Extrait (arguments du demandeur) : « dire et juger que les clauses pénales visées aux articles 2.13.1 et 2.13.2 du contrat de bail doivent être considérées comme des clauses abusives et ne sauraient recevoir application ».

Extrait (motifs de l’arrêt) : « Considérant que les demandes formées au titre des clauses pénales par le bailleur, et rejetées par le jugement entrepris, ne sont pas comprises dans le périmètre de la saisine de la cour, dès lors que le bailleur ne les conteste pas en cause d'appel ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 3

ARRÊT DU 26 MAI 2016

 

R.G. n° 15/05334 (11 pages). Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 janvier 2015 -Tribunal d'Instance de MONTREUIL-SOUS-BOIS - RG n° 11-14-000762.

 

APPELANTE :

Madame X. épouse Y.

Née le [date] à [ville], Demeurant : [adresse], Représentée par Maître Nathalie L., avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, Ayant pour avocat plaidant : Maître Alexandre H., avocat au barreau de PARIS, toque : B0229

 

INTIMÉE :

SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER

N° SIRET : ZZZ, Siège social : [adresse], Représentée par Maître Isabelle G., avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 10 mars 2016, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, Madame Isabelle BROGLY, Conseillère, M. Philippe JAVELAS, Conseiller, qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA

Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente, dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile,

ARRÊT : CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 1999, la SCI Emile Zola a consenti à Madame Y. un contrat de bail à usage d'habitation, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et portant sur un appartement de trois pièces situé au 2^ème étage d'un immeuble au [...], moyennant un loyer mensuel de 4.500 francs (soit 686 euros), outre 500 francs (soit 76,22 euros) de charges mensuelles.

Par acte d'huissier en date du 15 mai 2012, la SCI Foncière Emile Zola Lavoisier a fait délivrer à Madame Y. un commandement de payer la somme de 3.798,55 euros en principal, visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d'huissier en date du 31 juillet 2012, la SCI Foncière Zola Lavoisier a fait assigner en référé Madame Y. aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et expulsion.

L'affaire a été renvoyée devant le juge du fond.

Par jugement du 23 janvier 2015, le Tribunal d'instance de MONTREUIL a :

- condamné Mme Y. à payer à la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER une somme de 3.985,34 euros au titre de l'arrêté des loyers et charges arrêtés au 10 septembre 2014 ;

- condamné la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER à payer la somme de 342 euros à Madame Y. en remboursement de frais de changement de la serrure ;

- dit qu'après application de la compensation prévue aux articles 1289 et suivants du Code civil, Madame Y. reste devoir la somme de 3.643,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2012,

- dit qu'elle pourra s'acquitter de cette somme au moyen de 23 versements mensuels de 150 euros, suivis d'un 24^ème versement soldant la dette, en sus du paiement des loyers courants,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 15 juillet 2012 et en a suspendu les effets, dans la mesure des délais octroyés,

- dit que si Madame Y. se libère dans le délai et selon les modalités sus-indiquées, la clause de résolution de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

- dit qu'à défaut de respect de deux mensualités, mêmes non consécutives, en plus du paiement du loyer, et le jugement signifié, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son fait avec l'assistance de la force publique si besoin est, et le mobilier resté dans les lieux transporté et séquestré dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, aux frais et risques du locataire, et elle sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, et révisable selon les dispositions contractuelles,

- condamné Madame Y. à payer à la SCI Foncière Emile Zola Lavoisier une somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

- rejeté toutes les autres demandes.

 

Par conclusions en date du 29 février 2016, Madame Y. née X., appelante, demande à la cour de :

Vu les articles 1134, 1244-1, 1289 et suivants, 1721, 1722, 1726 du Code civil,

Vu les articles 117, 119, 120, 143, 144, 809 du Code de procédure civile,

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, spécialement les articles 23 et 24,

Vu le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables,

- confirmer le jugement du Tribunal d'instance de MONTREUIL du 23 janvier 2015 en ce qu'il a débouté la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER de ses demandes d'application des clauses pénales visées aux articles 2.13.1 et 2.13.2 du contrat de bail et en ce qu'il a débouté la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER de sa demande de la remise de la clé de la porte d'entrée de l'immeuble sous astreinte ;

- infirmer le jugement du Tribunal d'instance de MONTREUIL du 23 janvier 2015 pour le surplus,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 mai 2012 par la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER est entaché de nullité,

- dire et juger que le décompte des charges alléguées n'est pas justifié par le bailleur et que les charges indûment justifiées doivent être restituées à Madame X. veuve Y.,

- dire et juger que la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER est tenue d'assumer le coût intégral du remplacement de la serrure de la porte d'entrée de l'appartement de Madame X. veuve Y.,

- constater que Madame Y. exécute spontanément les termes du jugement entrepris et a déjà à ce jour versé une somme de 1.800 euros au titre des versements lui incombant, somme à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir ;

- dire et juger que les différents manquements du bailleur ont causé un trouble de jouissance manifeste à Madame X. veuve Y.,

- dire et juger que les sommes restant dues ont une cause légitime et ne sauraient justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

- dire et juger que les clauses pénales visées aux articles 2.13.1 et 2.13.2 du contrat de bail doivent être considérées comme des clauses abusives et ne sauraient recevoir application.

En conséquence :

- prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire adressé le 15 mai 2012 par la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER à Madame X. veuve Y., ainsi que de tous les frais y afférents,

- condamner la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER à payer à Madame X. veuve Y. la somme de 2.282,28 euros au titre du remplacement de la serrure de la porte d'entrée,

- condamner la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER à restituer à Madame X. veuve Y. la somme de 1.144,19 euros au titre des charges récupérables indues,

- condamner la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER à payer à Madame X. veuve Y. la somme de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi, somme à actualiser au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir ;

- dire et juger que l'indemnité pour trouble et préjudice de jouissance sera portée à 500 euros/mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir jusqu'à parfaite réalisation de l'ensemble des travaux à intervenir, tant au niveau des toitures terrasses qu'au niveau du logement de Madame Y., dûment constatée par procès-verbal d'huissier, établi au contradictoire des parties ;

A titre subsidiaire,

- ordonner si besoin était une mesure d'instruction afin d'établir la réalité des désordres et préjudices subis par Madame X. veuve Y. aux frais avancés de la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER avec la mission pour l'Expert désigné de :

* Convoquer les parties,

* Se rendre sur place et visiter les lieux,

* Entendre tout sachant,

* Demander et recueillir tout document utile au bon accomplissement de sa mission,

* Examiner les désordres allégués par la concluante et en rechercher les causes et origines, préciser leur imputabilité,

* Faire procéder si nécessaire par tout laboratoire de son choix à toute investigation utile,

* Proposer les solutions réparatoires et remèdes adéquats,

* Chiffrer le coût de ces remèdes ainsi que tous les préjudices subis par Madame X. veuve Y.,

* Fournir au Tribunal tous éléments de fait et techniques permettant à la Juridiction saisie au fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail du 31 mai 1999 et accorder les délais de grâce les plus larges prévus par la loi,

En tout état de cause,

- ordonner en tant que de besoin la compensation entre les sommes déjà versées, les sommes dues par et à devoir à Madame X. veuve Y.,

- débouter la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER à payer une somme de 5.000 euros à Madame X. veuve Y. en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER aux dépens, y compris ceux de première instance, dont distraction au profit de Me Nathalie L., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

 

Par conclusions en date du 17 février 2016, la SCI Foncière Emile Zola Lavoisier, intimée, demande à la cour de :

Vu les articles 808 et 809 du Code de Procédure Civile

Vu l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989

Vu l'article 1134 du Code Civil

- recevoir la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER en son appel incident et l'y déclarer bien fondée,

- débouter Madame Y. de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté l'appelante de toutes ses demandes reconventionnelles et de sa demande d'expertise tout en la condamnant à la somme de 3.985,34 euros au titre de la dette locative arrêté au 10 septembre 2014,

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a accordé des délais de paiement à l'appelante,

Et statuant à nouveau :

- constater que la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement du 15/05/2012 est acquise.

En conséquence,

- ordonner l'expulsion de Madame Y. et de tout occupant de son chef des lieux qu'elle occupe au [...] (2ème étage), en la forme ordinaire ou avec l'assistance du Commissaire de Police ou du Serrurier si besoin,

- autoriser la SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde meuble qui lui plaira aux frais, risques et périls exclusifs de Madame Y.

- condamner Madame Y. à verser à La SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER la somme de 2.824,95 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 décembre 2015,

- condamner Madame Y. à verser à La SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges locatives jusqu'au départ des lieux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion,

- condamner Madame Y. à verser à La SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges locatives jusqu'au départ des lieux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion,

- condamner Madame Y. à verser à La SCI FONCIÈRE EMILE ZOLA LAVOISIER la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du CPC.

- condamner Madame Y. en tous les dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût du commandement délivré le 25 juillet 2012, qui pourront être recouvrés par Maître Isabelle G., Avocat, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile ;

Considérant que par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l'exposé des prétentions et moyens des parties ;

 

MOTIFS :

Sur la dette locative :

Considérant que l'appelante conteste le montant de l'arriéré des loyers et des charges que lui réclame le bailleur ;

Considérant, s'agissant de la régularisation des charges locatives, que le bailleur justifie tant de l'envoi du détail des charges locatives des années 1999 à 2010, que de l'invitation faite à Madame Y. par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 avril 2012, à venir consulter l'ensemble des pièces justificatives tenues à sa disposition chez l'administrateur de biens, en application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, aucune disposition légale ou réglementaire n'imposant au bailleur d'envoyer les pièces justificatives à son locataire ;

Qu'il résulte des éléments du dossier que Madame Y. a été également destinataire des régularisations des charges locatives des années 2011 à 2014 ;

Considérant, s'agissant des frais communs d'électricité, que la seule augmentation du montant de la facture, même importante (de 97,58 euros à 257,07 euros), ne suffit pas à justifier la contestation de Madame Y. qui sollicite le remboursement de la somme de 85,68 euros correspondant à sa quote-part de l'année 2013 au titre des frais communs d'électricité ;

Considérant, en ce qui concerne les charges d'eau, que l'administrateur de biens indique à Madame Y., dans un courrier du 10 novembre 2010, qu'elles ont été calculées à partir des relevés des compteurs d'eau individuels établis lors de l'état des lieux d'entrée le 31 mai 1999 (cuisine : 6 m3 et WC : 12 m³) et des relevés communiqués par Madame Y. elle-même dans un courrier du 20 janvier 2010 (cuisine : 976 m³ et WC : 488 m³) ; qu'il s'ensuit une consommation moyenne réelle de 136,59 m³ d'eau par an pour les années considérées ;

Que pour les années suivantes, les consommations d'eau ont été réclamées sur la base des relevés des indexes fournis par la locataire elle-même, soit en fonction de la consommation réelle et nullement d'une consommation prévisible, comme le prétend Madame Y. qui ne démontre aucune surfacturation de consommation d'eau ; qu'il s'ensuit que l'appelante n'est pas fondée en sa demande de remboursement de la somme de 464,35 euros au titre de charges indues ;

Considérant, s'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, que Madame Y. n'est pas davantage fondée tant en sa contestation du taux de 56 % validé par le tribunal, qu'en sa demande de restitution de la somme de 594,16 euros ; qu'en effet, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI bailleresse, pour le logement occupé par Madame Y., a appliqué le pourcentage de 56 % en tenant compte du revenu cadastral servant de base au calcul de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères conformément au relevé de propriété identifiant les deux appartements de l'immeuble sis [...] ;

Que tant le relevé de propriété de l'ensemble immobilier de l'année 2012 que l'avis de taxes foncières de la même année établissent que la quote-part de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est de 56 % pour le logement du 2^ème étage occupé par Madame Y. (revenu cadastral du logement 1^er étage 1715, revenu cadastral du logement du 1^er étage : 2.182 soit 2.182/3.897 = 56 %) ;

Considérant que ce calcul a été expliqué à la locataire par l'administrateur de biens par courrier du 10 décembre 2012, la différence de pourcentage avec celui applicable aux autres charges (33%) étant justifiée par un mode de calcul différent, le local situé au rez-de-chaussée, qualifié de local commercial par la Préfecture, étant exonéré de cette taxe, peu important que ce local soit occupé par une mosquée ;

Considérant que les décomptes produits par la bailleresse établissent, après déduction des frais de relance, un solde débiteur de 302,10 euros au 31 décembre 2010, de 2.406,66 euros au 30 avril 2011, de 3.976,47 euros au 31 décembre 2012, de 2.896,70 euros au 16 mai 2013, de 3.021,50 euros au 24 mars 2014 et de 3.985,34 euros au 10 septembre 2014 ; qu'au 18 décembre 2015, la dette locative est de 2.824,95 euros ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné Madame Y. à payer la somme de 3.985,34 euros à la SCI Foncière Emile Zola Lavoisier au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêtée au 10 septembre 2014, et Madame Y. sera condamnée à payer à la SCI Foncière Emile Zola la somme de 2.824,95 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 décembre 2015 ;

 

Sur la régularité du commandement de payer :

Considérant que Madame Y. soutient que le commandement de payer du 15 mai 2012 est nul, à défaut de précision permettant de justifier de la qualité de créancier de la personne pour le compte de laquelle il a été signifié ; qu'elle soutient que la société Foncière Emile Zola Lavoisier au nom de laquelle lui a été signifié le commandement de payer lui est inconnue, dès lors que le bail a été conclu avec la société Emile Zola, qu'il s'agit d'une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de capacité d'ester en justice ou le défaut de pouvoir conformément aux termes de l'article 117 du code de procédure civile ;

Qu'elle ajoute que cette irrégularité lui fait grief dès lors que le commandement de payer a pour effet de voir déclarer acquise la clause résolutoire ;

Considérant que si le bail du 31 mai 1999 a été effectivement conclu avec la société Emile Zola « représentée par le Cabinet L. & associés », pour autant le commandement signifié à Madame Y. le 15 mai 2012 par la société Foncière Emile Zola Lavoisier, immatriculée au RCS Créteil sous le n° XXX et ayant son siège [...], lui permet d'identifier parfaitement son bailleur par les coordonnées qui y figurent, et qu'il n'existe aucune ambiguïté sur la qualité et le pouvoir de la société requérante dès lors que le commandement indique clairement porter sur les loyers et charges impayés du local sis [...], objet du bail du 31 mai 1999, et que le décompte qui y est joint émane de l'administrateur de biens, la société L. et associés, en charge de la gestion de l'immeuble, avec lequel elle correspond régulièrement ; qu'en conséquence, Madame Y. n'est pas fondée à se prévaloir de la nullité du commandement alors que ledit commandement contient les exactes coordonnées de la société bailleresse et ne lui fait pas grief ;

 

Sur les effets du commandement :

Considérant que Madame Y. ne s'étant pas acquittée des causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 juillet 2012 ;

Considérant, s'agissant des délais, qu’en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en suspendant les effets de la clause résolutoire et en accordant des délais à Madame Y. qui s'acquitte des mensualités fixées par le jugement entrepris, et dont le montant de la dette locative est ramené à 2.824,95 euros au 18 décembre 2015 ;

Que par suite, le jugement sera confirmé de ces chefs de demandes et aussi du chef des demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, à défaut de paiement de deux mensualités ;

 

Sur le trouble de jouissance :

Considérant que Madame Y. se plaint de troubles de jouissance en relation avec les désordres consécutifs à trois dégât des eaux en novembre 2010, le 18 mars 2013 et le 23 mai 2014, mais aussi avec la présence d'une mosquée au rez-de-chaussée de l'immeuble ainsi que le défaut de réception correcte des chaînes de télévision ;

Considérant, s'agissant des dégâts des eaux en novembre 2010, qu’il résulte des éléments du dossier, que le plombier de l'entreprise SIS, mandatée par le bailleur le 2 novembre 2010, a constaté que ‘le parquet du couloir est surélevé, qu'il y a de l'humidité sur le lavabo et sur le mur des toilettes ( le mur donnant sur l'extérieur)', et après vérification de la tuyauterie sous la baignoire, de l'installation d'eau froide et d'eau chaude et de l'installation de chauffage, n'a trouvé aucune fuite, ni aucune problème d'étanchéité au niveau des installations sanitaires, indiquant « supposer » que l'infiltration d'eau provenait de la toiture du local du rez-de-chaussée, sans étayer cette affirmation d'aucune démonstration ;

Considérant que, bien qu'invitée par son assureur à lui adresser un constat amiable de dégât des eaux et un devis de remise en état des dommages, Madame Y. ne semble pas avoir répondu à ces demandes et, de son propre aveu, s'est vue opposer la prescription biennale ; que dans ces conditions, et à défaut de tout élément permettant de déterminer l'origine des désordres, limités à un périmètre restreint ainsi qu'il résulte des propres photographies de Madame Y., force est de constater que l'appelante ne justifie ni de la réalité ni de l'étendue, dont notamment la persistance dans les années qui ont suivi, des désordres et du préjudice de jouissance en résultant dont la cause serait imputable à un manquement du bailleur ;

Qu'en ce qui concerne le dégât des eaux du 18 mars 2013 affectant le plafond de la cuisine, près du conduit de la cheminée, si Madame Y., produit un courrier de l'agence immobilière du 13 septembre 2013 indiquant étudier deux devis et précisant que les travaux débuteraient dans les meilleurs délais, pour autant ce courrier ne vaut pas reconnaissance de responsabilité du bailleur, l'agence ne manquant pas de lui demander de déclarer le sinistre à sa compagnie d'assurance pour demander la prise en charge des travaux et également de lui adresser une copie du constat de dégât des eaux ; que cette fois encore, Madame Y. ne justifie ni de la réalité ni de l'étendue des désordres, ni même de leur origine ; qu'elle n'est donc pas fondée à prétendre à une indemnisation par le bailleur d'un quelconque préjudice de jouissance en résultant dont la cause serait imputable à un manquement du bailleur ;

Considérant, s'agissant du dégât des eaux que la locataire a déclaré le 13 mai 2014, et affectant les plafonds des toilettes, du couloir et d'une chambre, pour autant elle ne produit aucune pièce contemporaine de ce dégât des eaux permettant d'en analyser les causes et les conséquences ;

Qu’il résulte du rapport de l'inspecteur de salubrité du Service communal d'hygiène et de santé de Montreuil du 11 mai 2015 que les désordres constatés dans le logement (mauvais état des revêtements des plafonds de la cuisine, du couloir, du cabinet d'aisances et de la chambre 1) relèvent des assurances habitation du propriétaire de l'immeuble et de la locataire ;

Que l'inspecteur de salubrité indique qu'il existe un revêtement d'étanchéité sur le toit de l'immeuble, et note la présence à certains endroits de froissements ou de fissures de revêtement, dont il dit qu'elles peuvent avoir causé des infiltrations d'eau qui auraient conduit aux dégradations constatées, tout en indiquant qu'aucune trace anormale d'humidité n'a été mesurée dans l'appartement et en signalant dans la cuisine que l'aération basse est obstruée par de l'adhésif et que l'aération haute, présente au-dessus de la chaudière, est encrassée ; que le même rapport précise également que le revêtement extérieur du mur mitoyen à la salle de bains et au cabinet d'aisances ne présente aucune dégradation ;

Considérant en définitive, que ni les constatations de l'inspecteur de salubrité qui émet seulement l'hypothèse d'infiltrations d'eau provenant d'un défaut d'étanchéité de la toiture, sans pour autant se prononcer formellement, ni préciser l'étendue et l'importance des fissures constatées, ni les autres éléments du dossier, ne permettent de déterminer avec certitude l'origine des dégâts des eaux et des dégradations et donc de les imputer au bailleur alors que le même inspecteur ne manque pas de relever le défaut d'entretien des aérations dans la cuisine ainsi que l'absence d'humidité dans l'appartement ;

Considérant que si, en novembre 2015, la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse a été commandée par le bailleur, qui pouvait bénéficier à cette occasion de la pose de l'échafaudage installé pour le ravalement de l'immeuble, et a fait l'objet d'une acceptation par le maître de l'ouvrage le 11 janvier 2016 et aussi des demandes d'autorisations administratives, pour autant ces travaux ne valent pas reconnaissance d'une quelconque responsabilité du bailleur dans la survenance des dégradations et des dégâts des eaux invoqués par Madame Y. ; qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Madame Y. de sa demande d'expertise et de la débouter de sa demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance en relation avec les désordres affectant son logement ;

Considérant que Madame Y. demande également réparation d'un trouble de jouissance résultant des nuisances ‘tant diurnes que nocturnes ‘des occupants d'une mosquée située au rez-de-chaussée de l'immeuble dans des locaux loués par le bailleur ; qu'elle se plaint notamment du passage continu des hommes qui fréquentent la mosquée et des rythmes de prières répétitifs, notamment nocturnes, à l'origine de troubles de voisinage notamment en raison des nuisances sonores occasionnées ;

Considérant que l'entrée de la mosquée s'effectue par la rue, sans qu'il soit nécessaire d'utiliser les parties communes ; qu'hormis ses courriers et dépôts de main-courantes, qui ne comportent que des déclarations qui émanent d'elle, et qui ne peuvent prouver la réalité de ses allégations, Madame Y., verse au dossier deux attestations, l'une émanant du voisin du premier étage, Monsieur A., qui affirme que les locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble accueillaient du public et qu'ils semblaient utilisés comme lieu de prière, sans pour autant faire état d'une quelconque nuisance, alors que son appartement est directement situé au-dessus de la mosquée, et l'autre émanant d'une amie, Madame B., dénuée de force probante, s'agissant d'un témoignage qui se limite à rapporter, à l'occasion de seulement deux visites au domicile de Madame Y., au cours de l'été 2012, la présence d'hommes devant l'immeuble, les prières de l'imam et le va et vient des véhicules qui ne suffisent pas à caractériser les nuisances sonores susceptibles de générer des troubles de voisinage ;

Que, s'agissant du courrier de Monsieur C. rapportant le bruit des voitures, des voix des hommes fréquentant la mosquée ainsi que les prières, même la nuit, constatés au cours d'un séjour d'une semaine au domicile de Madame Y. en juillet 2013, force est de constater qu'il est non conforme aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, faute de préciser qu'il est destiné à être produit en justice, et que de surcroît, il ne suffit pas, en l'absence d'aucun autre élément objectif, tel un constat d'huissier ou une pétition des riverains, à établir les nuisances sonores dont se plaint l'appelante qui ne produit aucun autre témoignage de proches voisins dénonçant des nuisances occasionnées par la fréquentation de la mosquée, même en admettant une hausse de la fréquentation de la mosquée pendant la période de ramadan toutefois limitée dans le temps ;

Que faute de prouver la réalité des troubles de voisinage manifestes, Madame Y. sera également déboutée de sa demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance en résultant, étant observé que le local a été détruit le 24 février 2015 par un incendie causé par un court-circuit dont l'appelante ne démontre pas qu'il lui ait occasionné un quelconque préjudice de jouissance ;

Considérant qu'en dehors de ses courriers et de ses affirmations, Madame Y. ne justifie d'aucun élément établissant qu'elle ne reçoit pas correctement les chaînes de télévision, alors que l'état des lieux d'entrée établit l'existence d'une antenne, et alors que la loi n'impose pas au bailleur de procéder au raccordement à la TNT, dont l'appelante reconnaît néanmoins l'installation en juin 2013 ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Madame Y. de sa demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance résultant de l'absence de réception des chaînes de télévision ;

 

Sur la facture de réparation de la serrure du logement :

Considérant que Madame Y. justifie s'être acquittée d'une somme de 2.282,28 euros correspondant à une facture de la société Entreprise Générale du Bâtiment du 15 janvier 2010 précisant que « le cylindre qui était sur la serrure n'était pas de la marque de la serrure, c'est la raison pour laquelle la serrure a fini par accrocher » ;

Considérant que le premier juge a limité l'indemnisation du remplacement de la serrure du logement de Madame Y. à la somme de 341,82 euros, en se fondant sur une facture produite par le bailleur émanant de l'entreprise MLS pour une intervention ayant pour objet l'installation d'un cylindre de marque FICHET dans un autre logement et datée du 15 février 2010 ;

Considérant qu'à la demande de Madame Y., la société MLS a écrit que la serrure FICHET correspondant à la facture visée ci-avant n'était pas du même cylindre que celui de la [...], s'agissant d'une serrure avec un cylindre Monobloc, et qu'il aurait donc facturé une somme de 928,40 euros, s'il avait effectué l'ouverture et le changement du cylindre Fichet 787 2 de la serrure du logement litigieux ;

Considérant qu'il y a lieu, en conséquence, d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et de condamner la SCI Foncière Emile Zola Lavoisier à payer à Madame Y. la somme de 928,40 euros qui viendra en compensation avec l'arriéré de loyer, Madame Y., malgré les courriers envoyés à l'administrateur de biens pour signaler les difficultés rencontrées avec l'une des deux clés qui lui avaient été remises, n'étant pas fondée à demander au bailleur le remboursement du surcoût facturé pour l'ouverture de porte et la main d'œuvre figurant sur le devis qu'elle a accepté sans consultation du bailleur ;

 

Sur la clé de la porte d'entrée de l'immeuble :

Considérant que le bailleur, soutenant que la serrure de la porte d'entrée de l'immeuble a été changée par la locataire ou sa fille, sollicite la condamnation sous astreinte de Madame Y. à lui remettre la clé de la porte d'entrée de l'immeuble ; que s'il produit un courrier du 13 décembre 2004 signé de trois locataires, dont Madame Y., déclarant être en possession de deux nouvelles clés pour l'accès à l'immeuble à la suite du récent changement de serrure la porte d'entrée de l'immeuble, pour autant, il ne justifie d'aucun élément permettant d'établir qu'il n'est pas en possession de la clé de la porte d'entrée de l'immeuble, qui n'a jamais fait l'objet d'aucune réclamation de sa part depuis 2004 ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Foncière Emile Zola Lavoisier de ce chef de demande ;

 

Sur la clause pénale :

Considérant que les demandes formées au titre des clauses pénales par le bailleur, et rejetées par le jugement entrepris, ne sont pas comprises dans le périmètre de la saisine de la cour, dès lors que le bailleur ne les conteste pas en cause d'appel ;

 

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Considérant que Madame Y., qui succombe en la majeure partie de ses prétentions, sera condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées ;

Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de Madame Y. au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la SCI Foncière Emile Zola Lavoisier peut être équitablement fixée à 2.000 euros ;

Considérant que Madame Y. sera condamnée aux entiers dépens ;

 

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions, à l'exception de celles condamnant la SCI Foncière Emile Zola Lavoisier au paiement de la somme de 342 euros au titre du remboursement des frais de changement de serrure de la porte d'entrée du logement,

Statuant à nouveau, et y ajoutant :

CONDAMNE la SCI Foncière Emile Zola Lavoisier à payer à Madame Y. la somme de 928,40 euros au titre du remboursement des frais de changement de serrure de la porte d'entrée du logement,

CONDAMNE Madame Y. à payer à la SCI Foncière Emile Zola Lavoisier la somme de 2 824,95 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 décembre 2015,

CONDAMNE Madame Y. à payer à la SCI Foncière Emile Zola Lavoisier la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Madame Y. aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE                 LA PRÉSIDENTE