A. FORMATION DU CONTRAT

Renseignements médicaux. Est illicite la clause d’une promesse de vente par laquelle « l'acquéreur s'oblige notamment à (...) fournir à première demande tous renseignements, documents et certificats médicaux qui pourront lui être demandés (...) par le rédacteur dûment mandaté », en ce qu’elle est contraire au respect du secret médical, l'état de santé d'un individu faisant partie de sa personnalité qui ne peut, aux termes de l'ancien art. 1128 C. civ. faire l'objet de convention et dont le secret doit être sauvegardé. TGI Créteil (5^e ch. civ.), 20 septembre 1989 : RG n° 5179/88 ; jugt n° 503 ; Cerclab n° 351, infirmé par CA Paris (2^e ch. A), 9 décembre 1996 : RG n° 94/000717, n° 94/001109 et n° 94/001338 ; Cerclab n° 1270 (irrecevabilité de l’action des associations de consommateurs).

Obtention des autorisations administratives. L'ignorance des conséquences découlant des dispositions légales ne constitue pas une erreur dès lors que la méprise ne porte pas sur les qualités substantielles de la chose ni sur la cause juridique de l'opération, à savoir en l'espèce, l'achat et l'installation d'un abri de piscine ; rejet de l’action en nullité pour erreur et dol, dès lors que les acheteurs étaient informés de la nécessité de respecter les règles d'urbanisme, de procéder à une déclaration préalable de travaux auprès de la minicipalité, et d’obtenir l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété. CA Lyon (1^re ch. civ. B), 1^er octobre 2013 : RG n° 12/06576 ; Cerclab n° 4564 (arrêt estimant que l’éventuel caractère abusif de la clause selon laquelle le client fait son affaire personnelle de toute obligation qui pourrait être imposée en matière d'urbanisme et reconnait avoir été informé de la réglementation en vigueur, clause confortée par la clause de connaissance des conditions générales est dépourvue d’intérêt dans le cadre d’une action en nullité du contrat pour erreur ou dol), sur appel de TGI Lyon, 25 juillet 2012 : RG n° 09/13311 ; Dnd.

Annulation de la vente par l’acheteur. Est abusive la clause imposant à l’acheteur le versement d’une indemnité qui ne pourra être inférieure à un tiers du montant de la commande, alors que le vendeur s’exonère de toute responsabilité et exclut expressément toute possibilité d'indemnisation pour le consommateur en cas de retard de livraison ou de difficulté d'exécution, l’économie d’un tel contrat créant ainsi un déséquilibre manifeste entre les droits et obligations respectifs des parties. CA Besançon (2^e ch. civ.), 20 février 2013 : RG n° 11/02922 ; Cerclab n° 4261 (vente de l’ossature d’une maison en bois ; contrat ne réservant qu’une annulation conforme à la loi du 22 décembre 1972, ce qui visait sans doute principalement un délai de sept jours), sur appel de TGI Belfort, 8 novembre 2011 : RG n° 10/01015 ; Dnd

Promesse d’achat. L'absence, dans une promesse d’achat, d’une clause indemnitaire du retard susceptible de survenir dans la réalisation de la vente ne saurait être regardée comme une clause abusive au sens des anciens art. L. 132-1 [L. 212-1] et R. 132-1 [R. 132-1] C. consom., alors que l'option donnée aux acquéreurs d'y renoncer, dès le dépassement du délai de passation de l'acte authentique de vente prévu, avec restitution de l'acompte versé, remettait les parties en leur situation d'origine, sans qu'un déséquilibre significatif ne se crée au détriment des acquéreurs, qui savaient que l'arrêté de lotir autorisant l'opération n'était pas encore délivré, entre les droits et les obligations des parties à la promesse d'achat. CA Aix-en-Provence (8^e ch. B), 9 février 2007 : RG n° 05/02721 ; arrêt n° 2007/54 ; Cerclab n° 2376, sur appel de T. com. Aix-en-Provence, 17 janvier 2005 : RG n° 04/4277 ; Dnd - CA Aix-en-Provence (8^e ch. B), 9 février 2007 : RG n° 05/02720 ; arrêt n° 2007/53 ; Cerclab n° 2377 (idem), sur appel de T. com. Aix-en-Provence, 17 janvier 2005 : RG n° 04/4276 ; Dnd.

Promesse unilatérale de vente. N’est pas abusive la clause d’une promesse unilatérale de vente qui a pour effet de permettre au bénéficiaire de la promesse, professionnel, de disposer d'un délai de quatre mois et demi pour obtenir le cautionnement d'une banque pour le versement d'un séquestre de 80.000 euros, et de lui permettre de se départir de son engagement au terme de ce délai, sans être soumis au paiement d'une indemnité au profit des promettants ; il n'est pas démontré que cette clause créait un déséquilibre significatif entre les parties, une immobilisation non génératrice d'indemnité limitée à une durée de 4 mois et demi ne constituant pas une clause abusive, alors que les promettants, qui étaient en discussion avec le promoteur depuis un an au moins espéraient tirer le meilleur profit de leur terrain, le fait que celui-ci ait finalement été vendu au prix de 360.000 euros, après la caducité de la promesse faute d’obtention de la garantie bancaire, démontrant l'intérêt qu'ils pouvaient avoir à conclure une promesse de vente pour un prix deux fois supérieur. CA Versailles (3^e ch.), 9 juillet 2020 : RG n° 19/01028 ; Cerclab n° 8516 (arrêt ajoutant au surplus que la clause ne correspond à aucune de celles visées par les art. R. 212-1 et 2 C. consom. et écartant aussi le caractère potestatif de la condition), sur appel de TGI Nanterre (2^e ch.), 17 janvier 2019 : RG n° 16/00319 ; Dnd.

V. aussi dans une affaire complexe, sans indication d’un fondement précis (N.B. la référence au contrat d’adhésion dans les arguments des parties peut faire penser à l’art. 1171 C. civ., inapplicable à la promesse initiale conclue avant le 1^er octobre 2016) : si une indemnité d’un montant de 1.700 euros par jour de retard, en cas de non libération des locaux à la date d'expiration de la promesse à la charge du promettant, apparaît relativement élevée, elle ne crée pas de déséquilibre manifeste dès lors qu'il s'agit d'une condition essentielle pour garantir que les biens seront libres de toute occupation et que, pour sa part, le bénéficiaire a bien à sa charge le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 250.000 euros, soit 10 % du prix de vente, en cas de défaut de signature de l'acte de vente de son fait, ce qui constitue une obligation substantielle contredisant le déséquilibre invoqué. CA Versailles (3^e ch.), 10 septembre 2020 : RG n° 18/05605 ; Cerclab n° 8555 (extraits), sur appel de TGI Nanterre (2^e ch.), 19 juillet 2018 : RG n° 18/05377 ; Dnd.

Compromis de vente : clause pénale. Les compromis de vente contiennent habituellement une clause pénale pour assurer l'exécution d'une obligation de faire de l'acquéreur et qui a pour but d'éviter les difficultés d'évaluation du dommage subi par le vendeur, en fixant une somme d'argent forfaitaire, l’indemnité étant en général fixée, comme en l’espèce, à 10 % du prix de vente ; son montant est susceptible de réduction par le tribunal si celle-ci se révèle manifestement excessive ; c'est donc à tort que le juge de l'exécution a qualifié d'abusive cette stipulation, une clause pénale n’étant pas abusive du seul fait qu'elle est manifestement excessive. CA Nîmes (1^re ch. civ.), 22 mars 2018 : RG n° 17/00438 ; Cerclab n° 7494 (compromis de vente entre un couple d’acheteurs et une Sarl), sur appel de TGI Nîmes (Jex), 13 janvier 2017 : RG n° 16/03326 ; Dnd. § N.B. L’arrêt estime ensuite la clause pénale manifestement excessive et la réduit de 23.500 euros à 8.000 euros. Par ailleurs, le contrat ayant été conclu en 2014, la décision contredit l’art. R. 212-2-3° C. consom. qui présume simplement abusive les clauses pénales dont le montant est manifestement disproportionné.

En tout état de cause, la clause d’un compromis de vente qui sanctionne le refus de réitération des acheteurs ne crée pas un déséquilibre significatif entre les parties à leur détriment des acheteurs, du seul fait qu'elle ne stipule d'indemnité forfaitaire qu'à leur charge en cas de manquement, alors que le préjudice que cette clause a pour objet de réparer, par voie forfaitaire, n'est susceptible d'être éprouvé que par le vendeur, puisqu'elle indemnise le propriétaire au titre de l'immobilisation du bien mis en vente, qu’elle n'a ni pour objet, ni pour effet, d'interdire à l'acheteur de solliciter lui-même l’indemnisation du préjudice qu'il estimerait subir en raison d'un manquement de son cocontractant à ses obligations, en agissant en justice à cette fin et enfin que les ratures, approuvées par signatures et paraphes en marge de l'acte, apposées à la mention « l'acquéreur » et « le vendeur » pour les substituer à la mention préimprimée sur le compromis « l'une des partie », et « la partie », persuadent que cette unilatéralité de la clause pénale a été librement discutée et décidée par les parties, cette modification ayant même été proposée par l’acheteur pour rassurer la venderesse, car il achetait un bien de prix en annonçant ne pas recourir à un crédit, ce qui est source de sécurité pour le vendeur puisqu'il perçoit les fonds directement du prêteur via la comptabilité du notaire. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 12 janvier 2021 : RG n° 18/00919 ; arrêt n° 3 ; Cerclab n° 8738 (argument surabondant – « en tout état de cause » - les art. 132-1 et 1171 C. civ. étant inapplicables), sur appel de TGI La Rochelle, 9 janvier 2018 : Dnd.

Refus de réitération. N’est pas abusive la clause d’un compromis de vente sanctionnant financièrement le propriétaire du bien à l’égard de l’acheteur, dans le cas où le propriétaire refuser de réitérer le compromis. CA Fort-de-France (ch. civ.), 11 mai 2012 : RG n° 10/00456 ; Cerclab n° 4085 (rejet de l’argument du propriétaire prétendant qu’il souhaitait faire de l’acquisition d’un nouvel immeuble une condition de la vente, dès lors, d’une part, qu’une telle indivisibilité n’avait pas été stipulée dans l’acte, dont les termes étaient clairs et accessibles à tout bon père de famille en faisant une lecture normalement attentive, et d’autre part, qu’en tout état de cause, une telle condition aurait été potestative ; arrêt estimant également non abusive la clause au profit de l’agence), sur appel de TGI Fort-de-France, 15 septembre 2009 : RG n° 08/01575 ; Dnd. § N.B. L’arrêt écarte au terme d’un raisonnement commun le caractère abusif des deux clauses, alors que, s’agissant de celle figurant dans le compromis, il s’agissait sans doute d’un contrat conclu entre particuliers (sauf à prendre en compte l’intervention du mandataire professionnel).

Comp. : cassation pour manque de base légale de l’arrêt estimant que le refus de l’acheteur de réitérer le compromis était fautif, en l’absence de preuve d’un dol ou d’une erreur, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’acheteur n’était pas fondé à refuser de régulariser le projet d’acte authentique qui, contrairement à la promesse de vente, mettait à sa charge l’obligation de procéder aux travaux relatifs au réseau d’assainissement et prévoyait, sans justification, que les travaux relatifs à la citerne de gaz, que les vendeurs s’étaient engagés à réaliser, étaient exécutés. Cass. civ. 3^e, 27 juin 2019 : pourvoi n° 18-18310 ; arrêt n° 602 ; Cerclab n° 8232, cassant CA Caen, 28 novembre 2017 : Dnd.

Modification dans l’acte authentique par rapport au contrat de réservation. L’acheteur n’ayant pas été régulièrement informé lors de la signature du contrat de réservation que son fonds serait soumis à une servitude de passage au profit du fonds voisin, la servitude imposée par le PLU et introduite dans l’acte notarié ne peut être considérée comme une « modification nécessaire à la réalisation de l'ensemble immobilier » autorisée par le contrat de réservation, alors que les exigences du PLU étaient connues antérieurement à sa conclusion. CA Lyon (1^re ch. civ. B), 28 mai 2019 : RG n° 18/05503 ; Cerclab n° 7987 (conséquence : exercice justifié du droit de rétractation et impossibilité d’appliquer la clause pénale ; N.B. l’acheteur invoquait le caractère abusif de la clause, au regard de l’art. R. 132-1-3° C. consom., sans que la cour évoque ce fondement, la qualité de professionnel du vendeur n’étant pas précisée), sur appel de TGI Saint-Étienne (1^re ch. civ.), 3 juillet 2018 : RG n° 16/01640 ; Dnd.

B. CONDITION D’OCTROI D’UN PRÊT

Notion de réalisation de la condition. La condition suspensive de l'obtention d'un prêt au sens de la loi (ancien art. L. 312-16 C. consom. [L. 313-41 et, pour la sanction, L. 341-35]) est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération stipulées par l'emprunteur. Cass. civ. 1^re, 9 déc. 1992 : pourvoi n° 91-12498 ; Bull. civ. I, n° 309 ; Dnd ; D. 1993. Somm. 210, obs. A. Penneau (2^e esp.) et Cass. civ. 1^re, 20 janv. 1993 : pourvoi n° 90-14214 ; Dnd ; JCP 1993. II. 22106, note Gourio ; Defrénois 1993. 1382, obs. Aubert (condition réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière de prêt conforme à la demande de l'emprunteur).

Antérieurement à cette jurisprudence constante, la Commission des clauses abusives et certaines décisions avaient essayé de soutenir que la réalisation de la condition résultait de l’acceptation de l’offre de prêt par l’emprunteur. V. pour une illustration : TGI Créteil (5^e ch. civ.), 20 septembre 1989 : RG n° 5179/88 ; jugt n° 503 ; Cerclab n° 351 (clause illicite et contraire à la recommandation de la Commission précisant que la condition est accomplie dès réception d’une offre correspondant au crédit sollicité ), infirmé par CA Paris (2^e ch. A), 9 décembre 1996 : RG n° 94/000717, n° 94/001109 et n° 94/001338 ; Cerclab n° 1270 (irrecevabilité de l’action des associations de consommateurs).

N’est pas abusive la clause d’un contrat de vente d’immeuble prévoyant l’engagement irrévocable de l’acheteur, sous condition d’octroi d’un prêt, et du vendeur, sous condition d’achat du bien. TGI Paris (1^re ch. 1^re sect.), 21 février 1989 : RG n° 9232/88 : Cerclab n° 415.

Clause interdites aggravant la situation de l’emprunteur. Le caractère d'ordre public de l'ancien art. L. 312-16 [L. 313-41 et, pour la sanction, L. 341-35] C. consom. interdit la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur de nature à accroître les exigences du texte. Cass. civ. 3^e, 7 novembre 2007 : pourvoi n° 06-17867 ; Bull. civ. III, n° 201 ; Dnd ; D. 2007. AJ 3002, obs. Rondey (3^e esp.) ; ibid. 2008. Chron. C. cass. 1224, n° 4, obs. Nési ; JCP 2008. I. 104, n° 1 s., obs. Sérinet ; JCP N 2008. 1197, n° 10, obs. Piedelièvre ; Defrénois 2007. 1744, obs. Savaux (2^e esp.) ; LPA 5 févr. 2008, obs. Houtcieff (1^re esp.) ; RTD com. 2008. 157, obs. Legeais.

* Clauses exigeant de justifier l’octroi du prêt dans un certain délai. L'obligation faite à l'acquéreur de justifier au vendeur et au rédacteur de la promesse la réception de toute offre de prêt dans le délai de 48 heures à compter de la réception de l'offre ne peut pas entraîner la caducité de la promesse. Cass. civ. 3^e, 7 novembre 2007 : pourvoi n° 06-17867 ; Bull. civ. III, n° 201 ; Dnd ; précité. § Dans le même sens V. déjà : Cass. civ. 1^re, 11 juillet 1988 : pourvoi n° 86-18919 ; Bull. civ. I, n° 239 ; D. 1989. Somm. 339, obs. Aubert (clause stipulant que le prêt serait considéré comme obtenu si sa non-obtention n'était pas notifiée au vendeur dans un délai déterminé). § La clause d'une promesse de vente qui impose au bénéficiaire la signification au vendeur de la non-obtention du prêt dans le délai légal fait échec aux dispositions d'ordre public des anciens art. L. 312-1 s. C. consom. Cass. civ. 1^re, 9 mai 1996 : pourvoi n° 94-12133 ; Bull. civ. I, n° 196 ; D. 1996. 539, note Bénac-Schmidt.

Dans le même sens : CA Angers (1^re ch. A), 8 janvier 2008 : RG n° 07/00092 ; arrêt n° 4 ; Cerclab n° 1233 ; Juris-Data n° 369956 (ne peut être regardé comme fautif le non respect d’une clause subordonnant la défaillance de la condition suspensive à la preuve du refus de plusieurs demandes de prêts dans un délai de seulement 30 jours, ou incitant à un fractionnement du concours financier auquel les acquéreurs devaient recourir, qui ont pour effet de restreindre la portée de la protection légale accordée aux emprunteurs immobiliers ; clauses jugées inopportunes par la Commission qui en a recommandé la suppression par un avis du 22 janvier 1988), sur appel de TGI Laval, 11 décembre 2006 : RG n° 04/01856 ; jugt n° 06/1118 ; Cerclab n° 1600 (problème non examiné).

En sens contraire pour une promesse soumise au droit local alsacien-mosellan : V., estimant, à titre surabondant, que l’acheteur n’indique nullement en quoi serait abusive la clause d’un compromis de vente d’immeuble, stipulant qu’il s’oblige expressément à déposer, dans le délai de quinze jours une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et à en justifier au vendeur ou au mandataire dans les 48 h. du dépôt. CA Metz (ch. urg.), 25 septembre 2012 : RG n° 11/00908 ; arrêt n° 12/00585 ; Cerclab n° 3963, sur appel de TGI Metz (1^re ch. civ.), 2 février 2011 : Dnd.

Clauses licites. * Clause imposant de présenter la demande dans un délai d’un mois. N’est pas contraire aux textes la stipulation prévoyant la déchéance du bénéfice de la condition suspensive pour défaut de présentation de la demande de prêt dans le délai d'un mois. Cass. civ. 1^re, 4 juin 1996 : pourvoi n° 94-12418 ; Bull. civ. I, n° 239 ; Dnd ; Defrénois 1997. 758, obs. D. Mazeaud (clause jugée opposable aux bénéficiaires d'une promesse de vente d'un terrain qui ont sollicité un prêt permettant de financer également la construction d'une maison).

* Clause de diligence. Absence de caractère illégal ou abusif de la clause d’une promesse de vente d’immeuble stipulant que « l'acquéreur devra faire tout son possible pour faire aboutir les demandes de prêt. Il s'oblige notamment à constituer son dossier en fournissant sans retard tous les renseignements et documents qui pourront lui être demandés, à le déposer auprès des organismes financiers qu'il a choisis dans le délai imparti », sauf pour la mention ambiguë « dans le délai imparti », qui peut, pour le consommateur non avisé de ses droits, prêter à confusion si, par ailleurs, l'acte fixe une date antérieure à l'expiration du délai d'un mois. TGI Créteil (5^e ch. civ.), 20 septembre 1989 : RG n° 5179/88 ; jugt n° 503 ; Cerclab n° 351, infirmé par CA Paris (2^e ch. A), 9 décembre 1996 : RG n° 94/000717, n° 94/001109 et n° 94/001338 ; Cerclab n° 1270 (rejet de l’argument voulant exclure les immeubles du droit de la consommation ; irrecevabilité de l’action des associations de consommateurs dans leur intervention dès lors que le contrat a été conclu entre deux particuliers qui n’ont fait que s’inspirer d’un modèle de contrat diffusé par une société), pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 4 mai 1999 : pourvoi n° 97-14187 ; arrêt n° 817 ; Bull. civ. I, n° 147 ; Cerclab n° 2051 (idem)

* Clause imposant un délai pour l’acceptation de l’offre. N’est pas contraire aux textes la clause exigeant que l'acceptation intervienne entre le dixième et le quinzième jour de l'offre de prêt, l'offre devant intervenir dans le délai légal d'un mois. Cass. civ. 3^e, 30 avr. 1997 : pourvoi n° 95-15452 ; Bull. civ. III, n° 95 ; Dnd ; D. 1997. Somm. 342, obs. Tournafond ; Defrénois 1997. 1014, obs. D. Mazeaud.

* Clause rappelant le régime de l’art. 1304-3 C. civ. (ancien art. 1178 C. civ.). Absence de caractère abusif de la clause ne faisant que rappeler l’ancien art. 1178 [1304-3] C. civ. : TGI Créteil (5^e ch. civ.), 20 septembre 1989 : RG n° 5179/88 ; jugt n° 503 ; Cerclab n° 351, infirmé par CA Paris (2^e ch. A), 9 décembre 1996 : RG n° 94/000717, n° 94/001109 et n° 94/001338 ; Cerclab n° 1270 (irrecevabilité de l’action des associations de consommateurs).

La clause prévoyant au surplus que « le rédacteur se réserve en outre le droit de saisir le tribunal afin de se voir attribuer des dommages-intérêts pour immobilisation abusive des biens à vendre » n’est pas illicite puisque la faculté prévue n'est qu'une éventualité soumise à l'appréciation de la juridiction saisie quant à la responsabilité encourue par l'acquéreur. TGI Créteil (5^e ch. civ.), 20 septembre 1989 : précité, infirmé par CA Paris (2^e ch. A), 9 décembre 1996 : précité (irrecevabilité de l’action des associations de consommateurs).

C. OBLIGATIONS DE L’ACHETEUR

Frais d’agence. Aucune solidarité entre acheteur et vendeur quant à la rémunération de l'intermédiaire ne doit être mentionnée.TGI Créteil (5^e ch. civ.), 20 septembre 1989 : RG n° 5179/88 ; jugt n° 503 ; Cerclab n° 351 (décision réservant un accord ultérieur des parties), infirmé par CA Paris (2^e ch. A), 9 décembre 1996 : RG n° 94/000717, n° 94/001109 et n° 94/001338 ; Cerclab n° 1270 (irrecevabilité de l’action des associations de consommateurs).

Prise en charge des impôts : plus-value. Pour des indications données par la CJUE sur l’appréciation du caractère abusif d’une clause d’un contrat de vente d’immeuble mettant à la charge du consommateur le paiement de l’impôt sur la plus-value : il incombe à la juridiction de renvoi de vérifier si, au regard du droit interne espagnol, les faits du litige au principal correspondent à la situation décrite au point n° 26, à savoir le fait que l’impôt sur la plus-value pèse sur le vendeur et, ensuite, d’apprécier si la clause, en ce qu’elle met à la charge du consommateur une obligation supplémentaire non prévue par les règles du droit national, constitue une atteinte suffisamment grave à la situation juridique dans laquelle le consommateur, en tant que partie au contrat en cause, est placé en vertu des dispositions nationales applicables, et enfin de vérifier que le montant de cet impôt était connu du consommateur. CJUE (1^re ch.), 16 janvier 2014, Constructora Principado SA / José Ignacio Menéndez Álvarez : Aff. C‑226/12 ; Cerclab n° 7129 (points n° 26-27 ; « l’acheteur est redevable de l’impôt municipal sur l’augmentation de la valeur des biens de nature urbaine, cela ayant été pris en compte pour l’établissement du prix des immeubles faisant l’objet du contrat » ; le point n° 26 note que la clause a pour effet de transférer au consommateur, en sa qualité d’acquéreur, une dette fiscale qui, selon la législation nationale applicable, incombe au professionnel, en sa qualité de vendeur et en tant que bénéficiaire de l’avantage économique soumis à taxation, à savoir la plus-value réalisée du fait de l’augmentation de la valeur de l’immeuble vendu : tandis que le professionnel tire ainsi profit d’une augmentation de la valeur du bien qu’il vend, alors que le consommateur doit verser non seulement un prix de vente incorporant la plus-value acquise par ce bien, mais encore une taxe assise sur cette plus-value). § La mention selon laquelle la prise en charge par le consommateur de l’impôt sur la plus-value a été prise en compte dans la détermination du prix de vente, ne saurait, à elle seule, constituer la preuve d’une contrepartie dont aurait bénéficié le consommateur. CJUE (1^re ch.), 16 janvier 2014, Constructora Principado SA / José Ignacio Menéndez Álvarez : Aff. C‑226/12 ; Cerclab n° 7129 (point n° 29 ; afin de garantir l’effectivité du contrôle des clauses abusives, la preuve d’une diminution du prix en contrepartie de l’acceptation, par le consommateur, d’obligations supplémentaires ne saurait être apportée par l’inclusion, par le professionnel, d’une simple affirmation à cet effet dans une clause contractuelle n’ayant pas fait l’objet d’une négociation individuelle).

Prise en charge d’abonnements. Pour des indications données par la CJUE sur l’appréciation du caractère abusif d’une clause d’un contrat de vente d’immeuble mettant à la charge du consommateur les d’abonnements individuels pour les diverses consommations telles que l’eau, le gaz, l’électricité et les égouts : il incombe à la juridiction de renvoi de vérifier si celles‑ci incluent les frais de rattachement à des installations générales indispensables pour assurer le caractère habitable d’un logement, frais dont la charge incomberait, selon les règles nationales applicables, au vendeur au titre de son obligation contractuelle de livrer un logement conforme à sa destination, à savoir en état d’habitation ; si tel est le cas, il lui appartient d’apprécier si la clause, en ce qu’elle restreint les droits que, selon les règles du droit national, le consommateur tire du contrat et met à sa charge une obligation supplémentaire non prévue par ces règles, constitue une atteinte suffisamment grave à la situation juridique que le droit national confère audit consommateur en tant que partie au contrat. CJUE (1^re ch.), 16 janvier 2014, Constructora Principado SA / José Ignacio Menéndez Álvarez : Aff. C‑226/12 ; Cerclab n° 7129 (points n° 28 ; « l’acheteur est également redevable des frais d’abonnements individuels pour les diverses consommations telles que l’eau, le gaz, l’électricité, les égouts, etc., même lorsqu’ils ont été avancés par le vendeur »).

Garanties du vendeur : privilège spécial du vendeur. N’est pas abusive la clause d’un contrat de vente d’immeuble prévoyant l’institution du privilège spécial du vendeur inscrit à la publicité foncière dès lors qu’en l’espèce les vendeurs ont consenti aux acquéreurs un crédit en acceptant de recevoir 94 % du prix de vente plus d'un an et demi après la signature de l'acte authentique ; cette inscription était légitime et indispensable pour les garantir du paiement de la partie du prix stipulée payable à terme. CA Montpellier (1^re ch. A), 1^er mars 2018 : RG n° 14/09060 ; Cerclab n° 7471 (N.B. 1. l’arrêt ne vérifie pas la qualité des vendeurs, apparemment particuliers ; N.B. 2. l’arrêt précise que c’est au contraire l’absence de cette clause qui aurait créé un déséquilibre manifeste ; N.B. 3. l’impossibilité d’obtenir un financement pour les travaux en raison de ce privilège n’est pas jugée établie, d’autant qu’il aurait été donné mainlevée du privilège après paiement), sur appel de TGI Béziers, 16 juin2014 : RG n° 13/03276 ; Dnd.

D. OBLIGATIONS DU VENDEUR

Exonération. Sur les clauses d’exonérations, interdites par l’art. R. 212-1-6° C. consom., anciennement l’art. R. 132-1-6° C. consom. dans sa rédaction résultant du décret du 18 mars 2009, V. Cerclab n° 6114. § Suppression d’une clause illicite ayant pour effet de dégager, par avance, le vendeur de la garantie d'éviction et des vices cachés et de celle résultant de son fait personnel (défaut d'entretien), alors qu’il ne peut être dérogé à l'application des art. 1628, et 1641 du Code Civil que si, à la date de sa renonciation anticipée à ces dispositions légales, l'acheteur était pleinement renseigné sur la portée de cette renonciation, ce qui est en contradiction avec les termes mêmes de la clause. TGI Créteil (5^e ch. civ.), 20 septembre 1989 : RG n° 5179/88 ; jugt n° 503 ; Cerclab n° 351 (N.B. le contrat était conclu entre deux particuliers par l’intermédiaire d’une agence professionnelle), infirmé par CA Paris (2^e ch. A), 9 décembre 1996 : RG n° 94/000717, n° 94/001109 et n° 94/001338 ; Cerclab n° 1270 (irrecevabilité de l’action des associations de consommateurs). § Est abusive la clause insérée par un vendeur, non constructeur, spécialiste de la négociation immobilière, tendant à l’exonérer de la garantie des vices cachés. TGI Paris (1^re ch. 1^re sect.), 21 février 1989 : RG n° 9232/88 : Cerclab n° 415.

Renonciation aux art. 670 s. N’est pas illicite la clause d’un contrat de vente de terrain comportant renonciation aux art. 670 s. C. civ. qui ne déroge pas à des règles d'ordre public. CA Aix-en-Provence (4^e ch. B), 17 février 2009 : RG n° 06/21904 ; arrêt n° 2009/90 ; Cerclab n° 2224 (vente d’un terrain entre particuliers ; litige portant sur l’abattage d’arbres prétendument en mauvais état), sur appel de TI Arles, 22 novembre 2006 : RG n° 11-06-152 ; Dnd. § Cette clause n’est pas davantage réputée non écrite, comme exonérant le vendeur de toute responsabilité délictuelle, dès lors que sa teneur n'emporte aucune exonération de responsabilité en cas d'éventuels faits délictuels pouvant lui être imputés pour des dommages prouvés résultant des arbres litigieux. Même décision (le fondement du caractère non écrit n’est pas précisé et pourrait aussi s’appuyer sur l’interdiction des clauses exonératoires en matière de responsabilité délictuelle).

Engagement de livrer le bien libre de tout occupant. Le vendeur peut s’engager dans l’acte de vente à faire son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire, un tel engagement n’étant pas subordonné à ce que le débiteur de cette obligation demeure propriétaire du bien en cause ; cassation pour violation de l’art. 1134 C. civ., de l’arrêt, qui, pour rejeter la demande de l’acquéreur au titre de la clause pénale, que le vendeur n’était plus propriétaire du bien et n’avait plus le pouvoir de contraindre le locataire à libérer les lieux, de sorte que le retard ne lui était plus imputable. Cass. civ. 3^e, 14 février 2019 : pourvoi n° 18-11683 ; arrêt n° 114 ; Cerclab n° 7882 (contestation en appel du caractère abusif de la clause pénale, le moyen rappelant que la cour d’appel avait considéré que « la clause pénale, convenue entre deux professionnels de l’immobilier, n’était pas déséquilibrée »), pourvoi contre CA Paris, 19 janvier 2018 : Dnd.

E. LITIGES

Clause de conciliation ou de médiation. Une clause de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge est licite et le moyen tiré du défaut de mise en œuvre d'une telle clause constitue une fin de non-recevoir qui peut être proposée en tout état de cause, y compris pour la première fois en cause d'appel, qui s'impose au juge si les parties l'invoquent et ce, quelque soit la nature de la clause et qui n'est pas susceptible d'être régularisée par la mise en œuvre de la clause en cours d'instance. CA Aix-en-Provence (1^re ch. A), 31 octobre 2017 : RG n° 16/03985 ; Cerclab n° 7108 (clause contenue dans un acte de vente notarié ; refus de considérer la clause comme ambiguë ou susceptible d’interprétation), sur appel de TGI Aix-en-Provence, 5 février 2016 : RG n° 11/06860 ; Dnd, pourvoi rejeté par Cass. civ. 3^e, 4 avril 2019 : pourvoi n° 18-11339 ; arrêt n° 295 ; Cerclab n° 8139 (application stricte d’une clause de « conciliation-médiation » insérée dans un acte notarié de vente d’immeuble, selon laquelle « en cas de litige, les parties conviennent, préalablement à toute instance judiciaire de soumettre leur différend à un conciliateur désigné qui sera missionné par le président de la chambre des notaires » et « le président pourra être saisi sans forme, ni frais », mettaient en évidence la volonté des parties de contractualiser l’exigence d’une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, sans examen de l’allusion au caractère abusif de la clause, la qualité de professionnel du vendeur n’étant au surplus nullement établie ; le moyen prétendant que la clause de conciliation préalable ne s’étendait pas aux actions en responsabilité intentées sur un fondement légal est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable). § N’est pas abusive une clause de conciliation obligatoire puisque précisément elle a pour effet, d'imposer tant à l'acquéreur qu'au vendeur, strictement dans les mêmes conditions, le recours à une procédure préalable de conciliation, avant la saisine du juge. CA Aix-en-Provence (1^re ch. A), 31 octobre 2017 : précité (argument préalable mais surabondant, la cour estimant par ailleurs que le vendeur n’est pas professionnel). § N.B. L’arrêt condamne toutefois le vendeur en raison de l’intention dilatoire qui l’animait compte tenu du caractère tardif de l’invocation de la fin de non-recevoir (15.000 euros).