Extrait : « Que le versement aux débats de la seule copie du bail ne permet pas d'établir de manière certaine que le document litigieux signé le 5 janvier 2004 (dont les défendeurs indiquent qu'il n'était pas annexé au bail alors que cette mention apparaît sur la copie de celui-ci) était joint au bail du 24 janvier 2004 ; que dans ces conditions et sans qu'il y ait lieu de se pencher sur le caractère éventuellement abusif d'une telle clause, ce document sera écarté ».

 

TRIBUNAL D’INSTANCE DE GRENOBLE

JUGEMENT DU 23 NOVEMBRE 2006

 

R.G. n° 11-05-000914. A l'audience publique du Tribunal d'Instance tenue le 23 novembre 2006, Sous la Présidence de GAUQUELIN KOCH Edwige, juge d'instance, assisté de MATYSIAK Béatrice, greffier ; Après débats à l'audience du 28 septembre 2006, le jugement suivant a été rendu :

 

ENTRE :

DEMANDEUR :

Les époux X.

[adresse], assisté de la SCP BENICHOU & PARA, avocat au barreau de Grenoble

 

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur Y.

[adresse], assisté de Maître MAUBLEU, avocat au barreau de Grenoble

Madame Z.

[adresse], assistée de Maître MAUBLEU, avocat au barreau de Grenoble

 

Nature du Jugement : en premier ressort et contradictoire

 

[minute page 2] FAITS ET PROCÉDURE :

Par déclaration au Greffe du 21 avril 2005 Monsieur et Madame X. ont attrait leurs locataires Monsieur Y. et Madame Z. devant le Tribunal d'Instance aux fins de les voir condamner à payer 2.014,00 € de dommages et intérêts pour les désagréments causés par eux à la copropriété.

Ils exposent à l'audience leur avoir donné à bail un appartement situé dans les combles d'une maison dont ils sont propriétaires et qu'ils ont divisé par appartements, tous loués ; avoir fait un certain nombre de travaux objet d'un contrat entre les parties en date du 4 janvier 2004, annexé au bail, moyennant l'engagement de Monsieur Y. et Madame Z. de demeurer dans les lieux 3 ans sous peine de devoir régler une indemnisation spécifique à leur départ ainsi « anticipé » ; avoir déploré de leur part un comportement désinvolte à l'égard des membres de la copropriété dont ils ont fait fuir certains et essuyé en outre personnellement des coups de Monsieur Y.

Ils précisent que les locataires sont partis le 30 juin 2005 en donnant un préavis le 27 mai, sans justifier de l'emploi prétendu de Monsieur Y. en Algérie, susceptible de leur permettre de bénéficier d'un préavis écourté ; ils ajoutent qu'en réalité ils habitent toujours l'Isère, comme en atteste un constat d'huissier qu'ils versent aux débats.

Ils sollicitent la condamnation des défendeurs à leur payer 1.643,22 € au titre des 2 mois de pénalités dus pour leur départ anticipé conformément au contrat du 4 janvier 2004, outre 2.583,00 € de solde de loyers pour 2005 comprenant notamment 3 mois de préavis, ainsi que 708,10 € au titre de régularisation de charges 2004 et 1.206,89 € de charges 2005, 3.000,00 € de dommages et intérêts, 2.624,06 € de travaux de remise en état des lieux ; ils réclament en outre le remboursement des 3 constats d'huissier qu'ils ont fait faire, soit : 255,48 € + 327,06 € + 465,66 €, ainsi que 1.000,00€ au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Ils demandent compensation entre les sommes dues par les locataires au titre de leurs obligations locatives et celles qui leur reviennent au titre du dépôt de garantie.

Les défendeurs objectent qu'en aucun cas les termes du document du 4 janvier 2004 n'ont à être pris en compte comme n'étant pas repris dans le bail du 24 janvier 2004, les travaux à la charge des propriétaires n'ayant d'ailleurs pas été effectués.

Ils estiment infondées les réclamations de charges formulées à leur encontre et indiquent avoir réglé à ce titre 1.734,00 € en 2004/2005.

Ils estiment avoir payé le mois de loyer de juin par une partie du dépôt de garantie et ne devoir qu'un préavis de 1 mois au vu du justificatif d'emploi en Algérie qu'ils produisent.

Ils reprochent au propriétaire son incurie face à l'état du logement dont ils lui ont dénoncé l'absence d'isolation phonique et l'invasion d'insectes, vraisemblablement logés dans les [minute page 3] parties bois.

Ils dénient avoir manqué à leur obligation de jouissance paisible et sollicitent reconventionnellement le remboursement du solde du dépôt de garantie, loyer de juin réglé : soit 978,39 €, outre 1.632,00 € de remboursement de charges indûment réglées, 500,00 € de dommages et intérêts pour avoir versé un dépôt de garantie supérieur à 2 mois de loyer, 3.000,00 € encore de dommages et intérêts pour le harcèlement dont ils ont fait l'objet, 1.000,00€ du chef de procédure abusive et 1.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Attendu qu'il est constant que par contrat du 24 janvier 2004 Monsieur et Madame X. ont donné à bail à Monsieur Y. et Madame Z. un appartement de 4 pièces à [ville S.], moyennant un loyer mensuel en principal de 798,00 €, outre 102,00 € de provision de charges afférent à l'eau chaude et froide, l'électricité et le chauffage ; que le dépôt de garantie était de 1.800,00 €

- Que le versement aux débats de la seule copie du bail ne permet pas d'établir de manière certaine que le document litigieux signé le 5 janvier 2004 (dont les défendeurs indiquent qu'il n'était pas annexé au bail alors que cette mention apparaît sur la copie de celui-ci) était joint au bail du 24 janvier 2004 ; que dans ces conditions et sans qu'il y ait lieu de se pencher sur le caractère éventuellement abusif d'une telle clause, ce document sera écarté ; que Monsieur et Madame X. seront déboutés de leur demande d'indemnisation de ce chef

- Et attendu qu'il est établi que les défendeurs ont quitté les lieux le 30 juin 2005 après avoir donné congé par lettre recommandée avec avis de réception envoyé le 27 mai 2005 que le justificatif - au demeurant tardif - qu'ils produisent pour la première fois devant la juridiction d'un emploi de Monsieur Y. susceptible de ramener la durée de préavis de 3 à 1 mois consiste en un contrat de travail émanant d'une entreprise algérienne daté du 20 juin 2005 ne fixant pas de salaire, ce qui est antinomique de la notion même de contrat de travail, et laissant ouvert le lieu d'exercice de ses fonctions par Monsieur Y., embauché comme « consultant international » ; que les feuilles de paye produites pour juillet et août 2005 n'apportent aucun élément supplémentaire relatif au lieu d'exercice de ses activités professionnelles par Monsieur Y., susceptibles de l'obliger à déménager ; que les défendeurs ne sauraient en conséquence sur le seul fondement des documents produits prétendre au bénéfice d'un préavis abrégé ; qu'au delà du seul mois de juin, non réglé, sont à payer les loyers afférents au mois de juillet et août, soit un total de 821,61 € x 3 = 2.464,83 € ; que l'indexation étant de 23,61 € au 1^er janvier 2005, s'ajoute la somme de 118,05 € de solde de loyer pour les 5 premiers mois de l'année, soit un dû total de : 2.583,00 €, que seront condamnés à payer les défendeurs.

- Et attendu sur les charges : qu'il échet de constater que contrairement à la pièce versée aux débats par les demandeurs intitulée « note d'information » et concernant « le mode [minute page 4] de répartition des charges récupérables » la régularisation des charges 2004 n'a pas été faite fin janvier 2005, les propriétaires ne justifiant d'aucune demande à cette époque à leurs locataires.

- Que le « décompte par nature de charges » qui doit être communiqué aux locataires n'est exploitable en l'espèce qu'en ce qui concerne les pièces versées au titre de la « consommation d'eau » et datées des 12 juillet 2004 et 12 juillet 2005 ainsi que 19 janvier 2005, représentant un total de 1.009,00 € soit à raison de 369 millièmes pour Monsieur Y. et Madame Z. : 372,32 € à leurs charges, pour l'année 2004 et le premier semestre 2005 ;

- Qu'en ce qui concerne la consommation d'électricité les factures produites concernent au moins pour deux d'entres elles -19 décembre 2003 et 24 février 2004 - des consommations imputables à un précédent locataire ; qu'elles intègrent une consommation de gaz qu'ont ôtée dans leurs décomptes Monsieur et Madame X. tout en imputant à la charge de Monsieur Y. et Madame Z. la totalité du montant d'électricité, alors que chacune des factures concernent la « villa » et non les seuls combles de celle-ci loués aux défendeurs...

- Qu'en conséquence les sommes versées par les locataires au titre d'avances sur charges et s'élevant pour les 17 mois d'occupation à 1.734,00 € sera jugée satisfactoire des charges dues, les demandeurs étant déboutés du surplus de leurs demandes et les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles de ce chef ;

- Attendu encore que Monsieur et Madame X. qui se plaignent des désagréments causés par les défendeurs à la copropriété ne justifient de l'envoi d'aucun courrier recommandé à cet égard, contrairement à leurs affirmations, mais du seul affichage d'une « note d'information à tous les locataires », les rappelant à leurs obligations, datée du 30 juin 2004 ; que le constat du 21 avril 2005 faisant état de la présence de 2 vélos entreposés dans le couloir devant la porte d'accès aux caves, ainsi que de 2 jouets d'enfants sur le palier des communs, sans qu'en soit établie au demeurant de façon certaine la propriété, ne suffit pas à établir les nuisances incriminées, telles qu'elles puissent justifier l'octroi de dommages et intérêts ; qu'il en est de même de l'incident relaté par un des copropriétaires - Madame D. - faisant état de faits étrangers à la copropriété elle-même et remontant à 1 an auparavant... ; que le certificat médical du 16 avril 2005 et le dépôt de plainte du même jour contre « un auteur connu » ne sauraient suffire à établir des faits de violences contre Monsieur Y., lequel en nie totalement l'existence ;

- Que la demande de dommages et intérêts ne peut aboutir.

- Attendu enfin que les remises en état invoquées sur le fondement d'un constat d'huissier établi le 21 juillet 2005, soit 3 semaines après le départ des locataires ne peut être pris en considération, et ce d'autant plus que les locataires ont fait dresser le jour prévu de leur départ, le 1^er juillet 2005, un constat d'huissier établissant le bon état des lieux, et ont remis les clés immédiatement ;

- Que la demande de ce chef ne peut aboutir et que sera favorablement accueillie celle [minute page 5] des défendeurs de se voir rembourser leur dépôt de garantie, à hauteur de 1.800,00 € puisqu'ils ont été condamnés par ailleurs au paiement du loyer de juin 2005 ;

- Que les époux X. ne sauraient d'avantage prétendre à une indemnisation pour les 3 constats d'huissier qu'ils ont personnellement estimé devoir faire établir.

- Attendu sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts que le dépôt de garantie fixé au bail excédait le montant de 2 mois de loyers en principal, maximum fixé par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; que la demande de dommages et intérêts de ce chef sera rejetée toutefois, en l'absence de mauvaise foi établie de la part de Monsieur et Madame X. qui ont inclu le montant des charges au loyer principal pour fixer le montant du dépôt de garantie, et en l'absence au demeurant de préjudice quelconque en résultant pour les défendeurs ;

- Que les défendeurs ne justifient pas par ailleurs de troubles de jouissance, voire du « harcèlement » qu'ils invoquent, susceptible de donner lieu à dommages et intérêts, non plus que du caractère abusif de la procédure engagée ;

- Que leurs demandes d'indemnisation ne peut aboutir.

- Attendu qu'il n'y a pas lieu en équité à condamnation de part ou d'autre sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort :

- CONDAMNE Monsieur Y. et Madame Z. à payer à Monsieur et Madame X. la somme de 2.583,00 €, au titre de solde de loyers pour la période du 1^er janvier 2005 au 30 août 2005, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2006.

- CONDAMNE Monsieur et Madame X. à payer à Monsieur Y. et Madame Z. la somme de 1.800,00 € au titre de remboursement du dépôt de garantie versé, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2006.

- PRONONCE la compensation des sommes dues et CONDAMNE en définitive après compensation Monsieur Y. et Madame Z. solidairement à payer aux époux X. 783,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2006.

- [minute page 6] DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

- LAISSE à la charge de chacune des parties les dépens qu'elles [ont] pu personnellement exposer.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE À GRENOBLE LE VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE SIX.

Le Greffier,                  Le Président,

B. MATYSIAK         E. GAUQUELIN-KOCH