Extraits : 1/ « Attendu que le bail signé entre les parties prévoit au titre des clauses particulières que la taxe foncière sera imputée en totalité aux locataires, Que toutefois, le décret du 26 août 1987 énumère limitativement les charges récupérables à l'encontre du locataire et qu'il ne peut être réclamé au locataire d'autres charges que celles visées dans le décret, toute clause contraire étant illicite, Qu'en l'espèce la clause du bail mettant à la charge des locataires la taxe foncière non prévue au titre des charges locatives par le décret du 26 août 1987 et une clause illicite voire abusive, que du reste les locataires, s'ils ont payé les sommes réclamées à ce titre, ne l'ont jamais accepté expressément mais ont uniquement demandé les justificatifs des sommes demandées ».

2/ « Attendu la Contribution sur les Revenus Locatifs instituée à compter du 1^er janvier 2001 en remplacement de la contribution additionnelle à la contribution représentative du droit de bail n'est pas incluse dans l'énumération limitative faite par le décret du 26 août 1987 des charges locatives récupérables et qu'elle ne pouvait donc être réclamée à Monsieur et Madame Y. ».

 

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PARIS

SEIZIÈME ARRONDISSEMENT

JUGEMENT DU 20 FÉVRIER 2007

 

R.G. n° 11-06-000528. Jonction R.G. n° 11-06-939.

 

DEMANDEURS :

- Madame X. épouse Y.

[adresse]

- Monsieur Y.

[adresse]

représentés par Maître LEHEUZEY Aurélie, avocat du barreau de PARIS, [adresse]

 

DÉFENDEUR :

- SCI DU A.

[adresse],

- Monsieur Z.

[adresse],

représentés par Maître KAIGL Philippe, avocat du barreau de GRASSE, [adresse]

 

APPELÉE EN GARANTIE :

SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIERS DE CHAILLOT (SGIC)

[adresse], représentée par Maître REGNAULT Brigitte, avocat du barreau de PARIS, [adresse]

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL DORS DES DÉBATS : Président : Mme BOHNERT Claire.

Faisant fonction de Greffier : Mr HARRIONG Benoît.

DÉBATS : à l'audience publique du 16 janvier 2007.

DÉCISION : en premier ressort, contradictoire - Prononcée publiquement par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal - signée par Mme BOHNERT Claire, Juge d'Instance, et Mr HARRIONG Benoît, faisant fonction de Greffier.

 

[minute page 2] EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte d'huissier en date du 13 avril 2006, Monsieur Y. et Madame X. épouse Y. ont fait citer la SCI du A. et Monsieur Z. devant ce Tribunal pour obtenir leur condamnation, assortie de l'exécution provisoire à leur verser :

- les sommes de :

* 3.382,82 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2006 au titre des rappels de charge indûment versés pour les années 2002 à 2005,

* 2.869 € à titre de remboursement de la taxe foncière avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2006,

* 4.053,60 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2006,

- la somme de 1.500 € en application de l'Article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Ils exposent qu'ils sont locataires en vertu d'un bail du 13 février 1998 d'un appartement situé [adresse A.] moyennant un loyer initial de 2.667,85 €, fixé à 3.175,11 € à compter du 1^er juillet 2003. A partir de février 2005 une discussion s'est instaurée entre les parties au sujet du montant du nouveau loyer et ils commencé à contester le montant des charges.

Ils font valoir :

- qu'au vu des chiffres avancés par le bailleur, ils ont versé un trop perçu de charges de 2.729,97 € que la SCI du A. reconnaît leur devoir sans avoir pour autant procédé à aucun règlement,

- qu'ils ont également réglé la taxe foncière depuis 2000 alors que celle-ci ne fait pas partie des charges récupérables sur le locataire limitativement énumérées par le décret du 26 août 1987 et qu'ils sollicitent donc son remboursement,

- que la Contribution sur les Revenus Locatifs n'est pas non plus incluse dans la liste des charges récupérables et qu'ils sollicitent donc le remboursement des sommes versées à ce titre depuis 2001.

En défense, la SCI du A. et Monsieur Z. invoquent l'irrecevabilité des demandes à l'encontre de Monsieur Z. dans la mesure où il n'est pas propriétaire en personne des lieux qui appartiennent à la SCI du A. dont il est l'un des cogérants.

La SCI du A. reconnaît un trop perçu de charges à hauteur de 2.411,41 €, conclut au débouté des prétentions des demandeurs concernant la taxe foncière et s'en rapporte à justice sur le remboursement de la CRL.

[minute page 3] Reconventionnellement, elle sollicite la fixation du loyer exigible du 14 février 2006 au 13 février 2007 à la somme de 3.219,53 € hors charges, le paiement de 6.017,70 € au titre du dépôt de garantie et subsidiairement la substitution d'un nouveau cautionnement bancaire sous astreinte de 500 € par jour de retard, le paiement de 1.974 € au titre des taxes foncières 2002-2003, le paiement de 352,11 € au titre du solde des taxes d'ordures ménagères, et enfin la compensation des sommes dues, la validation du congé délivré aux locataires et leur expulsion.

Par ailleurs, la SCI du A. et Monsieur Z. ont par acte du 4 août 2006 fait assigner la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT (SGIC) en intervention forcée afin que celle-ci soit condamnée à la garantir de l'ensemble des condamnations pouvant être prononcées contre elle à la demande des époux Y. et à lui verser la somme de 3.000 € en vertu de l'article 700 du NCPC.

Ils font valoir que la SCI du A. avait confié à la SGIC un mandat de gestion portant sur l'appartement loué aux époux Y., qu'elle a reconnu dans plusieurs courriers avoir commis des fautes dans la gestion locative de l'appartement et qu'elle doit donc être condamnée à les garantir des condamnations.

En défense, la SGIC conclut au débouté des prétentions de la SCI du A. et de Monsieur Z. sauf en ce qui concerne la demande d'indemnisation au titre de la révision de loyer pour un montant de 897,60 €. Elle sollicite reconventionnellement le paiement de 3.000 € en vertu de l'article 700 du NCPC.

 

MOTIFS :

Sur la jonction :

Attendu qu'il paraît conforme à l'intérêt d'une bonne justice d'ordonner la jonction des dossiers 11-06-528 et 11-06-939,

 

Sur la fin de non recevoir opposée par Monsieur Z. :

Attendu qu'il ressort de l'extrait K Bis de la SCI du A. que celle-ci immatriculée au registre du commerce le 16 octobre 2002 est désormais seule propriétaire des locaux loués au A. à Paris 16^ème et que Monsieur Z. n'est que le gérant de la SCI et qu'à ce titre il ne peut être poursuivi en son nom personnel,

Que les demandes formées à l'encontre de Monsieur Z. par les époux Y. seront donc déclarées irrecevables,

 

Sur le rappel des charges locatives :

Attendu que la SCI du A. reconnaît au vu des décomptes de charges produits, qu'un trop perçu de charges doit être remboursé aux époux Y. soit pour l'année 2003 un trop perçu de 930,63 €, pour l'année 2004 un trop perçu de 827,93 € et pour l'année 2005 un trop perçu de 652,85 € soit un total de 2.411,41 €,

[minute page 4] Que concernant l'année 2002, il ressort des pièces versées au débat, que les époux Y. ont versé à titre de provision sur charges la somme de 4.405,39 € alors que selon le relevé de charges pour l'année 2002 produit au débat, celles-ci se sont élevées à 3.414,50 € outre 19,48 € pour le lot de la cave, soit un trop perçu de 971,41 €, somme que Monsieur Z. reconnaissait devoir dans son courrier du 18 janvier 2006,

Que la SCI du A. sera donc condamnée à payer aux époux Y. la somme de 3.382,82 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2006 au titre du trop perçu de charges locatives pour les années 2002 à 2005,

Attendu que la SGIC a vu son mandat expiré le 31 décembre 2002, date à laquelle Monsieur Z. a repris lui même la gestion de ses biens et que dès lors la responsabilité de la SGIC ne peut être engagée concernant des régularisations de charges postérieures à la fin de son mandat,

Que la SCI du A. sera donc déboutée de sa demande en garantie de ce chef,

 

Sur le remboursement de la taxe foncière :

Attendu que le bail signé entre les parties prévoit au titre des clauses particulières que la taxe foncière sera imputée en totalité aux locataires,

Que toutefois, le décret du 26 août 1987 énumère limitativement les charges récupérables à l'encontre du locataire et qu'il ne peut être réclamé au locataire d'autres charges que celles visées dans le décret, toute clause contraire étant illicite,

Qu'en l'espèce la clause du bail mettant à la charge des locataires la taxe foncière non prévue au titre des charges locatives par le décret du 26 août 1987 et une clause illicite voire abusive, que du reste les locataires, s'ils ont payé les sommes réclamées à ce titre, ne l'ont jamais accepté expressément mais ont uniquement demandé les justificatifs des sommes demandées,

Que n'étant pas une charge locative, la demande de remboursement des sommes payées à ce titre n'est pas soumise à la prescription quinquennale prévue à l'article 2277 du Code civil mais à la prescription trentenaire,

Que Monsieur et Madame Y. sont donc bien fondés à réclamer le remboursement des sommes versées, déduction faite des taxes d'ordures ménagères soit une somme totale de 7.124 € au titre des taxes foncières de 2000, 2001, 2004 et 2005 dont il convient de déduire la somme de 4.255 € correspondant à la taxe d'ordures ménagères, les époux Y. versant par ailleurs au débat leur décompte individuel de charges pour l'année 2001 sur lequel figure la taxe foncière 2001 ainsi que la copie de leur relevé bancaire laissant apparaître le règlement de la somme due, démontrant ainsi qu'ils ont bien réglé la taxe foncière pour l'année 2001,

Que la SCI du A. sera donc condamnée à leur verser la somme de 2.869 € en remboursement des taxes foncières indûment versées avec intérêts légaux à compter 13 avril 2006,

Attendu que dans un courrier du 10 janvier 2006 adressé à la SGIC, Monsieur [minute page 5] Z. reconnaît avoir lui même exigé que la taxe foncière soit mise à la charge des locataires,

Qu'il ne peut de ce fait appeler la SCIC en garantie dans la mesure où elle n'a inclus cette clause au bail qu'à sa demande expresse,

 

Sur la demande de remboursement de la CRL :

Attendu la Contribution sur les Revenus Locatifs instituée à compter du 1^er janvier 2001 en remplacement de la contribution additionnelle à la contribution représentative du droit de bail n'est pas incluse dans l'énumération limitative faite par le décret du 26 août 1987 des charges locatives récupérables et qu'elle ne pouvait donc être réclamée à Monsieur et Madame Y.,

Qu'il devra donc leur être remboursé à ce titre les sommes de : 800,40 € pour 2001, 800,40 € pour 2002, 810,72 € pour 2003, 821,04 € pour 2004, 821,04 € pour 2005,

soit un total de 4.053,60 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2006,

Attendu que la SGIC a lors de l'établissement du bail, fait figurer la taxe additionnelle au droit de bail alors qu'en sa qualité de professionnel, elle ne pouvait ignorer que cette taxe ne pouvait plus être mise à la charge des locataires et qu'il lui appartenait le cas échéant d'en informer son mandant,

Qu'elle sera donc tenue de garantir la SCI du A. des sommes dues au titre de la CRL soit jusqu'à la fin de son mandat fin 2002 soit la somme de 1.600,80 €,

 

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI A. :

Attendu que le bail signé entre les parties prévoit que le loyer sera révisé chaque année le 1^er février sur la base de la moyenne de l'indice du coût de la construction sur 4 trimestres,

Que d'après les différents courriers versés au débat, il n'apparaît pas qu'un accord formel soit intervenu entre les parties concernant une révision du loyer et qu'il n'est pas démontré que le bailleur aurait renoncé à l'indexation du bail,

Qu'il est donc en droit de réclamer, compte tenu de la prescription quinquennale applicable à compter du dépôt de ses conclusions reconventionnelles soit le 16 janvier 2007, les sommes dues au titre de l'indexation depuis le 16 janvier 2002 soit :

- loyer exigible du 16 janvier 2002 au 1^er février 2002 : 2.667,86 x (indice du 3^e trimestre 2000 : 1082,50/ indice trimestre 1997 : 1055) = 2.737,40 € soit une augmentation de 69,54 € par mois soit une somme due de 35,89 €,

- loyer exigible au 1^er février 2002 : 2.737,40 € x (1134/1082,50) = 2.867,63 € soit une somme due compte tenu des loyers versés à hauteur de 32.014,32 € de 2.397,24 €,

- [minute page 6] loyer dû au 1^er février 2003 : 2.867,63 € x (1158/1134) = 2.928,32 € soit une somme due compte tenu des loyers versés à hauteur de 32.530,54 € de 2.609,06 €,

- loyer dû au 1^er février 2004 : 2.928,32 € x (1190/1158) = 3.009,24 € soit une somme due compte tenu des loyers versés à hauteur de 32.840,28 € de 3.270,6 €,

- loyer dû au 1^er février 2005 : 3.009,24 € x (1244,50/1190) = 3.147,06 € soit une somme due de 4.924,44 €,

- loyer dû au 1^er février 2006 : 3.147,06 € x (irl du 3^e trimestre 2005 103,07/irl du trimestre 2004 100,75) = 3.219,53 € soit une somme due de 3.235,66 €

Que Monsieur et Madame Y. sont donc redevables au titre de l'indexation des loyers du 16 janvier 2002 au 31 décembre 2006 de la somme de 16.472,89 €,

Attendu que les demandeurs ont donné congé de leur logement pour le 4 décembre 2006 et qu'ils ont quitté les lieux,

Qu'il ne peut donc leur être réclamé le versement d'un dépôt de garantie,

Attendu qu'il a été précédemment indiqué qu'aucune taxe foncière ne pouvait être réclamée aux locataires et que la SCI du A. sera déboutée de sa demande de ce chef,

Attendu que les sommes dues au titre de la taxe d'ordure ménagères ont été déduites des remboursements accordés sur les taxes foncières indûment versées et que les frais de gestion de 8 % ne peuvent être inclus dans la taxe d'ordures ménagères et restent à la charge du propriétaire,

Attendu enfin que la SCIC reconnaît avoir commis une erreur de gestion en ne procédant pas à l'indexation des loyers et qu'elle sera donc tenue solidairement avec Monsieur et Madame Y. du règlement du manque à gagner du 16 janvier au 31 décembre 2002 date de la fin de son mandat

Que par ailleurs la SCI du A. ne démontre pas la réalité du préjudice moral qu'elle invoque et doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SGIC,

Attendu qu'il convient d'ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,

 

Sur l'exécution provisoire, l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et les dépens :

Attendu qu'il y a lieu compte tenu de l'ancienneté de la créance d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Que l'équité justifie de ne pas faire application de l'article 700 du NCPC, Que les dépens seront partagés par moitié ;

 

[minute page 7] PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

- Ordonne la jonction des dossiers 11-06-528 et 11-06-939,

- Déboute Monsieur Y. et Madame X. épouse Y. de leurs demandes à l'encontre de Monsieur Z.,

- Condamne la SCI du A. à payer à Monsieur Y. et Madame X. épouse Y. les sommes de :

* 3.382,82 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2006 au titre du trop perçu de charges locatives pour les années 2002 à 2005,

* 2.869 € en remboursement des taxes foncières indûment versées avec intérêts légaux à compter 13 avril 2006,

* 4.053,60 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2006,

Soit un total de 10.305,42 € en principal,

- Condamne Monsieur Y. et Madame X. épouse Y. à payer à la SCI du A. la somme de 16.472,89 € au titre de l'indexation des loyers du 16 janvier 2002 au 31 décembre 2006, somme pour laquelle la SCIC sera tenue solidairement à hauteur de 2.233,36 €, avec intérêts légaux à compter du 16 janvier 2007,

- Condamne la SGIC à garantir la SCI du A. des sommes dues au titre de la CRL jusqu'à la fin de son mandat fin 2001 soit la somme de 800,40 €,

- Ordonne la compensation entre les sommes dues,

- Rejette toute demande plus ample ou contraire,

- Ordonne l'exécution provisoire,

- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du NCPC,

- Partage les dépens par moitié.

LE GREFFIER                                   LE PRÉSIDENT