Extrait (rappel des faits) : « A la suite de la création de la zone à urbaniser par priorité (ZUP) des Sablons par arrêté du ministère de la construction du 4 septembre 1965, la ville de Bobigny a engagé une opération d'aménagement dont elle a confié la réalisation à la société d'économie mixte d'aménagement et de rénovation de la ville de Bobigny (SEMARBO).

L'immeuble X. objet du présent litige a été édifié dans ce cadre, puis vendu par la SEMARBO à la société immobilière Hector Berlioz selon acte authentique du 21 décembre 1984.

Préalablement à la vente, un règlement de copropriété a été établi le 19 décembre 1984. Il précise que l'immeuble est constitué d'un « ensemble immobilier à usage de commerces, bureaux et parkings ».

Selon convention conclue le 5 mars 1987, renouvelée par acte du 11 juin 2013, la ville de Bobigny a confié à la société d'économie mixte pour l'étude et l'exploitation d'équipements collectifs (SEMECO) la mission d'exploiter, gérer et entretenir divers biens et droits immobiliers bâtis ou non bâtis dont la commune est propriétaire notamment dans le [...], cette mission comprenant la perception de redevances auprès des usagers et cessionnaires.

Pendant plusieurs années, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [X.] s'est acquitté auprès de la SEMECO de factures portant les libellés suivants : « charges PCE » (parties communes extérieures) et « charges PK » (parkings).

Par courrier du 13 juillet 2011, le nouveau syndic de la copropriété a notifié à la SEMECO la « résiliation » de « la location de la totalité des parkings », précisant qu'il appartiendrait à l'avenir à chaque copropriétaire de prendre contact avec la SEMECO pour conclure avec elle une location, « suivant conditions totalement étrangères à la copropriété ».

Le 21 décembre suivant, le syndicat, par la voix de son conseil, a confirmé la résiliation annoncée, ajoutant qu'il ne bénéficiait à sa connaissance d'aucune prestation émanant de la SEMECO de sorte qu'il n'entendait régler aucune des factures adressées par cette société.

Durant les mois qui ont suivi, le syndicat des copropriétaires a systématiquement retourné à la SEMECO les factures que celle-ci lui faisait parvenir pour règlement. Il exigeait par ailleurs le remboursement des sommes acquittées par le passé par la copropriété.

C'est dans ces conditions que par acte du 19 juin 2013, le syndicat des copropriétaires du [X.] a assigné la SEMECO. »

Extrait (motifs) : « Sur l'opposabilité du cahier des charges : En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires soutient que le cahier des charges en cause n'est pas un acte administratif et n'a aucune valeur contraignante notamment à son égard outre que l'article 27 du cahier des charges litigieux doit être réputé non écrit ;

En l'espèce, la délibération du conseil municipal de la commune de Bobigny du 28 mai 1975 concernant l'approbation du dossier de réalisation et de la convention confiant la concession de l'opération à la SEMARBO, vise un cahier des charges définissant les conditions dans lesquelles cette opération d'aménagement sera poursuivie par l'organisme aménageur et les droits et obligations respectifs de la commune et de cet organisme ;

Le cahier des charges produit aux débats dont l'intitulé est « Cahier des charges général pour le [...] » définit bien les conditions dans lesquelles l'opération d'aménagement doit être poursuivie (chapitre II : réalisation des ouvrages et des bâtiments), ainsi que les droits et obligations de la Commune et de la SEMARBO (chapitre III : droit de propriété, servitudes et droit d'usage affectant le sol naturel, les ouvrages et les bâtiments, chapitre IV et V : Utilisation des bâtiments, Gestion du secteur-dalle) ;

De surcroît, il ressort de l'extrait du rapport de la chambre régionale des comptes « SEMECO 93 » pièce 52 du syndicat des copropriétaires, que les opérations d'aménagement des [...] ont été approuvées respectivement en 1964 et en 1975 par la Commune de Bobigny, qu'à l'issue de ces opérations d'aménagement, les dalles, espaces verts, aires de loisirs et parkings n'ont pas été remis, comme il est d'usage, soit aux propriétaires des immeubles d'habitations, commerces et bureaux pour être gérés dans le cadre d'une résidence, soit à la commune de Bobigny pour y intégrer le domaine public, qu'ils ont été conservés avec l'accord de la commune de Bobigny par la SEMARBO et gérés dans le cadre d'un cahier des charges propre à chaque quartier, mis en [...] ;

Dès lors, le cahier des charges, approuvé lors du conseil municipal constitue bien un acte administratif tel que le soutient la SEMECO ;

Il ressort expressément des termes du cahier des charges, en son article 2, que ses dispositions s'imposent :

- aux acquéreurs de biens et droits immobiliers de toutes natures cédés par la SEMARBO dans le secteur-dalle du [...] et aux cessionnaires successifs de ces droits,

- à la SEMARBO et à toute personne morale de droit privé ou de droit public qui pourrait lui être substituée, notamment en application de l'article 6 ;

L'information des acquéreurs successifs des biens immobiliers concernés étant garantie par les dispositions suivantes du même article :

« Les conventions ou actes notariés passés entre la SEMARBO et les acquéreurs de biens on droits immobiliers de toutes normes et, éventuellement, entre les acquéreurs successifs de ces biens et droits immobiliers doivent faire mention de l'acceptation sans réserve, par lesdits acquéreurs, du présent Cahier des Charges » ;

Il résulte de l'acte de vente de l'ensemble immobilier, du 21 décembre 1984 par la SEMARBO à la Société Immobilière Hector Berlioz, page 12 que les biens et droits immobiliers vendus dépendent de [...], réalisé par la SEMARBO et soumis au cahier des charges établi par acte sous signature privée en date du 7 juillet 1975, que ce cahier des charges règle notamment l'entretien et la gestion du [...] ;

En page 14 de cet acte de vente figure la mention selon laquelle, l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des cahiers des charges, état descriptif, état descriptif de division et règlement de copropriété et de leurs modificatifs sus visés, qu'il s'oblige à exécuter toutes les charges, conditions et obligation pouvant résulter pour lui desdits documents et à en faire son affaire personnelle ;

Le règlement de copropriété de l'immeuble en date du 19 décembre 1984, lequel est entré en vigueur dès que les lots composant les biens immobiliers se sont trouvés appartenir à au moins deux personnes, prévoit que l'ensemble immobilier fait partie d'un plus grand immeuble appartenant à la SEMARBO et constituant le « [...] », lequel a fait l'objet d'un cahier des charges reçu par Maître B., le 7 juillet 1975, que ce cahier des charges règle notamment l'entretien et la gestion de l'ensemble immobilier ;

Ce même règlement de copropriété prévoit en son article 15 « règlement des charges » page 33, que pour permettre au syndic de faire face au paiement des charges communes de l'immeuble et de celles afférentes à la gestion du secteur dalle, chaque copropriétaire devra verser au syndic une avance de trésorerie permanente dont le montant sera fixé par l'assemblée générale ;

Dès lors, le premier juge a justement indiqué que le syndicat des copropriétaires est par conséquent mal fondé à soutenir que les dispositions du cahier des charges lui seraient inopposables, ainsi qu'aux copropriétaires, alors que son propre règlement y renvoie expressément, de même que l'acte de vente du 21 décembre 1984 ;

Également, comme l'a relevé le premier juge, il résulte de la convention entre la ville de Bobigny et la SEMECO, que la commune a confié à celle-ci, la mission d'exploiter, gérer et entretenir divers biens et droits immobiliers bâtis ou non bâtis dont la commune est propriétaire notamment dans le [...], cette mission comprenant la perception de redevances auprès des usagers et cessionnaires ;

Il a donc été justement énoncé dans le jugement déféré que la SEMECO n'est donc pas le propriétaire des parkings et parties communes extérieures, qu'elle n'est pas davantage un prestataire de services lié au syndicat par une convention que ce dernier pourrait librement résilier, que les obligations du syndicat procèdent exclusivement du cahier des charges établi par la commune de Bobigny et s'imposent à lui tant que les dispositions de cet acte n'auront pas été modifiées ou remises en cause dans leur légalité devant le juge compétent pour en connaître ;

La contestation du syndicat des copropriétaires relative au caractère de clause abusive de l'article 27 du cahier des charges est donc inopérante ;

A juste titre, le premier juge a dit que le syndicat des copropriétaires est tenu de rembourser à la SEMECO les dépenses visées dans le cahier des charges ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 2

ARRÊT DU 3 JUILLET 2019