Extrait : « Que le contrat de syndic, qui, selon le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2003, était annexé à la convocation à cette assemblée générale, n'étant pas versé aux débats, la Cour ne saurait faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires devoir le compte de Monsieur X. débité de la somme de 151,28 € représentant les « honoraires contractuels supplémentaires de syndic pour constitution et remise d'un dossier au contentieux » ; Qu'au reste, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que le fait que le contrat de syndic prévoirait la rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en change pas la nature ; que, dès lors, ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance l'encontre d'un copropriétaire ;

Que cette analyse de la Cour est partagée par la commission des clauses abusives qui a, naguère, estimé (cf. sa recommandation n° 96-01 du 24 janvier 1996) que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telle que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion de frais de relance et de recouvrement ; Que l'introduction au sein de la loi du 10 juillet 1965 d'un nouvel article 10-I ne remet pas en cause le sens de cette recommandation ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

VINGT TROISIÈME CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2005

 

Numéro d'inscription au répertoire général : 04/08581. Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 février 2004 - Tribunal d'Instance de MONTREUIL - RG n° 200200996.

 

APPELANT :

Monsieur X.

Demeurant [adresse], représenté par la SCP ROBLIN - CHAIX DE LAVARENE, avoués à la Cour, assisté de Maître Julie GALLAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B246. (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro […] du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

 

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE Y.

représenté par son syndic, le Cabinet ODES Immobilier, ayant son siège [adresse], représenté par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avoués à la Cour, assisté de Maître Florence LACOSTE FAUCHILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C 577.

[minute page 2]

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1^er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 janvier 2005, en audience publique, devant Monsieur RICHARD, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur DELANNE, président, Monsieur RICHARD, conseiller, Monsieur RAGUIN, conseiller.

Greffer lors des débats : Monsieur NGUYEN.

ARRÊT : Contradictoire, - prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président. - signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.

 

Vu le jugement du tribunal d'instance de Montreuil sous Bois en date du 17 février 2004 qui a statué ainsi qu'il suit :

- déclare recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Y. en son action,

- autorise le syndicat des copropriétaires à faire démolir par toute entreprise de son choix à ses frais avancés, les constructions précaires édifiées sans autorisation sur la façade jardin du bâtiment B parties communes, par Monsieur X.,

- condamne Monsieur X. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 792,65 € au titre des charges impayées pour la période du 4^ème trimestre 2000 au 4^ème trimestre 2003 augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande en paiement,

- [minute page 3] déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

- condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X. la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts,

- déboute Monsieur X. de sa demande de désignation d'un expert,

- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,

- condamne Monsieur X. aux dépens.

Vu l'appel de Monsieur X. en date des 7 avril et 27 mai 2004 ;

Vu ses dernières conclusions du 18 novembre 2004 aux termes desquelles il demande à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

- déclarer irrecevable la demande présentée parle syndic AGI SA qui ne représente plus le syndicat des copropriétaires,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en destruction d'une construction précaire,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété, compte tenu de son utilisation illégale et de la privation de jouissance du local de Monsieur X. et du fait que les charges sollicitées son injustifiées,

- débouter en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 9.299,39 € pour réparer l'utilisation abusive de son local, outre la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour violation de domicile,

Tout à fait subsidiairement,

- ordonner une expertise,

- [minute page 4] débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes.

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 10 novembre 2004 demandant à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* accueilli la demande reconventionnelle de Monsieur X. à hauteur de 600 €,

* débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement des frais supplémentaires et de frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

- condamner Monsieur X. à payer au syndicat les sommes de 151,28 € ainsi que 25,19 € et 3.000 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

 

CELA ETANT EXPOSÉ, LA COUR :

Considérant que les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Considérant qu'il convient seulement de souligner que, lorsque le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur X. le 25 novembre 2002, il était représenté par le cabinet AGI , qu'il en était de même lors de l'audience des plaidoiries du 18 novembre 2003 ; qu'il importe peu qu'un changement de syndic ait eu lieu postérieurement à la clôture des débats au cours du délibéré, le 16 décembre 2003 à la suite d'une assemblée générale des copropriétaires du même jour ; que le syndicat des copropriétaires a été représenté sans interruption par un syndic dûment mandaté à cet effet ; que les copropriétaires ont autorisé leur syndic à agir en justice à l'encontre de Monsieur X. lors de leur assemblée générale du 30 avril 2002 (dixième résolution) ; que le moyen soulevé par Monsieur X. relève de la mauvaise foi ;

[minute page 5] Que pas plus devant la Cour qu'en premier instance, Monsieur X. ne justifie, ni même n'allègue, avoir sollicité - et encore moins obtenu - l'autorisation du syndicat des copropriétaires d'édifier une construction en bois accolée à son lot, entraînant une emprise sur les parties communes de l'immeuble ; que, là encore, son appel est vain ;

Que le premier juge a fort justement écarté la demande en paiement des charges de copropriété afférentes à la période pendant laquelle, Monsieur X. étant introuvable, le syndicat des copropriétaires avait cru devoir affecter son local laissé dans le plus complet abandon au service du nettoyage de l'immeuble puis à un autre copropriétaire qui en a, du reste, acquitté les charges pendant sa courte période d'occupation précaire du lot de Monsieur X. ;

Que le syndicat des copropriétaires n'a pas relevé appel pour avoir été ainsi débouté de sa demande pour la période allant de mai 1995 à novembre 2000,

Que l'appel de Monsieur X. contestant les charges dues pour la période du quatrième trimestre 2000 au quatrième trimestre 2003 inclus est, pour le moins, téméraire, les charges afférentes à son lot pour cette période étant pleinement justifiées par le versement aux débats des appels individuels de charges qui lui ont été, en leur temps, adressés, des comptes généraux de la copropriété et des procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires approuvant ces comptes, documents dont il a été également régulièrement destinataire ;

Que Monsieur X. ayant la jouissance du WC commun au fond de la Cour ne saurait se dérober au paiement de sa quote-part des frais non privatifs de consommation d'eau ; qu'il ne justifie pas de la date à laquelle il est réapparu dans l'immeuble et a pu, tout aussitôt, récupérer l'usage de son lot pour pouvoir solliciter utilement une réduction prorata temporis de ses charges du quatrième trimestre 2000 ;

Que le premier juge a justement fixé à la somme de 600 francs le préjudice de Monsieur X. relatif à la violation de « domicile » qu'il a subi à travers son lot pendant sa longue absence de quinze ans, période pour laquelle il a totalement négligé ses obligations de copropriétaire et notamment la première d'entre elles qui est de payer ses charges de copropriété ; que la demande de Monsieur X. de se voir indemnisé de la somme de 9.299,39 € pour « usage abusif de sa propriété pendant 61 mois » est parfaitement déplacée ; que ce copropriétaire, à l'encontre duquel le syndicat des copropriétaires n'est jamais parvenu, en raison de sa disparition, à faire exécuter le jugement du tribunal d'instance de Montreuil sous Bois du 17 janvier 1992 le condamnant à payer la somme de 4.160,10 francs, soit 634,20 €, au titre de ses charges de copropriété demeurées impayées, ne saurait aujourd'hui « battre monnaie » au préjudice d'un syndicat des copropriétaires qui, certes de façon maladroite, a empêché son lot, abandonné à tous vents, d'être squatté en son absence ;

[minute page 6] Qu'ainsi que l'a rappelé le premier juge, une mesure d'instruction ne peut en aucun cas suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve ;

Que le coût de la sommation de payer du 25 février 2002 fait partie des dépens ;

Que le contrat de syndic, qui, selon le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2003, était annexé à la convocation à cette assemblée générale, n'étant pas versé aux débats, la Cour ne saurait faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires devoir le compte de Monsieur X. débité de la somme de 151,28 € représentant les « honoraires contractuels supplémentaires de syndic pour constitution et remise d'un dossier au contentieux » ;

Qu'au reste, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que le fait que le contrat de syndic prévoirait la rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en change pas la nature ; que, dès lors, ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance l'encontre d'un copropriétaire ;

Que cette analyse de la Cour est partagée par la commission des clauses abusives qui a, naguère, estimé (cf. sa recommandation n° 96-01 du 24 janvier 1996) que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telle que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion de frais de relance et de recouvrement ;

Que l'introduction au sein de la loi du 10 juillet 1965 d'un nouvel article 10-I ne remet pas en cause le sens de cette recommandation ;

Qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires croit pouvoir justifier du bien-fondé de la note d'honoraires de son syndic par le fait que « de longues recherches ont été nécessaires pour reconstituer les justificatifs de charges sur une longue période » ;

Que, cependant, le syndic en fonction lors de l'assignation de Monsieur X. du 25 novembre 2002 était précisément celui qui représentait le syndicat des copropriétaires à l'époque de l'assignation du 22 octobre 1991 laquelle a abouti au jugement du 17 janvier 1992 condamnant Monsieur X. à payer ses charges de copropriété exigibles au deuxième trimestre 1991 inclus ;

Que non seulement le syndic a laissé se prescrire les charges échues entre le 1^er juillet 1991 et le 25 novembre 1992, mais encore, comme l'a justement relevé le premier juge, il n'a pas été en mesure de verser aux débats les [minute page 7] appels trimestriels de charges antérieurs au quatrième trimestre 2000 ; qu'il ne saurait être rémunéré pour avoir vainement rechercher des documents qu'il n'aurait jamais dû archiver ;

Que le syndicat des copropriétaires a été débouté, par la seule faute de son syndic, de sa demande en paiement des charges échues antérieurement au 16 mai 1995 (date de l'assemblée générale des copropriétaires qui a décidé de disposer du local laissé à l'abandon par Monsieur X.) ;

Que le premier juge indique dans les motifs de sa décision que « pour la période antérieure au 16 mai 1995, (le syndicat des copropriétaires) ne verse aux débats ni les relevés individuels de charges ni un décompte précis permettant au Tribunal de déterminer le montant des charges dues par le défendeur » ;

Qu'il est donc pour le moins audacieux, de la part de l'ancien syndic, d'avoir facturé au syndicat des copropriétaires, à charge pour celui-ci d'en demander le remboursement au copropriétaire intéressé, le coût de son insuffisance ;

Que le syndicat des copropriétaires demande également le remboursement des frais de copie du règlement de copropriété pour la somme de 25,19€;

Que, cependant, aucune des parties ne verse aux débats, au soutien de ses prétentions, ce règlement de copropriété ; qu'à supposer que Monsieur X. ait passé commande d'une copie du règlement de copropriété au syndic, le coût peut lui en être légitimement facturé sans qu'il soit nécessaire qu'une condamnation intervienne à cet égard ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de: la demande de dommages-intérêts présentée et formulée par Monsieur X. ;

Considérant qu'il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour assurer sa défense en cause d'appel ; qu'il convient de lui allouer la somme de 3.000 €, à la charge de Monsieur X., sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

 

PAR CES MOTIFS :

et ceux non contraires des premiers juges

Statuant contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Y ajoutant,

[minute page 8] Condamne Monsieur X. à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Y. la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ;

Précise en tant que de besoin que les frais de la sommation de payer du 25 février 2002 font partie des dépens de première instance ;

Admet la SCP BOLLING DURAND LALLEMENT, avoué, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.