A. OBLIGATION DE PAIEMENT DU LOYER ET DES CHARGES

1. DÉBITEUR

Solidarité entre copreneurs. V. Cerclab n° 6396.

Colocataires. Est abusive la clause donnant un effet rétroactif au bail conclu avec la concubine du locataire initial, afin de faire peser sur elle la dette de loyers du concubin qui ne lui incombe pas. CA Versailles (1^re ch. sect. 2), 7 septembre 2010 : RG n° 09/06674 ; Cerclab n° 3037, confirmant TI Gonesse, 25 juin 2009 : RG n° 11-09-000031 ; jugt n° 409 : Cerclab n° 3727 (est abusive et réputée non écrite, du fait qu’elle crée un déséquilibre majeur dans les rapports locatifs contrairement aux dispositions de l'art. 1 de la loi du 6 juillet 1989, la clause de rétroactivité stipulée dans l'intérêt exclusif du bailleur afin d'obtenir le paiement du nouveau locataire, ancien occupant qu’il a longtemps laissé dans les lieux sans lui conférer de titre, de la dette imputable au précédent locataire).

Montant. La Commission considère que le bailleur ne peut augmenter le loyer en cours de contrat en fonction de conditions unilatéralement appréciées par lui-même. Recomm. n° 80-04 : Cerclab n° 2147 (considérants 4-2°).

2. MODALITÉS DE PAIEMENT

Date du paiement. Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 (art. 7, a), le paiement mensuel est de droit quant le locataire en fait la demande.

Modalités de paiement. Dans les contrats soumis aux seules dispositions du Code civil, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'imposer le prélèvement automatique comme unique moyen de paiement des sommes dues en exécution du bail. Recomm. n° 00-01/B-I-11° : Cerclab n° 2194.

* Baux réglementés. Pour les baux réglementés, en vertu de l'art. 4, c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre.

Est illicite, contraire à l'art. R. 642-3 C. pén., la clause qui ne prévoit pas la possibilité de payer le loyer en numéraires. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031.

3. LOYER

Montant : indexation. V. dans le cadre d’un bail commercial, la solution étant applicable à tous les contrats : est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse. Cass. civ. 3^e, 14 janvier 2016 : pourvoi n° 14-24681 ; arrêt n° 36 ; Cerclab n° 5488 (la cour d’appel a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation ; la cour d’appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l’exclusion d’un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l’indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite ; moyen rejeté s’appuyant sur l’art. L. 112-1 CMF), rejetant le pourvoi contre CA Paris (pôle 5 ch. 3), 2 juillet 2014 : RG n° 12/14759 ; Cerclab n° 7357 ; Juris-Data n° 2014-015863 (le texte de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier dont les dispositions relèvent d’un ordre public de direction, prohibe l’organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions), sur appel de TGI Paris, 5 juillet 2012 : RG n° 10/04850 ; Dnd.

Pour une référence au caractère abusif, dans un bail d’habitation : est abusive la clause qui stipule une révision annuelle du loyer, à la date anniversaire de prise d’effet du contrat, en ne permettant qu'une révision à la hausse du loyer, alors que la révision est encadrée par un indice. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (N.B. les motifs du jugement sont un peu elliptiques et ne permettent pas de savoir avec certitude si cette clause limitait les effets d’une clause d’indexation ou si elle autorisait directement une modification du loyer).

Dès lors que le contrat prévoit une indexation annuelle automatique, l'absence de réclamation de l'augmentation en temps utile n'implique pas renonciation du bailleur à s'en prévaloir, si bien que celui-ci conserve le droit d’en réclamer l'arriéré, sous réserve de la prescription quinquennale. CA Nîmes (1^re ch. civ. B), 17 septembre 2015 : RG n° 14/05231 ; Cerclab n° 5318 (sous-location ; arrêt jugeant dès lors inopérant un moyen tiré du caractère abusif d’une clause de « tolérance » dont le contenu reste inconnu), sur appel de TI Nîmes, 24 septembre 2014 : RG n° 11-12-001504 ; Dnd.

4. CHARGES

Montant : limitation aux charges récupérables. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de faire payer au locataire des charges autres que celles considérées comme récupérables. Recomm. n° 80-04/II-9° : Cerclab n° 2147.

Montant : prohibition des clauses forfaitaires. Selon l’art. 23 de la loi du 6 juillet 1989, disposition d'ordre public, les charges récupérables sont exigibles sur justification ; ce principe exclut toute évaluation forfaitaire, et ce nonobstant toute clause contraire dans le bail (Cass. civ. 3^e, 4 mai 2010) ; la clause du bail qui prévoit, pour les charges locatives, le paiement d'un forfait mensuel doit en conséquence être réputée non écrite. CA Paris (pôle 4 ch. 3), 29 novembre 2018 : RG n° 16/15571 ; Cerclab n° 8118 (charges fixées à un forfait mensuel de 250 euros ; arrêt estimant par ailleurs que la disparition de cette clause n’interdit pas au bailleur de réclamer le paiement des charges justifiées), sur appel de TI Paris (16^e arrdt), 8 juin 2016 : RG n° 15-000677 ; Dnd.

Baux réglementés. La Commission des clauses abusives rappelle que sont illicites au regard de l’art. 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987, dispositions d'ordre public, les clauses prévoyant que les frais relatifs notamment à l'envoi des avis d'échéance ou quittances de loyer sont à la charge du locataire. Recomm. n° 00-01/Annexe 12° : Cerclab n° 2194.

1/ Taxe foncière. La clause de récupération de la taxe foncière sur le locataire constitue « une clause illicite voire abusive ». TI Paris (16^e arrdt), 20 février 2007 : RG n° 11-06-000528 et n° 11-06-000939 ; Cerclab n° 444. § V. aussi : Jur. Prox. Alençon, 18 novembre 2005 : RG n° 91-05-000050 ; jugt n° 05/30 ; Cerclab n° 1378 (caractère abusif de la clause de remboursement au propriétaire des taxes foncières), cassé par Cass. civ. 1^re, 28 mars 2008 : pourvoi n° 06-20380 ; arrêt n° 382 ; Cerclab n° 2820 (cassation sur le domaine d’application, le bailleur n’étant pas un professionnel).

2/ Eclairage. Est sans objet le débat soulevé par le locataire, concernant l'illicéité de la clause du bail lui faisant supporter l'éclairage des paliers des deux étages de l'immeuble, raccordé à son compteur individuel, dès lors qu’il n'en tire aucune conséquence dans le cadre du présent litige dans la mesure où il ne chiffre pas l'incidence de ce raccordement à son compte et ne formule aucune réclamation financière de ce chef. CA Douai (3^e ch.), 23 avril 2015 : RG n° 14/01109 ; arrêt n° 15/339 ; Cerclab n° 5150 (bailleur estimant que le montant en cause était de quelques centimes d’euros par mois, sans commune mesure avec la location d’un compteur isolé de l’ordre de sept euros), sur appel de TI Calais, 21 janvier 2014 : RG n° 11-13-000486 ; Dnd (clause dépourvue de cause).

3/ Lutte contre les parasites. Est abusive la clause ambiguë, au regard du décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui prévoit au titre des charges récupérables par le bailleur sur le locataire uniquement « les produits relatifs à la désinsectisation ou à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures », dès lors que sa rédaction laisse penser que la réglementation prévoit que le locataire prend en charge le coût de la totalité des opérations de désinsectisation. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (« les dépenses des opérations de désinsectisation étant à sa charge dans le respect de la réglementation sur les charges récupérables »).

Baux non réglementés. Est abusive la clause d’un contrat de location en meublé, qui fait peser sur le locataire la quasi-totalité des dépenses incombant normalement au bailleur et dispense sans contrepartie le bailleur de toute participation aux charges qui lui incombent normalement en sa qualité de propriétaire. Cass. civ. 3^e, 17 décembre 2015 : pourvoi n° 14-25523 ; arrêt n° 1409 ; Cerclab n° 5370, cassation partiellement CA Paris, 14 janvier 2014 : Dnd.

Comp. : s’agissant d'un bail portant sur un logement meublé soumis aux dispositions du Code civil et des art. L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l'habitation, les charges récupérables sont déterminées d'un commun accord entre le bailleur et le locataire ; le contrat n’étant pas soumis à l’ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom., faute de preuve par le locataire que la SCI bailleresse était un professionnel, application stricte de la clause prévoyant le remboursement des impôts fonciers. CA Douai (3^e ch.), 19 avril 2012 : RG n° 11/02678 ; Cerclab n° 3796 (rédaction de cette clause particulièrement claire ne permettant pas une interprétation restrictive susceptible de conduire à une application proportionnelle au prorata du temps d'occupation), sur appel de TI Béthune, 17 mars 2011 : Dnd.

Justifications et contrôles. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de fixer une limite au droit du locataire de vérifier le montant des charges dont le paiement lui est réclamé. Recomm. n° 80-04/II-10° : Cerclab n° 2147.

Provision pour charge. Est illicite la clause qui prévoit un délai de 6 mois entre la régularisation des charges de l'année précédente et la communication au locataire du budget prévisionnel des dépenses de la copropriété pour le réajustement éventuel de la provision sur charges de l'année suivante. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031.

5. SANCTIONS DU DÉFAUT DE PAIEMENT

Exécution forcée. En vertu de l'art. 4, d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible. § La Commission des clauses abusives rappelle qu’est illicite au regard de l'art. 4 d) de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, la clause autorisant le bailleur à effectuer une saisie arrêt sur les rémunérations auprès de l'employeur en cas de défaillance du locataire. Recomm. n° 00-01/Annexe 23° : Cerclab n° 2194.

Responsabilité en cas de retard (baux réglementés) : clauses pénales (droit postérieur à la loi du 24 mars 2014). Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l’art. 4, i) répute non écrite la clause « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ». Le texte nouveau vise donc désormais, aussi bien les clauses pénales, que les amendes.

N.B. Classiquement, la loi applicable est celle en vigueur à la conclusion du contrat. La prohibition des clauses pénales pourrait donc ne concerner que les baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. La solution n’est toutefois pas totalement assurée (V. Cerclab n° 5813). Comp. n’ayant pas pu examiner la question : CA Paris (pôle 1 ch. 8), 20 mai 2016 : RG n° 15/04531 ; Cerclab n° 6581 (l'application et le quantum d’une clause pénale d’un bail d’habitation, qui prévoit une indemnité d'occupation au double du montant du loyer courant, soulève une contestation sérieuse qui relève des pouvoirs du juge du fond qui peut la modérer ou l'écarter ; N.B. les locataires invoquaient aussi l’application immédiate Alur prohibant les clauses pénales), sur appel de TI Sens (réf.), 21 janvier 2015 : RG n° 14-000210 ; Dnd.

Responsabilité en cas de retard (baux réglementés) : clauses pénales (droit antérieur à la loi du 24 mars 2014). * Distinction avec les amendes prohibées. N’est pas assimilable à l'amende prohibée par l'art. 4-i) de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant une indemnité en cas de manquement par le preneur à ses obligations de paiement à l’échéance, dès lors qu’elle s'analyse en une clause pénale, conforme aux prévisions de l’ancien art. 1152 [1231-5] C. civ. et soumise, en tout état de cause, au pouvoir de modération du juge, si elle apparaît manifestement excessive. CA Dijon (1^re ch. civ.), 16 avril 2013 : RG n° 12/00590 ; Cerclab n° 4559, sur renvoi de Cass. civ. 3^e, 29 septembre 2010 : pourvoi n° 09-10044 ; Cerclab n° 4583, cassant pour des raisons procédurales CA Reims, 20 février 2008 : RG n° 05/02692 ; Cerclab n° 1170 (l’art. 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyant pas de « destination spécifique » au dépôt de garantie mais au contraire une garantie générale de toutes les obligations locatives du preneur, la clause ne contrevient ni à l’art. 22, ni à l’art. 4-i) du même texte, puisque la conservation du dépôt de garantie du bailleur à titre d’indemnité ne peut être assimilée à l’amende prohibée par ce texte), sur appel de TI Troyes, 8 janvier 2004 : RG n° 11-03-000967. § La conclusion du contrat entre non-professionnels excluant l’application de l’ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom., c’est l'art. 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui est applicable et ce texte n'inclut pas les clauses pénales dans les clauses réputées non écrites. CA Caen (2^e ch. civ. et com.), 8 mars 2012 : RG n° 10/02584 ; Cerclab n° 3670, sur appel de TI Lisieux, 5 juillet 2010 : RG n° 11-10-000004 ; Dnd.

* Commission des clauses abusives. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'empêcher le jeu normal de l'ancien art. 1152 [1231-5] C. civ. sur la révision des clauses pénales. Recomm. n° 80-04/II-13° : Cerclab n° 2147.

La Commission des clauses abusives a adopté une conception restrictive, en soumettant l’absence de caractère abusif au respect de l’exigence de réciprocité : dans tous les contrats de location, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire qui n'exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes. Recomm. n° 00-01/B-III-32° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 32 ; référence explicite à « l'absence de réciprocité »).

* Baux réglementés. Certaines des décisions recensées refusent de suivre la position de la Commission et estiment que la clause pénale majorant de 10 % le montant des loyers en cas de retard du locataire n’est pas abusive. V. en ce sens : CA Aix-en-Provence (1^re ch. C), 19 juin 2014 : RG n° 13/14727 ; arrêt n° 2014/500 ; Cerclab n° 4816 (absence de caractère manifestement disproportionné au sens de l'ancien art. R. 132-2 [R. 212-2-3°] C. consom. ; la recommandation n° 00-01 n’a pas en elle-même de valeur normative et ne lie pas la cour), sur appel de TI Brignoles (réf.), 2 juillet 2013 : RG n° 12-13-000304 ; Dnd - CA Paris (pôle 4 ch. 4), 27 mai 2014 : RG n° 12/22649 ; Cerclab n° 4800 (la recommandation de la commission des clauses abusives sur les clauses pénales n'est pas impérative ; refus de suppression et de réduction, la clause ne majorant « que de 10 % les sommes impayées »), sur appel de TI Aubervilliers, 27 novembre 2012 : RG n° 11-11-012032 ; Dnd. § V. aussi : la clause qui prévoit une majoration de 10 % des sommes dues pour défaut de paiement à l’échéance correspond à la nécessité de la réparation d'un préjudice né d'un profond déséquilibre des comptes du bailleur qui a lui-même le plus souvent des charges à rembourser sur le bien loué sous forme d'emprunts ou d'impositions foncières. CA Lyon (8^e ch.), 6 mars 2012 : RG n° 10/09261 ; Legifrance ; Cerclab n° 3762 (absence de caractère abusif retenu à titre surabondant, la Cour estimant que la législation n’était pas applicable à un bailleur particulier, même s’il était passé par l'intermédiaire d'une agence immobilière), sur appel de TI Villeurbanne, 2 décembre 2010 : RG n° 11-10-000600 ; Dnd.

Rappr. n’examinant pas l’argument tiré du caractère abusif de la clause pénale et se contentant de la réduire : CA Montpellier (1^re ch. sect. B), 24 mai 2011 : RG n° 10/04762 ; Cerclab n° 3209 (location en meublé), confirmant TI Sète, 5 mai 2010 : RG n° 09/381 ; Cerclab n° 3401 (pénalité manifestement excessive).

V. cep. en sens contraire, suivant explicitement la Commission, les décisions se fondant souvent sur l’absence de réciprocité : si la clause pénale en cas de retard de paiement des loyers n’est pas abusive dans son principe, au regard des anciens art. 1152 et 1153 C. civ. al. 4, et si elle apparaît en l’espèce limitée dans son montant et proportionnée, elle est en revanche abusive en raison de son absence de réciprocité, puisqu’aucune clause pénale n’est prévue à l’encontre du bailleur qui n’exécuterait pas ses obligations essentielles, telles que la délivrance d'un logement décent ou l'assurance de la jouissance paisible au locataire. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (bail d’habitation proposé par un agent immobilier ; montants : 50 euros par chèque impayé, 20 euros par prélèvement impayé et 10 % des sommes dues, avec un maximum de 150 euros, par commandement de payer délivré). § La Commission des clauses abusives ayant considéré, dans le point 32 de sa recommandation n° 2000-01 du 17 février 2000, que tous les contrats comportant à la charge exclusive du locataire des clauses pénales en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, sont, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sources de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur, la clause litigieuse, non réciproque, doit être considérée comme inexistante et inopposable aux locataires. CA Douai (3^e ch.), 10 mars 2016 : RG n° 14/06434 ; arrêt n° 16/233 ; Cerclab n° 5535, sur appel de TI Douai, 9 septembre 2014 : RG n° 11/14/0526 ; Dnd. § Est abusive la « clause pénale » de 10 % en cas de retard de paiement du locataire insérée dans un bail d’habitation conclu par un bailleur professionnel (HLM), qui est réputée non écrite en application de la Recommandation 00-01 de la Commission des clauses abusives en ce que « de telles clauses, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur », alors qu’en l’espèce le contrat de bail ne prévoit aucune clause de ce type en cas d'inexécution par le bailleur de ses obligations. CA Rouen (ch. proxim.), 6 avril 2017 : RG n° 16/00084 ; Cerclab n° 6813 (bail HLM ; clause prévoyant « tout retard de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de loyer, charges et accessoires, et plus généralement du non-paiement de tout autre somme exigible au titre du présent bail dans les délais requis, rend le locataire redevable de plein droit sans mise en demeure préalable d'une indemnité, au titre de la réparation du préjudice subi par le bailleur, d'une indemnité de 10 % du total des sommes dues »), sur appel de TI Le Havre (réf.), 18 décembre 2015 : Dnd. § C’est à bon droit que le premier juge a considéré, qu'en application de la recommandation de la commission des clauses abusives n° 2000-01 en date du 17 février 2000, la clause du bail en vertu de laquelle « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de dix pour cent à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende, mais la réparation du préjudice subi par le bailleur, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l'application des clauses résolutoires » est source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur, aucune indemnité du même ordre n'étant mise à la charge du bailleur en cas d'inexécution de ses obligations, et qu'il l'a jugée inexistante et non opposable aux locataires. CA Dijon (1^re ch. civ.), 20 juin 2017 : RG n° 15/01475 ; Cerclab n° 6925 (bail d’habitation), sur appel de TI Saint-Dizier, 6 mars 2015 : RG n° 11-14-273 ; Dnd. § V. aussi : TI Le Mans, 27 février 2009 : RG n° 11-08-000987 ; Cerclab n° 3402 (caractère abusif de la clause pénale en cas de non paiement des loyers en l’absence de réciprocité), sur appel CA Angers (1^re ch. A), 6 avril 2010 : RG n° 09/00691 ; arrêt n° 152 ; Cerclab n° 2885 (clause illicite sur les frais administratifs et de délivrance des quittances) - CA Caen (2^e ch. civ. et com.), 7 décembre 2017 : RG n° 15/03638 ; Cerclab n° 7281 (bail d’habitation ; contrat conclu le 21 septembre 2013, commandement le 24 mars 2014 saisie le 25 avril 2014 ; clause stipulant qu’« à défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et de ses accessoires, le montant de la quittance sera majorée de plein droit de 10 % à titre de clause pénale, observation faite que la présente stipulation ne constitue en aucune façon une amende mais la réparation d'un préjudice », abusive en raison de l’absence de réciprocité), sur appel de TI Caen, 23 juin 2015 : RG n° 11-14-001149 ; Dnd - CA Rouen (ch. proxim.), 1^er février 2018 : RG n° 16/05895 ; Cerclab n° 7413 (bail d’habitation ; la clause se heurte à l'avis de la Commission des clauses abusives qui dans sa recommandation 00-01 a condamné ces clauses lorsqu’elles ne sont pas réciproques), sur appel de TI Rouen, 12 septembre 2016 : Dnd - CA Rouen (ch. proxim.), 15 mars 2018 : RG n° 17/01802 ; Cerclab n° 7472 (bail d’habitation ; caractère abusif de la clause prévoyant que « le simple retard de paiement générera automatiquement à la charge du locataire une indemnité forfaitaire de 15 % sur l'intégralité des sommes dues », alors qu’aucune clause du contrat ne prévoyant à la charge du bailleur une indemnité similaire en cas de non-respect de ses obligations ; arrêt se référant à la recommandation n° 00-01), sur appel de TI Évreux, 14 mars 2017 : Dnd - CA Aix-en-Provence (11^e ch. A), 15 mars 2018 : RG n° 16/13092 ; arrêt n° 2018/106 ; Cerclab n° 7486 (indemnité d'occupation mensuelle fixée à deux fois le dernier loyer dû en vertu du présent bail), sur appel de TI Toulon, 11 mai 2016 : RG n° 16/000480 ; Dnd - CA Rennes (5^e ch.), 4 décembre 2019 : RG n° 17/00381 ; arrêt n° 300 ; Cerclab n° 8277 (bail d’habitation souscrit apparemment par des bailleurs particuliers : la pénalité réclamée par les bailleurs était désormais considérée comme non écrite par l'article 4-i modifié de la loi du 6 juillet 1989, étant ajouté que cette interdiction découlait avant la loi du 24 mars 2014 de la qualification de la clause litigieuse de clause abusive et en conséquence non écrite, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur et du déséquilibre contractuel au détriment du consommateur ; N.B. compte de la conclusion du contrat le 1^er janvier 2009, la convention concernée par le congé datait du 1^er janvier 2015, que le contrat initial ait été conclu pour 3 ou 6 ans,), sur appel de TI Nantes, 16 décembre 2016 : Dnd.

Responsabilité en cas de retard (baux non réglementés) : clauses pénales. N’est pas abusive la clause pénale de 10 % en cas de non paiement du loyer à la date prévue, dès lors, qu’outre le fait qu'elle peut, le cas échéant, être soumise au pouvoir d'appréciation du juge, la pénalité prévue en cas de manquement du preneur à son obligation principale de payer le loyer à la date convenue, n'est à l'origine d'aucun déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat, que son taux n'est pas excessif en soi et que son caractère automatique ne prive pas le locataire de son droit de faire valoir une cause légitime de retard. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152 (location en meublé de chambres d’étudiants).§ Absence de caractère abusif d'une clause pénale de 10 % sanctionnant le locataire en cas de non paiement des loyers à l'échéance convenue, montant appliqué par l'État pour les impôts et qui n'empêche pas le locataire d'agir en réduction sur le fondement de l'ancien art. 1152 [1231-5] C. civ. CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583 (contrat de location en meublé pour étudiants), infirmant TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536 (clause abusive : absence de réciprocité et absence d'indication de la faculté offerte par l'ancien art. 1152 [1231-5] C. civ.). § Le contrat de bail en meublé n’étant pas soumis à l’ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom., faute de preuve par le locataire que la SCI bailleresse était un professionnel, la clause prévoyant, en cas de retard de paiement du loyer, une pénalité équivalente à 1 % du loyer mensuel, multipliée par le nombre de jour de retard, doit être appliquée, mais, dès lors qu’elle se cumule avec la clause pénale prévoyant une indemnité forfaitaire par majoration de 10 % des loyers impayés huit jours après une mise en demeure infructueuse et qu’en l’espèce le bailleur a bénéficié d'un trop-perçu de loyers, elle doit être réduite à un euro. CA Douai (3^e ch.), 19 avril 2012 : RG n° 11/02678 ; Cerclab n° 3796 (arg. suppl. : situation précaire du locataire ; N.B. : la restitution du trop perçu constaté par la Cour n’était pas demandée…), sur appel de TI Béthune, 17 mars 2011 : Dnd.

B. PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES

Évolution des textes. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a ajouté un article 4, t) à la loi du 6 juillet 1989 qui répute non écrite la clause « qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements. » Par ailleurs, pour les bailleurs professionnels, le Code de la consommation encadre strictement, depuis la loi du 17 mars 2014, le consentement du consommateur à des prestations supplémentaires (V. Cerclab n° 6100).

Prestations imposées. Le fait que les décisions de l'OPHLM s'imposent aux attributaires des logements ne vise que les règlements et mesures applicables aux parties communes des immeubles et ne peut concerner un contrat d'entretien des logements individuels. Si ce contrat d'entretien proposé pour les seules parties privatives ne constitue certes pas une clause abusive réputée non écrite par l'art. 4 de la loi du 6 juillet 1989, il nécessite un accord du locataire pour sa mise en application. CA Colmar (3^e ch. civ. sect. B), 15 janvier 1998 : RG n° 95/05415 ; Cerclab n° 1415 (accord pouvant résulter d'un engagement écrit ou d'une acceptation implicite, notamment lorsque le locataire a sollicité l'intervention de ce service et a bénéficié de ses prestations), sur appel de TI Strasbourg 4 septembre 2005 : Dnd.

Les dispositions de l’art. L. 122-1 [121-11] C. consom. ayant pour but de protéger le consommateur contre l’abus de puissance économique sont d’ordre public. Contrevient à ce texte, le gestionnaire d'un immeuble locatif à destination d'étudiants qui subordonne la conclusion du bail à une autre prestation de services, pour un prix forfaitaire. CA Rennes (4^e ch.), 2 février 2006 : RG n° 04/07319 ; Legifrance ; Cerclab n° 1780 (arrêt notant que si le bailleur n'est pas un professionnel, le gestionnaire l'est ; peu importe que la prestation résulte du règlement de copropriété ; nullité de la clause du bail et non d'un second contrat avec le gestionnaire), sur appel de TI Vannes, 6 mai 2004 : RG n° 11-00-000725 ; jugt n° 04/317 ; Cerclab n° 1580 (jugement reconnaissant la qualité de mandataire du gestionnaire pour le bail, puisque c'est lui qui a refusé de restituer le dépôt de garantie, mais admettant que pour les prestations de services, le contrat unissait directement le gestionnaire et l'étudiant ; annulation du contrat).

Existence d’un déséquilibre significatif dans le cas d’un contrat de bail contenant, conformément au règlement de copropriété, une clause prévoyant que le locataire s’engage à faire son affaire personnelle de la souscription directe d’un contrat de fourniture de chaleur et d’eau chaude avec le prestataire ayant assuré l’installation (montage établi lors du contrat conclu entre le constructeur de l’immeuble et le fournisseur), cette situation aboutissant à imposer aux locataires de recourir à un service dont les modalités n’ont pas été suffisamment explicitées et, compte tenu du caractère sibyllin des clauses tarifaires, à leur imposer le paiement de charges qui ne sont pas récupérables en application de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987. CA Lyon (2^e ch.), 11 septembre 2001 : RG n° 1999/00655 ; Juris-Data n° 172306 ; Cerclab n° 1144 (refus d'appliquer l'alinéa 7 de l'ancien art. L. 132-1 C. consom. [212-1 al. 3]), pourvoi rejeté par Cass. civ. 3^e, 9 mars 2005 : pourvoi n° 01-18039 ; arrêt n° 311 ; Bull. civ. III, n° 59 ; Cerclab n° 1940 (rejet fondé exclusivement sur la tentative illicite d’échapper à l’application du décret d’ordre public du 26 août 1987). § Comp. : absence de violation de l'ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom., la signature du bail n’entraînant nullement l’adhésion automatique du locataire aux clauses du contrat de fourniture de chaleur, dès lors que cette dernière convention devait être passée avec un tiers et était donc nécessairement indépendante du bail. CA Paris (6^e ch. C), 5 juin 2001 : RG n° 1999/05376 ; Cerclab n° 915 ; Juris-Data n° 148848 (décision repoussant aussi une violation éventuelle du décret du 26 août 1987 ; refus d'appliquer l'art. L. 122-1 [121-11] C. consom., le bail n'étant ni une vente, ni une prestation de service), sur appel de TI Boissy-Saint-Léger 17 septembre 1998 : RG n° 1174/97 ; Cerclab n° 40 (aucun texte n'oblige le bailleur à fournir lui-même le chauffage ou l'eau chaude : l'alimentation en chauffage et eau chaude effectuée par une personne autre que le bailleur est tout à fait licite, à condition que ce dernier ait suffisamment informé les locataires au moment de la signature du bail, ce qui est le cas en l'espèce).

S'agissant de charges récupérables prévues dans le cadre du contrat de bail liant les parties, le locataire n'a pas qualité pour contester la validité et le contenu d'un contrat liant la copropriété à une société de nettoyage qui, conclu avec l'approbation des copropriétaires lors des assemblées générales, lui est opposable. Aucune obligation d'information précontractuelle ne pèse sur le bailleur concernant les contrats conclus par la copropriété avec des tiers. CA Toulouse (3^e ch. sect. 1), 31 janvier 2012 : RG n° 10/03626 ; arrêt n° 60/2012 ; Cerclab n° 3618 (contrat de nettoyage des parties communes, contre un prix forfaitaire ; rejet de l’argumentation du locataire prétendant que la clause par laquelle le bailleur impose au locataire un de ses prestataires serait abusive), sur appel de TI Montauban, 6 janvier 2010 : RG n° 09000122 ; Dnd.

Résidence-services. V. aussi pour l’admission d’un lien entre le bail et les services : l’interdépendance, clairement mentionnée, entre un contrat de bail et des prestations de de service d'aide à domicile, juridiquement liés dans leur conclusion - le même jour - et dans leur exécution, n'est interdite par aucune disposition légale ; ne sont pas abusives les clause du contrat de bail prévoyant que « la signature de la convention est conditionnée au préalable à la signature du contrat de prestations de service annexé au logement et mis à la disposition par le bailleur » et « qu'en cas de rupture du contrat de prestations de service, initiée par l'une ou l'autre des parties, la présente convention de logement sera également dénoncée, le préavis courant à la date de première présentation de l'avis de rupture, que les différents motifs justifiant le terme de l'accompagnement à l'initiative du bailleur sont détaillés dans le contrat de prestations de service qui comprend notamment, et sans que la présente énumération ne soit exhaustive, le non-paiement des sommes dues au titre des prestations de service, la non utilisation exclusive des services du bailleur, le changement de prestataire, l'intervention d'un prestataire complémentaire », dès lors qu'en vertu de l'art. 212-1 C. consom., elles s'apprécient chacune par rapport à celle figurant dans l'autre contrat lié et qu’elles ne sont pas de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, chacun se voyant reconnaître une faculté réciproque et soumise à préavis de ne pas poursuivre les relations. CA Toulouse (1^re ch. 1), 13 mai 2019 : RG n° 17/04527 ; arrêt n° 188 ; Cerclab n° 7817 (bailleur, association gestionnaire d'un service d'aide et d'accompagnement à domicile œuvrant en faveur du maintien à domicile de personnes en situation de handicap et disposant de logements totalement équipés et domotisés lui permettant d'accueillir des personnes à mobilité réduite dans un environnement adapté à l'utilisation du fauteuil roulant, grâce à des conventions de location de logements passées avec des sociétés d'HLM et qu'elle sous-loue ensuite), sur appel de TI Toulouse, 25 juillet 2017 : RG n° 11-16-002344 ; Dnd. § Ces clauses ne se heurtent pas davantage aux dispositions, d'ordre public, de l'art. 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu'elles ne prévoient aucunement une faculté de résiliation de plein droit et qu'elles énoncent une modalité de résiliation du bail sans supprimer le pouvoir d'appréciation du juge. CA Toulouse (1^re ch. 1), 13 mai 2019 : précité.