Extrait : « L'acte de vente Z. / X. comporte une clause de non garantie des vices cachés. Une telle clause est sans effet s'agissant des vices que le vendeur connaissait à la date de la vente. Il importe peu à cet égard que les désordres aient touché à la structure de l'immeuble et que les travaux de remise en état aient incombé à la copropriété.

Le vendeur professionnel est réputé avoir connaissance des vices affectant le bien vendu. Lorsque le vice dont il est demandé réparation résulte des travaux effectués par le vendeur lui-même, ce dernier, fût-il non professionnel, est également présumé en avoir connaissance de sorte que, dans cette hypothèse, la clause de non garantie prévue au contrat de vente est inopposable à l'acquéreur. En l'espèce, le fait que M. Z. n'ait pas eu recours à un maître d'œuvre ne permet pas de lui faire application de la présomption de connaissance des vices. Son statut d'avocat ne lui conférait pas non plus la qualité de professionnel réputé avoir connaissance du vice. […]

En tout état de cause, M. Z. n'a pu confier ces travaux à une entreprise sans avoir fait avec elle l'état des lieux et analysé les désordres de sorte qu'il a nécessairement constaté à cette occasion l'existence d'atteintes à la structure mettant en péril la pérennité des ouvrages, ce qu'il reconnaît implicitement en faisant valoir que les acquéreurs auraient pu se rendre compte des désordres par une simple visite des caves. Cette analyse est confortée par le fait qu'il s'est abstenu, ainsi que cela a été précédemment retenu, de faire accéder les acquéreurs aux caves alors que les attestations des copropriétaires produites par les appelants, en particulier celle de M. L., démontrent qu'il savait que ce dernier disposait d'une clé pour la lui avoir empruntée à plusieurs reprises.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu que le vendeur ignorait l'existence des vices et de déclarer la clause de non garantie des vices cachés inopposable aux acquéreurs. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE LYON

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE B

ARRÊT DU 28 MARS 2017

 

R.G. n° 16/00087. Décision du Tribunal de Grande Instance de SAINT-ÉTIENNE (1^re ch.), Au fond, du 9 décembre 2015 : RG n° 13/03648

 

APPELANTS :

M. X.

Représenté par la SCP R. - V., avocats au barreau de LYON

Mme Y. épouse X.

Représentée par la SCP R. - V., avocats au barreau de LYON

 

INTIMÉS :

M. Z.

Représenté par la SELARL CABINET D'AVOCAT BEATRICE M. A., avocats au barreau de LYON

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « LES C. »

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet D. IMMOBILIER sis [adresse], Représenté par la SELARL L. & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, Assisté de Maître Bernard P., avocat au barreau de SAINT ÉTIENNE

 

Date de clôture de l'instruction : 22 septembre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 février 2017

Date de mise à disposition : 28 mars 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Françoise CARRIER, président, - Marie-Pierre GUIGUE, conseiller, - Michel FICAGNA, conseiller, assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier

A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

 

Par acte notarié en date du 24 juin 2011, M. Z. a vendu à M X. et à Mme Y., son épouse, les lots n° 6 (cave), 12 et 13 (locaux professionnels) de l'immeuble en copropriété « les C. » situé [adresse], moyennant le prix principal de 64.000 euros. L'acte précisait que les lots n° 12 et n° 13 avaient été réunis pour ne former qu'un seul local commercial et qu'ils devaient être transformés en local à usage d'habitation par l'acquéreur, cette transformation ayant été autorisée par la mairie de SAINT-ÉTIENNE et par les copropriétaires, aux termes d'une assemblée générale en date du 10 mai 2010.

Par courrier en date du 23 septembre 2011, M. et Mme X. ont signalé au syndic de copropriété de l'immeuble, le cabinet B., l'existence de désordres affectant le sol et les murs de leur appartement.

Une expertise amiable a été organisée à la demande du syndicat des copropriétaires et confiée à la société SOCOTEC qui a déposé un rapport le 23 décembre 2011 concluant à la prolifération de mérules sur le plafond en bois de la cave constituant le plancher bas de la partie de l'appartement donnant sur rue. Elle constatait que ce plancher avait été soutenu par des étais et poutrelles métalliques et recouvert d'une chape et qu'au droit de cette partie affectée par la pourriture du support, les cloisons murales et la chape au sol étaient fissurées.

Par ordonnances de référé des 22 novembre 2012, 21 février 2013 et 10 mai 2013, les époux X. ont obtenu l'instauration d'une expertise au contradictoire notamment de M. Z. et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le C., confiée à M. D. D.

L'expert a déposé son rapport définitif le 17 septembre 2013.

Suivant ordonnance du 30 janvier 2014, les époux X. ont obtenu en référé la condamnation de M. Z. au paiement d'une provision de 40.000 euros. Cette ordonnance a été réformée par un arrêt de la cour d'appel de LYON en date du 25 août 2015 qui a réduit le montant de la provision allouée à 5.000 euros.

Par acte d'huissier en date du 18 octobre 2013, les époux X. ont fait assigner M. Z. devant le tribunal de grande instance de SAINT-ÉTIENNE, aux fins d'obtenir la résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, la restitution du prix de vente et le remboursement des frais et du coût des travaux d'embellissement réalisés.

Par acte d'huissier en date du 2 décembre 2014, M. Z. a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le C. aux fins de lui voir déclarer opposable le jugement à intervenir entre les époux X. et lui-même.

Les instances ainsi introduites ont fait l'objet d'une jonction.

Par jugement du 9 décembre 2015, le tribunal a débouté les époux X. de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.

 

Ces derniers ont, par acte du 6 janvier 2016, interjeté appel de ce jugement.

Au terme de conclusions notifiées le 29 mars 2016, ils demandent à la cour de réformer le jugement déféré et de condamner M. Z. à leur payer la somme de 100.420,19 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2011 à titre de dommages et intérêts compensatoires, ainsi que celle de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris les frais d'expertise.

Ils font valoir :

- que le rapport d'expertise établit que les planchers entre la cave et leur appartement sont ruinés par de la pourriture et que ces dégâts ne peuvent être résolus que par de lourds travaux sur les parties communes de l'immeuble et constituent un défaut grave de la chose vendue,

- qu'il n'ont pu se rendre compte des désordres entachant l'appartement lors de son acquisition et même à leur entrée dans les lieux ; que ce n'est que lorsqu'ils ont réalisé des travaux d'embellissement qu'ils ont constaté la présence d'importantes fissures sur les murs dissimulées sous le papier peint et donc invisibles à l'œil nu lors de la visite des lieux ; que le caractère caché du défaut est établi,

- que l'expert estime qu'il y a une impropriété à destination des locaux et un péril quant à la solidité des ouvrages des parties communes et préconise d'urgence des travaux de réfection,

- que l'expert relève que le phénomène de pourrissement date de plus de 10 ans, date à laquelle M. Z. était propriétaire, et affecte les parties communes de l'immeuble ; que le vice est donc antérieur à la vente,

- qu'ils étaient novices en matière de vente immobilière car l'appartement constituait leur premier achat,

- que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés doit être écartée dès lors que le vendeur, qui a la qualité d'avocat, est un professionnel et que la clause de non garantie constitue une clause abusive au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation ; qu'en effet, elle a pour effet de les priver de tout recours contre le vendeur alors que la chose vendue n'est pas conforme aux stipulations du contrat de vente de sorte qu'elle créée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ; qu'elle doit dès lors être réputée non écrite,

- que M. Z. a, à deux reprises, dirigé lui-même les travaux de rénovation de son appartement de sorte qu'il doit être assimilé à un professionnel dans la mesure où il a lui- même conçu et installé l'objet affecté du vice,

- qu'ils sont par conséquent fondés à obtenir, outre la résolution de la vente et la restitution du prix et des frais de la vente, le paiement de dommages et intérêts compensatoires.

 

Au terme de conclusions notifiées le 30 mai 2016, M. Z. demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de débouter les époux X. de leurs demandes, de déclarer la décision à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les C. et de condamner les appelants à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de Maître M.-A.

Il fait valoir :

- qu'il exerçait une activité de conseil juridique en fiscalité puis d'avocat fiscaliste ; qu'il n'a donc aucune connaissance dans le domaine de la construction et n'est pas un professionnel de l'immobilier ; qu'il a par conséquent à juste titre fait figurer dans le compromis de vente et l'acte de vente une clause de non-garantie ; qu'il a été très clair avec les acquéreurs sur ce point tant lors de la négociation que dans la rédaction des actes,

- que les époux X. disposaient des éléments pour obtenir auprès du syndic et du conseil syndical toutes précisions sur l'état du bien vendu et sur les travaux qui pouvaient s'avérer nécessaires ; que s'agissant de la structure des planchers, ces travaux incombaient à la copropriété,

- que le rapport d'expertise établit clairement que l'humidité qui affectait le bâtiment était évidente, de même que les fissures qui affectaient les murs ; que l'état des caves, ouvertes et accessibles, était le même avant la vente que lors des opérations d'expertise ; que les époux X. pouvaient dès lors constater facilement cet état lors de l'acquisition,

- qu'il n'a pas fait réaliser de travaux dans l'immeuble « à deux reprises » comme l'indiquent les appelants ni fait procéder à la pose d'étais,

- qu'il a fait refaire le plancher d'une partie de son appartement situé au-dessus de la cave n° 9 en 2010 mais que ces travaux ont été réalisés par la société EMG et non par lui de sorte qu'il ne saurait être considéré comme un professionnel.

 

Au terme de conclusions notifiées le 17 mai 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les C. demande à la cour de confirmer le jugement déféré et de :

- le mettre purement et simplement hors de cause,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux X. et M. Z. aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE.

Il fait valoir :

- qu'aucune demande des appelants n'est dirigée à son encontre et qu'il n'entend pas s'immiscer dans la demande en résolution de la vente intervenue entre les appelants et M. Z.,

- que si le jugement déféré était réformé, le syndicat des copropriétaires ne peut que solliciter d'être mis purement et simplement hors de cause et sans dépens.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires à l'égard duquel aucune demande n'est formulée sera purement et simplement mis hors de cause.

 

Sur l'existence de vices cachés :

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

L'expert judiciaire, après avoir constaté que les soupiraux avaient été bouchés avec des plaques de polystyrène, que le plancher en plafond de la cave du lot n° 10 était atteint de pourriture cubique et infecté par des insectes xylophages et que le plancher de la cave n° 8, en meilleur état, était atteint également atteint de mérules, a imputé les désordres à la condamnation des soupiraux qui assuraient le bon état sanitaire des bois et qui, du fait de l'ambiance tempérée maintenue par les locaux du rez-de-chaussée, avaient permis le développement de la mérule.

Il a tiré de ses constatations que les ouvrages de structure étaient en équilibre précaire, malgré des renforts en fer IPN et étaiements mis en place « au cours des années », qu'il existait un péril incompatible avec une occupation à usage d'habitation et que les ouvrages atteints devaient être repris d'urgence.

Ces conclusions ne sont pas discutées et démontrent que l'appartement est inhabitable, que les désordres préexistaient à la vente et que la remise en état de l'immeuble passe par des travaux de structure qui, si l'acquéreur les avait connus, l'auraient amené soit à renoncer à son acquisition soit à en donner un prix moindre.

L'expert judiciaire précise qu'à la suite de la réfection des planchers qu'il préconise et dont le montant est estimé à 8.957,18 euros au vu d'un devis de l'entreprise B., des travaux de réfection des embellissements en mur et sol devront être entrepris dans la partie côté rue de l'appartement située au-dessus des caves 8, 9 et 10, dont la durée peut être fixée à quatre mois et qu'il évalue à la somme de 38.000 euros.

C'est par une exacte analyse que le premier juge en a tiré que le bien vendu était atteint de vices préexistants à la vente le rendant impropre à sa destination.

Il ressort des conclusions de l'expert que l'existence des fissures du sol et l'affaissement partiel de la dalle du rez-de-chaussée n'avaient été mis en évidence qu'après la dépose du linoléum dans le cadre de la transformation des locaux en habitation de sorte que les vices étaient bien cachés.

Si l'expert mentionne avoir constaté que l'entrée de l'immeuble présentait des remontées d'humidité sur une hauteur de 50 cm en pied de mur, ce désordre apparent ne laissait pas présumer de l'état de dégradation avancée de la structure des planchers de l'appartement, étant relevé que les acquéreurs n'avaient aucune compétence ou expérience en matière immobilière susceptible de les amener à une telle conclusion.

Il ne saurait être argué du fait que les époux X. ne se sont pas renseignés par eux-mêmes sur l'état des caves sous-jacentes à leur appartement dès lors que celles-ci ne faisaient pas partie des lots vendus et que l'acquéreur n'a pas d'obligation de s'enquérir par lui-même de l'état du bien au-delà de ce que révèlent ses éléments apparents et de ce dont l'informe le vendeur.

Il est de surcroît établi par une attestation de M. B., copropriétaire, datée du 15 juillet 2012, que M. S., agent immobilier mandaté par M. Z. pour vendre ses lots, avait déclaré en sa présence lors d'une réunion tenue chez M. F. pour tenter de trouver une solution au litige, que les clés des caves n'avaient pas pu être remises au nouveau propriétaire avant la vente du bien, ce qui démontre que les époux X. n'ont pas pu avoir connaissance des vices avant la vente.

Il n'est enfin pas établi que le carnet d'entretien de l'immeuble aurait permis aux acquéreurs d'avoir connaissance de la présence de mérule et d'insectes xylophage et de la ruine des planchers au niveau des caves 8, 10 et partiellement 9.

 

Sur l'opposabilité de la clause de non garantie des vices cachés :

L'acte de vente Z. / X. comporte une clause de non garantie des vices cachés. Une telle clause est sans effet s'agissant des vices que le vendeur connaissait à la date de la vente.

Il importe peu à cet égard que les désordres aient touché à la structure de l'immeuble et que les travaux de remise en état aient incombé à la copropriété.

Le vendeur professionnel est réputé avoir connaissance des vices affectant le bien vendu. Lorsque le vice dont il est demandé réparation résulte des travaux effectués par le vendeur lui-même, ce dernier, fût-il non professionnel, est également présumé en avoir connaissance de sorte que, dans cette hypothèse, la clause de non garantie prévue au contrat de vente est inopposable à l'acquéreur. En l'espèce, le fait que M. Z. n'ait pas eu recours à un maître d'œuvre ne permet pas de lui faire application de la présomption de connaissance des vices. Son statut d'avocat ne lui conférait pas non plus la qualité de professionnel réputé avoir connaissance du vice.

Toutefois, l'expert conclut que l'origine des désordres date d'environ 10 ans, époque à laquelle M. Z. était déjà propriétaire du bien pour en avoir acquis une partie en 1988 et une seconde en 1993.

Il est d'autre part acquis qu'il a fait refaire le plancher de la pièce située au-dessus de la cave n° 9.

Il indique avoir effectué ces travaux en 2010. S'il produit une attestation d'un ancien copropriétaire faisant apparaître que l'étai qui soutient l'une des poutres des caves situées sous l'appartement a été mis en place de longue date, il ressort du constat de Maître C., huissier, en date du 19 mars 2012, que le plafond de la cave a été également renforcé par des poutrelles métalliques, que deux piliers de soutien constitués de parpaings ont été posés au centre de la cave et que le sol est recouvert de gravats.

L'expert rapporte qu'il a été reconnu devant lui par les copropriétaires présents, y compris M. Z., que les caves, constituées de box ouverts, démunis de porte et vides, ont été vidées dans les années 1990 à l'initiative de la copropriété. Il s'en déduit que les gravats ne peuvent provenir que des travaux exécutés par M. Z. au-dessus de la cave n° 9. De même, la pose à cette occasion de piliers de soutien constitués de parpaings atteste de la conscience de la fragilité de la structure du plancher bas de l'appartement.

En tout état de cause, M. Z. n'a pu confier ces travaux à une entreprise sans avoir fait avec elle l'état des lieux et analysé les désordres de sorte qu'il a nécessairement constaté à cette occasion l'existence d'atteintes à la structure mettant en péril la pérennité des ouvrages, ce qu'il reconnaît implicitement en faisant valoir que les acquéreurs auraient pu se rendre compte des désordres par une simple visite des caves.

Cette analyse est confortée par le fait qu'il s'est abstenu, ainsi que cela a été précédemment retenu, de faire accéder les acquéreurs aux caves alors que les attestations des copropriétaires produites par les appelants, en particulier celle de M. L., démontrent qu'il savait que ce dernier disposait d'une clé pour la lui avoir empruntée à plusieurs reprises.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu que le vendeur ignorait l'existence des vices et de déclarer la clause de non garantie des vices cachés inopposable aux acquéreurs.

 

Sur la résolution de la vente :

Selon l'article 1644 du code civil, l'acquéreur d'un bien atteint de vices cachés a le droit de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire restituer une partie du prix.

Au terme des articles 1645 et 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il n'est tenu qu'à la restitution du prix et au remboursement des frais de la vente. Par contre, s'il connaissait les vices de la chose, il est tenu en outre de tous les dommages et intérêts envers l'acquéreur.

Il y a lieu de considérer que les appelants, qui demandent l'indemnisation des dépenses d'embellissement, la restitution du prix et des frais de vente et justifient de la publication de l'assignation le 26 mai 2015 au service de la publicité foncière de SAINT-ÉTIENNE, exercent l'action rédhibitoire de sorte qu'il y a lieu de prononcer la résolution de la vente.

Les époux X. versent aux débats le justificatif des frais de la vente d'un montant de 6.209,69 euros et le contrat de prêt immobilier souscrit pour l'acquisition duquel il ressort que le coût global de l'emprunt est de 25.850,38 euros.

Ils justifient par de multiples factures de matériaux de construction et de bricolage contemporaines des premiers mois suivant l'acquisition qu'ils ont effectué des dépenses d'embellissement d'un montant de 4.360,38 euros.

Il convient en conséquence de faire droit à leur demande à hauteur de la somme réclamée.

Les intérêts courent sur la restitution du prix et les frais de la vente à compter du 18 octobre 2013, jour de la demande formalisée dans l'assignation introductive, en application de l'article 1153 du code civil.

Il convient par application de l'article 1153-1 du code civil, de faire courir, à titre compensatoire, les intérêts sur les dommages et intérêts à compter du 18 octobre 2013.

 

Sur les demandes accessoires :

M. Z. qui succombe supporte les entiers dépens y compris les frais d'expertise.

Les frais de constat ne constituent pas des dépens comme ne figurant pas dans la liste limitative énumérée par l'article 695 du code de procédure civile et leur coût est indemnisé selon ce que commande l'équité en application de l'article 700 du code de procédure civile

 

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

INFIRME le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

MET hors de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le C. ;

PRONONCE la résolution de la vente conclue le 24 juin 2011 entre M. Z. d'une part et M. X. et Mme Y. son épouse, d'autre part, portant sur les lots n° 6, 12 et 13 de l'immeuble en copropriété « les C. » situé [...] et cadastré section LM 353, vente publiée au Service de la publicité foncière de SAINT-ÉTIENNE 1^er bureau, le 8 août 2011, volume 2011 XX ;

CONDAMNE M. Z. à payer à M. X. et Mme Y. épouse X. :

- la somme de 64.000 euros au titre de la restitution du prix,

- la somme de 6.209,69 euros au titre du remboursement des frais de la vente,

- la somme de 30.210,50 euros à titre de dommages et intérêts,

ce outre intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2013 ;

CONDAMNE M. Z. à payer à M. X. et Mme Y. épouse X. la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

LE CONDAMNE à payer au syndicat des copropriétaires de l'[...] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

LE CONDAMNE aux dépens qui comprennent le coût de l'expertise ;

AUTORISE la SELARL LEXAVOUE, avocats, à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER                    LA PRÉSIDENTE