Recommandation. Recommandation n° 13-01 du 6 juin 2013 relative aux contrats de location non saisonnière de logement meublé. § Textes cités dans leur rédaction applicable : code de la consommation et, notamment, ses articles L. 132-1 à L. 132-5 et R. 132-1 à R. 132-2-1 ; Code de la construction et de l’habitation et, notamment, ses articles L. 632-1 à L. 633-10 ; Code civil et, notamment, ses articles 9, 1148, 1315 et 1714 s. ; Code des procédures civiles d’exécution et, notamment, son article L. 111-8 ; Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et, notamment, ses articles 3-1, 6 et 20-1 ; Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 modifiant et complétant la loi du 1^er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et, notamment, son article 10-I ; Loi du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion et notamment son article 2 ; Recommandations de la Commission des clauses abusives n° 80-04 et n°00-01 concernant les contrats de location de locaux à usage d’habitation.

* Domaine de la recommandation. L’art. L. 632-3, al. 2, CCH, qui vise les locations saisonnières, tout comme les logements-foyers ou les logements gérés par les CROUS, ne relèvent pas du dispositif protecteur sur lequel se fonde la présente recommandation. § Par ailleurs, la recommandation ne porte pas sur les logements-foyers régis par les art. L. 633-1 et s. du code précité, le contrat qui lie l’occupant et le foyer s’analysant en un contrat de prestation de services et non en un contrat de location.

Spécificité du contrat. La location de plusieurs chambres meublées au sein d'un même appartement est incontestablement à l'origine de conditions particulières d'occupation, tenant notamment au nombre élevé d'occupants appelés à faire un usage commun de divers équipements, de nature à justifier la création d'obligations particulières. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152 (logement d’étudiants).

A. DROIT APPLICABLE

Présentation. Jusqu’à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, les logements meublés échappaient à la loi du 6 juillet 1989 (art. 2 de la loi). Ils n’étaient donc soumis qu’au régime du Code civil et à celui du Code de la consommation, si le bailleur était professionnel, outre quelques dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Depuis ce texte, certains meublés bénéficient d’un régime particulier intégré à la loi du 6 juillet 1989 dans un titre 1^er bis.

Qualification du contrat. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de laisser croire au locataire d'un logement meublé qui constitue son habitation principale, qu’il ne bénéfice pas des dispositions des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Recom. n° 13-01/1° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 1 ; clauses visées qualifiant les contrats de « contrat d’hébergement de logements meublés à durée indéterminée », « convention d’occupation » ou indiquent que la location concerne des « locaux loués semi-meublés »).

Loi du 24 mars 2014, modifiant la loi du 6 juillet 1989. Selon le nouvel art. 25-3, « les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. [alinéa 1] Les articles 1^er, 3-2, 3-3, 4 [clauses réputées non écrites], à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. [alinéa 2] Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution. [alinéa 3] Le présent titre ne s’applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. [alinéa 4] ». Selon l’art. 25-4, « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. [alinéa 1] « La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret [alinéa 2]. »

N.B. Les développements qui suivent reprennent pour partie ceux décrits à propos des baux d’habitation non meublés (Cerclab n° 6393 s.), qui peuvent rester intéressants, soit pour les baux soumis au régime du Code civil, soit depuis la réforme, pour les clauses des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Soumission aux textes d’ordre public du CCH. V. avant la loi du 17 mars 214 : la Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet d’exclure l’application des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation lorsque le logement loué constitue, en réalité, la résidence principale du locataire. Recom. n° 13-01/2° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 2 ; clauses visées stipulant que les locaux meublés ne constituent pas la résidence principale du locataire ou qu’ils sont soumis uniquement aux dispositions des articles 1714 s. C. civ. ou excluant expressément l’application des art. L. 632-1 s. CCH, alors que, lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire, ces clauses sont illicites en ce qu’elles contreviennent aux articles L. 632-1 s. précités ; qui sont d’ordre public, et, maintenues dans le contrat, abusives).

La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet d'imposer au consommateur, pour obtenir et conserver la location du bien, de renoncer au régime protecteur d’ordre public institué par les articles L. 632-1 s. CCH. Recom. n° 13-01/3° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 3 ; clauses visées mentionnant que le locataire « déclare que les biens loués ne seront jamais sa résidence principale » et lui imposent de fixer celle-ci en un autre lieu, sous peine de la résiliation immédiate du bail ; clauses abusives en ce qu’elles tendent à soustraire le contrat aux dispositions d’ordre public des art. L. 632-1 s. CCH).

Bailleurs concernés. Le professionnel soumis aux règles de protection du consommateur peut être défini comme la personne physique ou morale, publique ou privée, qui offre des biens ou des services dans l'exercice d'une activité habituelle. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152. § Si bailleur, âgé de 80 ans et invalide, qui est notamment propriétaire de deux logements comportant chacun plusieurs chambres meublées qu'il donne habituellement en location à des étudiants, n'exerce pas une profession dans son activité de loueur en meublé, l'existence d'actes de location habituels, conclus sur la base de contrats-types utilisés par les professionnels de l'immobilier, portant sur plusieurs logements permet cependant d'affirmer qu’il agit dans un but lucratif, et qu’il est un professionnel au sens de l'ancien art. L. 132-1 C. consom. Même jugement (décision notant que la loi n° 49-458 du 2 avril 1949, certes dans un autre domaine, définit le loueur professionnel en meublé comme le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés).

B. FORMATION ET CONTENU DU CONTRAT

Renonciation avant installation. Absence de caractère abusif de la clause du contrat modifié traitant à égalité le bailleur et le preneur dans l’hypothèse d’une rupture avant toute installation dans les lieux. CA Montpellier (1^re ch. B), 14 octobre 2008 : RG n° 07/02664 ; Cerclab n° 2668 (indemnité de même montant), sur appel de TGI Montpellier (2^e ch. A), 7 mars 2007 : RG n° 04/05915 ; Cerclab n° 4103 (problème non examiné). § Application de la protection contre les clauses abusives à un bailleur, publicitaire de profession, mais louant habituellement plusieurs studios ou chambres meublées dans un but lucratif, ce qui coïncide avec la définition du loueur professionnel donnée par l'art. 2 alinéa 1^er de la loi du 2 avril 1949. CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583.

Absence d’état des lieux. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de stipuler qu'à défaut d’état des lieux d’entrée, le local est présumé loué neuf. Recom. n° 13-01/24° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 24 ; clause visée stipulant qu'à défaut d’état des lieux d’entrée, le local est présumé loué neuf, alors que l’art. 1731 C. civ. le présume seulement en bon état ; clauses faisant peser sur le locataire la charge de la preuve contraire à la présomption contractuelle, alors qu’il appartiendrait normalement au bailleur de prouver, en l’absence d’état des lieux, que le local a été délivré neuf, abusives et interdites par l’art. R. 132-1-12° [R. 212-1-12°] C. consom.). § Sur l’état des lieux, V. aussi ci-dessous en fin de bail.

Frais, droits et honoraires du bail. * Indétermination de leur montant. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir, de manière générale, que seront à la charge du locataire l’ensemble des frais, droits et honoraires du bail ainsi que leur suite et conséquence, sans en indiquer précisément ni la nature ni le montant. Recom. n° 13-01/5° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 5 ; clauses abusives, dès lors qu’elles n’indiquent ni la nature ni le montant de l’ensemble de ces frais, et ne permettent pas au locataire de connaître précisément l'étendue de son engagement).

* Transfert de frais incombant au bailleur. La Commission recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de faire peser sur le locataire les frais et honoraires du mandataire du bailleur. Recom. n° 13-01/6° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 6 ; clauses faisant peser sur le locataire la charge de prestations bénéficiant exclusivement au bailleur).

Modification unilatérale du prix et des prestations. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir la faculté pour le bailleur de modifier unilatéralement, à tout moment, le prix et la nature des prestations prévues dans le contrat de bail. Recom. n° 13-01/10° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 10 ; le prix et les services offerts dans la résidence étant des prestations indissociables de la location, la clause de modification unilatérale est abusive, contraire à l’art. R. 132-1-3° [212-1-3°] C. consom.).

Modification lors de la conclusion d’un nouveau contrat. La signature d’un nouveau contrat se substituant au contrat en cours ne peut faire échec aux dispositions d’ordre public de l’art. L. 632-1 C. constr. habit., selon lesquelles le bailleur, qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions, doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Cass. civ. 3^e, 17 décembre 2015 : pourvoi n° 14-25523 ; arrêt n° 1409 ; Cerclab n° 5370, cassation partiellement CA Paris, 14 janvier 2014 : Dnd.

C. DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

1. DROITS DU LOCATAIRE

Droit d’héberger des tiers. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de restreindre le droit pour le locataire de recevoir ou héberger ses proches dans les lieux loués, même dans les conditions d’une occupation paisible. Recom. n° 13-01/11° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 11 ; clauses visées restreignant la possibilité pour le locataire de recevoir ou héberger des amis et de la famille, même de manière très temporaire, notamment en limitant l'accès de l’immeuble aux seuls résidents, ou en prévoyant des normes d'occupation très strictes ; ces clauses, dans la mesure où elles privent le locataire de la possibilité de recevoir ou héberger ses proches même dans les conditions d’une occupation paisible, sont contraires à l'art. 8.1 Conv. EDH, dès lors illicites et, maintenues dans un contrat, abusives).

Respect du nombre d’occupants. Compte tenu du fait que la location de plusieurs chambres meublées au sein d'un même appartement est incontestablement à l'origine de conditions particulières d'occupation, tenant notamment au nombre élevé d'occupants appelés à faire un usage commun de divers équipements, de nature à justifier la création d'obligations particulières, n’est pas abusive la clause d’un contrat de location en meublé de chambres d’étudiants prohibant tout dépassement non autorisé du nombre d'occupants déclaré, le bailleur pouvant imposer légitimement dans l'intérêt collectif des colocataires d'un même logement une stricte correspondance entre le nombre d'occupants et les capacités de couchage et d'accueil des lieux loués. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152. § N'est pas abusive la clause d'un contrat de location en meublé imposant l'occupation des locaux par un nombre de personnes limité à ceux figurant au contrat, s'agissant de normes visant à garantir un usage des lieux conforme à leur équipement. CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583 (contrat de location en meublé pour étudiants), confirmant TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536.

Droit de détenir un animal. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet d'empêcher le locataire de détenir des animaux domestiques dans les lieux loués dès lors que ceux-ci ne causent pas de dégâts et ne troublent pas la jouissance des autres occupants de l’immeuble. Recom. n° 13-01/14° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 14 ; clauses illicites au regard de l’art.10.I de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 et, maintenues dans un contrat, abusives).

Interdiction de la présence d’animaux dans une location meublée : clause jugée contraire à l’art. 10 de la loi du 9 juillet 1970 et « donc abusive ». CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583, sur appel de TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536 (clause simplement illicite).

N.B. Depuis la modification de l’art. 10-1 de la loi du 9 juillet 1970 (art. 96 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012), le texte ne s’applique plus aux contrats de location saisonnière de meublés de tourisme.

Limitations au droit d’intrusion du bailleur. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de porter atteinte à la jouissance paisible des lieux loués en prévoyant la possibilité pour le bailleur de vérifier ou de faire vérifier à tout moment les conditions d’occupation des locaux. Recom. n° 13-01/12° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 12 ; les clauses stipulant la faculté d’une intrusion permanente dans les locaux du preneur sont illicites, contraires à l’art. 9 C. civ., et, maintenues dans un contrat, abusives ).

La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de limiter la jouissance paisible du locataire en l’obligeant à laisser visiter le bien loué par le gérant, ses préposés ou ses prestataires, soit sans nécessité, soit, en cas de nécessité, sans avertissement préalable, sauf urgence. Recom. n° 13-01/16° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 16 ; clauses visées stipulées pour permettre un bon entretien des locaux loués ; recommandation évoquant aussi l’absence de contrepartie).

2. OBLIGATIONS RELATIVES AU BIEN LOUÉ

Respect de la destination du bail. N’est pas abusive, la clause par laquelle le locataire en meublé, étudiant, déclare sur l'honneur n'exercer et ne chercher à exercer aucune profession dans la ville et dans la région des lieux loués, qui ne contient aucun engagement restreignant sa liberté individuelle susceptible d'être sanctionné par la résiliation du bail, alors que la clause litigieuse lui fait exclusivement obligation de ne pas exercer un commerce, une profession ou une industrie dans les lieux loués. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152 (location en meublé de chambres d’étudiants ; déclaration sans portée juridique). § En sens contraire : si le preneur peut interdire au locataire d'exercer une activité professionnelle dans les lieux loués, il ne peut en revanche, sans attenter à sa liberté individuelle, lui interdire de travailler dans la ville ou dans la région des lieux loués ou de rechercher un emploi. TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536 (contrat de location en meublé pour étudiants), confirmé par CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583.

Respect des aspects esthétiques extérieurs. N’est pas abusive la clause par laquelle le locataire s'oblige à ne rien entreposer sur les balcons et les fenêtres qui puisse nuire à la propreté ou à l'aspect de l'immeuble que les copropriétaires se sont engagés à sauvegarder aux termes du règlement de copropriété. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152 (location en meublé de chambres d’étudiants). § Dans le même sens : si le preneur ne peut limiter le droit du locataire à jouir des lieux loués en bon père de famille, il peut toutefois exiger de lui qu'il ne nuise pas à l'aspect esthétique de l'immeuble, en interdisant la mise en place sur les balcons et fenêtres de linge, pots de fleurs, cages, ou de tout ce qui pourrait nuire à la propreté ou à l'aspect de la maison. TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536 (contrat de location en meublé pour étudiants), confirmé par CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583.

Obligation d’entretien. Est abusive la clause imposant au locataire une justification de l'entretien des éléments de chauffage et de plomberie, alors que le bailleur se dispense de toute justification de cet entretien à l'entrée dans les lieux. CA Montpellier (1^re ch. B), 14 octobre 2008 : RG n° 07/02664 ; Cerclab n° 2668 (locataire sanctionné, à défaut de justification, par une clause pénale de 280 euros déduite de sa caution).

Obligation de subir les travaux. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir que le bailleur pourra effectuer tous travaux dans les lieux loués, en toutes circonstances, sans limitation de durée et sans aucune indemnité. Recom. n° 13-01/18° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 18 ; sont irréfragablement présumées abusives, contraires à l’art. R. 132-1-5° [212-1-5°] C. consom., les clauses qui autorisent le bailleur à modifier la forme de la chose louée et à exécuter des travaux même non urgents et d’une durée non limitée, sans diminution de loyer et en imposant divers frais au locataire).

V. aussi avant la loi du 24 mars 2014 : est abusive la clause imposant au locataire de supporter sans réduction de loyer, ni indemnité, les réparations incombant au bailleur, même si les travaux durent plus de quarante jours. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152 (location en meublé de chambres d’étudiants ; le bailleur ne peut sans abus imposer une clause dérogatoire aux dispositions de l'article 1724 du Code civil). § Comp. jugeant la clause illicite : la clause d'un contrat de location en meublé qui impose au locataire de supporter les travaux sans réduction de loyer ni indemnité est illicite, comme contraire à l'art. 1724 C. civ. en ce qu'elle ne distingue pas selon la durée des travaux. TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536 (référence nécessaire au seuil de 40 jours).

Sanction des conditions contractuelles d’occupation. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir une pénalité rétroactive en cas de non-respect des conditions contractuelles d’occupation. Recom. n° 13-01/13° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 13 ; clause abusive par son caractère rétroactif et le cas échéant au regard de l’ancient art. R. 132-2 [212-2] C. consom.).

3. OBLIGATION DE PAIEMENT DU LOYER ET DES CHARGES

Montant du prix : loyer dépendant de la durée d’occupation effective. N’est pas abusive la clause d’un contrat de location d’un logement meublé qui stipule un loyer dégressif en fonction de la durée effective d’occupation des locaux, la clause de réajustement ayant pour contrepartie pour le locataire le fait de pouvoir rester pendant une courte période dans les lieux loués. TI Poitiers, 2 avril 2010 : RG n° 11-09-000398 ; site CCA ; Cerclab n° 6995 (clause rédigée de façon claire et compréhensible ; il n'appartient pas au juge d'apprécier l'adéquation du montant du loyer au service rendu ; NB. application de la clause aboutissant à une majoration de 40 % du montant). § N.B. La décision a été rendue avant la loi Alur du 24 mars 2014. Depuis ce texte, la validité de cette clause semble douteuse dès lors qu’elle peut être considérée comme entravant l’exercice du droit du locataire de mettre fin au bail à tout moment, avec un préavis d’un mois (art. 25-8-I de la loi du 6 juillet 1989) et que l’augmentation rétroactive peut rendre le loyer supérieur aux montants autorisés (art. 25-9).

Montant du prix : prestations supplémentaires. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir un supplément de rémunération pour la fourniture du mobilier et des équipements nécessaires à une habitation normale, par ailleurs incluse dans le loyer. Recom. n° 13-01/7° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 7 ; ces clauses qui ont pour effet de rémunérer deux fois le bailleur pour la même prestation de fourniture de meubles sont abusives).

Montant du prix : raccordement à l’antenne collective. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet d'imposer des frais à un locataire alors qu'il n'a pas, au préalable, accepté de bénéficier du service de raccordement à une antenne collective. Recom. n° 13-01/15° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 15 ; clauses illégales, au regard de l’art. 2 de la loi du 2 juillet 1966, en ce qu’elles ne prévoient pas l’accord préalable du locataire, et, maintenues dans un contrat, abusives ).

Montant du prix : impôt et taxes. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de mettre à la charge du locataire, en sus du loyer, des impôts et taxes relatifs au bien loué, incombant au bailleur. Recom. n° 13-01/8° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 8 ; ces clauses qui mettent à la charge du locataire des obligations incombant au bailleur sont abusives).

Pour une décision suivant cette recommandation : sont abusives, conformément à la recommandation n° 13/01, les clauses stipulant que le locataire acquittera, en sus du loyer, les impôts et taxes dus par le bailleur. CA Aix-en-Provence (ch. 1-8), 20 juin 2019 : RG n° 16/17564 ; arrêt n° 2019/143 ; Cerclab n° 7756 (baux meublés), sur appel de TI Nice, 7 septembre 2016 : RG n° 11-15-1103 ; Dnd.

Charges locatives. Est abusive la clause d’un contrat de location en meublé, qui fait peser sur le locataire la quasi-totalité des dépenses incombant normalement au bailleur et dispense sans contrepartie le bailleur de toute participation aux charges qui lui incombent normalement en sa qualité de propriétaire. Cass. civ. 3^e, 17 décembre 2015 : pourvoi n° 14-25523 ; arrêt n° 1409 ; Cerclab n° 5370, cassation partiellement CA Paris, 14 janvier 2014 : Dnd.

V. aussi pour la Commission des clauses abusives : la Commission recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de faire peser sur le preneur des dépenses non locatives. Recom. n° 13-01/21° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 21 ; clauses visées faisant peser sur le locataire toutes les charges, « quelle qu’en soit la nature », y compris les réparations afférentes tant au bien loué qu’à l’immeuble ; clauses abusive, dans la mesure où elles ont pour objet ou pour effet de transférer sur le preneur des dépenses non locatives). § La Commission recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de mettre à la charge du locataire divers travaux susceptibles d’incomber au bailleur. Recom. n° 13-01/22° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 22 ; clauses visées imposant au locataire de procéder à ses frais : - la réparation de tous les robinets et canalisations d’eau et de gaz, - la réparation de tous les siphons de vidange des appareils sanitaires, des réservoirs de chasse et des canalisations jusqu’au raccordement à la descente commune des W.C., - la réparation des appareils sanitaires, des canalisations, - la réparation des stores et volets, - la réparation des dommages en cas d’infiltrations dues à des accidents causés par le gel ou la fonte des neiges, - toutes les modifications d’arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d’installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l’électricité et du chauffage ; clause abusives en ce qu’elles ne distinguent pas entre les réparations locatives des travaux incombant au bailleur).

Comp. : s’agissant d'un bail portant sur un logement meublé soumis aux dispositions du Code civil et des art. L. 632-1 à L. 632-3 CCH, les charges récupérables sont déterminées d'un commun accord entre le bailleur et le locataire. Le contrat n’étant pas soumis à l’ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom., faute de preuve par le locataire que la SCI bailleresse était un professionnel, application stricte de la clause prévoyant le remboursement des impôts fonciers. CA Douai (3^e ch.), 19 avril 2012 : RG n° 11/02678 ; Cerclab n° 3796 (rédaction de cette clause particulièrement claire ne permettant pas une interprétation restrictive susceptible de conduire à une application proportionnelle au prorata du temps d'occupation), sur appel de TI Béthune, 17 mars 2011 : Dnd.

Modalités de paiement : pénalisation de certains moyens. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet d'imposer des frais supplémentaires au consommateur en fonction du mode de paiement qu'il choisit. Recom. n° 13-01/9° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 9 ; clauses contraire à l’art. L. 112-12 CMF, illicites et, maintenues dans un contrat, abusives).

Sanction des retards de paiement : clauses pénales. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir une pénalité en cas de retard dans le paiement du loyer, sans réciprocité en cas d’inexécution par le bailleur de ses obligation. Recom. n° 13-01/38° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 38 ; recommandation visant notamment les obligations de délivrance ou d’entretien du bailleur).

V. cependant : n’est pas abusive la clause pénale de 10 % en cas de non paiement du loyer à la date prévue, dès lors, qu’outre le fait qu'elle peut, le cas échéant, être soumise au pouvoir d'appréciation du juge, la pénalité prévue en cas de manquement du preneur à son obligation principale de payer le loyer à la date convenue, n'est à l'origine d'aucun déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat, que son taux n'est pas excessif en soi et que son caractère automatique ne prive pas le locataire de son droit de faire valoir une cause légitime de retard. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152 (location en meublé de chambres d’étudiants) .§ Absence de caractère abusif d'une clause pénale de 10 % sanctionnant le locataire en cas de non paiement des loyers à l'échéance convenue, montant appliqué par l'État pour les impôts et qui n'empêche pas le locataire d'agir en réduction sur le fondement de l'ancien art. 1152 [1231-5] C. civ. CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583 (contrat de location en meublé pour étudiants), infirmant TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536 (clause abusive : absence de réciprocité et absence d'indication de la faculté offerte par l'ancien art. 1152 [1231-5] C. civ.). § Le contrat de bail en meublé n’étant pas soumis à l’ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom., faute de preuve par le locataire que la SCI bailleresse était un professionnel, la clause prévoyant, en cas de retard de paiement du loyer, une pénalité équivalente à 1 % du loyer mensuel, multipliée par le nombre de jour de retard, doit être appliquée, mais, dès lors qu’elle se cumule avec la clause pénale prévoyant une indemnité forfaitaire par majoration de 10 % des loyers impayés huit jours après une mise en demeure infructueuse et qu’en l’espèce le bailleur a bénéficié d'un trop-perçu de loyers, elle doit être réduite à un euro. CA Douai (3^e ch.), 19 avril 2012 : RG n° 11/02678 ; Cerclab n° 3796 (arg. suppl. : situation précaire du locataire ; N.B. : la restitution du trop perçu constaté par la Cour n’était pas demandée…), sur appel de TI Béthune, 17 mars 2011 : Dnd

Rappr. n’examinant pas l’argument tiré du caractère abusif de la clause pénale et se contentant de la réduire : CA Montpellier (1^re ch. sect. B), 24 mai 2011 : RG n° 10/04762 ; Cerclab n° 3209 (location en meublé), confirmant TI Sète, 5 mai 2010 : RG n° 09/381 ; Cerclab n° 3401 (pénalité manifestement excessive).

Assurance de paiement des loyers. V. pour une location en meublé, avant la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dont l’art. 8 a rendu l’art. 22-1 applicable aux meublés visés à l’art. 25-3 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale) : les dispositions modifiant l'art. 22-1 la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicables aux baux d'habitation portant sur des meublés, application de la clause prévoyant qu'à défaut de caution d'une personne morale pour la durée du bail, le preneur s'engage à fournir au bailleur un certificat d'éligibilité du preneur au bénéfice du dispositif PASS-GRL des garanties des risques locatifs « et à en acquitter le coût de l'assurance que devrait payer le bailleur (2,5 % du loyer annuel) », mais interprétation restrictive de cette stipulation pour estimer que la clause ne peut être appliquée que pour la période d’occupation des lieux. CA Douai (3^e ch.), 19 avril 2012 : RG n° 11/02678 ; Cerclab n° 3796 (absence de preuve par le locataire que la SCI bailleresse aurait la qualité de professionnel), sur appel de TI Béthune, 17 mars 2011 : Dnd.

D. OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Clauses exonératoires générales. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de supprimer le droit à réparation du preneur en cas de manquement du bailleur à ses obligations. Recom. n° 13-01/42° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 41; clauses abusives prévoyant de multiples cas d'exclusion de la responsabilité du bailleur, sans distinguer selon que lui sont imputables, ou non, les troubles de jouissance subis par le preneur, interdites par l’ancien art. R. 132-1-6° [R. 212-1-6°] C. consom.).

Clauses exonératoires : délivrance partielle. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet d’autoriser une délivrance seulement partielle du local loué, pour une durée indéterminée et sans diminution de loyer. Recom. n° 13-01/19° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 19 ; clauses visées indiquant que le constat d'entrée dans les lieux prévoit des travaux à effectuer et que, quelle que soit leur importance, le preneur s’engage à laisser pénétrer dans le logement, pendant les premiers mois d’occupation, les entreprises mandatées par le bailleur pour les effectuer ; ces clauses, qui autorisent une délivrance seulement partielle du local loué, pour une durée indéterminée et sans diminution de loyer, sont irréfragablement présumées abusives en application de l’art. R. 132-1-5° [212-1-5°] C. consom.).

Clauses exonératoires : fourniture d’eau chaude et de chauffage. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de dispenser le bailleur de ses obligations de fourniture de chauffage et d’eau chaude. Recom. n° 13-01/20° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 20 ; clauses indiquant qu'aucune garantie n'est donnée quant au degré de température du chauffage et de l'eau chaude ; dès lors qu’en vertu de l’article 1719, 3°, C. civ., le bailleur s’engage à « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » du logement, ces clauses, qui exonèrent le bailleur de cette obligation sont donc abusives). § N.B. Depuis la loi du 24 mars 2014, une telle clause serait également contraire à l’obligation de fournir un logement décent.

Clause exonératoires : infiltrations. Est abusive la clause par laquelle le bailleur s'exonère de toute responsabilité en cas d'infiltrations dues à des accidents causés par le gel ou la fonte des neiges ou glaces. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152 (location en meublé de chambres d’étudiants). § Caractère abusif de la clause d'un contrat de location en meublé exonérant le bailleur de toute responsabilité en cas d'infiltrations dues à des accidents causés par le gel ou la fonte des neiges ou glace. CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583 (location pour étudiants), confirmant TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536.

Clause exonératoires : troubles émanant des colocataires. V. avant les lois du 17 et du 24 mars 2014 : absence de caractère abusif de la clause d'un contrat de location en meublé par laquelle le bailleur s'exonère de toute responsabilité en cas d'infiltrations dues à des dégâts des eaux causés par le preneur. CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583 (location pour étudiants), infirmant TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536. § N.B. La solution est désormais interdite, tant par l’art. 132-1-6° précité pour les bailleurs professionnels, que par l’art. 8-1 modifié de la loi du 6 juillet 1989 qui a étendu l’art. 4 de la loi du 6 juillet 1989 à certains meublés, en ce qu’elle exonère le bailleur de obligation de garantie du fait des colocataires (V. ci-dessous).

E. DURÉE ET FIN DU CONTRAT

1. DURÉE DU CONTRAT

Clauses contraires à l’art. L. 623-1 CCH. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir une durée de location contraire aux dispositions des articles L. 632-1 s. CCH. Recom. n° 13-01/4° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 4 ; clauses illicites et, maintenues dans un contrat, abusives).

2. CAUSES DE RÉSILIATION DU CONTRAT

Résiliation par le bailleur : cas contraires aux textes du CCH. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir une faculté de résiliation du contrat par le bailleur pour des motifs autres que ceux limitativement prévus par les articles L. 632-1 et L. 632-2 du code de la construction et de l'habitation. Recom. n° 13-01/26° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 26 ; ces clauses qui contreviennent au statut protecteur établi par le législateur au bénéfice du locataire, aux art. L. 632-1 et L. 632-2 CCH, sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives).

Résiliation par le bailleur : manquement mineurs. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir la résiliation du bail de plein droit en cas d'inexécution, par le locataire, de l'une quelconque de ses obligations, même mineure. Recom. n° 13-01/27° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 27 ; clauses abusives, en ce qu’elles prévoient la résiliation de plein droit du contrat, en cas de manquement même mineur du preneur).

Résiliation par le bailleur : prestation étrangère à l’objet principal. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’une prestation étrangère à l’objet principal du contrat de location d'un logement meublé. Recom. n° 13-01/28° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 28 ; clauses visées imposant le paiement de prestations para-hôtelières, telles « un petit déjeuner mensuel » et « un ménage trimestriel de l’appartement », sous peine de résiliation de plein droit du contrat ; clauses abusives dès lors que la sanction prévue par ces clauses en cas de défaut de paiement de prestations étrangères à l’objet principal du contrat, qui est la location d'un logement meublé, est disproportionnée ).

Perte des locaux loués. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de permettre au bailleur de résilier, ou non, le bail en cas de destruction totale ou partielle des locaux loués, en méconnaissance de l'art. 1722 C. civ. Recom. n° 13-01/29° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 29 ; clause visée indiquant que, si les locaux loués viennent à être détruits partiellement ou totalement, la location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur sans aucune indemnité à sa charge ; cette clause, qui offre le choix au seul bailleur de résilier ou non le bail en cas de destruction totale ou partielle du logement loué est abusive).

3. RÉGIME DE LA RÉSILIATION DU CONTRAT

Préavis : forme du préavis. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir contractuellement des indemnités sans lien avec le manquement reproché au locataire. Recom. n° 13-01/40° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 40 ; clause visée prévoyant une indemnité égale à la totalité du dépôt de garantie en cas d'envoi du préavis par un moyen autre qu’une lettre recommandée ; clauses abusive, en ce qu’elles prévoient une sanction sans lien avec le manquement reproché au locataire).

Préavis : délai. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir la résiliation du contrat, par le locataire comme par le bailleur, dans des conditions contraires à l'art. L. 632-1 CCH. Recom. n° 13-01/30° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 30 ; clauses visées : - bailleur pouvant donner congé avec un préavis d'un mois ou de trois mois avant la fin du bail, sans conditions, - locataire tenu du paiement des loyers jusqu'à relocation et à défaut jusqu'à la fin du bail, - locataire pouvant donner congé que par un préavis de trois mois avant la date anniversaire du bail ; clauses illicites et, maintenues dans un contrat, abusives).

Est illicite, au regard de l'art. L. 632-1 CCH, dans sa rédaction applicable aux contrats souscrits en 2004, la clause prévoyant un préavis de deux mois, alors que le texte prévoit que le locataire qui loue un logement meublé à un bailleur louant habituellement plus de qautre logements meublés peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis de un mois. CA Montpellier (1^re ch. B), 14 octobre 2008 : RG n° 07/02664 ; Cerclab n° 2668 (en se prévalant d'une clause contraire à l'ordre public, en l'espèce les dispositions du code de la construction, pour retenir un montant d'indemnité de résiliation indu, le bailleur a fait preuve de résistance abusive : 500 euros de dommages et intérêts). § Conformément aux dispositions d’ordre public de l’art. L. 632-1 C. constr. hab., le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois et ce malgré une clause contraire ; conformément à la recommandations n° 13/1, est illicite et abusive la clause qui stipule que tout mois commencé est dû, alors que le texte précité précise que le locataire « peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ». CA Aix-en-Provence (ch. 1-8), 20 juin 2019 : RG n° 16/17564 ; arrêt n° 2019/143 ; Cerclab n° 7756 (baux meublés), sur appel de TI Nice, 7 septembre 2016 : RG n° 11-15-1103 ; Dnd.

Préavis : report de la date d’effet. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de reporter, dans tous les cas, au dernier jour du mois, la date d'effet du congé donné par le locataire. Recom. n° 13-01/31° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 31 ; l’art. L. 632-1 CCH prévoyant que le locataire « peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois », ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives).

Clause prévoyant l’acceptation du congé. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir que le bailleur ou son mandataire peut accepter ou refuser le congé régulièrement donné par le locataire. Recom. n° 13-01/34° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 34 ; clauses visées énonçant que le dépôt de garantie sera restitué au locataire dans les deux mois suivant la date de résiliation « acceptée » par le mandataire du bailleur ; l’art. L. 632-1 CCH prévoyant, pour le preneur, le droit de résilier le contrat à tout moment, sans que le bailleur soit en mesure de s’y opposer, ces clauses qui laissent croire que le bailleur serait en droit d’accepter, ou non, le congé régulièrement donné par le preneur, sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives).

Indemnité de résiliation. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet d'imposer au locataire résiliant son contrat de bail de manière anticipée, une indemnité de résiliation, quelle que soit sa forme, notamment un réajustement du montant des loyer. Recom. n° 13-01/33° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 33 ; clauses visées soit l'augmentation rétroactive du loyer, soit le réajustement des premiers loyers en fonction de la durée d'occupation du logement ; ces clauses dissimulent une indemnité de résiliation en contravention avec l’art. L. 632-1 CCH selon lequel « le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois » et sont donc illicites et, maintenues dans un contrat, abusives).

Jugé que n’est pas abusive, la clause pénale imposant à un locataire en meublé, une indemnité de départ anticipé représentant cinq mois de loyer, qui est la contrepartie de la stabilité d'occupation garantie au preneur par la durée déterminée du bail, le bailleur souhaitant se prémunir contre les effets préjudiciables d'une rupture anticipée en cours d'année universitaire que le preneur pourrait lui imposer. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152. § En sens contraire : Caractère abusif d'une clause pénale de trois mois de loyers, pour un contrat d'un an, en cas de départ anticipé du preneur ou de rupture de son fait, outre la perte de la « caution ». TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536 (contrat de location en meublé pour étudiants ; absence de réciprocité, montant excessif, faculté de réduction de l'art. 1152 C. civ. non mentionnée dans le contrat). § Comp. en appel après modification de la clause : est valable la clause imposant au preneur le paiement d'une indemnité égale aux loyers restant à courir en cas de départ avant l'expiration du bail. CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583.

4. RECONDUCTION OU RENOUVELLEMENT DU CONTRAT

Reconduction du contrat. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet d’imposer la rédaction d’un nouveau bail à l’expiration du contrat, alors qu’il est tacitement renouvelé par application de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation. Recom. n° 13-01/32° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 32 ; clauses prévoyant que le contrat de bail expire de plein droit à l'issue d'une durée de 12 mois et que, si le locataire souhaite à nouveau louer le logement, il devra payer les frais de rédaction d’un nouveau contrat ; clauses illicites au regard du texte précité et, maintenues dans un contrat, abusives).

5. SUITES DE LA FIN DU CONTRAT

Dépôt de garantie : limitation des restitutions. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de soumettre la restitution du dépôt de garantie à la survenance d'un certain nombre d'événements dépendant de la volonté du bailleur ou de ses prestataires et sans stipulation d’une durée raisonnable. Recom. n° 13-01/23° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 23).

État des lieux. N’est pas abusive la clause prévoyant qu'à défaut d'état des lieux d'entrée et d'inventaire contradictoires, ceux dressés par le bailleur seront réputés valables, qui doit nécessairement être interprétée comme visant l'hypothèse d'une défaillance du locataire dans l'établissement de ces documents, dès lors qu’elle d’une portée est comparable à celle de la présomption instituée par l'article 1731 C. civ. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 3 juin 1996 : RG n° 95/04219 ; jugt n° 175 ; Cerclab n° 3152 (location en meublé de chambres d’étudiants). § Comp. : est abusive la clause d'un contrat de location en meublé prévoyant qu'à défaut d'état des lieux contradictoire et d'inventaire à l'entrée du preneur, ceux dressés par le bailleur sont réputés valables. TGI Chambéry (1^re ch.), 4 février 1997 : RG n° 95/01426 ; jugt n° 99/97 ; Cerclab n° 536 (clause allant au-delà de l'art. 1731 C. civ.), confirmé par CA Chambéry (ch. civ.), 19 janvier 2000 : RG n° 97-00472 ; arrêt n° 182 ; Site CCA ; Cerclab n° 583 (approbation de la modification supprimant la fin de la clause en la complétant par la référence à l'art. 1731 C. civ.). § Sur l’absence d’état des lieux à l’entrée, V. aussi ci-dessus A.

Remise en état du logement. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de mettre à la charge du locataire des sommes forfaitaires pour chaque dégradation subie par le logement. Recom. n° 13-01/25° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 25 ; clauses stipulant que le locataire s'engage à des remboursements sur la base d'une qualification unilatérale des dégradations par le bailleur et d’une estimation faite par avance au titre des réparations à réaliser ; ces clauses sont abusives en ce qu’ellessont de nature à faire supporter par le locataire le paiement de sommes injustifiées).

Est abusive la clause prévoyant la nécessité pour le locataire de procéder à des raccords de peinture lors de son départ, sous peine, faute d’en justifier, de payer une indemnité forfaitaire de 650 euros retenue sur le dépôt de garantie, dès lors qu’une telle stipulation exonère le bailleur de la justification de la nécessité de tels travaux et qu’au surplus, la mise en place d’une indemnisation forfaitaire prive le locataire de la possibilité de constater que le bailleur a dû effectivement supporter ces charges. CA Montpellier (1^re ch. B), 14 octobre 2008 : RG n° 07/02664 ; Cerclab n° 2668. § Est abusive la clause qui prévoit que le locataire est automatiquement redevable des frais de nettoyage du logement, alors que le mauvais état de l'appartement n'est pas constaté. CA Aix-en-Provence (ch. 1-8), 20 juin 2019 : RG n° 16/17564 ; arrêt n° 2019/143 ; Cerclab n° 7756 (baux meublés), sur appel de TI Nice, 7 septembre 2016 : RG n° 11-15-1103 ; Dnd.

Indemnité d’occupation. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir le versement d’une indemnité contractuelle supérieure au loyer en cas d’obtention d’un délai judiciaire pour libérer les lieux à l’expiration du bail. Recom. n° 13-01/39° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 39 ; caractère abusif de ces clauses susceptibles de constituer un obstacle à l’exercice du droit pour le locataire de solliciter du juge l’octroi de délais en application de l’art. L. 613-1 CCH).

Visites de successeurs. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de contraindre le locataire à laisser visiter son logement, en cas de congé ou de vente, pendant une durée excessive au regard des usages et du droit au respect de la vie privée. Recom. n° 13-01/17° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 17 ; clauses abusives visées indiquant que le locataire devra laisser visiter son logement, pendant plusieurs mois, de nombreuses heures chaque jour, excepté le dimanche).

F. PREUVE

Preuve de l’origine des dégradations. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de faire peser sur le locataire une présomption de responsabilité dans la survenance des dégradations des parties communes. Recom. n° 13-01/35° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 35 ; clauses visées prévoyant que le locataire sera tenu pour responsable de toute dégradation des parties communes, aboutissant à décharger le bailleur de l’obligation de prouver l’imputabilité au preneur des détériorations causées aux parties communes ; ces clauses qui font peser sur le locataire une responsabilité de plein droit, en méconnaissance des règles relatives à la charge de la preuve prévues par l’art. 1315, al.1^er, C. civ. ; sont présumées irréfragablement abusives par l’art. R. 132-1-12° [R. 212-1-12°] C. consom.).

La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet d'empêcher le locataire de faire valoir des causes de non-imputabilité des dégradations du logement loué. Recom. n° 13-01/36° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 36 ; clauses visées indiquant que le locataire répondra des dégradations survenant pendant la durée du contrat de location dans les locaux dont il a la jouissance, alors que l’art. 1732 C. civ. autorise le preneur à rapporter la preuve de son absence de faute ; ces clauses, qui laissent croire au locataire que la réparation des dégradations qui ne lui sont pas imputables sera à sa charge, créent un déséquilibre significatif).

Preuve du respect des obligations du bailleur. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de faire bénéficier le bailleur d’une présomption d’exécution de ses obligations. Recom. n° 13-01/37° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 37 ; clauses visées prévoyant que le bailleur sera toujours réputé satisfaire à toutes ses obligations et, notamment, à celles visées à l’article 1719 du code civil ; ces clauses, qui tendent à décharger le bailleur de l’obligation de rapporter la preuve exigée par l’art. 1315 al. 2 C. civ. et font peser sur le locataire la preuve contraire, sont irréfragablement abusives en vertu de l’article R. 132-1-12° [R. 212-1-3°] C. consom.).

G. LITIGES

Frais et honoraires de recouvrement. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de mettre à la charge du locataire, sans décision de justice, l'ensemble des frais de recouvrement des sommes impayées. Recom. n° 13-01/41° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 41 ; clauses visées indiquant que l'ensemble des frais pour le recouvrement des sommes impayées et pour toutes poursuites devra être remboursé par le locataire ; ces clauses qui mettent à la charge du preneur les frais et honoraires de recouvrement en l’absence de titre exécutoire, sont illicites eu regard de l’art. L. 111-8 CPC ex. et, maintenues dans un contrat, abusives).

Déduction des sommes dues par les locataires des frais d’huissier entrepris sans titre exécutoire. CA Paris (pôle 4 ch. 4), 1^er décembre 2015 : RG n° 14/25201 ; Cerclab n° 5443 (location meublée par un couple marié), sur appel de TI Fontainebleau, 17 octobre 2014 : RG n° 11-13-000604 ; Dnd. § Mais inclusion dans les sommes dues par les locataires des frais de relances, qui n'entrent pas dans les prévisions de l'article L. 111-8 C. proc. civ. exécut., ni dans celle du code de la consommation. Même arrêt.

Clauses d’élection de domicile. La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir que le locataire fait élection de domicile dans les lieux loués, même après la résiliation du contrat. Recom. n° 13-01/43° : Boccrf 13 sept. 2013 ; Cerclab n° 4999 (considérant n° 42 ; clauses abusives en ce qu’elles permettent au bailleur de notifier des actes de procédure à une adresse à laquelle il sait que le locataire ne réside plus).