Extrait : « Considérant que le protocole du 14 mars 2007, ainsi que ci-dessus rappelé, comporte des concessions réciproques puisque la société FC 24 renonce à toutes ses demandes d'indemnisation au titre des préjudices subis du fait des inexécutions contractuelles imputables à la société Oaci ; que la société FC 24 s'est engagée à verser à la société OACI la somme de 61.653,80 euros TTC en rémunération des intermédiaires utilisés dans le cadre des transactions avec les consorts J. et C., El M. et D. outre une somme de 20.000 euros en dédommagement des bénéficiaires desdites promesses ; que dès lors il ne peut pas être soutenu que le protocole aurait crée un déséquilibre significatif entre les parties, ce terme ne figurant par ailleurs pas dans la version de l'article L. 442-6 applicable à l'espèce ; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les contestations relatives à l'accord du 14 mars 2007 ; que la menace d'une rupture brutale de relations commerciales établies au sens de l'article L. 442-6 du code de commerce n'est pas plus établie ; qu'il s'ensuit que les demandes la Selafa MJA, ès qualités, relatives à la période antérieure au 14 mars 2007 ont justement été rejetées ; qu'il n'y a plus de litige relative au paiement des loyers et indemnités d'occupation, la société FC 24 ne présentant plus de demandes à ce titre ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE

PÔLE 5 CHAMBRE 10

ARRÊT DU 6 MARS 2017

 

R.G. n° 15/06107 (7 pages). Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 décembre 2014 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° J2009000008.

 

APPELANTE :

La SELAFA MJA, prise en la personne de Maître Jean-Claude P., ès qualités de liquidateur judiciaire des Sociétés OACI CONSEIL (N° SIRET : XXX) et ANAITE HOTELS & RÉSIDENCES (N° SIRET : YYY)

ayant leur siège social [adresse], ayant son siège social [adresse], Représentée par Maître Olivier B., avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, Ayant pour avocat plaidant Maître François F., avocat au barreau de PARIS, toque : A932 substitué par Maître Mathilde B.-M., avocat au barreau de PARIS, toque : A0932

 

INTIMÉE :

SASU FONCIERE CHAMPOLLION 24

ayant son siège social [adresse], N° SIRET : ZZZ, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Représentée par Maître Anne G.-B. de la SCP G. B., avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, Représentée par Maître Jean-Victor A., avocat au barreau de PARIS, toque : A0721

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 janvier 2017, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Edouard LOOS, Président, Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère, Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère, qui en ont délibéré. Un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Edouard LOOS dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Cyrielle BURBAN

ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Edouard LOOS, président et par Madame Cyrielle BURBAN, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS ET PROCÉDURE :

La société foncière Champollion 24 (ci-après « FC 24 ») a procédé à une opération de rénovation de deux immeubles situé à [ville L.P.] et à [ville A.], avec le concours de la société monceau rénovation.

Aux termes de deux protocoles d'accord en date du 27 avril et du 10 juin 2006, la société FC 24 a confié à la société Oaci conseil la commercialisation desdit biens. Dans l'attente de la vente des lots, la société Anaïte hôtels et résidences, qui disposait à ce titre d'un bail précaire, a été chargée de leur exploitation.

Selon la société FC 24, les objectifs de vente fixés à la société Oaci conseil n'ont pas été respectés.

Par LRAR du 1^er février 2007 adressé à la société Oaci, la société FC 24 a résilié les protocoles des 27 avril et 10 juin 2006. Diverses contestations ont suivi.

Le 14 mars 2007 les sociétés FC 24, Oaci Conseil et Anaïte hôtels et résidences (Anaïte H&R) ont conclu un « protocole d'accord » destiné à mettre un terme de façon amiable à leurs différends sur la période antérieure.

Néanmoins, la société FC 24 a estimé que les engagements contenus dans cet accord n'avaient pas été respectés par Oaci conseil. Elle a ainsi résilié la convention et a sollicité auprès du tribunal de commerce de Paris le paiement des pénalités contractuelles prévues au titre des manquements aux objectifs fixés, par assignation en date du 3 octobre 2008.

De leur côté, les sociétés Oaci conseil et Anaïte H&R ont également assigné la société FC 24 devant le même tribunal, par acte en date du 7 novembre 2008.

Il convient également de préciser qu'à ces deux instances, s'ajoutaient également une autre procédure intentée par les sociétés Oaci conseil et Anaïte H&R devant le tribunal de commerce de Paris, ainsi qu'une procédure devant le tribunal d'instance de Paris VIII^ème arrondissement intentée par la société FC 24.

Ces instances ont été renvoyées devant le tribunal de commerce de Paris en raison de leur connexité.

Par ailleurs, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre des sociétés Oaci conseil et Anaïte H&R, par jugement du 4 mai 2009, converti en liquidation judiciaire par jugement du 30 mars 2010, la selafa « MJA » étant désignée es qualités de liquidateur judiciaire.

* * *

Vu le jugement prononcé le 15 décembre 2014 par le tribunal de commerce de Paris qui a :

- prononcé la jonction des instances 2008 052133, 2008 078340, 2008 080487 et 2010091129,

- constaté que l'accord intervenu en 2011 entre la SAS Foncière Champollion 24, Sosisol et HDS Aix en Provence (ex Soleil Invest), accord non contesté par les parties, rend sans objet l'affaire pendante sous le numéro RG 2008 052133,

- donné acte à la SELAFA MJA prise en la personne de Me P. de son intervention volontaire ès qualités de liquidateur judiciaire des sociétés Oaci Conseil et Anaïte H&R h&r et constaté que par jugements du 30 mars 2010, le tribunal de céans a converti les procédures de redressement judiciaire ouvertes à l'encontre des sociétés Oaci Conseil et Anaïte h&r en liquidation judiciaire et a mis fin aux fonctions de Maître L. ès qualités d'administrateur judiciaire des sociétés Oaci Conseil et Anaïte H&R,

- constaté que l'accord intervenu le 14 mars 2007 n'est pas dénué de cause et engage valablement les parties signataires,

- débouté la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître Jean-Claude P., ès qualités de liquidateur judiciaire des sociétés Oaci Conseil et Anaïte H&R de sa demande d'annulation de la clause relative aux pénalités de retard insérée dans l'accord du 14 mars 2007,

- condamné la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître Jean-Claude P., ès qualités, à payer à la SAS Foncière Champollion 24 la somme de 250.000 euros au titre de la clause pénale insérée à l'article 3.1.1 de l'accord signé le 14 mars 2007 entre les parties,

- constaté l'abandon par la SAS Foncière Champollion 24 de l'intégralité de ses prétentions liées à la demande d'expulsion et à l'occupation à titre précaire de lots à commercialiser par la société Anaïte H&R,

- débouté la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître Jean-Claude P., ès qualités, de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamné la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître Jean-Claude P., ès qualités, à payer à la SAS Fonciére Champollion 24 la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 CPC,

- débouté la Fonciére Champollion 24 SAS FONCIERE CHAMPOLLION 24 de sa demande d'exécution provisoire des présentes,

- condamné la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître Jean-Claude P., ès qualités, aux dépens,

Vu l'appel de la Selafa MJA, ès qualités, le 19 mars 2015,

Vu les dernières conclusions signifiées le 9 décembre 2016 par la Selafa MJA,en la personnne de Maître Jean-Claude P., ès qualités de mandataire liquidateur judiciaire de la société Oaci Conseil et de la société Anaïte H&R,

Vu les dernières conclusions signifiées le 14 août 2015 par la société FC 24,

 

La Selafa MJA, ès qualités, demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit :

In limine litis :

- confirmer le jugement en ce qu'il a donné acte à la Selafa MJA, prise en la personne de

Maitre P., de son intervention volontaire ès qualité de mandataire liquidateur des sociétés Oaci Conseil et de la société Anaïte H&R,

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la jonction des diverses procédures,

- donner acte à la SELAFA MJA, prise en la personne de Maitre P., es qualité, qu'elle adopte les fins, motifs et demandes des sociétés Oaci Conseil et de la société Anaïte H&R, soit :

concernant le préjudice subi par la société Oaci Conseil sur la résidence [ville A] :

* 662.500 euros au titre du préjudice commercial,

* 810.620 euros au titre des frais d'ingénierie non payés ou à rembourser,

* 350.000 euros au titre du préjudice moral pour rupture abusive,

concernant le préjudice subi par la société Oaci Conseil sur la résidence de la [ville L.] :

* 911.013 euros au titre du manque à gagner,

* 334.160 euros au titre des frais d'ingénierie non payés ou à rembourser,

* 350.000 euros au titre du préjudice moral pour rupture abusive,

concernant le préjudice subi par la société Anaïte H&R sur la résidence d'Aix :

* 1.368.000 euros au titre de la perte d'exploitation,

* 900.000 euros au titre du préjudice immobilier,

concernant le préjudice subi par la société Anaïte H&R sur la résidence de la Plagne :

- 156.685 euros au titre des frais anormaux de gestion ;

- 573.253 euros au titre de la perte d'exploitation.

Sur les pénalités de retard,

- constater que les clauses mises à la charge des sociétés Oaci Conseil et Anaïte H&R créent un déséquilibre significatif entre les obligations des parties de nature à priver de cause le protocole d'accord du 14 mars 2007,

- constater que les demandes initiales de la société Champollion 24 ont été formulées à hauteur de 3.840.000 euros,

- constater que la société Champollion 24 a limité ses demandes à la somme de 250.000 euros devant la Cour, ce qui constitue un aveu judicaire,

En conséquence :

- prononcer la nullité de la clause relative aux pénalités de retard,

Subsidiairement, dans l'hypothèse où le Tribunal ne prononcerait pas la nullité de la clause précitée :

- réviser le montant manifestement excessif et disproportionné de la clause pénale revendiquée,

- condamner la société Foncière Champollion 24 à verser à la société Oaci Conseil des dommages et intérêts correspondant au montant de la clause pénale retenue par le tribunal en réparation du préjudice subi, et dire que ces sommes viendront en compensation,

- constater que toute condamnation éventuelle de la société Oaci Conseil, à condition de justifier d'une déclaration de créance, ne peut donner lieu qu'à inscription au passif,

Sur la demande de paiement de la redevance due au titre de la période comprise entre le 1^er avril 2008 et le 27 mai 2008, et les demandes au titre des indemnités d'occupation :

- constater que les demandes initiales de la société Champollion 24 ont été formulées à hauteur de de 1 265 626 euros,

- constater que la société Champollion 24 a abandonné toute demande à ce titre,

En tout état de cause :

- condamner la société Champollion 24 à payer à la SELAFA MJA, ès qualités, la somme de 300.000 euros supplémentaires en réparation du préjudice subi du fait d'avoir soumis ou tenté de soumettre son partenaire commercial à des obligations créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties,

- constater que la société Champollion 24, sous la menace d'une rupture brutale des relations commerciales, a obtenu de son partenaire des conditions manifestement abusives,

En conséquence,

- condamner la société Champollion 24 à payer à la SELAFA MJA, ès qualités, la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- constater que toute condamnation éventuelle des sociétés Oaci Conseil et Anaïte hôtels et Résidences ne peut donner lieu qu'à inscription au passif,

- constater que les sociétés Champollion 24 et Monceau Rénovation ne justifient pas avoir effectué les déclarations de créances au passif des sociétés Oaci Conseil et Anaïte H&R,

- condamner solidairement les sociétés Champollion 24 et Monceau Rénovation à régler à la SELAFA MJA, ès qualités, la somme de 25.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- constater qu'en vertu de l'article L. 641-9 du Code de commerce, la SELAFA MJA, prise en la personne de Maitre P., ès qualité, adopte les fins, motifs et demandes des sociétés Oaci Conseil et Anaïte H&R au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

La selafa « mja », ès qualités, reprend en premier lieu les demandes initialement formées par les sociétés Oaci et Anaïte H&R à l'encontre de la société FC 24, à savoir la condamnation de la société FC 24 à l'indemnisation des différents postes de préjudices que les sociétés Oaci et Anaïte H&R estiment avoir subi du fait de la résiliation du contrat du 14 mars 2007 (manque à gagner, frais d'étude non remboursés, préjudice moral pour rupture abusive, perte d'exploitation, préjudice immobilier, frais anormaux de gestion).

Elle soutient sur ce point que la société FC 24 n'a pas respecté ses engagements d'effectuer des travaux de rénovation des biens, dont l'insuffisance l'aurait empêchée d'assurer leur commercialisation conformément aux stipulations contractuelles.

A l'appui de ces demandes, l'appelante soutient que la mise en œuvre des pénalités prévues dans l'accord précité conduirait à vider de leur substance les obligations des parties, notamment en ce que le montant des pénalités forfaitaires prive la société exploitante de tout bénéfice au titre de la commercialisation des biens.

 

La société FC 24 demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit :

- constater que l'appel n'a pas été formé à l'encontre de la société Monceau Rénovation puisque celle-ci n'a pas été intimée sur la déclaration d'appel,

- déclarer irrecevables les demandes formulées à l'encontre de la société Monceau Rénovation par la SELAFA MJA,

- rejeter les demandes formulées à l'encontre de la société Monceau Rénovation, par la SELAFA MJA,

- confirmer le jugement rendu par le Tribunal de commerce de Paris le 15 décembre 2014 en ce qu'il a :

* constaté que l'accord intervenu le 14 mars 2007 n'est pas dénué de cause et engage valablement les parties signataires,

* débouté la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître Jean-Claude P., ès qualités, de sa demande d'annulation de la clause relative aux pénalités de retard insérée dans l'accord du 14 mars 2007,

* condamné la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître Jean-Claude P., ès qualités, à payer à la SAS FONCIERE CHAMPOLLION 24 la somme de 250.000 euros au titre de la clause pénale insérée à l'article 3.1.1 de l'accord signé le 14 mars 2007 entre les parties,

* débouté la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître Jean-Claude P., ès qualités de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

- condamner la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître P., ès qualités, à payer la somme de 50.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la société FONCIERE CHAMPOLLION 24,

- condamner la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître P., ès qualités, aux dépens en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile et dire qu'ils seront recouvrés par la SCP G. B.

La société FC 24 relève notamment que l'obligation de résultat de la société Oaci conseil trouvait une contrepartie dans la commission de 15 % du prix de vente hors taxes de chaque lot qu'elle percevait, et que les critères d'une dépendance économique à son égard n'étaient pas réunis.

De plus, l'intimée rappelle que les termes de l'accord du 14 mars 2007 ont été choisis et acceptés par les sociétés dans le cadre d'une renégociation destinée à maintenir la relation contractuelle, et que les dispositions de l'article L. 442-6-I-2 (responsabilité pour déséquilibre significatif entre les obligations des parties) n'est pas applicable au présent litige, étant entré en vigueur le 6 août 2008.

 

SUR CE,

Considérant qu'aucune des parties ne conteste ni la jonction par le tribunal des différentes procédures ainsi ni l'abandon par la société FC 24 de ses prétentions liées à la demande d'expulsion et à l'occupation à titre précaire de lots à commercialiser par la société Anaïte H&R ; qu'il doit d'autre part être relevé que la société Monceau Rénovation n'a pas été intimée et n'est pas partie à la procédure d'appel ; que les demandes présentées à son encontre doivent nécessairement être déclarées irrecevables ;

Considérant que le protocole d'accord signé le 14 mars 2007 par les sociétés FC 24, Oaci Conseil et Anaïte H&R comporte un article 1° intitulé « Résiliation des accords passés, désistements réciproques », un article 2 dénommé « Comptes définitifs » et un article 3 relatif aux « Nouveaux accords » ;

Considérant l'article 1° comprend l'engagement de chaque partie à renoncer à toutes demandes et à se désister de toutes actions ;

Considérant que l'article 2 solde les comptes relatifs à la résidence B. P. (bail précaire du 14 décembre 2005 et protocole B. P. du 10 juin 2006) et à la résidence [ville A.] ; que les sommes dues par la société Anaïte H&R à la société FC 24 au 15 avril 2007 ont été chiffrées à 48.070,10 euros, hors terme de loyers à devoir au 15 avril 2007 (article 6) ;

Considérant que les nouveaux accords concernent la résidence B. P. avec un bail dérogatoire consenti à la société Anaïte H&R et la résidence [ville A.] avec mission confiée à la société Oaci de rechercher des investisseurs et une convention d'occupation précaire consentie à la société Anaïte H&R ; que la partie recherche d'investisseurs comporte des objectifs (ventes sous promesse et ventes actées) selon un échéancier mensuel du 28 février 2007 au 28 février 2008 ; que des pénalités ont été prévues en cas de non-respect des objectifs selon des modalités différentes pour les échéances allant jusqu'au 31 mai 2007 et pour les échéances postérieures au 31 mai 2007 ;

Considérant que la selafa MLJA, ès qualités, demande à la cour de constater que les clauses mises à la charge des societes Oaci Conseil et Anaïte H&R créent un déséquilibre significatif entre les obligations des parties de nature à priver de cause le protocole d'accord du 14 mars 2007 ; que, toutefois, elle sollicite la nullité du protocole uniquement dans sa partie relative aux pénalités de retard ;

Considérant que le protocole du 14 mars 2007, ainsi que ci-dessus rappelé, comporte des concessions réciproques puisque la société FC 24 renonce à toutes ses demandes d'indemnisation au titre des préjudices subis du fait des inexécutions contractuelles imputables à la société Oaci ; que la société FC 24 s'est engagée à verser à la société OACI la somme de 61.653,80 euros TTC en rémunération des intermédiaires utilisés dans le cadre des transactions avec les consorts J. et C., El M. et D. outre une somme de 20.000 euros en dédommagement des bénéficiaires desdites promesses ; que dès lors il ne peut pas être soutenu que le protocole aurait crée un déséquilibre significatif entre les parties, ce terme ne figurant par ailleurs pas dans la version de l'article L. 442-6 applicable à l'espèce ; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les contestations relatives à l'accord du 14 mars 2007 ; que la menace d'une rupture brutale de relations commerciales établies au sens de l'article L. 442-6 du code de commerce n'est pas plus établie ; qu'il s'ensuit que les demandes la Selafa MJA, ès qualités, relatives à la période antérieure au 14 mars 2007 ont justement été rejetées ; qu'il n'y a plus de litige relative au paiement des loyers et indemnités d'occupation, la société FC 24 ne présentant plus de demandes à ce titre ;

Considérant que l'article 3 du protocole du 14 mars 2007 doit également recevoir exécution ; que, par de justes motifs que la cour adopte, les premiers juges ont qualifié de clause pénale les stipulations relatives aux pénalités de retard et a fixé à 250.000 euros les sommes dues à ce titre par la selafa MJA, ès qualités ; que la société FC 24 réclame la confirmation du jugement de ce chef ;

Mais considérant que la Selafa MJA est bien fondée à soutenir que les créances de la société FC ayant pris naissance avant l'ouverture de la procédure collective le 4 mai 2009 ne peuvent être qu'inscrites au passif de la liquidation judicaire sous réserve d'avoir été déclarées ; que la société FC 24 mentionne des ordonnances de M. B., juge commissaire, en date du 28 décembre 2010 qui auraient statué sur les déclarations de créances en constatant l'existence d'instances en cours ; qu'il appartient à la FC 24 de produire ces ordonnances qui n'ont pas été versées aux débats ;

 

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître Jean-Claude P., ès qualités, à payer à la SAS Foncière Champollion 24 la somme de 250.000 euros au titre de la clause pénale insérée à l'article 3.1.1 de l'accord signé le 14 mars 2007 entre les parties ;

Statuant de nouveau de ce chef :

DIT que la somme 250.000 euros pourra être inscrite au passif de la procédure collective des sociétés Oaci conseil et Anaïte H&R sous réserve d'avoir été déclarée ;

ORDONNE la réouverture des débats pour production par la société FC 24 de ses déclarations de créances à la procédure collective des sociétés Oaci conseil et Anaïte H&R ;

RENVOIE à l'audience du 29 mai 2017 pour clôture et, le cas échéant, plaidoiries limitées au seul périmètre de réouverture des débats ;

RÉSERVE les dépens.

LE GREFFIER        LE PRÉSIDENT

C. BURBAN             E. LOOS