Extraits : 1/ « Attendu que M. X. expose que la société CSO Santé ne lui a pas remis d'exemplaire du mandat au moment de la signature de celui-ci ; Qu'il indique qu'après la conclusion du mandat le représentant de la société CSO Santé est parti avec les deux exemplaires du mandat, prétextant qu'il devait les enregistrer avant de lui envoyer un exemplaire, ce qui a été fait par courrier du 28 février 2008, aux termes duquel la société CSO Santé lui écrivait : « Veuillez trouver ci-joint comme convenu un exemplaire du mandat signé et dûment enregistré sur notre registre des mandats » ; […]

Attendu en l'espèce que le mandat de vente du 17 janvier 2008 contient les énonciations suivantes : « Fait en deux exemplaires originaux, dont l'un a été remis au mandant qui le reconnaît » ; Attendu que des termes ainsi employés il résulte que M. X. a reconnu avoir reçu un exemplaire original de mandat ; Qu'il ne résulte pas des termes du courrier du 28 février 2008 susvisé que l'exemplaire envoyé serait un original du mandat ».

2/ « Que des termes ainsi employé il résulte que le mandat est assorti d'une clause pénale « résultant d'une stipulation expresse », au sens de l'article 78 susvisé ; Que cette clause est mentionnée en caractères très apparents au sein du texte précité ;

Attendu en effet que le contrat ne comporte que deux pages ; Attendu que la clause pénale y est insérée sous le titre « Conditions concernant le mandant » qui figure en haut de la deuxième page ; Que ce titre est écrit en caractères gras et en grands caractères ; Qu'au sein de ce titre la clause pénale est mentionnée dans les mêmes caractères que ceux de l'ensemble des conditions générales et non en caractères plus réduits ; Qu'elle fait partie d'un ensemble de 3 paragraphes comprenant selon une typographie particulière d'abord les deux interdictions faites au mandant, puis la sanction prévue en cas de manquement à ces engagements ; Qu'au sein de cet ensemble un paragraphe particulier est consacré à la clause pénale ;

Attendu que de ce qui précède il résulte que la clause pénale répond aux exigences de l'article 78 précité et qu'elle doit recevoir application ».

 

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2013

 

R.G. n° 13/00673. DÉCISION DÉFÉRÉE : TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 28 décembre 2012.

 

APPELANTE :

SARL CONSEIL ET SERVICE EN OFFICINE CSO SANTÉ

représentée par Maître Vincent BOURDON, avocat au barreau de Rouen, postulant et assistée de Maître Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE substitué par Maître Delphine VISSOL, avocat au barreau de LILLE

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], représenté par Maître Gabriel KENGNE de la SELARL GABRIEL KENGNE, avocat au barreau de ROUEN

Madame Y. épouse X.

représentée par Maître Gabriel KENGNE de la SELARL GABRIEL KENGNE, avocat au barreau de ROUEN

Madame Z. épouse W.

née le [date] à [ville], représentée par Maître Blandine HARDY-DAMAMME, avocat au barreau de ROUEN

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 30 octobre 2013 sans opposition des avocats devant Monsieur FARINA, Président, en présence de Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Monsieur FARINA, Président, Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller, Madame BERTOUX, Conseiller.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme LECHEVALLIER, Faisant-fonction de greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 30 octobre 2013, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2013

ARRÊT : CONTRADICTOIRE ; Prononcé publiquement le 12 décembre 2013, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, signé par Monsieur FARINA, Président et par Mme LECHEVALLIER, adjoint administratif principal faisant fonction de greffier et assermentée à cet effet.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 17 janvier 2008 M. X. a confié à la société CSO Santé, agence immobilière spécialisée dans la vente de fonds de commerce de pharmacies le mandat exclusif de « rechercher un acquéreur pour son fonds de commerce de Pharmacie sise à [ville S.] ([département]) aux conditions suivantes :

- prix 110 % du chiffre d'affaires TTC des douze derniers mois (celui-ci étant alors de 2.801.820 euros),

- rémunération du mandataire : 5 % du montant de la vente (plus TVA) à la charge de l'acquéreur.

Selon les énonciations du mandat, le mandant s'interdisait :

- pendant la durée du mandat de négocier directement ou indirectement la vente du fonds de commerce,

- et après le mandat de vendre, sans le concours de la société CSO Santé, à un acquéreur qu'elle lui aurait présenté,

- le manquement à ces obligations entraînant l'application d'une clause pénale égale à 5 % du montant de la vente.

La société CSO Santé a transmis à M. X. l'offre faite au prix de 2.820.000 euros par Mme W. qui avait visité le fonds de commerce le 27 février 2008, puis l'offre d'un prix de 2.930.000 euros faite par un autre candidat acquéreur.

M. X. a refusé ces propositions au motif que le prix proposé était en deçà de celui qu'il souhaitait.

Par courrier du 3 avril 2008 la société CSO Santé indiquait à M. X., avoir appris qu'il aurait vendu directement le fonds de commerce sans son concours, et lui demandait des précisions à ce sujet ;

Par courrier du 21 avril 2008 M. X. résiliait le mandat à compter du 21 avril 2008 au motif que la société CSO Santé ne lui avait pas présenté de client qui propose le prix contractuellement fixé au mandat.

Par acte notarié du 31 janvier 2009 M. et Mme X. ont vendu à Mme W. le fonds de commerce au prix de 3 millions d'euros.

Leur reprochant d'avoir procédé à cette vente sans son concours, la société CSO Santé a engagé contre M. et Mme X., devant le Tribunal de grande instance de Rouen une action en paiement, notamment de la somme de 155.042 euros en application de la clause pénale prévue au contrat de mandat de vente.

M. et Mme X., ont appelé en garantie Mme W.

 

Par jugement du 28 décembre 2012 le Tribunal de grande instance de Rouen a principalement :

- rejeté l'exception de nullité du mandat tirée de l'absence de preuve de la remise d'un exemplaire original de celui-ci au mandant,

- retenu que M. X. en vendant directement à Mme W. le fonds de commerce avait manqué à ses obligations contractuelles,

- annulé la clause pénale au motif qu'elle n'était pas mentionnée en caractères très apparents et qu'en conséquence elle ne répondait pas aux conditions de lisibilité et de clarté prévues par l’article 78 du décret du 20 juillet 1972,

- débouté en conséquence la société CSO Santé de ses demandes,

- rejeté l'appel en garantie.

- condamné M. et Mme X. à payer à Mme W. la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

 

La société CSO Santé a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions du 18 avril 2013 elle demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a reconnu la validité du contrat et dit que M. X. avait manqué à ses obligations,

- mais l'infirmer en ce qu'il a annulé la clause pénale,

- en conséquence, condamner M. X. à payer les sommes de :

* 155.042 euros HT en application de la clause pénale,

* et de 5.000 euros pour frais hors dépens.

 

Par conclusions du 4 juin 2013 M. et Mme X. demandent à la cour de :

- confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit que le contrat de mandat était valable,

- dire que celui-ci est nul et que cette nullité emporte celle de la clause pénale,

- rejeter les demandes de la société CSO Santé,

- subsidiairement, dire sur le fondement de l’article 1134 du code civil qu'en application de l'acte de vente du 31 janvier 2009 qui met à la charge de l'acquéreur les frais et les honoraires Mme W. est tenue de les garantir de toutes condamnations,

- dire, sur le fondement de l’article 1382 du code civil que Mme W. a engagé sa responsabilité envers eux en reprenant directement contact avec M. X. en vue d'acquérir le fonds de commerce alors qu'elle connaissait l'existence et le contenu du mandat exclusif de vente ;

- condamner la société CSO Santé à leur payer la somme de 3.000 euros pour frais hors dépens.

 

Par conclusions du 18 février 2013 Mme W., fait valoir essentiellement d'une part que M. X. lui avait dit avoir résilié le mandat de vente, et d'autre part qu'elle ignorait l'existence d'un mandat exclusif ; elle demande à la cour de :

- débouter M. et Mme X. de leur appel en garantie et de les condamner à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- subsidiairement dire que le mandat de vente et la clause pénale sont nuls,

- plus subsidiairement ramener à un euro le montant de la clause pénale,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. et Mme X. à payer la somme de 1.000 euros pour frais hors dépens,

- condamner M. et Mme X. à payer la somme de 4.000 euros pour frais hors dépens d'appel.

 

Cela étant exposé :

I) Sur la validité du mandat :

Attendu que M. X. expose que la société CSO Santé ne lui a pas remis d'exemplaire du mandat au moment de la signature de celui-ci ;

Qu'il indique qu'après la conclusion du mandat le représentant de la société CSO Santé est parti avec les deux exemplaires du mandat, prétextant qu'il devait les enregistrer avant de lui envoyer un exemplaire, ce qui a été fait par courrier du 28 février 2008, aux termes duquel la société CSO Santé lui écrivait : « Veuillez trouver ci-joint comme convenu un exemplaire du mandat signé et dûment enregistré sur notre registre des mandats » ;

Qu'il conteste avoir demandé à la société CSO Santé l'envoi d'un autre exemplaire du mandat ;

Qu'il soutient que l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 impose au mandataire professionnel de remettre au mandant, au moment de la conclusion du mandat, un exemplaire de celui-ci ;

Qu’invoquant en conséquence un manquement à cette obligation légale il conclut à la nullité du mandat ;

Attendu qu'aux termes de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 « lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, qu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant même si elle est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant » :

Attendu en l'espèce que le mandat de vente du 17 janvier 2008 contient les énonciations suivantes : « Fait en deux exemplaires originaux, dont l'un a été remis au mandant qui le reconnaît » ;

Attendu que des termes ainsi employés il résulte que M. X. a reconnu avoir reçu un exemplaire original de mandat ;

Qu'il ne résulte pas des termes du courrier du 28 février 2008 susvisé que l'exemplaire envoyé serait un original du mandat ;

Attendu que comme l'a retenu à juste titre le premier juge les termes de ce courrier ne permettent pas, en l'absence d'autres éléments, de remettre en question la déclaration susvisée figurant sur le mandat, certifiant de la remise de celui-ci à M. X. le jour de la signature du contrat ;

Que le moyen tiré de la nullité du contrat de mandat n'est donc pas fondé ;

Que le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef ;

 

II) Sur la validité de la clause pénale :

Attendu que M. et Mme X. exposent que, contrairement aux exigences de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 la clause pénale incluse dans le mandat du 17 janvier 2008 n'est pas mentionnée en caractères très apparents ;

Qu'ils font valoir sur ce point :

- d'une part que contrairement à d'autres dispositions importantes de l'acte telles que l'exclusivité, le délai de dénonciation ou la rémunération du mandataire, la clause pénale n'est pas inscrite en caractères gras ;

- et d'autre part que, celle-ci, insérée en dernier paragraphe des conditions concernant le mandant, n'est pas présentée dans un paragraphe distinct, tranchant de façon nette avec les autres dispositions contractuelles ;

Attendu que selon les dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 ci-dessus rappelées : « la clause pénale ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant » ; cette clause est mentionnée en caractères très apparents ;

Attendu en l'espèce que la stipulation prévoyant la clause pénale est ainsi rédigée :

« Le mandant s'interdit :

- pendant toute la durée du présent mandat et de ses renouvellements de négocier directement ou indirectement la vente des biens désignés ci-dessus et s'engage à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement ;

- après l'expiration ou la résiliation du présent mandat, de vendre sans son concours à un acquéreur qui lui aurait été présenté par le mandataire » ;

- A défaut, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire qu'il accepte entièrement et définitivement, d'un montant qui serait égal à celui de la rémunération hors taxe du mandataire prévue ci-dessus ;

Que des termes ainsi employé il résulte que le mandat est assorti d'une clause pénale « résultant d'une stipulation expresse », au sens de l'article 78 susvisé ;

Que cette clause est mentionnée en caractères très apparents au sein du texte précité ;

Attendu en effet que le contrat ne comporte que deux pages ;

Attendu que la clause pénale y est insérée sous le titre « Conditions concernant le mandant » qui figure en haut de la deuxième page ;

Que ce titre est écrit en caractères gras et en grands caractères ;

Qu'au sein de ce titre la clause pénale est mentionnée dans les mêmes caractères que ceux de l'ensemble des conditions générales et non en caractères plus réduits ;

Qu'elle fait partie d'un ensemble de 3 paragraphes comprenant selon une typographie particulière d'abord les deux interdictions faites au mandant, puis la sanction prévue en cas de manquement à ces engagements ;

Qu'au sein de cet ensemble un paragraphe particulier est consacré à la clause pénale ;

Attendu que de ce qui précède il résulte que la clause pénale répond aux exigences de l'article 78 précité et qu'elle doit recevoir application ;

 

III) Sur la responsabilité contractuelle du mandant :

Attendu que la société CSO Santé expose qu'après la résiliation du mandat, M. et Mme X. ont conclu, (d'abord en cours de mandat avec leur ancien employé, un compromis de vente qui n'a pas abouti, faute d'obtention de prêts) puis avec Mme W. par acte notarié du 31 janvier 2009 un contrat de vente du fonds de commerce au prix de 3.000.000 d'euros ;

Qu'elle fait valoir que M. X. a ainsi enfreint les dispositions du mandat qui lui interdisaient de vendre directement le fonds de commerce à une personne que la société CSO Santé lui avait présentée ;

Attendu que M. et Mme X. répliquent que la société CSO Santé n'ayant pas présenté de candidat proposant le prix contractuellement fixé soit au moins 3.100.000 euros, M. X. a dénoncé le mandat à compter du 21 avril 2008 ;

Qu'ils indiquent qu'après résiliation du mandat, Mme W. a directement repris contact avec M. X. et a proposé le prix de 3 millions, qui a été accepté ;

Attendu qu'ils se prévalent de la résiliation du mandat et du motif de celle-ci ;

Qu'ils exposent ainsi avoir résilié le mandat parce qu'alors que la société CSO Santé s'était engagée à présenter un acquéreur à un prix de cession de 110 % du chiffre d'affaires des douze derniers mois soit 3.102.000 euros, ils n'avaient reçu aucune offre conforme à ce prix ;

Mais attendu que selon les dispositions du mandat du 17 janvier 2008 le mandant « s'interdit après l'expiration ou la résiliation du mandat, de vendre sans le concours de la société CSO Santé à un acquéreur qui lui aurait été présenté par le mandataire » ;

Attendu qu'il est constant que le 27 février 2008 la société CSO Santé avait fait visiter à Mme W. l'officine de pharmacie ;

Qu'en vendant, après résiliation du mandat, le fonds de commerce à Mme W., M. X. a manqué à l'engagement contractuel susvisé ;

Que M. et Mme X. ne rapportent pas la preuve d'un manquement de la société CSO Santé à ses obligations ;

Que les pièces du dossier, en particulier les bons de visite montrent au contraire qu'entre le 17 janvier 2008 et le 21 avril 2008 la société CSO Santé a organisé plusieurs visites du fonds de commerce, et transmis deux propositions d'achat, l'une faite par Mme W. au prix de 2.820.000 euros, l'autre de Mme V. d'un montant de 2.930.000 euros ;

Attendu qu'en l'absence de manquement contractuel de sa part, la société CSO Santé est fondée à solliciter à raison du non respect de l'engagement de M. X., l'application de la clause pénale ;

Attendu que l'indemnité n'est due que par le cocontractant de la société CSO Santé, M. X. signataire du mandat et auteur du manquement ci-dessus relevé ;

 

IV) Sur le montant de l'indemnité contractuelle :

Attendu que la société CSO Santé sollicite à titre de clause pénale le paiement de la somme de 155.042 euros ainsi calculée :

- Chiffre d'affaires des douze derniers mois TTC selon attestation comptable du 12 mars 2008 :                                                         2.818.953 euros,

- prix de vente à 110 % :                     3.100.848,30 euros,

dont 5 % :                                           155.042,41 euros ;

Attendu que selon des stipulations du mandat M. X. s'est engagé à verser à titre de clause pénale une indemnité forfaitaire d'un montant égal à celui de la rémunération HT du mandataire ;

Que cette rémunération a été fixée « à 5 % du montant de la vente (TVA en sus) » ;

Attendu qu'il en résulte que la pénalité contractuelle n'est pas égale à la somme calculée par l'expert comptable en fonction du chiffre d'affaires mais qu'elle correspond à 5 % du prix de vente ;

Attendu que la vente intervenue entre M. et Mme X. et Mme W. a été conclue au prix de 3 millions d'euros ;

Que sur cette base de calcul, l'indemnité prévue par la clause pénale s'établit à la somme de : 3 millions X 5 % = 150.000 euros ;

Attendu que M. X. sera donc condamné au paiement de cette somme ;

 

V) Sur l'appel en garantie :

Attendu que M. X. expose que c'est Mme W. qui après la résiliation du mandat a repris contact avec lui pour lui proposer d'acheter le fonds de commerce à un prix supérieur à celui de son offre initiale ;

Qu'il soutient que dans l'acte de vente du 31 janvier 2009, Mme W. en sa qualité d'acquéreur s'est engagée à régler l'ensemble des frais ; qu'il en déduit qu'en application de l’article 1134 du code civil elle est tenue au paiement des honoraires du mandataire ;

Que subsidiairement, il fait valoir que Mme W. connaissait l'existence du mandat exclusif de vente et les clauses de celui-ci et que dans ce contexte, en reprenant directement contact avec lui en vue d'acquérir le fonds de commerce elle a commis une faute et engagé ainsi sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil ;

Qu'il invoque à cet égard les mentions de la proposition d'achat qui, signée le 17 mars 2008 par Mme W. rappelle le rôle de négociateur de la société CSO Santé et précise que « les honoraires sont à la charge de l'acquéreur » ;

Mais attendu sur le premier point que la clause du contrat de vente 31 janvier 2009 invoquée par M. X. est ainsi rédigée :

« frais et honoraires,

Le cessionnaire paiera tous les frais, droits et honoraires des présentes et ceux qui en seront la suite et les conséquences » ;

Qu'aucune disposition de ce contrat ne fait état de l'intervention de la société CSO Santé, ni de la rémunération d'un intermédiaire ;

Que M. et Mme X. n'établissent donc pas que la stipulation contractuelle dont ils se prévalent oblige l'acquéreur au paiement d'honoraires de négociation ;

Attendu sur le second point que si l'offre d'achat du 17 mars 2008 indique que celle-ci a été négociée par l'agence immobilière et que les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, elle ne mentionne pas le caractère exclusif du mandat de la société CSO Santé ;

Que le bon de visite signé par Mme W. le 27 février 2008 porte en intitulé « exclusivité CSO » ;

Que cette mention évoque l'existence d'un mandat exclusif de la société CSO santé ;

Mais attendu que la vente du fonds de commerce du 31 janvier 2009 est intervenue près de neuf mois après l'offre d'achat ;

Qu'il est constant que lorsque Mme W. a repris contact avec M. X. celui-ci avait résilié le mandat de vente, une lettre de dénonciation de celui-ci ayant été adressée à la société ISO Santé en avril 2008 ;

Que Mme W. indique sans être expressément contredite sur ce point qu'avant la vente litigieuse M. X. lui avait fait part de la résiliation du mandat ;

Attendu que M. et Mme X. ne produisent aux débats aucune pièce susceptible de démontrer que Mme W. ait pu avoir connaissance des clauses du mandat portant interdiction, pour le mandant, de vendre directement le bien après la résiliation de ce contrat ;

Attendu que la preuve d'une faute quasi-délictuelle de Mme W. en lien direct et certain avec l'obligation de régler le montant de la pénalité contractuelle, n'est donc pas rapporté ;

Attendu qu'en conséquence aucun élément du dossier ne permet à M. X. de se décharger sur l'acquéreur du fonds de commerce des conséquences du manquement contractuel qu'en toute connaissance de cause il a commis en vendant directement son bien sans le concours de la société ISO Santé ;

Attendu que l'appel en garantie formé contre Mme W., n'est donc pas fondé ;

 

VI) Sur les autres demandes :

Attendu qu'en l'absence de preuve d'une faute de nature à faire dégénérer en un abus le droit d'agir en justice, la demande de Mme W. tendant à la condamnation de M. et Mme X. à lui payer une indemnité pour procédure abusive n'est pas justifiée ; que ce chef de demande ne sera pas accueilli ;

Attendu que l'équité commande d'allouer :

- à la société CSO Santé une indemnité de 4.000 euros pour frais hors dépens de première instance et d'appel

- et à Mme W. une indemnité de 3.000 euros pour frais hors dépens d'appel ;

Que ces indemnités seront mises à la charge in solidum de M. et Mme X. ;

Que pour les mêmes considérations d'équité les dispositions du jugement déféré par lesquelles une indemnité a été allouée à Mme W. sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, seront confirmées ;

Attendu que la demande en paiement d'indemnité contractuelle étant fondée, et l'appel en garantie ne pouvant aboutir, la demande en paiement formée par M. et Mme X. sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ne peut être accueillie ;

Attendu que par application de l’article 696 code de procédure civile M. et Mme X. supporteront in solidum la charge des dépens ;

 

Par ces motifs :

La cour,

Statuant contradictoirement par décision mise à disposition au greffe,

Infirme la décision déférée, sauf en ce qu'elle a dit que le mandat du 17 janvier 2008 était valable et en ce qu'elle a condamné M. et Mme X. à payer à M. W. une indemnité de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

Condamne M. X. à payer à la SARL Conseil et Service en Officine (CSO santé) la somme de 150.000 euros à titre d'indemnité contractuelle,

Condamne in solidum M. et Mme X. à payer à la société CSO Santé la somme de 4.000 euros pour frais hors dépens et à Mme W. la somme de 3.000 euros pour frais hors dépens d'appel,

Rejette toutes demandes plus amples contraires au présent dispositif,

Condamne M. et Mme X. aux dépens de première instance et d'appel

Le Greffier,               Le Président,