TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS

HUITIÈME CHAMBRE DEUXIÈME SECTION

JUGEMENT DU 7 FÉVRIER 1997

 

R.G. n° 95/25320.

 

DEMANDEUR :

- LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble sis XX rue de Y. 75015 PARIS,

représenté par son syndic la SA LOISELET et DAIGREMONT, dont le siège est [adresse]. Représenté par Maître GRAIGNIC, Avocat, M.14.

 

DÉFENDEUR :

- La Société ANJOU GESTION

SA dont le siège est [adresse]. Représentée par Maître BERNARD, Avocat, E317.

[minute page 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Monsieur AJASSE, Vice-Président, Madame SARBOURG, Juge, Madame ANDRIEU, Juge,

GREFFIER : Monsieur YECKE ESAKA.

DÉBATS : A l'audience du 12 DÉCEMBRE 1996 tenue publiquement.

JUGEMENT : prononcé en audience publique - contradictoire - en premier ressort.

 

Par acte d'huissier du 29 novembre 1995, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à PARIS 15^ème, XX rue de Y. a fait assigner son ancien syndic, le Cabinet ANJOU GESTION, pour obtenir restitution de deux sommes de 42.445 Francs et 25.467 Francs prélevées, indûment selon lui, sur le solde de la trésorerie de l'immeuble moment de la cessation de ses fonctions. Le syndicat soutient en effet que le Cabinet ANJOU GESTION ne se prévaut d'aucun contrat approuvé en assemblée générale et annexé au procès-verbal d'assemblée. Il demande en outre que ces deux 5°, mes soient « augmentées des intérêts compensatoire » de la date de la fin du mandat jusqu'au 18 août 1995 date de la mise en demeure, au taux de 8 % [minute page 3] l'an » ainsi que des intérêts au taux légal à compter de cette mise en demeure, et les sommes de 10.000 F à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 11.000 F en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et le bénéfice de l'exécution provisoire.

Par conclusions du 10 juin 1996, le Cabinet ANJOU GESTION soulève à titre principal, l'irrecevabilité de la demande du syndicat, motif pris de l'irrégularité, faute de précisions suffisantes concernant le résultat du vote, de la 3^ème résolution de l'assemblée générale du 6 avril 1995 autorisant le syndic à agir contre lui, résolution dont il demande la nullité.

Subsidiairement, le défendeur fait valoir qu'il était titulaire d'un contrat de syndic « signé le 26 novembre 1991 », pour une durée de trois ans, et prévoyant notamment :

- que la résiliation ne peut intervenir que pour « Motif légitime », l'absence de motif légitime des copropriétaires, qui ont mis fin à son mandat lors de l'assemblée générale du 19 mai 1994, justifiant le prélèvement de la somme de 42.445 F. représentant les honoraires de gestion jusqu'à la fin de son mandat

- que la remise du dossier au successeur en cas de non-renouvellement du mandat implique le paiement d'un droit fixe correspondant à un trimestre d'honoraires, soit la somme de 25.467 F.

Le Cabinet ANJOU GESTION soutient que ce contrat est valable, le syndicat des copropriétaires ne prouvant pas que le signataire, Monsieur B., président du conseil syndical, n'ait pas été mandaté par l'assemblée pour ce faire, et les relations entre les deux parties se poursuivant depuis de nombreuses années sur cette base.

[minute page 4] Estimant subir un préjudice du fait de la demande du syndicat, alors que les comptes ont toujours été approuvés et quitus donné jusqu'en 1993, le défendeur demande 10.000 Francs à titre de dommages-intérêts et 12.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi que le bénéfice de l'exécution provisoire.

Par conclusions du 4 octobre 1996, le syndicat des copropriétaires excipe des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui réserve aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants le droit de contester décisions des assemblées générales pour dénier au défendeur cette possibilité, faute de qualité. […].

Au fond, le syndicat des copropriétaires prétend que le Cabinet ANJOU GESTION n'apporte pas la preuve que la convention versée aux débats est bien celle approuvée par l'assemblée générale du 26 novembre 1991, dans la mesure où ce document n'est pas annexé au procès-verbal de l'assemblée générale et ne comporte aucune date. Il soutient Par ailleurs que le défendeur a accepté implicitement de voir refuser le renouvellement de son contrat puisqu'il a convoqué lui-même une assemblée générale anticipée, et que dès lors il ne peut prétendre à des honoraires au-delà de la date du 19 mai 1994. Il rappelle que les modalités de rétribution du syndic relèvent de la seule compétence de l'assemblée générale, aux termes de l’article 24 de la loi de 1965 et des articles 11 et 29 du décret du 17 mars 1967, tandis que la convention dont se prévaut le Cabinet ANJOU GESTION n'a pas été soumise au vote des copropriétaires. Il conclut au débouté des demandes reconventionnelles du défendeur.

[minute page 5] Par conclusions du 25 novembre 1996, le Cabinet ANJOU GESTION estime pouvoir parfaitement soulever l'irrégularité de la résolution habilitant le syndic, s'agissant pour lui de « la dénonciation d'une irrégularité de fond », dont tout défendeur pourrait se prévaloir en vertu de l'article 117 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Au fond, il maintient que ses nombreuses années d'administration de la copropriété justifient la validité de la convention dont il se prévaut, et que la résiliation de son contrat lors de l'assemblée générale du 19 mai 1994 constitue bien une rupture anticipée de celui-ci sans motif légitime.

Le syndicat des copropriétaires a répliqué le 12 décembre 1996 :

- que le Cabinet ANJOU GESTION n'a pas qualité pour contester les conditions dans lesquelles la résolution litigieuse a été votée, et qui constituent non une irrégularité de fond affectant la validité d'une assignation, mais une irrégularité de forme affectant la validité d'une résolution,

- que le syndic aurait dû, l'année du renouvellement, annexer à la convocation de l'assemblée générale, les conditions essentielles de son contrat, afin de permettre aux copropriétaires de connaître avec précision les détails de celui-ci, ce qui n'a pas été fait.

Par d'ultimes conclusions du 12 décembre 1996, le Cabinet ANJOU GESTION maintient ses précédentes écritures.

 

[minute page 6] SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Sur la recevabilité :

Attendu que la 3^ème résolution de l'assemblée générale du 6 avril 1995 est ainsi libellée : « l'assemblée générale, après en avoir délibéré, mandate le syndic, en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, pour régulariser toute procédure, tant au fond qu'en référé, à l'encontre du Cabinet ANJOU GESTION visant à obtenir la restitution des honoraires prélevés indûment par ce Cabinet sur le disponible de la trésorerie de la copropriété à la fin de son mandat » ; suit le vote ;

Attendu que, pour démontrer l'irrecevabilité de la demande pour défaut d'habilitation du syndic, le Cabinet ANJOU GESTION croit pouvoir critiquer les conditions du vote de cette résolution et poursuit sa nullité ; mais attendu que le défendeur, tiers à la copropriété, ne peut à aucun titre se prévaloir de l'irrégularité éventuelle des conditions du vote, cette action en contestation appartenant aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants agissant dans les délais de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en effet, à l'égard des tiers, peu importent les conditions, régulières ou non, dans lesquelles l'autorisation a été donnée, le tiers ne, pouvant se prévaloir de l'absence d'une telle habilitation ; qu'il y a lieu en conséquence de rejet ter les prétentions du défendeur de ce chef et déclarer la demande recevable ;

 

Au fond ;

Sur la demande principale ;

Attendu que le Cabinet ANJOU GESTION légitime les deux prélèvements critiqués à hauteur de 42.445 F et 25.467 F, par le contenu de son contrat de syndic, qu'il déclare avoir si [minute page 7] le 26 novembre 1991, date de l'assemblée générale ayant renouvelé son mandat ;

Attendu qu'il ressort des dispositions combinées des articles 24 de la loi de 1965, 11 et 29 du décret de 1967, que le syndic doit proposer au vote de l'assemblée générale et soumettre à celle-ci les conditions essentielles de son contrat ;

Qu'il ressort de l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale du 26 novembre 1991 :

- que les seuls documents « déposés sur le bureau » sont le registre des assemblées générales, un exemplaire de la convocation, un exemplaire du règlement, la feuille de présence et les récépissé des envois recommandés, le contrat de syndic n'étant pas mentionné ;

que la 3^ème résolution est ainsi libellée « l'assemblée générale décide de renouveler le mandat du syndic confié à la Société ANJOU GESTION dont le siège social est à PARIS 8^ème (...), ses honoraires étant fixés conformément au contrat précédemment présenté » ;

- qu'il n'est nulle part précisé qu'un contrat sera concomitamment signé par un membre du conseil syndical ;

Attendu que le contrat versé aux débats porte la mention dactylographiée : « date d'effet : novembre 1991 » et est signé de Monsieur B., alors Président du conseil syndical ; que cependant ces mentions sont insuffisantes à démontrer que l'ensemble des éléments contenus dans cette convention, en particulier ceux relatifs [minute page 8] aux causes de résiliation et au droit fixe de remise de dossier au successeur dont se prévaut l'ancien syndic pour retenir les sommes litigieuses, aient été portés à la connaissance des copropriétaires réunis en assemblée générale, selon les exigences d'ordre public des articles précités ; qu'ainsi, le syndicat est bien fondé à soutenir que ces stipulations ne lui sont pas opposables et que c'est à tort que le Cabinet ANJOU GESTION a prélevé les sommes de 42.445 F et 25.467 F, qui devront lui être restituées » ;

 

Sur les demandes accessoires :

Attendu que le syndicat des: copropriétaires ne propose aucun fondement juridique à sa demande tendant à voir ces deux sommes augmentées d' « intérêts compensatoires au taux de 8 % » ; qu'il y a lieu de rejeter cette prétention et de dire en application de l'article 1153 du Code Civil que les deux sommes de 42.445 F et 25.467 F porteront intérêts au taux légal à compter du 18 août 1995, date de la mise en demeure ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la résistance abusive prêtée au Cabinet ANJOU GESTION, l'existence d'un contrat, signé d'un membre du conseil syndical, certes dans les conditions irrégulière sus-exposées ayant conduit à la succombance du défendeur, expliquant la résistance de celui-ci ; qu'il sera débouté de sa demande de ce chef ;

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'audience ; qu'il y a lieu de condamner le défendeur à lui verser une somme de 5.000 F en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

[minute page 9] Attendu que l'exécution provisoire est justifiée pour la condamnation principale et par l'ancienneté de la créance ;

Attendu que le Cabinet ANJOU GESTION sera débouté de sa demande relative aux dommages-intérêts, ne démontrant pas le préjudice qu'il allègue, et de celle fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile puisqu'il sera condamné, en tant que succombant, aux dépens de l'instance ;

 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires ;

Condamne le Cabinet ANJOU GESTION à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à PARIS 15^ème, rue de Y. les sommes de QUARANTE DEUX MILLE QUATRE CENT CINQUANTE CINQ FRANCS (42.455 F) et VINGT CINQ ;

MILLE QUATRE CENT SOIXANTE SEPT FRANCS (25.467 F), avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 1995 ;

Ordonne l'exécution provisoire ;

Condamne le Cabinet ANJOU GESTION à verser au syndicat des copropriétaires CINQ MILLE FRANCS (5.000 F) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes et le Cabinet ANJOU GESTION de l'intégralité de ses prétentions ;

Condamne le défendeur aux dépens ;

[minute page 10] accorde à Maître Arnaud GRAIGNIC, Avocat, le droit. Prévu par l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Fait et jugé à PARIS, le 7 FÉVRIER MIL NEUF CENT QUATRE VINGT DIX SEPT.

LE GREFFIER             LE PRÉSIDENT