Extrait : « Selon l’article 1171 du code civil : « Dans un contrat d'adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. / L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation. »

En l’espèce, contrairement à ce que soutient le preneur, les conditions suspensives ne dépendent pas du seul bon vouloir du bailleur puisqu’elles dépendent de l’obtention d’autorisations administratives, de la commercialisation de l’équivalent de 75 % des surfaces des locaux à commercialiser ou encore du départ effectif des locataires présents. Etant souligné qu’à la date de conclusion du contrat, la première date butoir était de fait dépassée (31 mars 2021), il faut considérer que les parties étaient d’ores et déjà dans la période de prolongation de deux fois 6 mois, ce qui ne semble pas excessif pour la réalisation effective du projet de restructuration du centre commercial dans lequel s’insère le nouveau local.

La clause de différé des conditions suspensives n’a pas à être écartée, aucun déséquilibre significatif entre les parties n’étant caractérisé. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 JANVIER 2026

 

N° RG : N° RG 23/03865 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XWNN. SUR LE FOND. [Code Nac] 30Z.

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors du délibéré : Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente, Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président

Greffier, lors des débats et du délibéré : Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS : A l’audience publique du 20 novembre 2025, tenue en rapporteur, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile

JUGEMENT : Contradictoire, Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

 

DEMANDERESSE :

SCI [Adresse 13] [Localité 5] PREFECTURE

[Adresse 1], [Localité 4], Représentée par Maître Nélida DOS SANTOS avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, Maître Lucie TEYNIE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

 

DÉFENDERESSE :

Société ATOM

[Adresse 2], [Localité 3], représentée par Maître Stéphane MIGNE avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON avocat plaidant, Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 12 avril 2021, la SCI [Adresse 8] Bordeaux Préfecture (ci-après le bailleur) a donné à bail à la société ATOM un local à usage commercial R04 d’une surface de 105 m² environ, dépendant du centre commercial MERIADECK sis à [Adresse 6] et [Adresse 12] pour y exercer une activité de restauration sur place et à emporter de couscous, tajines et autres spécialités orientales, sous l’enseigne ASSYA.

Le bail a été consenti sous plusieurs conditions suspensives. Selon les termes du bail, les parties ont convenu de la faculté pour la société ATOM de se substituer toute autre société filiale du groupe ATOM, sous réserve qu’un avenant soit signé entre les parties pour acter la substitution.

Par courrier du 15 décembre 2021, le bailleur a avisé la société ATOM de la levée des conditions suspensives au 21 octobre 2021.

Reprochant au preneur d’avoir refusé de prendre possession des locaux alors qu’en application du bail, il lui avait notifié la date de livraison du local, le bailleur a, par acte extrajudiciaire du 9 avril 2023, assigné la société ATOM devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, aux fins de voir condamner cette société à lui verser la somme de 180.000 euros TTC au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle, outre une indemnité de procédure et à supporter les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 15 octobre 2025.

 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, la SCI [Adresse 9] (ci-après : le bailleur) demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1224 et suivants et 1304-6 du code civil, de :

- débouter la société ATOM de ses demandes,

- la condamner à lui verser une indemnité de 180.000 euros TTC au titre de la résiliation contractuelle,

- subsidiairement, de la condamner à lui verser une somme de 60.000 euros en réparation de son préjudice,

- la condamner à lui verser une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que selon les termes du bail, les parties ont convenu que dans le cas où le preneur ne se présentait pas à la deuxième convocation en vue de prendre possession des lieux malgré convocation par LRAR ou par huissier de justice ou s’il refusait de prendre possession des lieux, le bailleur aurait la faculté de considérer soit que le bail a pris effet à la date fixée dans la deuxième convocation soit que le bail est résilié de sorte que le bailleur pouvait disposer immédiatement du local. Dans ce cas, le preneur est redevable d’une indemnité de résiliation pour faute correspondant à 3 années de loyer de base HT sans préjudice de la réparation de tous dommages dans les conditions du droit commun. Il souligne que le preneur a d’abord été convoqué par LRAR pour une livraison au 13 février 2023 puis une nouvelle fois par LRAR pour une livraison au 21 février 2023, et qu’en cas d’absence, il s’exposait au risque de paiement d’une indemnité de résiliation. Il expose que dès lors que le preneur ne s’est pas présenté, malgré le fait qu’il ait accepté un nouveau report de la date de livraison au 1^er mars 2023, il est fondé à demander le paiement d’une indemnité de résiliation calculée sur la base du loyer annuel de 50.000 euros HT.

Il conteste la prétendue caducité du bail opposée en défense par la société ATOM aux motifs que contrairement à ce qui est soutenu, la date de réalisation des conditions suspensives n’a pas été laissée à la seule appréciation du bailleur mais dépendait bien d’évènements extérieurs au bailleur, tels l’obtention d’un permis de construire, l’obtention de diverses autorisations administratives, la libération des locaux impactés par le projet de restructuration. Il ajoute que les parties avaient convenu que les conditions suspensives devaient être réalisées pour le 31 mars 2021 mais avaient également convenu ab initio que si elles n’étaient pas réalisées avant cette date, le délai était prorogé de deux périodes successives de 6 mois, de sorte que les conditions suspensives pouvaient être réalisées jusqu’au 31 mars 2022 non jusqu’au 30 septembre 2021 comme soutenu en défense. Or elles ont été réalisées le 21 octobre 2021, soit dans le délai, de sorte qu’en application de l’article 1304-6 du code civil, l’obligation est devenue pure et simple à compter de cette date.

Il conteste également avoir informé tardivement le preneur de la levée des conditions suspensives alors que ces conditions ont été stipulées au seul profit de la société bailleresse et que postérieurement au courrier d’information du 15 décembre 2021, les parties ont continué à échanger sans que la société ATOM ne remette en cause la force obligatoire du contrat.

Il conteste encore les allégations selon lesquelles le contrat de bail serait un contrat d’adhésion avec un déséquilibre significatif entre les parties au sens des dispositions de l’article L. 442-6 du code de commerce ou de l’article 1171 du code civil. Il souligne qu’il n’est pas démontré que la clause relative au délai de réalisation des conditions suspensives créerait un quelconque déséquilibre entre les parties, que le bailleur aurait eu un comportement visant à soumettre ou tenter de soumettre son locataire ou que le contrat litigieux serait un contrat d’adhésion. Il ajoute qu’il n’est pas démontré qu’il aurait empêché le preneur de bâtir un projet concret quant au choix d’une enseigne dès lors que la faculté de substitution était prévue depuis le début et qu’il ne s’est pas opposé aux options envisagées de substitution (Kebab ou O Tacos en mars et juillet 2022). En toute hypothèse, il fait valoir que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties (Cass, Com. 22 mars 2011).

En réponse au moyen selon lequel le bail commercial n’existerait pas du fait de l’absence de fonds de commerce, il souligne que la validité d’un contrat, qu’il s’agisse d’un bail commercial ou non, est régi par les articles 1128 et suivants du code civil et qu’aucun vice n’est soulevé. Il souligne par ailleurs que cette demande n’est fondée sur aucune disposition légale.

En réponse au moyen tiré de l’absence d’acte extra judiciaire pour s’opposer au paiement d’une indemnité de résiliation, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, il fait valoir que le moyen est inopérant car l’article sur lequel il se fonde s’applique à la mise en œuvre de la clause résolutoire, alors que sa démarche ne s’inscrit pas dans ce cadre et qu’il a fait usage de la faculté qui lui était donnée par le bail de résilier de manière unilatérale le bail en application des articles 1224 et suivants du code civil compte tenu du refus de la société de prendre possession du local.

Il conteste avoir manqué à ses obligations contractuelles, argument opposé par le preneur au visa de l’article 1719 du code civil, au motif que le local loué serait une cellule sans aménagement ou raccordement électrique de sorte qu’aucun accord sur l’activité projetée dans la cellule n’aurait été trouvé entre les parties. Il rappelle que le contrat de bail a été conclu pour l’exercice d’une activité déterminée de restauration sur place et à emporter, que le local loué était un local brut de béton, fluides en attente conformément au CPTA annexé, le preneur devant quant à lui procéder aux aménagements d’équipement, d'ameublement, etc. selon dossier d’aménagement à transmettre au bailleur avant le 30 avril 2021 et que malgré multiples relances, la société ATOM ne s’est pas exécutée. Il expose qu’en réalité elle n’a jamais eu l’intention d’exploiter elle-même le local mais a cherché à se substituer une autre franchise raison pour laquelle cette société n’a jamais adressé le dossier d’aménagement en méconnaissance des dispositions contractuelles.

S’agissant de la demande de résiliation à la date de conclusion du contrat, qu’il considère en l’absence de fondement juridique, fondée sur l’article 1226 du code civil, il estime qu’elle n’a pas lieu d’être en l’absence de manquement du bailleur à ses obligations.

Concernant la demande subsidiaire de la société ATOM, de qualification de clause pénale de la disposition du bail prévoyant l’indemnité de résiliation, le bailleur rappelle que la clause a été acceptée expressément et que le preneur est tenu au paiement de la somme forfaitaire qui n’est pas indemnitaire. Il rappelle que pendant plus d’un an le local n’a pas été occupé et n’a perçu ni loyers ni charges. En toute hypothèse son préjudice ne saurait être inférieur à la perte d’un an de loyer soit 60.000 euros TTC, somme qu’elle demande à titre subsidiaire.

[*]

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2024, la SAS ATOM demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 1719 et suivants du code civil, 1226, 1229 et 1152 du code civil de :

- prononcer la caducité du contrat conclu le 12 septembre 2021,

- en conséquence débouter la SCI [Adresse 10] Bordeaux Préfecture de ses demandes,

subsidiairement,

- constater que la SCI n’a pas respecté les dispositions impératives des articles L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce,

- en conséquence, débouter la SCI de ses demandes,

plus subsidiairement,

- prononcer la résolution du bail à sa date de conclusion pour manquement de la SCI à son obligation de délivrance,

- en conséquence la débouter de ses demandes,

encore plus subsidiairement,

- prononcer la réduction de l’indemnité contractuelle constitutive d’une clause pénale à l’euro symbolique,

En tout état de cause, condamner la SCI à lui payer une indemnité de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

La société ATOM soulève en premier lieu la caducité du contrat de bail sous conditions suspensives au motif que la date de réalisation des conditions suspensives était laissée à la seule appréciation du bailleur, lequel avait également selon son bon vouloir la possibilité de proroger le délai de réalisation des conditions suspensives. La société ATOM reproche à la SCI de ne pas l’avoir avisé au 31 mars 2021 de l’absence de réalisation des conditions suspensives, pas plus que six mois plus tard, soit dans le délai de prorogation, et de ne l’avoir avisée que le 15 décembre 2021 de la réalisation des conditions suspensives au 21 octobre 2021. Elle en déduit que les conditions prévues aux termes du bail n’étaient pas remplies au terme conventionnellement fixé, de sorte que la caducité est encourue.

Elle ajoute que si la SCI se réfugie derrière la possibilité unilatérale qu’elle s’est elle-même octroyée dans le bail commercial de proroger le délai de réalisation de deux périodes successives de six mois, cette clause doit être réputée non écrite en application de l’article 1217 du code civil relatif aux contrats d’adhésion, dès lors qu’elle impose d’autorité au preneur la possibilité pour le bailleur de différer d’un an l’exécution de ses obligations, traduisant un déséquilibre manifeste entre les parties. Elle fait valoir qu’une telle clause la mettait dans l’impossibilité de bâtir un projet concret relatif au choix d’une enseigne et de se tenir prêt pour la réalisation de travaux d’aménagements et que c’est d’ailleurs ce qui l’a mise en difficultés. Elle en déduit que cette clause doit être déclarée non écrite, que ce soit sur le fondement de l’article 1217 du code civil ou sur le fondement de l’article L. 442-14 I 2° du code de commerce si l’existence d’un bail commercial était effectivement reconnue.

La société ATOM fait valoir également que dès lors qu’il n’existe pas de fonds de commerce, il ne peut y avoir de bail commercial de sorte que toutes les demandes fondées sur le bail commercial doivent être rejetées.

A titre subsidiaire, « à supposer que l’existence d’un bail commercial soit retenue », elle rappelle que l’acquisition de la clause résolutoire doit être précédée d’un commandement signifié par acte extrajudiciaire et que tel n’est pas le cas. Elle en déduit que l’absence de respect du formalisme imposé par l’article L. 145-41, la SCI doit être déboutée de ses demandes. Elle insiste sur le fait que la clause prévoyant le paiement d’indemnité de résiliation est une clause résolutoire nécessitant la délivrance préalable d’un commandement signifié par acte extrajudiciaire ce qui n’a pas été fait.

A titre plus subsidiaire, si le tribunal considérait que le bail conclu sous conditions suspensives était valable, elle demande que soit prononcée sa résiliation à la date de sa conclusion en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, les locaux loués étant impropres à la destination convenue au contrat sous conditions, le local donné en location l’étant sans aménagement ni raccordement électrique, ce qui a empêché « le potentiel locataire et le potentiel bailleur » de trouver un accord sur l’activité projetée. Elle considère que les dispositions contractuelles ne peuvent faire obstacle à l’obligation de délivrance du bailleur imposée par le code civil. Elle considère que dès lors que le local loué n’était pas exploitable, l’obligation de délivrance ne peut être respectée.

Encore plus subsidiairement, dans le cas où il serait fait droit à la demande de la SCI, elle demande de réduire le montant à l'euro symbolique en application des articles 1226, 1229 et 1152 du code civil au motif qu’il s’agit d’une clause pénale que le juge a le pouvoir de réduire. Elle souligne qu’à la date du 15 mars 2024, la cellule est aménagée et exploitée par une enseigne « Black and White Burger » et que celle-ci a été livrée par la SCI le 19 octobre 2023, de sorte qu’elle n’a souffert d’aucun préjudice.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande tendant à prononcer la caducité du contrat du 12 septembre 2021 :

Selon l’article 1304-6 du même code : « L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. / Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition. / En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. »

La défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité du contrat, sans qu’y fasse obstacle l’apport tardif des justifications de la réalisation de la condition suspensive.

Selon l’article 1304-2 de ce code : « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause. »

Selon l’article 1304-4 du même code : « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli ». Le contrat étant caduc à la date de défaillance de la condition, il ne peut plus être renoncé à cette dernière.

En l’espèce, il convient de constater que si le preneur reproche au bailleur de s’être réservé la possibilité de proroger la durée de réalisation des conditions suspensives selon son bon vouloir, celui-ci n’en tire pas de conséquence particulière puisqu’il ne demande pas la nullité de l’obligation.

La caducité est uniquement soulevée au regard de l’absence de réalisation des conditions suspensives au 15 mars 2021.

Il convient donc de rechercher à quelles dates les conditions suspensives devaient être levées selon le contrat de bail conclu.

Il convient en outre de souligner que l’exemplaire du contrat versé aux débats n’est pas daté. Néanmoins, les parties s’accordent pour dire qu’il a été conclu le 12 avril 2021.

Aux termes du paragraphe VIII du préambule du contrat de bail, relatif aux conditions suspensives, il est indiqué que le bail dépend de la réalisation des conditions suspensives ci-dessous :

- obtention par le bailleur d’un permis de construire en date du 20 mai 2020 devenu définitif,

- obtention par le bailleur de toutes autres autorisations administratives nécessaires devenues définitives,

- commercialisation de l’équivalent de 75 % des surfaces des locaux à commercialiser dans le cadre du projet de restructuration du centre commercial,

- signature des protocoles de résiliation devenus définitifs avec chacun des locataires,

- libération des lieux par les locataires, etc.

La date initialement prévue pour réaliser ces conditions suspensives était le 31 mars 2021 (alors que, cela a été rappelé plus haut, le contrat a été conclu le 12 avril 2021) mais il était d’ores et déjà indiqué que « les parties conviennent toutefois que si ces conditions suspensives n’étaient pas réalisées à cette date, les parties sont d’ores et déjà d’accord pour proroger le délai de réalisation de deux périodes successives de 6 mois, ce qui porte le délai de réalisation au 31 mars 2022. Il est indiqué que le bailleur informera le preneur de la réalisation des conditions suspensives par tout moyen et qu’à défaut de réalisation dans le délai requis, éventuellement prorogé et sauf pour le bailleur à y avoir renoncé expressément, le bail deviendra nul et non avenu sans indemnité de part et d’autre. A contrario, s’il ne l’avise pas, il doit être déduit que les conditions ne sont pas réalisées aux dates butoirs (31 mars 2021 : étant entendu que cette date était déjà dépassée lors de la conclusion du contrat, 30 septembre 2021, 31 mars 2022). Aucune mention n’impose au bailleur d’avertir le preneur que les conditions ne sont pas réunies à ces dates. Au contraire, les parties ont convenu que le délai était prorogé de deux périodes successives de 6 mois, laissant supposer qu’aucune démarche particulière n’était attendue pour proroger ce délai.

Ainsi, lorsque le bailleur a, par courrier du 15 décembre 2021, indiqué qu’elles étaient réalisées depuis le 21 octobre 2021, la promesse n’était pas caduque.

La demande tendant à ce que la caducité du contrat soit prononcée doit en conséquence être rejetée.

 

Sur la demande indemnitaire au titre de la résiliation contractuelle :

Sur la validité de la clause de différé des conditions suspensives :

Selon l’article 1171 du code civil : « Dans un contrat d'adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. / L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation. »

En l’espèce, contrairement à ce que soutient le preneur, les conditions suspensives ne dépendent pas du seul bon vouloir du bailleur puisqu’elles dépendent de l’obtention d’autorisations administratives, de la commercialisation de l’équivalent de 75 % des surfaces des locaux à commercialiser ou encore du départ effectif des locataires présents. Etant souligné qu’à la date de conclusion du contrat, la première date butoir était de fait dépassée (31 mars 2021), il faut considérer que les parties étaient d’ores et déjà dans la période de prolongation de deux fois 6 mois, ce qui ne semble pas excessif pour la réalisation effective du projet de restructuration du centre commercial dans lequel s’insère le nouveau local.

La clause de différé des conditions suspensives n’a pas à être écartée, aucun déséquilibre significatif entre les parties n’étant caractérisé.

 

2.2 Sur la validité du contrat de bail commercial :

Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce « I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce »

Le preneur conclut au débouté des demandes du preneur fondées sur l’existence d’un bail commercial, contestant sa validité.

Il convient toutefois de constater que le bailleur ne forme pas de demande relative à l’exécution du bail commercial : sa demande indemnitaire est fondée sur une responsabilité contractuelle du fait précisément de l’absence de prise d’effet du bail commercial.

En tout état de cause, l’argument selon lequel les conditions de l’article L. 145-1 précité ne sont pas remplies doit être écarté comme inopérant puisque le bail devait prendre effet à la date de livraison du local en vue de l’exploitation d’un fonds de commerce dans ce local. A l’évidence le fonds de commerce ne pouvait lui préexister.

 

2.3 Sur la nécessité d’une mise en demeure extrajudiciaire préalable :

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution, étant précisé que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Selon l’article 1224 du même code : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. » et l’article 1226 du même code prévoit que « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. /La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. /Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. /Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. »

Par ailleurs, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le commandement prévu à cet article est nécessairement un acte d’huissier de justice et ne peut être remplacé par une lettre recommandée valant sommation quand bien même il en résulterait une interpellation suffisante.

En l’espèce, il ressort des termes du contrat de bail (paragraphe D du titre I « stipulations particulières »), conclu le 12 avril 2021, que celui-ci prendrait effet, sous réserve de la levée des conditions suspensives convenues, « à la date de livraison du local ainsi que cela résultera du procès-verbal de livraison valant état des lieux, qui sera établi entre le bailleur et le preneur ». Sous le b) du paragraphe I du même titre, il est expressément indiqué que « le preneur s’oblige à prendre possession du local à la date définitive de livraison qui lui sera notifiée par une convocation adressée par tous moyens écrits, ladite livraison intervenant au moins un mois avant l’ouverture au public du projet de restructuration du CC. Le bailleur notifiera au preneur la date et l’heures auxquelles interviendra la livraison du local au moins un moins avant. La livraison donnera lieu à rédaction contradictoire du procès-verbal de livraison du local qui sera signé par les deux parties et qui consignera les éventuelles réserves formulées par le preneur. Dans l’hypothèse où le preneur dûment convoqué ne se présentait pas, le bailleur pourra adresser une nouvelle convocation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier à une nouvelle date à sa convenance. Si le preneur ne se présentait toujours pas à la date visée dans la deuxième convocation ou s’il refusait de prendre possession du local, le bailleur aurait la faculté de considérer, soit que : - le bail a pris effet à la date fixée dans la première convocation précitée ; le bail est résilié, le bailleur pouvant dès lors disposer immédiatement du local. Dans ce cas, le preneur devra verser au bailleur, à titre irréductible, une indemnité de résiliation pour faute correspondant à trois années de loyer de bas hors taxes défini à l’article 4.1 du Titre I du bail et sans ce préjudice de la réparation de tous dommages dans les conditions de droit commun. Il en sera de même si, antérieurement à la date de prise d’effet du bail, le preneur manifestait sa volonté de ne pas exécuter le bail (…) » ;

Il résulte de ces stipulations contractuelles que le preneur s’engage à prendre possession du local à la date définitive de livraison, que le bailleur doit le prévenir de cette date un mois avant l’ouverture au public du nouveau centre commercial, qu’il doit le convoquer pour la livraison, en lui donnant la date et l’heure et que si le preneur ne se présente pas, il doit le convoquer une seconde fois. En l’absence du preneur à la seconde date de convocation, le contrat de bail ne prévoit pas la nécessité d’adresser une nouvelle mise en demeure ; le bailleur peut soit considérer que le bail a pris effet, et ainsi poursuivre l’exécution forcée, soit considérer qu’il est résilié aux torts du preneur.

Il s’ensuit que l’absence de prise de possession par le preneur peut emporter deux conséquences, soumises à des régimes juridiques différents. En effet, selon l’option retenue par le bailleur, le bail commercial prendra effet même en l’absence de prise de possession, à la date de la première convocation, de sorte que les dispositions des articles L. 145-41 du code de commerce relatives à la résiliation du bail commercial s’appliqueront, ou le bail sera résilié, de sorte que les dispositions de droit commun relatives à la résiliation (1217 et suivant du code civil) seront applicables.

Il ressort des pièces du dossier que le bailleur a notifié par lettre recommandée du 15 décembre 2021, à la société ATOM la levée des conditions suspensives à la date du 21 octobre 2021 et la prolongation de la faculté de substitution prévue par le bail, jusqu’au 15 février 2022. Les parties ont poursuivi leurs échanges et par courrier du 26 septembre 2022, le mandataire du bailleur a informé le preneur que la date prévisible de livraison du local avait été reportée au 30 janvier 2023 et que la date précise et l’heure de livraison lui seraient notifiées un mois avant, tout en lui demandant de justifier du dossier d’aménagement du local. Puis, par courrier du 8 décembre 2022, le preneur a été informé de l’ouverture des locaux « à la mi-avril 2023 ».

Par lettre recommandée du 11 janvier 2023, le mandataire du bailleur a informé la société ATOM qu’elle était convoquée le 13 février 2023 à 10h, soit plus d’un mois avant l’ouverture des locaux, pour procéder à la livraison des locaux objets du bail et que la livraison donnerait lieu à l’établissement d’un état des lieux contradictoire des parties. Il est toutefois justifié par la production de l’état des lieux de livraison (pièce 9) que le preneur ne s’est pas présenté à ce rendez-vous.

Par lettre recommandée du 14 février 2023, le mandataire du bailleur a adressé une nouvelle convocation au preneur pour le 21 février 2023 à 10h. Cette nouvelle lettre, adressée en recommandé avec avis de réception rappelait expressément au preneur que s’il ne prenait pas possession des lieux, le bailleur « aura la faculté de considérer, soit que : - le bail du 21 avril 2021 a pris effet à la date fixée dans la première convocation adressée soit le 13 février. Vous serez alors tenus de respecter l’ensemble des stipulations du bail et vous serez redevables des loyers et charges conformément au bail ; - le bail est résilié. Dans ce cas vous devrez verser au bailleur à titre irréductible une indemnité de résiliation pour faute ( …) », conformément au bail.

En réponse, la société ATOM a, par lettre du 16 février suivant, demandé un report de la prise de possession au 31 mars 2023 et l’annulation des pénalités facturées.

Le représentant du bailleur a accepté la demande de report par courrier en réponse du 21 février 2023, mais uniquement au 1er mars, sous diverses conditions cumulatives (paiement des sommes dues à la livraison du local au plus tard le 25 février, remise d’un dépôt de garantie, remise d’un mandat de prélèvement SEPA + RIB pour pouvoir prélever les sommes au plus tard le 27 février, remise d’un courrier de la société O’TACOS attestation de la reprise du bail).

Ce courrier précise encore : « A défaut de réception de l’ensemble des éléments aux dates indiquées par mail, nous considérerons que la livraison du local R04 s’est tenue le 21 février 2023 conformément à l’état des lieux de livraison ci-joint, et nous appliquerons les stipulations du bail. Si nous recevons l’ensemble des éléments susmentionnés, nous vous convoquons le 1er mars 2023 à 10h pour procéder à la livraison des locaux objets du bail ».

Puis, par courrier du 27 février 2023, considérant que les conditions pour le report n’étaient pas remplies, le mandataire a fait savoir au preneur que la seconde livraison était considérée comme avoir eu lieu le 21 février 2023 et qu’en l’absence du preneur, le bailleur considérait désormais que le bail était résilié en application de l’article J) b) des stipulations particulières du bail, de sorte qu’il pouvait immédiatement prendre possession du local et prétendre au paiement d’une indemnité de résiliation.

Or, la reprise de cette chronologie démontre que le bailleur a bien convoqué le preneur pour la livraison du local le 13 février puis le 21 février, et lui a bien rappelé, à l’occasion de la seconde convocation, qu’en cas d’absence, il s’exposait soit à ce que le bailleur considère que le bail avait pris effet à la date fixée dans la première convocation soit que celui-ci serait considéré comme résilié, lui permettant de reprendre possession du local et de solliciter une indemnité de résiliation.

Par son courrier du 27 mars 2023, le mandataire a fait connaître la position du bailleur, selon laquelle il considérait que le bail n’avait pas pris effet et qu’il sollicitait une indemnité de résiliation. Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient le preneur, le bailleur n’avait pas à faire précéder sa résiliation d’un commandement, en application des dispositions de l’article L. 145-5-41 du code de commerce.

 

2.4 Sur la demande reconventionnelle du preneur de résiliation du bail à sa date de conclusion pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance :

Il convient dès maintenant de statuer sur cette demande qui a pour objet de faire obstacle à la demande indemnitaire formée par le bailleur.

Aux termes de l’article 1719 du même code le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance, qui s’entend notamment de la délivrance matérielle de la chose louée et de la mise à destination d’un local permettant un usage conforme à sa destination.

Aux termes de l’article 1217 de ce code : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat ; /- demander réparation des conséquences de l'inexécution. / Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution en cas d’inexécution suffisamment grave résulte notamment d’une notification du créancier au débiteur.

Le manquement à l'obligation de délivrance est sanctionné par la résiliation du bail aux torts du bailleur si les manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Le preneur demande la résiliation du contrat de bail à sa date de conclusion, reprochant au bailleur un manquement à son obligation de délivrance.

En l’espèce, il doit dans un premier temps être rappelé qu’à la date de signature de l’instrumentum, le bail commercial n’avait pas encore pris effet, celui-ci ne prenant effet, sous réserve de la réalisation préalable des conditions suspensives, qu’à la livraison du local.

Dès lors, pour ce seul motif, il ne saurait être reproché au bailleur un manquement à son obligation de délivrance à la date de conclusion du contrat.

Par ailleurs, et en tout état de cause, contrairement à ce que soutient le preneur, le seul fait que le contrat prévoit la livraison d’un local « brut de béton, fluides en attente conformément au CPTA annexé, extraction percée, emplacement bac à graisse réalisé et vitrines et portes posées » n’est pas contraire à l’obligation de délivrance du bailleur ; pour démontrer un tel manquement, il lui appartient d’établir de manière circonstanciée que le local n’est pas apte à être utilisé sans que le locataire ait à effectuer des réparations lui permettant d’exploiter, autres que les travaux d’aménagement et de décoration mis à sa charge par le bail.

Or, force est de constater que le preneur ne procède que par allégations, et pour cause puisqu’il ne s’est pas présenté lors de la livraison du local.

Cette demande de résiliation aux torts du bailleur à la date de conclusion du contrat doit en conséquence être rejetée.

 

2.5 Sur le montant de l’indemnité de résiliation :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-5 du code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis l’ordonnance du 10 février 2016 (ex article 1152 cité par le preneur) : « [11] le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre./Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire./Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent./Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite./Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, le contrat conclu le 12 avril 2021prévoit, dans son préambule, que si le preneur refuse de prendre possession des lieux, le bailleur pourra considérer que le bail est résilié et reprendre immédiatement possession des lieux. A titre de sanction, il est prévu que le « preneur devra verser au bailleur, à titre irréductible, une indemnité de résiliation pour faute correspondant à trois années de loyer de bas hors taxe », soit 50.000 euros HT par an, et ce sans préjudice de la réparation de tous les dommages dans les conditions de droit commun.

Cette clause, qui prévoit une indemnité forfaitaire correspondant à 3 années de loyer, quelque soient les circonstances, c’est-à-dire peu important que le bailleur ait pu relouer ou non son local dans ce délai, apparaît manifestement disproportionnée. En effet, si le refus de prendre possession des locaux a causé un préjudice au bailleur en ce qu’il n’a pu percevoir immédiatement de loyers, il est établi (pièce 3 défendeur) qu’à la date du 15 mars 2024, le local litigieux était occupé par un locataire. Le bailleur reconnaît d’ailleurs que l’ouverture de ce commerce a eu lieu le 17 février 2024, mais ne donne pas d’indication quant à la date de prise d’effet du bail, alors que la date d’ouverture a nécessairement fait suite à des travaux par le preneur, le local étant livré brut de béton.

Aussi, il sera fait droit à la demande indemnitaire mais il y a lieu de la réduire à l’équivalent de 6 mois de loyers perdus, soit 25.000 euros.

 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la société ATOM perdant la présente instance, il convient de la condamner aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Lucie TEYNIE, avocat au barreau de Bordeaux, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, la société ATOM tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer au demandeur la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il supporte, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. /Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

Rejette la demande formée par la SAS ATOM tendant à prononcer la caducité du contrat conclu le 12 avril 2021 entre la SAS ATOM et la SCI [Adresse 9],

Rejette la demande formée par la SAS ATOM tendant à prononcer la résiliation du contrat pour manquement à l’obligation de délivrance de la SCI du [Adresse 7],

Condamne la SAS ATOM à verser à la SCI [Adresse 9] la somme de 25.000 euros au titre de l’indemnité de résiliation du contrat intervenue à ses torts,

Condamne la SAS ATOM aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Lucie TEYNIE, avocat au barreau de Bordeaux, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SAS ATOM à verser à la SCI [Adresse 9] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette sa propre demande formée de ce chef,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER                                                       LE PRESIDENT