Extrait : « Les causes légitimes de suspension du délai de livraison dont la société La Closerie se prévaut et qui ne se confondent pas avec la force majeure, ne constituent pas des clauses abusives mais auraient dû être constatées dans un certificat établi par le maître d'œuvre qui avait la direction des travaux au moment où elles sont survenues.

En l'absence d'un tel certificat pourtant prévu par l'article 4 des conditions générales du contrat de vente, la société La Closerie n'a pas vocation à se prévaloir d'une cause suspensive du délai de livraison résultant des procédures collectives qui ont été prononcées à l'encontre des entreprises générales auxquelles elle a fait appel. »

 

COUR D’APPEL DE NÎMES

PREMIÈRE CHAMBRE B

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2011

 

R.G. : 10/05499. Décision déférée : TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'ALES, 15 septembre 2010.

 

APPELANTS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], Rep/assistant : la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS (avoués à la Cour), Rep/assistant : la SCP AUXIS (Avocats à Lille)

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville], Rep/assistant : la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS (avoués à la Cour), Rep/assistant : la SCP AUXIS (Avocats à Lille)

 

INTIMÉES :

SCI LA CLOSERIE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, Chez CF IMMOBILIER - [...], Rep/assistant : la SCP PERICCHI Philippe (avoués à la Cour), Rep/assistant : Maître Pascale BARBANÇON HUILLION (Avocat à Nice)

CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, Rep/assistant : la SCP TARDIEU Michel (avoués à la Cour), Rep/assistant : Maître François GILLES (avocat au barreau D'ALES)

 

Statuant sur assignation à jour fixe.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. Daniel MULLER, Président, Mme Nicole BERTHET, Conseiller, Mme Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

GREFFIER : Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS : à l'audience publique du 27 septembre 2011, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2011. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;

ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Daniel MULLER, Président, publiquement, le 15 novembre 2011, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour

 

Exposé du litige :

Selon acte reçu le 1^er août 2006 par Maître T., notaire à Nice, M. X. et son épouse, Mme Y., ont acquis, pour un montant total de 172.080 euros, en l'état futur d'achèvement, un appartement en duplex de 36 m² ainsi qu'un box en sous-sol, dans un ensemble immobilier construit par la société civile de construction vente (SC) La Closerie à [ville B.].

Cet appartement était inclus dans une résidence de tourisme qui permettait aux acquéreurs de bénéficier d'un dispositif - loi Demessine - de défiscalisation et de récupération de la TVA avec obligation de signer, un bail commercial pour le local acquis, bail qui a été conclu avec la société R. Tourisme, avec prise d'effet au 30 juin 2007.

Le bien vendu devait être achevé au cours du second trimestre 2007 sauf cas de force majeure, cas fortuit ou cause légitime de suspension du délai de livraison.

Les acquéreurs ont été convoqués le 24 juillet 2008 pour prendre livraison des appartements.

Le prix a été entièrement payé par M. et Mme X. le 6 août 2008.

Le 27 août 2008, M. et Mme X. ont saisi le tribunal de grande instance d'Alès en demandant la résolution du contrat de vente, du contrat de bail et la résolution des prêts accordés par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie.

Par jugement du 15 septembre 2010, le tribunal de grande instance d'Alès :

- a débouté M et Mme X. de l'ensemble de leurs demandes,

- a prononcé la résolution du bail commercial liant la société R.. Tourisme et M. et Mme X.,

- a débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- a ordonné l'exécution provisoire,

- a condamné M et Mme X. au paiement des dépens.

M. et Mme X. ont relevé appel de ce jugement le 1^er décembre 2010 et ont déposé le 6 décembre 2010, une requête afin d'être autorisés à assigner à jour fixe pour l'audience du 5 avril 2011.

A la date du 5 avril 2011, le dossier a été renvoyé à l'audience du 29 septembre 2011.

Au terme de leurs conclusions récapitulatives signifiées le 22 septembre 2011, M. et Mme X. demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris et :

- de prononcer la résolution judiciaire de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, régularisé le 1^er août 2006 avec la SC La Closerie,

- de condamner la SC La Closerie à leur restituer la somme de 172.080 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation,

- de condamner la SC La Closerie au paiement d'une indemnité contractuelle de 17.208 euros,

- de condamner la SC La Closerie au paiement de la somme de 35.475 euros à titre de dommages-intérêts,

- de constater la résolution des deux contrats de prêt consentis par la Caisse régionale de Crédit agricole,

- de condamner la SC La Closerie au paiement de toute somme, frais et indemnités qui pourraient être sollicités par le Crédit agricole du fait de cette résolution et ce, directement entre les mains de la banque,

- de condamner la SC La Closerie au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de l'instance.

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme X. font valoir :

- que la SC La Closerie n'a pas respecté les délais de livraison contractuellement prévus, que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement précisait que les biens vendus devraient être achevés au cours du second trimestre 2007, soit avant le 30 juin 2007, sauf cas de force majeure, cas fortuit ou cause légitime de suspension du délai de livraison,

- que deux mois avant la livraison prévue, la SC La Closerie les avait informés, le 19 avril 2007 que la remise des clefs ne pourrait intervenir que le 30 octobre 2007,

- que cette nouvelle date n'avait pas été respectée, qu'ils n'avaient reçu que le 25 juillet 2008, un courrier de la SC La Closerie les invitant à prendre rendez-vous pour la livraison,

- que les délais de livraison étaient un élément essentiel du contrat de vente, qu'ils avaient subi les conséquences financières du retard de livraison dès le mois de septembre 2007, date à laquelle ils avaient commencé à rembourser les emprunts souscrits, que la date initialement prévue devait correspondre au début de la location de l'appartement par la société R. Tourisme,

- que si l'article 4 des conditions générales de la vente en l'état futur d'achèvement précisait que le délai d'achèvement pouvait être prorogé en cas de survenance d'un cas de force majeure, d'un cas fortuit ou d'une cause légitime de suspension, cet article 4 qui avait pour effet de donner à la notion de force majeure, une définition plus large ne correspondant pas aux trois critères d'extériorité, d'imprévisibilité et d'irrésistibilité, constituait une clause abusive au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation, clause qui devait être réputée non écrite,

- que la mise en redressement ou en liquidation judiciaire d'une entreprise ne pouvait constituer un cas de force majeure dont pouvait se prévaloir, la SC La Closerie qui n'avait pas pris le soin de vérifier la bonne santé financière des entreprises générales auxquelles elle avait fait appel, la société Avenir Construction et la société BCCR et qui avait à cet égard commis une faute caractérisée, en ne vérifiant pas si ces entreprises étaient en règle avec leurs obligations déclaratives auprès de l'URSSAF notamment.

- qu'en tout état de cause, la demande de résolution était fondée sur l'article 1184 du code civil qui ne distinguait pas entre les causes d'inexécution des conventions et n'admettait pas la force majeure comme faisant obstacle à la résolution, que si l'obligation de l'une des parties n'était pas remplie quel qu'en soit le motif, l'obligation de l'autre devenait sans cause,

- que la procédure collective de la société Avenir Construction n'avait retardé la fin du chantier que de deux mois, décalant la fin des travaux au 30 août 2007, que la SC La Closerie avait fait preuve de la même négligence dans le choix de la société BCCR qui avait aussi déposé le bilan quelques mois après,

- que la SC La Closerie n'avait transmis les consuels électriques que le 18 novembre 2008, que l'électricité n'avait pu être mise en service que le 22 janvier 2009, empêchant auparavant toute location,

- qu'il ressortait d'un procès-verbal de constat établi le 2 mars 2009 à la requête de la société R. Tourisme que les bâtiments A, B, C et D n'étaient toujours pas achevés à cette date,

- que leur lot ne pouvant être considéré comme livré, le retard de livraison était de nature à justifier la résolution d'une vente en l'état futur d'achèvement,

- que les conditions générales du contrat de vente prévoyaient une indemnité forfaitaire non susceptible de modération ou de révision, de 10 % du prix de vente à la charge de la partie à laquelle était imputable la résolution,

- que la SC La Closerie devait aussi être condamnée au paiement de dommages-intérêts en sus de l'indemnité forfaitaire, que la résolution de la vente leur faisait perdre une réduction fiscale totale de 16.080 euros mais aussi 19.395 euros au titre des semaines gratuites de vacances dont ils auraient pu bénéficier par l'intermédiaire de la société R. Tourisme, soit au total 35.475 euros à titre de dommages-intérêts,

- que les deux contrats de prêt qu'ils avaient souscrits auprès de la Caisse de Crédit agricole devaient être résolus en application de l'article L. 312-12 du code de la consommation, que les sommes dues par suite de la résolution de la vente ne pouvaient produire d'intérêts au taux légal qu'à compter de la mise en demeure et non à compter du déblocage des fonds.

 

La société La Closerie a conclu le 21 avril 2011 à titre principal à l'irrecevabilité de la demande en résolution des époux X. en l'absence de publication de l'assignation, à titre subsidiaire, au caractère mal fondé de leur demande en résolution et à la confirmation du jugement du 15 septembre 2010, à la condamnation de M et Mme X. au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de son argumentation, la société La Closerie a fait valoir :

- qu'elle avait envisagé la réalisation d'une résidence de tourisme sur la commune de [ville B.], entrant dans le cadre de la loi Demessine pour favoriser les investissements en zone rurale,

- qu'elle avait rencontré des difficultés avec la mise en liquidation judiciaire de l'entreprise générale Avenir Construction, le 12 janvier 2007 puis avec le dépôt de bilan de la société BCCR qui avait repris le chantier à la fin du mois de janvier 2007,

- qu'elle avait pu convoquer les acquéreurs pour la livraison des appartements à la fin du mois de juillet 2008, que les époux X. avaient répondu aux appels de fonds puisqu'ils avaient réglé la totalité du prix de vente au 6 août 2008 ce qui leur avait permis de percevoir le remboursement de la TVA payée sur le prix d'acquisition, que leur locataire, la société R. Tourisme avait pris possession de l'appartement et l'avait meublé, que c'était donc avec surprise qu'elle avait reçu le 1er septembre 2008, l'assignation en résolution de la vente,

- que M. et Mme X. avaient eu la volonté de prendre livraison de leur appartement puisqu'ils en avaient payé la totalité du prix et plus particulièrement l'échéance correspondant à la remise des clefs, que leur locataire, la société R. Tourisme avait pris possession de l'appartement et avait procédé à son ameublement,

- que ce n'était que tardivement et après achèvement de l'appartement que les époux X. avaient sollicité la résolution de la vente alors que l'obligation de livrer l'appartement était remplie, alors qu'un retard dans l'exécution ne pouvait entraîner la résolution du contrat, alors que M. et Mme X. ne l'avait pas mise en demeure de procéder à la livraison de l'appartement, alors que c'était elle qui les avait mis en demeure le 24 juillet 2008 de prendre livraison de leur appartement et de payer le solde du prix,

- que la date de livraison n'était pas déterminante tant que la défiscalisation restait possible, que le gestionnaire de l'appartement avait proposé un avenant au contrat de bail pour en permettre la prolongation afin de respecter la durée initialement prévue, que le retard des travaux avait entraîné un report dans les mensualités de remboursement des fonds prêtés,

- qu'à supposer que le délai de livraison soit considéré comme déterminant, elle n'avait pas manqué à ses obligations puisqu'elle avait dû faire face aux procédures collectives des deux entreprises générales qui s'étaient succédé, que M. et Mme X. n'avaient subi aucun préjudice.

 

La Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie a conclu le 5 avril 2011 à la confirmation du jugement, à la condamnation de M. et Mme X. au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, la caisse régionale de Crédit agricole a conclu, en cas de résolution :

- à la condamnation de M et Mme X. à restituer le capital versé, soit 181.545 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds, soit au 14 juin 2006,

- à la condamnation de la société La Closerie au paiement de la somme de 77.198,72 euros en indemnisation du préjudice (perte des intérêts et mensualités du contrat d'assurance groupe) qu'elle subirait du fait de la résolution des deux contrats de prêt et au paiement de la somme de 1.500euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La caisse régionale de Crédit agricole a fait observer :

- que M. et Mme X. avaient demandé la résolution de la vente alors que la société La Closerie avait rempli son obligation, que M. et Mme X. n'avaient jamais mis en demeure la société La Closerie d'avoir à procéder à la livraison de l'appartement,

- que le délai de livraison n'était pas une condition déterminante de l'acquisition qu'avait faite M. et Mme X., que les causes légitimes de suspension des délais d'exécution prévues au contrat devaient s'appliquer en l'état des procédures collectives qui avaient frappé les entreprises générales chargées des travaux, procédures qui n'étaient pas contestées, qu'aucune faute ou négligence n'était imputable au vendeur.

 

Exposé des motifs :

Contrairement à ce qui est soutenu par la société La Closerie, l'assignation tendant à la résolution de la vente signifiée le 1^er août 2006, a bien été publiée à la Conservation des hypothèques de la ville d'Alès, le 4 décembre 2008, sous le volume 2008 P et le n° XX, ce qui rend recevable la demande en résolution de M et Mme X.

Dans tout contrat synallagmatique, la résolution du contrat peut intervenir si l'une des parties n'a pas satisfait à ses obligations.

Il appartient au juge du fond d'apprécier si le retard dans l'exécution d'une obligation est d'une gravité suffisante pour que la résolution soit prononcée.

De toute évidence, la société La Closerie a exécuté avec retard son obligation de livraison de l'appartement acquis en l'état futur d'achèvement par M. et Mme X. puisque la date de livraison initialement fixée avant le 30 juin 2007 a été reportée au 30 octobre 2007 puis ensuite à la fin du mois de juillet 2008.

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison dont la société La Closerie se prévaut et qui ne se confondent pas avec la force majeure, ne constituent pas des clauses abusives mais auraient dû être constatées dans un certificat établi par le maître d'œuvre qui avait la direction des travaux au moment où elles sont survenues.

En l'absence d'un tel certificat pourtant prévu par l'article 4 des conditions générales du contrat de vente, la société La Closerie n'a pas vocation à se prévaloir d'une cause suspensive du délai de livraison résultant des procédures collectives qui ont été prononcées à l'encontre des entreprises générales auxquelles elle a fait appel.

Dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement tel que défini par l'article 1601-1 du code civil et par l'article L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

C'est donc une obligation essentielle que la SC La Closerie n'a pas respectée, la date de livraison étant le point de départ des revenus locatifs et du processus de défiscalisation auxquels les acquéreurs pouvaient prétendre.

Il ne peut être reproché à M et Mme X. d'avoir respecté leur obligation principale qui était de répondre aux appels de fonds.

Bien que M et Mme X. aient été invités à la fin du mois de juillet 2008 à prendre possession de leur appartement, il ressort des documents produits aux débats que la SC La Closerie n'a transmis les consuels électriques, que le 18 novembre 2008, documents en l'absence desquels, les compteurs EDF ne pouvaient être mis en service et les locations prévues ne pouvaient débuter alors que les acquéreurs devaient faire face aux échéances de remboursement des emprunts contractés. L'appartement acquis par M et Mme X. n'a bénéficié d'un raccordement à EDF que le 22 janvier 2009.

Au 1^er septembre 2008, date de l'assignation introductive de première instance, la société La Closerie n'avait donc toujours pas exécuté correctement son obligation de livrer à la date prévue, un immeuble achevé et donc habitable.

Cette inexécution justifie que la résolution de la vente soit prononcée aux torts de la SC La Closerie qui doit restituer à M. et Mme X., les sommes versées au titre du paiement du prix, soit 172.079,99 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1^er septembre 2008, date de l'assignation. Cette vente a eu pour objet le lot n° XX du Bâtiment C à usage de box d'une surface de 12 m² et les 18/10000èmes des parties communes et le lot n° YY du bâtiment D à usage d'appartement et les 126/10000èmes des parties communes, dans l'ensemble immobilier en copropriété La Closerie à [ville B.], édifié sur les parcelles AB n° XXX, AB n° YYY, AB n° ZZZ.

La présente décision devra être publiée à la Conservation des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble, à la requête de la partie la plus diligente.

En application de l'article 10 des conditions générales du contrat, la société La Closerie doit être condamnée à payer à M. et Mme X., une indemnité forfaitaire correspondant à 10 % du prix de vente, soit 17.208 euros.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement de dommages-intérêts que M. et Mme X. ont évalués à la somme de 35.475 euros pour la perte d'une réduction d'impôt estimée à 16.080 euros et la perte de vacances gratuites par l'intermédiaire de la société R. Tourisme (au demeurant en liquidation judiciaire), les appelants ne pouvant prétendre à la fois à la résolution du contrat de vente et à tous les avantages d'un contrat non résolu.

Par application de l'article L. 312-12 du code de la consommation, la résolution du contrat de vente ayant pour effet d'anéantir rétroactivement la vente, entraîne aussi la résolution des contrats de prêt qui ont été souscrits par M et Mme X. auprès de la caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie, sur la base des offres de prêt qui leur ont proposées.

M et Mme X. sont donc condamnés à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie, la somme de 181.545 euros, montant du capital prêté avec intérêts à compter du 1^er septembre 2008 date de l'assignation, somme dont devront être déduits les montants des échéances qu'ils ont déjà payées.

La résolution du contrat principal étant prononcée aux torts de la SC La Closerie, celle-ci est condamnée à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie qui subit cette résolution, des dommages-intérêts à hauteur d'un préjudice de 77.198,72 euros correspondant au décompte suivant :

- 69.340,32 euros au titre des intérêts

- 7.358,40 euros au titre des frais de l'assurance décès-invalidité

- 500 euros au titre des frais de dossier.

La SC La Closerie est condamnée à payer la somme de 1.500 euros tant aux époux X. qu'à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie, au titre des frais irrépétibles engagés.

Il est fait masse des dépens de première instance et d'appel qui sont mis à la charge de la SC La Closerie avec distraction au profit de la SCP Tardieu et de la SCP Guizard Servais.

 

PAR CES MOTIFS,

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Déclare recevable la demande en résolution de M. et Mme X. du fait de la publication de l'assignation.

Infirme le jugement en toutes les dispositions dont il a été relevé appel,

Statuant à nouveau,

Dit et juge que la SC La Closerie n'a pas exécuté son obligation de livrer un bien achevé, dans le délai prévu.

Prononce la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la SC La Closerie et M. et Mme X., vente ayant eu pour objet le lot n° XX du Bâtiment C à usage de box d'une surface de 12 m² et les 18/10000 èmes des parties communes et le lot n° YY du bâtiment D à usage d'appartement et les 126/10000èmes des parties communes, dans l'ensemble immobilier en copropriété La Closerie à [ville B.], édifié sur les parcelles AB n° XXX, AB n° YYY, AB n° ZZZ.

Ordonne la publication de la présente décision à la Conservation des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble à la requête de la partie la plus diligente.

Condamne la SC La Closerie à restituer à M. et Mme X., la somme de 172.079,99 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1^er septembre 2008, date de l'assignation.

Condamne la SC La Closerie à payer à M. et Mme X., une indemnité contractuelle de 17.208 euros.

Déboute M. et Mme X. de leur demande en paiement de dommages-intérêts.

Prononce la résolution des deux contrats de prêt souscrits par M. et Mme X. auprès de la caisse agricole de crédit mutuel Brie Picardie

Condamne M. et Mme X. à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie, la somme de 181.545 euros, montant du capital prêté, avec intérêts à compter du 1^er septembre 2008 date de l'assignation, somme dont devra être déduit le montant des échéances qu'ils ont déjà payées.

Condamne la SC La Closerie à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie la somme de 77.198,72 euros en réparation du préjudice causé par la résolution de la vente.

Condamne la SC La Closerie à payer à M et Mme X., la somme de 1.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Condamne la SC La Closerie à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait masse des dépens de première instance et d'appel qui sont mis à la charge de la SC La Closerie avec distraction au profit de la SCP Tardieu et de la SCP Guizard Servais.

Arrêt signé par M.MULLER, Président et par Mme BERTHIOT, Greffier.

LE GREFFIER,        LE PRÉSIDENT,