Extrait : « Mais attendu qu’ayant relevé que les consorts X. n’avaient pas conscience de la nullité édictée par l’article 1596 du code civil, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu’ils n’avaient pas renoncé à invoquer la nullité de la vente ni n’avaient confirmé l’acte argué de nullité et a légalement justifié sa décision de ce chef ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2016

 

N° de pourvoi : 15-15129, 15-17434 et 15-26360. Arrêt n° 1011.

DEMANDEUR à la cassation : SCI Kal - Société Cabinet Maréchal

DÉFENDEUR à la cassation : Consorts X.

M. Chauvin (président), président. SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delvolvé et Trichet, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s).

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Joint les pourvois n° 15-15.129, 15-17.434 et 15-26.360 ;

 

Attendu, selon les arrêts attaqués (Douai, 16 février et 11 juin 2015), que M. et Mme X., usufruitiers d’un immeuble à usage commercial et d’habitation, dont les nus-propriétaires sont leurs enfants, A., B. et C. X., (les consorts X.) ont, le 15 mai 1999, renouvelé le bail commercial consenti à la société Orphée, aux droits de laquelle se trouve la société Sofrade, sur le rez-de-chaussée et le sous-sol de l’immeuble, à effet du 10 septembre 1999 ; qu’un pacte de préférence était stipulé au profit du preneur ; que, le 10 janvier 2007, les consorts X. ont chargé la société Cabinet Maréchal, ayant pour gérant M. Y., de rechercher un acquéreur pour cet immeuble ; que, le 17 janvier 2007, ils ont signé une promesse synallagmatique de vente au profit de M. Z. ; que, le 13 avril 2007, la vente a été conclue avec la société civile immobilière Kal (la SCI), dont le capital est notamment détenu par M. Y., qui s’était substituée à M. Z., par acte reçu par la société civile professionnelle A. B. C. D. E. F. Stéphan G. H. (la SCP) ; que la société Sofrade a assigné la SCI et les consorts X. en annulation de la vente pour violation du pacte de préférence ; que les consorts X. ont poursuivi reconventionnellement l’annulation de la vente pour violation de l’article 1596 du code civil ;

 

Sur le moyen unique du pourvoi principal n° E 15-15. 129 de la SCI et de la société Cabinet Maréchal :

Attendu que la SCI et la société Cabinet Maréchal font grief à l’arrêt du 16 février 2015 de prononcer la nullité de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que la nullité de la vente, qui sanctionne l’interdiction pour un mandataire de se porter acquéreur du bien sur lequel porte son mandat, est une nullité relative susceptible de confirmation expresse ou tacite ; que la confirmation tacite résulte de l’exécution volontaire de l’acte ou de tout autre acte impliquant l’intention du vendeur de réparer le vice, cause de nullité ; qu’en l’espèce, en se bornant à retenir que, la confirmation ne pouvant être formalisée que postérieurement à la signature de l’acte en cause, elle ne pouvait se déduire du courrier de M. Octave X., concomitant à la vente, sans rechercher, comme elle y avait été expressément invitée, si le comportement des parties et notamment les actes de reddition de compte, accomplis par les consorts X. au profit de la SCI postérieurement à la régularisation de la vente n’étaient pas de nature à caractériser leur volonté de confirmer l’acte de vente argué de nullité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1596 du code civil, ensemble l’article 1338 du code civil ;

2°/ que l’action en nullité relative ouverte au vendeur sur le fondement de l’article 1596 du code civil est susceptible de renonciation dans les conditions du droit commun des obligations ; que la renonciation, acte juridique unilatéral par lequel une personne abandonne volontairement un droit ou s’interdit de faire valoir un moyen de défense ou d’action, peut être expresse ou tacite et se déduit alors de tout acte manifestant une volonté consciente et non équivoque de renoncer ; qu’en l’espèce, il ressort des propres constatations de l’arrêt attaqué que les consorts X., informés de l’identité de personnes entre la SCI et le cabinet Maréchal, susceptible d’affecter la validité de la vente litigieuse, ont expressément réitéré leur consentement à la vente projetée en connaissance de cause puis exécuté l’acte régularisé sans contestation ; qu’en écartant néanmoins toute renonciation de leur part à se prévaloir de la nullité encourue, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 1134 du code civil, ensemble l’article 1596 du code civil ;

3°/ que, si la charge de la preuve de la renonciation incombe en principe à celui qui s’en prévaut, la connaissance de la prérogative abdiquée lors de l’exécution de l’acte fait présumer la volonté de renonciation et conduit à renverser la charge de la preuve ; qu’il appartient alors au renonçant supposé de démontrer qu’il n’a pas agi sciemment et librement ; qu’en l’espèce, en retenant que la SCI ne rapportait pas la preuve d’une renonciation des consorts X. à leur action en nullité après avoir pourtant constaté que ces derniers avaient volontairement accepté et exécuté la vente en connaissance de l’interposition de personnes susceptible d’en affecter la validité, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 du code civil, ensemble l’article 1134 du code civil ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé que les consorts X. n’avaient pas conscience de la nullité édictée par l’article 1596 du code civil, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu’ils n’avaient pas renoncé à invoquer la nullité de la vente ni n’avaient confirmé l’acte argué de nullité et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

 

Sur le troisième moyen du pourvoi incident n° E 15-15. 129 et le premier moyen du pourvoi incident n° K 15-17. 434 des consorts X., réunis :

Attendu que les consorts X. font grief à l’arrêt du 16 février 2015 de rejeter leurs demandes de dommages-intérêts complémentaires dirigées contre la SCI, la société Cabinet Maréchal et la SCP, alors, selon le moyen :

1°/ que la perte des avantages fiscaux attachés à la réalisation d’une vente par la suite annulée constitue un préjudice indemnisable qui, dans la mesure où elle n’est pas couverte par l’annulation et les restitutions qu’elle déclenche, constitue un préjudice dont la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander la réparation à la partie fautive ; qu’en énonçant, pour refuser de réparer le préjudice invoqué par les consorts X. au titre du surcoût fiscal consécutif au retard dans la réalisation de la vente, que « l’évolution du régime fiscal ne peut caractériser un préjudice indemnisable », la cour d’appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;

2°/ que la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander la réparation à la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé ; qu’en retenant, pour les débouter de leur demande, que le préjudice dont ils faisaient état relevait « du choix des consorts X. de mettre en œuvre une nullité relative dans un contexte qui ne leur était pas préjudiciable », après avoir pourtant constaté les fautes commises par la SCI et le Cabinet Maréchal dans la conclusion du contrat et relevé que les éléments versés aux débats n’établissaient pas que les consorts X. aient pu avoir conscience, en concluant la vente, de la nullité qu’elle encourait sur le fondement de l’article 1596 du code civil, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a une nouvelle fois violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé que le surcoût fiscal invoqué par les consorts X. résultait de leur choix de mettre en œuvre une nullité relative dans un contexte qui ne leur était pas préjudiciable, la cour d’appel a pu déduire de ce seul motif que ce chef de préjudice n’était pas imputable aux fautes commises par la SCI, la société Cabinet Maréchal et la SCP ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Sur le second moyen du pourvoi principal n° K 15-17. 434 de la SCP, ci-après annexé :

Attendu que la SCP fait grief à l’arrêt du 16 février 2015 de la condamner à payer à la SCI une somme au titre des frais accessoires de la vente ;

 

Mais attendu que la SCP n’ayant pas soutenu, dans ses conclusions d’appel, que les frais payés à l’occasion d’une vente annulée pouvaient être restitués, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal n° N 15-26. 360 des consorts X. :

Attendu que les consorts X. font grief à l’arrêt du 11 juin 2015 de dire que celui du 16 février 2015 n’est pas entaché d’une erreur matérielle, alors, selon le moyen, que, dans leurs conclusions récapitulatives du 24 décembre 2014, les consorts X. sollicitaient la confirmation du jugement en ce qu’il avait « condamné la SCI Kal » à leur « rembourser l’ensemble des loyers et indemnités perçus depuis le 13 avril 2007, outre intérêts au taux légal … » ; qu’en estimant qu’elle n’avait été saisie d’aucune demande de remboursement des loyers jusqu’à la date de son arrêt, là où les consorts X. sollicitaient, dans leurs écritures, le remboursement de l’ensemble des loyers perçus par la SCI Kal depuis le 13 avril 2007, ce qui incluait nécessairement les loyers perçus entre la date du jugement et la date de l’arrêt, la cour d’appel a dénaturé les conclusions dont elle était saisie et violé l’article 4 du code de procédure civile ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé qu’elle n’était saisie, par le dispositif des dernières conclusions des consorts X., que d’une demande de confirmation du jugement qui avait condamné la SCI à leur rembourser les loyers perçus du jour de la vente au jour du jugement, la cour d’appel en a exactement déduit, sans dénaturation, qu’elle n’était pas saisie d’une demande de remboursement des loyers jusqu’à la date de son arrêt ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Sur le premier et le deuxième moyens du pourvoi incident n° E 15-15. 129 et le second moyen du pourvoi incident n° K 15-17. 434 des consorts X., réunis, ci-après annexé :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal n° K 15-17. 434 de la SCP :

 

Vu l’article 1382 du code civil ;

 

Attendu que, pour condamner la SCP à garantir la SCI à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à son encontre au titre du remboursement des loyers et des dépôts de garantie, l’arrêt du 16 février 2015 retient que le notaire a commis une faute pour avoir accepté d’authentifier la vente alors qu’il savait qu’elle était conclue en violation de l’article 1596 du code civil et que sa garantie est exclue pour la seule restitution du prix de vente qui ne constitue pas un préjudice indemnisable ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que la restitution des loyers et des dépôts de garantie prononcée à la suite de l’annulation d’un contrat de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 

Et sur le moyen unique du pourvoi incident n° N 15-26. 360 de la SCI et de la société Cabinet Maréchal :

Vu l’article 1351 du code civil, ensemble l’article 463 du code de procédure civile ;

 

Attendu que, pour accueillir la requête en omission de statuer des consorts X. en ce qu’elle porte sur les intérêts du prix perçu par les vendeurs, l’arrêt retient que, si l’arrêt du 16 février 2015 confirme le jugement, il n’énumère pas les points qui font l’objet de cette confirmation, qu’une telle formule ne vaut jugement que dans la mesure où les motifs de la décision expriment l’opinion du rédacteur sur le point en cause et qu’en l’espèce, l’arrêt est taisant sur les raisons pour lesquelles la décision a été prise et n’exprime aucun motif, pas même adoptés ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que l’arrêt du 16 février 2015 avait, sur la question des intérêts assortissant la restitution du prix de vente, confirmé le jugement dont il est réputé avoir adopté les motifs, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

Vu l’article 627, alinéa 1^er, du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation prononcée n’implique pas qu’il soit à nouveau statué sur la requête en ce qu’elle porte sur les intérêts ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal n° N 15-26.360 des consorts X. :

MET hors de cause la société Sofrade ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’ils condamnent la SCP à garantir la SCI à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à son encontre au titre du remboursement des loyers et des dépôts de garantie et accueillent la requête en omission de statuer en ce qu’elle porte sur les intérêts assortissant la restitution du prix de vente, les arrêts rendus les 16 février et 11 juin 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Douai ;

DIT n’y avoir lieu à renvoi du chef de la requête en omission de statuer en ce qu’elle porte sur les intérêts ;

REJETTE la requête en omission de statuer des consorts X. en ce qu’elle porte sur les intérêts assortissant la restitution du prix de vente ;

Renvoie, pour le surplus, la cause et les parties devant la cour d’appel de Douai, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassés ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize.

 

 

Moyen produit par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la SCI Kal et la société Cabinet Maréchal (demanderesses au pourvoi principal n° E 15-15.129).

 

IL EST FAIT GRIEF A L’ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D’AVOIR prononcé la nullité de la vente consentie par les consorts X. au profit de la SCI KAL, constatée par acte authentique du 13 avril 2007 de la SCP A., portant sur l’immeuble sis.,

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE le cabinet MARECHAL, géré par M. Y., avait reçu des consorts X. mandat de rechercher un acquéreur de l’immeuble en cause ; qu’une promesse synallagmatique de vente avait été conclue avec M. Z., qui prévoyait une faculté de substitution ; que M. Z. avait fait jouer cette possibilité au bénéfice de la SCI KAL, gérée par M. Y. ; qu’il existait donc une interposition de personnes morales, prohibée par l’article 1596 du code civil ; qu’au surplus, le capital de la SCI KAL était détenu entièrement, directement ou par l’intermédiaire d’une société FIPAGE, dont ils étaient les uniques actionnaires, par MM. D. et G. Y., propriétaires du cabinet MARECHAL, les trois sociétés ayant la même adresse ; qu’il importait peu que M. J. Y., titulaire de 45,5 % des parts du cabinet MARECHAL, ne fût pas associé de la SCI KAL ni de la société FIPAGE dont les parts étaient entièrement détenues par MM. D. et G. Y., propriétaires à eux deux de 50 % des parts du cabinet MARECHAL ; que la nullité prévue par l’article 1596 du code civil était relative ; que l’article 1338 du même code disposait que l’acte de confirmation ou ratification d’une obligation contre laquelle la loi admettait l’action en nullité ou en rescision n’était valable que lorsqu’on y trouvait la substance de cette obligation, la mention du motif de l’action en rescision et l’intention de réparer le vice sur lequel cette action était fondée, qu’à défaut d’acte de confirmation ou ratification, il suffisait que l’obligation fût exécutée volontairement après l’époque à laquelle l’obligation pouvait être valablement confirmée ou ratifiée ; que la confirmation, ratification, ou exécution volontaire dans les formes et à l’époque déterminées par la loi, emportait la renonciation aux moyens et exceptions que l’on pouvait opposer contre cet acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers ; que le projet d’acte définitif mentionnait que l’acquéreur était la SCI KAL dont le gérant était M. Y., domicilié à la même adresse que le cabinet MARECHAL dont au moins M. O. X. savait qu’il était également géré par M. Y. ; que ce dernier avait au surplus signé le 13 avril 2007, soit le jour-même de la réitération de la vente en la forme authentique, en qualité de « représentant de l’indivision X. » et « à l’intention de Mrs Y. », un document selon lequel il lui confirmait être parfaitement informé de ce qu’ils étaient les associés de la SCI KAL qui acquérait l’immeuble et que ceci ne lui posait aucun problème notamment en ce qui concernait le mandat de vente ; que cependant, quoiqu’il en fût de la connaissance par les consorts X. du fait que c’étaient les consorts Y., ayant reçu mandat de rechercher un acquéreur, qui se portaient acquéreurs de l’immeuble, on ne pouvait déduire de ce seul fait que l’acte n’encourait pas la nullité prévue par l’article 1596 du code civil ; qu’en effet, la confirmation d’un acte nul exigeait à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer ; que la réalisation de ces conditions ne pouvait résulter de la seule connaissance, avant la conclusion de l’acte, de l’identité des dirigeants de la société mandataire et de la société acquéreur ; que les éléments communiqués n’attestaient pas de ce que les consorts X. avaient eu à la fois conscience de la nullité édictée par l’article 1596 du code civil et une volonté non équivoque d’y renoncer qui n’était pas démontrée, même par le courrier cité ; que le fait que l’identité des mandataires et acquéreurs ne posaient aucun problème à M. Octave X. n’induisait en rien qu’il n’ignorait pas que ce fait constituât un cas de nullité de la vente ; qu’enfin, un tel courrier ne pouvait valoir confirmation de l’acte susceptible d’être annulé, une telle confirmation ne pouvant être formalisée que postérieurement à la signature de l’acte en cause ; que de même, l’attestation de Maître G., notaire rédacteur de l’acte, si elle affirmait que l’attention des vendeurs avait été attirée sur la personne de l’acquéreur substitué et le mécanisme institué par les disposition de l’article 1596 du code civil, n’établissait en rien une renonciation non équivoque à la nullité prévue par ce texte ; qu’au surplus, sa valeur probante était faible en ce qu’il émanait d’une des parties au procès ; qu’elle était contredite par les consorts X. et qu’intrinsèquement elle était de peu de portée en ce que si le notaire affirmait avoir attiré l’attention des vendeurs, les seuls éléments avancés pour étayer cette affirmation étaient la signature par le seul Octave X. du courrier précédemment évoqué ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les consorts X. avaient mandaté le Cabinet MARECHAL représenté par MM. J. et D. Y. le 17 janvier 2007 afin de mettre en vente leur immeuble, rue de la Grande Chaussée pour le prix de 2.200.000 euros ; que par ailleurs, la vente de l’immeuble avait été régularisée au profit de la SCI KAL ayant pour associés M. Damien et Grégory Y. et la société FIPAGE, elle-même détenue par ces deux mêmes associés ; qu’ainsi, nonobstant cette interposition de personnes morales, il y avait lieu de relever l’existence d’intérêts communs manifestes entre l’agent immobilier en charge de la vente et la société qui s’était portée acquéreur, mandataire et cessionnaire ayant soit les mêmes gérants, soit les mêmes associés, outre l’identité de siège social ; que la vente régularisée le 13 avril 2007, en ce qu’elle violait les conditions posées par l’article 1596 du code civil, encourait la nullité ; qu’il convenait d’abord d’examiner s’il y avait eu dissimulation par la SCI KAL et le Cabinet MARECHAL, ou, si les consorts X. ignoraient effectivement les liens existants entre eux avant la signature de la vente ; qu’à ce titre lors de la signature du compromis de vente le 17 janvier 2007, qui engageait irrévocablement les consorts X., ces derniers n’avaient effectivement connaissance ni de l’identité de personnes entre l’agent immobilier et l’acquéreur, seul M. Z. figurant comme acquéreur, ni de la nullité de la vente envisagée ; que cependant, ce lien entre acquéreur et agent immobilier et la connaissance de cette situation par les consorts X. étaient apparus clairement avant la vente authentifiée le 13 avril 2007 ; que les consorts X., le jour de la signature de l’acte authentique, avaient connaissance des liens existant entre l’agent immobilier et l’acquéreur du bien ; qu’en droit, la confirmation d’un acte inopposable exigeait à la fois la connaissance d’un vice l’affectant et l’intention de le réparer ; que la renonciation du vendeur à se prévaloir de la nullité par l’exécution du contrat de vente devait être caractérisée par sa connaissance, préalable à l’exécution, de la violation des dispositions prévoyant la cause de nullité et destinées à le protéger ; qu’enfin la réalisation de ces conditions, en cas de violation de l’article 1596 du code civil, ne pouvait résulter de la seule connaissance, avant la conclusion de l’acte, de l’identité de dirigeants de la société mandataire et de la société acquéreuse ; qu’il convenait ainsi d’examiner la question de la connaissance par les consorts X. de la nullité relative affectant l’acte avant la vente et de leur intention de ratifier cette nullité et de valider ainsi la vente ; que le courrier daté du 13 avril 2007 signé par M. O. X., s’il confirmait la connaissance par les consorts X. des liens entre la SCI KAL et le Cabinet MARECHAL, ne permettait cependant pas, de manière non équivoque, de conclure, d’une part, que ces derniers avaient connaissance de la nullité édictée par l’article 1596 du code civil mais aussi, d’autre part, qu’ils avaient la volonté clairement exprimée de renoncer à s’en prévaloir ; qu’en effet, cet acte n’émanait que de M. O. X., usufruitier et non de ses enfants, nus propriétaires, ce dernier n’ayant nullement justifié de ce que ces deniers lui eussent donné mandat pour s’engager en leur nom sur ce point ; que par ailleurs, il ne permettait pas de s’assurer précisément que les consorts X. auraient signé la vente en toute connaissance du vice l’affectant ; qu’ainsi, il était seulement fait état de la connaissance par les vendeurs du lien entre les deux entités et de l’absence de répercussion sur le mandat de vente, et non sur la validité de la vente elle-même ; qu’enfin, il ne pouvait être déduit de ce courrier la renonciation à se prévaloir de la nullité édictée par l’article 1596 du code civil qui n’était nullement reprise ni dans sa lettre, ni dans son esprit ; que par ailleurs, si le notaire, qui restait néanmoins une partie au procès et ne pouvait se délivrer une attestation à lui-même, soutenait de ce que, au cours de l’ensemble de ces échanges, l’attention des vendeurs avait été attirée sur la personne de l’acquéreur substitué, et le mécanisme institué par les dispositions de l’article 1596 du code civil ayant conduit à la signature par M. X. en sa présence et à sa demande, après lecture, du courrier adressé au Cabinet MARECHAL et la SCI KAL, versé au débat, outre le fait que l’attestation du conseil en gestion du patrimoine ne corroborait pas cette information, il n’était nullement fait mention de ce que les consorts X. auraient clairement entendu renoncer, en toute connaissance de cause, à invoquer cette nullité en couvrant cet acte ; qu’ainsi, le courrier rédigé par M. X., auquel faisait allusion le notaire, ne permettait nullement de s’assurer que ce dernier aurait avisé l’ensemble des vendeurs de la nullité encourue par l’acte de vente lui-même ; qu’à cet égard, il était permis de s’interroger sur l’absence d’insertion de toute clause reprenant ce point dans l’acte authentique de vente, comme cela avait été fait pour l’absence de purge du pacte de préférence, qui aurait permis d’écarter toute contestation ; qu’ainsi, nonobstant la connaissance par les consorts X., avant la conclusion de l’acte de vente, de l’identité de dirigeants entre la société mandataire et la société acquéreur, il n’était pas rapporté la preuve qu’ils avaient, d’une part, connaissance de la nullité encourue pour la vente, et, d’autre part, la volonté claire et non équivoque d’y renoncer,

ALORS, D’UNE PART, QUE la nullité de la vente, qui sanctionne l’interdiction pour un mandataire de se porter acquéreur du bien sur lequel porte son mandat, est une nullité relative susceptible de confirmation expresse ou tacite ; que la confirmation tacite résulte de l’exécution volontaire de l’acte ou de tout autre acte impliquant l’intention du vendeur de réparer le vice, cause de nullité ; qu’en l’espèce, en se bornant à retenir que, la confirmation ne pouvant être formalisée que postérieurement à la signature de l’acte en cause, elle ne pouvait se déduire du courrier de M. O. X., concomitant à la vente, sans rechercher, comme elle y avait été expressément invitée, si le comportement des parties et notamment les actes de reddition de compte, accomplis par les consorts X. au profit de la SCI KAL postérieurement à la régularisation de la vente n’étaient pas de nature à caractériser leur volonté de confirmer l’acte de vente argué de nullité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1596 du code civil, ensemble l’article 1338 du code civil,

ALORS, D’AUTRE PART, QUE l’action en nullité relative ouverte au vendeur sur le fondement de l’article 1596 du code civil est susceptible de renonciation dans les conditions du droit commun des obligations ; que la renonciation, acte juridique unilatéral par lequel une personne abandonne volontairement un droit ou s’interdit de faire valoir un moyen de défense ou d’action, peut être expresse ou tacite et se déduit alors de tout acte manifestant une volonté consciente et non équivoque de renoncer ; qu’en l’espèce, il ressort des propres constatations de l’arrêt attaqué que les consorts X., informés de l’identité de personnes entre la SCI KAL et le cabinet MARECHAL, susceptible d’affecter la validité de la vente litigieuse, ont expressément réitéré leur consentement à la vente projetée en connaissance de cause puis exécuté l’acte régularisé sans contestation ; qu’en écartant néanmoins toute renonciation de leur part à se prévaloir de la nullité encourue, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 1134 du code civil, ensemble l’article 1596 du code civil,

ALORS, ENFIN, QUE si la charge de la preuve de la renonciation incombe en principe à celui qui s’en prévaut, la connaissance de la prérogative abdiquée lors de l’exécution de l’acte fait présumer la volonté de renonciation et conduit à renverser la charge de la preuve ; qu’il appartient alors au renonçant supposé de démontrer qu’il n’a pas agi sciemment et librement ; qu’en l’espèce, en retenant que la SCI KAL ne rapportait pas la preuve d’une renonciation des consorts X. à leur action en nullité après avoir pourtant constaté que ces derniers avaient volontairement accepté et exécuté la vente en connaissance de l’interposition de personnes susceptible d’en affecter la validité, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 du code civil, ensemble l’article 1134 du code civil.

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