Extrait : « Attendu que la seconde méconnaissance alléguée des dispositions contractuelles, à savoir l'obligation d'information du mandataire, n'est que partielle puisque dès le 15 juin (un lundi), SOLARUS a été informé de « la vente de mon bien par CENTURY 21 », sachant que cette vente avait eu lieu le 12 juin (un samedi) ; Attendu qu'en effet, les époux X. auraient dû préciser les coordonnées de l'acquéreur et du notaire ;

Mais attendu qu'en toute hypothèse, il n'est nullement démontré que cette information partielle ait pu causer un quelconque dommage à SOLARUS, ou puisse servir de fondement à la réclamation d'une somme que le contrat de mandat qualifie de clause pénale, mais dont l'application serait abusive puisque dans le cadre d'un mandat non exclusif, le mandant qui aurait de façon contractuellement licite signé le compromis proposé par un concurrent de son mandataire, devrait à ce dernier un montant équivalent intégral de la commission, au seul prétexte d'une information incomplète, mais dont la complétude n'aurait fait que corroborer l'absence de droit à commission ;

Attendu que pareil cas de figure, rendu possible par la référence à la notion de clause pénale, ne ferait que contourner le principe d'ordre public de la loi HOGUET, qui ne fait bénéficier de la commission que l'agent par l'entremise duquel la vente a été conclue ».

 

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

PREMIÈRE CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2011

 

R.G. n° 11/00330. Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 NOVEMBRE 2010 -TRIBUNAL D'INSTANCE DE PERPIGNAN : R.G. n°11-09-731.

 

APPELANTE :

SARL SOLARUS, Enseigne CÉPAGE IMMOBILIER,

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès-qualités au siège social, représentée par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avoués à la Cour, assistée de Maître Philippe NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], de nationalité Française, représenté par la SCP Jean-Louis SALVIGNOL - Chantal SALVIGNOL GUILHEM, avoués à la Cour, assisté de Maître BAUX loco la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC-BERTOU, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville], de nationalité Française, représentée par la SCP Jean-Louis SALVIGNOL - Chantal SALVIGNOL GUILHEM, avoués à la Cour, assistée de Maître BAUX loco la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC-BERTOU, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

 

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 5 octobre 2011

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 OCTOBRE 2011, en audience publique, Monsieur Georges TORREGROSA ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Jacques MALLET, Président, Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller, Madame Caroline CHICLET, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRÊT : - CONTRADICTOIRE. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ; - signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

Vu l'assignation délivrée le 17 septembre 2009 à Monsieur X. et à Madame Y. épouse X. à la requête de la SARL SOLARUS à l'enseigne « CÉPAGE IMMOBILIER » ;

Vu les conclusions signifiées le 14 mai 2010 pour Monsieur X. et Madame Y. épouse X. ;

Vu les conclusions pour la SARL SOLARUS à l'enseigne « CÉPAGE IMMOBILIER » ;

* * *

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2009, les époux X. ont donné à la SARL SOLARUS mandat de vente sans exclusivité, d'un ensemble de parcelles cadastrées section C n° 237, 238, 239 et 240 en nature de champs sises à [adresse] au prix de 24.000 euros net vendeur moyennant une rémunération fixée à 5.400 euros TTC à la charge du vendeur.

Selon cet acte, les époux X. autorisaient la SARL SOLARUS à les engager pour la vente des biens susvisés et à recueillir la signature de l'acquéreur et ils s'engageaient à « ratifier la vente en signant l'engagement des parties aux prix, charges et conditions figurant dans les présentes avec tout acquéreur présenté par le mandataire... » et en cas de non respect de leurs obligations « à payer une indemnité compensatrice forfaitaire équivalente au montant de la rémunération prévue au présent acte en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil ».

Par courrier en R.A.R. [N.B. recommandé avec accusé de réception] en date du 15 juin 2009, la SARL SOLARUS confirmait aux époux X. qu'un compromis de vente avait été signé le 10 juin 2009 avec Monsieur Z. conformément avec « notre conversation qui a suivi le rendez-vous chez le notaire concernant l'achat de votre maison ».

Par lettre du 15 juin 2009 adressée en recommandée à la SARL SOLARUS, les époux X. dénonçaient le mandat donné le 23 avril 2009, et précisaient que leur bien était vendu par l'agence CENTURY 21.

Un chèque d'acompte de 1.000 euros daté du 16 juin 2009 était alors remis par l'acquéreur.

Le 12 juin 2009, les époux X. signaient un autre compromis de vente se rapportant aux parcelles considérées par le mandat de vente délivré le 23 avril 2009 et ce pour le prix de 31.000 euros.

Par acte en date du 4 août 2009, la SARL SOLARUS faisait délivrer aux époux X. une sommation interpellative en vue d'avoir leur confirmation de la conclusion de ce dernier compromis, et à laquelle l'un des époux répondait « J'ai signé avec l'acquéreur présenté par CENTURY 21 car il m'a été présenté en premier. Le compromis a été signé, la date ne vous regarde pas. Ce document ne vous regarde pas. »

En cet état, la SARL SOLARUS a saisi le tribunal d'instance de PERPIGNAN aux fins d'entendre condamner les époux X. au paiement, sous exécution provisoire, des sommes suivantes :

- 5.400 euros à titre de dommages et intérêt,

- 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Outre les dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative.

Les époux X. ont conclu au débouté et à l'allocation des sommes de :

- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Par jugement en date du 19 novembre 2010, le tribunal d'instance de PERPIGNAN a :

- débouté la SARL SOLARUS de l'ensemble de ses demandes ;

- débouté Monsieur X. et Madame Y. épouse X. de leur demande à titre de dommages et intérêts.

- Condamné la SARL SOLARUS à payer à Monsieur X. et Madame Y. épouse X. la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit que les entiers dépens sont à la charge de la SARL SOLARUS.

 

La SARL SOLARUS a relevé appel de façon régulière et non contestée et a conclu le 4 octobre 2011 en demandant à la Cour de bien vouloir :

- Réformer le jugement du tribunal d'instance de PERPIGNAN du 19 novembre 2010 en ce qu'il a débouté la SARL SOLARUS de ses demandes et l'a condamnée à payer aux époux X. 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu le mandat de vente du 23 avril 2009,

Vu ensemble les articles 1134, 1142 et 1147 du code civil,

Voir débouter les époux X. de l'ensemble de leurs moyens, fins et prétentions.

Dire et juger que les époux X. ont manqué à leurs obligations contractuelles.

En conséquence, condamner solidairement Monsieur X. et Madame Y. épouse X. à payer à la SARL SOLARUS :

1) La somme de 5.400 euros à titre de dommages et intérêts,

2) La somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement les époux X. aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative de Maître VUILLEMIN du 4 août 2009,

 

Les époux X., intimés, ont conclu le 11 mai 2011 et demandent à la Cour de bien vouloir :

Rejetant comme injustes et mal fondées toutes prétentions contraires,

Vu les articles 1134, 1147, 1315 du code civil,

Vu l'article L. 132-1 du code de la consommation,

Vu le mandat de vente sans exclusivité du 23 avril 2009,

Vu le jugement du 19 novembre 2010,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de PERPIGNAN le 19 novembre 2010, sauf en ce qu'il déboute les époux X. de leur demande au titre de dommages et intérêts,

Débouter la SARL SOLARUS de toutes ses prétentions.

Reconventionnellement,

La condamner au paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La condamner au paiement de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 

SUR CE :

Attendu que le contrat fait la loi des parties ;

Attendu que le mandat « confiance » signé par les parties le 23 avril 2009 oblige le mandant (Monsieur et Madame X.) qui s'engage expressément « à ratifier la vente en signant l'engagement des parties aux prix, charges et conditions figurant dans les présentes avec tout acquéreur présenté par le mandataire... » ;

Attendu que par un premier courrier simple en date du 6 juin 2009, l'agent immobilier a informé les époux X. que Monsieur Z. avait visité les lieux qui lui plaisaient beaucoup ;

Attendu que par un second courrier simple en date du 8 juin 2009, l'agent immobilier a informé en substance que la signature du compromis était prévue le 10 juin, sachant que l'offre de l'acquéreur est datée du 5 juin par l'agent immobilier lui-même ;

Attendu que les époux X. contestent avoir reçu ces courriers, qui ne valent en toute hypothèse nullement « présentation » d'un acquéreur au sens du contrat précité, mais au mieux information de ce qu'un acquéreur a offert d'acheter le 5 juin et que la signature du compromis « est prévue » pour le 10 juin ; qu'à l'évidence, les X. ne sont pas convoqués, puisque le contrat donnait à l'agence pouvoir de signer pour eux le compromis, ce qui a été fait ;

Attendu que ce n'est que le 15 juin 2009 que l'agent immobilier a envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception (n° 1A 009 73XXX89) mettant en demeure les époux X. d'avoir à ratifier le compromis signé le 10 juin, dans les 7 jours soit jusqu'au 22 juin ;

Attendu qu'il est essentiel de noter que ce courrier recommandé a été reçu le 17 juin 2009 ;

Attendu que s'il est curieux de constater que par un autre courrier recommandé daté du 16 juin 2009, soit postérieurement au courrier susvisé, l'agent immobilier a simplement confirmé que « compromis SSP effectivement signé avec votre acquéreur le 10 juin comme prévu, conformément à notre conversation qui a suivi lors de notre rendez-vous chez le notaire concernant l'achat de votre maison » ;

Il n'en demeure pas moins que la seule date certaine que l'agent immobilier peut opposer aux époux X. et qui vaut « présentation » de l'acquéreur au sens du contrat est le courrier recommandé de mise en demeure du 15 juin 2009, mais qui n'a été réceptionné que le 17 juin 2009 ;

Attendu qu'entre le 8 juin et le 17 juin, l'agent immobilier ne peut opposer que des témoignages ou des éléments unilatéraux qui n'emportent pas la certitude d'une présentation, à savoir le témoignage de Mademoiselle A., et les extraits du répertoire des actes tenus par l'agence ;

Attendu qu'en effet, Mademoiselle A. est employée comme négociatrice immobilière, ce qui oblige à s'interroger sur le portée probatoire de son témoignage, quel que soit le respect des formalités prévues par l'article 202 du code de procédure civile ;

Attendu que sans rejeter a priori cette portée du seul fait de sa situation au sein de l'agence et de son implication directe dans les faits de la cause, force est de constater que son témoignage ne fait état que d'un échange oral, et que ce n'est que le 16 juin qu'a été envoyé aux X. le « bilan d'activité » écrit de sa main faisant état de la « confirmation » du compromis « conformément à notre conversation qui a suivi lors de notre rendez-vous chez le notaire » ;

Attendu que même si la démonstration est effectivement faite d'un rendez-vous le dix juin chez le notaire pour une autre affaire mais en présence des X., par la production de l'acte authentique en question, la Cour n'estime pas qu'un possible échange verbal, dès lors que sa teneur en est niée et qu'il n'a été « confirmé » que le 15 juin, vaille démonstration d'une «  présentation » de Monsieur Z., acheteur en date du 10 juin, au sens du contrat ;

Attendu que s'agissant des extraits d'actes et des éléments informatiques purement unilatéraux, il est au mieux démontré que le compromis litigieux a été enregistré à la date du 10 juin, entre un compromis en date du 19 mai 2009 (G.) et un compromis en date du 29 juin 2009 (S.) ; que la démonstration là aussi n'est pas suffisante de la présentation ci-dessus motivée, et ce d'autant qu'à l'évidence des éléments concrets obligent à s'interroger avec les intimés sur la date réelle à laquelle Monsieur Z. a signé le compromis, puisque :

- la date du 10 juin n'est pas de sa main, mais dactylographiée ;

- le chèque d'acompte est daté du 16 juin 2009 ;

- le reçu établi par le gérant de l'agence Monsieur B. et en date du 16 juin 2009 (cf. pièce n°3 de l'appelant) ;

Attendu que reste l'attestation de Mademoiselle W., en date du 5 mars 2011, qui n'a pas été produite en premier ressort et qui tient certes sa force de son incontestable présence le 10 juin 2009 chez le notaire, puisqu'elle y a signé un acte authentique de vente à une société dirigée par Madame X., qui était présente ;

Mais attendu qu'au-delà de l'absence de production en premier ressort et de la mémoire manifestée au bout de 21 mois, Mademoiselle W. ne témoigne au mieux que de propos (l'intéressé a signé le compromis ce jour) de Mademoiselle A., qui n'auraient débouché que sur un engagement des époux X. « de passer à l'agence dans la semaine » ;

Attendu que les époux X. réfutent la valeur probatoire et la teneur de cette attestation, l'essentiel étant en toute hypothèse que ne saurait, à supposer avérée cette conversation, ce qui n'est pas le cas, valoir « présentation » au sens du contrat, ce qui n'a donné lieu à mise en demeure certaine que par un courrier du 15 juin, reçu le 17, alors qu'un autre courrier du 16 juin a cru devoir confirmer les termes de la conversation litigieuse chez le notaire ;

Attendu que de leur côté, les époux X. produisent un document qui n'est pas contesté quant à sa date, et dont il ressort que c'est le 12 juin qu'ils ont signé avec un agent concurrent ;

Et attendu que s'agissant d'un mandat non exclusif, c'est à l'agent immobilier évincé qu'il appartient de rapporter la preuve de la fraude à ses droits résultant de la signature d'un compromis de vente sous l'égide d'un agent concurrent alors qu'il avait antérieurement présenté un acheteur ;

Attendu qu'il a été motivé ci-dessus que, antérieurement au 12 juin 2009, ni les courriers simples ni l'entrevue contestée du 10 juin 2009 chez le notaire, ne démontrent que les époux X. ont délibérément passé outre à la présentation, qui n'est pas démontrée stricto sensu avant le courrier recommandé du 15 juin, de l'acheteur Z. par l'agence SOLARUS ;

Attendu qu'en conclusion, et sauf à occulter la notion contractuelle de présentation, ce n'est pas la comparaison de la date des compromis qui dirime le débat, mais la date à laquelle l'acheteur de SOLARUS a été véritablement présenté, qui seule permet, si elle est antérieure à la date du compromis passé avec l'agent concurrent, de démontrer la mauvaise foi du mandant et son obligation à dommages et intérêts ;

Attendu que la seconde méconnaissance alléguée des dispositions contractuelles, à savoir l'obligation d'information du mandataire, n'est que partielle puisque dès le 15 juin (un lundi), SOLARUS a été informé de « la vente de mon bien par CENTURY 21 », sachant que cette vente avait eu lieu le 12 juin (un samedi) ;

Attendu qu'en effet, les époux X. auraient dû préciser les coordonnées de l'acquéreur et du notaire ;

Mais attendu qu'en toute hypothèse, il n'est nullement démontré que cette information partielle ait pu causer un quelconque dommage à SOLARUS, ou puisse servir de fondement à la réclamation d'une somme que le contrat de mandat qualifie de clause pénale, mais dont l'application serait abusive puisque dans le cadre d'un mandat non exclusif, le mandant qui aurait de façon contractuellement licite signé le compromis proposé par un concurrent de son mandataire, devrait à ce dernier un montant équivalent intégral de la commission, au seul prétexte d'une information incomplète, mais dont la complétude n'aurait fait que corroborer l'absence de droit à commission ;

Attendu que pareil cas de figure, rendu possible par la référence à la notion de clause pénale, ne ferait que contourner le principe d'ordre public de la loi HOGUET, qui ne fait bénéficier de la commission que l'agent par l'entremise duquel la vente a été conclue ;

Attendu que rien ne démontre que la procédure de SOLARUS ait été abusive ;

Attendu qu'en revanche, et dès lors que Madame X. a refusé de compléter ces renseignements lorsqu'elle a été interpellée par huissier le 4 août 2009, la Cour considère que sur le strict plan de l'équité, il ne saurait être fait application de l'article 700 du code de procédure civile en premier ressort ou en cause d'appel, puisque dans l'ignorance partielle où elle était tenue, il est compréhensible que SOLARUS ait du assigner ;

Attendu que tout aussi logiquement, et s'agissant de l'application de l'article 696 du code de procédure civile, celui qui succombe supporte les dépens.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant contradictoirement ;

Rejette l'appel ;

Confirme le jugement de premier ressort ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en premier ressort ou en appel ;

Condamne la SARL SOLARUS aux entiers dépens.

LE GREFFIER                     LE PRÉSIDENT

GT/NB