Durée du bail. Dans les contrats soumis aux seules dispositions du Code civil, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'imposer une durée irrévocable au contrat, sans prévoir la possibilité d'une résiliation anticipée pour motif légitime. Recomm. n° 00-01/B-I-1° : Cerclab n° 2194.

Caractère abusif d'une clause pénale de trois mois de loyers, pour un contrat d'un an, en cas de départ anticipé du preneur ou de rupture de son fait, outre la perte de la « caution ». TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536 (contrat de location en meublé pour étudiants ; absence de réciprocité, montant excessif, faculté de réduction de l'art. 1152 C. civ. non mentionnée dans le contrat). § Comp. en appel après modification de la clause : est valable la clause imposant au preneur le paiement d'une indemnité égale aux loyers restant à courir en cas de départ avant l'expiration du bail. CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583.

* Baux réglementés. Dans les régimes réglementés, la durée minimale du bail, les conditions de sa résiliation ou les modalités de sa prolongation sont fixées de façon extrêmement précises par la loi (V. en dernier lieu : art. 10 s. L. 6 juillet 1989).

Est réputée non écrite, comme contraire à l'art. 12 de la loi du 6 juillet 1989, la clause imposant au preneur une durée minimale de trois ans sous peine de devoir rembourser les travaux entrepris par le bailleur, ce dernier acceptant de prendre à sa charge la totalité des dits travaux en contrepartie de quoi les locataires devraient régler une indemnité de deux mois de loyer s’ils quittaient les lieux avant une période de deux ans et un mois. CA Grenoble (2^e ch. civ.), 27 janvier 2009 : RG n° 06/04701 ; Cerclab n° 2663, sur appel de TI Grenoble, 23 novembre 2006 : RG n° 11-05-000914 ; Cerclab n° 3395 (clause écartée, sans examen de son caractère abusif, au motif que la preuve n’est pas rapportée que l’annexe dans laquelle elle figurait avait été jointe au bail).

Reconduction tacite. En vertu de l'art. 4, l) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (créé par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, art. 84), est réputée non écrite toute clause qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'art. 10. § N.B. Cette clause abusive est la seule de l’art. 4 qui ne soit pas étendue à la réglementation nouvelle mise en place pour certains meublés.

Renouvellement : montant du loyer. Dans les contrats soumis aux dispositions d'une loi d'ordre public, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'obliger le locataire à négocier avec le propriétaire le montant du loyer renouvelé faute de quoi les frais de la procédure de renouvellement seraient à sa charge. Recomm. n° 00-01/B-II-20° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 20 : clause abusive en ce qu'elle laisse croire au locataire qu'il doit négocier avec le propriétaire).

Congé par le locataire : durée de préavis. Dans les contrats soumis aux dispositions d'une loi d'ordre public, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de laisser croire au consommateur qu'il ne peut justifier, postérieurement à l'envoi du congé, du motif de préavis réduit d'un mois. Recomm. n° 00-01/B-II-19° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 19 ; clause laissant croire au consommateur qu'une justification postérieure de sa part serait inopérante). § Sur une mention irrégulière : la clause du bail type qui mentionne le revenu minimum d'insertion aux lieu et place du revenu de solidarité active, pour le délai de préavis réduit de l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989, ne saurait être considérée de ce seul fait comme étant illicite, d'autant que le professionnel indique que cette erreur a été corrigée depuis lors. CA Paris (pôle 4 ch. 3), 11 février 2016 : RG n° 14/01772 ; Cerclab n° 5511, sur appel de TGI Paris, 9 juillet 2013 : RG n° 12/08004 ; Dnd.

Caractère abusif d'une clause prévoyant un préavis de 3 mois pouvant être amené à un mois selon les conditions d’un art. 2.10.1.1 qui n’existe pas dans le bail. Jur. Prox. Alençon, 18 novembre 2005 : RG n° 91-05-000050 ; jugt n° 05/30 ; Cerclab n° 1378, cassé par Cass. civ. 1^re, 28 mars 2008 : pourvoi n° 06-20380 ; arrêt n° 382 ; Cerclab n° 2820 (cassation sur le domaine d’application, le bailleur n’étant pas un professionnel).

Congé par le locataire : cotitulaires. Dans les contrats soumis aux seules dispositions du Code civil, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de subordonner la validité du congé donné par le locataire à la signature de son conjoint. Recomm. n° 00-01/B-I-7° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 7 ; clause laissant croire que, par exemple en cas d'abandon de domicile, l'époux restant seul dans les lieux ne peut donner congé sans le consentement de son conjoint).

Congé par un colocataire : clause de solidarité. V. Cerclab n° 6396.

Congé par un colocataire : indemnité. V. pour un contrat à durée déterminée soumis à l’époque au Code civil : jugé que n’est pas abusive, la clause pénale imposant à un locataire en meublé, une indemnité de départ anticipé représentant cinq mois de loyer, qui est la contrepartie de la stabilité d'occupation garantie au preneur par la durée déterminée du bail, le bailleur souhaitant se prémunir contre les effets préjudiciables d'une rupture anticipée en cours d'année universitaire que le preneur pourrait lui imposer. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152.

Résiliation unilatérale par le bailleur : causes de résiliation. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'autoriser le bailleur à résilier unilatéralement le contrat en dehors des cas de mauvaise foi du locataire. Recomm. n° 80-04/II-12° : Cerclab n° 2147 (considérant n° 6 ; la clause doit cependant laisser un délai suffisant au locataire pour qu’il puisse s'en acquitter ; recommandation visant notamment les résiliations de « rétorsion » lorsque le locataire fait valoir ses droits). § Dans tous les contrats de location, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'interdire au locataire de contester les clauses du bail, à peine de résiliation. Recomm. n° 00-01/B-III-23° : Cerclab n° 2194.

Clause résolutoire. La Commission des clauses abusives rappelle que sont illicites au regard de l’art. 490 du CPC, d'ordre public, les clauses qui, prévoyant la résiliation de plein droit du bail, par une simple ordonnance de référé et interdisent le droit d'appel à l'encontre desdites ordonnances. Recomm. n° 00-01/Annexe 1° : Cerclab n° 2194.

* Baux soumis au Code civil. Dans les contrats soumis aux seules dispositions du Code civil, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir la résiliation de plein droit du bail pour le manquement du locataire à ses obligations autres qu'essentielles. Recomm. n° 00-01/B-I-12 bis : Cerclab n° 2194.

* Baux réglementés. En vertu de l'art. 4, s) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

En vertu de l'art. 4, g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée (dernier cas ajouté par la loi n° 2007-297 du 5 mars 2007).

Visite en vue de la vente ou de la relocation. Dans les contrats soumis aux seules dispositions du Code civil, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de fixer, en cas de congé, des horaires de visite du logement incompatibles avec les contraintes de la vie courante des locataires. Recomm. n° 00-01/B-I-5° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 5 ; une clause imposant des visites de 10 à 18 heures oblige le locataire à laisser les clefs à un tiers toute la journée à son domicile pendant cette période). § … Ainsi que l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de fixer des indemnités disproportionnées en cas de manquement du locataire à l'obligation de laisser visiter les lieux après congé ou mise en vente. Recomm. n° 00-01/B-I-6° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 6 ; exemple : indemnité forfaitaire de 3 mois de loyer).

* Baux réglementés. En vertu de l'art. 4, a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.

Est abusive la clause litigieuse qui, même si elle respecte l'article 4-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en ce qu'elle limite le droit du propriétaire d’imposer des visites en vue de la vente ou de la location du bien donné à bail à deux heures par jour, les jours ouvrables, impose un créneau de 17 h. à 19 h. sauf accord contraire, ce qui permet de facto au bailleur d'imposer les visites dans ce créneau en se prévalant systématiquement d'un désaccord de sa part pour une plage horaire différente. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (clause modifiée dans une version ultérieure).