Extraits : « À titre liminaire, il convient de constater que la cour n'est pas saisie de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 31 mars 2014 figurant dans les motifs des conclusions de l'appelante, cette demande n'étant pas reprise dans le dispositif des conclusions qui seul lie la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile.

Le tribunal de grande instance était saisi d'une demande en annulation de toutes les décisions prises par la SARL EGTI, en qualité de syndic de la copropriété les C. entre le 13 juin 2013 et le 27 août 2013 et notamment de la convocation à l'assemblée générale du 27 août 2013, ainsi que des décisions prises lors de cette assemblée générale et notamment le renouvellement du syndic.

Si la demande tendant à voir constater le non-respect de l'article 7 du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juin 2012 constitue un moyen nouveau, les demandes tendant à l'annulation des contrats de mandat du syndic des 13 juin 2012 et 27 août 2013 comme comportant des clauses abusives, à la suppression des clauses illicites et à ce qu'il soit fait interdiction de l'usage de telles clauses à la SARL EGTI à l'avenir, ainsi que les demandes subséquentes de publication de l'arrêt, ne sont pas des moyens nouveaux, mais des demandes nouvelles lesquelles ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et n'en sont pas l'accessoire, et sont donc irrecevables, en application de l'article 564 du code de procédure civile. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2015

 

R.G. n° 14/00994. Arrêt n° 615/2015. Décision déférée à la Cour : jugement du 4 février 2014 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

 

APPELANTE ET DEMANDERESSE :

Madame X.

demeurant [adresse], représentée par Maîtres ROSENBLIEH, WELSCHINGER & WIESEL, avocats à COLMAR

 

INTIMÉS ET DÉFENDEURS :

1 - Le Syndicat des Copropriétaires RÉSIDENCE LES CASCADELLES

pris en la personne de son représentant légal, ayant son siège social [adresse]

2 - Le Syndic de copropriété EUROPÉENNE DE GESTION ET DE TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES - EGTI

pris en la personne de son représentant légal, ayant son siège social [adresse], représentés par Maître HARTER, avocat à COLMAR, plaidant : Maître JUNG, avocat à STRASBOURG

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 juillet 2015, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK et Monsieur Olivier DAESCHLER, Conseillers, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller, faisant fonction de Président, Monsieur Olivier DAESCHLER, Conseiller, Madame Pascale BLIND, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie NEFF

ARRÊT Contradictoire,  prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ; signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Président et Madame Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Ouï Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller en son rapport,

 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :         

Mme X. est copropriétaire dans la [copropriété les C.].

Par assignation du 25 octobre 2013, elle a saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg d'une demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires et contre la SARL Européenne de gestion et de transactions immobilières (EGTI), syndic, en annulation de toutes les décisions prises par cette dernière postérieurement au 13 juin 2013 et notamment la convocation à l'assemblée générale du 27 août 2013, pour défaut de mandat, ainsi que des décisions prises lors de cette assemblée générale convoquée par un syndic dépourvu de pourvoir.

Par jugement réputé contradictoire en date du 4 février 2014, le tribunal a débouté Mme X. de toutes ses demandes.

Le tribunal a constaté que lors de l'assemblée générale du 13 juin 2012 le mandat du syndic avait été renouvelé « pour une durée d'un an qui expirera avec l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes de l'exercice 2012/2013 » et en a déduit que le syndic étant resté en fonctions jusqu'à l'assemblée générale du 27 août 2013 qui a examiné et approuvé les comptes de l'exercice écoulé et qui a renouvelé son mandat, la tenue de cette assemblée générale était régulière.

Mme X. a interjeté appel de ce jugement le 25 février 2014.

Par conclusions du 5 janvier 2015, elle demande à la cour, par voie d'infirmation du jugement entrepris, de :

- dire que la fin du mandat de syndic du cabinet EGTI était acquise au 14 juin 2013,

- constater l'absence de convocation de l'assemblée générale et de renouvellement du mandat de syndic au 13 juin 2013,

- déclarer nul les contrats de mandat du syndic du 13 juin 2012 et du 27 août 2013 en raison des nombreuses clauses illicites et abusives qu'il contient et, le cas échéant, de l'absence de carte professionnelle valide,

en conséquence,

- déclarer nulles toutes les décisions prises par le cabinet EGTI après le 13 juin 2013 et notamment la convocation à l'assemblée générale du 27 août 2013 pour défaut de mandat du syndic, ainsi que toutes les décisions qui ont été prises lors de cette assemblée.

- constater le non-respect des dispositions de l'article 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 13 juin 2012 et l'application des dispositions de l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l'article 66 du décret 72-678 du 20 juillet 1972,

- ordonner en tant que besoin la suppression par la SARL EGTI de la totalité des clauses déclarées abusives ou illicites de la version 2015 du contrat, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard ;

- ordonner l'interdiction de l'usage de telles clauses à l'avenir par la SARL EGTI.

- ordonner par application de l'article L. 421-9 du code de la consommation, la publication dans les journaux « les Dernières Nouvelles d'Alsace » et Paru Vendu du présent arrêt par extrait, inventoriant les clauses écartées à la demande de Mme X. et aux frais de la SARL EGTI ;

- ordonner la publication sur la page d'accueil du site internet de la SARL EGTI, et ce, dans le mois qui suit la signification de l'arrêt à intervenir, de la mention en caractères suffisamment apparents, de sa condamnation dans l'instance l'opposant à Mme X., à la suppression de clauses abusives et/ou illicites du contrat type de syndic qu'elle propose depuis 2010, avec publication de la liste des clauses déclarées abusives et/ ou illicites telles qu'énoncées dans le dispositif du présent arrêt et ce pendant une durée d'un mois ;

Et plus précisément,

- déclarer nul le renouvellement du cabinet EGTI en qualité de syndic au titre de l'exercice 2013/2014 ;

- condamner la SARL EGTI au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris ceux de l'exécution éventuelle de l'arrêt à intervenir, honoraires d'huissier inclus, le syndicat des copropriétaires, même s'il est appelé à la cause, ne devant pas subir les conséquences de sa défaillance.

Elle soutient que le mandat du syndic était échu au 13 juin 2013, la durée du mandat du syndic devant obligatoirement être calendaire conformément à l'article 29 du décret du 17 mars 1967 et que faute pour le syndic d'avoir convoqué l'assemblée générale en temps utiles, son mandat n'a pas été régulièrement renouvelé, de sorte que toutes les décisions prises lors de l'assemblée générale du 27 août 2013 sont nulles ainsi que tous les actes subséquents.

Elle ajoute que la gestion du syndic ayant été contestée par d'autres copropriétaires, il a démissionné de ses fonctions le 31 mars 2014 et qu'un nouveau syndic a été désigné à cette date, mais que cette désignation faite lors d'une assemblée générale convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir est nulle, comme toutes les décisions prises lors de cette assemblée générale.

Elle considère que sa demande d'annulation du contrat de syndic comme contenant des clauses illicites n'est pas nouvelle mais qu'il s'agit seulement d'un moyen nouveau pour obtenir l'annulation de l'assemblée générale pour défaut de pouvoir du syndic. Faisant référence aux dispositions de l'arrêté Novelli du 19 mars 2010, elle invoque l'absence d'adresse du garant du syndic, de numéro de la garantie, du montant de la garantie, des références de l'assurance responsabilité civile professionnelle et du numéro de police ainsi que des clauses illicites relatives à la durée du mandat, à la facturation, à l'avance des travaux décidés par les assemblées générales, à la tarification de certaines prestations et aux modalités de rémunération du syndic ainsi que les clauses imposant des conditions de résiliation du contrat plus rigoureuses pour le syndicat que pour le professionnel. Elle s'interroge enfin sur l'effectivité de la détention par la SARL EGTI d'une carte professionnelle.

Elle ajoute que l'assemblée générale du 27 août 2013 est également entachée de nullité car la convocation n'était pas accompagnée des documents exigés par l'article 11 du décret du 17 mars 1967.

Par conclusions du 12 mars 2015, le syndicat des copropriétaires et la SARL EGTI conclut à la confirmation de la décision entreprise, à l'irrecevabilité de la demande d'annulation du contrat de syndic, de constat du non-respect de l'article 7 du procès-verbal du 13 juin 2012, de suppression de clauses du contrat, de publication de l'arrêt, d'annulation de l'assemblée générale du 31 mars 2014, comme nouvelles en cause d'appel, au rejet des demandes de Mme X. et à sa condamnation au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens des deux instances.

Ils soutiennent que la clause selon laquelle le mandat du syndic est prorogé jusqu'à la prochaine assemblée générale appelée à statuer sur les comptes n'est pas illicite, dès lors que la durée maximale de trois ans prévue par l'article 28 du décret du 17 mars 1967 n'est pas dépassée et qu'elle répond à l'exigence de précision d'une date calendaire de prise d'effet et d'échéance du mandat.

Ils soulèvent l'irrecevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 31 mars 2014 comme nouvelle, et relèvent, qu'en tout état de cause, l'annulation d'une assemblée générale n'entraîne celle des assemblées générales ultérieures convoquées par le syndic dont le mandat a été invalidé que si ces assemblées générales ont fait l'objet d'une procédure d'annulation dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui n'est pas le cas de l'assemblée générale du 31 mars 2014 qui a désigné le cabinet ASI, dont la nomination est désormais définitive.

Il en est de même de la demande d'annulation du contrat de syndic lequel a été approuvé par une assemblée générale du 13 juin 2012 non contestée.

Les intimés ajoutent que les dispositions de l'arrêté Novelli qui énumèrent une liste minimale de prestations devant être effectuées par un syndic ne sont pas prescrites à peine de nullité et que les clauses litigieuses ne sont pas abusives, le contrat de syndic n'étant pas un contrat réglementé.

Ils contestent la qualité à agir de Mme X. s'agissant de la validité du contrat de syndic qui a été conclu par le syndicat des copropriétaires et souligne que Mme X. ne peut utilement invoquer les dispositions du code de la consommation, le syndicat des copropriétaires n'étant pas un consommateur au sens des articles L. 421-6 et suivants du code de la consommation.

Ils soutiennent enfin que les prescriptions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées et les pièces utiles jointes en annexe à la convocation à l'assemblée générale du 27 août 2013.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 mai 2015.

 

MOTIFS :

À titre liminaire, il convient de constater que la cour n'est pas saisie de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 31 mars 2014 figurant dans les motifs des conclusions de l'appelante, cette demande n'étant pas reprise dans le dispositif des conclusions qui seul lie la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile.

Le tribunal de grande instance était saisi d'une demande en annulation de toutes les décisions prises par la SARL EGTI, en qualité de syndic de la copropriété les C. entre le 13 juin 2013 et le 27 août 2013 et notamment de la convocation à l'assemblée générale du 27 août 2013, ainsi que des décisions prises lors de cette assemblée générale et notamment le renouvellement du syndic.

Si la demande tendant à voir constater le non-respect de l'article 7 du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juin 2012 constitue un moyen nouveau, les demandes tendant à l'annulation des contrats de mandat du syndic des 13 juin 2012 et 27 août 2013 comme comportant des clauses abusives, à la suppression des clauses illicites et à ce qu'il soit fait interdiction de l'usage de telles clauses à la SARL EGTI à l'avenir, ainsi que les demandes subséquentes de publication de l'arrêt, ne sont pas des moyens nouveaux, mais des demandes nouvelles lesquelles ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et n'en sont pas l'accessoire, et sont donc irrecevables, en application de l'article 564 du code de procédure civile.

Mme X. critique à bon droit le jugement en ce qu'il a considéré que le mandat de syndic confié à la SARL EGTI par l'assemblée générale de la copropriété en date du 13 juin 2012 avait pris fin avec l'assemblée générale en date du 27 août 2013 et avait été valablement renouvelé à cette date, alors que la résolution n° 7 du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juin 2012 qui porte renouvellement de la SARL EGTI dans les fonctions de syndic « pour une durée d'un an qui expirera avec l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes de l'exercice 2012/201 » imposait au syndic de convoquer, en temps utile, une assemblée générale avant l'expiration de son mandat qui devait se produire au 13 juin 2013 (Civ. 3^e, 22 sept. 2004 : n° 02-21.416 et Civ. 3^e 9 mai 2012, n° 11-17.726).

Par voie de conséquence, l'assemblée générale de la copropriété du 27 août 2013 ayant été convoquée le 29 juillet 2013 par un syndic dépourvu de pourvoir est entachée de nullité ainsi que toutes les résolutions votées lors de cette assemblée générale y compris le renouvellement du syndic. Il en est de même de toutes les décisions prises par la société EGTI en qualité de syndic de la copropriété postérieurement au 13 juin 2013.

L'annulation de l'assemblée générale trouvant sa source dans un manquement du syndic, les dépens de première instance et d'appel seront supportés par la société EGTI, qui sera également condamnée à verser à l'appelante une indemnité de procédure de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les autres demandes de ce chef étant rejetées.

 

PAR CES MOTIFS :

CONSTATE que la cour n'est pas saisie de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 31 mars 2014 ;

DÉCLARE les demandes d'annulation des contrats de mandat du syndic des 13 juin 2012 et 27 août 2013 comme comportant des clauses abusives, de suppression des clauses illicites, d'interdiction de l'usage de telles clauses par la SARL EGTI à l'avenir et les demandes subséquentes de publication de l'arrêt, irrecevables comme nouvelles en cause d'appel ;

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 4 février 2014 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

CONSTATE que le mandat de syndic de la SARL EGTI a pris fin au 13 juin 2013 ;

ANNULE toutes les décisions prises par la SARL EGTI en qualité de syndic de la copropriété postérieurement au 13 juin 2013 ;

ANNULE l'assemblée générale de la copropriété Les les C. en date du 27 août 2013 ainsi que toutes les résolutions prises lors de cette assemblée générale ;

CONDAMNE la SARL EGTI aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mme X. la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier                Le Président