Extrait : « Contrairement à ce qu'indiquent les appelants, le premier juge a motivé sa demande quant à la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer, en exposant que la pénalité réclamée par les bailleurs était désormais considérée comme non écrite par l'article 4i modifié de la loi du 6 juillet 1989, étant ajouté que cette interdiction découlait avant la loi du 24 mars 2014 de la qualification de la clause litigieuse de clause abusive et en conséquence non écrite, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur et du déséquilibre contractuel au détriment du consommateur. La décision sera confirmée en ce que M. Z. a été condamné, si les délais ne sont pas respectés, à payer à M. et Mme X. une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges et ce, jusqu'à complète libération des lieux et remise des clefs. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE RENNES

CINQUIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 4 DÉCEMBRE 2019

 

R.G. n° 17/00381. Arrêt n° 300. N° Portalis DBVL-V-B7B-NUFO.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-Pierre ROLLAND, Conseiller,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER : Madame Virginie SERVOUZE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS : A l'audience publique du 21 octobre 2019, devant Madame Catherine LE FRANCOIS, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT : Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 4 décembre 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

 

APPELANTS :

Monsieur X.

né le [date] à [date], [adresse], Représenté par Maître Mikaël B., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [date], [adresse], Représentée par Maître Mikaël B., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

 

INTIMÉ :

Monsieur Z.

ayant fait l'objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l'acte à personne [...]

 

Par acte en date du 1^er janvier 2009, M. et Mme X. ont donné à bail à M. Z. un immeuble à usage d'habitation situé [...]. Une clause résolutoire a été insérée au contrat de bail.

Le 25 mai 2016, un commandement de payer a été délivré à M. Z.

Par acte d'huissier en date du 7 septembre 2016, les époux X. ont assigné M. Z. devant le tribunal d'instance de Nantes aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et de le condamner au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

Par jugement, en date du 16 décembre 2016, le tribunal d'instance de Nantes a :

- constaté à la date du 26 juillet 2016 la résiliation du bail signé le 1^er janvier 2009 entre les parties ;

- condamné M. Z. à payer à M. et Mme X. la somme de 11.800 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés terme novembre 2016 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2016 ;

- autorisé M. Z. à s'acquitter de l'arriéré de loyers en 14 mensualités d'un montant minimum de 800 euros ;

- dit que la première mensualité sera due le 10 du mois suivant la signification de la décision et les suivantes chaque mois avant le 10 ;

- dit que le solde sera dû avec la 15^ème mensualité ;

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés et dit que cette clause sera réputée non acquise si les versements sont respectés ;

- dit qu'à défaut de versement d'une seule mensualité, en plus du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit. Il pourra être procédé à l'expulsion avec, au besoin, l'assistance de la force publique, et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ; le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- condamné en ce cas M. Z. à payer à M. et Mme X. une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges et ce, jusqu'à complète libération des lieux et remise des clefs ;

- condamné M. Z. au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- condamné M. Z. aux entiers dépens.

Le 17 janvier 2017, M. X. et Mme Catherine Y. épouse X. ont interjeté appel total de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 17 mai 2017, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 16 décembre 2016 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ;

- réformer pour le surplus le jugement ;

En conséquence,

- ordonner l'expulsion de M. Z. ainsi que de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

- condamner M. Z. à payer à M. et Mme X., à titre de provision, la somme de 16.600 euros au titre des loyers impayés, arrêtés à fin 2016 ;

- dire et juger que cette somme portera intérêt de droit à compter du jour du commandement, soit le 25 mai 2016 ;

- condamner M. Z. à payer à M. et Mme X. le montant du loyer à compter du mois de janvier 2017 jusqu'au jour de la décision à intervenir ;

- condamner M. Z. à payer à M. et Mme X. une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer, soit la somme de 1.600 euros, à compter de la date de la décision à intervenir et jusqu'à la parfaite libération des lieux ;

- condamner M. Z. à payer à M. et Mme X. la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

Pour le cas où la cour estimerait devoir accorder des délais à M. Z. :

- autoriser M. Z. à s'acquitter de l'arriéré de loyer, soit 16.600 euros, en 13 mensualités de 1 200 euros chacune et en une dernière mensualité de 1.000 euros ;

- dire que la première mensualité sera due le 10 du mois suivant la signification de la décision et, les suivantes, chaque mois avant le 10 ;

- dire que le solde comprenant les intérêts sera dû avec la 15è mensualité ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés et dire que cette clause sera réputée non acquise si les versements sont respectés ;

- dire qu'à défaut de versement d'une seule mensualité en plus du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit. Il pourra être procédé à l'expulsion avec, au besoin, l'assistance de la force publique, et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge, le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- condamner dans ce cas M. Z. à payer à M. et Mme X. une indemnité d'occupation égale au double du loyer en cours, outre les charges et ce, jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés ;

En tout état de cause,

- condamner M. Z. à payer à M. et Mme X. la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. Z. aux entiers dépens de première instance et d'appel, dans lesquels seront compris le coût du commandement de payer soit la somme de 213, 37 euros.

 

La déclaration d'appel et les conclusions des appelants ont été signifiées par acte d'huissier remis à personne, à M. Z. le 2 juin 2017.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2019.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Bien que l'appel soit total, les appelants ne contestent pas la décision du premier juge en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 26 juillet 2016, du fait du non paiement des causes du commandement de payer du 25 mai 2016, dans les deux mois de sa délivrance.

Au vu du décompte produit par les appelants et alors que les paiements effectués par le locataire tels qu'ils sont mentionnés dans le jugement dont appel, ont bien été pris en compte par les propriétaires, et qu'une somme de 800 euros a été payée au titre de l'année 2016, il apparaît que la créance de loyers s'élève à la somme de 16.600 euros et non pas à celle de 11.800 euros retenue par le premier juge. M. Z. sera en conséquence condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2016, date du commandement de payer.

M. et Mme X. ne renseignant pas la cour sur les paiements intervenus depuis le jugement dont appel et la situation de leur locataire, il convient d'aménager le paiement de la dette de loyer ainsi que l'avait fait le premier juge et que le proposent à titre subsidiaire les bailleurs.

Il convient également d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés selon les modalités prévues au dispositif du présent arrêt, en prévoyant la déchéance du terme en cas de non paiement d'une mensualité à son terme.

Contrairement à ce qu'indiquent les appelants, le premier juge a motivé sa demande quant à la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer, en exposant que la pénalité réclamée par les bailleurs était désormais considérée comme non écrite par l'article 4i modifié de la loi du 6 juillet 1989, étant ajouté que cette interdiction découlait avant la loi du 24 mars 2014 de la qualification de la clause litigieuse de clause abusive et en conséquence non écrite, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur et du déséquilibre contractuel au détriment du consommateur. La décision sera confirmée en ce que M. Z. a été condamné, si les délais ne sont pas respectés, à payer à M. et Mme X. une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges et ce, jusqu'à complète libération des lieux et remise des clefs.

M. Z. sera condamné au paiement des dépens de la procédure d'appel et à payer aux appelants la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, les décisions prise par le premier juge à ce titre étant par ailleurs confirmées.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant des loyers impayés et les modalités des délais de paiement ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne M. Z. à payer à M. et Mme X. la somme de 16.600 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés terme novembre 2016 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2016 ;

Autorise M. Z. à s'acquitter de l'arriéré de loyers en 13 mensualités d'un montant de 1.200 euros, la quatorzième réglant le solde ;

Dit que la première mensualité sera due le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt et les suivantes chaque mois avant le 10 ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés et dit que cette clause sera réputée non acquise si les versements sont respectés ;

Dit qu'à défaut de versement d'une seule mensualité, en plus du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit. Il pourra être procédé à l'expulsion de M. Z. et de tous occupants de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique, et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge, le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

Condamne M. Z. à payer à M. et Mme X. la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Condamne M. Z. aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier                            La Présidente