Extraits (clause) : « S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminé comme suit : (...) Si la suspension est de plus de sept (7) jours calendaires consécutifs mais de moins de trois semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera d'une semaine, en plus de la période d'arrêt ; Si la suspension est de plus de 3 semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera de deux (2) semaines en plus de la période d'arrêt. ; Si la suspension est due à l'un des évènements évoqués aux points c, d, et e ci-dessus le délai de remise en route du chantier sera de quarante-cinq (45) jours calendaires à compter de l'ordre de service donné à la nouvelle entreprise. (...) »

Extraits : 1/ « La force majeure, au sens de l'article 1218 du Code civil, est établie en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce les intempéries, le retard des autorisations administratives pour l'implantation du chantier, le retrait d'une entreprise du marché, le sinistre qui entrave le cours des travaux ne sont pas des évènements imprévisibles dans le cadre d'une opération de construction mais constituent des aléas pouvant caractériser des causes légitimes de suspension du délai de livraison dans la mesure où le vendeur débiteur de l'obligation de livraison n'en a pas la maîtrise et où, comme le précise la clause Achèvement du Cahier des Charges, in fine, elles sont clairement définies, attestées par le maître d’œuvre, tiers à la vente agissant sous sa propre responsabilité, et étayées par les justificatifs de leur impact sur la durée prévisible du chantier.

La crise sanitaire liée au Covid-19 revêt les caractéristiques de la force majeure en ce qu'elle n'était pas prévisible lors de la conclusion du contrat de vente, cependant elle ne peut être prise en compte au titre du report du délai de livraison que dans la mesure où ses effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées et ont empêché l'exécution de son obligation par le vendeur. En effet l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 en son article 8 qui vise la suspension des délais imposés par l'administration conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature, n'est pas applicable au contrat de vente en l'état futur d'achèvement marché de droit privé non régi par des délais légaux ou règlementaires.

Il échet par conséquent de relever que les causes légitimes de suspension précitées en ce qu'elles font référence à des circonstances précises, ponctuelles, attestées par un homme de l'art et corroborées par les justifications de leur impact sur le déroulement du chantier ne vident pas de leur substance l'obligation de délivrance dans le délai convenu, de sorte qu'elles sont valables cependant que l'impact de la crise sanitaire sur l'approvisionnement et les délais de commandes seront examinés au vu des justificatifs fournis relativement à leur impact sur la livraison des ouvrages.

Le moyen tiré du caractère abusif de ces clauses ne saurait donc être retenu et de ce chef le jugement sera confirmé. »

2/ « Sur le sinistre intervenu en cours de chantier : se fondant sur l'expertise judiciaire le jugement retient que les voiles ont été mal réalisés et mal implantés ce qui a provoqué des mouvements de terrain, l'accès de la fouille sous le parement Sud a été interdit et la grue repliée le 5 juillet 2019 en conséquence de la nécessité de procéder en urgence à des mesures de confortement mais que pour autant ces difficultés ne justifient pas 6 mois et 2 semaines d'arrêt. »

3/ « Il apparaît que la société RK a repris le marché, de manière constante, le 24 septembre 2018. Ce faisant, il échet de relever que le retrait de l'entreprise [T] n'a pas impacté le déroulement du chantier puisque celui-ci était déjà à l'arrêt ainsi qu'il a été vu depuis le 22 janvier 2018 jusqu'au 25 octobre 2018 en raison du retard de la délivrance de l'autorisation administrative d'occupation du domaine public. Par conséquent aucun report du délai de livraison n'est légitime du fait du retrait de l'entreprise titulaire du lot gros-œuvre. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 1

ARRÊT DU 2 OCTOBRE 2026

 

R.G. n° 21/14506. Arrêt n° 2026/225 (25 pages). N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFWQ. Décision déférée à la Cour : Jugement du 8 juillet 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL- RG n° 20/02422.

 

APPELANTE :

La Société SNC LNC DELTA PROMOTION

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le numéro : XXX, [Adresse 1], [Adresse 1], Représentée par Maître Fabrice LEPEU de l'AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404, Assistée de Maître Mayi PIERROT-WOAKE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404

 

INTIMÉE :

Madame X. épouse Y.

née le [date] à [Localité 9] ([pays]), [Adresse 2], [Adresse 2], Représentée par Maître Jonathan DJENAOUSSINE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0745, Assistée de Maître Baptiste KHOUNCHEF, avocat au barreau de PARIS, toque : G0745

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 2 juillet 2026, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, Mme Nathalie BRET, conseillère, Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

 

FAITS ET PROCÉDURE :

La société SNC LNC Delta Promotion ayant pour gérante statutaire la société SNC Les Nouveaux Constructeurs a constitué par acte authentique 23 novembre 2017 le Cahier des charges des ventes de l'ensemble immobilier désigné [Adresse 7].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2017, la société Delta Promotion a notifié à Madame X. Y., Madame Y., la validation du contrat de réservation concernant l'appartement n°14 du programme immobilier sis [Adresse 7] prévoyant une livraison au 4ème trimestre 2019 et au plus tard le 31 décembre 2019.

Par une attestation du 27 novembre 2017, le gérant de la société B2Management, chargé de la maîtrise d'œuvre d'exécution et de pilotage pour le compte de la société Delta Promotion, certifiait le démarrage des travaux de démolition.

Madame Y. a signé avec la SA Les Nouveaux Constructeurs, en sa qualité de gérante statutaire de la société SNC LNC Delta Promotion, le contrat de vente en état futur d'achèvement, par acte authentique du 17 janvier 2018, portant sur le bien désigné composé de deux pièces principales et une place de parking au prix de 230.000 euros TTC dont 30 % dû à la signature de l'acte authentique. Cet acte stipule :

En page 11 « Conditions Techniques et Particulières de la Vente : (…) La régularisation des présentes emporte de la part de l'Acquéreur adhésion et ratification de plein droit au Cahier des charges des ventes auquel la présente vente est soumise, ledit document formant avec la présente vente en l'état futur d'achèvement un tout indivisible et indissociable.

2°) Pour satisfaire aux dispositions de l'article L. 261-11 c) du Code de la construction et de l'Habitation, il est ici précisé que la livraison et l'achèvement des Biens objet des présentes au sens de l'article 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, est prévue au cours du quatrième trimestre 2019 soit le 31 décembre 2019 au plus tard, et ce, sous réserve des énonciations insérées à cet égard au Cahier des charges de ventes ci-dessus énoncé.

En effet, l'Acquéreur se déclare parfaitement informé du fait que ce délai pourrait être reporté en cas de survenance d'un cas de force majeure et/ou d'une cause légitime de suspension de délai telle que définies au Cahier des charges des ventes.

Les travaux se trouvent actuellement au stade de démarrage des démolitions ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par la société B2 Management en sa qualité de Maître d'œuvre d'exécution le 27 novembre 2017, dont une copie demeure annexée (annexe n°6).

3°) L'Acquéreur déclare qu'il envisage de bénéficier du dispositif Pinel dans le cadre d'un investissement locatif assorti d'un avantage fiscal particulier, tel que prévu au Code général des impôts. L'Acquéreur déclare ne pas avoir été incité ni par le vendeur, ni par le notaire soussigné à un investissement immobilier proposé le cas échéant par un tiers, et pour lequel la présente vente est consentie. L'Acquéreur déclare connaître parfaitement les caractéristiques de l'investissement ainsi que les risques inhérents à ce type d'investissement, s'être entouré de tous les conseils en matière juridique et fiscal et avoir été spécialement averti par les soins du notaire soussigné des obligations et risques inhérents qui n'iront à ce type d'investissement.

Le notaire rappelle en tant que de besoin à l'acquéreur, les caractéristiques principales et les cas de remise en cause du régime :

Ce régime permet, à condition que le logement soit neuf ou assimilé (jamais habité ou utilisé auparavant ou réhabilité), et qu'il soit loué nu durant une période minimale de six (6) ou neuf (9) années effectives et continues et affecté tout ce temps à l'habitation principale du locataire, avec faculté de prorogation, de bénéficier d'une réduction d'impôt spécifique. Étaler sur le temps de la location.

L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente (30) mois à compter de la signature des présentes.

La location doit prendre effet dans les douze (12) mois de l'achèvement de la construction.

Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur pendant toute la période couverte par l'engagement de location au plafond, fixé par décret et revalorisé tous les ans, à celui fixé pour la zone dans laquelle se trouve le logement ainsi qu'il résulte du décret

(…)

Les obligations déclaratives pour bénéficier des avantages fixés par ce dispositif doivent s'effectuer lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux du logement. L'option est irrévocable et ne peut être cumulée avec d'autres avantages fiscaux sur le logement. La réduction d'impôt est répartie par parts égales sur la durée d'amortissement choisie par le contribuable, elle est accordée à compter de l'année d'achèvement des biens

Le taux de réduction d'impôts varie selon l'engagement de location pris par l'acquéreur Bailleur, à condition que le logement réponde à la Norme, RT 2012, étant précisé que le vendeur s'est engagé à respecter la norme RT 2012, ainsi qu'il résulte d'une attestation datée du 13 novembre 2017, qui est demeuré annexée à l'Acte de dépôt.

Le contribuable ne peut bénéficier de cet avantage fiscal que dans la limite d'un investissement global annuel de trois cent mille Euros (300.000 €) ; en outre, le prix d'achat du logement est limité à un plafond par mètre carré de surface, habitable fixé par des clés à 5 500 €.

Les principaux cas de remise en cause de cet avantage sont les suivants : interruption de la location, dépassement du plafond, rupture de la qualité d'habitation principale, locataire membre du foyer fiscal, vente, apport en société, donation, démembrement.

Le non-respect de l'une de ces conditions de ce régime entraîne la déchéance de l'avantage fiscal et l'obligation de restituer la réduction d'impôt obtenue, assortie de pénalités le cas échéant. (…) »

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2018, la société Delta Promotion informait Madame Y. du retard pris par les travaux et du décalage de la date prévisionnelle de livraison de l'appartement au quatrième trimestre 2020 en raison de la multiplication des chantiers actuellement ouverts sur la route départementale n°7.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 août 2018, Madame Y. adressait une mise en demeure à l'attention de M. [U] [Y], responsable commercial au sein de la société Delta Promotion aux fins de livrer les travaux au quatrième trimestre de 2019 comme prévu initialement dans le contrat.

Par une attestation du 14 décembre 2018, la société Delta Promotion informait les acquéreurs de l'arrêt des travaux de la résidence [Adresse 7] depuis le 22 janvier 2018, à la suite des démolitions et ce jusqu'au 15 octobre 2018, faute d'obtention des autorisations administratives nécessaires au démarrage des fondations en raison du déroulement de manière concomitante de chantiers voisins et de retards imputables à la collectivité locale ou à l'aménageur en charge des travaux de voirie et de réseaux divers permettant la desserte des Biens.

Par lettre recommandée du 30 avril 2019, Madame Y. réitérait sa mise en demeure aux fins de livraison de l'appartement et d'indemnisation des préjudices subis en conséquence du retard de livraison.

Par une attestation du 24 juin 2019, le gérant de la société B2Management, déclarait que le chantier avait subi, depuis le redémarrage de l'opération le 16 octobre 2018, et jusqu'à la fin du mois de mai 2019, 25 jours ouvrés d'intempéries.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2019, Madame Y., par l'intermédiaire de son avocat, renouvelait sa mise en demeure.

Par un nouveau courrier recommandé en date du 31 décembre 2019, la société Delta Promotion informait Madame Y. de la survenance d'un sinistre sur le chantier, reportant la date de livraison au troisième trimestre 2021.

Par un courrier recommandé du 14 février 2020, la société Delta Promotion informait les acquéreurs qu'à la suite d'une réunion d'expertise ayant eu lieu au mois de janvier, la livraison des biens acquis était reportée à la fin du mois d'août 2021.

Par acte du 11 mars 2020, Madame Y. a fait assigner la société Delta Promotion devant le Tribunal Judiciaire de Créteil.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 18 mars 2021, Madame Y. demandait au tribunal de condamner la société Delta Promotion à l'indemniser au titre du préjudice financier résultant de la perte de chance de bénéficier du dispositif fiscal dit « loi Pinel », au titre du préjudice résultant de la perte de revenus locatifs, au titre du préjudice financier résultant des charges financières supplémentaires supportées, au titre du préjudice moral, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ainsi que d'ordonner le paiement par la société Delta Promotion d'une astreinte journalière.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 10 mai 2021, la société Delta Promotion demandait au tribunal de débouter Madame Y. de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, de la condamner à l'indemniser au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le jugement rendu le 8 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire de Créteil a ainsi statué :

« Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme X. la somme de 15.000,00 euros (quinze mille euros) ;

Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme X. la somme de 10.000,00 euros (dix mille euros) ;

Ordonne l'exécution provisoire ;

Condamne la SNC LNC Delta Promotion aux dépens ;

Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme X. la somme de 2.500,00 euros (deux mille cinq cent euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties. »

La société SNC LNC Delta Promotion a interjeté appel du jugement selon déclaration reçue au greffe de la cour le 24 juillet 2021.

Par courrier recommandé du 20 décembre 2021, la société Delta Promotion informait Madame Y. du report de la livraison de l'appartement et de la place de parking au mois d'avril 2022.

Par un courrier recommandé en date du 5 avril 2022, la société Delta Promotion notifiait à Madame Y. la date de livraison devant intervenir au 27 avril 2022.

[*]

Par conclusions signifiées le 3 juin 2026, la société SNC LNC Delta Promotion demande à la cour :

Vu l'article 1103 du Code civil,

Vu l'article 9 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces communiquées,

- INFIRMER le jugement rendu le 08 juillet 2021 par le Tribunal Judiciaire de Créteil (4ème Chambre, RG n° 20/02422) en ce qu'il a :

- Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme X. la somme de 15.000,00 euros (quinze mille euros)

- Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme X. la somme de 10.000,00 euros (dix mille euros)

- Ordonne l'exécution provisoire

- Condamne la SNC LNC Delta Promotion aux dépens

- Condamne la SNC LNC Delta Promotion à payer à Mme X. la somme de 2.500,00 euros (deux mille cinq cent euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile

- Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

Et statuant de nouveau :

A titre principal :

- DÉBOUTER Mme Y. de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de son appel incident ;

A titre subsidiaire :

- LIMITER l'indemnité allouée à Mme Y. au titre de la perte de loyers à la somme maximale de 4.800,30 euros ;

- LIMITER l'indemnité allouée à Mme Y. au titre de son préjudice moral à la somme maximale de 3.000 euros.

En tout état de cause :

- CONDAMNER Mme Y. à verser la somme de 5.000 euros à la SNC LNC DELTA PROMOTION, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER Mme Y. aux dépens de première instance et d'appel.

[*]

Par conclusions signifiées le 17 juin 2026 Mme X. épouse Y. demande à la cour :

Vu les articles L.261-1 et suivants du Code de Construction et de l'Habitation,

Vu les articles 1103, 1193, 1104, 1184, 1610 et 1611 du Code civil,

Vu les articles 548 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 909 et suivants du Code Procédure Civile,

Vu les pièces versées,

- Recevoir Mme Y. en son appel incident et y faisant droit,

- Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil en date du 8 juillet 2021 en ce qu'il a :

- Débouté Mme Y. de sa demande visant à réputer non-écrite la clause du contrat d'acquisition en VEFA comportant les causes légitimes de suspension du délai de livraison, comme non écrite ;

- Débouté Mme Y. de sa demande visant à réparer son préjudice financier résultant de la perte de chance de bénéficier du dispositif fiscal dit « loi Pinel » ;

- Débouté Mme Y. de sa demande visant à réparer son préjudice financier résultant des frais bancaires et d'assurance relatifs au prêt contracté pour son projet immobilier ;

- Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil en date du 8 juillet 2021 en ce qu'il a

- Condamné la SNC LNC Delta Promotion à verser à Mme Y. la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice financier résultant de la perte de revenus locatifs sur la période du 1er janvier 2020 au 8 juillet 2021 ;

- Condamné la SNC LNC Delta Promotion à verser à Mme Y. la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ;

- Condamné la SNC LNC Delta Promotion à verser à Mme Y. la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamné la SNC LNC Delta Promotion aux dépens.

En conséquence, statuant à nouveau,

- Déclarer non-écrite la clause « Délai d'achèvement » du Cahier des charges comportant les causes légitimes de suspension du délai de livraison ;

- Juger que la SNC LNC Delta Promotion ne justifie pas des causes de prorogation du délai de livraison qu'elle avance pour justifier de son retard, conformément à la clause contenue dans le cahier des charges des ventes en date du 23 novembre 2017 ;

- Juger en conséquence que la SNC LNC Delta Promotion aurait dû livrer le bien acquis par Mme Y. au 4ème trimestre 2019 ;

- Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Mme Y. la somme de 48.300,00 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages liés au dispositif fiscal de la loi Pinel ;

- Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Mme Y. la somme de 13.422,41 euros au titre du préjudice financier résultant des frais bancaires et d'assurance relatifs au prêt contracté pour son projet immobilier ;

- Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Mme Y. la somme de 6.240,39 euros au titre du préjudice financier résultant de la perte de revenus locatifs pour la période allant du 8 juillet 2021 et la livraison du bien ;

- Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Mme Y. la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral subi pour la période allant de la date du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Créteil en date du 8 juillet 2021 et la livraison du bien ;

- Condamner la SNC LNC Delta Promotion à verser à Mme Y. la somme de 6.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Condamner la SNC LNC Delta Promotion aux dépens.

[*]

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 juin 2026.

 

SUR QUOI, LA COUR :

1 - Sur le caractère non-écrit de la clause du Cahier des charges « Délai d'achèvement », permettant la prorogation du délai de livraison :

Le jugement retient que les 19 causes de suspension stipulées au Cahier des charges « illustrent toutes des situations dont le maître d'ouvrage n'a pas la maîtrise, qui vont retarder le délai de livraison sans que ce retard ne soit de son fait » et qu’« elles constituent des causes légitimes de suspension […] si elles sont établies et revêtent les conditions de la force majeure ».

Madame Y. fait valoir que le jugement se livre à une appréciation erronée de cette clause en soutenant que « la clause contestée n'est pas abusive en elle-même » en précisant que « ce contrat a été porté à la connaissance de Madame X. qui en a accepté les termes en signant l'acte authentique d'achat ». Elle affirme, aux visas des articles 1170 du Code civil, R. 212-1 et R. 212-2 du Code de la consommation et d'une jurisprudence de la Cour d'appel de Pau, que s'il n'est prohibé par aucun texte spécifique à la vente d'immeuble à construire, l'élargissement conventionnel de la notion de force majeure ne peut être validé que dans la mesure où la rédaction de la clause limitative de responsabilité ne vide pas de sa substance même l'obligation de délivrance dans le délai convenu pesant sur le vendeur. Se référant à un arrêt rendu par cette cour le 9 février 2024, elle en infère que cette clause crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur en ce qu'elle prive de sa substance l'obligation de livrer un bien à une date déterminée en permettant de justifier tout retard dans la livraison du bien, quand bien même la SNC Delta Promotion en serait à l'origine et alors même que cette clause n'impose pas au vendeur de démontrer que l'évènement qui justifierait une prorogation du délai de livraison ait une réelle incidence sur le déroulement du chantier mais lui permet de justifier de la cause invoquée par une simple attestation du Maître d’œuvre d'exécution, l'insécurité juridique de l'acquéreur étant avérée par l'emploi du conditionnel, incluant des « notamment » entraînant la confusion dans l'esprit du consommateur.

La société Delta Promotion oppose, au soutien de la confirmation du jugement, que la jurisprudence citée par l'intimée sanctionne la clause de report du délai de livraison dans la mesure où le Maître d'ouvrage ne démontre pas que les évènements cités comme étant la cause du report du délai de livraison ont eu une incidence sur le chantier. Elle observe qu'en l'espèce chaque cause est étayée et remplit les critères de validité énoncée par la Commission des clauses abusives dans son avis n°16-01 du 29 septembre 2016 au visa de l'article L 212-1 du Code de la consommation.

Réponse de la cour :

Aux termes de l'article L. 212-1 du Code de la consommation (Version en vigueur depuis le 1^er octobre 2016 - Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2)

Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Il est jugé :

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 mai 2019, 18-14.212, que la clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 que la clause insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non professionnel prévoyant que le délai de livraison sera le cas échéant majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment, que ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter, que le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève et au dépôt de bilan d'une entreprise, et de manière générale, en cas de force majeure, cette clause n'ayant ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive.

Selon l'Avis N°16-01de la Commission des clauses abusives :

Contrat de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement

Clause de report du délai de livraison

Vu les articles L. 212-1 et R.822-21 du code de la consommation ;

Vu la demande d'avis formulée par le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt, par jugement le 20 juillet 2016, à l'occasion d'une procédure opposant Mme Y et la Société Civile Immobilière X.

La clause du contrat de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d'intempéries, le dit report défini comme d'une durée du double des dits jours ne peut être jugée abusive en ce que :

- Le relevé des dits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevé météorologiques publics ;

- Le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d'intempéries ne paraît pas, au regard des nécessités de réorganisation d'un chantier, manifestement disproportionné ;

- Le dit report ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu'au fur et à mesure de l'achèvement des étapes de la construction.

La clause 3°) Délai d'achèvement du Cahier des charges stipule : Le Vendeur exécutera son obligation d'achever l'Ensemble Immobilier dans un délai qui sera fixé aux termes de chaque acte de vente, sauf en cas de force majeure ou de cause légitime de suspension ou de prolongation du délai de livraison.

Pour l'application de ces dispositions, seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison :

(...)

b) Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier

(...)

d) la défaillance des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants (la justification sera apportée par le Vendeur à l'Acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d'œuvre à l'entrepreneur défaillant.

e) la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à l'une ou aux entreprises défaillantes (...)

(...)

h) les retards entraînés par la non délivrance de l'autorisation administrative pour la mise en place de la grue

(...)

k) tout cas de force majeure, la force majeure pouvant résulter notamment (...) d'accident de chantier

(...)

m) les retards imputables à la collectivité locale (ville, département, etc.)

n) les difficultés d'approvisionnement

q(...)« les retards imputés à tous éléments imprévus tels que (...) les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier (...) sont considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison. »

(...)

s) les retards causés par le déroulement de manière concomitante de chantiers voisins

Pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties s'en rapporteront dès à présent à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.

S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminé comme suit :

(...)

Si la suspension est de plus de sept (7) jours calendaires consécutifs mais de moins de trois semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera d'une semaine, en plus de la période d'arrêt

Si la suspension est de plus de 3 semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera de deux (2) semaines en plus de la période d'arrêt.

Si la suspension est due à l'un des évènements évoqués aux points c, d, et e ci-dessus le délai de remise en route du chantier sera de quarante-cinq (45) jours calendaires à compter de l'ordre de service donné à la nouvelle entreprise. (...)

Le cahier des charges distingue deux types de circonstances justificatives du report du délai de livraison tenant à la force majeure d'une part et à la cause légitime de suspension d'autre part.

La force majeure, au sens de l'article 1218 du Code civil, est établie en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce les intempéries, le retard des autorisations administratives pour l'implantation du chantier, le retrait d'une entreprise du marché, le sinistre qui entrave le cours des travaux ne sont pas des évènements imprévisibles dans le cadre d'une opération de construction mais constituent des aléas pouvant caractériser des causes légitimes de suspension du délai de livraison dans la mesure où le vendeur débiteur de l'obligation de livraison n'en a pas la maîtrise et où, comme le précise la clause Achèvement du Cahier des Charges, in fine, elles sont clairement définies, attestées par le maître d’œuvre, tiers à la vente agissant sous sa propre responsabilité, et étayées par les justificatifs de leur impact sur la durée prévisible du chantier.

La crise sanitaire liée au Covid-19 revêt les caractéristiques de la force majeure en ce qu'elle n'était pas prévisible lors de la conclusion du contrat de vente, cependant elle ne peut être prise en compte au titre du report du délai de livraison que dans la mesure où ses effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées et ont empêché l'exécution de son obligation par le vendeur. En effet l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 en son article 8 qui vise la suspension des délais imposés par l'administration conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature, n'est pas applicable au contrat de vente en l'état futur d'achèvement marché de droit privé non régi par des délais légaux ou règlementaires.

Il échet par conséquent de relever que les causes légitimes de suspension précitées en ce qu'elles font référence à des circonstances précises, ponctuelles, attestées par un homme de l'art et corroborées par les justifications de leur impact sur le déroulement du chantier ne vident pas de leur substance l'obligation de délivrance dans le délai convenu, de sorte qu'elles sont valables cependant que l'impact de la crise sanitaire sur l'approvisionnement et les délais de commandes seront examinés au vu des justificatifs fournis relativement à leur impact sur la livraison des ouvrages.

Le moyen tiré du caractère abusif de ces clauses ne saurait donc être retenu et de ce chef le jugement sera confirmé.

 

2 - La légitimité des causes de report du délai de livraison :

Le jugement, aux visas de l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation, 1218 et 1611 du Code civil et des énonciations du Cahier des Charges retient :

Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : faute de certificat délivré par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, le formalisme contractuel n'a pas été respecté et le report de livraison de 40 semaines pour difficultés relatives aux autorisations administratives prévu à la clause m du cahier des charges n'est pas justifié

Sur les intempéries : l'interruption du chantier pendant 5 semaines du mois d'octobre 2018 au mois de mai 2019 attestée par le maître d'œuvre d'exécution et de pilotage corroborée par les relevés météo de la station de [Localité 8] est établie

Sur le sinistre intervenu en cours de chantier : se fondant sur l'expertise judiciaire le jugement retient que les voiles ont été mal réalisés et mal implantés ce qui a provoqué des mouvements de terrain, l'accès de la fouille sous le parement Sud a été interdit et la grue repliée le 5 juillet 2019 en conséquence de la nécessité de procéder en urgence à des mesures de confortement mais que pour autant ces difficultés ne justifient pas 6 mois et 2 semaines d'arrêt

Sur la défaillance de l'entreprise de gros œuvre : celle-ci est justifiée au vu de la correspondance du 14 février 2020 adressée par la SNC LNC Delta Promotion à Madame Y., de la lettre adressée par le maître d'œuvre d'exécution à la société RK Bâtiment le 23 avril 2019 faisant la preuve que le retard de 1 mois et 2 semaines invoqué en conséquence de la défaillance de l'entreprise est justifié

Sur la crise sanitaire liée à l'épidémie liée du Covid-19 : à la date de la déclaration de l'état d'urgence sanitaire du 24 mars 2020, le bien aurait dû être livré de sorte que ce motif de retard ne peut être pris en considération.

La société Delta Promotion, au soutien de l'infirmation du jugement, fait valoir :

Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : le terrain d'assiette des travaux étant desservi par une voie très passante, le [Adresse 7], le projet a requis l'avis favorable du Service départemental de la voirie et de la RATP préalablement à la délivrance du permis de construire, ces deux parties ayant été attraites dans le cadre d'un référé préventif. Les opérations de démolition se sont déroulées du 5 décembre 2017 au 22 janvier 2018 mais la multiplication des chantiers ouverts sur la route départementale a fortement ralenti la délivrance des autorisations imposant aux entreprises de réaliser des ajustements sur leurs plans afin de trouver une solution la plus arrangeante possible. L'entreprise de Gros 'uvre [T] a transmis son plan d'implantation (PIC) au Conseil Départemental pour validation et autorisation d'occupation du domaine public avant le 26 mars 2018 mais deux mois plus tard les autorisations n'étaient toujours pas données contraignant le Maître de l'ouvrage à demander au Maire d'intervenir de sorte que l'entreprise [T] a finalement préféré se retirer du projet au mois de juillet 2018 puis remplacée par la société R K BAT qui a signé le marché le 24 septembre 2018. L'attestation du Maître d’œuvre d'exécution comporte une erreur matérielle de frappe en ce qu'elle est datée du 14 décembre 2017 alors qu'elle a été établie le 14 décembre 2018. Ainsi le retard annoncé dans le courrier du 20 juillet 2018 annonçant un décalage de la date prévisionnelle de délai de livraison au 4ème trimestre 2020 correspond bien à 38 semaines soit 9,5 mois à compter du 31 décembre 2019.

Sur la défaillance de l'entreprise de gros-œuvre, celle-ci avait contracté selon un prix donné pour des travaux devant démarrer le 28 mars 2018, reportés à l'automne 2018 en raison du blocage des autorisations administratives. Anticipant très largement les surcoûts résultant de ce retard, elle a demandé à l'appelante dès le mois de mai 2018 d'actualiser les prix de son marché à la hausse ce qui a été refusé au motif du caractère prématuré de cette demande. Les dates précitées montrent que l'entreprise [T] a été remplacée avant que l'autorisation administrative soit délivrée et que ce n'est donc pas le changement d'entreprise qui a empêché le démarrage effectif des travaux dès le 1er août 2018. Ainsi au visa des articles 3°) m et s du Cahier des Charges, les retards imputables à la collectivité locale et le déroulement concomitant de chantiers voisins, attestés par le Maître d'œuvre d'Exécution justifient bien un report de livraison de 38 semaines.

Sur les intempéries, le report de livraison est justifié par l'application de la clause 3°) b du Cahier des Charges qui prévoit une attestation du Maître d'œuvre d'exécution étayée par les relevés météo de la station la plus proche.

Sur l'impact du sinistre survenu en cours de chantier : le Maître d'œuvre d'exécution B2M a alerté le Maître d'ouvrage le 17 mai 2019, sollicitant une réunion en urgence au vu du relevé des murs réalisé par le géomètre, montrant des erreurs d'implantation pouvant aller jusqu'à 30 cm compromettant la stabilité des deux voiles qui ont commencé à basculer vers le chantier et des fissures progressives étant observées sur les voiles à partir du mois de mars 2019 sous l'effet de la poussée des terres. Une réunion s'est tenue le 21 mai 2019 à la demande de Madame [O], expert judiciaire qui a sollicité la mise en place de plusieurs mesures confortatives mais aucune solution efficace n'ayant pu être mise en place, le repli de la grue a dû être demandé par le Maître d’œuvre d'exécution pour sécuriser les avoisinants le 29 mai 2019 et les travaux ont été interrompus à compter du 20 juin 2019, la grue repliée au mois de juillet 2019, faute de méthodologie produite par la société RK BAT. Pour pallier la carence de l'entreprise Euro Terre qui n'a pas sollicité l'accord du propriétaire du terrain voisin pour la réalisation des travaux de talutage complémentaires côté parking, le conseil du maître de l'ouvrage a écrit officiellement au conseil du propriétaire, en a informé l'expert judiciaire le 3 juillet 2019. Dans sa note de synthèse du 5 février 2020 établie à la demande de l'expert judiciaire, le Maître d’œuvre d'exécution impute le sinistre entièrement aux sociétés Euro Terre et RK BAT. Le Maître d'ouvrage est en mesure de justifier de toutes les étapes, par les comptes-rendus de chantiers notamment, qui ont conduit à la reprise des voiles, au suivi et à l'observation des sols qui ont conduit à l'acceptation du devis du 26 novembre 2019 établi à la demande de la société RK BAT par le bureau d'études MO Ingénierie prévoyant dans le cadre de la mission de suivi des reprises en sous-œuvre, l'analyse des relevés existants, une proposition technique de reprise en sous-œuvre, les notes de calcul et l'établissement des plans de reprise. Cette chronologie justifiée conduit à établir la reprise des travaux le 23 décembre 2019 après la remise en service de la grue le 20 décembre 2019.

Sur l'impact de l'épidémie du Covid-19, les répercussions de la crise ont commencé dès le 17 mars 2019 compte tenu de la fermeture des usines de production de matériaux de constructions et l'article 4 de l'Ordonnance du 25 mars 2020 a en tout état de cause, privé d'effet le jeu des clauses résolutoires et de la clause pénale du fait de la nécessité de mettre à jour le Plan Particulier de Sécurité et de Protection de la Santé, de mettre en 'uvre concrètement les mesures préconisées dont les masques dont le réapprovisionnement n'a pas toujours été assuré, de remettre en route la chaîne de production laquelle a été impactée par la réduction significative des effectifs du fait des gestes barrières préconisés par le gouvernement. Ainsi au visa de la clause 3°) f et k du Cahier des charges c'est un total de 70 jours de retard soit 14 semaines qui est justifié.

Madame Y., au cas où la cour ne ferait pas droit à l'inapplicabilité de la clause de suspension ou de prolongation du délai de livraison invoquée à titre principal, sollicite la confirmation du jugement du chef du rejet des causes légitimes de suspension tenant :

aux difficultés relatives aux autorisations administratives

à l'impact du sinistre survenu sur le chantier

à la déclaration de l'état d'urgence sanitaire, et son infirmation en ce qu'il a retenu la légitimité des autres causes, faisant valoir :

Sur le retard des autorisations administratives, que le vendeur ne peut se prévaloir d'aucun retard de ce chef puisqu'il n'avait pas sollicité lesdites autorisations, contrairement à ce qui est soutenu, le 22 janvier 2018, mais que celles-ci ne l'ont été qu'à la fin du mois de mars 2018, le dépôt du Plan d'Implantation du Chantier (PIC) n'ayant eu lieu que le 26 mars 2018 ; qu'un délai de 6 mois et 20 jours s'est écoulé entre la date de dépôt du premier PIC et l'autorisation délivrée par le Conseil Départemental du [Localité 10] or, le délai de réponse de la collectivité locale n'étant pas lui-même constitutif d'un retard puisque l'administration n'est soumise à aucun retard pour la délivrance des permissions de voirie.

Sur les conséquences du sinistre survenu en cours de chantier, que des erreurs d'implantation ont été constatées au mois de mai 2019 par le géomètre dont il est résulté une instabilité des voiles et que la solution technique de confortement du soutènement Sud demandée par l'expert judiciaire devant être proposée par l'entreprise RK BAT n'ayant pas été trouvée, le démontage de la grue a été rendu nécessaire par le fait de la négligence flagrante de cette société ; que le vendeur ne saurait faire subir à l'acquéreur une clause prévoyant la justification des retards imputés à tous éléments imprévus renforçant l'insécurité juridique de l'acquéreur en se ménageant la possibilité d'invoquer tout évènement exonératoire de l'obligation de livraison.

Sur les intempéries, si des jours d'intempéries ont été relevés, l'appelante ne démontre en rien en quoi ils ont entravé de manière certaine le bon déroulement des travaux.

Sur la défaillance de l'entreprise de gros-'uvre, celle-ci est le fait du vendeur, les pièces adverses montrant que la SNC LDC Delta Promotion, au mois de juillet 2018, a refusé d'accéder à la demande d'actualisation des prix formée par l'entreprise de gros 'uvre, la société [T], compte tenu du retard pris par le chantier, laquelle a préféré se retirer du marché ce qui a rendu impossible la délivrance de autorisations tant que le nom de la nouvelle entreprise titulaire du lot gros-'uvre n'était pas connu.

Sur la crise sanitaire et l'impact de l'Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, le courrier informant l'acquéreur du décalage du délai de livraison au mois d'octobre 2021 et l'attestation du Maître d’œuvre d'exécution ne caractérisent ni l'arrêt du chantier ni une suspension liée à la force majeure, une exécution rendue plus difficile ou plus onéreuse n'étant pas pour autant irrésistible.

Elle excipe également de la partialité des attestations produites par le Maître d’œuvre d'exécution lequel, bien que tiers au contrat de vente est un tiers intéressé dont l'objectivité et l'impartialité peuvent aisément être remises en cause étant lié par un contrat au vendeur.

Réponse de la cour :

Prolégomènes

Les parties ne discutent pas la nature des jours, calendaires ou ouvrés, devant être pris en compte pour le calcul des causes légitimes de suspension ou prorogation du délai de livraison qu'elles invoquent ou contestent.

Le Cahier des charges Clause d'achèvement 3°) page 28 dernier alinéa faisant référence à des jours calendaires consécutifs pour le calcul des causes de suspension cependant que les attestations du maître d'œuvre selon les différentes causes énoncées, font référence soit aux jours ouvrés pour le calcul des intempéries soit à des mois et ou semaines sans référence à la nature, ouvré ou calendaire des jours conduisant au report. La cour, par conséquent pour le calcul des causes éventuelles de report du délai contractuel de livraison, retiendra les jours calendaires conformément au Cahier des Charges annexé au contrat de vente en l'état futur d'achèvement qui fait la loi des parties excepté pour les intempéries calculées en jours ouvrés par le Maître d’œuvre d'exécution et, si l'échéance du délai tombe un jour férié, reportera l'échéance au 1^er jour ouvré suivant.

Sur les difficultés relatives aux autorisations administratives : la clause 3°m du Cahier des charges énonce que les retards imputables à la collectivité locale et à la ville sont une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'appréciation de ces évènements se faisant au vu du certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints le cas échéant, les justificatifs convenus.

En l'espèce, l'arrêt total du chantier à compter du 22 janvier 2018 est attesté par le maître d'œuvre B2 Management selon le certificat daté du 14/12/2018 indique que : « Les travaux de l'opération ci-dessus mentionnées sont stoppés depuis le 22 janvier 2018, à la suite des démolitions, jusqu'au 15 octobre 2018, faute d'obtention des autorisations administratives nécessaires au démarrage des fondations pour le motif suivant : déroulement de manière concomitante de chantiers voisins, retards imputables à la collectivité locale (ville, département etc.. ; ) ou à l'aménageur en charge des travaux de voiries et de réseaux divers permettant la desserte des biens ». Cette attestation dont rien ne permet d'établir qu'elle est affectée d'une erreur de date se comprend si on lit « ont été stoppés » au lieu de « sont stoppés » or, elle est étayée par les comptes-rendus de chantiers et les courriers échangés avec la mairie et le Conseil départemental du [Localité 10] qui établissent que l'instruction de la demande d'autorisation d'occupation du domaine public a été retardée en raison de nombreux chantiers concomitants, qu'elle a finalement été délivrée par arrêté du 11 octobre 2018 cependant que le compte-rendu de chantier n°2 du 17 mai 2018 atteste du dépôt de la demande d'autorisation d'occupation du domaine public au mois de mars 2018, délai raisonnable au vu des justifications établissant le démarrage des travaux de démolition le 5 décembre 2017 et leur achèvement au 22 janvier 2018 tandis que les courriers font foi des nombreux échanges avec le Conseil départemental et la mairie au sujet des modifications du plan d'implantation du chantier requises par le Conseil départemental.

Par conséquent doit être retenu comme une cause légitime de report du délai contractuel de livraison, le retard donné par les collectivités locales à la délivrance de l'autorisation d'occupation du domaine public pour la période comprise entre le lundi 22 janvier 2018 et le mercredi 25 octobre 2018 soit 9 mois et 3 jours compte tenu de la majoration contractuelle de 2 semaines justifiée par les contraintes liées au délai de remise en route du chantier, reportant la date de livraison du chantier initialement prévue au 31 décembre 2019 au lundi 5 octobre 2020.

Sur les intempéries : le cahier des charges 3°b) énonce que sont considérées comme cause légitime de suspension ou de prorogation de ce délai les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d'œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche.

En l'espèce, de manière constante, la station météorologique la plus proche est celle de [Localité 8] et, pour satisfaire à l'application de cette clause, seules les attestations du Maître d’œuvre d'exécution auxquelles sont joints les relevés de précipitations considérés par la Fédération Française du Bâtiment comme ayant impacté le déroulement du chantier, doivent être pris en compte.

L'attestation délivrée par le Maître d’œuvre d'exécution la société B2 Management le 24 juin 2019 indique que le chantier a subi depuis le redémarrage de l'opération le 16 octobre 2018, date de la déclaration d'ouverture du chantier 25 jours ouvrés d'intempéries jusqu'à la fin du mois de mai 2019.

Cette attestation est corroborée par les relevés de précipitations considérés par la Fédération Française du Bâtiment comme ayant impacté le déroulement du chantier étayant pour la période considérée du 16 octobre 2018 au 31 mai 2019, 25 jours ouvrés d'intempéries.

Il en résulte doit être pris en considération un retard du délai de livraison de 25 jours ouvrés d'intempéries reportant la date de livraison du chantier du lundi 5 octobre 2020 au lundi 9 novembre 2020, la clause de doublement du délai ne trouvant pas à s'appliquer puisque les 25 jours ne sont pas consécutifs.

La défaillance de l'entreprise de gros-œuvre : la clause 3°) d) e) g) et h) vise comme étant une cause légitime de suspension du délai de livraison « la défaillance de l'une des entreprises effectuant les travaux et la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à l'entreprise défaillante. »

La défaillance de l'une des entreprises effectuant les travaux est attestée par le Maître d’œuvre d'exécution le 12 février 2020 au soutien d'un retard de 7 mois et 2 semaines plus 2 semaines au titre du délai de remise en route pour les périodes du 10 avril au 19 juin 2019 puis du 20 juin au 23 décembre 2019.

Cependant, le compte-rendu de chantier n°2 du 17 mai 2018 vise l'entreprise [T] comme étant titulaire du lot 03 Gros-œuvre or, par courrier du 17 juillet 2018 son représentant [L] [T] a informait la société Les Nouveaux Constructeurs qu'au regard, du report à l'automne du démarrage des travaux qui initialement devait suivre la fin de la période de préparation le 28 mars 2018, la demande d'actualisation des prix formulée auprès de la société le 28 mai 2018 n'ayant pas abouti, elle retirait son offre pour la réalisation des travaux. Ainsi l'attestation du Maître d’œuvre d'exécution attestant d'un retard du chantier en 2019 comme étant imputable à la défaillance de l'entreprise n'est pas crédible et ne saurait être prise en considération dès lors que le retrait de l'entreprise titulaire du lot gros-œuvre est intervenu en 2018 et non en 2019.

Il apparaît que la société RK a repris le marché, de manière constante, le 24 septembre 2018. Ce faisant, il échet de relever que le retrait de l'entreprise [T] n'a pas impacté le déroulement du chantier puisque celui-ci était déjà à l'arrêt ainsi qu'il a été vu depuis le 22 janvier 2018 jusqu'au 25 octobre 2018 en raison du retard de la délivrance de l'autorisation administrative d'occupation du domaine public.

Par conséquent aucun report du délai de livraison n'est légitime du fait du retrait de l'entreprise titulaire du lot gros-œuvre.

Sur le sinistre intervenu en cours de chantier : la clause 3° q) énonce que « les retards imputés à tous éléments imprévus tels que (...) les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier (...) sont considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison. » En l'espèce il a été vu que la gravité du sinistre revêt les caractéristiques d'un cas de force majeure.

L'attestation du Maître d’œuvre d'exécution la société B2 Management en date du 12 février 2020 indique que : « Les travaux ont été fortement perturbés du 10 avril 2019 au 19 juin 2019 entraînant un retard de 1 mois et 2 semaines et que les travaux de l'opération ci-dessus mentionnée, suite à la fermeture de chantier survenue le 20 juin 2019 ont été stoppés sur la période du 20 juin 2019 au 23 décembre 2019 entraînant un retard de 6 mois pour les motifs suivants :

- défaillance de l'une des entreprises effectuant les travaux

- retards imputés à tous éléments imprévus tels que les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier. A ces 7 mois et 2 semaines de retard, il convient d'ajouter le délai de remise en route du chantier de deux semaines en plus de la période d'arrêt. »

Un désordre est apparu au mois de mars 2019 avec l'apparition de fissures et des devers sur les voiles contre terre. Le relevé du géomètre au mois de mai 2019pour le contrôle des voiles béton a mis en évidence une erreur d'implantation de 30 cm réduisant l'espace disponible entre les différents niveaux.

L'expertise judiciaire initialement ordonnée dans le cadre d'un référé préventif le 4 juillet 2017, a été étendue à la cause du sinistre avec le concours d'un sapiteur expert en sols.

Les conclusions de l'expert judiciaire, au vu du rapport du sapiteur en date du 18 juin 2019, indique que les mouvements des voiles sont la conséquence d'un butonnage insuffisant, imputant à la maîtrise d''uvre de conception et à la maîtrise d''uvre d'exécution, chacune à parts égale, la responsabilité de la négligence ou de la méconnaissance de la nécessité de mettre en place des butons horizontaux pour tenir les parements verticaux de la fouille, l'étude géotechnique réalisée ne mentionnant pas la nécessité de cette mise en 'uvre qui est cependant à privilégier conformément à la norme NF 94-500.

L'expert judiciaire a validé en conséquence du sinistre un arrêt total du chantier pour la période du 20 juin au 20 décembre 2019, incluant le délai de remise en route du chantier, compte tenu de la nécessité de définir la méthodologie et le phasage de la reprise de ce désordre grave remettant en cause la solidité des fondations et la pérennité de l'ouvrage.

Le sinistre n'est donc pas assimilable à un cas de force majeure s'agissant d'un alea inhérent au marché de travaux dont le vendeur constructeur non réalisateur est, avant livraison, le maître d'ouvrage, et il n'est pas non plus assimilable à une cause légitime de report des travaux, la survenance d'un désordre en cours de chantier, n'étant pas de nature à faire échec à l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur d'un immeuble à construire, et ce, sans prejudice des recours éventuels dont ce dernier dispose à l'encontre des locateurs d'ouvrage.

Il échet par conséquent de ne pas retenir la légitimité de la suspension du délai de livraison à hauteur de 6 mois majoré de 2 semaines compte tenu des contraintes de remise en route du chantier, aucun report de livraison n'étant accordé de ce chef.

Le report de la date de livraison du chantier est donc maintenu au 9 novembre 2020.

5- L'impact de la crise sanitaire du Covid-19 : le Cahier des charges vise en sa clause 3°) k) tout cas de force majeure, à sa clause 3°) n les difficultés d'approvisionnement et indique au s) 3ème alinéa que s'il survenait un cas de force majeure, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier soit 2 semaines en plus de la période d'arrêt si la suspension est de plus de plus de 3 semaines consécutives.

Il a été vu plus haut que la force majeure, au sens de l'article 1218 du Code civil, est établie en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'épidémie liée au Covid-19 constatée au mois de mars 2020, ayant donné lieu à la proclamation de l'état d'urgence sanitaire, présente indiscutablement le caractère d'un évènement échappant au contrôle du vendeur d'immeuble à construire, ne pouvant être raisonnablement prévue lors de la conclusion du contrat de vente antérieur à sa survenance, il échet de vérifier que ses effets n'ont pu être évités par des mesures appropriées et ont empêché la livraison du bien.

En l'espèce l'invocation de l'ordonnance du 2020-306 du 25 mars 2020 et notamment son article 8 faisant référence à la suspension des délais imposés par l'administration conformément à la loi et au règlement, lorsqu'ils n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 et s'imposent à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature est inapplicable au cas d'espèce aucun élément ne venant au soutien de la soumission du chantier, s'agissant d'un marché de droit privé, à de tels contrôles et/ou prescriptions.

Il échet donc d'apprécier in concreto les conséquences de la crise sanitaire sur le déroulement du chantier particulièrement :

- son approvisionnement visé dans l'attestation du Maître d’œuvre d'exécution du 15 juin 2020 faisant état de 55 jours calendaires au motif du retard lié aux difficultés d'approvisionnement pour la période du 17 mars 2020 au 26 avril 2020 et la remise en route du chantier du 27 avril 2020 au 10 mai 2020

- l'arrêt des commandes du 6 avril 2021 au 20 avril 2021

Cependant au rappel que la clause s) du Cahier des charges prévoit que pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués le certificat établi par le Maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auxquels seront joins, le cas échéant les justificatifs convenus il échet de relever que les difficultés d'approvisionnement ne sont pas caractérisées : état des stocks daté, type de matériaux, arrêt de la logistique de transport et de livraison, échange avec les fournisseurs, attestations des fournisseurs témoignant du défaut d'approvisionnement ne sont pas justifiés et ne peuvent se déduire de la seule affirmation du Maître d’œuvre d'exécution pour la période du 17 mars au 26 avril 2020, aucun compte-rendu de chantier n'étant produit au demeurant au-delà du 9 janvier 2020 (CRC n°53 pièce 78 de l'appelante.)

Le défaut d'approvisionnement n'est donc pas justifié quand l'arrêt des commandes du fait de la seconde période d'état d'urgence sanitaire n'est étayé par aucune pièce.

Par conséquent du chef de la crise sanitaire, aucune prolongation du délai de livraison ne peut être retenue à défaut d'être étayée de sorte que date de report du délai de livraison au regard des causes légitimes de suspension ou prorogation retenues, sera arrêtée au 9 novembre 2020.

C'est donc à partir de cette date que seront appréciés les préjudices invoqués par Madame Y.

 

3 - Les préjudices :

3-1 La perte du bénéfice du dispositif de la loi Pinel :

Le jugement n'a pas fait droit à la demande relative à la perte du bénéfice fiscal de la loi Pinel au regard du rescrit fiscal du 13 juillet 2018 permettant la prorogation du délai d'achèvement de trente mois dans la même proportion que celui durant lequel les travaux ont été interrompus à cause d'un cas de force majeure et compte tenu de la position de la Direction Générale des Finances Publiques qui, ayant constaté que le chantier n'avait pu être poursuivi entre le 22 janvier et le 11 octobre 2018 du fait d'une circonstance indépendante de la volonté du promoteur, a indiqué qu'il paraissait possible d'accorder aux contribuables qui le solliciteront une prorogation du délai d'achèvement de huit mois et trois semaines.

La société SNC LNC Delta Promotion sollicite la confirmation du jugement de ce chef soulignant l'absence de toute justification attestant de la perte effective du bénéfice du dispositif, au demeurant contredite par le rescrit fiscal produit en pièce 17 par l'intimée et la réponse ministérielle du 8 janvier 2019 produite en pièce n°46.

Madame Y. oppose, au soutien de l'infirmation du jugement, qu'elle a sollicité au mois de juillet 2021 auprès de l'administration fiscale un allongement du délai de 30 mois prévu par l'article 199 novovicies du Code général des impôts jusqu'à l'achèvement de son logement or, il lui a été a répondu le 1er septembre 2021 qu'après avoir étudié sa situation individuelle et tous les aspects du dossier, le délai d'achèvement du logement pouvait être prorogé d'une durée totale de 410 jours mais qu'aucun délai supplémentaire ne lui serait accordé. Elle en infère que le bénéfice de la déduction fiscale de l'ordre de 21% du prix d'acquisition de son bien était déjà perdu lors de la réponse de l'administration, que le préjudice subi est donc certain et s'évalue ainsi :

230.000 * 0,21 = 48 300 euros

48 300 : 12 = 4 025 euros.

Est réclamé en conséquence la somme de 48 300 euros sur 12 années.

Réponse de la cour :

Le dispositif d'éligibilité à la déduction fiscale instaurée par la loi Pinel est rappelé par le notaire en page 11 de l'acte de de vente au visa de l'article 199 novovicies du Code Général des impôts. Il prévoit :

Un achèvement du logement dans les 30 mois de la signature de l'acte authentique

Une mise en location dans les 12 mois de l'achèvement de la construction

Un plafonnement du loyer mensuel par m2 pendant toute la période couverte par l'engagement de location fixé par décret et revalorisé tous les ans pour la zone dans laquelle se trouve le logement

La déclaration demandant à bénéficier des avantages fixés par ce dispositif lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux du logement, l'option étant irrévocable et ne pouvant être cumulée avec d'autres avantages fiscaux sur le logement. La réduction d'impôt est répartie par parts égales sur la durée d'amortissement choisie par le contribuable et accordée à compter de l'année d'achèvement du bien.

Le taux de réduction d'impôt varie selon l'engagement de location pris par l'Acquéreur- Bailleur à condition que le logement réponde à la Norme RT 2012 que le Vendeur s'est engagé à respecter selon attestation datée du 13 novembre 2017 annexée à l'acte de vente

Le contribuable ne peut bénéficier de cet avantage fiscal que dans la limite d'un investissement global annuel de 300.000 euros ; le prix d'achat du logement est limité à un plafond par m2 de surface habitable fixé par décret à 5 500 euros

Les principaux cas de remise en cause de cet avantage sont les suivants : interruption de la location, dépassement du plafond, rupture de la qualité d'habitation principale, locataire membre du foyer fiscal, vente, apport en société, donation, démembrement. Le non-respect de l'une des conditions précitées entraînant la déchéance de l'avantage fiscal et l'obligation de restituer la réduction d'impôt obtenue assortie de pénalités le cas échéant.

Se référant à un rescrit publié au Bulletin Officiel des Finances Public le 13 juillet 2018 aux termes duquel la Direction Générale des Finances Publiques avait répondu à des particuliers ayant acquis des logements en l'état futur d'achèvement dans un programme immobilier éligible au dispositif « Pinel » invoquant un retard de livraison compte tenu d'un arrêté municipal de péril pris à la suite d'un affaissement de terrain, interdisant la circulation des engins de travaux sur la voie publique desservant le chantier et souhaitant savoir si ce cas de force majeure pourrait conduire à l'allongement du délai légal d'achèvement du logement prévu au C du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts (CGI), Madame Y. a sollicité un rescrit à titre personnel auquel il a été répondu le 1er septembre 2021.

Au rappel du rescrit précité, ce rescrit lui accorde, compte tenu de sa demande, un report de 410 jours au total à compter de la signature de l'acte authentique du 17 janvier 2018, s'ajoutant au délai légal de 30 mois ainsi décomposé :

+ 262 jours du fait du retard des autorisations administratives

+ 44 jours du fait de la défaillance de l'entreprise

+ 104 jours du 12 mars 2020 au 23 juin 2020, du fait de l'article 8 de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 dont la cour a écarté l'applicabilité.

Il en résulte un report accordé par les Services fiscaux à Madame Y. d'un an et 45 jours se cumulant avec le délai légal de 30 mois, soit une prolongation totale du 17 janvier 2018 jusqu'au 31 août 2022 alors que la livraison effective est intervenue le 27 avril 2022 soit antérieurement à l'échéance de la prolongation consentie cependant que les Services fiscaux précisent en conclusion : « Aucun délai supplémentaire ne peut vous être accordé à ce jour au vu des éléments fournis. »

Il échet de relever que si cette conclusion ne ferme en effet pas la perspective d'une nouvelle prorogation du délai compte tenu des éléments nouveaux pouvant être fournis et invoqués par Madame Y. relativement au sinistre ayant affecté le chantier en 2019 ceci est sans emport dans la mesure où l'avis d'imposition de Madame Y. concernant les revenus perçus en 2017 déclarés en 2018, mentionne une réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Pinel achevé en 2017 à hauteur de 246.000 euros déclarés sur lesquels 41.000 euros sont retenus conduisant à une réduction d'impôt d'un montant de 4 920 euros.

Ceci démontre que la réduction d'impôt a bien été prise en compte dans l'avis d'impôt sur le revenu édité en 2018 or, le bien n'étant pas achevé ni livré à cette date, Madame Y. ne s'explique sur cette contradiction ni ne justifie d'une déclaration rectificative à ce titre.

Il en résulte que la preuve de la perte du bénéfice de la déduction fiscale instaurée par la loi Pinel qui n'aurait pu, en tout état de cause s'analyser qu'en la perte d'une éventualité favorable dans la mesure où la certitude de l'éligibilité au dispositif n'est pas acquise au jour où la cour statue puisque la mise en location dans les 12 mois de l'achèvement de la construction n'est pas certaine, n'est pas rapportée par Madame Y. qui sera déboutée de cette demande le jugement étant confirmé de ce chef par substitution de motifs.

 

3-2 La perte de revenus locatifs :

Le jugement a ramené à la somme de 15.000 euros la demande de Madame Y. retenant que s'il est établi qu'elle avait l'intention de louer son bien et que le retard de livraison lui occasionne une perte définitive de loyers à hauteur de 800,05 euros mensuels, il convient de pondérer les loyers des frais qu'elle aurait dû engager notamment la taxe foncière et les charges récupérables.

La société SNC LNC Delta Promotion conclut, au rappel qu'il n'est pas établi que Madame Y. aurait trouvé preneur immédiatement ni que le bien aurait été loué aux conditions annoncées par elle, que la demande doit être rejetée et subsidiairement que le préjudice ne saurait excéder la somme de 800,05 euros par mois soit 4 800 euros.

Madame Y., ajoutant à la confirmation du jugement, sollicite l'actualisation de son préjudice pour la période du 8 juillet 2021 au 31 mai 2022 sur la base de 800,05 euros par mois pondéré par un coefficient de 0,78 % pour charges et autres frais soit 8.000,50 * 0,78 = 6 240,39 euros. Elle rappelle que les loyers dans le cadre du dispositif Pinel sont encadrés par un barème selon la zone, la surface utile et un coefficient.

Réponse de la cour :

En l'absence d'élément établissant la certitude de la prise d'effet d'un bail attestée notamment par une agence, le préjudice ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de revenus locatifs.

Madame Y. produit à l'appui de la perte de chance de louer le bien :

Pièce n°19 : un extrait du site Service public.fr qui indique que la commune de [Localité 7] se trouve en zone A Bis

Pièce n°20 un extrait du site Service public.fr qui indique les éléments à connaître pour bénéficier du dispositif de réduction d'impôt sur le revenu de la loi Pinel/Duflot.

Ces seuls éléments en l'absence d'une estimation de la valeur locative du bien par un professionnel de l'immobilier ne suffisent pas à caractériser le préjudice invoqué au titre de la perte de chance de louer.

De ce chef le jugement qui y a fait droit sera infirmé et Madame Y. déboutée de sa demande.

 

3-3 Les frais bancaires et d'assurance :

Le jugement a rejeté la demande formée à hauteur de 8 081,33 euros le tableau d'amortissement prévisionnel et l'offre de crédit ne permettant pas à eux seuls de faire la preuve du paiement allégué.

La société SNC LNC Promotion fait valoir au soutien de la confirmation du jugement, que les documents transmis ne permettent toujours pas de vérifier le bien-fondé de la demande.

Madame Y., au soutien de l'infirmation du jugement, fait valoir que par courrier du 30 septembre 2020 l'établissement de crédit lui a notifié que la période d'utilisation de son prêt arrivait à expiration et qu'elle perdrait le montant disponible s'il n'était pas utilisé à bonne date ce qui l'a contrainte à solliciter en retour, l'extension de la période d'utilisation du crédit au regard du retard de livraison représentant un préjudice de 11 220,89 euros au titre des intérêts et 2 201, 52 euros au titre de l'assurance du crédit soit 13 422,41 euros du mois de janvier 2020 au mois de mai 2022 inclus, somme qui a effectivement été réglée.

Réponse de la cour :

Madame Y. justifie du tableau d'amortissement du prêt contracté auprès de la BNP Paribas pour l'acquisition du bien consenti à hauteur de 215.000 euros au TAEG de 1,60% sur une durée de 18 ans, actualisé au 5 janvier 2022 qui fait la preuve du paiement des intérêts intercalaires et de la cotisation d'assurance pour la période de Janvier 2020 au mois de mai 2022 inclus à hauteur de : 13 104,96 euros.

Cependant la société Delta Promotion ne peut être tenue qu'à compter de la date de report du délai de livraison retenue par le présent arrêt au 9 novembre 2020.

La société Delta Promotion sera donc condamnée à régler à Madame Y. la somme de 8 424,61 euros correspondant aux intérêts intercalaires et cotisations d'assurance réglés à compter du 9 novembre 2020 jusqu'au mois de 31 mai 2022 date de livraison effective du bien.

De ce chef le jugement qui n'a pas fait droit à cette demande, sera donc infirmé.

 

3-4 Le préjudice moral :

Le jugement a fait droit à la demande à hauteur de la somme de 10.000 euros réclamée par Madame Y.

La société SNC LNC Delta Promotion, au rappel que le jugement a octroyé cette indemnité sur la base d'un retard de 18 mois oubliant la suspension du délai de livraison de 79 jours, soutient que le préjudice doit être rejeté et subsidiairement ne saurait excéder 3.000 euros.

Madame Y. sollicite la confirmation du jugement de ce chef et demande une somme complémentaire de 10.000 euros au titre de l'aggravation de son préjudice du fait du retard de livraison.

Réponse de la cour :

Au rappel que le litige porte sur un investissement locatif et non sur un bien acquis pour le logement de l'acquéreur, il échet de constater que Madame Y. qui ne produit aucune pièce pour étayer sa demande, ne justifie pas avoir subi un préjudice moral au sens d'une atteinte à son intégrité psychologique et émotionnelle, du fait du retard de livraison.

Madame Y. sera déboutée de sa demande au titre du préjudice moral, le jugement étant de ce chef infirmé.

 

4- les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement a condamné la SNC LNC Delta Promotion aux dépens et l'a condamnée à payer une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame Y. sollicite la confirmation du jugement et, y ajoutant la condamnation de la société SNC LNC Delta Promotion aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 6.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Réponse de la cour :

Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation du jugement de ces chefs. Y ajoutant, la société Delta Promotion sera condamnée à régler une somme de 6.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens de la procédure d'appel et sera déboutée de ses demandes à ce titre.

 

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

INFIRME le jugement sauf en en ce qu'il a statué sur la perte de l'avantage fiscal du dispositif de la loi Pinel, les frais irrépétibles et les dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

CONDAMNE la société Delta Promotion à régler à Madame X. épouse Y. : 8.424,61 euros au titre du préjudice financier

DEBOUTE Madame X. épouse Y. de sa demande au titre de la perte de revenus locatifs et du préjudice moral ;

CONDAMNE la société Delta Promotion à régler à Madame X. épouse Y. une somme de 6 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Delta Promotion aux dépens de l'appel ;

DEBOUTE la société Delta Promotion de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

LA GREFFIÈRE                             LA PRÉSIDENTE,