TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTREUIL-SOUS-BOIS

JUGEMENT DU 17 FÉVRIER 2004

 

RG n° 11-02-000996. Jugement n° 150/04.

À l'audience publique du Tribunal d'Instance tenue le 17 février 2004 ;

Sous la Présidence de CANAS Sophie, Juge d'Instance, assisté de BRESSON Guillaume, Greffier ;

Après débats à l'audience du 18 novembre 2003, le jugement suivant a été rendu ;

 

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [adresse]

représenté par son syndic le cabinet SA AGI [adresse], représenté(e) par Maître LACOSTE FAUCHILLE Florence, avocat du barreau de PARIS

 

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur X.

[adresse], assisté(e) de Maître MALEVILLE Thierry, avocat au barreau de Bobigny

 

[minute page 2] EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte d'huissier en date du 25 novembre 2002, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] a assigné en justice Monsieur X. aux fins de :

- se voir autoriser à faire démolir, par toute entreprise de son choix, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les constructions précaires édifiées sans autorisation et sans droit sur la façade jardin du bâtiment B, parties communes, par Monsieur X. ;

- condamner Monsieur X. à lui payer la somme de 2.263,45 euros au titre des charges échues entre le 2^ème trimestre 1991 et le 3^ème trimestre 2002, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- condamner Monsieur X. à lui payer la somme de 800,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- condamner Monsieur X. à lui payer la somme de 700,00 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été plaidée à l'audience du 18 novembre 2003.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] a réitéré ses demandes par l'intermédiaire de son conseil et a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2.695,73 euros, charges dues au quatrième trimestre 2003 inclus, et après déduction des causes d'un précédent jugement en date du 17 janvier 1992.

Il expose que Monsieur X. est propriétaire d'une cave dans l'immeuble litigieux ; qu'il n'a jamais réglé les faibles charges afférentes à ce lot ; qu'un jugement en date du 17 janvier 1992 l'a condamné à payer la somme de 4.160,00 francs représentant les charges restant dues au 2^ème trimestre 1991 inclus ; que ce jugement n'a jamais été exécuté compte tenu de la disparition de Monsieur X. ; que celui-ci est revenu habiter cette cave à partir de la fin de l'année 2000 ; que depuis son retour, il n'a pas payé ses charges ; qu'il a en outre fabriqué, en emprise sur le jardin de l'immeuble, des baraquements en bois pour agrandir son entrée ; que des travaux de ravalement ont été votés en assemblée générale suite à des infiltrations dans les façades ; que cependant, les entreprises choisies n'ont pu intervenir du fait de la présence de ces baraquements et de l'agressivité de Monsieur X.

Monsieur X. conclut par l'intermédiaire de son conseil à l'irrecevabilité de la demande présentée par le syndic AGI et au débouté du syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.

Il sollicite à titre reconventionnel la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse], à lui payer la somme de 9.299,39 euros à titre de dommages-intérêts pour l'utilisation abusive de son local et la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour violation de domicile, ainsi qu'aux dépens.

Subsidiairement, il demande au Tribunal de désigner un expert aux fins de constater l'état des constructions litigieuses et de préciser les mesures à prendre pour éviter l'inondation de son [minute page 3] local par les eaux de pluie et d'infiltration du jardin, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires.

Il soutient à l'appui de sa défense que le société AGI n'est plus syndic de la copropriété ; que l'action est en l'état irrecevable ; que lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 mai 1995, il a été décidé que le local lui appartenant serait utilisé par la collectivité ; que lors de l'assemblée générale du 26 mars 1997, son local a été affecté à la société de nettoyage, puis lors de l'assemblée générale du 30 avril 1999, la jouissance en a été accordée à Monsieur Z. ; qu'il ne peut dès lors lui être réclamé des arriérés de charges pour un local dont la copropriété s'est abusivement attribué la jouissance ; qu'il est en outre fondé à réclamer la somme de 152,45 euros par mois d'occupation abusive, depuis le mois de mai 1995 jusqu'au mois de novembre 2000 ; que l'attestation fournie par l'entreprise chargée de la construction de la terrasse est de pure complaisance ; que cette terrasse ne prend appui qu'à l'extérieur gauche de sa porte d'entrée.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] indique que le syndic est toujours le même ; que la demande tendant à obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation est tout à fait fantaisiste ; que le fait que Monsieur X. habite dans sa cave depuis l'année 2000 prouve que personne ne s'est approprié les locaux.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2004, prorogé au 17 février 2004.

 

MOTIFS :

- Sur la recevabilité de l'action :

Attendu que l'assignation a été délivrée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse], qui a intérêt et qualité pour agir en recouvrement de charges à l'encontre d'un copropriétaire défaillant, et non par son syndic ;

Que dès lors il importe peu qu'un changement de syndic soit ou non intervenu ;

Qu'il y a donc lieu de déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] recevable en son action.

 

- Sur la demande tendant à être autorisé à démolir :

Attendu qu'aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

Attendu qu'en l'espèce, il résulte du relevé de propriété que Monsieur X. est propriétaire dans l'immeuble litigieux du lot n° 48, représentant 9/1000ème de la copropriété et à usage de cave ou grenier ;

[minute page 4] Qu'il est suffisamment établi par les pièces du dossier, et notamment par le procès-verbal d'huissier dressé le 6 février 2002, qu'il occupe ce local à usage d'habitation et qu'il a édifié une construction en bois accolée à son lot, entraînant une emprise sur les parties communes ;

Qu'il est constant qu'il n'a obtenu aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour procéder à de tels travaux ;

Qu'en outre, cette construction précaire fait obstacle à la réalisation des travaux de ravalement du bâtiment cour votés lors de l'assemblée générale du 26 avril 2001.

Attendu que compte tenu de ces éléments, il y a lieu d'autoriser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] à faire démolir, par toute entreprise de son choix, à ses frais avancés, les constructions précaires édifiées sans autorisation sur la façade jardin du bâtiment B, parties communes, par Monsieur X.

 

- Sur la demande en paiement de l'arriéré de charges :

Attendu que conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Qu'aux termes de l'article 10-1 de ladite loi, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Attendu qu'à l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] produit :

- le relevé de propriété ;

- le décompte de la créance ;

- les relevés individuels de charges du 4^ème trimestre 2000 au 3^ème trimestre 2002 ;

- les relevés de charges de l'immeuble du 2^ème trimestre 1991 au 3^ème trimestre 2000 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales en date du 16 avril 1991, 12 mai 1992, 29 mars 1993, 28 mars 1994, 16 mai 1995, 27 mars 1996, 26 mars 1997, 25 mars 1998, 30 avril 1999, 28 mars 2000 ;

Qu'il est cependant établi que lors de l'assemblée générale en date du 16 mai 1995, la copropriété a pris la résolution d'utiliser à son profit le local appartenant à Monsieur X., puis en a accordé la jouissance à l'un des copropriétaires, Monsieur Z., lors de l'assemblée générale en date du 30 avril 1999;

Que le syndicat des copropriétaires ne saurait dès lors prétendre au paiement des charges pour la période allant de mai 1995 à novembre 2000, date du retour de Monsieur X., la disparition de celui-ci ne l'autorisant en aucun cas à disposer du local lui appartenant ;

[minute page 5] Que pour la période antérieure au 16 mai 1995, il ne verse aux débats ni les relevés individuels de charges, ni un décompte précis permettant au Tribunal de déterminer le montant des charges dues par le défendeur ;

Qu'en revanche, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à réclamer le paiement des charges dues depuis novembre 2000, date de la réintégration du local par Monsieur X. ;

Qu'il justifie de sa créance à hauteur de 792,65 euros, se décomposant comme suit :

- charges du 4^ème trimestre 2000 : 530,40 francs, soit 80,86 euros

- charges du 1^er trimestre 2001 : 888,97 francs, soit 135,52 euros

- charges du 2^ème trimestre 2001 : 69,71 euros

- charges du 3^ème trimestre 2001 : 73,28 euros

- charges du 4^ème trimestre 2001 : 80,80 euros

- charges du 1^er trimestre 2002 : 47,79 euros

- charges du 2^ème trimestre 2002 : 47,79 euros

- charges du 3^ème trimestre 2002 : 34,07 euros

- charges du 4^ème trimestre 2002 : 40,75 euros

- charges du 1^er trimestre 2003 : 47,61 euros

- charges du 2^ème trimestre 2003 : 47,61 euros

- charges du 3^ème trimestre 2003 : 40,93 euros

- charges du 4^ème trimestre 2003 : 40,93 euros ;

Qu'en l'absence de mise en demeure versée aux débats, aucun frais ne saurait être mis à la charge de Monsieur X.

Attendu que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient de condamner Monsieur X. au paiement de la somme de 792,65 euros, au titre des charges impayées pour la période du 4^ème trimestre 2000 au 4^ème trimestre 2003, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] sera débouté du surplus de sa demande en paiement.

 

- Sur la demande de dommages-intérêts :

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice distinct de celui résultant d'un simple retard dans les paiements ;

Qu'il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

 

- Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour l'utilisation abusive du local et violation de domicile :

Attendu qu'aux termes de l'article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

[minute page 6] Attendu qu'en l'espèce, ainsi qu'il a été précédemment exposé, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] a gravement porté atteinte au droit de propriété de Monsieur X., en occupant en son absence le local lui appartenant et en accordant la jouissance à l'un des copropriétaires ;

Que Monsieur X. sollicite à titre d'indemnisation d'une part la somme de 9.299,39 euros pour réparer l'utilisation abusive de son local, d'autre part la somme de 3.000,00 euros pour violation de domicile ;

Que cependant, il est établi que celui-ci a pendant plusieurs années délaissé son local et négligé le paiement des charges y afférent ;

Que compte tenu des éléments de l'espèce, son préjudice, constitué tant par l'utilisation abusive du local que par la violation de son domicile, sera justement indemnisé par l'octroi de la somme de 600,00 euros à titre de dommages-intérêts.

 

- Sur la demande d'expertise :

Attendu que la partie défenderesse, qui sollicite la désignation d'un expert aux fins d'établir la nature et l'utilité d'un abri contre les infiltrations de pluie, ne produit aucun élément démontrant l'existence de telles infiltrations ;

Qu'une mesure d'instruction ne pouvant en aucun cas suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande à ce titre.

 

- Sur l'exécution provisoire :

Attendu, que compte tenu de l'ancienneté du litige, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.

 

- Sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et les dépens :

Attendu qu'il y a lieu de condamner Monsieur X., partie perdante, aux entiers dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;

Que l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort,

- DÉCLARE recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [adresse] en son action ;

- [minute page 7] AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] à faire démolir, par toute entreprise de son choix, à ses frais avancés, les constructions précaires édifiées sans autorisation sur la façade jardin du bâtiment B, parties communes, par Monsieur X. ;

- CONDAMNE Monsieur X. à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] la somme de 792,65 euros, au titre des charges impayées pour la période du 4^ème trimestre 2000 au 4^ème trimestre 2003, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

- DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] du surplus de sa demande en paiement ;

- DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] de sa demande de dommages-intérêts ;

- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [adresse] à payer à Monsieur X. la somme de 600,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

- DÉBOUTE Monsieur X. de sa demande de désignation d'un expert ;

- ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision ;

- DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

- CONDAMNE Monsieur X. aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Ainsi jugé et prononcé en audience publique les jour, mois et an indiqués ci-dessus

Le Greffier                   Le Juge d'instance