Présentation. L’illustration principale du jeu des clauses abusives dans le cadre des copropriétés concerne les contrats conclus entre les syndicats de copropriétaires, personne morale les regroupant obligatoirement et ayant la qualité de non-professionnel, avec les syndics professionnels (Cerclab n° 6723). Il convient toutefois de remarquer que les décisions recensées évoquent parfois le caractère abusif d’une clause de règlement de copropriété lui-même, sans que le fondement d’un tel caractère soit précisé.

Illustrations. Le contrôle qui est exigé par le règlement de copropriété de l’architecte de l’immeuble ne constitue pas une clause abusive, mais en quelque sorte une clause de sauvegarde des droits de la copropriété pour les travaux importants qui affectent les parties communes et que peuvent entreprendre des copropriétaires sans précaution suffisante. CA Versailles (4^e ch. civ.), 17 février 1995 : RG n° 6657/94 ; Cerclab n° 1752 (copropriétaire prétendant que la clause est « manifestement abusive », en ce qu’elle le prive de sa liberté de choix), sur appel de TGI Nanterre, 6 juillet 1994 : Dnd. § V. aussi : CA Bastia (ch. civ. A), 9 octobre 2013 : RG n° 11/00790 ; Cerclab n° 5184 (arrêt approuvant le jugement d’avoir écarté la demande relative au caractère abusif de la clause de solidarité du règlement de copropriété, mais au motif qu’elle était sans lien avec la demande originaire), sur appel de TGI Ajaccio, 25 juillet 2011 : RG n° 09/0026 ; Dnd, pourvoi rejeté par Cass. civ. 3^e, 22 octobre 2015 : pourvois n° 14-11029 et n° 14-12987 ; arrêt n° 1116 ; Cerclab n° 5336 (appréciation souveraine des juges du fond du fait que la demande relative à l’inopposabilité et au caractère abusif de la clause de solidarité du règlement de copropriété était sans lien avec la demande initiale).

V. aussi, pour un moyen soutenant que la clause du règlement de copropriété autorisant la société à l’origine de l’opération immobilière à modifier le plan masse et les caractéristiques des bâtiments et des voies particulières, sous réserve d’obtenir les autorisations administratives, constituait une clause abusive, écarté de façon peu explicite par la Cour de cassation. Cass. civ. 3^e, 28 mars 2001 : pourvoi n° 99-19823 ; Cerclab n° 5222 (après avoir rappelé, reprenant les termes de l’arrêt d’appel, que le règlement de copropriété avait seulement prévu la réalisation de quatre bâtiments, la désignation de chaque construction devant être faite dans l’acte contenant l’état descriptif de chaque bâtiment, et que ce règlement stipulait que l’annexion du plan de masse des immeubles à la suite de cet acte n’était effectuée qu’à titre indicatif, la SCI s’étant réservée expressément le droit de modifier ce plan de masse, la cour d’appel, sans dénaturation, sans être tenue de répondre à des conclusions que les demandes des syndicats secondaires dans le dernier état de leur formation rendaient sans objet à l’égard des demandes dont elle restait saisie, et en l’absence de toute demande de condamnation personnelle formée par le syndicat principal des copropriétaires, a légalement justifié sa décision), rejetant le pourvoi contre CA Aix-en-Provence (4^e ch. civ. sect. B), 20 avril 1999 : Dnd.

Pour une autre illustration : en l’espèce, l’acheteur de divers lots de copropriété à usage de parkings, garages et espace vert, a décidé d’aménager plusieurs places de parking sur l’un de ces lots, défini comme le droit d’usage exclusif de l’espace vert. La modification ayant été refusée par l’assemblée générale, le tribunal a annulé cette décision, aux motifs que le lot litigieux, classé parmi les parties privatives par le règlement de copropriété et le descriptif de division et pourvu de l’attribution de millièmes de parties communes, constituait une partie privative et non une partie commune à jouissance exclusive, et que le droit qu’il conférait était de nature réelle indissociable du lot privatif auquel il est rattaché ; il en résultait que l’acheteur était libre d’en jouir à sa convenance, sous réserve de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, atteinte que ne caractérisait pas le projet en cause, les engagements de son auteur ne pouvant limiter au-delà la liberté d’usage sauf à considérer comme abusive toute clause contraire. TGI Toulouse, 6 avril 2007 : RG n° 06/186 ; Dnd. § La solution a été infirmée en appel, la cour contestant la nature du lot retenue par le jugement, ce qui rendait sans objet la discussion sur la validité de la clause : selon l’arrêt, ce qui est privatif, c’est uniquement le droit d’usage exclusif, et non pas l’espace vert lui-même ; ce droit étant d’essence purement contractuelle, les prérogatives qui lui sont associées sont celles convenues, définies par l’acte qui l’a constitué, en l’occurrence le règlement de copropriété, et non celles qui sont attachées au droit de propriété privative dans la copropriété comme l’a fait le premier juge et qui conduisait assurément à reconnaître au copropriétaire le droit de modifier l’affectation dès lors qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et ne compromet pas les droits des autres copropriétaires. CA Toulouse (1^re ch. sect. 1), 28 avril 2008 : RG n° 07/03254 ; arrêt n° 225 ; Legifrance ; Cerclab n° 5273.