Extrait : « Si ce contrat de mandat comportait une clause au terme de laquelle le mandant s'interdisait de traiter avec un client amené par l'agence autrement qu'avec elle, la cour observe qu'une telle interdiction destinée à garantir une exécution loyale des engagements des parties, ne peut s'entendre que pendant le durée du mandat et à l'issue dans la limite d'un délai raisonnable. Cependant, l'appelante fait remarquer à juste titre que cette clause ne comportait aucune sanction financière à la charge du mandant, de sorte qu'elle n'a pas pour effet de créer un avantage ou un déséquilibre significatif au bénéfice du professionnel, justifiant qu'elle soit déclarée abusive et par suite non écrite. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE RENNES

QUATRIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 1^er DÉCEMBRE 2011

 

R.G n° 09/02554. Arrêt n° 471.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Monsieur Jean-Claude SEPTE, Président, Monsieur Fabrice ADAM, Conseiller, Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

GREFFIER : Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS : A l'audience publique du 20 octobre 2011

ARRÊT : par défaut, prononcé publiquement le 1^er décembre 2011 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

 

APPELANTE :

Société GOLFE SRIM SARL

représentée par la SCP G. R., avoués, assistée de Maître Christophe T., avocat

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], représenté par la SCP B. C., avoués, assisté de Maître Grégoire H., avocat

Madame Y.

ASSIGNÉE A DOMICILE PAR ACTE DU 2 novembre 2009, RÉASSIGNÉE A DOMICILE PAR ACTE DU 16 décembre 2009

Madame Z. divorcée W.

née le [date] à [ville], représentée par la SCP G. D., avoués, assistée de Maître Dominique T., avocat

 

I - Exposé du litige :

La société GOLFE STRIM exerçant une activité d'agent immobilier à Vannes sous l'enseigne Le Bec Immobilier s'est vue confier par Madame Y. le 7 novembre 2004, un mandat de vente d'une durée d'un an, sans exclusivité, d'une propriété située au [...]. Le prix net vendeur était fixé à 630.000 euros et les frais d'agence à 34.500 euros.

Le 12 février 2005, Monsieur X. et Madame Z. ont visité le bien et Monsieur X. a signé un document intitulé « reconnaissance d'indications et de visites et mandat de recherche et de négociation ».

Le 3 mars 2005, la société GOLFE STRIM a adressé à Monsieur X. une promesse de vente sous conditions suspensives, signée de Madame Y. au prix de 540.000 euros outre 30.270 euros de commissions à la charge du vendeur. Monsieur X. n'a donné aucune suite à cette promesse.

Le 5 juillet 2005, Madame Y. a résilié le mandat de vente.

Par acte authentique du 30 septembre 2005 au rapport de Maître G., notaire à [ville S.], Madame Y. a vendu la propriété à Madame Z. moyennant un prix de 490.000 euros.

Par courrier du 31 janvier 2007, l'agence a réclamé le montant de sa commission 30.270 euros à Madame Y., et parallèlement a mis en demeure le 5 février 2007 Monsieur X. et Madame Z. de régler la somme de 35.090,80 euros sur la base du mandat de recherche signé de Monsieur X.

En l'absence de solution amiable, la société GOLFE STRIM a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Vannes, par exploits des 28 novembre 2007 et 13 décembre 2007 au visa des articles 1984 à 2010 et 1382 du code civil, Monsieur X. et Madame Z. et Madame Y. en paiement in solidum de la somme de 30.270 euros outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et d'une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 3 février 2009, le tribunal a débouté la société GOLFE STRIM de ses demandes, l'a condamnée à verser à Madame Y. comme à Madame Z. une indemnité de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

 

La société GOLFE STRIM a interjeté appel par déclaration déposée le 9 avril 2009.

Par conclusions déposées et signifiées le 6 septembre 2010, la société appelante demande la réformation du jugement, la condamnation in solidum des trois intimés à lui verser la somme de 30.270 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2007 s'agissant de Madame Y. et du 10 février 2007 s'agissant de Monsieur X. et de Madame Z., outre une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que leur condamnation aux dépens.

Elle fait valoir que dans ses rapports avec Madame Y., la clause du mandat qui interdit au mandant de traiter avec un client présenté par l'agence autrement qu'avec elle, n'a pas de caractère abusif et ne peut être réputée non écrite par application de l'article L 132-1 du code de la consommation, dès lors qu'elle ne prévoit pas de paiement d'une indemnité en cas de violation et faisant partie du mandat, est nécessairement enfermée dans la durée de celui-ci, soit un an.

Subsidiairement, elle observe que même si la clause est réputée non écrite, le mandat subsiste et avec lui la présomption d'entremise efficace du mandataire, du fait des diligences accomplies en trouvant l'acquéreur, qui ouvre droit à commission, peu important que le mandat ait entre temps été résilié. Elle ajoute qu'en cas d'entente frauduleuse entre les parties, l'agence immobilière a droit avant expiration du mandat à sa commission et après à des dommages et intérêts d'un montant équivalent.

Elle soutient que Monsieur X. a signé un mandat de recherche et de négociation valable, parfaitement en adéquation avec le mandat de vente et non un simple bon de visite, Madame Z. l'ayant d'ailleurs accompagné dans la visite et relève que le courriel de cette dernière du 31 mai 2005 démontre qu'elle-même a participé activement à la négociation ; que par ailleurs, celle-ci ment quand elle prétend avoir rompu avec Monsieur X. avant l'acquisition, pour éviter les conséquences de leur collusion frauduleuse, alors que Monsieur X. produit l'assignation qui lui a été délivrée à [ville St] en novembre 2007, que la signification du jugement a été faite à cette même adresse après que l'huissier ait vérifié celle-ci auprès de voisin, mention qui vaut jusqu'à inscription de faux et qu'il indique cette adresse dans sa constitution devant la cour. Elle fait observer que les attestations versées par Madame Z. ne respectent pas les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile et sont de plus contradictoires.

Elle conteste la nullité de l'assignation opposée par Monsieur X. et celle consécutive du jugement, en observant que l'intimé a fourni plusieurs adresses et en s'interrogeant sur la façon dont il a pu obtenir l'assignation qu'il verse lui même aux débats s'il n'était pas domicilié à [ville St], ce document étant joint à la lettre adressée par l'huissier, qui ne lui a pas été retournée.

De la même façon, elle conteste la caducité du jugement en application de l'article 478 du code de procédure civile, sans application du fait de l'appel avant l'expiration du délai de six mois.

Il explique enfin que son indemnisation doit être évaluée sur la base du prix ayant obtenu l'accord des parties, soit 540.000 euros, la réduction du prix de vente postérieurement ne pouvant lui être opposée.

 

Par conclusions déposés et signifiées le 23 septembre 2010, Monsieur X., défaillant en première instance, sollicite l'annulation du jugement du 3 février 2009 à son égard, et subsidiairement, l'irrecevabilité de l'appel de la société GOLFE STRIM. Sur le fond, il demande la confirmation du jugement et en tout état de cause, la condamnation de l'appelante à lui verser une indemnité de 7.500 euros de dommages et intérêts et 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il soulève la nullité de l'assignation qui lui a été délivrée et fait observer que l'irrégularité ou l'omission d'une des mentions de l'acte doit entraîner une demande d'annulation tandis que la contestation de la véracité des mentions par lesquelles l'huissier relate l'accomplissement des actes de son ministère implique une action en inscription de faux. Il précise qu'en l'espèce, il invoque l'irrégularité du domicile mentionné dans l'assignation et reproche à l'huissier de n'avoir pas accompli des vérifications suffisantes pour s'assurer de la réalité de son domicile comme l'exige l'article 656 du code de procédure civile.

Il soutient n'avoir jamais habité à [...], mais à [...], ce que savait parfaitement la société GOLFE STRIM puisque postérieurement à la vente, elle lui a adressé une mise en demeure à cette adresse le 5 février 2007 à laquelle il a normalement répondu le 16 février suivant. Il ajoute que cette adresse était mentionnée sur le document signé le 12 février 2005 et sur la promesse rédigée par l'agence en mars 2005 et que des visites à Madame Z. avérées ou non, n'ont pas pour effet de modifier son domicile. Il en déduit que la société l'a de mauvaise foi fait assigner à une adresse où elle savait qu'il n'habitait pas.

Il observe que la confirmation de l'adresse par un voisin n'est pas pertinente puisque l'assignation a été délivrée à Madame Z. selon les mêmes mentions dans la signification, ce qui a pu engendrer une confusion chez cette personne dont l'identité n'est pas indiquée, ce qui exclut toute vérification ; que cette situation lui occasionne un grief puisqu'il n'a pas constitué en première instance et n'a pu développer ses arguments et se trouve ainsi priver du double degré de juridiction. Il ajoute qu'il n'a eu connaissance d'une procédure contentieuse que par la signification à Paris le 9 novembre 2009, de l'assignation à intimé défaillant. Il en déduit que la procédure subséquente est nulle et donc le jugement vis à vis de lui seul.

Il relève subsidiairement que le jugement ne lui a jamais été signifiée à son adresse dans le délai de six mois prévu par l'article 478 du code de procédure civile, que le jugement est en conséquence périmé et l'appel irrecevable.

Sur le fond, il conteste toute collusion frauduleuse pour éluder la commission de l'agence. Il soutient que les attestations produites par Madame Z., ne sont pas nulles au seul motif qu'elles ne respectent pas l'article 202 du code de procédure civile, la cour devant apprécier leur portée et qu'elles établissement au contraire sans se contredire qu'il n'a jamais habité l'immeuble vendu. Il fait remarquer que le témoignage du salarié de l'agence sur ce point mérite d'être examiné avec circonspection. Il relève que l'agence ne démontre aucun comportement fautif attestant d'une volonté de fraude avec la venderesse ; que le mail de Madame Z. de mai 2005 ne fait aucune référence à la promesse rédigée par l'agence, mentionnant un prix différent, qu'il n'est pas démontré qu'il avait connaissance de l'acquisition du bien en septembre 2005.

Il fait valoir que le document signé en février 2005 est un simple bon de visite qui ne peut justifier une rémunération de l'agent immobilier, qui dans ce cadre n'intervient qu'en qualité de mandataire du vendeur ; que la clause de dédommagement indiqué ne peut lui être appliquée, ce d'autant qu'il n'est pas l'acquéreur de l'immeuble ; que le mandat de recherche est pour sa part nul faute de prévoir une durée, de sorte que sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée.

Il estime que l'attitude de l'agence dans la conduite de la procédure comme dans l'exercice de l'appel relève de l'abus et justifie des dommages et intérêts en application de l'article 559 du code de procédure civile.

 

Par conclusions déposées et signifiées le 16 septembre 2009, Madame Z., demande la confirmation du jugement outre une indemnité de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait observer qu'elle n'a jamais régularisé de mandat au profit de l'agence, n'ayant pas signé le document établi le 12 février 2005 et qu'en tout état de cause un bon de visite ne peut fonder une rémunération de l'agent immobilier, que la mention sur ce document d'un mandat ne recherche et de négociation est également sans portée puisqu'ils ne contiennent aucune stipulation de rémunération.

Elle conteste toute collusion frauduleuse avec Monsieur X. et la venderesse et rejoint les observations de Monsieur X. s'agissant du fait qu'il n'a jamais habité à [ville St]. Elle ajoute que les attestations qu'elle produit démontrent l'absence de fraude, que le seul fait d'acheter un bien vu antérieurement avec un intermédiaire ne constitue pas une faute, que l'immeuble avait été mis en vente chez d'autres intermédiaires, selon un principe de libre concurrence, qu'elle a constaté que le bien n'était pas vendu par la publicité faite par le notaire et n'avait donc pas à recontacter l'agence pour procéder à l'acquisition.

Subsidiairement, elle considère que l'agence ne peut prétendre à des dommages et intérêts sur la base d'un prix qui ne correspond pas au prix de vente réel, sauf à indemniser un travail non réalisé ; qu'au surplus, l'indemnité ne doit pas comporter de TVA. Elle estime que l'indemnisation ne doit pas excéder 10.000 euros et que les intérêts ne peuvent partir que du jour où la créance indemnitaire est liquidée.

 

Madame Y., assignée suivant exploit du 16 décembre 2009 n'a pas constitué avoué.

 

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux conclusions sus-visées.

 

II - Motifs :

Sur la validité de l'assignation délivrée à Monsieur X. :

Par application de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier, indique à peine nullité outre sa date, les coordonnées du requérant, les nom et domicile du destinataire personne physique si l'acte doit être signifié. L'irrégularité ou l'omission de l'une de ces mentions permet conformément à l'article 649 du même code d'en invoquer la nullité selon le régime de nullités des actes de procédures.

L'article 654 du code de procédure civile, pose par ailleurs comme principe que la signification de l'acte d'huissier, doit être faite à personne. Si les articles 655 et 656 organisent les modalités de délivrance des actes quand la signification à personne est impossible, ils exigent que soient relatées par l'huissier les diligences accomplies pour signifier à personne et les circonstances qui l'en ont empêché.

En l'espèce, il apparaît que Monsieur X. a été assigné le 28 novembre 2007 à [adresse ville St], que l'acte a été remis à l'étude, après que l'huissier ait constaté l'absence de toute personne à cette adresse, l'absence de mention de son nom tant sur la boite aux lettres, que sur la porte, mais ait obtenu confirmation du domicile par un voisin. Monsieur X. ne remet pas en cause devant la cour la véracité de la mention par l'huissier d'une confirmation du domicile par un voisin, ce qui relève effectivement de la procédure d'inscription de faux, mais soutient que l'adresse portée dans l'assignation n'est pas son domicile, les vérifications ayant été au surplus insuffisantes, ce qui constitue un moyen de nullité.

Les pièces produites aux débats par la société appelante démontrent que dès le premier contact entre l'agence et Monsieur X., son domicile a été désigné comme se situant [...], adresse mentionnée dans la promesse de vente du 3 mars 2005 rédigée par l'agence et à laquelle il lui a été envoyé. Il est par ailleurs établi qu'après avoir été avertie que l'immeuble avait été vendu sans son concours, l'appelante a adressé à Monsieur X. le 5 février 2007 soit seize mois après la vente, un courrier de mise en demeure, non à l'adresse de [ville St], mais [...], courrier auquel le destinataire a répondu dans les dix jours, sur un papier à en-tête professionnel mentionnant des coordonnées également parisiennes, en indiquant qu'il avait abandonné l'idée d'un achat en Bretagne. Ces éléments démontrent que la demanderesse à la procédure était informée du lieu du domicile du défendeur, inchangée depuis leur entrée en relation et le contenu même de la réponse à sa mise en demeure empêchait toute méprise sur ce point.

L'appelante ne peut utilement invoquer le fait que Monsieur X. a communiqué lui-même l'assignation devant la cour. En effet, il résulte des pièces du dossier qu'il a obtenu cette pièce le 6 janvier 2010, suite à la sommation de communiquer qu'il a délivrée à l'appelante le 27 novembre précédent. Les mentions erronées dans la constitution ont par ailleurs été corrigées dans les dernières écritures de l'intimé. De plus, les attestations produites par Madame Z. qui pour deux d'entre elles ne respectent pas les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, circonstance qui en l'absence de grief démontré par la société GOLFE STRIM ne peut justifier à elle-seule leur rejet des débats, confirment que Madame Z. y réside seule avec ses enfants, ce qui n'apparaît au demeurant pas contradictoire avec la mention de séjours réguliers de son compagnon domicilié en Suisse. Dès lors, l'assignation de Monsieur X. à une adresse autre que son domicile connu de l'agence, constitue une irrégularité qui lui a causé nécessairement grief, puisqu'il n'a pu faire valoir de moyen de défense devant le premier juge, a été intimé devant la cour où il n'a pu faire valoir son argumentation que grâce à une réassignation à intimé défaillant du 9 novembre 2009, délivrée cette fois à Paris, alors que la signification du jugement avait également été faite à [ville St]. L'assignation doit en conséquence être annulée comme l'ensemble de la procédure subséquente et par suite le jugement à son égard, la cour demeurant saisie des demandes de l'agence contre la venderesse et l'acquéreur.

 

Sur la demande à l'encontre de Madame Y. et de Madame Z. :

La société GOLFE STRIM verse aux débats un mandat de vendre la propriété, régularisé le 7 novembre 2004 par Madame Y. pour un prix net vendeur de 630.000 euros, majoré de 34.500 euros d'honoraires à la charge de l'acquéreur, mandant sans exclusivité et dont la durée était fixée à un an, l'acte prévoyant une faculté de résiliation moyennant un préavis de quinze jours. Il est justifié de ce que Madame Y. a adressé le 5 juillet 2005 un courrier de résiliation à l'agence, qui a donc produit effet quinze jours après la réception par le mandataire.

Si ce contrat de mandat comportait une clause au terme de laquelle le mandant s'interdisait de traiter avec un client amené par l'agence autrement qu'avec elle, la cour observe qu'une telle interdiction destinée à garantir une exécution loyale des engagements des parties, ne peut s'entendre que pendant le durée du mandat et à l'issue dans la limite d'un délai raisonnable. Cependant, l'appelante fait remarquer à juste titre que cette clause ne comportait aucune sanction financière à la charge du mandant, de sorte qu'elle n'a pas pour effet de créer un avantage ou un déséquilibre significatif au bénéfice du professionnel, justifiant qu'elle soit déclarée abusive et par suite non écrite.

Par contre, les pièces produites démontrent qu'alors que Madame Y. avait signé en mars 2005 une promesse de vente avec un acquéreur présenté par l'agence en la personne de Monsieur X., pour un prix de 540.000 euros net vendeur, force est de constater que ce dernier n'a jamais régularisé cet acte, que cependant face à cette situation inhabituelle, alors qu'une réitération de la vente était prévue en juin suivant, l'agence ne produit aucune pièce attestant de démarches pour obtenir cette signature, sur laquelle la mandante pouvait légitimement compter ou simplement entamer de nouvelles discussions ou négociations dont elle aurait rendu compte à Madame Y., ce qui contredit son affirmation de l'exécution d'une entremise efficace pour parvenir à la vente. Dans de telles circonstances, la résiliation du mandat était justifiée par des motifs sérieux, de sorte que Madame Y. pouvait sans manquer à son engagement à l'égard de l'agence, vendre postérieurement le bien sans intermédiaire ou par le biais d'un autre intermédiaire.

S'agissant de Madame Z., les pièces produites révèlent qu'elle n'a souscrit aucun engagement à l'égard de l'agence, n'ayant pas signé le document intitulé « reconnaissance d'indications et de visites et mandat de recherche » et n'apparaissant pas comme acquéreur dans la promesse du 3 mars 2005. Sa responsabilité ne peut être recherchée sur un fondement contractuel. Si le mail qu'elle a adressé à l'agence le 31 mai 2005 démontre qu'elle a été un temps intéressé par le bien qu'elle avait visité avec Monsieur B., il convient de constater que ce courriel témoigne de nombreuses interrogations sur sa désignation, ses équipements, ses possibilités d'agrandissement, la cour observant qu'y est d'ailleurs visé un prix distinct de celui de la promesse non signée de mars 2005, questions auxquelles l'appelante ne démontre pas avoir fourni la moindre réponse. Ne peut donc lui être reproché et imputé à faute, le fait d'avoir quelques mois plus tard, négocié la vente sans en avertir l'agence qui n'était alors plus mandatée par la venderesse.

L'appelante fait état également d'une collusion frauduleuse entre la venderesse et Madame Z., dont il lui appartient de rapporter la preuve. Or, outre comme il a été rappelé plus haut que Madame Y. avait des raisons sérieuses de résilier le mandat, aucune pièce ne permet de caractériser l'existence de négociations parallèles directes entre vendeur et acquéreur, à l'origine de cette décision, dans le but d'éluder la commission. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la société GOLFE STRIM doit être déboutée de sa demande indemnitaire. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Les irrégularités constatées et sanctionnées affectant l'assignation délivrée à Monsieur X., ne peuvent à elles seules conférer un caractère fautif et par suite abusif au recours introduit par la société GOLFE STRIM. En conséquence, Monsieur B. doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Par contre, l'équité commande qu’il ne conserve à pas charge les frais irrépétibles engagés devant la cour du fait de ce recours, l'appelante sera en conséquence condamnée à verser une indemnité de 3.000 euros de ce chef.

Pour les mêmes raisons, elle sera condamnée à verser à Madame Z. une indemnité de 3.000 euros en sus de celle accordée par le premier juge.

Succombant en son recours, la société GOLFE STRIM sera condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 

Par ces motifs :

La Cour,

Prononce l'annulation de l'assignation délivrée à Monsieur X. du 28 novembre 2007 et par suite l'annulation du jugement du 3 février 2009 à l'égard de Monsieur X.,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y additant,

Déboute Monsieur X. de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif,

Condamne la société GOLFE STRIM à verser tant à Monsieur X. qu'à Madame Z. une indemnité de 3000euro au titre des frais irrépétibles,

Condamne la société GOLFE STRIM aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier                Le Président