Extraits : 1/ « L’article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation oblige le constructeur à prévoir dans le contrat la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, notamment tous les travaux d'adaptation au sol qui doivent être également indiqués au plan de la construction annexé au contrat (article R. 231-3), étant précisé (alinéa d de l’article L. 231-2) que le prix est forfaitaire et définitif sauf faculté de révision dans les conditions et limites prévues à l'article L. 231-11 et que ce prix doit inclure les frais d'étude de terrain pour l'implantation du bâtiment (R. 231-5).

D'autre part, dans la mesure où la législation relative à la construction de maison individuelle interdit tout contrat d'études préliminaires (par application de l'article L. 231-4, II), de jurisprudence constante il revient au constructeur de faire son affaire personnelle des éventuelles études techniques permettant de déterminer le coût des fondations avant la fixation du prix de la construction.

Ces dispositions sont d'ordre public et entraînent la nullité de toute convention ou clause qui y seraient contraires, étant précisé, s'agissant d'une nullité relative, que la renonciation du maître de l'ouvrage à s'en prévaloir doit être explicite et dépourvue d'équivoque. »

2/ « Les époux X. font encore grief au Tribunal d'avoir rejeté leur demande de remboursement des dépenses d'accès au service de la Compagnie Générale des Eaux et les dépenses d'eau engagées pour la réalisation du chantier, sur lesquelles le contrat est taisant, et rappellent que la Commission des Clauses abusives a recommandé la suppression de clauses laissant à la charge du maître de l'ouvrage l'alimentation du chantier en eau ou chauffage en ce qu'elles seraient contraires au caractère forfaitaire du prix.

La Cour considère qu'à partir du moment où le devis descriptif laisse à la charge du maître de l'ouvrage, au titre des « options non comprises dans le prix convenu » les frais relatifs aux concessionnaires, selon leurs devis, chiffré à 915 euros en ce qui concerne l'eau, les époux X. sont mal fondés à solliciter le remboursement de l'ouverture de compteur (45,16 euros). Ils sont, par contre, fondés à solliciter le remboursement des dépenses d'eau engagées par GITEC pour les besoins de la construction en l'absence de clause imputant expressément cette dépense au maître de l'ouvrage. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE DOUAI

PREMIÈRE CHAMBRE SECTION 2

ARRÊT DU 30 MARS 2011

 

R.G. n° 10/01044. Jugement (N° 0/00188) rendu le 17 décembre 2009 par le Tribunal de Grande Instance d'ARRAS.

 

APPELANTS :

Monsieur X.

demeurant [adresse]

Madame Y. épouse X.

demeurant [adresse]

Représentés par la SCP THERY - LAURENT, avoués à la Cour, Assistés de Maître Arnaud VERCAIGNE, avocat au barreau de LILLE

 

INTIMÉE :

SARL GITEC CONSTRUCTIONS

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Ayant son siège social [adresse], Représentée par la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, avoués à la Cour, Assistée de Maître Marc DABLEMONT, avocat au barreau de DOUAI

 

DÉBATS à l'audience publique du 26 janvier 2011 tenue par Fabienne BONNEMAISON magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine POPEK

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Martine ZENATI, Président de chambre, Fabienne BONNEMAISON, Conseiller, Véronique MULLER, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 mars 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Martine ZENATI, Président et Claudine POPEK, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 DÉCEMBRE 2010

 

Par jugement du 17 décembre 2009, le Tribunal de Grande Instance d'ARRAS a débouté les époux X. de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société GITEC et les a condamnés à verser à celle-ci les sommes de 7.763,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement pour solde des comptes, de 800 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une indemnité de procédure de 1.300 euros outre les dépens.

M. X. et son épouse, née Y., ont relevé appel le 12 février 2010 de ce jugement dont ils sollicitent la réformation suivant conclusions déposées le 22 octobre 2010 tendant à voir condamner la société GITEC à leur verser une somme de 15.183,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2007 au titre des frais d'étude et des travaux de fondations supplémentaires, la somme de 5.867,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2008 au titre des moins values, celle de 237,29 euros pour consommation d'eau durant le chantier outre les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2008, une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une indemnité de procédure de 10.000 euros, demandant par ailleurs la capitalisation des intérêts et la compensation de leur créance indemnitaire avec le solde du marché.

Au terme de conclusions déposées le 19 novembre 2010, la société GITEC conclut au rejet des demandes adverses et, formant appel incident, conclut à l'irrecevabilité des demandes des époux X. et sollicite leur condamnation au paiement d'une somme de 8.090,35 euros avec intérêts judiciaires à compter du 9 juillet 2006 outre une somme de 5.000 euros pour procédure abusive et une indemnité de procédure de 5.000 euros.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2010.

 

SUR CE :

Il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties au jugement entrepris duquel il résulte essentiellement que les époux X. (le maître de l'ouvrage) ont confié à la société GITEC (le constructeur) la construction à [ville] (62) d'une maison individuelle avec fourniture de plans qui a été réceptionnée avec réserves le 15 juin 2006 ; que prétextant s'être vu imposer des frais complémentaires incombant en principe au constructeur, avoir subi un retard de livraison et n'avoir pu obtenir la levée des réserves, les époux X. ont obtenu en référé une mesure d'expertise judiciaire qui a donné lieu à un rapport déposé le 6 août 2007 à la suite duquel ils ont assigné aux fins d'indemnisation la société GITEC qui les a de même assignés en paiement du prix du contrat.

C'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement dont appel qui a partiellement fait droit aux réclamations du maître de l'ouvrage et condamné celui-ci, après compensation avec la créance du constructeur, au paiement des sommes susvisées.

 

Sur la qualité à agir des époux X. :

La société GITEC réitère en appel le moyen tiré du défaut de qualité à agir des époux X. compte tenu de la cession de leur immeuble antérieurement à l'assignation devant le Tribunal.

En présence d'un contrat de vente subrogeant les acquéreurs dans les droits des vendeurs au titre des seules garanties et responsabilités légales instituées aux articles 1792 et suivants du code civil, le Tribunal a légitimement objecté que les époux X. justifiaient d'une qualité et d'un intérêt à agir en paiement de sommes à leurs yeux dues par le constructeur en application du contrat et de la législation d'ordre public régissant la construction de maison individuelle.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il rejette la fin de non recevoir soulevée.

 

Sur le remboursement des frais de sondage et des travaux supplémentaires :

Rappelant que le contrat incluait dans le prix de la construction les « frais de sondage en trois points sur une profondeur de 9 mètres : reconnaissance du vide réalisé par une entreprise spécialisée » et chiffrait forfaitairement à 300 euros le prix d'une éventuelle étude complémentaire de reconnaissance du sol et de résistance à la pénétration, les époux X. exposent avoir été contraints par la société GITEC de financer une étude complémentaire de sol à hauteur de 1.136,20 euros à la suite d'une première étude de sol ayant révélé la présence de remblais, ainsi que des travaux supplémentaires de reconstitution des sols et de création de fondations spéciales pour un montant de 14.047 euros TTC, au terme d'un avenant qu'ils estiment contraires aux dispositions d'ordre public relatives à la construction de maison individuelle et dont ils demandent l'annulation avec toutes conséquences de droit.

La société GITEC objecte qu'ayant résilié le contrat le 29 décembre 2004 à la suite du refus du maître de l'ouvrage de financer étude et travaux complémentaires imposés par l'état du terrain, elle a, sur la demande expresse des époux X. et compte-tenu de l'accord de ces derniers sur la prise en charge des frais d'étude de sol et des travaux supplémentaires préconisés par GEOMECA, accepté de poursuivre les relations contractuelles en sorte que la signature de l'avenant litigieux procède du libre consentement des intéressés.

L’article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation oblige le constructeur à prévoir dans le contrat la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, notamment tous les travaux d'adaptation au sol qui doivent être également indiqués au plan de la construction annexé au contrat (article R. 231-3), étant précisé (alinéa d de l’article L. 231-2) que le prix est forfaitaire et définitif sauf faculté de révision dans les conditions et limites prévues à l'article L. 231-11 et que ce prix doit inclure les frais d'étude de terrain pour l'implantation du bâtiment (R. 231-5).

D'autre part, dans la mesure où la législation relative à la construction de maison individuelle interdit tout contrat d'études préliminaires (par application de l'article L. 231-4, II), de jurisprudence constante il revient au constructeur de faire son affaire personnelle des éventuelles études techniques permettant de déterminer le coût des fondations avant la fixation du prix de la construction.

Ces dispositions sont d'ordre public et entraînent la nullité de toute convention ou clause qui y seraient contraires, étant précisé, s'agissant d'une nullité relative, que la renonciation du maître de l'ouvrage à s'en prévaloir doit être explicite et dépourvue d'équivoque.

En l'espèce, il s'avère que le devis descriptif ne détaillait pas les fondations nécessitées par l'état des sols, le constructeur s'étant contenté de fournir, ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire, le prix d'une construction « standard » sans prendre en compte les sujétions spécifiques du terrain, que la découverte d'importantes épaisseurs de remblais lors la recherche de vides par GEOMECA a nécessité des investigations complémentaires à la suite desquelles GITEC a dû envisager de réaliser des fondations spéciales avec reconstitution du terrain, générant ainsi un surcoût du prix de 15.183,20 euros (travaux + étude).

En se contentant de fournir le prix d'un modèle standard, quitte à réclamer par voie d'avenant les travaux supplémentaires imposés par l'état du sol, la société GITEC s'est affranchie de son obligation légale de fournir au maître de l'ouvrage un prix forfaitaire et définitif incluant les travaux d'adaptation au sol et a donc violé les dispositions légales susvisées.

Les époux X. se sont indignés de cette situation ainsi qu'en convient la société GITEC qui a, par suite, indiqué (courrier du 29 décembre 2004) qu'elle résiliait le contrat, et il résulte des mentions portées par les époux X. tant sur l'avenant relatif aux fondations spéciales que dans leur courrier du 6 avril 2005 qui l'accompagnait que les intéressés n'ont accepté de financer l'étude complémentaire et de régler les travaux supplémentaires que pour pouvoir obtenir l'édification de leur pavillon, et « sous réserve du respect de leurs droits ».

La Cour en déduit l'absence d'une quelconque renonciation explicite et non équivoque des intéressés à se prévaloir de la nullité de l'avenant litigieux qu'ils sont fondés à réclamer sur le fondement des textes précités.

Le jugement sera donc réformé en ce qu'il déboute les époux X. de ce chef et la société GITEC condamnée à rembourser aux époux X. la somme de 15.183,20 euros au titre de l'étude complémentaire des sols et des travaux de fondations.

 

Sur les pénalités de retard :

Les époux X. font encore grief au Tribunal d'avoir cantonné à 216,88 euros le montant des pénalités de retard dues par le constructeur en tenant compte de la signature en avril 2005 de l'avenant précité dont ils demandent de ne plus tenir compte du fait de son annulation de sorte qu'ils estiment la société GITEC redevable de 131 jours de pénalités de retard compte tenu :

- de la réalisation des conditions suspensives au plus tard le 28 janvier 2005,

- d'une déclaration d'ouverture de chantier qui aurait dû intervenir le 28 mars 2005 au plus tard avec pour corollaire l'obligation pour le constructeur d'achever la construction avant le 28 janvier 2006

- d'une réception effective le 9 juin 2006.

La société GITEC fait sienne sur ce point l'argumentation du Tribunal et de l'expert judiciaire qui ont tenu compte de la signature de l'avenant, de l'augmentation du prix de la construction et, par suite, du délai contractuel d'exécution en découlant (douze mois au lieu de dix).

Par l'effet de l'annulation de l’avenant du 6 avril 2005, les parties se trouvent liés par un contrat d'un montant de 152.897 euros, obligeant le constructeur à réaliser l'édifice dans un délai de dix mois suivant la déclaration d'ouverture de chantier (le contrat fixe la durée de la construction en fonction du coût de celle-ci).

La société GITEC ne peut se prévaloir des délais supplémentaires induits par l'étude complémentaire de sol, la signature de l'avenant et la réalisation de fondations spéciales que le respect des dispositions d'ordre public précitées auraient conduit à éviter et qui relèvent de sa seule responsabilité. Disposant au 1^er février 2005 de l'ensemble des document requis au contrat, la société GITEC devait donc effectuer la déclaration d'ouverture de chantier au plus tard le 1^er avril 2005 en sorte que la construction devait être livrée au plus tard le 1^er février 2006.

Les époux X. sont donc fondés à obtenir le versement d'une somme de 6.526,60 euros (128 jours X 152.897 euros X 1/3000), le jugement étant réformé de ce chef.

 

S'agissant des moins values :

* L'expert judiciaire a confirmé que le constructeur n'avait pas respecté le contrat prévoyant la pose de carreaux hydrofuges sur toute la hauteur des pièces d'eau du rez de chaussée (cuisine, salle de bains, douche, WC) et chiffré à 110,30 euros la moins-value représentée par les 28 m² de carreaux manquants, estimation que le Tribunal a entérinée.

Les époux X. contestent cette évaluation et produisent un devis de l'entreprise C. P. R. dont découlerait selon eux une moins-value de 4.833,48 euros.

La Cour n'a pas de raison de remettre en cause la surface non réalisée telle qu'évaluée par l'expert judiciaire, soit 28 m², la discussion pouvant éventuellement porter sur le coût de la pose au m² de ces carreaux hydrofuges.

Le Tribunal a légitimement fait observer que le devis produit par les époux X. incluait des prestations non prévues par l'expert en sorte qu'il n'est pas possible, au visa de ce document, de se convaincre que le prix moyen au m² de la pose de carreaux de cette nature, généralement réclamé par les entreprises, excède largement l'évaluation qu'en fait l'expert judiciaire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il entérine les conclusions du rapport d'expertise sur ce point.

 

S'agissant des autres moins-values :

Le jugement sera de même confirmé en ce qu'il retient diverses moins-values pour 1.034 euros (piste d'accès, plinthes, inversion des volets roulants) dans la mesure où celles-ci avaient été admises par le constructeur lui-même en cours d'exécution du contrat, GITEC n'étayant pas la contestation qu'il formule de ce chef dans le cadre de la présente instance.

 

Sur la facture d'eau :

Les époux X. font encore grief au Tribunal d'avoir rejeté leur demande de remboursement des dépenses d'accès au service de la Compagnie Générale des Eaux et les dépenses d'eau engagées pour la réalisation du chantier, sur lesquelles le contrat est taisant, et rappellent que la Commission des Clauses abusives a recommandé la suppression de clauses laissant à la charge du maître de l'ouvrage l'alimentation du chantier en eau ou chauffage en ce qu'elles seraient contraires au caractère forfaitaire du prix.

La Cour considère qu'à partir du moment où le devis descriptif laisse à la charge du maître de l'ouvrage, au titre des « options non comprises dans le prix convenu » les frais relatifs aux concessionnaires, selon leurs devis, chiffré à 915 euros en ce qui concerne l'eau, les époux X. sont mal fondés à solliciter le remboursement de l'ouverture de compteur (45,16 euros). Ils sont, par contre, fondés à solliciter le remboursement des dépenses d'eau engagées par GITEC pour les besoins de la construction en l'absence de clause imputant expressément cette dépense au maître de l'ouvrage.

La demande des époux X. sera donc accueillie dans la limite d'une somme de 192,13 euros (51.87 euros + 140.26 euros) et le jugement réformé de ce chef.

 

Sur le compte entre les parties :

Les époux X. sont redevables, selon l'expert judiciaire, d'une somme de 8.090,35 euros au titre du solde du marché (hors moins-values et pénalités de retard) qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure dont il est justifié, soit l'assignation du 27 juin 2008.

La société GITEC est débitrice envers le maître de l'ouvrage :

- des frais d'avenant et d'étude de sol pour 15.183.20 euros

- des pénalités de retard pour 6.526,60 euros

- des moins-values pour 1.144.30 euros (110,30 euros + 1034 euros)

- des dépenses d'eau pour 192,13 euros

soit au total une somme de 23.046.23 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2008, date de l'assignation, sur la somme de 7.863,03 euros et du présent arrêt sur celle de 15.183,20 euros.

Il s'opérera compensation entre ses créances respectives des parties.

 

Sur les demandes accessoires :

* La résistance abusive de la société GITEC n'est pas caractérisée.

La demande de dommages et intérêts des époux X. sera rejetée.

* L'équité commande, par contre, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux X. suivant modalités prévues au dispositif.

* La société GITEC supportera les dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

 

PAR CES MOTIFS :

Réforme le jugement entrepris excepté en ce qui concerne les moins-values venant en déduction de la créance de la société GITEC.

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Prononce l'annulation de l'avenant signé le 24 mars 2005.

Condamne, par suite, la société GITEC à verser aux époux X. :

- une somme de 23.046,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2008 sur la somme de 7.863,03 euros et du présent arrêt sur le surplus,

- une indemnité de procédure de 4.000 euros,

Condamne les époux X. à verser à la société GITEC une somme de 8.090,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2008 à titre de solde dû sur le contrat de construction.

Dit qu'il s'opérera compensation entre les créances respectives des parties.

Condamne la société GITEC aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise avec faculté de recouvrement au profit de la SCP THERY LAURENT conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier                Le Président

Claudine POPEK       Martine ZENATI