Extrait : « C'est exactement que, sans dénaturer le contenu de la convention, qui comportait un mandat de recherche de locataire accessoire au mandat de gestion, le tribunal a retenu que l'absence de clause d'exclusivité, dont la stipulation n'était susceptible de concerner que l'activité de recherche de locataire, autorisait Mme X. à faire appel au concours d'autres intermédiaires pour parvenir à cet objet, mais était sans incidence quant à l'exécution du mandat de gestion.

Le tribunal a d'autre part justement estimé que la clause de rémunération du mandat de gestion fixée au taux de 6 % hors taxe des sommes quittancées ne pouvait être qualifiée d'abusive au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation. Mme X. fait valoir en vain qu'une telle clause crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties en permettant au mandataire professionnel de revendiquer pendant trois ans une rémunération au titre d'une location à laquelle il n'a pas contribué, alors qu'une telle situation ne joue pas au détriment du mandant. Chacune des parties disposait en réalité du même intérêt à conclure le bail sur lequel la rémunération devait être assise, et l'absence d'exclusivité laissait toute facilité à la mandante pour multiplier les mandats de recherche afin d'y parvenir. Cette particularité était suffisamment comprise pour que Mme X. prenne spontanément l'initiative de faire appel à d'autres intermédiaires, dont l'un a réalisé la transaction, et qu'elle rappelle dans sa lettre de rupture qu'elle avait jusqu'alors laissé l'agence proposer « seule » le bien « sans y être contraints ». »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D'APPEL DE PARIS

PÔLE 2 CHAMBRE 2

ARRÊT DU 13 JUIN 2014

 

R.G. n° 13/05120. Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 février 2013 - Tribunal de Grande Instance de PARIS : R.G. n° 12/02598.

 

APPELANTE :

Madame X. née Y.

Représentée par Maître Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 ; Assistée de Maître Philippe GEGLO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0649 substituant Maître Monique BOCCARA SOUTTER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0649

 

INTIMÉE :

SARL CASTEL IMMOBILIER FRANCE (CIF)

prise en la personne de son représentant légal, Représentée par Maître Pierre CYCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0141

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Françoise MARTINI, conseillère, chargée d'instruire le dossier. Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Anne VIDAL, présidente de chambre, Madame Françoise MARTINI, conseillère, Madame Marie-Sophie RICHARD, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Guillaume LE FORESTIER

ARRÊT : contradictoire, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Anne VIDAL, présidente de chambre et par Monsieur Guillaume LE FORESTIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

Le 9 mai 2011, Mme X., usufruitière d'un appartement de 105 m² au 6^e étage d'un immeuble situé [adresse], a confié à la société Castel immobilier France (CIF) un mandat de gestion locative portant sur ce bien pour une durée de trois ans. Le 3 novembre 2011, elle lui a notifié la rupture du mandat en ces termes : « La mission de louer notre appartement [...], dont nous vous avions chargé depuis plus de six mois, est restée sans résultat bien que, sans y être contraints, nous vous avions laissée jusqu'alors seule agence à proposer ce bien. Nous avons donc demandé fin octobre à deux autres agences de proposer notre appartement à la location et, ce jour, une d'entre elles a trouvé preneur et un bail a été signé. Par ce fait, votre mission prend fin rendant nulle et non avenue toute convention antérieure passée entre nous et devenue sans objet ».

Faisant valoir que la rupture était abusive et contrevenait aux conditions du contrat, la société CIF a assigné le 2 février 2012 Mme X. en paiement la somme de 11.165,27 euros en réparation de son préjudice matériel comprenant la perte des honoraires de gestion sur trois années, la maîtrise d'ouvrage déléguée pour les travaux exécutés et les honoraires de rédaction de bail et de constat des lieux sur un an, outre celles de 15.000 euros en réparation de son préjudice commercial et 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 28 février 2013, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé avec exécution provisoire la condamnation de Mme X. à payer à la société CIF la somme de 8.266,30 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et a rejeté toute autre demande. Le tribunal a retenu que le mandat, sans exclusivité s'agissant de la recherche de locataires, contenait aussi une mission de gestion à caractère nécessairement exclusif, et que les manquements invoqués à l'encontre du mandataire n'étaient pas démontrés. L'indemnité allouée a pris en compte les honoraires de gestion sur trente mois (6.243,12 euros), les honoraires sur des factures de travaux (523,18 euros) et un dommage moral (1.500 euros).

Mme X. a relevé appel de ce jugement et, dans ses dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2013, elle demande à titre principal de débouter la société CIF de sa prétention à recevoir restitution d'une indemnité de 1.200 euros à laquelle celle-ci a été condamnée pour frais irrépétibles par ordonnance du 23 mai 2013 du premier président de la cour statuant sur l'arrêt de l'exécution provisoire, et de dire irrecevable et à tout le moins mal fondée la demande en paiement de dommages et intérêts. Elle invoque l'absence de mandat de gestion séparé du mandat de location, l'absence d'exclusivité du mandat, l'absence de toute clause claire et lisible stipulant le versement d'une commission même en cas d'opération conclue sans les soins du mandataire, et l'absence de justification de ses diligences effectives, comme devant faire échec à toute demande en paiement. À titre subsidiaire, elle demande, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 sur les mandats d'entremise ou de gestion, 72 à 79 du décret 72-678 du 20 juillet 1978 sur l'activité d'entremise et L. 132-1 du code de la consommation, de juger abusive et entachée de nullité la clause de rémunération inscrite au mandat et de constater un manquement de la société CIF à son obligation de conseil, le mandat de gestion locative ayant été conclu sans mandat de location préalable et lui arrogeant par la même une exclusivité tacite. À titre infiniment subsidiaire, elle entend faire prononcer en application de l'article 1992 du code civil la résiliation pour faute du mandat en invoquant de multiples manquements aux obligations du mandataire dans la recherche d'un locataire, le suivi des travaux, le rapport des diligences effectuées, la rédaction du mandat et des actes préparatoires à la mise en location du bien.

Elle conclut également au rejet de la demande en paiement d'honoraires sur les travaux entrepris, entendant faire constater à ce titre qu'ils n'ont jamais été personnellement avalisés par la mandante, que la société CIF n'a adressé aucun rapport ni aucune prescription quant aux travaux à effectuer tant à la mandante qu'à son fils, que la société CIF n'a rempli aucun rôle de maître d'ouvrage que le fils de l'appelante a été contraint de remplir, et qu'elle se réfère de manière inadaptée et inappropriée à la loi SRU en invoquant une absence de mise aux normes le 2 novembre 2011 soit sept mois après avoir visité l'appartement dans le seul but de dissimuler sa carence.

À titre encore plus subsidiaire, si la cour venait à considérer que la rupture du mandat de gestion était injustifiée, elle demande de constater que la perte de loyer n'a pas porté sur trente-six mois mais sur trente mois et en tout état de cause que l'indemnisation ne saurait excéder la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice subi en tenant compte de l'absence de frais fixes exposés du fait de l'absence de gestion effective du bien, et de réduire également à 3.000 euros l'indemnité réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, elle sollicite la condamnation de la société CIF à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral causé par ses déclarations mensongères quant à un prétendu état d'insalubrité du logement et les manquements de conseil aggravés au regard de l'âge de 93 ans de l'appelante et de son éloignement géographique.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2013, la société Castel immobilier France (CIF) demande au visa des articles 1108, 1109, 1110 et 1147 du code civil de confirmer le jugement sauf sur le montant des dommages et intérêts alloués, et de condamner Mme X. à lui payer la somme de 11.165,27 euros en réparation du préjudice matériel généré par la rupture infondée et abusive du contrat de gestion avec intérêts de droit depuis l'assignation, celle de 15.000 euros au titre de son préjudice commercial et moral, celle de 1.200 euros correspondant au paiement injustifié de l'article 700 du code de procédure civile, et celle de 5.000 euros sur le fondement de ce même texte.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La convention qualifiée de mandat de gestion locative conclue au visa des articles 62 et 65 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 conférait au mandataire une mission de « gérer le ou les biens désignés ci-dessus, rechercher des locataires, louer le bien, le relouer ». Une telle mission comprenait, outre celle d'administrer relevant de l'activité de « gestion immobilière » énoncée par l'article 1^er 6° de la loi 70-9 du 2 janvier 2010, celle de louer relevant de l'activité de « transaction sur immeubles et fonds de commerce » prévue par l'article 1^er 1° de la même loi. La loi du 2 janvier 2010 pas plus que son décret d'application n'exigent la rédaction d'écrits distincts pour la conclusion d'un tel mandat. La convention, qui indiquait le numéro des cartes professionnelles habilitant le mandataire à exercer cumulativement les deux activités, satisfaisait aux exigences de la loi en précisant la rémunération du mandataire applicable à chaque mission comme le prévoit l'article 6. Conformément à l'article 7, elle comportait également une limitation à trois ans de ses effets dans le temps, valablement stipulée en l'absence de clause d'exclusivité. C'est exactement que, sans dénaturer le contenu de la convention, qui comportait un mandat de recherche de locataire accessoire au mandat de gestion, le tribunal a retenu que l'absence de clause d'exclusivité, dont la stipulation n'était susceptible de concerner que l'activité de recherche de locataire, autorisait Mme X. à faire appel au concours d'autres intermédiaires pour parvenir à cet objet, mais était sans incidence quant à l'exécution du mandat de gestion.

Le tribunal a d'autre part justement estimé que la clause de rémunération du mandat de gestion fixée au taux de 6 % hors taxe des sommes quittancées ne pouvait être qualifiée d'abusive au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation. Mme X. fait valoir en vain qu'une telle clause crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties en permettant au mandataire professionnel de revendiquer pendant trois ans une rémunération au titre d'une location à laquelle il n'a pas contribué, alors qu'une telle situation ne joue pas au détriment du mandant. Chacune des parties disposait en réalité du même intérêt à conclure le bail sur lequel la rémunération devait être assise, et l'absence d'exclusivité laissait toute facilité à la mandante pour multiplier les mandats de recherche afin d'y parvenir. Cette particularité était suffisamment comprise pour que Mme X. prenne spontanément l'initiative de faire appel à d'autres intermédiaires, dont l'un a réalisé la transaction, et qu'elle rappelle dans sa lettre de rupture qu'elle avait jusqu'alors laissé l'agence proposer « seule » le bien « sans y être contraints ».

Aucun manquement au devoir de conseil ne peut se reconnaître dans le niveau du loyer de 3.650 euros par mois auquel le bien a été offert à la location, alors que le fils de la mandante, qui entretenait de fait les relations avec le mandataire, affirmait dans un courriel du 16 octobre 2011 que ce prix était parfaitement « ajusté au marché » pour un appartement « remarquablement situé », la seule « marge de négociation substantielle » qu'il accordait étant alors une possibilité de franchise de loyer pour adapter le logement au goût du locataire. L'enquête de l'observatoire des loyers produite, présentant des éléments de comparaison compris dans une fourchette de 1.500 à 3.700 euros, ne permet pas de considérer que le prix de mise en location était surévalué par rapport à celui de 2.900 euros auquel le bien a en définitive été loué, chacun de ces loyers entrant dans la fourchette communiquée. Dans l'esprit de la mandante attesté par ses proches, le positionnement du prix à ce niveau était une composante essentielle de l'opération puisque le produit de la location de l'appartement qu'elle libérait devait permettre de financer la maison de retraite qu'elle intégrait à la même époque, représentant un coût mensuel de 3.788 euros selon une facture de mars 2013. Un manquement au devoir de conseil ne peut davantage se reconnaître dans le défaut de présentation à la souscription d'un mandat de location avant toute conclusion du mandat de gestion, celui-ci répondant au besoin immédiat d'administration du bien que Mme X. devait libérer. Mme X. ne peut encore invoquer un défaut de conseil quant à la souscription d'une assurance garantissant les loyers impayés, demeuré sans conséquence s'agissant d'un risque qui n'est pas survenu, pas plus que l'absence de constat des lieux dont l'établissement supposait la mise en place d'un locataire.

Le mandataire n'encourt pas plus le grief d'une insuffisance de diligences dans la recherche d'un locataire, laquelle n'est qu'une obligation de moyens, alors que, même s'il n'a pas déféré à la sommation de communiquer les bons de visite notifiée à son conseil le 2 avril 2012, il justifie avoir mis en ligne une annonce dès le 13 mai 2011, puis avoir entretenu des contacts en vue de la location avec une société Somercom dès le 10 juin 2011, avant que des travaux de rénovation ne soient envisagés suivant un devis du 14 juin. De nombreux messages téléphoniques et courriers électroniques ont été échangés entre les parties, sans traduire de difficulté quant à l'exécution de travaux sur lesquels le fils de Mme X. a exprimé le 4 août 2011 un accord quant aux postes « déposes, électricité et préparation » et des réserves quant au coût du poste « peinture » finalement réduit selon les factures du 23 septembre 2011 émises. Il résulte également de ces échanges qu'une nouvelle intervention a été rendue nécessaire pour réparer le parquet, à laquelle la mandante a donné son accord le 4 octobre 2011 et qui a été facturée le 20 octobre. Aucun retard ni défaillance dans le suivi des travaux n'est démontré à l'encontre de la société CIF. Elle n'a pas non plus failli à son obligation de rendre compte à travers les communications régulièrement intervenues.

Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal, retenant l'efficacité de la convention et l'absence de manquement aux obligations contractuelles susceptible de justifier sa résiliation, a accordé à la société CIF des dommages et intérêts d'un montant équivalant aux honoraires de gestion qui lui étaient contractuellement dus, calculés au taux de 6 % hors taxe sur le loyer de 2.900 euros pendant trente mois depuis la conclusion du bail le 3 novembre 2011 jusqu'à l'échéance du mandat le 9 mai 2014, soit 6.243,12 euros TTC, outre les honoraires de 3 % hors taxe applicables selon la même convention à tout devis accepté supérieur à 250 euros, soit la somme de 523,18 euros calculée sur les trois factures précitées. Au total, les prétentions de la société CIF sont fondées à hauteur de 6.766,30 euros. Elle ne peut réclamer les honoraires de rédaction du bail qu'elle n'a pas conclu, ainsi que l'a également jugé le tribunal. Elle ne justifie pas de l'existence d'un préjudice moral causé par la rupture imputable à Mme X., de sorte que le jugement qui lui a alloué une indemnité de ce chef sera infirmé dans cette limite.

Les propos tenus dans un courriel du 2 novembre 2011 du représentant de la société CIF en ces termes : « Vous êtes venus me présenter un appartement au mois de mai à la gestion dont les caractéristiques ne sont pas légales aujourd'hui, indécent donc pas louable », dénotent un excès de langage s'agissant de locaux nécessitant seulement une mise aux normes, mais n'évoquent pas comme le prétend Mme X. un état d'insalubrité du logement, au contraire parfaitement entretenu ainsi qu'en attestent ses proches. Il n'y a pas lieu dès lors à réparation du préjudice moral qu'elle invoque.

Il est équitable de compenser à hauteur de 1.500 euros les frais non compris dans les dépens que la société CIF a été contrainte d'exposer en appel. Elle ne peut réclamer la restitution de l'indemnité allouée à ce même titre à Mme X. à l'occasion de la procédure autonome d'arrêt de l'exécution provisoire, poursuivant une autre finalité.

 

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, sauf sur le montant de la condamnation prononcée,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Mme X. à payer à la société Castel immobilier France (CIF) la somme de 6.766,30 euros,

Y ajoutant,

Condamne Mme X. aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, et à verser à la société Castel immobilier France (CIF) la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du même code,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

LE GREFFIER         LE PRÉSIDENT