COUR D’APPEL D’ANGERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE A

ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 1998

 

R.G. n° 9701537. Arrêt n° 577. Appel décision TGI ANGERS du 13/05/1997

APPELANT :

NOM ou raison sociale : SNC R et T

Adresse ou siège : [adresse]

Représentée par la SCP GONTIER-LANGLOIS, Avoués. Assistée de Maître Alex COLLIN, Avocat au Barreau d'ANGERS

 

INTIMÉS :

- NOM ou raison sociale : Monsieur X.

Lieu et date de naissance : [ville] le [...].

Adresse ou siège : [adresse]

- NOM ou raison sociale : Madame X. Marie née Y.

Lieu et date de naissance : [ville] le […]

Adresse ou siège : [adresse]

Représentés par la SCP CHATTELEYN et GEORGE, Avoués. Assistés de Maître Jacques MONIER, Avocat au Barreau d'ANGERS.

- NOM ou raison sociale : Maître Z. Office Notarial

Adresse ou siège : [adresse]

Représenté par la SCP DUFOURGBURG-GUILLOT, Avoués. Assisté de Maître Ludovic GAUVIN substituant Maître Henri LOISEAU, Avocat au Barreau D'ANGERS.

 

[minute page 2] COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame CHAUVEL, Conseiller, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 10 décembre 1997, pour exercer les fonctions de Président, Monsieur LEMAIRE et Madame LOURMET, Conseillers.

GREFFIER : D. PRIOU

DÉBATS : à l'audience publique du 15 juin 1998.

A l'issue des débats, le Président a indiqué que l'arrêt serait rendu le 14 septembre 1998. A cette date le délibéré a été prorogé au 28 septembre 1998.

ARRÊT : contradictoire, prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 28 septembre 1998, date indiquée par le président.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 mai 1998.

 

Suivant acte reçu le 29 décembre 1978, par Maître Z., membre de la SCP Z.-BOSQUET- U, notaires à ANGERS, la SNC R et T, représentée par Monsieur T, a vendu à Monsieur et Madame X. les parties divises et indivises afférentes aux lots numéros 121-127-129-130-133 et 136, à usage de parking en sous-sol du bâtiment B d'un immeuble en copropriété, situé à [adresse], et ce, moyennant le prix de 129.360 Francs.

Par exploit du 15 novembre 1989, les époux X. ont fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance d'ANGERS la Société en Nom Collectif R et T, Monsieur T et la Copropriété du [adresse] prise en la personne de son Syndic, Monsieur A., pour voir :

- constater qu'ils étaient évincés du lot n° 136 par un tiers qui avait acquis, avant la vente, un droit réel rendant la chose inapte à l'usage auquel elle était destinée,

- en conséquence ordonner la résolution partielle de l'acte de vente relativement à ce lot et à 16/10000èmes des parties communes et condamner in solidum la Société R et T, Monsieur T et la Copropriété (pour cette dernière, à titre de dommages intérêts) à leur payer la somme de 66.760 Francs (par la suite portée à 111.148 Francs), outre des dommages intérêts pour résistance abusive et une indemnité au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

[minute page 3] Ils exposaient qu'en avril 1984, le Syndic de Copropriété les avait verbalement avisés de ce qu'ils devaient libérer le lot numéro 136 du fait qu'EDF désirait accéder à tout moment à un transformateur qui était placé à son extrémité ; qu'ils avaient alors mis fin à toute location et attendu vainement la réalisation de promesses de la part du Syndic quant à un rachat du lot et à une indemnisation de leurs pertes de loyers ; qu'il s'était avéré que dès le 30 juin 1977, la Copropriété avait conclu avec EDF une convention qui créait une servitude au profit de cette dernière et qui n'avait pas été publiée au Bureau des hypothèques.

Ils s'estimaient alors fondés à rechercher la garantie contractuelle de leur vendeur et la responsabilité délictuelle de la Copropriété et de son Syndic.

Ils ont ensuite appelé à la cause EDF puis assigné, aux fins de condamnation solidaire, pour manquement à son devoir de conseil, la SCP Z.-U.

Des recours en garantie ont enfin été exercés entre certains co-défendeurs.

Par jugement du 13 mai 1997, le Tribunal a :

- constaté qu'EDF bénéficiait d'une servitude de passage sur le lot n° 136 de l'immeuble situé [adresse],

- prononcé la résolution de la vente faite le 29 décembre 1978 par la SNC R et T aux époux X. du lot n° 136 faisant partie de l'immeuble situé au [adresse], cadastré section BV n° […] et […],

- dit que la SNC R et T était à nouveau propriétaire de ce lot,

- condamné in solidum la SNC R et T et Maître Z. notaire, membre de la SCP Z.-U, à verser aux époux X. la somme de 109.928,05 Francs avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné la SNC R et T à garantir Maître Z. de cette condamnation,

- condamné la SNC R et T à payer aux époux X. la somme de 2.000 Francs à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

- dit que le jugement devrait être publié à la Conservation des Hypothèques d'ANGERS, premier bureau,

- dit n'y avoir lieu de prononcer l'exécution provisoire du jugement,

- [minute page 4] condamné in solidum la SNC R et T et Maître Z. à payer aux époux X. la somme de 4.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et dit que la SNC R et T devrait garantir Maître Z. de cette condamnation,

- mis hors de cause Monsieur T et la copropriété du [adresse],

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné in solidum la SNC R et T et Maître Z. aux dépens et la SNC R et T à garantir Maître Z. de cette condamnation.

La SNC R et T a interjeté appel de cette décision contre seulement les époux X. et Maître Z., membre de la SCP Z.-U, pour demander à la Cour, par voie d'infirmation :

- de la décharger des condamnations contre elle prononcées et des dispositions lui faisant grief et d'ordonner la radiation de la publicité donnée à l'action en justice,

- de condamner les époux X. à lui payer la somme de 25.000 Francs à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ainsi que celles de 4.000 Francs et 7.500 Francs au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Elle prétend :

- que les vices dénoncés étaient apparents, puisque le transformateur électrique était dès l'origine parfaitement visible et que toutes précisions avaient été fournies aux acquéreurs dans l'acte de vente,

- qu'une action pour vices cachés serait en tous cas tardive, faute de respect du bref délai prévu à l'article 1648 du Code civil,

- que toute action est d'ailleurs intrinsèquement irrecevable, dès lors qu'elle tend à la résolution partielle d'une vente indivisible, un prix unique ayant été stipulé pour le tout et la situation n'étant pas celle de l'article 1637 du Code Civil,

- que le notaire, rédacteur de l'acte, qui est recherché sur un fondement différent et qui a commis des fautes propres, ne peut agir contre elle,

- que les époux X. n'ont jamais justifié du moindre préjudice puisqu'ils n'ont pas été évincés et qu'ils avaient résilié la location sur une promesse d'achat de la Copropriété.

[minute page 5] Aux termes de conclusions subséquentes, elle ajoute :

- qu'elle n'a jamais été informée de la convention passée entre EDF et Monsieur W., Syndic de Copropriété de l'époque, pas plus que de tractations entre notaires en 1977 et 1979 ou de difficultés semblant être apparues en 1984 ou 1985,

- que les responsables essentiels de la situation sont le Syndic et donc la Copropriété ainsi que l'EDF,

- que les époux X. ont attendu le 15 novembre 1989 pour former leur action et se sont emparés contre elle, qui a toujours été de bonne foi, des défaillances du Syndic, qui n'a pas respecté les obligations par lui contractées dans la convention passée avec EDF,

- que dès avant la vente, l'office notarial Z.-D.-E. a établi un état descriptif complémentaire du 9 décembre 1976, révélant que Maître Z., et les acquéreurs avaient pleine connaissance de la situation.

La « SCP Jacques Z.-U » forme appel incident pour être à son tour déchargée de toute condamnation aux motifs :

- que l'action en responsabilité quasi délictuelle formée contre elle par les époux X. est prescrite par application de l'article 2270-1 du Code Civil,

- que l'article 1638 du même Code n'est en tous cas pas applicable, la servitude litigieuse étant parfaitement apparente et toutes précisions ayant été fournies dans l'acte de vente.

- S'agissant des articles 1630, 1636 et 1637 du Code Civil, que le litige se situe dans un cas d'éviction partielle, de sorte que la résolution de l'acte de vente ne peut pas être prononcée pour un seul des lots, que seul l'article 1637 peut trouver à s'appliquer, que le Tribunal a fait application à tort des articles 1636 et 1630.

Très subsidiairement, elle conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné la SNC R et T à garantir intégralement Maître Z. Elle soutient à cet égard que ladite SNC, promoteur de l'opération de construction et vendeur professionnel, a bénéficié de l'opération réalisée et n'ignorait en rien les exigences d'EDF ; que le notaire, rédacteur de l'acte est quant à lui et compte tenu des mentions y figurant, réputé avoir satisfait à son obligation d'information.

[minute page 6] Les époux X. sollicitent la confirmation de la décision entreprise en ses dispositions contestées sauf à :

- actualiser la somme de 62.447,76 Francs selon le dernier indice du coût de la construction publié à la date de la décision à intervenir, l'indice de base étant de 1046,

- actualiser de façon identique la valeur retenue de chaque loyer (283,87, Francs) le nombre retenu (157) étant en outre augmenté d'autant de mois écoulés entre le 1^er mai et la date de l'arrêt à intervenir,

- porter à la somme de 3.000 Francs le préjudice au titre de l'impôt foncier, sauf à actualiser celui-ci dans des conditions identiques.,

Ils réclament en outre à la SNC R et T la somme de 10.000 Francs à titre de dommages intérêts complémentaires pour appel et résistance abusifs et, in solidum avec Maître Z., la somme de 12.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Ils invoquent contre l'appelante principale la garantie d'éviction des articles 1626 et suivants du Code Civil, en réfutant toute action de leur part fondée sur l'article 1641 du Code Civil (et par suite la notion de bref délai) ainsi que l'existence de vices apparents qui résulteraient de la configuration des lieux ou des énonciations de l'acte de vente, et en faisant valoir qu'ils ont bien été évincés du fait d'un tiers, EDF, qui invoquait une servitude de passage antérieure à la vente, non déclarée lors de celle-ci et modifiant totalement la destination de la chose, ce dont le vendeur leur doit garantie, aucune clause d'exclusion ne pouvant leur être valablement opposée en l'espèce.

Ils ajoutent que leur indemnisation devrait en tous cas être ordonnée sur le fondement du droit commun des contrats, la venderesse ayant pour le moins commis un dol et ayant encore manqué, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, à son obligation de conseil et de renseignement envers l'acquéreur ; que l'intéressée doit faire son affaire personnelle des responsabilités qu'elle impute à la copropriété, au Syndic et à l'EDF

Ils font par ailleurs valoir qu'il n'existe aucune stipulation d'indivisibilité dans l'acte de vente, qu'au demeurant l'article 1637 du Code Civil, complété par les articles 1638 et 1639, prévoit spécialement les conséquences d'une éviction partielle quand la matière est indivisible, (la seule différence dans les conséquences étant qu'ils resteraient propriétaires du lot n° 136) ; qu'il n'existe ainsi aucune cause d'irrecevabilité de leur action.

[minute page 7] Ils répliquent aux écritures de la SCP Z.-U, que leur action contre Maître Z. est parfaitement recevable au regard des dispositions de l'article 46 de la Loi du 5 Juillet 1985 dont est issu l'article 2270-1 du Code Civil et au fond, que la responsabilité du notaire est incontestable puisqu'il ne les a pas informés de l'existence de la servitude de passage qui n'a pu lui échapper.

 

MOTIFS :

Sur la recevabilité des actions :

A l'égard de la SNC R et T :

Il sera liminairement relevé que le dispositif des conclusions de la SNC R et T, en date du 11 mai 1998, contient la formule suivante « Adjuger de plus fort à la SNC concluante, quoiqu'assignée irrégulièrement » sans que l'on sache de quelle irrégularité il s'agirait.

Ceci étant, l'action des époux X. est exclusivement fondée sur la garantie en cas d'éviction, prévue par les articles 1626 à 1640 du Code Civil, et non sur la garantie des défauts de la chose vendue prévue par les articles 1641 et suivants et seule soumise à introduction dans un bref délai.

La question du caractère apparent ou non de la servitude litigieuse ou de la déclaration ou non qui en a été faite relève du fond.

Il en est de même des conséquences à tirer d'une éviction partielle au regard du moyen tiré d'une indivisibilité de la vente, d'autant que les acquéreurs ont pris le soin dans leurs conclusions du 13 mai 1998, d'envisager le cas où la vente ne serait pas résolue relativement à la seule parcelle litigieuse.

 

A l'égard de Maître Z. :

Aux termes de l'article 2270-1 du Code Civil, les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.

La SCP Z.-U prétend alors que les époux X., qui selon leurs propres écritures ont eu révélation du dommage en avril 1984, auraient dû l'assigner avant avril 1994 et non attendre le 30 mai 1995.

Mais, ainsi que le font valoir les intimés, l'article 2270-1 est issu de la Loi du 5 Juillet 1985 qui, en son article 46, prévoit que la prescription en cause en cours lors de son entrée en vigueur, sera acquise à l'expiration d'un délai de dix ans à compter de cette entrée en vigueur, à moins que la prescription, telle qu'elle était fixée antérieurement, ne soit acquise pendant ce délai.

[minute page 8] Dès lors, l'assignation délivrée à l'encontre de la SCP le 30 mai 1995 l'a bien été dans les délais.

 

Sur le fond :

Il résulte d'un acte modificatif de l'état de division/règlement de copropriété du 22 décembre 1976 (rappelé dans un acte subséquent du 28 avril 1977) ainsi que du plan produit que le lot n° 136 donne accès, par une porte située à son extrémité, à des lots numéros 118 et 119 abritant d'abord un transformateur particulier à des cinémas et en fond un transformateur appartenant à EDF.

Il ne peut être sérieusement soutenu (de surcroît, en contradiction avec d'autres développements) que cette configuration des lieux ou la simple indication dans l'acte de vente litigieux que le lot n° 136 se trouve « devant le local transformateur » impliquaient l'existence d'une servitude apparente, c'est à dire l'impossibilité permanente de stationner sur un emplacement déclaré à usage de parking. De même, la référence dans l'acte aux modificatifs du règlement de copropriété, dont les acquéreurs déclaraient avoir pris connaissance, est inopérante dès lors que lesdits modificatifs, vantés par la SNC R et T et par Maître Z. évoquent « le fond du parking formant le lot n° 136 » ou « la place de parking n° 136 », sans remettre ainsi en cause la destination de ce local et simplement pour dire que celui-ci donne accès par une porte à l'emplacement réservé au transformateur.

La SNC R et T ainsi que la SCP Z.-U rappellent les autres énonciations de l'acte de vente, notamment celle selon laquelle l'acquéreur s'oblige à « souffrir les servitudes passives de toute nature pouvant grever les parties d'immeuble vendues, sauf à s'en défendre, et à profiter de celles actives de même nature, le tout s'il en existe, à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur »... Les époux X. répliquent que pour être efficace, une clause d'exclusion de garantie doit être spécifique, non ambiguë et expresse, ce qui est loin d'être le cas ; qu'en serait-il autrement, cette clause serait nulle et inopposable par application de l'article 1628 du Code Civil dès lors que la garantie mise en œuvre résulte bien d'un fait personnel du vendeur et non de la découverte fortuite des droits d'un tiers.

Le litige doit dès lors être examiné au regard de la clause susvisée et des articles 1626 et suivants du Code Civil dont les articles 1628 et 1629, qui disposent que :

- quoiqu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte de son fait qui lui est personnel,

- dans le même cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d'éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l'acquéreur n'ait acheté à ses risqués et périls.

[minute page 9] Le 30 juin 1977, EDF et Monsieur W., agissant comme Syndic de la Copropriété de l'immeuble [adresse], ont signé une « Convention d'installation d'ouvrage « distribution publique » dans un poste de transformation "abonné ».

Il est exposé en préambule qu'en vue de l'alimentation en énergie électrique moyenne tension d'un compteur cinématographique situé dans les lieux, le Syndic de Copropriété a décidé de faire construire un poste de transformation privé ; qu'EDF, concessionnaire de la distribution publique dans la ville, se trouvant de son côté dans la nécessité de procéder dans le quartier à l'installation d'un nouveau poste de distribution publique, a demandé au Syndic de Copropriété de lui consentir le droit de l'installer dans le bâtiment du poste ainsi construit.

Il a alors été convenu :

- que le Syndic concédait à EDF, à titre de servitudes, au profit du réseau, les droits suivants :

* occuper, à titre définitif, l'emplacement et la partie du local « sus-indiqué » où serait installé le poste de distribution publique,

* faire passer sur ledit terrain les arrivées et sorties de lignes électriques,

* « permettre, en toutes circonstances, l'accès au poste à ses agents ou à ceux des entrepreneurs dûment accrédités par elle, en vue de l'exploitation, de l'entretien et du renouvellement du poste de distribution publique, des canalisations qui y pénètrent ou en sont issues ».

- qu'en cas de vente ou de location du terrain grevé de la servitude, le Syndic de Copropriété s'obligeait à engager l'acquéreur ou le locataire au respect des obligations résultant de la convention et à en reproduire les termes dans l'acte qui viendrait à être signé,

- que la présente convention serait régularisée par acte authentique devant notaire dans le mois de la demande qui en serait faite par EDF et qu'une expédition dudit acte serait publiée au Bureau des Hypothèques.

Il n'est pas discuté que ces dernières stipulations n'ont pas été respectées.

[minute page 10] Il ne ressort d'aucune pièce du dossier que la SNC R et T et Maître Z., qui n'étaient pas parties à la convention, aient eu connaissance de celle-ci avant ou lors de la vente du lot n° 136, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un défaut de déclaration, ou subsidiairement, à la première, un dol.

Enfin les termes de la convention sont tels qu'ils ne permettent pas de déterminer avec certitude d'une part ce qu'il faut entendre par « terrain grevé de servitude », d'autant que l'on voit mal comment, s'il s'agit du lot 136, qui appartenait à la SNC R et T, le Syndic a pu prendre un tel engagement (ce qui fait d'ailleurs évoquer par les époux X. l'illégalité de la servitude ou de la charge concédée qu'ils n'ont toutefois pas contestée) et viser la seule information de l'acquéreur ou du locataire éventuel, d'autre part l'étendue de la « servitude », c'est à dire les modalités d'accès au poste (par exemple si celui-ci excède un accès à pied supposant simplement, en présence d'une voiture, la possibilité d'un passage suffisant et d'une ouverture de la porte).

Sur ce dernier point, il résulte des écritures des époux X. et notamment de leur assignation, qu'ils ont pu, pendant plus de cinq ans, utiliser le bien acquis conformément à sa destination, et qu'ils se sont inclinés, pour sa libération, sur une simple demande verbale du Syndic de copropriété qui aurait été faite à l'instigation d'EDF dans des termes que l'on ignore.

De manière incidente et discrète par rapport à l'ensemble de ses développements, mais non ambiguë, la SNC R et T fait précisément état du caractère hautement contestable de l'éviction (cf. Page 10 des conclusions du 22 octobre 1997) puis de l'absence même d'éviction (cf. Page 13 des mêmes conclusions et page 4 des conclusions du 26 mai 1998).

Force est alors de constater que la question reste posée de la légitimité de l'éviction invoquée et imputée à des tiers, qui ne sont pas à la cause et de considérer en tout cas que le vendeur est étranger à l'atteinte dénoncée par les acquéreurs plusieurs années après la vente et dont ceux-ci doivent faire leur affaire personnelle au regard d'un clause contractuelle trouvant à s'appliquer en l'espèce, étant rappelé, en ce qui concerne le notaire, et nonobstant une défense pour l'essentiel inappropriée et contradictoire, que des manquements aux devoirs d'information et de conseil ne sont pas suffisamment établis.

Le jugement déféré sera par suite infirmé pour les époux X. être déboutés de leurs demandes.

Il n'y a pas lieu pour autant à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de l'appelante principale.,

 

[minute page 11] PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement déféré dans ses dispositions critiquées,

DÉBOUTE les époux X. de leurs demandes contre la SNC R et T et contre Maître Z., membre de la SCP Z.-U,

DÉBOUTE la SNC R et T de ses demandes fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

CONDAMNE les époux X. aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.