Extraits : 1/ « Il ressort par ailleurs de l’assignation délivrée le 17 mai 2022, que les COPROPRIÉTAIRES, dès l’acte introductif d’instance, ont formulé des demandes indemnitaires fondées en fait sur la qualité des parties communes livrées et « particulièrement le hall d’entrée », cet argumentaire étant maintenu au sein des dernières conclusions. Il en résulte que l’autorité de la chose jugée que revêt la transaction fait seulement obstacle à la poursuite d’une action en justice relative à l’ascenseur, à la signalétique des paliers 9 à 16 ou au local à vélos. En revanche, il ne peut être opposé une fin de non-recevoir s’agissant de griefs formulés concernant toutes autres parties de la copropriété, qui sont hors du périmètre de la transaction.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée présentée par la société BOUYGUES, et ce, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur l’opposabilité dudit protocole aux COPROPRIÉTAIRES. »

2/ « Pour rappel, les COPROPRIÉTAIRES réclament le bénéfice de la présomption irréfragable de l’article R. 212-1 mettant en exergue que les clauses litigieuses relèveraient des clauses visées au 2° et 7° de cet article. Ils soutiennent également que les clauses litigieuses seraient présumées abusives en application de l’article R. 212-2 et notamment eu égard au 1° et 10° de cet article.

En l’espèce, les deux clauses litigieuses dont l’introduction dans les actes de vente en l’état futur d’achèvement n’est pas contestée, instaurent en substance d’une part, une substitution de l’ensemble des documents pré-contractuels antérieurs à l’acte de vente en l’état d’achèvement futur, qui ont un caractère prévisionnel, par les seuls actes et documents annexés à l’acte de vente authentique et d’autre part, autorise le vendeur, de plein droit, à procéder à toutes les modifications de structure et de l’agencement intérieur ou extérieur ayant pour but soit de résoudre un problème administratif, technique ou juridique, soit de compléter ou de parfaire l'aspect architectural ou l'harmonie du programme.

Il ressort de l’analyse desdites clauses que ces dernières sont dénuées d’ambiguïté, claires et précises et ne nécessitent pas d’interprétation. Le tribunal ne peut constater que le raisonnement des demandeurs pour démontrer l’appartenance de ces clauses à celles listées au sein des listes noire et grise consiste à procéder par affirmation, sans réelle démonstration que les clauses litigieuses relèveraient des catégories précitées. En outre, s’agissant de la clause de substitution des documents pré-contractuels, le tribunal constate qu’elle ne relève pas des listes établies par les deux textes.

En ce qui concerne la clause permettant au vendeur, de plein droit, de procéder à toutes modifications de structure et de l’agencement intérieur, qui serait susceptible de relever du 1° de l’article R. 212-2 du code de la consommation ; le tribunal constate que ce n’est pas l’exécution même de la prestation qui est assujettie à une condition, mais bien seulement les modalités concrètes d’exécution de la prestation ; qu’en outre cette prérogative contractuelle ne revêt pas un caractère potestatif dans la mesure où d’une part elle nécessite que le vendeur démontre que les modifications sont rendues nécessaires « pour résoudre un problème administratif, technique ou juridique » et qu’elle suppose l’accord d’un tiers en la personne du Maître d’œuvre ; enfin la prévision d’une telle clause s’insère dans le cadre d’un contrat de vente dont la spécificité tient précisément au fait que le bien vendu n’est pas achevé. De sorte, que cette clause ne constitue pas une clause visée à la liste grise de l’article R. 212-2 du code de la consommation.

Les clauses litigieuses ne relèvent donc pas des présomptions précédemment visées et n’instaurent pas au détriment des acquéreurs un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de vente en l’état d’achèvement futur eu égard à leur clarté et à la spécificité de ce type de contrat précédemment rappelée, de sorte qu’il convient de rejeter la prétention. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

QUATRIÈME CHAMBRE

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

 

R.G. n° 22/04890. N° Portalis DB2H-W-B7G-W3CJ.

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience de la Quatrième chambre du 13 janvier 2026 le jugement contradictoire suivant, Après que l’instruction eut été clôturée le 17 juin 2025 avec effet différé au 10 octobre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 14 octobre 2025 devant :

Président : Stéphanie BENOIT, Vice-Présidente, Siégeant en formation Juge Unique

Greffier : Karine ORTI,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [Z]

né le [date] à [Localité 17], [Adresse 2], [Localité 6], représenté par Maître Éric CESAR de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [Y] [B] épouse [Z]

née le [date] à [Localité 18], [Adresse 2], [Localité 6], représentée par Maître Éric CESAR de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [R] [E]

né le [date] à [Localité 8], [Adresse 4], [Localité 5], représenté par Maître Éric CESAR de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [W] [N]

né le [date] à [Localité 14], [Adresse 4], [Localité 5], représenté par Maître Éric CESAR de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [U] [L] épouse [N]

née le [date] à [Localité 9], [Adresse 4], [Localité 5], représentée par Maître Éric CESAR de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [I] [O]

né le [date] à [Localité 10] - ROYAUME UNI, [Adresse 1], [Adresse 20] - ROYAUME UNI, représenté par Maître Éric CESAR de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [S] [A] épouse [O]

née le [date] à [Localité 15], [Adresse 1], [Adresse 20] - ROYAUME UNI, représentée par Maître Éric CESAR de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON

 

DÉFENDERESSE :

La société BOUYGUES IMMOBILIER

société par actions simplifiée à associé unique, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est [Adresse 3], [Localité 7], représentée par Maître Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [12]

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société par actions simplifiée BOUYGUES IMMOBILIER, ci-après dénommée la société BOUYGUES, a réalisé une opération immobilière dénommée l’ensemble immobilier « Ilot D. » situé [Adresse 16] comprenant plusieurs bâtiments dont la résidence en copropriété « [Adresse 19] » constituée d'une partie du bâtiment B de cet ensemble dénommé « B1 SKY » offrant 27 logements.

Par actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement, différents lots au sein de la future copropriété « [Adresse 19] » ont été acquis auprès de la société BOUYGUES :

- le 12 juillet 2017, les époux [Z] ont acquis le lot n°1,

- le 27 mars 2018, les époux [O] ont acquis le lot n°5,

- le 5 décembre 2017, Monsieur [E] a acquis le lot n°21,

- le 25 mars 2019, les époux [N] ont acquis le lot n°26.

L'ensemble des acquéreurs copropriétaires seront ci-après dénommés les COPROPRIÉTAIRES.

A la suite de la livraison des différents lots, les COPROPRIÉTAIRES, par l’intermédiaire de leur Conseil Syndical, se sont plaints auprès de la société BOUYGUES, par courrier en date du 9 novembre 2019, estimant que les caractéristiques de l’immeuble livré, notamment des parties communes, ne correspondaient pas aux prestations annoncées par la société BOUYGUES.

Par acte de commissaire de justice, délivré le 17 mai 2022, Monsieur [K] [Z], Madame [Y] [H], épouse [Z], Monsieur [R] [E], Monsieur [W] [N], Madame [U] [L], épouse [N], Monsieur [I] [O], Madame [S] [A], épouse [O] ont fait assigner la société BOUYGUES devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

Par décision du 11 mars 2025 renvoyant l’affaire à l’audience de mise en état du 17 juin 2025, le juge de la mise en état a joint au fond un incident soulevé par la société BOUYGUES selon conclusions en date du 3 mars 2025 tendant à faire déclarer irrecevable la demande des COPROPRIÉTAIRES en raison de l'autorité de chose transigée.

[*]

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, les COPROPRIÉTAIRES sollicitent du tribunal de :

-REJETER la fin de non-recevoir opposée par la société BOUYGUES ;

-REJETER la demande indemnitaire présentée par la société BOUYGUES ;

-DÉCLARER abusives et partant réputées non écrites les clauses suivantes :

« Le présent acte, l’état descriptif de division et règlement de copropriété ci-dessus visé ainsi que les pièces déposées au rang des minutes de Maître [V] [F], Notaire à [Localité 11], sont conformes aux projets qui ont été remis à l’ACQUEREUR ainsi que celui-ci le reconnait.

En conséquence, de convention entre les parties, ces actes se substituent à tous projets d’acte et tous documents antérieurs conclus ou remis à l’ACQUEREUR (tels que documents publicitaires, maquettes, plaquettes de présentation, ceux-ci n’ayant qu’un caractère prévisionnel). En effet, de tels documents sont expressément annulés, les parties renonçant à s’en prévaloir pour faire ressortir d’éventuelles contradictions. Il en est notamment ainsi du plan et de la notice descriptive sommaire annexés au contrat de réservation conclu entre le VENDEUR et l’ACQUEREUR qui se trouvent purement et simplement annulés et remplacés par le plan et la notice descriptive annexés aux présentes.

En conséquence, l’ACQUEREUR déclare avoir une parfaite connaissance des dispositions ci-dessus qu’il accepte expressément et s’interdit d’élever toute contestation à ce sujet.

Les plans et notice ci-annexés se substituent purement et simplement à tous documents remis à l’Acquéreur par le Vendeur antérieurement à ce jour et notamment ceux remis lors de la réservation.

Seront admises de plein droit toutes modifications de structure et de l'agencement intérieur ou extérieur ayant pour but de résoudre un problème administratif, technique ou juridique, de compléter ou de parfaire soit l'aspect architectural, soit l'harmonie du programme et qui seraient apportées en cours de travaux par le Vendeur en accord avec son Maître d'œuvre. »

-CONDAMNER la société BOUYGUES à payer à titre de dommages et intérêts à

*Monsieur et Madame [Z] la somme de 50.000 euros,

*Monsieur et Madame [O] la somme de 60.000 euros,

*Monsieur [E] la somme de 50.000 euros,

*Monsieur et Mme [N] la somme de 70.000 euros.

-REJETER la demande d’amende civile de la société BOUYGUES ;

-DÉBOUTER la société BOUYGUES de l’ensemble de ses demandes ;

-CONDAMNER la société BOUYGUES aux dépens ;

-CONDAMNER la société BOUYGUES à leur payer à chacun la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-REJETER la demande de la société BOUYGUES tendant à voir écarter l'exécution provisoire.

En réponse à la fin de non-recevoir opposée par la société BOUYGUES, les COPROPRIÉTAIRES, excipant des articles 1103 et 2044 ainsi que des articles 1199, 1984, 2048, 2049 du code civil et des articles 15 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, concluent à la recevabilité de leur demande. Ils exposent que leur action vise à obtenir la réparation du préjudice individuellement subi par eux, tandis que le protocole transactionnel a été régularisé par le seul Syndicat des copropriétaires et sans mandat de chacun des copropriétaires. Ainsi, ils estiment être tiers à cette transaction qui leur est donc inopposable. Ils soutiennent en outre, que le différend que règle le protocole n’a pas le même objet que les demandes présentées à l’occasion de la présente instance.

Les COPROPRIÉTAIRES s’opposent à la demande indemnitaire reconventionnelle au titre de la responsabilité contractuelle au visa de l’article 1231-1 du code civil. Ils soutiennent que la société BOUYGUES ne rapporte la preuve ni de la faute, ni d’un préjudice, ni du lien de causalité. Ils soutiennent qu’en n’étant pas partie au protocole d’accord, ils ne peuvent avoir commis de faute dans son exécution.

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, les COPROPRIÉTAIRES, en se fondant sur les articles 1130, 1132, 1137 et 1178 alinéa 4 code civil, exposent qu’ils ont commis une erreur portant sur la qualité et la nature des prestations vendues par la société BOUYGUES tenant au caractère haut de gamme de l’immeuble en général, de son hall d’entrée, de ses boîtes aux lettres et de son extérieur (façade, descentes d’eau, toits terrasses) en particulier, à l’existence d’un espace lounge, à la pérennité du service de conciergerie, au raccordement au froid urbain.

Ils soutiennent que cette erreur a été provoquée par la société BOUYGUES et est donc constitutive d’un dol.

Ainsi, ils reprochent au promoteur tant des manœuvres et mensonges, qu’une réticence. Ils estiment que les manœuvres sont caractérisées par la présentation flatteuse de la résidence faite au sein de la notice descriptive qui était incomplète ; la société BOUYGUES ne rapportant pas la preuve d’avoir communiqué aux COPROPRIÉTAIRES le plan des décorations ou le plan d’architecture cités dans la notice.

Ils ajoutent qu’il leur a été remis par le notaire une plaquette mensongère décrivant les prestations de la résidence [Adresse 19] ; et arguent que, dès lors, ces éléments sont entrés dans le champ contractuel.

Enfin, ils soutiennent qu’une réticence a également été commise, la société BOUYGUES ayant manqué à son obligation de communiquer certaines informations et documents. Ils considèrent que ces manœuvres et réticences avaient pour objet de tromper les potentiels acquéreurs sur les qualités attendues des lots vendus.

S’agissant de leurs préjudices, les COPROPRIÉTAIRES font valoir avoir accepté de payer un prix supérieur au prix moyen du marché, en considération des éléments promis et non livrés.

En s’opposant à l’argumentaire présenté par la société BOUYGUES, en application des articles L. 212-1, R. 212-1 et R.212-2 du code de la consommation, ils font valoir que les deux clauses en question sont abusives et qu’en conséquence elles seront réputées non écrites. Ils précisent, en réponse à la société BOUYGUES, que la présomption de l’article 212-1 du code la consommation est irréfragable tandis qu’en application de celle de l’article 212-2 du même code, il appartient à la société BOUYGUES de rapporter la preuve de l’absence de caractère abusif de la clause, ce qu’elle ne fait pas. Ils ajoutent que la clause permettant au vendeur de modifier les caractéristiques de la chose vendue est unilatérale.

Ils contestent également la demande indemnitaire reconventionnelle présentée au titre de la procédure abusive. Les COPROPRIÉTAIRES soutiennent en effet, en application de l’article 1240 du code civil, que la société BOUYGUES ne rapporte pas la preuve du caractère abusif de l’action intentée.

Pour s’opposer à leur condamnation à une amende civile, ils exposent au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, que cette demande présentée par la société BOUYGUES est irrecevable et de surcroît mal fondée en ce qu’il n’existe pas d’abus de la part des COPROPRIÉTAIRES dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant de l’exécution provisoire, ils font valoir, par renvoi aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, que la société BOUYGUES ne caractérise pas une incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature pécuniaire de l’affaire, de sorte qu’ils concluent au rejet de la prétention adverse visant à voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

[*]

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, la société BOUYGUES demande au tribunal de :

A titre liminaire

-DÉCLARER irrecevables les demandes indemnitaires formées par les COPROPRIÉTAIRES ;

A titre principal

-REJETER l'ensemble des demandes présentées par les COPROPRIÉTAIRES ;

-ÉCARTER des débats les pièces n°11 et 12 adverses ;

A titre subsidiaire

-AUTORISER la société BOUYGUES, en cas de condamnation financière à son encontre, à consigner les sommes sur un compte ouvert auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations ;

A titre reconventionnel

-CONDAMNER in solidum les COPROPRIÉTAIRES au paiement d'une amende civile pour procédure abusive ;

-CONDAMNER in solidum les COPROPRIÉTAIRES à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

-CONDAMNER in solidum les COPROPRIÉTAIRES à lui verser la somme de 12 772,29 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle ;

En tout état de cause

-CONDAMNER in solidum les COPROPRIÉTAIRES à payer tout droit proportionnel à intervenir, dans le cadre de l’exécution forcée de la décision à intervenir ;

-CONDAMNER in solidum les COPROPRIÉTAIRES aux dépens avec droit de recouvrement direct au bénéfice de la SELAS LEGA-CITE ;

-CONDAMNER in solidum les COPROPRIÉTAIRES à lui payer une indemnité de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-ÉCARTER l'exécution provisoire.

La société BOUYGUES, se fondant sur l’article 122 du code de procédure civile et les articles 1103, 2044 et du 2052 du code civil, soutient que les demandes indemnitaires des COPROPRIÉTAIRES sont irrecevables en ce qu’une transaction a été régularisée par le Syndicat des copropriétaires tant pour lui-même que pour ses ayants droits, et que, dès lors, l’autorité de chose jugée attachée à une telle transaction serait méconnue par les demandes indemnitaires présentées. Elle précise que ce protocole fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet et que les présentes demandes entrent dans le périmètre couvert par le protocole. Elle ajoute que ce protocole a régulièrement été validé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour résister aux demandes indemnitaires des COPROPRIÉTAIRES, la société BOUYGUES soutient, au visa des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, qu’il n’est pas rapporté la preuve ni des manœuvres ou de la réticence, ni de leur caractère dolosif. Elle ajoute que la preuve n’est pas rapportée de ce que l’erreur alléguée porte sur des éléments essentiels de la vente et a été déterminante du consentement des COPROPRIÉTAIRES.

Elle ajoute au visa de l’article 1103 du code civil que les COPROPRIÉTAIRES sont tenus par les clauses prévues par les actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement qui stipulent d’une part, que les documents annexés à l’acte de vente se substituent à tous projets d’acte et tous documents antérieurs conclus ou remis aux acquéreurs et d’autre part, que les acquéreurs s’interdisent d’élever toute contestation à ce sujet.

Elle soutient en outre que les COPROPRIÉTAIRES ne rapportent pas la preuve que la plaquette commerciale leur a été remise par le notaire et que cette plaquette n’entre pas dans le champ contractuel. Elle expose que seule la notice descriptive annexée à l’acte de vente a une valeur contractuelle. La société BOUYGUES indique que les acquéreurs étaient parfaitement en mesure de comprendre la portée de leurs engagements, et les caractéristiques de l’immeuble acquis.

Aussi, en réponse aux écritures adverses, la société BOUYGUES précise que les COPROPRIÉTAIRES ne rapportent pas la preuve d’abord, qu’elle se serait contractuellement engagée à livrer un immeuble « haut de gamme » et ensuite, que l’immeuble ne correspondrait pas à une telle catégorie « haut de gamme ». Elle soutient, dans le même esprit, s’agissant des caractéristiques du hall d’entrée, de l’existence d’un espace lounge, de l’emplacement des boîtes aux lettres de la façade et du système de refroidissement urbain que les COPROPRIÉTAIRES ne démontrent pas l’existence d’un engagement contractuel de la société BOUYGUES, ni le caractère déterminant de leur consentement de ces caractéristiques. Elle expose s’agissant du service de conciergerie que bien que celui-ci existe, il ne s’agissait pas d’une obligation contractuelle et que le risque invoqué par les COPROPRIÉTAIRES est hypothétique.

Au soutien de sa demande tendant à voir écarter les pièces adverses n°11 et n°12, la société BOUYGUES, fait valoir au visa de l’article 16 du code de procédure civile, que la force probante de l’expertise privée non contradictoire produite par les COPROPRIÉTAIRES est réduite.

Enfin, s’agissant des préjudices allégués, la société BOUYGUES soutient qu’en plus de ne pas être justifiée dans son principe, l’indemnisation demandée ne l’est pas non plus dans son quantum.

En réponse aux demandes adverses tendant à voir réputer non écrites deux clauses, la société BOUYGUES indique qu’il n’est pas démontré le caractère abusif des clauses litigieuses, lesquelles ne relèvent pas des listes des articles R212-1 et R212-2 du code de la consommation.

Au soutien de sa demande de prononcé d’une amende civile et d’indemnisation pour procédure abusive, la société BOUYGUES expose, en se fondant sur l’article 32-1 du code de procédure civile et l’article 1240 et suivants du code civil, que l’engagement de la présente procédure par les COPROPRIÉTAIRES est fautif, notamment en raison de l’existence du protocole d’accord s’y opposant. Elle ajoute que le comportement des COPROPRIÉTAIRES est nécessairement constitutif d’un abus du droit d’ester en justice et, qu’en outre, elle a subi un préjudice consistant en ses frais de défense.

Pour solliciter que les COPROPRIÉTAIRES soient condamnés à indemniser son préjudice au titre de la responsabilité contractuelle, la société BOUYGUES fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du code civil, que les COPROPRIÉTAIRES ont manqué à leurs obligations contractuelles découlant de la transaction ce qui lui a causé un préjudice financier dont la consistance correspond à la somme versée par la société BOUYGUES au Syndicat des copropriétaires en application de la transaction.

Par ailleurs, elle soutient que, dans l’hypothèse où elle se trouverait dans l’obligation de faire procéder à l’exécution forcée de la décision à intervenir, il serait inéquitable que les frais relatifs au droit proportionnel visés par l’article A-444-32 du code de commerce soient déduits du montant de sa créance.

S’agissant de l’exécution provisoire, elle demande, au visa de l’article 514-1 du code de procédure civile qu’elle soit écartée en ce qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et en ce que, en cas d’infirmation en appel, au regard des montants en jeu, les demandeurs ne seraient pas en mesure de lui reverser les sommes. Elle ajoute que l’exécution provisoire aurait un effet irréversible et disproportionné. Enfin, si cette demande était rejetée, elle sollicite au visa des articles 514-4 et 521 du code de procédure civile et selon les mêmes moyens de fait, que son éventuelle condamnation financière soit assortie d’une garantie réelle pour répondre de toutes restitutions ultérieures éventuelles.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur la recevabilité des demandes indemnitaires des COPROPRIÉTAIRES :

Au sens de l’article 122 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir s’entendent comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances en cours au 1er septembre 2024, le juge de la mise en état, exclusivement compétent pour connaître des fins de non-recevoir à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, peut par dérogation décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, ce qui est le cas en l’espèce.

Il est constant qu’une transaction a été régularisée entre la société BOUYGUES et le Syndicat des copropriétaires. Toutefois, sont contestés d’une part, l’opposabilité de cette transaction aux COPROPRIÉTAIRES et d’autre part, le périmètre du différend objet de ladite transaction.

L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est « un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître ».

En application de l’article 2052 du code civil, la transaction a, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort. Toutefois, l’autorité de chose transigée est limitée à son objet. En effet, l’article 2048 du code civil dispose que « Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu » et l’article 2049 du même code dispose que « Les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé ». En application de ces dernières dispositions, il appartient au tribunal d’interpréter souverainement le contenu de la transaction en recherchant la commune intention des parties, afin de déterminer sa portée sans opérer de dénaturation.

En l’espèce, il ressort de l’exposé figurant au début du protocole d’accord conclu entre la société BOUYGUES et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19], validé par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 avril 2021, que l’objet du différend qu’il entend terminer porte sur la livraison de parties communes composées de « son ascenseur, ses paliers d’étages 9 à 16 et de son local à vélo ».

Si le protocole transactionnel indique mettre fin « aux différends relatifs à la qualité des ouvrages exprimés dans les courriers précités » en référence aux courriers des 9 novembre 2019 et 7 janvier 2020, le tribunal constate que seul le premier de ces courriers est versé au débat des parties et que celui-ci, bien que comprenant les contestations relatives aux points réglés par la transaction, ne s’y limite toutefois pas.

En effet, ledit courrier relève des griefs variés y compris s’agissant du hall d’entrée, de la terrasse, de l’installation de la fibre, de mauvaises odeurs dans les garages et cages d’escalier, du positionnement des aérations, de bruits de chute d’eau, de l’accès à la toiture et du raccordement au froid urbain. Or, ces éléments n’ont pas fait l’objet du protocole d’accord transactionnel. Ceci se vérifie particulièrement aux termes de l’article 1er du protocole d’accord qui dresse une liste limitative et « à titre informatif » des devis servant de base à la proposition indemnitaire forfaitaire. Ces devis concernent exclusivement l’ascenseur, la signalétique des étages 9 à 6, ainsi que le local à vélos.

Il ressort par ailleurs de l’assignation délivrée le 17 mai 2022, que les COPROPRIÉTAIRES, dès l’acte introductif d’instance, ont formulé des demandes indemnitaires fondées en fait sur la qualité des parties communes livrées et « particulièrement le hall d’entrée », cet argumentaire étant maintenu au sein des dernières conclusions. Il en résulte que l’autorité de la chose jugée que revêt la transaction fait seulement obstacle à la poursuite d’une action en justice relative à l’ascenseur, à la signalétique des paliers 9 à 16 ou au local à vélos. En revanche, il ne peut être opposé une fin de non-recevoir s’agissant de griefs formulés concernant toutes autres parties de la copropriété, qui sont hors du périmètre de la transaction.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée présentée par la société BOUYGUES, et ce, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur l’opposabilité dudit protocole aux COPROPRIÉTAIRES.

 

II. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la société BOUYGUES au titre de la responsabilité contractuelle :

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, qu'il est permis à un créancier d’engager la responsabilité contractuelle du débiteur en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution qui lui aurait causé un dommage.

En l'espèce, la société BOUYGUES soutient que les COPROPRIÉTAIRES ont méconnu leurs obligations contractuelles dans le cadre de la transaction. Or, tel qu’il a été démontré précédemment et peu important que les demandeurs soient parties ou non à cette transaction, la société BOUYGUES ne rapporte pas la preuve d’une inexécution contractuelle en ce que le tribunal retient qu’il n’y a pas d’identité entre l’objet de la transaction et celui l’action en justice introduite par les COPROPRIÉTAIRES.

Dès lors, il convient de rejeter la demande indemnitaire de la société BOUYGUES au titre de la responsabilité contractuelle.

 

III. Sur la demande de la société BOUYGUES tendant à voir écarter des débats les pièces n°11 et 12 produites par les COPROPRIÉTAIRES :

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l’espèce, la demande est dépourvue de fondement en ce que les pièces litigieuses ont été régulièrement versées aux débats et qu’elles ont dès lors pu être débattues contradictoirement, soumises à l’analyse critique de la partie défenderesse, de sorte que le tribunal ne peut que rejeter la demande, sans pour autant préjuger de la force probante des pièces en question.

 

IV. Sur la demande formée au titre de la législation sur les clauses abusives :

L’article L. 212-1 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L'appréciation du caractère abusif des clauses ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

L’article R. 212-1 du code de la consommation, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa (liste noire).

Ainsi, l’article R. 212-1 du code de la consommation dispose que sont de manière irréfragable présumées abusives et dès lors interdites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Constater l'adhésion du consommateur à des clauses qui ne figurent pas dans l'écrit qu'il accepte ou qui sont reprises dans un autre document auquel il n'est pas fait expressément référence lors de la conclusion du contrat et dont il n'a pas eu connaissance avant sa conclusion ;

2° Restreindre l'obligation pour le professionnel de respecter les engagements pris par ses préposés ou ses mandataires ;

3° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives à sa durée, aux caractéristiques ou au prix du bien à livrer ou du service à rendre ;

4° Accorder au seul professionnel le droit de déterminer si la chose livrée ou les services fournis sont conformes ou non aux stipulations du contrat ou lui conférer le droit exclusif d'interpréter une quelconque clause du contrat ;

5° Contraindre le consommateur à exécuter ses obligations alors que, réciproquement, le professionnel n'exécuterait pas ses obligations de délivrance ou de garantie d'un bien ou son obligation de fourniture d'un service ;

6° Supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations ;

7° Interdire au consommateur le droit de demander la résolution ou la résiliation du contrat en cas d'inexécution par le professionnel de ses obligations de délivrance ou de garantie d'un bien ou de son obligation de fourniture d'un service ;

8° Reconnaître au professionnel le droit de résilier discrétionnairement le contrat, sans reconnaître le même droit au consommateur ;

9° Permettre au professionnel de retenir les sommes versées au titre de prestations non réalisées par lui, lorsque celui-ci résilie lui-même discrétionnairement le contrat ;

10° Soumettre, dans les contrats à durée indéterminée, la résiliation à un délai de préavis plus long pour le consommateur que pour le professionnel ;

11° Subordonner, dans les contrats à durée indéterminée, la résiliation par le consommateur au versement d'une indemnité au profit du professionnel ;

12° Imposer au consommateur la charge de la preuve, qui, en application du droit applicable, devrait incomber normalement à l'autre partie au contrat.

L’article R. 212-2 du code de la consommation, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse (liste grise).

Cet article dispose que sont présumées abusives, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du consommateur, alors que l'exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur de percevoir une indemnité d'un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d'arrhes au sens de l'article L. 214-1, si c'est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au consommateur qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l'accord du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d'engendrer une diminution des droits du consommateur ;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l'article R. 212-1 ;

7° Stipuler une date indicative d'exécution du contrat, hors les cas où la loi l'autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l'exercice d'actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d'arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat.

Aux termes de l’article L. 241-1 du code de la consommation, les clauses abusives sont réputées non écrites. Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans ces clauses.

Les présentes dispositions sont d’ordre public.

Pour rappel, les COPROPRIÉTAIRES réclament le bénéfice de la présomption irréfragable de l’article R. 212-1 mettant en exergue que les clauses litigieuses relèveraient des clauses visées au 2° et 7° de cet article. Ils soutiennent également que les clauses litigieuses seraient présumées abusives en application de l’article R. 212-2 et notamment eu égard au 1° et 10° de cet article.

En l’espèce, les deux clauses litigieuses dont l’introduction dans les actes de vente en l’état futur d’achèvement n’est pas contestée, instaurent en substance d’une part, une substitution de l’ensemble des documents pré-contractuels antérieurs à l’acte de vente en l’état d’achèvement futur, qui ont un caractère prévisionnel, par les seuls actes et documents annexés à l’acte de vente authentique et d’autre part, autorise le vendeur, de plein droit, à procéder à toutes les modifications de structure et de l’agencement intérieur ou extérieur ayant pour but soit de résoudre un problème administratif, technique ou juridique, soit de compléter ou de parfaire l'aspect architectural ou l'harmonie du programme.

Il ressort de l’analyse desdites clauses que ces dernières sont dénuées d’ambiguïté, claires et précises et ne nécessitent pas d’interprétation.

Le tribunal ne peut constater que le raisonnement des demandeurs pour démontrer l’appartenance de ces clauses à celles listées au sein des listes noire et grise consiste à procéder par affirmation, sans réelle démonstration que les clauses litigieuses relèveraient des catégories précitées.

En outre, s’agissant de la clause de substitution des documents pré-contractuels, le tribunal constate qu’elle ne relève pas des listes établies par les deux textes.

En ce qui concerne la clause permettant au vendeur, de plein droit, de procéder à toutes modifications de structure et de l’agencement intérieur, qui serait susceptible de relever du 1° de l’article R. 212-2 du code de la consommation ; le tribunal constate que ce n’est pas l’exécution même de la prestation qui est assujettie à une condition, mais bien seulement les modalités concrètes d’exécution de la prestation ; qu’en outre cette prérogative contractuelle ne revêt pas un caractère potestatif dans la mesure où d’une part elle nécessite que le vendeur démontre que les modifications sont rendues nécessaires « pour résoudre un problème administratif, technique ou juridique » et qu’elle suppose l’accord d’un tiers en la personne du Maître d’œuvre ; enfin la prévision d’une telle clause s’insère dans le cadre d’un contrat de vente dont la spécificité tient précisément au fait que le bien vendu n’est pas achevé. De sorte, que cette clause ne constitue pas une clause visée à la liste grise de l’article R. 212-2 du code de la consommation.

Les clauses litigieuses ne relèvent donc pas des présomptions précédemment visées et n’instaurent pas au détriment des acquéreurs un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de vente en l’état d’achèvement futur eu égard à leur clarté et à la spécificité de ce type de contrat précédemment rappelée, de sorte qu’il convient de rejeter la prétention.

 

V. Sur les demandes indemnitaires présentées par les COPROPRIÉTAIRES :

En application de l’article 1240 du code civil, le droit de demander la nullité d’un contrat sur le fondement de l’article 1137 du même code n’exclut pas l’exercice, par la victime d’un dol, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi.

L’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. L’article 1139 précise que l’erreur qui résulte du dol est toujours excusable.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Celui qui invoque une réticence dolosive doit, en application de ce texte, rapporter la preuve du défaut d’information de la victime, de l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et du caractère déterminant de la réticence. De même, conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui allègue un fait au soutien d’une prétention de le prouver.

D’abord, conformément à ce qui a été indiqué précédemment les deux clauses litigieuses n’étant pas abusives, il convient de considérer que les documents pré contractuels ont valablement été anéantis et remplacés par les documents annexés à l’acte de vente en l’état d’achèvement futur, de sorte que l’appréciation de ce qui a été déterminant du consentement des acquéreurs doit se faire à l’aune des seuls éléments compris ou annexés à l’acte de vente authentique. Il ressort des actes authentiques de vente en l’état d’achèvement futur du 12 juillet 2017 concernant le lot acquis par les époux [Z] et du 25 mars 2019 concernant le lot acquis par les époux [N] que seule la notice descriptive éditée le 5 juillet 2016 a été annexée auxdits actes, mais pas la plaquette de présentation. Il n’est pas contesté que les mêmes documents ont été annexés à l’ensemble des actes authentiques de vente en l’état d’achèvement futur. Dès lors, seule la notice descriptive, dont l’intégration au champ contractuel des parties ne peut être contestée, et par voie de conséquence le caractère déterminant du consentement des COPROPRIÉTAIRES pour les conditions qu’elle prévoit, est susceptible de fonder les manœuvres alléguées au titre de l’élément matériel du dol.

Ensuite, il ressort de l’étude de ladite notice descriptive dont l’objet est « de définir les conditions techniques et les prestations suivant lesquelles sera construit le programme de logements en accession à la propriété "[Adresse 19]" à [Localité 13] » que n’est pas contractualisé le caractère « haut de gamme » - au demeurant éminemment subjectif - de l’immeuble et des prestations proposées, en ce compris le hall d’entrée, les boîtes aux lettres, l’existence d’un espace lounge, l’existence et la pérennité du service de conciergerie, le raccordement au froid urbain. Il ressort en outre de cette note descriptive que de nombreux éléments ne sont pas précisés étant renvoyé au « plan de décoration » et « plan de l’architecte » dont les demandeurs expliquent qu’il ne leur a jamais été remis. Toutefois, ils ne démontrent pas que la société BOUYGUES leur devait la communication de ces plans, puisqu’ils soulignent au sein de leurs écritures que seule la communication de la note descriptive faisait partie des obligations légales pesant sur la société BOUYGUES. De sorte que, les COPROPRIÉTAIRES ne rapportent aucunement la preuve ni du défaut d’information allégué, ni de manœuvres ; dès lors, il convient d’écarter ce moyen.

Ainsi, en l’état, les demandes indemnitaires des COPROPRIÉTAIRES ne peuvent qu’être rejetées faute pour eux d’avoir démontré les manœuvres ou réticences dolosives. Le tribunal observe au surplus, que le préjudice dont il est demandé la réparation n’est étayé par aucune pièce justificative.

 

VI. Sur les demandes d’amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive :

En application combinée des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte. De la même manière le tribunal peut condamner celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive au paiement d’une amende civile d’un montant maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, la faute alléguée est identique au manquement contractuel déjà rejeté au titre de la demande formulée au II. de la présente décision. En l’absence de démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, l’abus du droit d’agir en justice des COPROPRIÉTAIRES est donc exclu.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société BOUYGUES sera rejetée.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’amende civile est un pouvoir propre du tribunal, qu’il lui appartient à lui seul d’apprécier le bien-fondé de son prononcé ; une partie ne pouvant avoir aucun intérêt au prononcé d'une amende civile à l'encontre de la partie adverse. Dans ces conditions, la demande en ce sens présentée par la société BOUYGUES sera rejetée.

 

VII. Sur les demandes accessoires :

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, les COPROPRIÉTAIRES, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens avec droit de recouvrement direct au bénéfice de la SELAS LEGA-CITE.

 

* Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les COPROPRIÉTAIRES, parties condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à la société BOUYGUES, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Leurs propres demandes à ce titre seront rejetées.

 

* Sur la demande au titre des droits proportionnels :

Il n’y a pas lieu de dire qu’en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir, les sommes relevant du droit proportionnel prévu par l’article A. 444-32 du code de commerce seront mises à la charge des COPROPRIÉTAIRES.

 

* Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement : il n’y a pas lieu en l’espèce d’y déroger.

 

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort

Rejette la fin de non-recevoir présentée par la société par actions simplifiée BOUYGUES IMMOBILIER

Déboute Monsieur [K] [Z], Madame [Y] [H], épouse [Z], Monsieur [R] [E], Monsieur [W] [N], Madame [U] [L], épouse [N], Monsieur [I] [O], Madame [S] [A], épouse [O] de l’ensemble de leurs demandes

Déboute la société par actions simplifiée BOUYGUES IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes

Condamne Monsieur [K] [Z], Madame [Y] [H], épouse [Z], Monsieur [R] [E], Monsieur [W] [N], Madame [U] [L], épouse [N], Monsieur [I] [O], Madame [S] [A], épouse [O] in solidum aux dépens avec droit de recouvrement direct au bénéfice de la SELAS LEGA-CITE

Condamne Monsieur [K] [Z], Madame [Y] [H], épouse [Z], Monsieur [R] [E], Monsieur [W] [N], Madame [U] [L], épouse [N], Monsieur [I] [O], Madame [S] [A], épouse [O] in solidum à payer à la société par actions simplifiée BOUYGUES IMMOBILIER la somme 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement rédigé avec le concours de Rémi MENTHEOUR, auditeur de justice, et prononcé à la date de mise à disposition au greffe par Stéphanie BENOIT, vice-président

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Stéphanie BENOIT, et Karine ORTI, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier                                                   Le Président