Extraits : 1/ « Attendu que par courrier recommandé daté du 10 mai 2010 adressé à leur bailleur que ce dernier a reçu le 17 mai 2010, les locataires l'informaient de leur intention de mettre un terme à leur location ; que conformément aux dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitat, le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois et ce malgré une clause contraire, les dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction étant d'ordre public ; qu'ainsi les locataires ne sont redevables du loyer que jusqu'au 17 juin 2010, et que le loyer du mois de juillet 2010 n'est pas du contrairement aux affirmations du bailleur ; que le loyer étant de 750^e par mois, les locataires sont redevables de la somme de 466 euros au titre du loyer pour le mois de juin 2010 ;

Attendu que le bailleur se prévaut d'une clause contractuelle selon laquelle tout mois commencé serait dû, outre que cette clause ne figure pas au contrat signé entre les parties, il convient de considérer, conformément aux recommandations de la commission des clauses abusives n° 13/1 ; qu'une telle clause, qui fixe la date d'effet du préavis du locataire nécessairement au dernier jour du mois alors que l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le locataire « peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois », comme illicite et abusive ».

2/ « Attendu que concernant les charges, le contrat prévoyait le paiement par le locataire de la consommation et l'abonnement pour l'eau, l'électricité et le gaz pour lequel une provision de 100 euros par mois devait être réglée par le locataire, le bailleur opérant une régularisation trimestrielle générant le versement d'un éventuel solde par les locataires ; qu'il est donc acquis que le bailleur n'a pas opté pour le paiement de charges au forfait ; Attendu que les locataires ont versé la somme de 100 euros par mois soit 1.200 euros pour l'année 2008/2009, et une somme de 561,04 euros au titre de la régularisation de charges pour cette même période ;

Attendu que le bailleur se prévaut d'un relevé contradictoire des compteurs d'électricité établi lors de l'entrée dans les lieux, sans en justifier, qu'il produit des photographies de compteurs dont la juridiction ignore dans quelles circonstances elles ont été réalisées, que ces documents établis par le bailleur sont dépourvus de force probante, qu'il fournit également des décomptes manuscrits dressés par ses soins sur la base de factures générales émanant de la société EDF et Gaz de France et établies en son nom, sans toutefois pourvoir justifier du mode de répartition retenu sachant qu'il gère 13 appartements et qu'il occupe lui-même un local dans l'immeuble, qu'il est constant que ni les photographies ni les décomptes manuscrits ne permettent de connaître la clé de répartition choisie par les parties, son caractère équitable et stable et sa juste application par le bailleur ;Attendu que le bailleur se prévaut d'une renonciation par les locataires à faire valoir leur droit en acceptant de régler le solde de charge, que toutefois il ne fournit aucun document signé par les locataires comportant un décompte de charges de copropriété emportant renonciation à tout recours ultérieur, que le règlement du solde de charges dans un souci bien compris d'éviter toute procédure de résiliation du bail, ne peut s'analyser comme un acte positif et non équivoque de renonciation à toute contestation ;

Attendu que faute de justifier de la réalité des charges imputées aux locataires et du mode de répartition opérée, le bailleur doit être condamné à leur restituer la somme de 1.761 euros pour la période du 1^er août 2008 au 31 juillet 2009 ».

3/ « Attendu que la clause contractuelle, qui prévoit que le locataire est automatiquement redevable des frais de nettoyage du logement alors que le mauvais état de l'appartement n'est pas constaté, doit être déclarée comme abusive, qu'en effet, une telle clause mettant automatiquement à la charge des locataires des frais de nettoyage crée un déséquilibre entre les parties au détriment du locataire ».

4/ « Attendu que le contrat prévoyait la prise en charge par les locataires de la taxe de séjour, que toutefois cette taxe n'est imputable qu'aux touristes qui ne résident pas à titre principal dans la commune où se situe la location, que tel n'est pas le cas en l'espèce ».

5/ « Attendu que les décomptes établis par le bailleur mentionne à la charge des locataires la CSF et les taxes locales, qu'il produit à l'appui de ses demandes ses avis de taxe professionnelle, que le contrat ne contient aucune obligation en ce sens à la charge des locataires, qu'en tout état de cause, les clauses stipulant que le locataire acquittera, en sus du loyer, les impôts et taxes dus par le bailleur créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ; qu'elles sont donc abusives conformément à la recommandation n° 13/01 ».

 

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE 1 - 8

ARRÊT DU 20 JUIN 2019

 

R.G. n° 16/17564. Arrêt n° 2019/143. N° Portalis DBVB-V-B7A-7J6Y. ARRÊT AU FOND. Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 7 septembre 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le R.G. n° 11-15-1103.

 

APPELANT :

Monsieur X.

demeurant [adresse], représenté par Maître Charles T. de la SCP T. P. V., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 29 septembre 2016Bertrand D'O., avocat au barreau de NICE

 

INTIMÉS :

Madame Y.

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/XX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), née le [date] à [ville], demeurant [adresse], représentée par Paul G. de la SCP C. G. M. D. G., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Monsieur Z.

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/YY du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), né le [date] à [ville], demeurant [adresse], représenté par Paul G. de la SCP C. G. M. D. G., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 mars 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, et Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller. Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller, Madame Carole MENDOZA, Conseillère.

Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 juin 2019 et prorogé au 20 juin 2019.

ARRÊT : Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2019. Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

Suivant acte du 1^er août 2008, Monsieur X. a donné à bail meublé à usage d'habitation à Madame Y. et Monsieur Z. un logement situé [adresse] pour une durée d'un an, moyennant un loyer mensuel de 750 euros, une provision sur charges de 100 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 1.500 euros.

Le 1^er août 2009, les parties ont signé un nouveau contrat de bail aux mêmes conditions.

Le 10 mai 2010 avec effet au 17 juin 2010, les locataires ont donné congé et un état des lieux réalisés le 10 juin 2010.

Par jugement contradictoire du 7 septembre 2016, le tribunal d'instance de Nice a qualifié le contrat du 1^er août 2008 de bail meublé soumis aux dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitat et a condamné le bailleur à verser aux locataires les sommes de 1.761 euros, 2.209,12 euros et 1.500 euros avec intérêt au taux légal à compter du 10 août 2010 et a condamner les locataires à verser au bailleur la somme de 466,12 euros.

La juridiction a estimé qu'eu égard à la durée du séjour des locataires, la qualification de meublé de tourisme, qui correspond à des locations à la semaine ou au mois, ne pouvait être retenue en l'espèce, que le bail devait être qualifié de bail meublé soumis aux dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitat, que pour la période du 1^er août 2008 au 31 juillet 2009, le bailleur qui ne justifiait pas de la régularisation des charges devait rembourser les provisions versées, qu'il en est de même pour la période du 1^er août 2009 au 17 juin 2010, qu'il devait également rembourser la taxe sur la consommation d'électricité, la taxe de séjour et la taxe professionnelle qui ne sont pas dues par les locataires s'agissant d'une résidence principale, qu'en revanche, les locataires doivent assumer les frais de nettoyage et qu'ils doivent le loyer du mois de juin au prorata de la durée d'occupation, qu'enfin le bailleur doit leur restituer le dépôt de garantie.

 

Le 29 septembre 2016, Monsieur X. a interjeté régulièrement appel de ce jugement.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 21 décembre 2016, il demande à la cour de :

* confirmer le jugement en ce qu'il a qualifié la location de bail meublé et a condamné les locataires au paiement des frais de nettoyage,

* infirmer pour le surplus,

* dire et juger que le bailleur devait la somme de 260,88 euros aux locataires,

*condamner solidairement les locataires à lui régler :

- 750 euros au titre du loyer du mois de juillet 2010,

- 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

et à prendre en charge les dépens avec distraction au profit de la SCP T..

Sur la qualification du bail, il expose que s'agissant d'un local loué meublé les dispositions de la loi de 1989 ne peuvent recevoir application, que le 17 août 2008 et le 31 août 2009, un relevé contradictoire des compteurs a été effectué permettant d'établir que les locataires devaient la somme de 561,04 euros à ce titre qu'ils ont réglé sans protestation ni réserve, que s'agissant d'une location à l'année, ils sont redevables du mois de juillet 2010, date d'expiration du contrat, que les parties ont contractuellement convenu que tout mois commencé était dû que le loyer du mois de juin a été prélevé sur le dépôt de garantie, que reste dû le loyer du mois de juillet 2010,que lors de leur départ des lieux, un relevé du compteur électrique a été effectué soit le 10 juin 2010 permettant d'établir une facture qui leur a été adressée le 9 août 2010 pour un montant de 260,88 €, que les factures ont été présentées aux locataires qui ont reconnu leur dette.

Il soutient qu'en raison du type de location de courte durée, la société EDF refuse de poser un compteur au nom des locataires, que ces derniers ont toujours réglé sans difficultés les sommes dues, qu'il défalque la consommation de son bureau situé dans l'immeuble en précisant qu'il ne réside pas à cette adresse s'agissant d'un simple local de travail, qu'il facture les sommes dues par les locataires en tenant compte d'un prix moyen de l'électricité en raison des variations de l'énergie.

Il fait valoir qu'il en est de même pour les factures d'eau, en l'absence de compteur individuel, qu'il répartit la facture selon le nombre de locataires, ce qui est plus équitable qu'une répartition selon la surface occupée.

Il conteste la réception d'un chèque de 466,12 euros que lui aurait été transmis par les locataires.

Il soutient que les locataires, qui n'ont jamais versé la taxe d'habitation, sont redevables de la taxe de séjour.

 

Par conclusions déposées et notifiées le 9 juin 2017, Madame Y. et Monsieur Z. demandent à la cour de :

* débouter Monsieur X. de toutes ses demandes, fins et conclusions,

* confirmer le jugement en toutes ses dispositions

* condamner le bailleur à payer à Maître Paul G. la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700-2° du CPC ainsi qu'aux entiers dépens recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Ils exposent que le contrat liant les parties doit être soumis aux dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, qu'il découle de cette qualification que le préavis est d'une durée de 1 mois, qu'ils y ont résidé plus que 8 mois par an, ce qui répond au critère défini à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il convient de confirmer le jugement sur la qualification.

Ils soutiennent qu'ils ont donné congé pour le 17 juin 2010 par courrier du 28 mai 2010 que la clause dont se prévaut le bailleur selon laquelle « tout mois commencé est du » n'a aucune valeur légale, le délai de préavis se décomptant de date à date et non par mois entier, que le versement du loyer n'était dû que jusqu'à 17 juin 2010, prorata temporis qu'ils ont quitté les lieux le 10 juin 2010, qu'ils ne sont pas redevables du loyer du mois de juillet 2010.

Sur les charges, ils font valoir que le bailleur verse aux débats des éléments qui ne permettent aucunement de prouver les sommes réclamées, qu'en effet, le bailleur, propriétaires de plusieurs lots, ne fournit pas la clé de répartition selon les appartements, que les relevés de compteurs ne sont pas contradictoires, qu'enfin, le bailleur explique appliquer un forfait pour la facture d'eau au lieu de la consommation individuelle.

Ils s'opposent au paiement de la taxe de séjour qui n'est due que par les touristes de passage que tel n'est pas leur cas et qu'ils ne sont pas non redevables des frais de nettoyage, l'appartement étant rendu en bon état.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2019.

 

Sur ce :

Attendu que les parties sont en l'état de deux baux successifs du 1^er août 2008 et du 1^er août 2009 pour un appartement meublé situé [adresse] à [ville N.] conclus avec effet au 1^er août pour le terminer le 31 juillet de l'année suivantes, que nonobstant l'intitulé de « meublé de tourisme » les parties ne contestent plus l'application des dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitat dans sa version applicable à la date de signature des contrats, s'agissant d'une location constituant la résidence principale des locataires ;

Attendu que par courrier recommandé daté du 10 mai 2010 adressé à leur bailleur que ce dernier a reçu le 17 mai 2010, les locataires l'informaient de leur intention de mettre un terme à leur location ; que conformément aux dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitat, le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois et ce malgré une clause contraire, les dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction étant d'ordre public ; qu'ainsi les locataires ne sont redevables du loyer que jusqu'au 17 juin 2010, et que le loyer du mois de juillet 2010 n'est pas du contrairement aux affirmations du bailleur ; que le loyer étant de 750^e par mois, les locataires sont redevables de la somme de 466 euros au titre du loyer pour le mois de juin 2010 ;

Attendu que le bailleur se prévaut d'une clause contractuelle selon laquelle tout mois commencé serait dû, outre que cette clause ne figure pas au contrat signé entre les parties, il convient de considérer, conformément aux recommandations de la commission des clauses abusives n° 13/1 ; qu'une telle clause, qui fixe la date d'effet du préavis du locataire nécessairement au dernier jour du mois alors que l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le locataire « peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois », comme illicite et abusive ;

Attendu que concernant les charges, le contrat prévoyait le paiement par le locataire de la consommation et l'abonnement pour l'eau, l'électricité et le gaz pour lequel une provision de 100 euros par mois devait être réglée par le locataire, le bailleur opérant une régularisation trimestrielle générant le versement d'un éventuel solde par les locataires ; qu'il est donc acquis que le bailleur n'a pas opté pour le paiement de charges au forfait ;

Attendu que les locataires ont versé la somme de 100 euros par mois soit 1.200 euros pour l'année 2008/2009, et une somme de 561,04 euros au titre de la régularisation de charges pour cette même période ;

Attendu que le bailleur se prévaut d'un relevé contradictoire des compteurs d'électricité établi lors de l'entrée dans les lieux, sans en justifier, qu'il produit des photographies de compteurs dont la juridiction ignore dans quelles circonstances elles ont été réalisées, que ces documents établis par le bailleur sont dépourvus de force probante, qu'il fournit également des décomptes manuscrits dressés par ses soins sur la base de factures générales émanant de la société EDF et Gaz de France et établies en son nom, sans toutefois pourvoir justifier du mode de répartition retenu sachant qu'il gère 13 appartements et qu'il occupe lui-même un local dans l'immeuble, qu'il est constant que ni les photographies ni les décomptes manuscrits ne permettent de connaître la clé de répartition choisie par les parties, son caractère équitable et stable et sa juste application par le bailleur ;

Attendu que le bailleur se prévaut d'une renonciation par les locataires à faire valoir leur droit en acceptant de régler le solde de charge, que toutefois il ne fournit aucun document signé par les locataires comportant un décompte de charges de copropriété emportant renonciation à tout recours ultérieur, que le règlement du solde de charges dans un souci bien compris d'éviter toute procédure de résiliation du bail, ne peut s'analyser comme un acte positif et non équivoque de renonciation à toute contestation ;

Attendu que faute de justifier de la réalité des charges imputées aux locataires et du mode de répartition opérée, le bailleur doit être condamné à leur restituer la somme de 1.761 euros pour la période du 1^er août 2008 au 31 juillet 2009 ;

Attendu que la clause contractuelle, qui prévoit que le locataire est automatiquement redevable des frais de nettoyage du logement alors que le mauvais état de l'appartement n'est pas constaté, doit être déclarée comme abusive, qu'en effet, une telle clause mettant automatiquement à la charge des locataires des frais de nettoyage crée un déséquilibre entre les parties au détriment du locataire ;

Attendu que le contrat prévoyait la prise en charge par les locataires de la taxe de séjour, que toutefois cette taxe n'est imputable qu'aux touristes qui ne résident pas à titre principal dans la commune où se situe la location, que tel n'est pas le cas en l'espèce ;

Attendu que les décomptes établis par le bailleur mentionne à la charge des locataires la CSF et les taxes locales, qu'il produit à l'appui de ses demandes ses avis de taxe professionnelle, que le contrat ne contient aucune obligation en ce sens à la charge des locataires, qu'en tout état de cause, les clauses stipulant que le locataire acquittera, en sus du loyer, les impôts et taxes dus par le bailleur créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ; qu'elles sont donc abusives conformément à la recommandation n°13/01 ;

Attendu que les locataires ont versé pour la période 2009/2010 la somme de 1.000 euros au titre des provisions pour charges pour la période du 1^er août 2009 au 17 juin 2010, que suivant le même raisonnement que pour la période précédente, cette somme, faute de régularisation valable, doit être restituée aux locataires ;

Attendu que le dépôt de garantie de 1.500 euros versé lors de l'entrée dans les lieux doit leur être restitué en l'absence de toute dégradation constatée dans les lieux loués ;

Attendu qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer aux locataires la somme de 500 euros chacun à ce titre ;

 

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe de la Cour, conformément à l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.

- CONFIRME le jugement entrepris sauf sur le montant de la somme due au titre de l'année 2009/2010,

Statuant à nouveau à ce titre :

- CONDAMNE Monsieur X. à payer à Monsieur Z. et Madame Y. la somme de 900 euros au titre des provisions pour charges à payer pendant l'année 2009/2010 ;

- CONDAMNE Monsieur X. aux dépens de l'appel et à payer à Monsieur Z. et Madame Y. la somme de 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER                    LE PRÉSIDENT