Extrait : « Attendu que pour déclarer M. X. irrecevable en ses demandes tendant à faire constater l’illégalité des clauses 20 et 21 du bail au regard de la loi du 6 juillet 1989 et à obtenir des dommages intérêts en réparation de son préjudice, le jugement retient que de telles demandes sont indéterminées par nature ;

Qu’en statuant ainsi, alors que n’est pas indéterminée, quel que soit le fondement allégué, une demande tendant à l’allocation d’une somme d’argent dont le montant est précisé et qu’il avait constaté que M. X. sollicitait la condamnation de son bailleur à lui verser une somme de 1.800 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi de ce chef, le tribunal, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2009

 

N° de pourvoi : 08-15498.

DEMANDEUR à la cassation : Monsieur X.

DÉFENDEUR à la cassation : Société Familiale immobilière et foncière (FIF)

M. Lacabarats (président), président. SCP Roger et Sevaux, avocat(s).

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :  

 

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d’instance de Troyes, 23 novembre 2006) rendu en dernier ressort, que, par vingt déclarations enregistrées au greffe, M. X., qui a pris à bail un logement le 2 novembre 2000, a saisi le tribunal d’instance de diverses demandes dirigées contre la société Familiale immobilière et foncière (FIF), son bailleur, tendant à la condamnation de celle ci à lui rembourser diverses sommes, le cas échéant par compensation, qui auraient été indûment perçues au titre des charges et à lui payer des dommages intérêts en réparation des préjudices que lui aurait causé la fixation irrégulière desdites charges ou de troubles de jouissance ;

 

Sur le premier moyen, ci après annexé :

Attendu qu’ayant constaté, abstraction faite des motifs surabondants, qu’il résultait des pièces produites que les charges au titre des trois derniers mois de l’exercice 2002 et les frais de serrurerie étaient justifiés et récupérables, le tribunal a pu débouter M. X. de sa demande en remboursement de ces chefs ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Sur le deuxième moyen, ci après annexé :

Attendu, d’une part, que le tribunal a constaté que M. X. ne contestait ni le montant ni le caractère récupérable des charges qui lui étaient réclamées pour les années 2001 et 2002, mais seulement leur répartition et la quote-part qui lui a été imputée, que, d’autre part, il ne résulte pas du jugement que M. X., qui comparaissait en personne à l’audience après avoir modifié ses prétentions à la barre, ait soutenu que les charges au titre des années 2003 et 2004 n’étaient pas justifiées ;

D’où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus ;

 

Sur le quatrième moyen, ci après annexé :

Attendu qu’ayant retenu que M. X. n’apportait pas la preuve de la nature et de l’étendue du préjudice subi du fait d’un dysfonctionnement des stores à lamelles dans le logement et qu’il avait concouru à la réalisation de son propre dommage par son opposition et son obstruction caractérisée à la constatation et à l’exécution d’éventuels travaux à la suite de dégâts des eaux dénoncés, le tribunal a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

 

Mais sur les troisième, cinquième et sixième moyens, réunis :

Vu l’article 847-1 du code de procédure civile ;

 

Attendu que pour déclarer M. X. irrecevable en ses demandes tendant à faire constater l’illégalité des clauses 20 et 21 du bail au regard de la loi du 6 juillet 1989 et à obtenir des dommages intérêts en réparation de son préjudice, le jugement retient que de telles demandes sont indéterminées par nature ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que n’est pas indéterminée, quel que soit le fondement allégué, une demande tendant à l’allocation d’une somme d’argent dont le montant est précisé et qu’il avait constaté que M. X. sollicitait la condamnation de son bailleur à lui verser une somme de 1.800 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi de ce chef, le tribunal, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

Et attendu, qu’en application de l’article 625 du code de procédure civile, la cassation du chef du jugement relatif à l’irrecevabilité de la demande de dommages intérêts en réparation du préjudice subi en raison de l’illégalité alléguée des clauses 20 et 21 du bail atteint, par voie de dépendance nécessaire, les chefs du jugement concernant la condamnation de M. X. à payer des dommages intérêts pour procédure abusive et à payer une amende civile ;

 

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclaré M. X. irrecevable en ses demandes tendant à faire constater l’illégalité des clauses 20 et 21 du bail au regard de la loi du 6 juillet 1989, et l’a condamné à payer à la société FIF la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ainsi qu’à payer une amende civile de 2.000 euros, le jugement rendu le 23 novembre 2006, entre les parties, par le tribunal d’instance de Troyes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d’instance de Reims ;

Condamne la SCI FIF aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille neuf.

 

 

Moyens produits par la SCP Roger et Sevaux, avocat de M. X. ;

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d’avoir débouté Monsieur X. de sa demande de remboursement des sommes de 252,62 et 156,27 euros au titre des charges 2002 non justifiées ou non récupérables et de la demande subséquente de dommages et intérêts pour récupération de charges contraires aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et d’avoir condamné Monsieur X. à payer à la société FIF les sommes de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’à payer une amende civile de 2.000 euros ;

 

Aux motifs que Monsieur X. soutient être créancier de la somme de 252,62 euros correspondant à la différence entre ce que la SCI FIF reconnaîtrait avoir reçu pour les 9 premiers mois de 2002 (2.296,23 euros) et ce que la Cour d’appel de Reims a retenu dans son arrêt du 6 janvier 2005 (2.044,23) pour cette même période ; que toutefois, d’une part, la Cour d’appel de Reims, par un arrêt définitif, a jugé que Monsieur X., au vu des pièces versées avait réglé sur les 9 premiers mois de l’année une somme de 2.044,23 euros ; que ce fait ne peut plus être contesté ; que d’autre part, il ressort du décompte produit par la SCI FIF qu’au titre des 9 premiers mois de l’année 2002 figure une somme de 236,85 euros, réglée le 3 janvier 2002, qui correspond en fait au paiement du terme de décembre 2001 ; que, déduction faite de cette somme qui ne concerne pas l’exercice 2002, Monsieur X. est redevable, comme l’a jugé la Cour d’appel, d’un solde débiteur de 353,28 euros au titre des 9 premiers mois de 2002 ; que sa demande en paiement de la somme de 252,62 euros sera donc rejetée ; que, sur la demande de remboursement de la somme de 156,27 euros au titre de charges non justifiées et non récupérables, que le tribunal a retenu que les frais de ménage et de jardinage effectivement réglés sont récupérables pour les montants indiqués, et ce pour les neuf premiers mois de l’année 2002 ; que ceci est également vrai pour les trois derniers mois de l’année 2002 ; que s’agissant des frais de serrurerie et de rôle, ces dépenses sont justifiées et récupérables, au vu des pièces produites ; qu’il s’ensuit que Monsieur X. sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 156,27 euros, que la preuve de la mauvaise foi de la SCI FIF n’est pas rapportée et que celle-ci n’a commis aucune illégalité ; que Monsieur X. n’a subi aucun préjudice de ce fait ; qu’il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

 

Alors, de première part, que l’arrêt de la Cour d’appel de Reims ayant été cassé quant à l’appréciation qu’il a fait du montant des charges dues par Monsieur X. pour les exercices 2001 et 2002, le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande de Monsieur X. tendant au remboursement d’une somme de 252,62 euros à titre de trop perçu pour l’exercice 2002, en l’état des termes de l’arrêt précité, sera annulé par voie de conséquence ;

Alors, de deuxième part, que l’arrêt de la Cour d’appel de Reims du 6 janvier 2005 ayant été cassé en ce qu’il a apprécié le montant des charges dues par Monsieur X. au titre de l’exercice 2001 et des neuf premiers mois de l’arrêt 2002, notamment au titre des dépenses d’entretien de l’immeuble et du jardin, le jugement attaqué qui, pour rejeter comme non fondée la demande de remboursement de la somme de 156,27 euros au titre des charges non justifiées ou non récupérables, se fonde exclusivement sur la décision précitée ayant statué sur les mêmes charges pour les neuf premiers mois de l’année 2002, sera cassé par voie de conséquence ;

Et, subsidiairement,

Alors, de troisième part, que le Tribunal ne pouvait de la sorte statuer par référence à une précédente décision de justice relative à une période différente sans justifier du caractère justifié et récupérable des charges de ménage et de jardinage des trois derniers mois de 2002 ; qu’en cet état sa décision se trouve privée de motifs en violation de l’article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, de quatrième part, qu’en affirmant de même « au vu des pièces produites » que les frais de serrurerie et de rôle étaient justifiées et récupérables, sans identifier, ni même analyser, au moins sommairement, lesdites pièces, la Cour d’appel a pareillement privé sa décision de motifs en violation de l’article 455 du Code de procédure civile ;

 

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d’avoir débouté Monsieur X. de sa demande tendant au remboursement des sommes de 33,59 euros au titre des charges de l’année 2000, 140,88 euros au titre des charges de l’année 2001 et de 133,20 euros au titre des charges 2002 ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour régularisation des charges sur 2003 et 2004 et d’avoir condamné Monsieur X. à payer à la société FIF les sommes de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’à payer une amende civile de 2.000 euros ;

 

Aux motifs qu’que la SCI FIF fait valoir que les charges 2000, 2001 et 2002 ont été approuvées par la Cour d’appel de Reims en son arrêt du 6 janvier 2005 et que les charges 2003 et 2004 sont justifiées ; qu’il résulte de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Reims le 6 janvier 2005 que le montant des charges récupérables et l’imputation qui en a été faite à Monsieur X. a été jugée pour les années 2000, 2001 et pour les neuf premiers mois de l’année 2002 comme étant justifiée ; qu’il résulte de ce qui a été dit plus haut que les charges pour les trois derniers mois de l’année 2002 sont également justifiées ; qu’il résulte des pièces versées aux débats que les charges récupérables pour les années 2003 et 2004 sont justifiées, ce qu’avait déjà vérifié le juge des référés de ce Tribunal par ordonnance du 20 janvier 2006 en condamnant, certes à titre provisionnel, Monsieur X. à un arriéré locatif, charges comprises de 976,76 euros, arrêtée au 30 novembre 2005 ;

 

Alors, de première part, que l’arrêt de la Cour d’appel de Reims du 6 janvier 2005 ayant été cassé en ce qu’il avait fixé le montant des charges dues par Monsieur X. pour les années 2001 et 2002, le jugement attaqué qui s’appuie sur cette décision pour estimer que les charges réclamées à Monsieur X. étaient justifiées sera annulé par voie de conséquence ;

Alors, de deuxième part, subsidiairement, qu’en statuant de la sorte en référence à ce qui a déjà été jugé dans une précédente instance à propos des charges récupérables sur une autre période, le Tribunal a privé sa décision de motifs en violation de l’article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, de troisième part, qu’en se référant, s’agissant des charges récupérables pour les années 2003 et 2004, aux seules « pièces versées aux débats » qu’elle n’énumère ni ne décrit, ni n’analyse même sommairement, le Tribunal a privé sa décision de motifs en violation de l’article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, enfin, que ce qui a été jugé par le juge des référés n’a pas autorité de chose jugée au principal ; qu’en se référant de la sorte, pour justifier sa décision, à l’appréciation portée par le juge des référés sur le montant des charges récupérables en 2003 et 2004, le Tribunal a méconnu l’article 488 du Code de procédure civile ;

 

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d’avoir déclaré Monsieur X. irrecevable en ses demandes de dommages et intérêts relativement au caractère abusif des clauses 20 et 21 du bail du 2 novembre 2000 et d’avoir condamné Monsieur X. à payer à la société FIF les sommes de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’à payer une amende civile de 2.000 euros ;

 

Aux motifs qu’il résulte du jugement rendu le 11 septembre 2003 par ce Tribunal, confirmé sur ce point par la Cour d’appel de Reims dans son arrêt du 6 janvier 2005, que la demande reconventionnelle de Monsieur X. tendant à l’annulation de clauses illégales ou abusives dans le contrat de bail et à l’allocation d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts a été déclarée irrecevable au motif que cette demande reconventionnelle était sans lien avec le litige principal qui visait essentiellement au paiement de loyers et charges impayés ; qu’il résulte par ailleurs d’un jugement rendu le 8 avril 2004 par ce Tribunal que Monsieur X. a été déclaré irrecevable en ses demandes de dommages et intérêts à raison de la fixation de charges illégales au regard des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, au motif que de telles demandes sont indéterminées en ce qu’elles tendent à constater le caractère illégal ou abusif de fixation des avis d’échéance ; qu’en l’espèce, les demandes de Monsieur X. tendent à faire constater l’illégalité des clauses 20 et 21 du bail au regard de la loi du 6 juillet 1989 et à voir mettre en cause la responsabilité du bailleur ; que de telles demandes sont indéterminées par nature ; qu’en application des dispositions de l’article 847-1 du nouveau Code de procédure civile, la juridiction peut être saisie par la voie de la déclaration au greffe lorsque le montant de la demande n’excède pas 4.000 euros ; qu’il en résulte que les demandes indéterminées ne peuvent donc être formées par déclaration au greffe ; que Monsieur X. qui a agi par cette voie sera en conséquence déclaré irrecevable en ses demandes ;

 

Alors que n’est pas indéterminée, quel que soit le fondement allégué, une demande tendant à l’allocation d’une somme d’argent dont le montant est indiqué ; que le Tribunal qui a constaté que la demande de Monsieur X. tendait exclusivement à la condamnation de son bailleur à lui payer une somme déterminée à titre de dommages et intérêts en raison de l’illégalité de telles clauses du bail, n’a pas tiré de ses propres constatations les conséquences s’en évinçant et a méconnu l’article 847-1 du Code de procédure civile ;

 

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d’avoir débouté Monsieur X. des demandes de restitution de loyer et de dommages et intérêts formées au titre du trouble de jouissance et de l’application de mauvaise foi du contrat de location et d’avoir condamné Monsieur X. à payer à la société FIF les sommes de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’à payer une amende civile de 2.000 euros ;

 

Aux motifs que la SCI FIF fait valoir que certains désordres existent mais que Monsieur X. a refusé de faire une déclaration de sinistre à son assureur et n’a pas permis l’exécution des travaux de remise en état ; que s’agissant des stores, la SCI FIF a dit qu’ils ne figurent pas dans l’état des lieux dans la mesure où ils ne fonctionnaient pas dès l’origine du bail ; qu’en vertu de l’article 1315 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver ; qu’en l’espèce, s’agissant d’une demande indemnitaire relative à un préjudice subi, il appartient à Monsieur X. d’apporter la preuve du fait générateur du dommage subi et du lien de causalité entre les deux ; que s’agissant du fait générateur, Monsieur X. ne verse aux débats que ses propres courriers, à l’exclusion de tout autre élément de preuve et n’établit donc pas la réalité des désordres qu’il invoque, à savoir le défaut de ventilation de la cuisine, des désordres sur la parois au dessus de la salle de bains ; que cependant la SCI FIF ne conteste pas l’existence d’un dégâts des eaux dans la salle de bains, indiquant toutefois que Monsieur X. est à l’origine de ce dégât des eaux et qu’il s’est longuement opposé à laisser faire constater ces désordres et s’est en tout état de cause toujours abstenu de faire une déclaration de sinistre à son propre assureur ; que Monsieur X., s’agissant du dommage subi ne fournit aucun élément au tribunal permettant d’apprécier l’étendue de ce préjudice ; qu’enfin il résulte des éléments du dossier, à supposer que le dégât des eaux ne soit pas imputable à Monsieur X., ce dont la preuve n’est pas rapportée, et à supposer l’existence d’un préjudice de jouissance établi, que Monsieur X., par son opposition et son obstruction caractérisées à la constatation et à l’exécution d’éventuels travaux, a concouru à la réalisation de son propre dommage ; qu’il sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts relatives au trouble de jouissance relatif au défaut de ventilation de la cuisine et aux désordres sur la parois au-dessus de la salle de bains ; qu’en ce qui concerne le défaut de fonctionnement des stores à lamelle dans le séjour et la cuisine, l’état des lieux établit que ces stores ont été exclus pour le séjour mais figurent bien dans la cuisine ; que Monsieur X. ne peut se prévaloir d’un dysfonctionnement que pour cette seule pièce ; qu’il n’établit pas ce dysfonctionnement, se bornant à produire ses propres courriers à l’exclusion de tout autre élément de preuve ; que par ailleurs, à supposer ce dysfonctionnement établi, Monsieur X. n’apporte pas la preuve de la nature et de l’étendue du préjudice qu’il subirait ;

 

Alors, de première part, que, le bailleur étant tenu en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de remettre au locataire un logement décent, doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, c’est à lui qu’incombe la charge de prouver qu’il a satisfait à cette obligation ; qu’en reprochant à Monsieur X. de ne pas apporter la preuve de l’obligation légale dont il se prévalait et de ce que son bailleur n’avait pas satisfait à cette obligation de délivrance, le Tribunal a inversé la charge de la preuve en violation de l’article 1315 du Code civil ;

Alors, d’autre part que le Tribunal ne pouvait sans se contredire reprocher à Monsieur X. de ne pas apporter la preuve des désordres dont il se prévalait alors qu’il avait lui-même constaté que la société FIF reconnaissait l’existence de « certains désordres » ; qu’en cet état, le Tribunal a privé sa décision de tout motif en violation de l’article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, de troisième part, que le Tribunal ne pouvait sans se contredire affirmer que Monsieur X. n’apportait pas la preuve du caractère défectueux des stores se trouvant dans la cuisine, alors qu’il avait lui-même constaté que la société FIF avait reconnu cette défectuosité, se bornant à se prévaloir du fait que ces stores ne figuraient pas dans le bail, ce que le Tribunal dément en ce qui concerne les stores précités ; qu’en l’état de cette contradiction, le Tribunal a privé sa décision de tout motif en violation de l’article 455 du Code de procédure civile ;

Et alors qu’en affirmant, de façon péremptoire, que Monsieur X. aurait par son opposition et son obstruction fait obstacle à la constatation et à la réparation des désordres consécutifs au dégât des eaux survenu dans son appartement, sans justifier cette appréciation par l’analyse des pièces produites par les parties, le Tribunal a de plus fort privé sa décision de motifs en violation de l’article 455 du Code de procédure civile ;

 

CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d’avoir débouté Monsieur X. de ses demandes de dommages et intérêts présentées à raison de l’irrégularité des provisions sur charges qui lui ont été demandées et de l’avoir condamné à payer à la société FIF la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 2.000 euros en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu’à payer une amende civile de 2.000 euros ;

 

Aux motifs que si la demande provisionnelle mensuelle de la société FIF ne pouvait excéder la somme de 61,58 euros pour 2001, le fait que des appels provisionnels d’un montant supérieur aient été appelés ne constitue qu’une erreur matérielle qui depuis lors a été rectifiée et ne saurait constituer une illégalité ; que force est de constater que Monsieur X. reste redevable d’un arriéré locatif ;

 

Alors que la cassation de l’arrêt de la Cour d’appel de Reims du 6 janvier 2005 en ce qu’il a statué sur les charges dues par Monsieur X. au titre des exercices 2001 et 2002 et la cassation des dispositions du présent jugement quant aux mêmes charges de l’exercice 2002 et des exercices suivants entraînera par voie de conséquence la cassation du chef du jugement déboutant Monsieur X. de ses demandes au titre de l’irrégularité des demandes de provision pour charges dont il était redevable ;

 

SIXIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné Monsieur X. à payer à la société FIF la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’une amende civile de 2.000 euros ;

 

Aux motifs que, par décision définitive du 6 janvier 2005, la Cour d’appel de Reims a statué définitivement sur la plupart des demandes maintenues à l’audience par Monsieur X. ;

 

Alors que la cassation de l’arrêt du 6 janvier 2005, notamment en ce qu’il statuait sur les charges dues par Monsieur X. pour les exercices 2001 et 2002 entraînera par voie de conséquences la cassation de ce chef du jugement ;