Extrait : « Or il est certain qu’une différence de 23,76 % de superficie sur un appartement de petite superficie est un défaut de conformité apparent. […]

L’action concernant les défauts de conformité ne peut être intentée qu’à condition qu’une dénonciation ait été faite dans le délai maximum d’un mois, l’article L. 262-3 disposant que l’action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d’un an après la livraison.

Faute d’avoir effectué la dénonciation requise dans le délai d’un mois à compter de la livraison, la SCI Aberdeeen Investments est irrecevable en son action. »

 

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 4 MAI 2017

 

R.G. n° 15/08499. Arrêt n° 2017/167. ARRÊT AU FOND. Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 20 avril 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/02749.

 

APPELANTE :

SCI ABERDEEN INVESTMENTS

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège [adresse], représentée par Maître Philippe-Laurent S., avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Maître Eva J., avocate au barreau de PARIS

 

INTIMÉE :

SARL CONCORDIA IMMOBILIER,

représentée et assistée par Maître Laurence A., avocate au barreau de NICE

 

COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 23 février 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Mme Florence TANGUY, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de : Mme Sylvie CASTANIE, Présidente, Mme Béatrice MARS, Conseillère, Mme Florence TANGUY, Conseillère (rapporteur), qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 mai 2017

Greffier lors du prononcé : Mme Jocelyne MOREL

ARRÊT : Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 4 mai 2017, Signé par Madame Sylvie CASTANIE, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

Le 5 avril 2008, la SCI Aberdeen Investments, ayant pour associés M. et Mme X., a signé avec la société de construction-vente dénommée La Belle Epoque, filiale de la société Concordia Immobilier, en l’étude de maître D.-C., notaire, un compromis de vente portant sur un appartement de type T1, avec mezzanine, d’une superficie Carrez de 30 m², situé à [...], en l’état futur de rénovation.

La régularisation par acte authentique est intervenue le 5 août 2008 et la livraison le 1^er avril 2009.

La société La Belle Epoque a fait l’objet d’une fusion-absorption le 24 novembre 2009 par la société Concordia Immobilier.

Considérant, lors de la prise de possession, que la surface du bien ne correspondait pas à celle fixée dans l’acte de vente, la SCI Aberdeen Investments a assigné la société La Belle Epoque et la société Concordia Immobilier aux fins de résolution judiciaire de la vente et la SARL Concordia Immobilier a appelé en intervention forcée M. S., architecte, et l’assureur de celui-ci, la Mutuelle des Architectes Français.

Par jugement du 20 avril 2015, le tribunal de grande instance de Nice a :

- déclaré l’action la SCI Aberdeen Investments irrecevable pour prescription ;

- en conséquence déclaré sans objet les appels en garantie formés par la société Concordia Immobilier, venant aux droits de la SARL La Belle Epoque à l’encontre de M. Alain S. et de la MAF ;

- dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la la SCI Aberdeen Investments aux entiers dépens ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

 

La SCI Aberdeen Investments a interjeté appel de cette décision, par déclaration du 15 mai 2015 aux termes de laquelle il a intimé la SARL Concordia Immobilier.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 31 janvier 2017, et auxquelles il y a lieu de se référer, elle demande à la cour de :

- vu les articles 1184, 1356, 1601-1 et suivants, 1604 et suivants du code civil,

- vu l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

- vu l’article L. 126-1 du code de la construction et de l’habitation,

- vu les articles L. 132-1 et R. 132-1 du code de la consommation,

- vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

- recevoir la SCI Aberdeen Investments en ses présentes écritures, l’y déclarer bien fondée et y faisant droit,

- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 20 avril 2015,

- statuant à nouveau :

- constater que la SCI Aberdeen investments est recevable en son action et l’y déclarée bien fondée,

- juger que le point de départ de l’action introduite par la SCI Aberdeen Invesments doit être fixé à la date de livraison de l’appartement le 1^er avril 2009,

- constater que le bien immobilier vendu par la société La Belle Epoque, aux droits de laquelle vient la société Concordia Immobilier, est d’une superficie inférieure de 23,76 % à la superficie visée dans l’acte authentique de vente du 5 août 2008,

- juger que la clause élusive contractuelle est nulle et non avenue ou, à défaut, qu’elle ne concerne pas le lot de copropriété vendu,

- ordonner la résolution judiciaire de la vente intervenue entre la SCI Aberdeen investments et la société La Belle Epoque, aux droits de laquelle vient la société Concordia Immobilier, le 5 août 2008,

- dire que l’arrêt à intervenir sera publié au service de la publicité foncière compétent,

- par conséquent :

- condamner la société Concordia Immobilier au paiement à la SCI Aberdeen Investments de la somme de 285.527 euros correspondant au prix de vente augmenté du coût de l’emprunt et des frais de notaire, et la condamner également au paiement des frais de publication de la décision à intervenir,

- à défaut :

- condamner la société Concordia Immobilier à réparer le préjudice indemnisable subi par la SCI Aberdeen Investments en diminuant le prix de vente de 23,76 % et, en conséquence, condamner la société Concordia Immobilier au paiement de la somme de 94.927,38 euros correspondant à la diminution de prix augmenté du coût de l’emprunt et des frais de notaire.

Elle soutient que l’action introduite à l’encontre de la société La Belle Epoque le 25 mars 2010 a bien été faite dans le délai d’un an visé par l’article 1622 du code civil et l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le point de départ de ce délai devant être fixé à la date d’entrée en jouissance du bien le 1^er avril 2009. Elle sollicite la résolution judiciaire de la vente et, à défaut, la réduction proportionnelle du prix et le remboursement du coût de l’emprunt et des frais de notaire.

 

Dans ses conclusions remises eu greffe le 5 octobre 2015, la SARL Concordia Immobilier demande à la cour de :

- à titre principal, confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice en date du 20 avril 2015 en ce qu’il a déclaré l’action de la SCI Aberdeen Investments irrecevable pour cause de prescription,

- à titre subsidiaire, débouter la SCI Aberdeen Investments de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la SARL Concordia,

- en tout état de cause,

- condamner M. S. et la MAF à relever et garantir la SARL Concordia de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- condamner tous succombants à payer à la SARL Concordia Immobilier la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance.

Elle conclut à la prescription de l’action en faisant partir le délai d’introduction de un an à compter de la vente et en contestant toute assimilation de la vente à rénover avec la vente en l’état futur d’achèvement. A titre subsidiaire elle invoque la responsabilité de l’architecte.

 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2017.

 

MOTIFS :

Il n’est pas contesté que la vente est une vente d’immeuble à rénover. Elle porte en effet sur une partie d’immeuble bâti à usage d’habitation, avec réalisation par le vendeur de travaux dans un délai déterminé par le contrat, et paiement de sommes avant la livraison des travaux. L’article L. 262-3 du code de la construction et de l’habitation applicable à la présente vente conclue après son entrée en vigueur dispose que la livraison résulte de l’établissement d’un procès-verbal établi entre le vendeur et l’acquéreur. Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux mentionnés au premier alinéa de l’article L. 262-1 sont dénoncés dans l’acte de livraison des travaux ou dans un délai d’un mois après cette livraison. L’action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d’un an après la livraison.

La SCI Aberdeen Investments se plaint d’un défaut de conformité entre la superficie Loi Carrez de 30 m² indiquée dans l’acte de vente et la superficie réelle du bien vendu, soit 22,08 m² selon le mesurage contradictoire effectué le 27 septembre 2012.

Un procès-verbal de réception en date du 1^er avril 2009 a été signé entre le maître de l’ouvrage et le mandataire de l’acquéreur. Il n’y figure aucune réserve concernant la superficie de l’appartement. Or il est certain qu’une différence de 23,76 % de superficie sur un appartement de petite superficie est un défaut de conformité apparent. D’ailleurs la SCI Aberdeen Investments reconnaît que M. et Mme X. ont pu constater, à leur arrivée sur place le 10 mai 2009, qu’il était difficile de circuler dans l’appartement et de meubler les lieux contrairement à ce que les plans laissaient présager.

La SCI Aberdeen Investments n’a pas plus dénoncé la non-conformité concernant la superficie dans le délai d’un mois de la livraison puisque M. et Mme X. ne se sont rendus sur place que le 10 mai 2009, et que le premier mesurage n’est intervenu que le 17 septembre.

L’action concernant les défauts de conformité ne peut être intentée qu’à condition qu’une dénonciation ait été faite dans le délai maximum d’un mois, l’article L. 262-3 disposant que l’action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d’un an après la livraison.

Faute d’avoir effectué la dénonciation requise dans le délai d’un mois à compter de la livraison, la SCI Aberdeeen Investments est irrecevable en son action.

Aucune considération d’équité ne commande qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Aberdeeen Investments aux dépens qui pourront être recouvrés contre elle conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE                 LA PRÉSIDENTE