Extrait : « Les contrats de vente conclus entre la société SOPPIM et la société MAV, les époux X. et les époux Z. contiennent une clause définissant les causes légitimes de suspension du délai de livraison contractuellement prévu. Selon le contrat, ces circonstances ont « pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier. » En outre, « la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre ».

Ces deux clauses n'ont pas pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

En effet, il est en premier lieu certain que la survenance d'éléments extérieurs aux parties, tels les intempéries ou les défaillances d'entreprises, sont de nature à bouleverser le déroulement du chantier, et il peut être prévu une suspension du délai de livraison pour une durée double à celle des dits événements, sans que cette clause puisse être considérée comme abusive.

En outre, dès lors que le maître d'œuvre est un tiers au contrat de vente, particulièrement qualifié pour apprécier les causes des retards, qu'on ne peut soupçonner a priori de mauvaise foi, et qui engage sa responsabilité au regard de l'attestation qu'il délivre, on doit également considérer que la clause qui subordonne la preuve des causes de suspension du délai de livraison à une attestation du maître d'œuvre n'est pas abusive. »

 

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 MAI 2013

 

R.G. n° 11/01226. ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 23 février 2011 - R.G. n° 10/3291.

 

APPELANTES :

SCI M.A.V.

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, représentée par la SCP G. - YGOUF B. ET L., avocats au barreau de CAEN, assistée de la SELARL T. & L., avocats au barreau de CAEN

Société SCCV SOPPIM NORMANDIE

prise en la personne de son représentant légal domiciliée audit siège, représentée par la SCP P.-L.-R., avocats au barreau de CAEN, assistée de la SELARL A.-V.-LE C., avocats au barreau de CAEN substituée par Maître Catherine M.-L., avocat au barreau de CAEN

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville]

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville]

représentés par la SCP G. - YGOUF B. ET L., avocats au barreau de CAEN, assistés de la SELARL T. & L., avocats au barreau de CAEN,

 

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame W. née Z.

née le [date] à [ville] prise en sa qualité d'héritière et venant aux droits de Monsieur Z. né le [date] à [ville] décédé le [date] à [ville], représentée par la SCP G. - YGOUF B. ET L., avocats au barreau de CAEN, assistée de la SELARL T. & L., avocats au barreau de CAEN

 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame MAUSSION, Président de chambre, Madame SERRIN, Conseiller, Monsieur TESSEREAU, Conseiller,

DÉBATS : A l'audience publique du 12 mars 2013

GREFFIER : Madame GALAND

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 mai 2013 et signé par Madame MAUSSION, Président, et Madame GALAND, Greffier

 

La société civile de construction vente (SCCV) SOPPIM NORMANDIE a fait réaliser la construction d'un immeuble dénommé « Résidence P. » à [ville B.], divisé en appartements vendus en l'état futur d'achèvement à divers acquéreurs, et notamment :

- la société civile MAV, le bien devant lui être livré au plus tard au 3^e trimestre 2008 ;

- M. et Mme X., dont l'appartement devait être livré au plus tard au 4^e trimestre 2008 ;

- M. et Mme Z., qui devaient également prendre livraison du bien au 4^e trimestre 2008.

Les délais ainsi fixés s'entendaient sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison.

La société MAV a finalement pris possession de l'appartement le 28 juin 2010, M. et Mme X. le 29 avril 2010, M. Z. - Mme Z. étant décédée entre temps - le 12 mai 2010.

Par jugement du 23 février 2011, le tribunal de grande instance de Caen a notamment :

- dit que la clause contractuelle selon laquelle la justification de la survenance d'une cause légitime de suspension du délai de livraison serait apportée par une lettre du maître d'œuvre, était abusive et donc réputée non écrite ;

- débouté la société MAV de ses autres demandes ;

- au regard du retard pris dans la livraison des appartements, condamné la SCCV SOPPIM à payer à M. et Mme X. les sommes de 6.300 euros à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné également la SCCV SOPPIM à payer à M. Z. les sommes de 3.135,93 euros en réparation de son préjudice matériel, 11.000 euros en réparation de son préjudice moral, et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés SOPPIM et MAV ont interjeté appel de cette décision.

* * *

La société SOPPIM soutient en premier lieu que la crise financière de l'année 2008 a fragilisé les entrepreneurs qui n'ont pu respecter les délais convenus, ce qui constitue un cas de force majeure.

Elle ajoute que le retard ne lui est pas imputable, puisque diverses causes légitimes ont suspendu le délai de livraison pour un temps égal au double de celui effectivement enregistré, ainsi qu'il résulte des stipulations contractuelles : les intempéries, la défaillance de 6 entreprises, la recherche d'un nouvel architecte et d'une nouvelle entreprise pour remplacer la société SGPC, les demandes de travaux supplémentaires par la société MAV.

Elle considère que la clause de l'acte notarié permettant de prouver le retard par une attestation du maître d'œuvre n'est nullement abusive, dès lors que le maître d'œuvre est seul à même de quantifier le retard.

Subsidiairement, elle fait valoir que les préjudices allégués ne sont nullement établis.

Elle réclame à la société MAV, M. Z. et M. X., chacun 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

La société MAV, les époux X. et Mme W., venant aux droits de M. Z. décédé en cours de procédure, exposent que le retard dans la livraison des appartements constitue une inexécution contractuelle qui engage la responsabilité du vendeur.

Ils estiment que la crise financière mondiale ne constitue pas un cas de force majeure, comme l'a jugé le tribunal.

Ils demandent de confirmer la décision du premier juge qui a considéré comme abusive la clause qui laisse à la discrétion du maître d'œuvre la preuve des causes de suspension du délai de livraison.

Ils soutiennent qu'est également abusive la clause contractuelle qui prévoit que les causes légitimes de suspension ont pour effet de retarder la livraison du bien d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré.

Ils ajoutent que ne peuvent être considérées comme légitimes les causes de suspension intervenues postérieurement au terme contractuel de livraison des immeubles.

S'agissant des intempéries, ils estiment que les pièces produites sont insuffisantes à établir qu'elles ont rendu impossible l'accomplissement du travail. De surcroît, il n'est pas justifié que ces intempéries ont été prises en compte par la chambre syndicale industrielle du bâtiment ou la caisse du bâtiment et des travaux publics, comme stipulé au contrat.

Ils considèrent également que la cause des retards des entreprises n'est pas établie, qu'il peut s'agir d'un défaut d'organisation imputable au vendeur, qu'aucune mesure coercitive n'a été engagée contre les entreprises défaillantes, et que de plus nombre de ces retards sont postérieurs à la date contractuelle de livraison.

Quant à la recherche de nouvelles entreprises, ils indiquent que c'est la société SOPPIM qui a tardé à signer les nouveaux devis. Le changement d'architecte ne peut avoir une quelconque influence sur les délais de livraison, puisqu'il est intervenu avant la signature des contrats.

Enfin, ils considèrent que, selon le contrat, d'éventuels travaux supplémentaires ne constituent pas une cause légitime de suspension du délai de livraison. Au surplus, les modifications mineures demandées par la société MAV ne peuvent justifier un tel retard.

Ils chiffrent leurs préjudices de la façon suivante :

- société MAV : perte de loyer de l'ordre de 1.000 euros par mois, soit 21.000 euros ;

- époux X. : perte de loyer de l'ordre de 450 euros par mois, soit 6.300 euros ;

- Mme W., héritière des époux Z. : 2.519,98 euros au titre des frais de garde-meuble, 615,95 euros pour frais de camping, 11.000 euros au titre du préjudice moral, et 675 euros au titre de la taxe d'habitation.

Ils réclament chacun 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) le caractère abusif des clauses contractuelles :

Aux termes de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il n'est pas discuté que les trois acquéreurs parties à l'instance ne sont pas des professionnels.

Les contrats de vente conclus entre la société SOPPIM et la société MAV, les époux X. et les époux Z. contiennent une clause définissant les causes légitimes de suspension du délai de livraison contractuellement prévu.

Selon le contrat, ces circonstances ont « pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier. »

En outre, « la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre ».

Ces deux clauses n'ont pas pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

En effet, il est en premier lieu certain que la survenance d'éléments extérieurs aux parties, tels les intempéries ou les défaillances d'entreprises, sont de nature à bouleverser le déroulement du chantier, et il peut être prévu une suspension du délai de livraison pour une durée double à celle des dits événements, sans que cette clause puisse être considérée comme abusive.

En outre, dès lors que le maître d'œuvre est un tiers au contrat de vente, particulièrement qualifié pour apprécier les causes des retards, qu'on ne peut soupçonner a priori de mauvaise foi, et qui engage sa responsabilité au regard de l'attestation qu'il délivre, on doit également considérer que la clause qui subordonne la preuve des causes de suspension du délai de livraison à une attestation du maître d'œuvre n'est pas abusive.

Le jugement sera réformé sur ce point.

 

2) la responsabilité de la société SOPPIM :

Les articles 1610 et 1611 du code civil énoncent que si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra à son choix demander la résolution de la vente ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur. Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l'espèce, il est constant qu'aux termes des contrats de vente, la société SOPPIM s'était engagée à livrer les appartements :

- à la société civile MAV au plus tard au 3^e trimestre 2008 ;

- à M. et Mme X. au plus tard au 4^e trimestre 2008 ;

- à M. et Mme Z. également au plus tard au 4e trimestre 2008.

Or, il n'est pas plus contesté que la livraison effective a été faite à la société MAV le 28 juin 2010, à M. et Mme X. le 29 avril 2010, et à M. Z. le 12 mai 2010.

La société SOPPIM a donc manifestement manqué à son obligation de délivrance.

Toutefois, conformément à l’article 1147 du code civil et aux clauses du contrat, le vendeur peut s'exonérer de toute responsabilité s'il démontre que cette inexécution résulte d'un cas de force majeure, qui doit être imprévisible, irrésistible et extérieur.

Le premier juge a justement considéré que la « crise financière mondiale » de l'année 2008 ne constituait pas pour la société SOPPIM un événement imprévisible et irrésistible ayant empêché la bonne exécution du chantier, d'autant qu'aucun élément ne vient attester que les divers entrepreneurs qui sont intervenus ont été fragilisés par cette crise, à tel point qu'ils n'auraient pu respecter leurs engagements.

La société SOPPIM n'apporte donc pas la preuve d'un cas de force majeure de nature à justifier l'inexécution de ses obligations.

Toutefois, le contrat, qui fait la loi des parties, prévoit également que les délais de livraison pourront être suspendus en raison de diverses causes, limitativement énumérées :

- « intempéries prises en compte par les chambres syndicales industrielles du bâtiment ou la caisse du bâtiment et des travaux publics, empêchant les travaux ou l'exécution des VRD selon la réglementation des chantiers du bâtiment ;

(...)

- retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pourra être fournie par la société venderesse à l'acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'œuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant) ;

- retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci ;

(...)

- retards de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard, et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre. »

En l'espèce, le maître d'œuvre Ouest Coordination a attesté :

- de 56 jours d'intempéries ;

- de 11,5 mois de retard imputables aux entreprises NORMANDIE FAÇADES (3 mois), SGPC (5 mois), JEANNE (2 mois) et LEPETIT (1,5 mois), du fait du non respect des délais ;

- de 109 jours de retard imputables aux entreprises BLOT (50 jours) et DIX ACTIVITÉS (59 jours), également pour non respect des délais d'intervention ;

- de la nécessité d'un délai de 21 jours ouvrables pour renégocier le marché du lot « parquet », et de 47 jours ouvrables pour renégocier le marché du lot « peinture », et de 47 jours ouvrables pour renégocier le marché du lot « cloisons », suite à la résiliation du contrat avec la société SGPC, défaillante.

S'agissant en premier lieu des intempéries, le premier juge a exactement considéré que l'attestation et les relevés météorologiques produits étaient insuffisants à démontrer que celles-ci avaient empêché les travaux ou l'exécution des VRD selon la réglementation, et avaient été prises en compte par les chambres syndicales ou la caisse du bâtiment, au sens des stipulations contractuelles.

S'agissant de la défaillance de certains entrepreneurs, il est produit divers courriers émanant du maître d'œuvre, mettant les entreprises en demeure de respecter les délais :

- entreprise NORMANDIE FAÇADES : télécopies des 19 et 26 septembre 2008, lettres recommandées des 9 et 15 octobre 2008 ;

- entreprise SGPC : lettres recommandées des 5, 9 et 26 mars 2009, 30 juin, 19 octobre et 3 novembre 2009 ;

- entreprise LEPETIT : lettres recommandées des 8 décembre 2008, 16 janvier 2009 et 19 janvier 2010 ;

- entreprise BLOT : lettres recommandées des 23 et 26 novembre 2009.

- entreprise DIX ACTIVITES : télécopie du 27 novembre 2008, lettre recommandée du 8 décembre 2008, lettre recommandée du 17 novembre 2009.

Conformément aux stipulations du contrat, l'attestation du maître d'œuvre et la copie des courriers recommandés sont suffisants pour établir la réalité des retards imputables aux entreprises, à l'exception de l'entreprise JEANNE pour laquelle aucune mise en demeure n'est fournie.

On ne peut reprocher au maître d'œuvre de n'avoir pris de mesures plus coercitives à l'encontre des entrepreneurs défaillants (à l'exception de la société SGPC qui a finalement été remplacée), puisque tout changement d'entrepreneur aurait eu pour effet de générer des retards supplémentaires.

Certes, la première mise en demeure date du 9 octobre 2008, date à laquelle le lot de la société MAV aurait déjà dû être livré (3^e trimestre 2008). Mais on remarque que la société MAV a fait établir des devis pour des travaux supplémentaires les 16 octobre 2008, 18 juin 2009 et 21 juillet 2009, lesquels, selon les termes clairs du contrat, sont également de nature à suspendre les délais de livraison. Contrairement aux assertions de la société MAV, ces travaux supplémentaires ne constituent pas des modifications mineures, puisqu'il s'agissait de la suppression d'un dressing et de WC, de la modification de l'installation électrique, de la modification du carrelage initialement commandé, et de la pose de toile de verre dans le logement.

Il est sans incidence qu'une partie des retards imputables aux entrepreneurs ait été constatée après la date prévue pour la livraison des lots des époux X. et Z. (4^e trimestre 2008), puisqu'à cette date, les délais de livraison étaient déjà interrompus par la défaillance de la société NORMANDIE FAÇADES pour une durée de 6 mois (3 mois X 2), et que par la suite les défaillances se sont succédé.

Quant aux délais pour renégocier les lots parquet, peintures et cloisons, suite à la rupture des relations avec la société SGDC, on ne peut considérer qu'ils aient été anormalement longs ou que leur longueur soit imputable au vendeur. La présentation d'un devis le 10 décembre 2009 et sa signature le 13 janvier 2010 n'est pas anormale, eu égard à la période des fêtes de fin d'année.

En conséquence, outre les travaux supplémentaires sollicités par la société MAV, les 394 jours de retard imputables aux entreprises et les 115 jours pour renégocier les marchés sont de nature à légitimer un retard de 1018 jours (394 + 115 x 2), soit environ 33 mois. Il s'ensuit que les retards de livraison de 21 mois pour la société MAV, de 16 mois pour M. et Mme X. et M. et Mme Z. ne sont pas imputables à la société SOPPIM, qui n'est donc pas tenue d'indemniser les demandeurs de leurs préjudices.

Le jugement sera infirmé et les demandes de la société MAV, de M. et Mme X. et de l'ayant droit de M. Z. seront rejetées.

Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Constate l'intervention volontaire de Mme W., en sa qualité d'héritière de M. Z. ;

Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la société civile MAV de ses demandes ;

Le réforme pour le surplus ;

Dit que les clauses contractuelles critiquées ne sont pas abusives ;

Dit que les retards de livraison sont justifiés et ne sont pas imputables à la SCCV SOPPIM ;

Déboute la société civile MAV, M. et Mme X. et Mme W. de l'intégralité de leurs demandes ;

Déboute la SCCV SOPPIM de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société civile MAV, M. et Mme X. et Mme W. aux dépens de première instance et d'appel, et dit que la SCP P.-L.-R. bénéficiera des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER         LE PRÉSIDENT

C. GALAND              E. MAUSSION