Textes. La construction de la maison constituant sa résidence, principale ou secondaire, est un des contrats les plus importants pour un consommateur (sur les ventes d’immeuble à construire, V. Cerclab n° 6493). Le Code de la construction et de l’habitation institue un régime d’ordre public (art. L. 230-1 C. consom.) qui couvre deux situations, selon que le plan est fourni (directement ou indirectement) par le constructeur (art. L. 231-1 s.) ou pas (L. 231-1 s.). C’est la première hypothèse qui est décrite ici. Selon l’art. L. 231-1 CCH, « Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2. »

L’importance du dispositif mis en place amène souvent les décisions recensées à déclarer les clauses illicites, sans nécessairement examiner aussi leur caractère abusif.

Recommandations. Recommandation n° 81-02, du 18 novembre 1980, concernant les contrats de construction de maisons individuelles selon un plan établi à l'avance et proposé par le constructeur : Bosp 16 janvier 1981 ; Cerclab n° 2173 (textes visés : 1792 et s. et 2270 C. civ. ; L. 231-1 s., R. 231-1 s. C. constr. hab. ; loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction). § Recommandation n° 91-03, du 22 juin 1990, complétant la recommandation n° 81-02 concernant les contrats de construction de maisons individuelles selon un plan établi à l'avance et proposé par le constructeur : Boccrf 6 septembre 1991 ; Cerclab n° 2184 (textes visés identiques complétés par les recommandations n° 81-02 et 88-01).

A. FORMATION DU CONTRAT

Requalification du contrat. Annulation, après requalification en contrat de construction de maison individuelle, d’un contrat dénommé « contrat d’assistance à maître d’ouvrage » qui, en dépit de cette désignation, fait état de l’élaboration de « documents graphiques », fournit les plans de modèle type de maison individuelle prête à construire pour un prix forfaitaire, avant même que le maître de l’ouvrage ait choisi les entrepreneurs devant intervenir. CA Lyon (8^e ch.), 18 octobre 2011 : RG n° 09/07952 ; Cerclab n° 4628, sur appel de TI Villeurbanne, 12 novembre 2009 : RG n° 11-08-002122 ; Dnd.

Conclusion sous réserve de confirmation. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir lors de la signature du contrat un engagement immédiat et définitif du consommateur et un engagement éventuel du professionnel. Recomm. n° 81-02/1 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 2 ; clauses contraires à l'équilibre des obligations en ce qu’elles ont pour effet d'engager unilatéralement le consommateur et de lui faire verser des sommes, alors que le professionnel, lui, n'est pas encore engagé et déjà dénoncées dans la recommandation n° 80-03). § Depuis le décret du 18 mars 2009, cette clause est présumée simplement abusive par l’art. R. 212-2-1° C. consom. (ancien art. R. 132-2-1° C. consom., sauf pour la protection des non-professionnels transférée à l’art. R. 212-5 C. consom.).

Faculté et délai de rétractation. Constitue une pratique illicite, au regard des art. L. 271-2 et L. 231-4 CCH, le fait de solliciter concomitamment à la signature du contrat la remise d’un chèque au profit de l'assureur dommage-ouvrages avant l'expiration du délai de rétractation, dès lors qu’en matière de chèque, le transfert de la provision est réalisé par l'émission du chèque, laquelle est faite à la demande du constructeur et au titre d'un mandat accordé par l'assureur et que l’art. L. 271-2 prohibe toute remise de fonds avant l'expiration du délai de rétractation. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (conséquence : condamnation des constructeurs à retourner aux clients concernés les chèques qu'ils détiennent et qui sont libellés à l'ordre de l'assurance dommages-ouvrage), infirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd.

Résiliation unilatérale dans un délai d’un mois. La Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat dans le mois qui suit sa signature, sans que cette même faculté soit explicitement reconnue au consommateur. Recomm. n° 81-02/2 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 5 ; l'art. R. 231-9 C. constr. hab. ouvre cette faculté à l'une ou l'autre des parties). § Depuis le décret du 18 mars 2009, une clause non réciproque est interdite par l’art. R. 212-1-8° C. consom. (ancien art. R. 132-1-8° C. consom., sauf pour la protection des non-professionnels transférée à l’art. R. 212-5 C. consom.).

N.B. L’art. R. 231-9 CCH disposait, dans sa rédaction antérieure au décret n° 91-1201 du 27 novembre 1991 que, « dans le cas où le contrat contient une clause permettant à l'une ou à l'autre des parties de le résilier dans le mois de la signature, la garantie de remboursement prévue au deuxième alinéa de l'article R. 231-8 est étendue au remboursement des sommes versées par le maître de l'ouvrage avant la résiliation du contrat. » § Pour une illustration de décision concernant ce texte : la prévision, lors de la signature du contrat, d'un engagement immédiat et définitif du consommateur, est une clause abusive, dès lors qu’elle laisse subsister, en l'espèce, une possibilité de résiliation unilatérale, au profit du seul constructeur, condition jugée potestative au sens de l’ancien art. 1174 C. civ. [1304-2 nouveau]. CA Aix-en-Provence (3^e ch.), 26 septembre 1996 : RG n° 92/4348 ; arrêt n° 312 ; Cerclab n° 757 ; Juris-Data n° 047189 (annulation du contrat), sur appel de TGI Aix-en-Provence (3^e ch.), 20 novembre 1990 : RG n° 2710/89 ; jugt n° 725 ; Cerclab n° 709 (condition potestative du côté de l’entrepreneur).

Conclusion sous condition : obtention des autorisations administratives. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de permettre au professionnel, contrairement à la loi, en cas de refus du permis de construire, de conserver tout ou partie des sommes versées par le consommateur. Recomm. n° 81-02/4 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 4 ; clauses contraires aux dispositions formelles de l'art. 45-1 de la loi du 27 juillet 1971, devenu les art. L. 231-1 s. C. constr. hab, ayant pour effet d'annuler la protection que le législateur a voulu accorder au consommateur).

Selon l’art. L. 231-3 CCH (rédaction résultant de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990), dans les contrats relevant de l’art. L. 231-1 CCH, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet : […] c) D'admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles qu'elles entraînent une modification substantielle du projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat initial. » § Pour la préfiguration de la solution : la Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir que la délivrance du permis de construire avec réserve ou prescriptions architecturales n'est pas assimilable à un refus de permis de construire. Recomm. n° 91-03/6 : Cerclab n° 2184 (considérant n° 8 ; arg. 1 : clause mettant en échec la protection légale du consommateur qui prévoit que « le contrat est conclu sous la condition suspensive qu'il soit satisfait à toutes les formalités réglementaires préalables à la construction » ; arg. 2 : les modifications demandées par l'administration peuvent entraîner une augmentation du prix qui peut rompre l’équilibre du contrat).

Nest ni illicite, ni abusive, la clause stipulant, conformément à l’art. L. 231-3-c CCH, qu’une modification substantielle du projet découlant des prescriptions techniques et architecturales du permis de construire équivaut à un refus du permis, entraînant la caducité du contrat, sauf à mettre en œuvre la responsabilité du constructeur s'il y a défaillance avérée de sa part ou à conclure un avenant. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111 (1/ si l’avenant peut éventuellement prévoir un surcoût à la charge du maître de l'ouvrage, celui-ci est toujours libre d'opter pour la caducité du contrat s'il ne veut pas ou ne peut pas assumer ce surcoût ; 2/ le fait que la clause ne prévoit pas que l'avenant devra ouvrir un nouveau délai de rétractation de sept jours, ne permet pas de démontrer le caractère illicite de la clause, puisqu'aucun texte n'impose le rappel de cette formalité en cas de conclusion d'un avenant), confirmant TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd.

Condamnation de la clause qui impose au maître d'ouvrage de fournir une étude de sol et qui en fait une condition d'ouverture du chantier. TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd, sur appel CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (professionnel ne contestant plus la solution et ayant supprimé la clause des versions ultérieures). § Si les dispositions de l'art L. 231-4 CCH prévoient que le maître d'ouvrage est tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande de permis de construire, force est de constater que les contrats proposés font tous donner mandat par le maître d'ouvrage au constructeur pour déposer ce permis ; est donc abusive la clause qui demande au maître de l’ouvrage de fournir des documents que le constructeur est censé détenir. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (clause n° 12), confirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd, pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 15 juin 2022 : pourvoi n° 18-16968 ; arrêt n° 479 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9698

Permis de construire : délai de demande. Dès lors que le contrat prévoit que le maître d'ouvrage donne mandat au constructeur pour l'accomplissement des démarches nécessaires à l'obtention du permis de construire, l'absence de mention de délai pour le dépôt de de permis est abusive, dès lors notamment qu’il laisse le constructeur seuls à même de faire avancer ou non l'étude du permis de construire sans recours pour les maîtres d'ouvrage et qu’il permet, dans l'hypothèse où les intimées décident de ne pas démarrer les travaux, à ce que le délai de livraison ne court pas. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (clause n° 6 ; arrêt estimant par ailleurs que le délai de six semaines dans la clause modifiée par les constructeurs est trop long dans la mesure où, les plans étant déjà établis à la date de signature du contrat, un délai de quinze jours apparait suffisant), pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 15 juin 2022 : pourvoi n° 18-16968 ; arrêt n° 479 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9698 (points n° 13-14 : crée un déséquilibre significatif la combinaison de clauses qui donne mandat aux constructeurs pour l'accomplissement des démarches nécessaires à l'obtention du permis de construire, sans prévoir de délai pour ce dépôt du permis de construire, de sorte qu'elle laisse ceux-ci seuls à même de faire avancer ou non l'étude du permis de construire, sans recours pour les maîtres d'ouvrage, alors que la durée d’exécution est fixée à compter du démarrage des travaux, ce qui permet aux constructeurs, dans l'hypothèse où ils décident de ne pas démarrer les travaux, de ne pas faire courir le délai dans lequel ils sont tenus de livrer l'ouvrage)..

Conclusion sous condition : octroi d’un prêt. La Commission renvoie à sa précédente recommandation n° 88-01. Recomm. n° 81-02 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 2). § Sur cette recommandation, V. Cerclab n° 6638. § Selon l’art. L. 231-3 CCH (rédaction résultant de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990), dans les contrats relevant de l’art. L. 231-1 CCH, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet : […] b) De subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation, pour le maître de l'ouvrage, de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ».

Selon l’art. L. 231-3 (rédaction résultant de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990), dans les contrats relevant de l’art. L. 231-1 CCH, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet : « a) D'obliger le maître de l'ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts ».

La clause, qui ne subordonne pas le remboursement de l'acompte versé à la justification du refus d'une demande de prêt, laquelle serait non écrite aux termes de l'art. L. 231-3 CCH, n'est donc pas abusive puisqu'elle ne fait obligation au consommateur que de présenter dans un délai précis, des demandes de prêts. CA Paris (pôle 4 ch. 9-A), 2 septembre 2021 : RG n° 20/18317 ; Cerclab n° 9033, sur appel de Tb. proxim. Aulnay-sous-Bois, 29 octobre 2020 : RG n° 11-20-000397 ; Dnd.

Conclusion sous condition : défaillance fautive. N’est pas abusive la clause qui ne fait que rappeler le droit commun de l'exécution des contrats, à savoir que le débiteur engage sa responsabilité lorsque c'est lui qui empêche la réalisation de la condition à laquelle son obligation était subordonnée, sans avoir aucunement vocation à écarter la responsabilité du constructeur, si c'est lui qui empêche la réalisation d'une condition suspensive par sa carence ou sa négligence. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111 (le fait que le professionnel dispose d’une clause « simplifiée » prévoyant une indemnisation forfaitaire n’est pas reprochable dès lors que le préjudice subi par le maître de l’ouvrage est très variable selon les situations personnelles), confirmant TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd.

Est abusive la clause qui stipule que « le maître de l'ouvrage déclare ne pas bénéficier actuellement d'emprunts susceptibles de remettre en cause l'endettement maximum accepté par l'organisme de crédit permettant l'obtention du ou des prêts indispensables à la réalisation de l'opération », dans la mesure où la notion d'« endettement maximum accepté par l'organisme de crédit » n'est pas précisément déterminable par le maître d'ouvrage et l'oblige à donner des informations au constructeur sur sa situation financière alors que celui-ci ne s'engage pas en contrepartie à informer son cocontractant de sa solvabilité. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (association prétendant que cette stipulation visait à mettre à la charge du maître de l’ouvrage les conséquences de la défaillance de la condition d’octroi du prêt), infirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd, et pour le rejet du pourvoi Cass. civ. 1^re, 15 juin 2022 : pourvoi n° 18-16968 ; arrêt n° 479 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9698 (point n° 21 ; caractérise l'existence d'un déséquilibre significatif l’arrêt qui, après avoir relevé que la clause stipule que « le maître de l'ouvrage déclare ne pas bénéficier actuellement d'emprunts susceptibles de remettre en cause l'endettement maximum accepté par l'organisme de crédit permettant l'obtention du ou des prêts indispensables à la réalisation de l'opération », retient que la notion d'« endettement maximum accepté par l'organisme de crédit » n’est pas précisément déterminable par le maître d'ouvrage et oblige celui-ci à donner des informations au constructeur sur sa situation financière alors que celui-ci ne s'engage pas en contrepartie à informer son cocontractant de sa solvabilité), rejetant le pourvoi de CA Lyon, 24 avril 2018 : Dnd.

Nullité du contrat : conséquences sur la clause pénale. Est abusive la clause pénale qui permet en toutes hypothèses, de réclamer à titre d'indemnité une somme équivalent à 15 % du montant du contrat à titre de clause pénale, même en cas d’annulation du contrat, alors que dans un tel cas, la clause pénale doit disparaître avec le contrat. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (N.B. la clause visait le cas où le maître d'ouvrage utilisait les plans, études et avant-projets sans l’accord du constructeur), pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 15 juin 2022 : pourvoi n° 18-16968 ; arrêt n° 479 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9698 (point n° 22 ; a caractérisé l'existence d'un déséquilibre significatif l’arrêt qui retient que la clause qui permet au constructeur, en toute hypothèse, de réclamer, à titre de clause pénale, une indemnité égale à 15 % du montant du contrat si le maître d'ouvrage utilise sans l'accord du constructeur les plans, études et avant-projets, alors qu'en cas d'annulation du contrat, l'anéantissement du contrat entraîne celui de cette clause pénale), rejetant le pourvoi de CA Lyon, 24 avril 2018 : Dnd.

Contenu du contrat : hiérarchisation des documents contractuels. Est abusive la clause qui organise une hiérarchie dans les documents contractuels. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (N.B. les raisons de la condamnation ne sont pas rappelées par l’arrêt et le jugement n’a pu être consulté), confirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd (omission de statuer du jugement, qui a retenu le caractère abusif dans les motifs, mais omis la clause dans le dispositif).

Contenu du contrat : documents publicitaires, maisons d’exposition. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de rendre inopposable au professionnel ses propres documents publicitaires ou la référence à ses maisons d'exposition. Recomm. n° 81-02/3 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 3 ; arg. la consultation de ces documents et la visite de ces maisons constituent l'un des éléments déterminants du consentement du consommateur).

Comp. : n’est pas abusive la clause qui prévoit que les documents contractuels signés ou paraphés par le maître de l’ouvrage, fixent le contenu définitif de l'accord des parties, et remplacent toutes autres propositions directes ou indirectes du constructeur y compris celles faites sous forme de publicité, dès lors qu’en l’espèce il n'a été fait référence à aucun document de nature à tromper le consommateur dans le cadre de la conclusion du contrat, étant rappelé qu'une publicité purement et simplement trompeuse est de nature à engager la responsabilité pénale de son auteur. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111 (arrêt écartant la recommandation, en raison de son absence de caractère normatif, et de sa portée en tout état de cause imprécise, puisqu’elle suppose une appréciation au cas par cas des éléments « suffisamment précis » pour provoquer un consentement), sur appel de TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd.

Mentions obligatoires : ordre public de protection. Les règles d'ordre public de l’art. L. 231-2 C. constr. habit., relatives aux mentions du contrat de construction de maison individuelle, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître d'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par la nullité relative du contrat. CA Lyon (8^e ch.), 9 juillet 2013 : RG n° 11/07395 ; Cerclab n° 4563 (refus d’annuler le contrat en dépit de quelques imperfections de rédaction qui ont été rendues sans portée par une ratification générale du contrat ayant pris la forme d'une persistance des maîtres de l'ouvrage dans leur volonté de construire l’immeuble jusqu'à son terme et en l'absence de toute altération préjudiciable des circonstances durant lesquelles les consentements ont été échangés), sur appel de TGI Lyon, 6 octobre 2011 : RG n° 09/06079 ; Dnd.

Rejet du pourvoi contre l’arrêt estimant que le contrat ne répondait pas aux dispositions d’ordre public de l’art. L. 231-2 CCH et devait être annulé en sa totalité et non en ses seules clauses irrégulières, l’article L. 231-3 ne réputant non écrites que les clauses limitativement énumérées ayant pour conséquence de créer un déséquilibre en défaveur du maître de l’ouvrage et présentant un caractère abusif. Cass. civ. 3^e, 15 octobre 2015 : pourvoi n° 14-23612 ; arrêt n° 1101 ; Cerclab n° 5339 (N.B. sur les conséquences de la nullité, l’arrêt casse l’arrêt ayant fait une application stricte de la rétroactivité, au motif qu’il n’a pas recherché comme il le lui était demandé, si la démolition de l’ouvrage, à laquelle s’opposait le constructeur, constituait une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectaient), sur pourvoi contre CA Rennes, 5 juin 2014 : Dnd.

Contrôle des conditions par la banque. Ayant retenu, à bon droit, que la banque, qui n’était pas tenue de s’immiscer dans les affaires de ses clients, devait s’assurer, en sa qualité de banquier professionnel prêtant son concours à un contrat de construction de maison individuelle, de ce que ce contrat comportait les énonciations de l’art. L. 231-2 CCH, la cour d’appel, qui a relevé, par un motif non critiqué, que tel avait été le cas, a légalement justifié sa décision de ce chef. Cass. civ. 3^e, 20 avril 2017 : pourvoi n° 16-10486 ; arrêt n° 435 ; Cerclab n° 6860, rejetant le pourvoi contre CA Bordeaux (1^re ch. civ. sect. B), 12 novembre 2015 : RG n° 13/06703 ; Dnd ; Juris-Data n° 2015-030586, sur appel de TGI Bordeaux (7^e ch. civ.), 22 octobre 2013 : RG n° 12/04728 ; Dnd.

Notice descriptive. * Notices régulières. La notice descriptive doit être conforme à un modèle type fixé par l'arrêté du 27 novembre 1991, lequel modèle prévoit que chaque prestation doit être détaillée et chiffrée ; n’est pas illicite la notice descriptive qui prévoit un seul poste « Branchements » tout en précisant que son coût sera défini « par l'addition des devis qui seront remis par les distributeurs choisis ». CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111, sur appel de TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd. § La clause qui renvoie aux règles de l'art et à la zone sismique en vigueur est suffisamment claire et précise, sans qu'il y ait lieu d’annexer les normes contenues dans le DTU. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912, confirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd.

Pour une décision examinant et rejetant, parfois de façon assez généreuse, plusieurs griefs d’imprécision par rapport à la notice-type : CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; précité (1/ absence d’indication de la nécessité d’un traitement anti-termites, la notice se limitant à indiquer que le traitement se fera aux normes en vigueur, alors que la notice-type n’évoque pas ce point ; 2/ prestations relatives aux façades et à la couleur des tuiles suffisamment précises dès lors que le contrat précise que le coloris sera choisi en fonction des prescriptions du permis de construire et que la notice-type ne vise pas la couleur ; 3/ précisions suffisantes sur la charpente : N.B. la notice omettait pourtant apparemment d’indiquer l'écartement des fermes qui est exigée par la notice-type ; 4/ notice satisfaisante dès lors qu’elle précise la nature du carrelage - grès, faïence, antidérapant - et la gamme de prix ouverte).

L'art. L. 231-9 CCH prévoit qu'une notice d'information conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel est jointe au contrat qui est adressé par le constructeur au maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception ; aucune disposition légale n'empêchant de joindre cette notice d'information à la notice descriptive, cette pratique n'apparaît pas illicite. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (association invoquant non la lettre des textes, mais les travaux préparatoires de la loi et plus particulièrement des échanges entre le rapporteur au Sénat et le ministre), confirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd.

* Notice irrégulières. La notice descriptive qui ne comporte pas de note explicative est incomplète et à ce titre illicite. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111, sur appel de TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd. § La notice descriptive qui omet de viser le poste « évacuation des terres » est irrégulière. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; précité.

* Pré-remplissage de la notice. N’est pas illicite la notice descriptive qui distingue entre les ouvrages et les fournitures compris dans le prix convenu et ceux, assez nombreux, qui n’y sont pas compris, ce qui signifie qu'il s'agit des travaux réservés au maître de l'ouvrage, ainsi qu'il est prévu par l'article L. 231-2-d CCH, dès lors qu’il n'est pas établi que ce pré-remplissage de la notice descriptive pour des travaux réservés porte effectivement atteinte à la liberté de décision du maître d'ouvrage qui a toujours la faculté d'accepter ou non, voire de modifier, ce qui lui est proposé. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111 (présentation ne portant atteinte, ni à la connaissance du prix qui résulte de l’addition des deux types de travaux, ni à la faculté pour le client d’en confier certains au constructeur dans le délai de quatre mois), sur appel de TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd.

Garanties obligatoires. Selon l’art. L. 231-2 k) C. constr. habit., le contrat de construction de maison individuelle doit comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat ; la garantie de remboursement est distincte de la garantie de livraison et doit être annexée au contrat, sans pouvoir faire l’objet d’une condition suspensive. Cass. civ. 3^e, 22 septembre 2010 : pourvoi n° 09-69640 ; Bull. civ. III, n° 165 ; Cerclab n° 3651, cassant CA Rouen (1^re ch. cab. 1), 24 juin 2009 : RG n° 08/04045 ; Cerclab n° 2629, sur appel de TGI Évreux, 27 juin 2008 : Dnd (jugement écartant, selon les indications données dans l’arrêt de 2012, les causes de nullité invoquées au motif que certaines d'entre elles avaient été couvertes par une régularisation ultérieure ou qu'elles ne constituaient pas une clause abusive), et sur renvoi CA Rouen (ch. prox.), 19 janvier 2012 : RG n° 10/04591 ; Cerclab n° 3619 (la garantie doit exister au moment de l'engagement, dès la signature du contrat et doit y être annexée, la violation d'une telle obligation entraînant la nullité du contrat). § V. aussi ci-dessous B, sous l’angle de leur coût.

Les maîtres de l’ouvrage, qui n'ont pas conclu de contrat avec le garant, mais entendent bénéficier de la garantie prévue par l'art. L. 231-6 CCH souscrite par le constructeur, ne peuvent se prévaloir du caractère potestatif ou abusif au sens du code de la consommation, de la clause mentionnée dans l'attestation, étant observé que celle-ci n'avait pas besoin de faire l'objet de leur acceptation, et dont les termes clairs et précis les informaient qu'une attestation nominative était nécessaire pour la mise en place de sa garantie. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 18 novembre 2022 : RG n° 20/04924 ; Cerclab n° 9962 (contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ; attestation générale précisant qu’elle « porte à ce jour sur un encours de 60 maisons », ce qui ne suffit pas à démontrer que celle des demandeurs faisait l’objet d’une telle garantie), sur appel de TGI Paris, 22 novembre 2019 : RG n° 16/09062 ; Dnd.

L'art. R. 231-8-II CCH ne distinguant pas entre les trois cas de remboursement qu'il prévoit (absence de réalisation des conditions, non respect de la date d’ouverture du chantier, faculté de rétractation), est illicite la clause qui exclut le second cas, le constructeur ne pouvant légitimement procéder à une distinction en raison de considérations pratiques. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111 (arg. : le contrat de construction est gouverné par des considérations de forme, dans une optique de protection du maître d'ouvrage ; N.B. le troisième cas n’est pas mentionné dans la même clause, mais dans une autre, ce que la cour ne juge pas reprochable), sur appel de TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd.

Rappr. : responsabilité de l’architecte qui n’a pas alerté ses clients de l’illicéité de la pratique consistant à scinder artificiellement le marché en deux marchés hors d’eau et hors d’air, confiés à des sociétés apparemment distinctes, afin d’échapper aux garanties légales de prix et de délai. CA Douai (ch. 1 sect. 2), 21 juin 2018 : RG n° 16/02081 ; Cerclab n° 7600 (contrat de construction de maisons individuelles sans fourniture de plan ; constructeur ayant fait état d’une conversation avec l’architecte suivant laquelle « la garantie prix et livraison [exigée par la banque] semble être une clause abusive » ; préjudice : perte de chance de conclure un contrat de construction de maison individuel sans fourniture de plan et de bénéficier de la couverture de la garantie à prix et délais convenus), sur appel de TGI Lille, 25 septembre 2015 : RG n° 14/10536 ; Dnd.

Dans la mesure où les autres types d'assurance sont visés par leur nom (garantie d'achèvement), le fait de ne pas préciser qu'il s'agit de l'assurance de responsabilité décennale n'apparaît pas de nature à donner au consommateur l'information qu'il doit recevoir, le renvoi à l'article L. 241-1 C. assur. qui n'est pas reproduit apparaissant obscur pour le cocontractant. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (clause n° 26), pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 15 juin 2022 : pourvoi n° 18-16968 ; arrêt n° 479 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9698 (point n° 20 ; est abusive la clause qui, en ne faisant pas mention du régime de l'assurance de responsabilité décennale que le constructeur est tenu de souscrire, alors que les autres types d'assurance, tels que la garantie d'achèvement, sont visés par leur nom, ne permet pas une information suffisante du consommateur sur l'étendue de ses droits).

B. OBLIGATIONS DU CONSOMMATEUR

1. OBLIGATION DE PAIEMENT DU PRIX

Principe : forfait global. Le prix est en principe forfaitaire et global et a révision du prix ne peut intervenir que dans le cadre de l’art. L. 231-11 CCH (V. aussi ci-dessus, A, pour la notice).

Pour une illustration du rappel des principes applicables : le prix est forfaitaire et définitif sauf faculté de révision dans les conditions et limites prévues à l'art. L. 231-11 et que ce prix doit inclure les frais d'étude de terrain pour l'implantation du bâtiment (R. 231-5) ; dans la mesure où la législation relative à la construction de maison individuelle interdit tout contrat d'études préliminaires, par application de l'article L. 231-4-II, de jurisprudence constante il revient au constructeur de faire son affaire personnelle des éventuelles études techniques permettant de déterminer le coût des fondations avant la fixation du prix de la construction ; ces dispositions sont d'ordre public et entraînent la nullité de toute convention ou clause qui y seraient contraires, étant précisé, s'agissant d'une nullité relative, que la renonciation du maître de l'ouvrage à s'en prévaloir doit être explicite et dépourvue d'équivoque. CA Douai (1^re ch. sect. 2), 30 mars 2011 : RG n° 10/01044 ; Cerclab n° 2927, sur appel de TGI Arras, 17 décembre 2009 : RG n° 08 ou 09/00188 ; Dnd.

La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de majorer le prix déterminé par le contrat notamment pour cause de travaux supplémentaires autrement que par voie d'avenants librement acceptés par le consommateur. Recomm. n° 81-02/7 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 8 ; prix fixé dans le contrat devant comprendre, en application de l’art. R. 231-4 C. constr. hab., tous les frais et honoraires ; recommandation visant les clauses mettant à la charge du consommateur, le coût des plans ou la remise en état du terrain ou de la voirie, voire rendant obligatoire l’acceptation des avenants proposés par le professionnel).

Frais d’assistance lors de la réception. V. ci-dessous C.

Frais d’études de terrain. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de permettre au professionnel de modifier unilatéralement le prix convenu en fonction de la nature du terrain. Recomm. n° 81-02/5 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 6 ; il appartient au professionnel, qui est un technicien averti et compétent, de s'assurer, avant la signature définitive du contrat, de la nature du terrain et aucun supplément ne pourra être réclamé de ce chef après la signature du contrat). § V. aussi CA Douai (1^re ch. sect. 2), 30 mars 2011 : précité. § Est illicite la clause qui définit le prix forfaitaire convenu de façon incomplète au regard de l’art. R. 231-5 CCH, en ce qu’elle ne vise pas les frais d'études du terrain. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111 (clause n’assurant pas une information suffisante du maître de l'ouvrage), sur appel de TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd. § Il résulte des dispositions combinées des art. L. 231-2 et R. 231-5 CCH que le prix comprend le coût du plan et s'il y a lieu les frais d'études du terrain pour l'implantation du bâtiment ; est illicite la clause prévoyant la fourniture par le maître d'ouvrage sous son entière responsabilité de tous renseignements concernant le terrain notamment le certificat d'urbanisme, le cahier des charges et le règlement du lotissement, le plan de masse, les servitudes, les mitoyennetés, tous éléments constitutifs d'une étude de sol. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (même solution clause faisant de cette fourniture une condition d’ouverture du chantier), complétant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd (omission de statuer, le jugement ayant déclaré la clause illicite dans ses motifs, sans reprendre la solution dans le dispositif) et pour le rejet du pourvoi Cass. civ. 1^re, 15 juin 2022 : pourvoi n° 18-16968 ; arrêt n° 479 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9698 (point n° 16 ; en retenant qu’une clause du contrat stipulait que le maître de l'ouvrage fournissait, sous son entière responsabilité, tous renseignements concernant le terrain, notamment le certificat d'urbanisme, le cahier des charges et le règlement du lotissement, le plan de masse, les servitudes, les mitoyennetés et tous éléments constitutifs d'une étude de sol, était illicite dès lors qu'elle méconnaissait les exigences des dispositions combinées des art. L. 231-2 et R. 231-5 du CCH, selon lesquelles le prix doit comprendre le coût du plan et, s'il y a lieu, les frais d'études du terrain pour l'implantation du bâtiment, la cour d'appel a ainsi caractérisé l'existence d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties créé par cette clause au détriment des consommateurs), rejetant le pourvoi de CA Lyon, 24 avril 2018 : Dnd.

Frais de fourniture d’eau. La Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir que le client supportera le coût de la fourniture d'eau pour les besoins du chantier et les dépenses relatives au préchauffage. Recomm. n° 91-03/7 : Cerclab n° 2184 (considérant n° 9 ; clause contraire au caractère forfaitaire du prix imposé par les art. L. 231-1 et R. 231-4 C. constr. hab.). § Dans le même sens : est abusive la clause qui stipule que « la fourniture des fluides nécessaires à la réalisation du chantier n'est pas régie par la présente disposition », dès lors, en effet, que la Commission des clauses abusives a rappelé dans sa recommandation n° 91-03 que doivent être éliminées des contrats de construction les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir que le client supportera le coût de la fourniture d'eau pour les besoins du chantier et les dépenses relatives au préchauffage. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (clause n° 10).

À partir du moment où le devis descriptif laisse à la charge du maître de l'ouvrage, au titre des « options non comprises dans le prix convenu » les frais relatifs aux concessionnaires, selon leurs devis, chiffré à 915 euros en ce qui concerne l'eau, le couple maître de l’ouvrage est mal fondé à solliciter le remboursement de l'ouverture de compteur (45,16 euros), mais il peut solliciter le remboursement des dépenses d'eau engagées pour les besoins de la construction en l'absence de clause leur imputant expressément cette dépense. CA Douai (1^re ch. sect. 2), 30 mars 2011 : RG n° 10/01044 ; Cerclab n° 2927,

Comp. : ayant souverainement relevé que les frais de fourniture en eau du chantier, mis à la charge des propriétaires du terrain, par le contrat souscrit, étaient dérisoires, le Tribunal n’était pas tenu de procéder à une recherche sur l’existence d’une recommandation de la Commission des clauses abusives relative aux dépenses d’alimentation en eau. Cass. civ. 3^e, 9 décembre 2003 : pourvoi n° 02-17874 ; Cerclab n° 4119, « rejetant le pourvoi contre TI Étampes, 24 juin 2002 : Dnd.

V. encore, admettant le principe posé par la recommandation (V. ci-dessous pour l’électricité), mais rejetant la demande en l’espèce dès lors que les consommateurs ont occupé la maison pendant une période et qu'ils s'abstiennent de fournir les éléments permettant à la cour de déterminer le volume de leur consommation personnelle. CA Paris (pôle 4 ch. 5), 7 septembre 2016 : RG n° 14/19217 ; Cerclab n° 6068, sur appel de TGI Créteil, 18 février 2014 : RG n° 11/00237 ; Dnd.

Comp. sans référence aux clauses abusives, se fondant sur le caractère illicite de la clause : il résulte de l'art. L. 231-2 CCH que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l'ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l'achèvement de la maison incombent au constructeur ; rejet du pourvoi contre l’arrêt qui, après avoir relevé que l'installation d'un point d'eau et d'un branchement électrique sur le chantier était à la charge du maître de l'ouvrage, que la notice prévoyait également la prise en charge par le maître de l'ouvrage des consommations et que les fluides étaient nécessaires à l'édification de la construction, en a exactement déduit qu'ils auraient dû être compris dans le prix convenu. Cass. civ. 3^e, 1^er octobre 2020 : pourvoi n° 18-24050 ; arrêt n° 775 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 8690, rejetant sur ce point le pourvoi contre CA Paris (pôle 4 ch. 6), 2 février 2018 : Dnd (N.B. l’extrait des motifs de l’arrêt montre que c’était le maître de l’ouvrage qui avait soutenu devant la cour d’appel que la clause était abusive).

Frais de fourniture d’électricité. Si aux termes de la recommandation n° 91-03 de la Commission des clauses abusives, il est (notamment) interdit de prévoir que le client supportera le coût de la fourniture d'eau pour les besoins du chantier et les dépenses relatives au préchauffage, cette recommandation n'évoque pas l'électricité. CA Paris (pôle 4 ch. 5), 7 septembre 2016 : RG n° 14/19217 ; Cerclab n° 6068, sur appel de TGI Créteil, 18 février 2014 : RG n° 11/00237 ; Dnd.

V. aussi : Cass. civ. 3^e, 1^er octobre 2020 : pourvoi n° 18-24050 ; arrêt n° 775 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 8690 ; précité.

Frais d’extension des réseaux pour la viabilisation du terrain. Est abusive la clause qui ne permet pas au consommateur de connaître le coût total de l'extension du réseau et qui est donc contraire aux dispositions de l’art. R. 231-4 CCH qui veillent à protéger le consommateur qui pourrait s'endetter en méconnaissance du coût réel des travaux nécessaires restés à sa charge dans le cadre du projet envisagé. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (clause n° 10 prévoyant que le maître de l'ouvrage se charge personnellement des démarches nécessaires auprès des services compétents pour la réalisation des travaux de viabilité du terrain - eau, gaz, électricité, téléphone, assainissement- et que ces dépenses sont payées directement par le maître d'ouvrage aux services concernés, les prix des branchements mentionnés au contrat ne concernant que les travaux à effectuer à l'intérieur de la propriété du client par le constructeur), confirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd, pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 15 juin 2022 : pourvoi n° 18-16968 ; arrêt n° 479 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9698 (point n° 15). § Même solution pour la clause modifiée qui ne permet pas non plus de distinguer clairement les coûts compris dans le prix de la construction et ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : précité (notant que la clause se réfère aux raccordements au « droit du terrain », alors que cette limite ne résulte pas des dispositions légales et n'envisage pas les situations où le point de raccordement du terrain est plus éloigné et nécessite une extension pour le prolonger au droit du terrain ; il appartient au constructeur de s'adresser aux concessionnaires désignés pour les consulter et permettre d'indiquer au consommateur le coût qu'il aura à supporter à ce titre).

Indication des taxes. Est illicite la clause qui définit le prix forfaitaire convenu de façon incomplète au regard de l’art. R. 231-5 CCH, en ce qu’elle ne vise pas le montant des taxes dues par le constructeur. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111 (clause n’assurant pas une information suffisante du maître de l'ouvrage), sur appel de TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd.

Modifications imposées par l’administration. Est abusive la clause qui met à la charge du maître d'ouvrage le coût des modifications exigées par l'administration, en ce qu’elle porte atteinte au caractère forfaitaire et définitif du prix du contrat dont le principe est de protéger le co-contractant des coûts imprévisibles. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (clause n° 12 ; dernière version stipulant : « toute prescription imposée par l'administration que le constructeur ne pouvait prévoir au regard des règles d'urbanisme qui lui étaient opposables à la date de dépôt de la demande du permis de construire fera l'objet d'un avenant à la charge financière du maître d'ouvrage »), confirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd, pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 15 juin 2022 : pourvoi n° 18-16968 ; arrêt n° 479 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9698 (point n° 17 ; est abusive la clause qui stipule que toute prescription imposée par l'administration fera l'objet d'un avenant à la charge financière du maître d'ouvrage, dès lors qu’elle a pour effet de mettre à la charge de celui-ci les modifications exigées par l'administration pour une mise en conformité des travaux à prévoir avec les règles de l'urbanisme, alors que le constructeur, en sa qualité de professionnel, est la seule partie à avoir la main sur l'élaboration du permis de construire et qu'il lui appartient de l'établir au regard des critères exigés, ces dispositions portant ainsi atteinte au caractère forfaitaire et définitif du prix du contrat dont le principe est de protéger le cocontractant des coûts imprévisibles), rejetant le pourvoi de CA Lyon, 24 avril 2018 : Dnd.

Révision du prix. Selon l’art. L. 231-11 CCH, les modalités de la révision du prix qu'il prévoit doivent être portées, préalablement à la signature du contrat, à la connaissance du maître de l'ouvrage par la personne qui se charge de la construction ; elles doivent être reproduites dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l'ouvrage, une clause par laquelle celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-dessus ; cassation, pour violation de l’art. L. 231-11 CCH, de l’arrêt condamnant le constructeur à rembourser les sommes perçues au titre de la révision du prix, en constatant que les maîtres de l'ouvrage avaient, dans les conditions particulières, coché la case correspondant au choix de la modalité 3-2 a) de révision du prix et qu'ils avaient signé la mention manuscrite suivante « Je reconnais avoir pris connaissance des modalités de révision du prix », tout en estimant que cette mention ne suffisait pas à démontrer l'existence d'une information préalable de la part du constructeur au sujet des modalités possibles, permettant un choix éclairé par les maîtres de l'ouvrage. Cass. civ. 3^e, 12 octobre 2022 : pourvoi n° 21-12507 ; arrêt n° 719 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 10295 (points n° 14 à 16), cassant CA Paris (pôle 4 ch. 6), 20 novembre 2020 : Dnd. § Absence de caractère abusif des dispositions du contrat qui respectent à la lettre les dispositions de l'art. L. 231-11 CCH encadrant la révision du prix, et qui obligent le consommateur à reproduire de sa main un article du contrat y renvoyant assorti de la mention « je reconnais avoir pris connaissance des modalités du prix définies à l'article 20 des conditions générales ». CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (N.B. le texte précice : « Ces modalités doivent être portées, préalablement à la signature du contrat, à la connaissance du maître de l'ouvrage par la personne qui se charge de la construction. Elles doivent être reproduites dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l'ouvrage, une clause par laquelle celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-dessus »), confirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd.

Délai de paiement. La Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir pour le paiement des acomptes un délai inférieur à quinze jours à dater de la présentation des situations. Recomm. n° 81-02/8 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 9 ; recommandation visant notamment des clauses de paiement sous vingt-quatre ou quarante-huit heures). § Est abusive la clause qui stipule que « le maître d'ouvrage dispose, pour régler les appels de fonds qui lui sont présentés, d'un délai de 15 jours commençant à courir à compter de l'émission de l'appel de fonds ou, si le maître d'ouvrage en fait la demande expresse, à compter de la visite de chantier effectuée pour constater l'état d'avancement du chantier », dès lors que le fait de faire courir le délai, en l'absence de demande de visite, à l'émission de l'appel de fonds et non à la réception de la demande, constitue un déséquilibre significatif entre les parties. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (clause n° 23 ; clause antérieure déclarée abusive en ce qu’elle prévoyait un délai inférieur à 15 jours, solution qui n’était plus contestée en appel), confirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd.

Comp. : ne sont pas illicites et encore moins abusives les clauses prévoyant, conformément aux art. L. 231-2-e et R. 231-7 CCH, que la chronologie des versements, et donc des appels de fonds, sera fixée en fonction du stade d'avancement des travaux, en ce qu’elles informent parfaitement le maître de l'ouvrage qu'il devra assumer les versements lui incombant au fur et à mesure des appels de fonds émis en fonction de l'avancement des travaux. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111 (« il n'existe aucun élément justifiant de préciser un délai supplémentaire »), sur appel de TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd.

Mandat d’encaissement au professionnel. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de d'obliger le consommateur à signer toute procuration ou à donner toute délégation au constructeur pour percevoir les fonds destinés au financement de l'opération. Recomm. n° 91-03/3 : Cerclab n° 2184 (considérant n° 5 ; pratique permettant au professionnel d’obtenir le déblocage des fonds sans qu'il soit tenu compte de l'échelonnement légal des paiements et de l'état d'avancement des travaux, pouvant conduire à des situations dramatiques en cas de défaillance de l'entreprise). § Sur ces clauses, rappr. Cerclab n° 6303.

Encaissement par le professionnel de la prime Promotelec. La clause d’un contrat de construction d’une maison, pour un prix forfaitaire, prévoyant le versement direct au profit du constructeur de la prime Promotelec, n'est ni abusive ni dépourvue de cause, dans la mesure où la prime perçue est manifestement dérisoire eu égard à l'économie générale du contrat et où le constructeur, même s'il n'a pas exécuté les travaux d'électricité, a participé à l'obtention du label par le biais notamment de l'isolation du bâti et de la ventilation. CA Bourges (ch. civ.), 27 février 2006 : RG n° 05/01260 ; arrêt n° 218 ; Cerclab n° 570 ; Juris-Data n° 302924, sur appel de TI Sancerre, 17 mai 2005 : Dnd.

Sanction des retards de paiement. Selon l’alinéa 2 de l’art. R. 231-14 C. constr. hab. (modifié par le décret n° 91-1202 du 27 novembre 1991), « le contrat peut prévoir à la charge du maître de l'ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 p. 100 par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3.000 du prix par jour de retard. »

* Montant de la pénalité. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de fixer les pénalités dues par le consommateur, en cas de retard dans les paiements, à des sommes supérieures au montant correspondant aux usages et normes en vigueur dans le bâtiment. Recomm. n° 81-02/9 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 9 ; si les clauses pénales sont toujours réductibles par le juge, le consommateur l'ignore souvent ; consommateur pouvant, au demeurant, avoir des motifs parfaitement fondés de retarder un paiement qui ne correspondrait pas à l'avancement réel des travaux).

La clause prévoyant une pénalité au taux de 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées par le maître de l’ouvrage, ne saurait constituer une clause abusive puisqu'elle n'est que la stricte application des dispositions de l'art. R. 231-14 du Code de la construction et de l'habitation. CA Versailles (4^e ch.), 6 septembre 2010 : RG n° 09/03765 ; Cerclab n° 2558, sur appel de TGI Versailles (3^e ch.), 3 février 2009 : RG n° 07/04223 ; jugt n° 75 ; Cerclab n° 3844 (problème non examiné). § Même solution pour l'exigibilité des appels de fonds définie conformément aux dispositions de l'art. R. 231-7 C. constr. hab. Même arrêt. § N'est pas abusive la clause qui stipule que « le maître d'ouvrage s'il ne respecte pas le délai de paiement fixé à l'article 3.1 des conditions générales devra payer au constructeur une indemnité calculée au taux de 1 % par mois sur les sommes non réglées » puisqu’elle est conforme aux dispositions de l'art. R. 231-14 alinéa 2 CCH. CA Bordeaux (2^e ch. civ.), 1^er juin 2017 : RG n° 11/05199 ; Cerclab n° 6892 (contrat de construction de maison individuelle ; la clause conforme aux dispositions de l'art. R. 231-14 alinéa 2 CCH ne peut être déclarée abusive), sur appel de TGI Bordeaux, 12 juillet 2011 : RG n° 09/01111 ; Dnd.

Responsabilité des parties : clauses asymétriques. Correspond à l'hypothèse prévue par l'art. R. 212-2-2° C. consom., la combinaison notamment d’articles 7, qui fait apparaître un déséquilibre entre les sanctions attachées à l'inobservation des obligations contractuelles de chacune des parties. CA Paris (pôle 4 ch. 9-A), 2 septembre 2021 : RG n° 20/18317 ; Cerclab n° 9033 (l'analyse du caractère licite ou non des clauses, intrinsèquement et par le jeu de leur combinaison, est indépendante de la question de l'exécution du contrat), sur appel de Tb. proxim. Aulnay-sous-Bois, 29 octobre 2020 : RG n° 11-20-000397 ; Dnd.

2. AUTRES OBLIGATIONS

Assurances. Absence de caractère abusif d’une clause d’un contrat de construction de maison d’habitation avec plan prévoyant le paiement d’une prime de 6 % du montant du contrat pour la souscription de l’assurance obligatoire dommage ouvrage auprès d’une compagnie en relation avec le constructeur, dès lors que cette clause du contrat est claire et précise, qu’elle réserve la possibilité pour le maître de l’ouvrage de souscrire une autre assurance et que son calcul au jour où le montant définitif du contrat est connu n’est pas critiquable, puisque l’assurance est destinée à couvrir les dommages de la totalité de la construction, y compris les modifications opérées et acceptées par le maître d'ouvrage à l'occasion d'avenants au contrat initial. CA Agen (1^re ch. civ.), 28 avril 2009 : RG n° 08/00543 ; arrêt n° 406/09 ; Cerclab n° 3378 ; Juris-Data n° 2009-005058, infirmant TI Nérac, 10 mars 2008 : Dnd.

Absence de caractère abusif d’une clause d’un contrat de construction de maison d’habitation avec plan prévoyant le paiement d’une prime d’un montant déterminé à la conclusion pour la souscription d’une assurance multirisque habitation auprès d’une compagnie en relation avec le constructeur, dès lors que cette clause du contrat permet au maître de l'ouvrage de connaître avec précision ses engagements quant à l'assurance multirisque obligatoire, lequel garde sa totale liberté de souscrire une police avec un autre assureur avant l'ouverture du chantier. CA Agen (1^re ch. civ.), 28 avril 2009 : RG n° 08/00543 ; arrêt n° 406/09 ; Cerclab n° 3378 ; Juris-Data n° 2009-005058, infirmant TI Nérac, 10 mars 2008 : Dnd.

Consignation (dépôt de garantie). La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de d'imposer la consignation de fonds par le maître d'ouvrage exclusivement auprès d'un établissement financier agréé par le constructeur. Recomm. n° 91-03/2 : Cerclab n° 2184 (considérant n° 4 ; loi prévoyant simplement que la consignation doit se faire auprès d'un établissement financier habilité ou chez un notaire : ces possibilités offrant toutes garanties aux constructeurs ; il n'y a pas lieu de limiter la liberté des consommateurs pour des fonds qui, à ce stade de la construction, leur appartiennent toujours).

Est abusive la clause qui prévoit le versement des consignations sur un compte ouvert au nom du maître de l’ouvrage auprès d’une banque choisie par le constructeur, sans rappeler qu'en cas de désaccord, selon les dispositions de l’art. R. 231-7 CCH, le consignataire doit être désigné par le président du TGI, cette omission étant de nature à porter atteinte au libre recours au juge. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (clause n° 17 ; arrêt visant l’art. L. 212-1 C. consom.), pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 15 juin 2022 : pourvoi n° 18-16968 ; arrêt n° 479 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9698 (point n° 18).

Est abusive la clause qui ne précise pas, contrairement aux dispositions de l'art. L. 231-4 CCH, que le dépôt de garantie doit être effectué sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l'ouvrage par un organisme habilité et qui peut laisser croire que ces fonds peuvent être remis au constructeur. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (clause n° 22 ; selon l’arrêt, la simple référence ici à l'art. L. 231-4 CCH est insuffisante pour assurer la bonne information du maître de l'ouvrage sur ce point), confirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd, pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 15 juin 2022 : pourvoi n° 18-16968 ; arrêt n° 479 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9698 (point n° 19).

Interdiction de consentir une location ou une hypothèque. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de d'interdire au consommateur d'hypothéquer son terrain et sa maison, sauf pour les prêts nécessaires à leur financement, ou de les donner en location. Recomm. n° 91-03/4 : Cerclab n° 2184 (considérant n° 6 ; interdictions portant gravement atteinte au droit de propriété de l'accédant et donnant un avantage excessif au constructeur qui dispose par ailleurs de nombreux autres moyens contractuels ou législatifs pour obtenir le paiement de ces créances).

Restrictions d’accès au chantier. Selon l’art. L. 231-3 (rédaction résultant de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990), dans les contrats relevant de l’art. L. 231-1 CCH, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet : […] f) D'interdire au maître de l'ouvrage la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux. »

V. déjà pour la Commission des clauses abusives : la Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de d'interdire l'accès du consommateur au chantier pendant toute la durée des travaux, la faculté pour le consommateur de participer à une réunion hebdomadaire sur le chantier pendant toute la durée des travaux devant être précisée dans le contrat. Recomm. n° 81-02/6 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 7 ; si le professionnel doit être protégé contre toute immixtion abusive du consommateur sur le chantier, le consommateur est en droit de vérifier l'état d'avancement des travaux qui conditionnent les paiements, et la manière dont ces travaux sont effectués ; visite hebdomadaire conforme aux usages du bâtiment).

V. pour les juges du fond : est abusive la clause interdisant les visites du maître de l'ouvrage pendant toute la durée du chantier. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (professionnel admettant ce caractère abusif).

Est abusive la clause qui interdit au maître d'ouvrage d'être assisté d'un conseil ou d'un huissier de justice, alors que rien en ce sens n'est prévu pour le constructeur qui peut se faire assister de toute personne de son choix, en ce qu’elle prive le maître d'ouvrage de rapporter la preuve de certains désordres ou non-conformités. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (clause prévoyant dans sa dernière version « d'interdire l'accès au chantier à toute personne étrangère à son personnel ou à celui des réalisateurs désignés par lui »), infirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd.

C. RÉCEPTION DES TRAVAUX

Notion de réception. Ayant relevé que la clause d’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans assimilait la prise de possession à une réception « de fait » et « sans réserve », alors que la réception suppose la volonté non équivoque du maître de recevoir l’ouvrage que la seule prise de possession ne suffit pas à établir, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que cette clause, insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, crée au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu’elle impose au maître de l’ouvrage une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effet annoncé de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues, devait être réputée non écrite. Cass. civ. 3^e, 6 mai 2015 : pourvoi n° 13-24947 ; arrêt n° 488 ; Cerclab n° 5116, cassant partiellement sans renvoi CA Montpellier, 27 juin 2013 : RG n° 12/08539 ; Dnd.

Assistance du maître de l’ouvrage. Est contraire à l’art. L. 231-2 C. constr. habit. la clause qui inclut dans le prix initial le coût de l’assistance à la réception par un professionnel, sauf à les déduire du prix des travaux si le maître de l’ouvrage préfère une réception sans assistance, alors que cette option doit pouvoir être exercée librement par le maître d’ouvrage jusqu’à la réception. Cass. civ. 3^e, 7 janvier 2016 : pourvoi n° 14-16030 ; arrêt n° 14 ; Cerclab n° 5469, rejetant le pourvoi contre CA Toulouse (1^re ch. sect. 1), 6 janvier 2014 : RG n° 12/02405 ; arrêt n° 1 ; Cerclab n° 4657 (contrat de construction de maison individuelle ; demande formée par une association intervenue volontairement aux côtés des consommateurs ; s’agissant de la convention réception, les clauses et la pratique du constructeur consistant à faire opter le maître d'ouvrage dès la conclusion du contrat entre l'assistance ou la non assistance par un professionnel, puis, avant la réception, entre l'assistance par un professionnel proposé par le constructeur ou un expert de son choix, ne sont pas conformes à l'indice L. 231-2 C. construc. habit., dès lors que l'option doit pouvoir être exercée librement par le maître de l'ouvrage jusqu'à la réception ; la clause de la convention réception aux termes de laquelle l'option devra être exercée avant achèvement des cloisons et mise hors d'air est contraire à ce texte), sur appel de TGI Toulouse, 2 avril 2012 : RG n° 10/03328 ; Dnd.

Comp. pour une clause conforme aux textes : n'a pas eu pour objet ou pour effet de créer au détriment du maître de l’ouvrage un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de construction de maison individuelle, la clause prévoyant que, le constructeur ayant négocié auprès d'un bureau de contrôle technique des conditions tarifaires favorables, le maître de l'ouvrage le mandate pour commander en son nom cette prestation dont le coût est de 0,60 % TTC du montant du contrat et que cette commande vaut dès à présent avenant en plus-value accepté par les parties, le maître de l'ouvrage gardant son entière liberté d'y renoncer ou de commander la prestation auprès d'un organisme de son choix et pouvant résilier l'avenant à tout moment, par simple lettre au moins un mois avant l'ouverture du chantier, dès lors que le maître de l’ouvrage en a eu connaissance lors de la signature du contrat, et qu’il pouvait se défaire facilement. CA Nancy (1^re ch. civ.), 18 septembre 2012 : RG n° 10/00361 ; arrêt n° 2124/2012 ; Cerclab n° 3954 (contrat de construction de maison individuelle précisant à son art. 7 § 9, que le maître de l'ouvrage peut conformément à l'art. L. 231-8 CCH se faire assister lors de la réception par un professionnel), sur appel de TGI Nancy, 26 novembre 2009 : RG n° 09/02210 ; Dnd.

Protection du consentement émis par le maître de l’ouvrage lors de la réception. La réception est d’une importance essentielle pour établir la bonne ou la mauvaise exécution des obligations de l’entrepreneur, déclencher le paiement du solde du prix ou l’obligation de reprise de travaux, etc. Il est donc fondamental que le maître de l’ouvrage consommateur reste libre de sa décision et les clauses tentant de faire pression sur lui sont abusives.

* Remise des clefs subordonnée à une acceptation sans réserve. Selon l’art. L. 231-3 (rédaction résultant de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990), dans les contrats relevant de l’art. L. 231-1 CCH, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet : […] e) De subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l'ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ». § Pour la préfiguration de cette solution : la Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de supprimer ou de réduire la faculté pour le consommateur d'émettre des réserves lors de la réception des travaux, et notamment de subordonner la remise des clefs à une réception sans réserves. Recomm. n° 81-02/13 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 12 ; clauses pesant de manière excessive sur la volonté du consommateur qui, pressé de prendre possession, accepte de signer une réception sans réserves qui ne correspond ni à sa volonté, ni à la réalité).

* Remise des clefs subordonnée au paiement intégral du prix. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et de faire ainsi obstacle au droit du consommateur de consigner les sommes restant dues entre les mains d'un séquestre. Recomm. n° 81-02/14 : Cerclab n° 2173.

Réception sous réserves : consignation. * Montant. L'art. R. 237-II-2 CCH qui prévoit qu'en cas de réserves « une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée... », n’évoque pas une éventuelle appréciation de ce taux par rapport à la plus ou moins grande importance des réserves, étant souligné que toute réduction peut être défavorable aux intérêts du maître d'ouvrage, qui consigne dans l'attente de la levée des réserves qu'elles soient importantes ou très réduites ; est illicite, et non abusive, la clause qui tend à restreindre le droit du maître d'ouvrage en lui imposant de proportionner le montant des sommes consignées à l’importance des réserves. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111, sur appel de TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd.

* Désignation de l’organisme habilité à les recevoir. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de d'imposer la consignation de fonds par le maître d'ouvrage exclusivement auprès d'un établissement financier agréé par le constructeur. Recomm. n° 91-03/2 : Cerclab n° 2184 (considérant n° 4 ; loi prévoyant simplement que la consignation doit se faire auprès d'un établissement financier habilité ou chez un notaire : ces possibilités offrant toutes garanties aux constructeurs ; il n'y a pas lieu de limiter la liberté des consommateurs pour des fonds qui, à ce stade de la construction, leur appartiennent toujours).

Sanction de l’absence du maître de l’ouvrage. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir que l'absence du maître d'ouvrage à la date de la réception imposée par le constructeur vaut réception sans réserve et exigibilité des sommes dues. Recomm. n° 91-03/8 : Cerclab n° 2184 (considérant n° 10 ; une clause qui ne prévoit qu'un mode de réception et à une date imposée au consommateur, sans réserver la possibilité d'une réception judiciaire, est contraire à la loi et est abusive).

D. OBLIGATIONS DU PROFESSIONNEL

Retard de livraison : report du délai. Selon l’art. L. 231-3 (rédaction résultant de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990), dans les contrats relevant de l’art. L. 231-1 CCH, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet : […] d) De décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ». § Pour la préfiguration de cette solution : la Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le professionnel de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat et notamment de prévoir des causes légitimes de retard autres que les intempéries et les cas de force majeure. Recomm. n° 81-02/11 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 10 ; en cas d'allongement des délais pour des motifs étrangers au contrat, les révisions de prix doivent être neutralisées). § Sur ces clauses, V. aussi en matière de vente d’immeuble à construire Cerclab n° 6493.

Pour l’interprétation étroite et limitative de ce texte : dans le contrat de construction de maison individuelle, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ; cassation au visa de l’art. L. 231-2, d) CCH de l’arrêt rejetant l’action des maîtres de l’ouvrage pour retard de livraison, aux motifs qu'il résulte de l'art. 2 du contrat, que le délai de la construction est prorogé de plein droit de la durée des interruptions de chantier imputables aux maîtres de l'ouvrage notamment celles provoquées par les retards de paiement, alors que de tels motifs sont impropres à établir l'imputabilité d'un retard de livraison aux maîtres de l'ouvrage. Cass. civ. 3^e, 10 juillet 2013 : pourvoi n° 12-20515 ; arrêt n° 852 ; Cerclab n° 8405 (contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan), pourvoi contre CA Colmar, 16 janvier 2012 : Dnd. § N.B. La solution a pour conséquence de concentrer la sanction sur le caractère illicite de la clause, sauf à considérer que la clause est aussi abusive en ce que, maintenue dans le contrat, elle trompe le consommateur sur ses droits.

Est illicite la clause qui prévoit que les travaux supplémentaires réservés par le maître d'ouvrage, qu'ils soient confiés ou non au constructeur dans le délai de quatre mois de la signature du contrat, justifient une prorogation du délai d'exécution des travaux, alors que ces travaux, qui sont parfaitement connus du constructeur dans leur nature et leurs incidences, même dans le cas où il n'en assume pas la réalisation, doivent être intégrés dans le délai d'exécution prévu aux conditions particulières du contrat. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111 (contrat de construction de maison individuelle avec plan ; la clause en revanche justifiée lorsqu’elle prévoit une prolongation du délai pour le cas où le maître d'ouvrage exécute avec retard les travaux lui incombent, dès lors qu’elle implique un examen de la situation au cas par cas et qu’elle est conforme au principe d'exécution de bonne foi des contrats), sur appel de TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd.

L’article L. 231-3 CCH répute non écrite toute clause d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan ayant pour objet, notamment, « d) de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits » ; est réputée non écrite la clause du contrat stipulant que « le délai de construction sera prorogé d'un mois pour tous travaux supplémentaires prévus par avenant établi après la date de signature du contrat ». CA Bordeaux (2^e ch. civ.), 1^er juin 2017 : RG n° 11/05199 ; Cerclab n° 6892 (les cinq avenants litigieux, dont les trois premiers ont été signés avant le début des travaux, n'ont apporté que des modifications banales aux prestations convenues, n'ayant entraîné qu'une augmentation du prix de 4.044,00 euros TTC, de sorte qu'ils n'ont pas constitué un bouleversement de l'économie du contrat, susceptible de rendre les maîtres de l'ouvrage responsables de tout ou partie du retard de livraison), sur appel de TGI Bordeaux, 12 juillet 2011 : RG n° 09/01111 ; Dnd.

V. aussi : CA Versailles (4^e ch.), 2 juin 2014 : RG n° 12/06098 ; Cerclab n° 7384 (la défaillance d'un sous-traitant, outre que son intervention n'a pas été démontrée, ne constitue pas un cas de force majeure), sur appel de TGI Nanterre (7^e ch.), 5 juin 2012 : RG n° 09/11546 ; Dnd, cassé partiellement par Cass. civ. 3^e, 4 février 2016 : pourvoi n° 14-23618 ; arrêt n° 184 ; Cerclab n° 5504.

Est conforme aux dispositions de l’anc. art. L. 133-2 C. consom., qui imposent la rédaction du contrat en termes rigoureux et compréhensibles, la clause qui renvoie aux dispositions légales et réglementaires en stipulant que « le délai de construction, et la date de fin du délai contractuel de construction, sont prorogés de plein droit dans les conditions prévues aux articles L. 231-1 et R. 231-1 [s. CCH] », dès lors qu’il ne peut sérieusement être reprochée au constructeur de ne pas faire comporter dans ses dispositions contractuelles plus que ce que la loi ou les règlements prévoient et notamment pas une interprétation des textes, laquelle est susceptible d'évolution dans le temps et en jurisprudence. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912 (clause n° 14), confirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd, pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 15 juin 2022 : pourvoi n° 18-16968 ; arrêt n° 479 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9698 (point n° 27 ; n’est pas abusive la clause stipulant que le délai de construction et la date de fin du délai contractuel de construction seront prorogés de plein droit dans les conditions prévues aux art. L. 231-1 et R. 231-1 s. CCH, dès lors que, même si elle ne reproduit pas ces textes, elle prévoit une information suffisante du consommateur et n’est pas contraire à l'art. L. 133-2 C. consom. qui impose la rédaction du contrat en termes rigoureux et compréhensibles), rejetant le pourvoi de CA Lyon, 24 avril 2018 : Dnd.

Retard de livraison : montant des pénalités. Ayant souverainement relevé que le retard de cinquante-six jours, entrant dans les prévisions du contrat, imputable au constructeur, était justifié au regard des conditions météorologiques, le tribunal a pu retenir que les sommes réclamées par le maître de l’ouvrage n’étaient pas dues. Cass. civ. 3^e, 9 décembre 2003 : pourvoi n° 02-17874 ; Cerclab n° 4119, rejetant le pourvoi contre TI Étampes, 24 juin 2002 : Dnd.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’art. R. 231-14 C. constr. hab. (modifié par le décret n° 91-1202 du 27 novembre 1991), « en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'art. L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3.000 du prix convenu par jour de retard. » § Pour la préfiguration de la solution : la Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'accorder au consommateur, en cas de retard du professionnel dans l'exécution de ses travaux, des indemnités et pénalités disproportionnées avec celles qui sanctionnent les retards du consommateur dans ses paiements. Recomm. n° 81-02/12 : Cerclab n° 2173.

Appréciation des désordres. Est abusive la clause qui accorde au constructeur le pouvoir discrétionnaire de reconnaître le bien fondé des désordres émis par le consommateur et qui prévoit un paiement des interventions du constructeur sans le moindre devis, ni barème, ni prix de ses déplacements, en ce qu'elle n'organise pas la garantie de bon fonctionnement. CA Lyon (8^e ch.), 24 avril 2018 : RG n° 16/05995 ; Cerclab n° 7543 ; Juris-Data n° 2018-006912, confirmant TGI Lyon, 22 juin 2016 : RG n° 13/03958 ; Dnd  (omission de statuer du jugement, qui a retenu le caractère abusif dans les motifs, mais omis la clause dans le dispositif).

Clauses réduisant les garanties légales. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de réduire les garanties dues par le professionnel en vertu des art. 1792 s. C. civ. Recomm. n° 81-02/15 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 13 ; clauses illégales).

Clause d’exonération pour la garde du chantier. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de supprimer la responsabilité du constructeur relative à la garde du chantier en cas de non-paiement d'une fraction du prix par le consommateur. Recomm. n° 91-03/5 : Cerclab n° 2184 (considérant n° 7 ; clause visée : en cas d'interruption de travaux pour retard de paiement, le constructeur n'assume plus la garde du chantier et le maître d'ouvrage est responsable des désordres pouvant survenir sur le chantier ; arg. limitation abusive dès lors que l'art. R. 231-4 du code de la construction prévoit une sanction spécifique en cas de retard de paiement).

Clause d’exonération pour les erreurs de surface. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de rendre inopposables aux constructeurs les erreurs de surfaces. Recomm. n° 91-03/1 : Cerclab n° 2184 (considérant n° 3 ; arg. le contrat de CMI est soumis à une loi d'ordre public qui impose que soient annexés au contrat des plans cotés avec indication des surfaces pour chaque pièce). § Depuis le décret du 18 mars 2009, ces clauses sont interdites par l’art. R. 132-1-6° C. consom.

E. GARANTIES DE BONNE FIN

La validité de la garantie, relativement à son étendue, doit s’apprécier à la date à laquelle la garantie est donnée et en considération des travaux qui sont l’objet du contrat de construction à cette date ; cassation de l’arrêt déclarant illicite ou abusive la clause stipulant que sont exclues de la garantie les dépassements de prix ne résultant pas formellement d’une défaillance du constructeur telle que des augmentations, dépassements ou pénalités forfaitaires dus à l’exécution de travaux supplémentaires faisant l’objet d’avenants augmentant le prix de la construction et non acceptés formellement par la caisse de garantie. Cass. civ. 3^e, 25 janvier 2018 : pourvoi n° 16-27905 ; arrêt n° 63 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 7441 (garant de livraison ; cassation au visa de l’ancien art. 1134 C. civ.), cassant CA Paris, 16 septembre 2016 : Dnd (selon l’arrêt, la garantie de livraison à prix et délais convenus, qui constitue une garantie légale distincte d’un cautionnement, ne peut être privée d’efficacité par l’effet d’une novation du contrat de construction de maison individuelle).

Ayant exactement retenu qu’en application des dispositions des art. L. 231-6 et L. 231-2, i) C. constr. habit., les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves et constaté que la clause prévoyait plusieurs termes possibles, la cour d’appel ne pouvait qu’écarter la clause qu’elle jugeait illicite. Cass. civ. 3^e, 25 janvier 2018 : pourvoi n° 16-27905 ; arrêt n° 63 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 7441 (garant de livraison), rejetant le pourvoi contre CA Paris, 16 septembre 2016 : Dnd (« les pénalités de retard cesseront de courir à la réception de la maison faite avec ou sans réserves, ou à la livraison ou la prise de possession de celle-ci par le maître de l’ouvrage » ; la rédaction de la clause crée une confusion inutile en prévoyant plusieurs termes possibles, sachant qu’en toute hypothèse, le terme le plus favorable pour le maître de l’ouvrage est celui de la livraison).

La clause d’un contrat de caution de garantie de livraison, assortissant un contrat de de construction de maison individuelle, qui stipule qu’en « cas de réception non constatée par écrit et/ou de prise de possession non suivie d’acte interruptif de prescription constitué en l’espèce par une assignation au fond, cumulativement à l’égard du garanti et du constructeur dans le délai d’un an à compter de la prise de possession et/ou de la réception tacite, le garant sera définitivement libéré de ses obligations, la présente garantie étant alors éteinte », ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du non-professionnel ou du consommateur. CA Versailles (4^e ch.), 2 juin 2014 : RG n° 12/06098 ; Cerclab n° 7384 (adoption des motifs du jugement), sur appel de TGI Nanterre (7^e ch.), 5 juin 2012 : RG n° 09/11546 ; Dnd, pourvoi rejeté sur ce point par Cass. civ. 3^e, 4 février 2016 : pourvoi n° 14-23618 ; arrêt n° 184 ; Cerclab n° 5504 (caution de garantie de livraison dans le cadre de contrats de construction de maison individuelle).

Le garant de livraison qui remplit une obligation qui lui est personnelle, est tenu dans ses rapports avec le constructeur, de la charge définitive de la dette qu'il a acquittée à la suite de la défaillance de celui-ci et il ne dispose pas d'un recours subrogatoire au sens de l'ancien art. 1251-3 C. civ. [rappr. 1346 s. nouveaux] ; une stipulation permettant de récupérer sur le bénéficiaire de la garantie non seulement le principal, mais les intérêts est abusive au sens de l'ancien art. R. 132-1 C. consom. CA Aix-en-Provence (3^e ch. A), 9 septembre 2011 : RG n° 10/09113 ; arrêt n° 2011/347 ; Cerclab n° 3462 (bénéficiaires enseignants ne pouvant à l'évidence être qualifiés de professionnels), sur appel de TGI Marseille, 1^er avril 2010 : RG n° 09/00101 ; Dnd. § Même solution pour la clause du contrat fixant une amende conventionnelle à récupérer sur le bénéficiaire de la garantie. Même arrêt.

F. RÉSILIATION ET FIN DU CONTRAT

Résiliation unilatérale par le consommateur. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'attribuer au professionnel, en cas de résiliation du contrat du fait du consommateur, une indemnité supérieure au montant des travaux qu'il a effectués, des frais qu'il a exposés et du bénéfice qu'il était en droit d'espérer si le contrat avait été mené à son terme. Recomm. n° 81-02/16 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 14 ; recommandation visant les clauses prévoyant, outre le paiement des travaux et des frais, des indemnités forfaitaires allant jusqu'à 30 p. 100 du montant global du marché).

N’est ni illicite, ni abusive la clause prévoyant que si le maître de l'ouvrage résilie en cours de chantier ou avant que le chantier ne débute, sera exigible, en application de l'art. 1794 C. civ., en sus des sommes dues au titre des travaux déjà réalisés, une indemnité forfaitaire de 10 % du prix convenu, pour dédommager le constructeur de ses frais, et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation totale de la construction. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 11 mars 2016 : RG n° 15/01832 ; Cerclab n° 5562 ; Juris-Data n° 2016-005111, infirmant partiellement TGI Paris, 18 novembre 2014 : RG n° 13/14352 ; Dnd.

Résiliation pour manquements du consommateur : retard de paiement. La Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir la résiliation du contrat, en cas de retard dans les paiements, sans que celle-ci ait été précédée d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, ladite résiliation ne pouvant intervenir moins d'un mois après cette mise en demeure. Recomm. n° 81-02/10 : Cerclab n° 2173.

Suite de la fin du contrat : maintien d’un panneau. La Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de réserver le droit au constructeur de laisser un panneau de chantier après la réception, sans l'accord préalable du propriétaire. Recomm. n° 91-03/9 : Cerclab n° 2184 (considérant n° 11 ; arg. la construction est la propriété du consommateur).

G. LITIGES

Clause compromissoire. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'imposer le recours à un arbitrage pour un litige qui n'est pas encore né. Recomm. n° 81-02/17 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 15 : clause abusive). § Clause illicite pour un consommateur : V. l’art. 2061 C. civ. et Cerclab n° 6146.

Clause d’expertise amiable. La Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'imposer le recours à une expertise amiable préalablement à toute action en justice. Recomm. n° 81-02/17 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 15 : clause abusive).

Clauses attributives de compétence. La Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d'attribution. Recomm. n° 81-02/17 : Cerclab n° 2173 (considérant n° 15 : clauses abusives).