Extraits : 1/ « Attendu, concernant la clause relative aux intempéries, dont la validité juridique n'est pas remise en cause par l'intimé, qu'il est versé au dossier par la société SCCV DU PARC D'ALEXIS uniquement un « CERTIFICAT » émanant de la société ATIC, maître d'œuvre selon contrat du 23 mai 2007, établi le 16 avril 2012 et rédigé exactement en ces termes : « Nous certifions également les intempéries subies par le chantier également consécutives de cause légitime de suspension des délais » ; Attendu que cette attestation, au demeurant trop imprécise quant aux dates des intempéries, n'était manifestement pas complétée ni justifiée par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, alors que le contrat de vente oblige expressément dans ce cas le maître d'œuvre à fournir cette information (cf. clause ci-dessus reproduite) ; Attendu que la production par l'appelante, dans le cadre du procès, d'une liasse de relevés météorologiques concernant les mois de février à mai 2009 n'est évidemment pas de nature à pallier la carence du maître d'œuvre, et demeure tout autant imprécise quant aux dates exactes durant lesquelles le chantier aurait été arrêté pour cause de mauvais temps, alors qu'en toute hypothèse il devait être terminé au plus tard le 31 décembre 2008 ; Attendu qu'aucun retard ne peut donc être valablement retenu pour cause d'intempéries ».

2/ « Attendu que l'intimé conteste la validité de la clause de suspension du délai de livraison pour cause de redressement, liquidation judiciaire ou défaillance des entreprises effectuant les travaux ; Attendu cependant que cette clause n'est pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation et ne saurait pas plus être considérée comme abusive au sens des articles L. 132-1 et R. 132-1 du code de la consommation ; Attendu que cette clause en effet précise seulement un ensemble de cas et de situations particulières permettant la suspension du chantier, mais n'autorise nullement le vendeur à modifier de façon purement potestative la date de livraison du bien ; qu'en cela elle demeure conforme aux textes régissant la matière ».

 

COUR D’APPEL DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 3 MARS 2014

 

R.G. n° 13/00773. Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 18 décembre 2012, enregistrée sous le R.G. n° 11/02321.

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Gérard BAUDRON, Président, Mme Marie-Madeleine BOUSSAROQUE, Conseiller, M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de : Mme Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l'appel des causes et du prononcé

 

ENTRE :

APPELANTE :

Société civile SCCV DU PARC D'ALEXIS

représentée et plaidant par Maître Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

 

ET :

INTIMÉ :

M. X.

représenté et plaidant par Maître Paul HERMAN de la SCP HERMAN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, ayant pour avocat Maître Audrey PALLUCCI de la SELAS LLC ET ASSOCIÉS du barreau de STRASBOURG

 

Après avoir entendu à l'audience publique du 6 février 2014 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit, en application de l'article 452 du code de procédure civile :

[minute Jurica page 2]

I. Procédure :

Par jugement du 18 décembre 2012 le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a condamné la société SCCV DU PARC D'ALEXIS à payer à M. X., en réparation du préjudice subi par celui-ci du fait du retard de livraison d'un appartement avec garage vendu en l'état futur d'achèvement dans un immeuble suivant acte du 22 octobre 2007, la somme principale de 11.286 euros outre article 700 du code de procédure civile et exécution provisoire.

La société SCCV DU PARC D'ALEXIS a fait appel le 4 mars 2013. Dans des conclusions récapitulatives du 18 septembre 2013, elle demande à la cour de réformer « purement et simplement » le jugement, de débouter M. X. de toutes ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions l'appelante expose qu'étant promoteur et vendeur mais non constructeur de l'immeuble, elle avait confié la réalisation de l'ouvrage à des entreprises dont certaines se sont retrouvées en situation de liquidation judiciaire, l'une d'elles ayant en outre commis « d'innombrables malfaçons, non finitions et défauts de conformité ». Elle ajoute que des intempéries ont retardé le chantier, et que toutes ces raisons constituent en vertu du contrat de vente des « causes légitimes de suspension des délais de livraison ». Elle observe que M. X. a pris du retard dans le règlement des situations de travaux ce qui constitue également « une cause légitime de suspension des délais ». Concernant les dommages sollicités, la société SCCV DU PARC D'ALEXIS plaide que la perte de loyers n'est nullement démontrée et que « l'avantage fiscal est uniquement décalé dans le temps puisqu'il commence à courir à compter de la livraison » le jugement devant être confirmé sur ce point. Elle précise enfin que M. X. pouvait prendre livraison de son appartement « à compter du 25 juillet 2011 puis 8 août 2011 » mais qu'il a refusé et que le retard de livraison est donc « d'environ 31 mois ».

Dans des conclusions récapitulatives du 12 novembre 2013, M. X. demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a limité la réparation due pour la perte de loyers, et de lui accorder la somme de 26.910,89 euros avec intérêts au taux légal « à compter de la demande initiale », se décomposant en : 12.540 euros pour la perte de jouissance, 7.490 euros au titre du préjudice fiscal, 1.143,23 euros de frais divers, 5.737,66 euros de frais bancaires, outre 15.000 euros pour son préjudice moral, 3.000 euros en application de l'article 559 du code de procédure civile et 5.000 euros en application de l'article 700 du même code.

M. X. plaide que selon l'acte de vente la société SCCV DU PARC D'ALEXIS devait achever les travaux au cours du quatrième trimestre 2008, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai, et que la livraison est intervenue avec plus de 3 ans de retard, ce qui justifie sa demande en dommages et intérêts pour non-respect du délai contractuel. Il considère que les intempéries ne sont pas prouvées et que la justification du retard tirée de la défaillance de certaines entreprises de construction résulte d'une clause qui doit être « déclarée nulle et non avenue », ces motifs au surplus ne pouvant être considérés comme un cas de force majeure. Il ajoute que les pièces non communiquées doivent être écartées des débats.

Une ordonnance du 16 janvier 2014 clôture la procédure.

[minute Jurica page 3]

II. Motifs :

Attendu que le bordereau de communication des pièces de la société SCCV DU PARC D'ALEXIS mentionne les pièces n° 14-1 à 14-10 (il n'y a pas de pièce n° 14) et 21 dont l'intimé demande dans ses écritures la communication ; que faute de meilleurs éléments produits au dossier par l'une et l'autre partie il y a lieu de considérer que cette communication a été effectuée ;

Attendu qu'il résulte du dossier que suivant acte authentique du 22 octobre 2007 M. X. a passé avec la société SCCV DU PARC D'ALEXIS un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement et un emplacement de parking situés dans un immeuble en cours d'édification dénommé « LE PARC d'ALEXIS » à Clermont-Ferrand ;

Attendu que conformément à l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, le contrat précise en ces termes le délai d'achèvement de l'immeuble : « Le VENDEUR devra achever les locaux vendus au cours du 4^ème trimestre 2008, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause de suspension du délai de livraison. » (page 15 paragraphe 4°) ; qu'au plus tard par conséquent le bien vendu devait être livré à M. X. le 31 décembre 2008 ;

Attendu qu'ensuite, les « causes légitimes de suspension du délai de livraison » sont énoncées ainsi dans l'acte :

« Seront considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants :

(...)

* les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d'œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier.

* le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs,

* la défaillance des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d'œuvre à l'entrepreneur défaillant),

* la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à l'ou aux entreprise(s) en redressement ou en liquidation judiciaire,

(...)

* les retards de paiement de l'acquéreur dans le règlement des appels de fonds concernant tant la partie principale du prix et des intérêts de retard, que celle correspondant aux options, aux éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs.

Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.

S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle directement par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré de un mois, pour tenir compte de leurs conséquences sur l'organisation générale du chantier. » ;

[minute Jurica page 4] Attendu, concernant la clause relative aux intempéries, dont la validité juridique n'est pas remise en cause par l'intimé, qu'il est versé au dossier par la société SCCV DU PARC D'ALEXIS uniquement un « CERTIFICAT » émanant de la société ATIC, maître d'œuvre selon contrat du 23 mai 2007, établi le 16 avril 2012 et rédigé exactement en ces termes : « Nous certifions également les intempéries subies par le chantier également consécutives de cause légitime de suspension des délais » ;

Attendu que cette attestation, au demeurant trop imprécise quant aux dates des intempéries, n'était manifestement pas complétée ni justifiée par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, alors que le contrat de vente oblige expressément dans ce cas le maître d'œuvre à fournir cette information (cf. clause ci-dessus reproduite) ;

Attendu que la production par l'appelante, dans le cadre du procès, d'une liasse de relevés météorologiques concernant les mois de février à mai 2009 n'est évidemment pas de nature à pallier la carence du maître d'œuvre, et demeure tout autant imprécise quant aux dates exactes durant lesquelles le chantier aurait été arrêté pour cause de mauvais temps, alors qu'en toute hypothèse il devait être terminé au plus tard le 31 décembre 2008 ;

Attendu qu'aucun retard ne peut donc être valablement retenu pour cause d'intempéries ;

Attendu que l'intimé conteste la validité de la clause de suspension du délai de livraison pour cause de redressement, liquidation judiciaire ou défaillance des entreprises effectuant les travaux ;

Attendu cependant que cette clause n'est pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation et ne saurait pas plus être considérée comme abusive au sens des articles L. 132-1 et R. 132-1 du code de la consommation ;

Attendu que cette clause en effet précise seulement un ensemble de cas et de situations particulières permettant la suspension du chantier, mais n'autorise nullement le vendeur à modifier de façon purement potestative la date de livraison du bien ; qu'en cela elle demeure conforme aux textes régissant la matière ;

Attendu que l'ordre de service n° 1 suivant lequel la société SCCV DU PARC D'ALEXIS confie à l'entreprise MBC la réalisation du lot n° 3 « gros œuvre » pour la somme hors taxes de 1.210.176,55 euros est en date du 18 juillet 2008 ;

Attendu que deux marchés de travaux ont été confiés ensuite par la société SCCV DU PARC D'ALEXIS à l'entreprise MBC, le premier en date du 18 juillet 2008 concernant le lot n° 3 objet de l'ordre de service ci-dessus, et le second en date du 20 janvier 2009 concernant les lots n° 8 et 12 « plâtrerie et peinture » pour 162.581,13 euros et 196.418,87 euros hors taxes ;

Or attendu qu'il résulte de l'extrait K bis de la SARL MBC produit au dossier que lorsque l'ordre de service n° 1 et les deux marchés de travaux ci-dessus ont été passés, cette entreprise était déjà placée depuis plusieurs mois sous le régime de la liquidation judiciaire selon jugement rendu le 9 avril 2008 par le tribunal de grande instance de Valence ;

[minute Jurica page 5] Attendu que l'appelante soutient qu'elle n'avait pas connaissance de cette procédure ; que cependant d'une part il lui appartenait, et relevait de sa propre responsabilité, de s'informer à tout le moins sur la fiabilité et le sérieux des entreprises à qui elle confiait la réalisation de travaux d'une aussi grande envergure et pour un coût aussi important ; d'autre part dans ses propres conclusions elle écrit : « la gérante de la société MBC se plaisait d'indiquer avoir fait « annuler » le jugement rendu par le tribunal de grande instance de ROMANS statuant en matière commerciale lors de la signature des marchés », ce qui laisse légitimement à penser que le promoteur avait connaissance, au moins de la part de cette gérante, de la difficulté en cours concernant l'entreprise ;

Attendu que si certes par ordonnance du 7 mai 2008 le premier président de la cour d'appel de Grenoble a arrêté l'exécution provisoire de ce jugement, il n'en demeure pas moins que la société SCCV DU PARC D'ALEXIS lorsqu'elle a conclu avec la SARL MBC les deux importants marchés de travaux ci-dessus, pour plus d'un million et demi d'euros, ne pouvait pas ignorer la situation à tout le moins fragile de cette entreprise et en tout cas aurait dû s'interroger sur la fiabilité de celle-ci ; que cette interrogation et cette prudence étaient d'autant plus de mise en l'espèce qu'il s'est avéré ensuite, selon les propres écritures de l'appelante, que le travail fourni par ce constructeur a été d'une qualité tout à fait déplorable ;

Attendu que le contrat de construction considère comme cause légitime de suspension du délai de livraison la liquidation judiciaire d'une des entreprises effectuant les travaux ; que cependant dans le contexte particulier de cette affaire il apparaît que le promoteur a commis une faute en passant avec l'entreprise MBC un marché de travaux particulièrement important concernant des lots essentiels, en particulier le gros œuvre dont la bonne réalisation conditionnait la poursuite du chantier, alors qu'il n'avait pas suffisamment vérifié la fiabilité et le sérieux de cette entreprise et ne pouvait ignorer qu'elle connaissait des difficultés ; que dès lors cette faute enlève à la faillite de la SARL MBC tout caractère de «cause légitime» au sens du contrat ;

Attendu par ailleurs que dans le certificat du 16 avril 2012 le maître d'œuvre, la société ATIC, fait état de la liquidation judiciaire de cinq autres entreprises sans apporter la moindre précision quant aux conditions et dates de ces événements ; qu'à juste titre par conséquent le premier juge a estimé que ces défaillances ne sauraient dans ces conditions être considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison ;

Attendu que la société SCCV DU PARC D'ALEXIS reproche à M. X. de n'avoir pas versé à temps les appels de fonds dont il était redevable ;

Attendu cependant que les sommes ont été appelées, ainsi que cela résulte des pièces versées au dossier, en octobre, novembre, décembre 2010, et février 2011, alors qu'à cette époque les travaux auraient dû être largement terminés et l'immeuble livré, notamment à M. X. concernant les lots qu'il avait achetés ; que dès lors la société SCCV DU PARC D'ALEXIS ne peut pas tirer argument de cette situation pour justifier un retard de livraison qui d'ores et déjà était totalement acquis ; qu'il doit être aussi observé que les faibles sommes dues par M. X. en comparaison du coût total de la construction, n'étaient pas de nature à paralyser l'avancement du chantier et que leur versement en retard ne saurait donc pour cette raison et en toute hypothèse constituer une cause légitime de suspension des travaux ;

Attendu que d'après l'acte de vente l'immeuble aurait dû être terminé et livré au plus tard le 31 décembre 2008 ; que les parties s'opposent sur la date à laquelle M. X. aurait pu réceptionner son appartement terminé ; que la société SCCV DU PARC D'ALEXIS fait état d'un courrier adressé à M. X. par [minute Jurica page 6] la société VINCI IMMOBILIER le 15 juin 2011 en ces termes : « Après consultation de la maîtrise d'œuvre, nous avons été informés que la livraison de votre logement peut être programmée à partir du 25 juillet 2011 (...) » ; que le procès-verbal de remise des clés a été établi finalement le 5 octobre 2011 ;

Attendu qu'à juste titre cependant le tribunal de grande instance a jugé que le courrier de la société VINCI IMMOBILIER ne respecte pas les conditions contractuelles prévues dans l'acte de vente page 21, où les parties ont stipulé une procédure particulière avec notification à l'acquéreur du certificat du maître d'œuvre attestant l'achèvement des travaux, et qu'en conséquence, faute de meilleurs éléments, seule la date de prise de possession effective des lieux doit être retenue ;

Attendu, concernant le préjudice de jouissance, que le tribunal a raisonnablement évalué le montant possible d'un loyer mensuel, compte tenu de la nature du bien et de sa situation géographique, à la somme de 380 euros ; que tout aussi pertinemment, il a retenu seulement 90 % de ce montant pour tenir compte de l'aléa inévitable dans pareille situation et évaluer au plus juste la perte de chance de M. X. ; qu'à juste titre également la juridiction de première instance a observé que M. X. ne peut pas en même temps demander une indemnisation pour sa perte de loyers et une autre au titre des intérêts intercalaires de l'emprunt qu'il aurait en toute hypothèse dû payer même s'il avait loué son bien, et que les indemnités de remboursement anticipé, également réclamées, résultent de la revente de ses lots par M. X. le 1^er mars 2012 mais ne sont pas une conséquence directe du retard de livraison ;

Attendu que concernant l'avantage fiscal dont il dit avoir été privé, M. X. ne verse au dossier strictement aucune pièce justificative ;

Attendu que M. X. ne saurait obtenir le remboursement des frais qu'il a exposés lors de l'ordonnance de référé rendue le 27 juillet 2011, dès lors que cette décision le condamnait à payer des sommes à la société SCCV DU PARC D'ALEXIS en raison du retard qu'il avait pris pour le règlement des appels de fonds ;

Attendu qu'aucun préjudice moral n'est démontré ; que la revente par M. X. de l'immeuble le 1er mars 2012 ne constitue pas en soi même un tel dommage ; que le retard de livraison est totalement compensé par la somme allouée en première instance et la confirmation de cette condamnation par la cour d'appel ;

Attendu qu'il n'est pas démontré en quoi l'appel de la société SCCV DU PARC D'ALEXIS pourrait être considéré comme abusif ; qu'il n'y a donc pas lieu à réparation de ce chef ;

Attendu que la somme principale allouée par le tribunal répare parfaitement les dommages de M. X. ; qu'il n'y a pas lieu par conséquent de l'assortir d'intérêts « à compter des échéances respectives » comme demandé par l'intimé ;

Attendu que le jugement sera donc intégralement confirmé ;

Attendu qu'il est équitable que la société SCCV DU PARC D'ALEXIS paie à M. X. la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

[minute Jurica page 7] PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Déboute M. X. de ses autres demandes ;

Condamne la société SCCV DU PARC D'ALEXIS à payer à M. X. la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SCCV DU PARC D'ALEXIS aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par Mme PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.

Le greffier                 Le président