TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 AVRIL 1996

 

R.G. n° 10373/94. Jugement n° 333.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame LE BAIL, Vice Président.

ASSESSEURS : Madame AJJAN Premier juge - Madame BIENVENU LECAT Juge

GREFFIER Divisionnaire : Madame DECEBAL

 

PARTIES EN DEMANDE :

La SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO

au capital de 2.111.500 Francs, ayant son siège social [adresse], agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur X. Ayant pour Avocat Maître BROUILLAUD Avocat au Barreau de PARIS, Vestiaire P 77

 

EN DÉFENSE :

La Société COFOR CONSTRUCTIONS SA

dont le siège social est [adresse], prise en la personne de ses représentants légaux, actuellement [adresse]. Ayant pour Avocat Maître FEDDAL, Avocat au Barreau de PARIS, Vestiaire D 1624

La SCP Y.

notaire es qualité de séquestre, demeurant [adresse]. Ayant pour Avocat SCP KUHN, Avocat au Barreau de PARIS, Vestiaire P 90

[minute page 2] Assignation du 26 septembre 1994. Après clôture du 20 décembre 1995, les débats ont eu lieu à l'audience publique collégiale du 4 mars 1996, à laquelle les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 avril 1996.

 

FAITS - PROCÉDURE – PRÉTENTIONS :

Par acte passé devant Maître Y., notaire à [ville] en date du 18 février 1993, la Société ANIKERCO a promis de vendre à la Société COFOR CONSTRUCTIONS l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire à [adresse], moyennant le prix de 1.900.000 Francs HT.

La promesse, valable jusqu'au 18 novembre 1993 était assortie de certaines conditions suspensives dont celles relatives à l'obtention d'autorisations administratives (arrêtés de lotir ou permis de construire).

La Société COFOR CONSTRUCTIONS a réglé entre les mains du notaire, séquestre, la somme de 1.140.000 Francs à titre d'indemnité d'immobilisation.

Cette société a déposé :

* Le 15 juin 1993 une demande de permis de construire concernant la construction d'un bâtiment d'activité d'une surface hors œuvre nette de 2.998 mètres carrés, enregistrée sous le numéro XX.

* Le 16 juin 1993 une demande de permis de démolir sous le numéro YY.

* Le 17 juin 1993, une demande de permis de construire intéressant la réhabilitation d'ateliers industriels enregistrée sous le numéro ZZ.

Par protocole du 18 novembre 1993, le délai de validité de la promesse a été prorogé, à la demande de la Société COFOR CONSTRUCTIONS au 31 décembre 1994.

La vente ne s'est pas réalisée.

Par exploit de Maître Z. huissier de justice, du 13 juillet 1994, la SOCIETE CIVILE IMMOBILERE ANIKERCO a mis en demeure la Société COFOR CONSTRUCTIONS d'ordonner au notaire de donner mainlevée de la somme de 1.140.000 Francs séquestrée à titre d'indemnité d'immobilisation pour la lui verser.

[minute page 3] Par acte du 13 juillet 1994, la Société COFOR CONSTRUCTIONS a saisi le juge des référés de ce Tribunal pour voir ordonner à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO de restituer la somme de 1.140.000 Francs versée à titre d'indemnité d'immobilisation.

Par ordonnance du 8 septembre 1994, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé précisant « qu'il apparaît nécessaire pour statuer sur la demande de la Société COFOR CONSTRUCTIONS d'apprécier les circonstances dans lesquelles les conditions suspensives n'ont pas été accomplies; une telle appréciation n'entre pas dans les attributions du juge des référés ».

C'est dans ces conditions que par acte du 26 septembre 1994, la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO a assigné la Société COFOR CONSTRUCTIONS et la SCP Y. notaire, aux fins suivantes :

- Constater la carence de la Société COFOR CONSTRUCTIONS.

- Constater que la condition suspensive est réputée réalisée conformément aux dispositions de l'article 1178 du Code Civil.

- Constater que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 1.140.000 Francs est acquise à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÉRE ANIKERCO.

- Dire que cette somme porte intérêts légaux depuis le 1^er janvier 1994.

- Ordonner en conséquence l'attribution à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO de la somme de 1.140.000 Francs séquestrée par la SCP ESCARGUEIL AURAIX.

- Dire que la SCP Y. se dessaisisse de cette somme entre les mains de la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO dès la signification de la décision.

- Condamner la Société COFOR CONSTRUCTIONS à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO la somme de 100.000 Francs de dommages et intérêts pour résistance abusive.

- Ordonner l'exécution provisoire.

- Condamner la Société COFOR CONSTRUCTIONS à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO la somme de 50.000 Francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

[minute page 4] La SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO fait valoir essentiellement :

- Que l'article 1178 du Code Civil qui répute la condition « accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui a empêché l'accomplissement » impose à l'acquéreur de véritables obligations positives de diligence,

- Qu'en l'espèce, c'est par la faute de la Société COFOR CONSTRUCTIONS et sa propre carence que celle-ci n'a pu obtenir les autorisations administratives dans les délais prévus à la promesse ; qu'en effet, la Société COFOR CONSTRUCTIONS n'a pu obtenir le permis de construire numéro ZZ parce qu'elle a déposé un dossier incomplet et qu'elle n'a pas répondu à la demande de pièces complémentaires de la mairie, ni sollicité une prorogation de délai légal dans les 2 mois, ce qui a entraîné le classement sans suite conformément à l'article R. 421-13 du Code de l'urbanisme, classement sans suite qui découle directement et uniquement de l'invitation du pétitionnaire.

- Que dès la prorogation du délai du 18 novembre 1993, la Société COFOR CONSTRUCTIONS avait déjà décidé de ne pas donner suite au projet, alors qu'elle savait déjà que le permis ne serait pas obtenu le 31 décembre 1993.

- Que cette attitude fautive de la Société COFOR CONSTRUCTIONS a causé un important préjudice du fait de l'immobilisation de son bien pendant 1 an.

Par conclusions des 25 janvier et 11 octobre 1995, la Société COFOR CONSTRUCTIONS demande au Tribunal de :

- Ordonner à la SCP Y. de lui restituer la somme de 1.140.000 Francs.

- De condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO à lui payer

* Les intérêts sur la somme de 1.140.000 Francs à compter du 13 juillet 1994.

* La somme de 150.000 Francs de dommages et intérêts.

- Ordonner l'exécution provisoire.

- Condamner la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO à lui payer 50.000 Francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

- La condamner aux dépens, y compris du référé.

[minute page 5] Relevant qu'elle n'avait aucun intérêt à demander la prorogation de la promesse si son dossier était classé sans suite ou si elle n'avait pas l'intention de réaliser, la Société COFOR CONSTRUCTIONS expose qu'elle a déposé les deux permis de construire numéros XX et ZZ respectivement le 15 et le 17 juin 1993, donc avant la date limite du 18 juin 1993 fixée à la promesse de vente.

Elle fait valoir qu'elle a toujours produit les précisions et pièces réclamées dans les délais fixés par la mairie ; qu'en effet le permis numéro XX a été obtenu (mais non purgé en recours des tiers) le 30 décembre 1993, soit avant la date ultime de prorogation tandis que le permis numéro ZZ a été suspendu le 3 décembre 1993 au motif que « certains locaux n'ont pas les issues réglementaires », à une date trop tardive pour obtenir le permis (purgé du recours des tiers) avant le 31 décembre 1993.

Elle soutient qu'aucune carence ne peut lui être reprochée ; qu'en effet, elle a toujours produit les précisions et pièces réclamées dans les délais fixés par la mairie et qu'elle justifie d'études complémentaires, de l'intervention d'un organisme de contrôle agréé pour la sécurité incendie, et de sa volonté de réaliser la promesse en obtenant une nouvelle prorogation.

Enfin, elle se fonde sur deux rapports d'experts judiciaires qui révèlent qu'elle a fait toutes diligences pour obtenir les autorisations.

Par conclusions en réplique des 6 septembre et 14 novembre 1995, la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO conclut au maintien de ses précédentes écritures, et au débouté de la Société COFOR CONSTRUCTIONS de toutes ses demandes.

Elle relève :

- Que la demande de permis de construire numéro XX n'a été complète que le 1^er octobre 1993 après obtention de l'agrément qui n'a été demandé que le 20 juillet 1993.

- Que de même pour le permis de construire numéro ZZ, l'agrément demandé tardivement n'a été obtenu que le 24 septembre 1993 ; que la Société COFOR CONSTRUCTIONS a attendu le 3 février 1994 pour répondre à la demande de pièces complémentaires formulée par la mairie le 3 décembre 1993 suite à un avis défavorable de la commission de sécurité au motif que « certains locaux n'ont pas les issues réglementaires » ; qu'ainsi, la Société COFOR CONSTRUCTIONS a rendu impossible la délivrance du permis avant le 31 décembre 1994 souhaitant manifestement obliger la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO à renégocier l'achat du terrain à un prix moins élevé.

- [minute page 6] Qu'à aucun moment, elle n'a été informé des délais réels d'instruction fixés par la mairie [ville] et rappelés dans les « expertises » diligentées à la demande de la Société COFOR CONSTRUCTIONS sur les seules pièces produites par cette dernière sans respect de principe de contradictoire.

La SCP Y. en sa qualité de séquestre demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur le litige opposant la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ANIKERCO à la Société COFOR CONSTRUCTIONS.

 

DISCUSSION :

La promesse de vente du 18 février 1993 contenait une condition suspensive ainsi libellée :

« 7°)  Obtention d'un arrêté de lotir ou d'un permis de construire :

Que le bénéficiaire obtienne soit un arrêté de lotir en 4 lots constructibles, soit un permis de construire valant division, soit une division et un ou des permis de construire des locaux à usage d'activité, de bureau ou de commerce.

Pour bénéficier de cette condition suspensive, le bénéficiaire s'oblige à déposer les demandes nécessaires dans un délai de 4 mois à compter de la signature des présentes, soit avant le 18 juin 1993 à 17 heures.

Les demandes devront être conformes aux prescriptions et limites fixées par le plan d'occupation des sols de la commune.

Que l'arrêté de lotir ou le permis de construire soit purgé du recours des tiers ou du contrôle de la légalité.

Pour bénéficier de cette dernière condition suspensive, le bénéficiaire s'engage à faire constater dans les 10 jours ouvrés de l'obtention de l'arrêté de lotir ou du permis de construire, l'affichage en mairie et sur le terrain de l'existence desdites autorisations par huissier.

En considération de ces deux conditions suspensives, le délai de réalisation des présentes a été fixé au plus tard au 18 novembre 1993 à 17 heures.

Ainsi, si le bénéficiaire ne dépose pas les demandes administratives ci-dessus dans les délais fixés, ou ne fait pas constater par huissier les affichages dans les délais également fixés, il perdra le bénéfice des conditions suspensives et donc perdra l'indemnité d'immobilisation ci-après indiquée si la réalisation n'a pas lieu pour une cause concernée par ces conditions suspensives.

[minute page 7] Il est expressément convenu qu'en cas de non réalisation d'une seule de ces conditions avant l'expiration du délai de réalisation, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues et l'indemnité d'immobilisation dont il sera parlé ci-après, remboursée purement et simplement au bénéficiaire sans intérêt.

Les conditions suspensives ci-dessus étant stipulées au profit du seul bénéficiaire, celui-ci pourra toujours y renoncer ».

La promesse prévoyait en son chapitre II le versement par le bénéficiaire d'une indemnité d'immobilisation dans les termes suivants :

« En conséquence de la présente promesse de vente et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation au cas où le bénéficiaire ne demanderait pas la réalisation dans les délais et les conditions stipulées, ce dernier, sauf application des conditions suspensives qui précédent, s'engage à verser au promettant la somme de 1.140.000 Francs. »

Il est constant qu'à la date d'expiration de la promesse de vente, soit le 31 décembre 1993, le permis de construire numéro XX visant un bâtiment neuf n'était pas purgé du recours des tiers, tandis que le permis de construire numéro ZZ portant sur l'aménagement de bâtiments existant n'était pas obtenu.

Le problème posé au Tribunal est de déterminer si la non obtention du permis de construire numéro ZZ ainsi que l'absence de purge du recours des tiers pour le permis de construire numéro XX sont le résultat de la carence fautive de la Société COFOR CONSTRUCTIONS, et si la condition suspensive doit être réputée accomplie au sens de l'article 1178 du Code Civil, auquel cas le bénéficiaire perdrait l'indemnité d'immobilisation.

En ce qui concerne le permis de construire numéro ZZ, il résulte d'un courrier de la mairie du 13 septembre 1994 que « ce dossier a été annulé pour cause de pièces manquantes et classé sans suite, conformément à l'article R. 421-13 du Code de l'urbanisme, par courrier daté du 7 Février 1994 ».

Dans le même courrier, la mairie précise que « ce dossier n'est pas communicable et qu'elle ne peut fournir copie des pièces demandées ».

Cette décision de « classement sans suite » ne démontre pas à elle seule le comportement fautif de l'acquéreur, qui doit s'apprécier au regard des circonstances l'ayant motivée.

[minute page 8] A cet égard cependant, la Société COFOR CONSTRUCTIONS ne produit pas les courriers échangés avec la mairie au cours de l'instruction du dossier en dépit de la sommation de communiquer que lui a notifiée la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO le 1^er mars 1995 dans le cadre de la présente procédure; le Tribunal ne peut donc fonder sa décision que sur les courriers échangés entre les parties et sur les rapports d'expertise amiable de Monsieur A. et de Monsieur B. qui établis non contradictoirement, ne valent qu'à titre de simples renseignements.

Monsieur B., missionné par la Société COFOR CONSTRUCTIONS, relève les éléments chronologiques suivants :

* A la suite du dépôt en mairie de la demande de permis de construire numéro ZZ du 17 juin 1993, le service de l'urbanisme de la ville a réclamé à cette société des pièces complémentaires et notamment le plan du réseau d'assainissement, le plan de masse sur l'ensemble de la propriété, l'agrément de la Société COFOR CONSTRUCTIONS par courrier du 6 juillet 1993.

* Le 29 juillet 1993, les services de l'urbanisme réclamaient un nouveau tableau des surfaces faisant apparaître par niveau les types d'affectation, un tableau des surfaces qui était à revoir, et demandaient pour la seconde fois un plan général du réseau d'assainissement des bâtiments réhabilités et la décision d'agrément.

* Le 28 septembre 1993, par une troisième note, les services de l'urbanisme réclamaient à nouveau le tableau des surfaces, la décision d'agrément, et la rectification des plans du rez-de-chaussée.

* Enfin, le 3 décembre 1993, le service de l'urbanisme réclamait des pièces complémentaires à la suite d'un avis défavorable de la commission départementale de sécurité du 23 novembre 1993.

La Société COFOR CONSTRUCTIONS n'a pas contesté l'absence de réponse à cette dernière demande, précisant dans sa lettre du 8 février 1994 « que suite au refus catégorique de la mairie concernant le projet de la partie commerciale, nous n'avons pas poursuivi les vaines démarches administratives que la mairie nous imposait sur ce permis de construire ». C'est dans ces conditions qu'intervenait la décision de classement sans suite.

Aux termes de l'article R. 421-3 du Code de l'urbanisme, « lorsque les constructions projetées sont partiellement ou totalement soumises à l'agrément prévu à l'article L. 510-1, la décision d'agrément est jointe à la demande de permis de construire ».

[minute page 9] Par ailleurs, l'article R 421-2 du même code prévoit que « le dossier joint à la demande de permis de construire est constitué par le plan de situation du terrain, le plan de masse de constructions à édifier ou à modifier côté dans les 3 dimensions, ainsi que les plans des façades...

Lorsque la demande concerne la construction des bâtiments ou d'ouvrages devant être desservis par des équipements publics, le plan de masse visé à l'alinéa précédent indique le tracé de ces équipements et les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages y seront raccordés. A défaut d'équipements publics, le plan de masse indique les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement ».

Relativement à ces obligations, il résulte des constatations de l'expert Monsieur B. mandaté par la Société COFOR CONSTRUCTIONS elle-même que cette dernière n'a pas respecté les prescriptions réglementaires ni en ce qui concerne l'annexion à la demande du plan de masse devant contenir notamment les indications relatives au réseau d'assainissement ni en ce qui concerne la demande d'agrément, non jointe à la demande, et qui n'a été formulée que le 20 juillet 1993 pour être accordée le 24 septembre 1993. Qui plus est, ce n'est que le 4 octobre 1993 que la Société COFOR CONSTRUCTIONS sollicitait une extension en surface de cet agrément accordée le 2 décembre 1993.

Par ailleurs, la Société COFOR CONSTRUCTIONS ne conteste pas être restée inactive jusqu'au 3 février 1994 - date à laquelle la promesse de vente avait expiré - quant à la demande de production des pièces complémentaires relatives aux issues réglementaires, formulée par la mairie le 3 décembre 1993. Elle ne peut à cet égard justifier sa carence par « le souhait officieux de la mairie de ne pas voir s'installer une surface commerciale sur ce terrain ».

Enfin, le report de la date d'expiration de la promesse de vente au 31 décembre 1993 convenue entre les parties par protocole d'accord du 18 novembre 1993, s'il démontre que la Société COFOR CONSTRUCTIONS avait toujours à cette date la volonté d'acquérir, n'apporte aucun élément quant à ses diligences pour obtenir le permis de construire litigieux.

En ce qui concerne le permis de construire numéro XX déposé le 15 juin 1993 obtenu le 30 décembre 1993 mais non purgé du recours des tiers à la date de réalisation de la promesse, il doit être considéré de la même façon que l'agrément de l'article R. 421-3 aurait dû être joint à la demande, dont il constitue une condition de recevabilité, alors que la demande d'agrément n'a été déposée par la Société COFOR CONSTRUCTIONS que le 20 juillet 1993 et obtenue le 24 septembre 1993.

[minute page 10] Il résulte de ces explications de fait et de droit, d'une part que la tardiveté de la demande d'agrément a allongé l'instruction du dossier de permis de construire numéro XX ne permettant pas ainsi la purge du recours des tiers, d'autre part, que le classement sans suite du dossier du permis de construire numéro ZZ est la sanction de la négligence de la Société COFOR CONSTRUCTIONS qui a déposé un dossier incomplet et qui a tardé ou failli à produire les documents réclamés par la mairie.

Dès lors, il doit être considéré que la Société COFOR CONSTRUCTIONS ayant empêché l'accomplissement de la condition, cette dernière doit être réputée accomplie au sens de l'article 1178 du Code Civil.

En application des dispositions contractuelles précitées, il y a lieu de constater que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 1.140.000 Francs est acquise à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO et d'ordonner à la SCP Y. de se dessaisir de cette somme entre les mains de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO dès la signification de la présente décision.

En l'absence de préjudice distinct de celui déjà réparé par l'allocation de cette indemnité, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO.

Les intérêts de l'indemnité d'immobilisation doivent courir à compter du présent jugement.

L'exécution provisoire apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

Il paraît équitable d'allouer à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO la somme de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

La Société COFOR CONSTRUCTIONS doit être déboutée de toutes ses demandes reconventionnelles.

 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort.

Dit que la condition suspensive est réputée réalisée au sens de l'article 1178 du Code Civil.

[minute page 11] Dit que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de UN MILLION CENT QUARANTE MILLE FRANCS (1.140.000 Francs) est acquise à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO.

Dit qu'elle portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Dit que la SCP ESCARGUEIL AURAIX en sa qualité de séquestre devra se dessaisir de cette somme entre les mains de la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO dès la signification de la présente décision.

Déboute la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO de sa demande de dommages et intérêts.

Déboute la Société COFOR CONSTRUCTIONS de toutes ses demandes.

Ordonne l'exécution provisoire.

Condamne la Société COFOR CONSTRUCTIONS à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ANIKERCO la somme de DIX MILLE FRANCS (10.000 Francs) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Condamne la Société COFOR CONSTRUCTIONS aux dépens.

FAIT, JUGE ET SIGNE A CRETEIL, le QUINZE AVRIL MIL NEUF CENT QUATRE VINGT SEIZE

La minute étant signée par :

Le GREFFIER LE PRESIDENT