Extraits : 1/ « En troisième lieu, dans les moyens qu'ils développent à l'encontre de la banque, les consorts X. font état d'un prêt toxique et d'une plainte pénale déposée devant le tribunal de grande instance de Paris pour pratique commerciale trompeuse à raison de la commercialisation du prêt Helvet Immo. Mais en 2008, le prêt Helvet Immo était commercialisé couramment par la société BNP Paribas Personal Finance. Les époux X. ne démontrent pas qu'à la date de l'acte de vente, une publicité ait été donnée à des informations de nature à alerter le notaire sur une possibilité de toxicité de ce prêt. En reprenant dans son acte toutes les caractéristiques du prêt, et notamment de façon détaillée, les conséquences d'une variation du taux de change entre le franc suisse et l'Euro, Maître T. a rempli son obligation d'information. »

2/ « Ainsi, dès la réception de l'offre, le 7 novembre 2008, les époux X. connaissaient toutes les données leur permettant de vérifier la régularité de l'offre. Il s'ensuit que les demandes présentées dans l'assignation signifiée le 27 novembre 2013 à la société BNP Paribas Personal Finance sont prescrites. Surabondamment, en se bornant à affirmer que le TEG est en réalité de 5,22 % en prenant en compte la commission de change de 1.535,35 €, sans assortir leur allégation de calculs circonstanciés à l'espèce, Monsieur et Madame X. ne démontrent pas que le TEG de 4,94 % est inexact. »

3/ « L'établissement de crédit qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenu à son égard, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde en considération des capacités financières de ce dernier et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt. Il appartient à l'emprunteur de rapporter la preuve qu'à l'époque de la souscription du crédit litigieux, sa situation imposait l'accomplissement par la banque de son devoir de mise en garde et qu'il incombe à l'établissement de crédit de prouver qu'il a rempli, le cas échéant, son devoir de mise en garde.

Il ne sera répondu qu'aux moyens utiles à la solution du litige, les époux X. n'invoquant pas l'existence de clause abusive. »

4/ « Il ressort de l'offre et des documents annexes que Monsieur et Madame X. ont été informés sans équivoque du fonctionnement du prêt en devise, du risque de variation du taux de change et de son influence sur la charge totale de remboursement du prêt. L'offre de prêt expose sans ambiguïté la variabilité, par nature, du taux de change et l'incidence de cette donnée essentielle, sur la structure et la consistance du prêt accordé ; il est à plusieurs reprises indiqué dans l'offre que le taux de change fixé au départ est celui qui régit toute l'opération mais que pour connaître la charge exacte et le montant du prêt, il y a lieu de faire référence au taux de change applicable, ce point fondamental est expressément rappelé dans le tableau prévisionnel. Par ailleurs, les trois annexes (tableau d'amortissement prévisionnel, notice présentant les conditions et modalités de variations du taux d'intérêt du crédit, informations relatives aux opérations de change) font expressément référence à l'incidence de la variation du taux de change sur le montant des règlements, la durée et le coût total du crédit.

Monsieur et Madame X. ne démontrent pas qu'il était possible pour la banque, à la fin de l'année 2008, d'anticiper le décrochage de l'euro par rapport au franc suisse à compter de l'année 2010, sans commune mesure avec les fluctuations à la hausse comme à la baisse, observées entre le début des années 2000 et le mois de janvier 2009. S'il est exact qu'il existait un risque lié à la volatilité du marché des changes, la banque a accordé un prêt sur une longue durée à un emprunteur qui pouvait ainsi bénéficier, pour réaliser une acquisition immobilière dans le cadre d'une opération de défiscalisation, d'un taux d'intérêt pratiqué sur un marché plus compétitif avec un taux de change entre deux devises historiquement stables, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une opération spéculative.

Compte tenu des stipulations de l'offre de prêt, qui détaille les caractéristiques du prêt, et les annexes, qui la synthétisent sur les points essentiels et contiennent des simulations chiffrées, la société BNP Paribas Personal Finance a respecté son obligation d'information et de mise en garde de l'emprunteur.

Monsieur et Madame X. seront déboutés du surplus de leurs demandes à l'encontre de l'établissement bancaire. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE RENNES

PREMIÈRE CHAMBRE

ARRÊT DU 18 FÉVRIER 2020

 

X.G. n° 18/03809. N° Portalis DBVL-V-B7C-O5D2.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS : A l'audience publique du 26 novembre 2019

ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 18 février 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

 

APPELANTE :

La Société Civile de construction Vente SCCV EOLE EUROPE III

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [adresse], Représentée par Maître Jean-David C. de la SCP JEAN-DAVID C., Postulant, avocat au barreau de RENNES, Représentée par Maître Guillaume D., Plaidant, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], Représenté par Maître Christophe L. de la SCP L., Postulant, avocat au barreau de RENNES, Représenté par Maître Valérie P., Plaidant, avocat au barreau de LYON

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville], Représentée par Maître Christophe L. de la SCP L., Postulant, avocat au barreau de RENNES, Représentée par Maître Valérie P., Plaidant, avocat au barreau de LYON

Maître T.

[adresse], Intimée sur appel provoqué, représenté par Maître Amélie A.-V. de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES, Représenté par Maître Thierry C., Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Maître G.

[adresse], Intimé sur appel provoqué, représenté par Maître Amélie A.-V. de la SELARL AB LITIS, postulant, avocat au barreau de RENNES, Représenté par Maître Jean-Jacques X. de la SCP B. B. M. X., plaidant, avocat au barreau de LYON

La Société Civile Professionnelle Titulaire d'un Office Notarial G. STÉPHANE & M. AGNES, B. PATRICK

[adresse], Intimée sur appel provoqué, représentée par Maître Amélie A.-V. de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES, Représentée par Maître Jean-Jacques X. de la SCP B. B. M. X., plaidant, avocat au barreau de LYON

Monsieur Z.

né le [date] à [ville], [adresse], Représenté par Maître Jean-Pierre C. de la SELARL A.C. ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NANTES, Représenté par Maître Sylvain C. de la SELARL A.C.-C. & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de LYON

La société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, SA

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [adresse], Représentée par Maître Gilles D. de la SCP D., D., Q., D., Postulant, avocat au barreau de RENNES, Représentée par Maître Philippe M., Plaidant, avocat au barreau de PARIS

 

La SCCV Eole Europe a entrepris la construction d'un ensemble immobilier dénommé MVM Nantes Atlantique, situé à Nantes. Cet ensemble était destiné à être une résidence de tourisme composée d'une résidence meublée et d'un hôtel de tourisme.

Au cours de l'année 2008, la société Nexalys est entrée en contact avec les époux X. afin de leur proposer des produits d'épargne en matière immobilière. La société Nexalys leur a présenté un premier produit, pour lequel les époux X. ont signé les documents nécessaires à la concrétisation. Lors d'un rendez-vous suivant, Monsieur G., agent commercial de la société Nexalys, était accompagné de Monsieur C., alors directeur adjoint, qui leur a expliqué que leur projet ne pouvait aboutir, par suite de retard dans la construction de la résidence. Il a alors été proposé aux époux X. un studio dans la résidence construite par la SCCV Eole Europe.

Par acte du 11 octobre 2008, Monsieur et Madame X. y ont réservé un studio de type 1, la vente a été régularisée le 10 décembre 2008 par acte de Maître T. Monsieur et Madame X. se sont fait représenter à l'acte par un clerc de l'étude de Maître T., aux termes d'un acte authentique de procuration reçu par Maître G. L'achat, réalisé pour un prix principal de 90.856,23 € outre la somme de 4.784 € pour l'achat du mobilier, a été financé à l'aide d'un prêt « Helvet Immo » de 102.290 € souscrit auprès de la société BNP Paribas Personal Finance, par l'intermédiaire de la société Nexalys. Le crédit a été souscrit en francs suisses (158.851,26 francs suisses).

Monsieur et Madame X. se plaignent de ce que la construction de la résidence est d'un faible rendement ; de ce qu'ils ont subi une carence locative de 47 mois depuis le début de l'acquisition avec un changement de gestionnaire ; d'une augmentation des mensualités de leur crédit en raison de sa souscription en francs suisses. Ils allèguent avoir découvert, le 14 avril 2010, l'existence d'un fonds de concours accordé par la SCCV Eole Europe II à l'exploitant hôtelier.

Par actes des 27, 28 novembre puis du 2 décembre 2013, Madame Y. et Monsieur X. ont assigné devant le tribunal de grande instance de Nantes la SCCV Eole Europe III, Monsieur D. ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Nexalys, la SA BNP Paribas Personal Finance, la SA Serenis Vie ainsi que les notaires intervenus dans le cadre de l'opération, la société civile professionnelle Stéphane G. et Monsieur Stéphane G., notaires à [ville L.], la société civile professionnelle Jean-Claude T. et Madame Marion T., notaires à [ville N.] et enfin Monsieur Z., commercial et ancien dirigeant de la société Nexalys, aux fins d'obtenir la nullité de la vente et l'annulation par voie de conséquence du prêt ainsi que des dommages intérêts.

Par jugement du 17 mai 2005, le tribunal a :

- constaté que l'assignation a été publiée et que l'action est recevable,

- ordonné la publication de la présente décision à la conservation des hypothèques,

- prononcé la nullité du contrat de vente du 10 décembre 2008 passé entre Madame Y. et Monsieur X. et la SCCV Eole Europe III portant sur le lot 215 d'un ensemble immobilier situé [...], [...], figurant au cadastre de ladite commune sous la section WS numéro 134 pour une contenance totale de 1ha 08a 40ca, un appartement de type studio (Lot n° 215),

- condamné la SCCV Eole Europe III à rembourser à Madame Y. et Monsieur X. la somme de 90.856,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2008, outre les frais d'acquisition, frais notariés et frais d'enregistrement ainsi que les frais de gestion immobilière avec la société MVM et le groupe Hôtelier Bataillé,

- dit que dès réception du prix de vente, Madame Y. et Monsieur X. devront restituer le bien à la SCCV Eole Europe III,

- annulé le contrat de prêt souscrit auprès de la BNP Personal Finance le 10 décembre 2008 pour un montant de 158.851,21 francs suisses,

- condamné Madame Y. et Monsieur X. à restituer cette somme en euro soit la somme de 102.290,00 € telle que stipulée dans le contrat de prêt et dont il y aura lieu de déduire l'ensemble des sommes versées par les époux X. à la SA BNP Personal Finance au titre du prêt, quelle qu'en soit le motif (échéances, commissions, frais de dossier ...), y compris les frais d'hypothèque,

- dit que dès réception des fonds, la SA BNP Personal Finance devra faire procéder à la mainlevée immédiate de l'hypothèque dont elle bénéficie sur le bien,

- dit que la SCCV Eole Europe III devra garantir Madame Y. et Monsieur X. de cette condamnation à hauteur de la somme de 90.856,23 €,

- condamné la SCCV Eole Europe III à verser à la SA BNP Personal Finance les frais de dossier et les frais d'hypothèque dont les montants figurent dans l'acte de prêt,

- condamné la SA Serenis Vie à rembourser à Madame Y. et Monsieur X. I'intégralité des sommes perçues dans le cadre du contrat d'assurance,

- condamné la SCCV Eole Europe III à verser à Madame Y. et Monsieur X. la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- mis les dépens à la charge de la SCCV Eole Europe III, y compris les frais de publication aux hypothèque et de mainlevée d'hypothèque.

La société SCCV Eole Europe III a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe le 12 juin 2018. Elle a intimé Monsieur et Madame X. et la société BNP Paribas Personal Finance.

Par actes du 11 décembre 2018, Monsieur et Madame X. ont diligenté un appel provoqué à l'encontre de Monsieur C., Maître Marion T., la SCP Jean-Claude et Marion T., Maître G., la SCP G., M., B.

[*]

Vu les conclusions du 6 mars 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la société civile de construction vente SCCV Eole Europe III qui demande à la cour, de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

y faisant droit,

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- prononcé la nullité du contrat de vente du 10 décembre 2008 passé entre Madame Y. et Monsieur X. et la SCCV Eole Europe III portant sur le lot 215 d'un ensemble immobilier situé [...], figurant au cadastre de ladite commune sous la section WS numéro 134 pour une contenance totale de 1ha 08a 40ca, un appartement de type studio (lot n° 215),

- condamné la SCCV Eole Europe III à rembourser Madame Y. et Monsieur X. la somme de 90.856,23 euros avec intérêts au taux légal compter du 10 décembre 2008, outre les frais d'acquisition, frais notariés et frais d'enregistrement, ainsi que les frais de gestion immobilière avec la société MVM et le groupe Hôtelier Bataillé,

- dit que dès la réception du prix de vente Mme Y. et Monsieur X. devront restituer le bien la SCCV Eole Europe,

- annulé le contrat de prêt souscrit auprès de la SA BNP Personal Finance le 10 décembre 2008 pour un montant de 158.851,2l francs suisses,

- condamné Madame Y. et Monsieur X. à restituer cette somme en euros soit la somme de 102.290,00 euros telle que stipulée dans le contrat de prêt et dont il y aura lieu de déduire l'ensemble des sommes versées par les époux X. à la SA BNP Personal Finance au titre du prêt, quelle qu'en soit le motif (échéances, commission, frais de dossier...) y compris les frais d'hypothèque,

- dit que dès réception des fonds la SA BNP Personal Finance devra faire procéder à la mainlevée immédiate de l'hypothèque dont elle bénéficie sur le bien,

- dit que la SCCV Eole Europe III devra garantir Madame Y. et Monsieur X. de cette condamnation à hauteur de la somme de 90.856,23 euros,

- condamné la SCCV Eole Europe III verser à la SA BNP Personal Finance les frais de dossier et les frais d'hypothèque dont les montants figurent dans Pacte de prêt,

- débouté la SCCV Eole Europe III de ses demandes.

Statuant à nouveau,

- dire irrecevable l'action de Madame Y. et Monsieur X. comme étant prescrite s'agissant des demandes formulées sur le fondement des articles L. 121 et suivants du code de la consommation, et 1116 ancien du code civil,

au fond,

- dire n'y avoir lieu à prononcer la nullité de la vente en l'absence de dol, et en l'absence de manquement aux dispositions des articles L. 121 et suivants du code de la consommation,

- dire que la SCCV Eole Europe n'a pas manqué à son obligation précontractuelle d'information,

- en conséquence, débouter Madame Y. et Monsieur X. de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions,

- débouter la société BNP Paribas Fiance SA de ses demandes dirigées contre la SCCV Eole Europe III,

- condamner Madame Y. et Monsieur X. à payer à la SCCV Eole Europe la somme de 8.000,00 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel,

- condamner Monsieur et Madame X. à payer à la SCCV Eole Europe la somme de 8.000,00 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Ludovic H., avocat aux offres de droit.

[*]

Vu les conclusions du 11 décembre 2018, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Monsieur X. et Madame X. née Y. qui demandent à la cour, de :

- confirmer la recevabilité de l'action des époux X. en ce que l'assignation relative à la présente instance a bien fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques de Nantes sous la référence volume 2013 P 12831,

- en conséquence, rejeter toute demande de fin de non-recevoir à ce titre,

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande en nullité de la vente pour non-respect du droit de la consommation, ou pour des motifs de dol hors la question du fonds de concours.

Y faisant droit,

- infirmer la décision dont appel, et statuant à nouveau,

à titre principal, sur la nullité de la vente pour violation des dispositions du code de la consommation et du code de la construction,

- dire que le point de départ de la prescription ne pouvait démarrer à minima qu'à la livraison tardive de l'immeuble, soit le 22 septembre 2009, plus de deux ans après l'acte d'acquisition, dès lors que les époux X. ne pouvaient en aucun cas s'apercevoir des différents facteurs affectant leur engagement avant cette date, de sorte que la prescription de 5 ans n'était pas acquise à la date de signification de l'assignation, en janvier 2014 pour les différents défendeurs,

- dire que la SCCV Eole Europe III a violé les dispositions des articles L. 121-21 à L. 125-25 du code de la consommation et l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation,

- prononcer la nullité du contrat de réservation souscrit par Monsieur et Madame X. le 11 octobre 2008 aux torts de la société SCCV Eole Europe III,

- dire que leurs consentements ont été viciés à l'occasion de la signature de l'acte authentique de la vente en état futur d'achèvement en date du 10 décembre 2008, en raison de la violation des dispositions précitées,

- en conséquence, prononcer la nullité de la vente consentie le 10 décembre 2008, par la SCCV Eole Europe III,

à titre subsidiaire, sur la nullité de la vente pour dol,

in limine litis,

- dire que la prescription de 5 ans ne s'entend qu'à compter de la découverte des faits dolosifs,

- en conséquence, dire que la prescription de 5 ans n'est pas acquise, dès lors que l'assignation a été délivrée le 14 Janvier 2014, soit moins de 5 ans avant la première date utile à laquelle les époux X. auraient pu commencer à se rendre compte des difficultés, soit le 22 Septembre 2009.

Sur la demande :

- dire que la SCCV Eole Europe III a utilisé des manœuvres dolosives à l'égard de Monsieur et Madame X.,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente immobilière, en raison de la mise en place d'un fonds de concours, sans que l'information n'en ait été donnée aux acquéreurs,

- en conséquence, et confirmant le jugement dont appel, prononcer la nullité de la vente immobilière consentie le 10 décembre 2008 par la SCCV Eole Europe III à Monsieur et Madame X. pour dol,

- ordonner la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques aux frais de la SCCV Eole Europe III,

- dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la SCCV Eole Europe III même postérieurement à la décision à intervenir, mais avant que le remboursement du prix soit opéré, se substitueront des charges et intérêts à la charge in solidum des autres codéfendeurs, d'un montant égal à la différence de prix réellement payé et la valeur du contrat immobilier de Monsieur et Madame X. à son prix de marché au jour de la survenance de la procédure collective,

- confirmer le jugement dont appel en ce qui concerne les conséquences du prononcé de la nullité de la vente immobilière comme suit :

* condamner la SCCV Eole Europe III à rembourser à Monsieur et Madame X. le prix de la vente, soit la somme de 90.856,23 euros, assorti des intérêts au taux légal, à compter de la date de la vente définitive, soit le 10 décembre 2008,

- dire que la restitution du bien par Monsieur Madame X. à la SCCV Eole Europe III est subordonnée à la restitution préalable de son prix de vente,

- confirmer également la condamnation de la SCCV Eole Europe III à rembourser à Monsieur et Madame X. :

* toutes les dépenses et sommes afférentes à la signature de la vente, en ce compris les frais notariés et les droits d'enregistrement,

* toutes les dépenses liées au contrat de gestion immobilière avec la société MVM d'une part, et d'autre part, le Groupe Hôtelier Bataillé,

* outre une somme complémentaire de 5.000 euros, à titre de réparation de leur préjudice complémentaire.

Sur le prêt :

- dire que l'annulation de la vente intervenue entre Monsieur et Madame X. et la SCCV Eole Europe III entraîne de facto l'annulation pure et simple du prêt souscrit pour financer cette acquisition,

- en conséquence, prononcer la nullité du prêt souscrit par Monsieur et Madame X. avec la banque BNP Paribas Invest Immo le 20 octobre 2008,

- se prononcer sur la restitution de la somme restant due au titre du prêt souscrit auprès de la société BNP Paribas Invest Immo, par Monsieur et Madame X., déduction faite des remboursements effectués par les requérants au titre de ce prêt à la date du prononcé de la décision à intervenir,

- dire que le taux effectif global mentionné dans le contrat de prêt est inexact, de sorte que seul le taux d'intérêt global peut être appliqué au lieu et place du taux d'intérêt conventionnel,

- en conséquence, enjoindre à la banque de produire un nouveau décompte arrêté à la date de la décision à intervenir, par application du taux d'intérêt légal, et sur la base du capital emprunté initialement à hauteur de 158.851,26 francs suisses, et ce sous un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,

- en tirer les conséquences sur le montant de la restitution qui devra être faite par Monsieur et Madame X. au titre du remboursement du solde du prêt, qui aura donc pour base ce nouveau décompte, déduction faite des remboursements effectués par les requérants,

- prononcer en outre, à compter du prononcé du jugement à intervenir, la résiliation du contrat d'assurance affecté à ce prêt, souscrit auprès de la société Serenis Vie,

- condamner la Banque au remboursement de la totalité des sommes versées au titre de la conclusion du contrat de prêt, et en particulier, les frais de dossier, et les frais d'assurance-crédit emprunteur,

- rejeter toute demande de la banque au titre de toute clause mettant à la charge de l'emprunteur des indemnités ou intérêts complémentaires,

- ordonner la compensation judiciaire entre lesdites sommes et celles devant être restituées par la banque à Monsieur et Madame X.,

- condamner la SCCV Eole Europe III à garantir le paiement de ces sommes.

à titre d'appel incident, et sollicitant de la Cour la réformation du jugement sur les points suivants :

- condamner in solidum la SCCV Eole Europe III, la société Nexalys et Monsieur Z., si l'annulation de la vente est prononcée pour dol, à verser à Monsieur et Madame X. les sommes suivantes :

- la somme de 16.176,36 euros, à titre de dommages et intérêts, correspondant à la période de carence locative totale jusqu'au jour du jugement,

- condamner en outre toujours sous la même solidarité la SCCV Eole Europe III, la société Nexalys, et Monsieur Z. si l'annulation de la vente est prononcée pour dol, à :

* relever et garantir à première demande Monsieur et Madame X. de toute reprise fiscale éventuelle effectuée par l'administration des impôts, du fait de la rétroactivité de la nullité de la vente,

- dire enfin que Monsieur et Madame X. conserveront les loyers perçus jusqu'au jour du jugement, à titre de dommages et intérêts complémentaires, ainsi que les éventuelles indemnités d'assurance en cas de période de carence locative,

à titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire la Cour ne devait pas confirmer la nullité de la vente, sur la responsabilité des différents intervenants :

- dire que la SCCV Eole Europe III a manqué à son devoir de conseil,

- dire que la société Nexalys a clairement manqué à son devoir de conseil et que le comportement de la société Nexalys et de Monsieur Z. constitue un manquement à son devoir d'information précontractuelle,

- dire que Maître T. a manqué à son obligation de conseil, de loyauté, et d'information générale, et que le comportement de la SCP T. et de Maître T. constitue un manquement à son devoir d'information et de conseil qui engage sa propre responsabilité,

- dire que la SCP « Stéphane G. - Agnès M. - Patrick B. - Successeurs de Maîtres Jean G. - P. - B. D. & C. - T. - P. » a manqué à son obligation de conseil, de loyauté, et d'information générale, et que le comportement de la SCP «Stéphane G. - Agnès M. - Patrick B. - Successeurs de Maîtres Jean G. - P. - B. D. & C. - T. - P.» constitue un manquement à son devoir d'information et de conseil qui engage sa propre responsabilité,

- dire que la Banque a manqué à son devoir général de conseil et d'information au regard de l'opération envisagée dans sa globalité, et par ailleurs au regard du prêt proposé et que le comportement de la BNP Paribas Invest Immo constitue un manquement à son devoir d'information et de conseil qui engage sa propre responsabilité,

- dire que le préjudice résultant de la faute de ces intervenants s'analyse en la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses,

- dire que leur perte de chance peut être raisonnablement évalué à 50 % de la valeur d'achat de leur bien, qui sera donc estimé à : Prix d'achat 90.856 euros x 60 % = 54.513 euros,

- en conséquence, condamner solidairement la SCCV Eole Europe III, la société Nexalys, Monsieur Z., la SCP T., Maître T. notaire instrumentaire, et la SCP « Stéphane G. - Agnès M. - Patrick B. - Successeurs de Maîtres Jean G. - P. - B. D. & C. - T. - P. », ou Maître G. notaire procurateur, au paiement de la somme de 54.513 euros au titre du préjudice subi du fait de la perte de chance subie par Monsieur et Madame X.,

- pour l'ensemble de ces intervenants, dire que la perte locative pour Monsieur et Madame X. est de 16.176,36 euros depuis la date d'acquisition,

- en conséquence, condamner solidairement la SCCV Eole Europe III, la société Nexalys, Monsieur Z., la SCP T., Maître T. notaire instrumentaire, et la SCP « Stéphane G. - Agnès M. - Patrick B. - Successeurs de Maîtres Jean G. - P. - B. D. & C. - T. - P. », ou Maître G., notaire procurateur, au paiement de la somme de 16.176,36 euros au titre du préjudice subi du fait de la carence locative, à titre de dommages et intérêts complémentaires au profit de Monsieur et Madame X.,

- condamner en outre solidairement la SCCV Eole Europe III, la société Nexalys, Monsieur Z., la SCP T., Maître T. notaire instrumentaire, et la SCP « Stéphane G. - Agnès M. - Patrick B. - Successeurs de Maîtres Jean G. - P. - B. D. & C. - T. - P. », ou Maître G., notaire procurateur, au paiement de la somme de 25.000 euros, à titre provisionnel, étant précisé que le décompte final de ce poste de préjudice sera communiqué juste avant la clôture de la présente procédure, au titre du préjudice financier complémentaire subi, à titre de dommages et intérêts complémentaires au profit de Monsieur et Madame X.

À titre complémentaire, sur la responsabilité spécifique de la banque, dans toutes les hypothèses, et indépendamment des condamnations à intervenir soit dans le cadre de la nullité de la vente, soit dans le cadre de la reconnaissance de la responsabilité des différents intervenants :

- dire que Madame et Monsieur X. sont des emprunteurs totalement profanes,

- dire que l'emprunt immobilier souscrit par Madame et Monsieur X. est souscrit pour une acquisition à titre privé sans aucune connotation professionnelle,

- en conséquence, dire que la prescription court à compter du moment ou Madame et Monsieur X. ont pu avoir connaissance de l'erreur affectant le taux d'intérêt conventionnel prévu dans leur contrat de prêt, soit en l'espèce à compter de la consultation d'un expert en calcul de TEG en Novembre 2013,

- en conséquence, rejeter l'argumentation développée par la Banque sur ce point et dire que l'action en demande de prononcé de la nullité du taux d'intérêt conventionnel n'est pas prescrite,

1/ à titre complémentaire :

- dire et juger que le taux effectif global mentionné dans le contrat de prêt du 20 octobre 2008 est inexact, de sorte que seul le taux d'intérêt global pouvait être appliqué au lieu et place du taux d'intérêt conventionnel,

- en conséquence, enjoindre à la banque de produire un nouveau décompte arrêté provisoirement à la date de l'assignation, qui sera à parfaire au jour du prononcé du jugement à intervenir, par application du taux d'intérêt légal au lieu et place du taux d'intérêt conventionnel prévu au contrat de prêt du 20 octobre 2008, et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner la banque BNP Paribas Invest Immo à rembourser à Monsieur et Madame X. le trop-perçu au regard de ce décompte,

- enjoindre à la banque d'appliquer le taux d'intérêt légal au lieu et place du taux d'intérêt conventionnel de pour l'avenir.

Avant dire droit,

- disjoindre cette seule question de la responsabilité de la banque pour avoir fait souscrire aux époux X. un prêt en francs suisses, en raison de la plainte actuellement en cours devant tribunal de grande instance de Paris, à l'encontre de la BNP Paribas, pour pratique commerciale trompeuse, précisément en raison de la commercialisation du prêt dénommé «Helvet Immo », lequel a été souscrit par les époux X.,

- pour le cas où cette disjonction ne serait pas retenue par la Cour, dire que la responsabilité de la banque doit être retenue pour défaut d'information et de conseil, dès lors qu'elle a fait souscrire un prêt en francs suisses à Monsieur et Madame X. sans les avertir du caractère spéculatif de ce type de prêt et du risque en cas d'inversion de parité.

- en conséquence, enjoindre à la BNP Paribas Invest Immo de transformer le prêt consenti aux époux X. à taux fixe avec prise en charge par la banque de la hausse du capital dû à l'effet de change, au regard du montant initialement emprunté de 102.290,00 euros, soit158.851,26 francs suisses à la date de la souscription, soit le 20 octobre 2008, et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner la banque à une indemnité complémentaire de 15.000 euros au profit des époux X., au titre de leur préjudice moral, pour avoir été trompés dans la souscription de ce prêt hautement toxique,

à titre complémentaire, sur les autres demandes formulées dans tous les cas de condamnation, réformant le jugement dont appel,

1/ Sur le préjudice moral, administratif et psychologique.

- condamner solidairement la SCCV Eole Europe III, la société Nexalys, Monsieur Z., la SCP T., Maître T. notaire instrumentaire, et la SCP « Stéphane G. - Agnès M. - Patrick B. - Successeurs de Maîtres Jean G. - P. - B. D. & C. - T. - P. », ou Maître G., notaire procurateur, au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de Monsieur et Madame X.,

2/ sur l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer la condamnation de la SCCV Eole Europe III au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- réformant le jugement dont appel, et y ajoutant, dire que cette condamnation s'étend aux autres intervenants dans cette affaire, et par conséquent condamner solidairement la SCCV Eole Europe III, la société Nexalys, Monsieur Z., la SCP T., Maître T. notaire instrumentaire, et la SCP « Stéphane G. - Agnès M. - Patrick B. - Successeurs de Maîtres Jean G. - P. - B. D. & C. - T. - P. », ou Maître G. notaire procurateur, au paiement de cette somme,

- condamner en cause d'appel solidairement la SCCV Eole Europe III, la société Nexalys, Monsieur Z., la SCP T., Maître T. notaire instrumentaire, et la SCP « Stéphane G. - Agnès M. - Patrick B. - Successeurs de Maîtres Jean G. - P. - B. D. & C. - T. - P. », ou Maître G., notaire procurateur, à verser à Monsieur et Madame X. la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dans tous les cas, condamner spécifiquement la banque BNP Paribas en cause d'appel, au paiement d'une indemnité additionnelle de 4 000 euros au titre de l'article 700 du NCPC en raison du travail spécifique sur la question de l'erreur sur le taux d'intérêt contractuel, et sur la question du prêt toxique en francs suisses,

3/ Sur les dépens :

- confirmer la condamnation de la SCCV Eole Europe III au paiement des entiers dépens,

- réformant le jugement dont appel et y ajoutant, étendre cette condamnation à l'ensemble des intervenants dans cette affaire, et par conséquent, condamner solidairement la SCCV Eole Europe III, la société Nexalys, Monsieur Z., la SCP T., Maître T. notaire instrumentaire, et la SCP « Stéphane G. - Agnès M. - Patrick B. - Successeurs de Maîtres Jean G. -P. - B. D. & C. - T. - P. », ou Maître G., notaire procurateur, aux entiers dépens de l'instance, et ce incluant le coût :

- de leurs publications à la conservation des hypothèques de Nantes,

-de la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques de Nantes,

-ainsi que le timbre fiscal afférent à la présente instance,

-des frais de signification des assignations dans le cadre de la présente instance,

-de la signification du jugement à intervenir aux différentes parties.

[*]

Vu les conclusions du 18 avril 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la société BNP Paribas Personal Finance qui demande à la cour de :

Sur la demande de sursis à statuer formée par Monsieur et Madame X. :

- donner acte à BNP Paribas Personal Finance qu'elle s'en remet à la sagesse de la Cour s'agissant de la question du sursis à statuer,

Sur la demande de disjonction formée par Monsieur et Madame X. :

- rejeter la demande de disjonction formée par Monsieur et Madame X.

Si la Cour décidait de faire droit à la demande de nullité du contrat de vente de Monsieur et Madame X. et prononçait la nullité du contrat de prêt souscrit auprès de BNP Paribas Personal Finance :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- condamné Madame Y. et Monsieur X. à restituer la somme de 102.290,00 € telle que stipulée dans le contrat de prêt et dont il y aura lieu de déduire l'ensemble des sommes versées par les époux X. à la SA BNP Personal Finance au titre du prêt, quelle qu'en soit le motif (échéances, commissions, frais de dossier ...), y compris les frais d'hypothèque,

- condamné la SCCV Eole Europe III à verser à la SA BNP Personal Finance les frais de dossier et les frais d'hypothèque dont les montants figurent dans l'acte de prêt,

et statuant à nouveau :

- condamner Monsieur et Madame X. à rembourser l'intégralité des fonds qu'ils ont emprunté en francs suisses par le paiement d'une somme en euros en appliquant le taux de change au jour du paiement à intervenir, de laquelle seront déduites les sommes payées par Monsieur et Madame X. au titre des règlements mensuels,

- constater la compensation entre les dettes réciproques de restitution,

- dire que la dette de restitution à la charge de Monsieur et Madame X. portera intérêts au taux légal jusqu'à complet paiement,

-juger que le préjudice subi par BNP Paribas Personal Finance en conséquence de la nullité du contrat de prêt par accessoire à la nullité du contrat de vente est au moins équivalent à la commission d'ouverture du compte, aux frais de change supportés à l'octroi ainsi qu'à ceux supportés par BNP Paribas Personal Finance lors de la restitution et à la perte de chance résultant de la privation de la rémunération attendue au titre des intérêts conventionnels,

- juger la BNP Paribas Personal Finance recevable et bien fondé en sa demande de condamnation des tiers par la faute desquels le contrat de vente a été annulé,

en conséquence,

- condamner in solidum les tiers par la faute desquels la nullité du contrat de vente a été prononcée à réparer le préjudice de BNP Paribas Personal Finance résultant de la nullité du contrat de prêt par l'octroi de dommages et intérêts à hauteur des restitutions qui devront être opérées par BNP Paribas Personal Finance au titre du contrat de prêt au moins équivalents à la commission d'ouverture du compte, aux frais de change supportés à l'octroi ainsi qu'à ceux supportés par BNP Paribas Personal Finance lors de la restitution et à la perte de chance résultant de la privation de la rémunération attendue au titre des intérêts conventionnels.

En tout état de cause,

- débouter la SCCV Eole Europe III de ses demandes dirigées contre BNP Paribas Personal Finance,

- débouter Maître T. de ses demandes dirigées contre BNP Paribas Personal Finance,

- en outre, il est demandé à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que dès réception des fonds la SA BNP Paribas Personal Finance devra faire procéder à la mainlevée immédiate de l'hypothèque dont elle bénéficie sur le bien,

Sur les demandes de condamnation à l'encontre de BNP Paribas Personal Finance :

à titre principal :

- juger que les demandes formées par Monsieur et Madame X. à l'encontre de BNP Paribas Personal Finance dans le cadre de la présente instance sont prescrites,

- juger irrecevables l'ensemble des demandes formées par Monsieur et Madame X. à l'encontre de BNP Paribas Personal Finance,

à titre subsidiaire :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame X. de leurs demandes à l'encontre de BNP Paribas Personal Finance,

en tout état de cause,

- juger que la clause de monnaie de compte stipulée en francs suisses dans le prêt Helvet Immo n'entre pas dans le champ des clauses abusives en ce qu'elle définit l'objet principal du contrat et qu'elle est rédigée de manière claire et compréhensible,

- à titre subsidiaire, juger que la clause de monnaie de compte stipulée en francs suisses dans le prêt Helvet Immo n'est pas abusive en ce qu'elle ne créé aucun déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties,

-dire et juger que le prêt Helvet Immo ne comporte pas de clauses abusives et que l'ensemble des clauses sont opposables à Monsieur et Madame X. qui doivent les exécuter,

- condamner Monsieur et Madame X. ou la partie succombante au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

-les condamner aux entiers dépens.

[*]

Vu les conclusions du 29 janvier 2019 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Maître T. qui demande à la cour de :

- débouter les époux X. de toutes leurs demandes à son encontre,

- débouter la société BNP Paribas Personal Finance de toutes ses demandes en ce qu'elles pourraient être dirigées à son encontre,

- condamner les époux X. ou à défaut la société BNP Paribas Personal Finance à lui verser une indemnité de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles,

-les condamner en tous les dépens.

[*]

Vu les conclusions du 8 mars 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Maître Stéphane G., la société civile professionnelle titulaire d'un office notarial G. Stéphane et M. Agnes, B. Patrick, qui demandent à la cour de :

- dire et juger que Monsieur et Madame X. sont défaillants dans la démonstration d'une faute de Maître G. directement génératrice pour eux d'un préjudice indemnisable,

- débouter Monsieur et Madame X. de l'intégralité de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Maître Stéphane G. et de la SCP Stéphane G., Agnès M., Patrick B., notaires associés,

- débouter la SA BNP Paribas Personal Finance de l'intégralité de ses prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Maître Stéphane G. et de la SCP Stéphane G., Agnès M., Patrick B., notaires associés,

- condamner Monsieur et Madame X., in solidum, ou tout succombant, à payer à Maître Stéphane G. et à la SCP Stéphane G., Agnès M., Patrick B., notaires associés, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens distraits au profit de Maître Amélie A.-V., avocat au Barreau de Rennes, Selarl AB LITIS/de M. S. H. P. V., sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 7 mars 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Monsieur C. qui demande à la cour de :

- dire que les demandes formulées par les consorts X. à l'encontre de Monsieur C., ne sont ni fondées ni justifiées ni démontrées,

- dire que dans ces circonstances ces demandes sont abusives.

En conséquence,

- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des consorts X. à l'encontre de Monsieur C.,

- condamner les consorts X. à payer à Monsieur C. la somme de 1.000 € pour procédure abusive,

- condamner les consorts X. à payer à Monsieur C. la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamner les consorts X. aux entiers dépens d'appel.

[*]

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2019.

À l'audience, la cour a disjoint l'instance en ce qu'elle était dirigée contre la SCP T., liquidée et dont les opérations de liquidation sont clôturées.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le contrat de vente :

Sur la demande d'annulation pour violation des dispositions des articles 121-21 à L. 121-25 du code de la consommation et L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation :

Monsieur et Madame X. soutiennent que :

* le point de départ de la prescription de l'action est a minima celui de la livraison tardive de l'immeuble, le 22 septembre 2009 ;

* les dispositions sur le démarchage à domicile s'appliquent dès lors qu'il y a eu plusieurs rendez-vous à domicile avant que les engagements contractuels soient signés dans les locaux de Nexalys ;

* le contrat de réservation a été adressé de manière commune aux époux alors qu'il aurait dû être adressé individuellement à chacun des époux ;

* le formulaire de renonciation n'est pas détachable, sa police est plus petite que celle des autres paragraphes du contrat, une partie des références obligatoires aux articles L. 121-23 à L. 121-26 est manquante, la mention « annulation de commande » n'est pas présente, une ligne distincte pour la mention « compléter et signer ce formulaire » n'apparaît pas, la mention « utiliser l'adresse figurant au verso » ne figure pas, la mention « signature du client » est remplacée par la mention « signature » et n'est pas suffisamment en évidence.

* le démarcheur n'a pas remis d'exemplaire du contrat lors de la signature de celui-ci au domicile des requérants.

La SCCV Eole Europe III répond que :

* la demande est prescrite pour avoir été diligentée le 28 novembre 2013, plus de cinq années à compter de la signature du contrat de réservation le 11 octobre 2008.

Ceci étant exposé :

Il résulte des dispositions de l'article 1304 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016, que l'action en nullité se prescrit par cinq ans, dans tous les cas où la loi ne l'a pas limitée à un moindre temps.

Le contrat de réservation du 11 octobre 2008 reproduit les articles L. 271-1 et L. 272-2 du code de la construction et de l'habitation, les articles L. 121-23 à L. 121-26 du code de la consommation relatifs à l'exemplaire du contrat remis au client et aux mentions qu'il doit comporter, à la faculté de renonciation et les modalités de renonciation.

Monsieur et Madame X. ont reçu le 23 octobre 2008 une lettre recommandée avec accusé de réception de la société Eole Europe III, leur transmettant l'original du contrat de réservation et les informant qu'ils bénéficient à compter de la présentation de ce courrier d'un délai de sept jours de rétractation. L'existence de ce courrier, dans lequel le vendeur précise que le délai de rétraction ne court qu'à compter de sa réception, démontre qu'aucun exemplaire n'a été remis aux époux X. le 11 octobre 2008. Les acquéreurs soutiennent qu'une lettre d'envoi aurait dû être envoyée à chacun d'entre eux, mais produisent ensemble cette lettre sans justifier ni même alléguer que l'un d'entre eux n'en a pas eu connaissance. Au contraire, ils ont expressément déclaré à l'acte authentique qu'ils avaient eu connaissance de l'avant contrat qui leur a été notifié par cette lettre présentée la première fois le 28 octobre 2008, qu'ils ont pris connaissance de l'acte de réservation et qu'ils ont bénéficié du délai de rétractation. Ainsi, Monsieur et Madame X. disposaient le 28 octobre 2008 des éléments leur permettant d'exercer leur action en nullité. Dès lors, l'action introduite par assignation du 27 novembre 2013 est prescrite. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point et complété en ce que cette irrecevabilité a été omise du dispositif.

 

Sur la nullité de la vente pour dol :

Monsieur et Madame X. soutiennent qu'ils n'ont pas eu connaissance de l'existence d'un fonds de concours avant le 14 avril 2010, que leur action diligentée dans les cinq années de cette connaissance est recevable. Ils soutiennent que la société Eole Europe III leur a dissimulé l'existence d'un fonds de concours versé au premier exploitant, qu'elle leur a ainsi donné l'illusion que l'opération aurait la rentabilité suffisante pour permettre le remboursement des sommes empruntées ; qu'ils ne se seraient pas engagés s'ils avaient eu connaissance de ce fonds, car cette information leur aurait fait prendre conscience d'un prix de vente artificiellement gonflé pour permettre la mise en place du fonds, et à tout le moins d'une fragilité du système et d'une promesse de versement des loyers incertaine tant dans son principe que dans son montant. Ils soutiennent encore que la résidence leur a été présentée de façon mensongère comme étant dans un secteur d'avenir, avec une capacité locative importante et sans leur révéler que les infrastructures restaient la propriété exclusive du promoteur. Les époux X. produisent le tableau récapitulatif sommes qu'ils ont perçues au titre des loyers par années :

2009 : 0 €

2010 : 744,55 €

2011 : 3.164,94 €

2012 : 703,32 €

2013 : 351,66 €.

La société Eole Europe III répond que les demandes relatives à la valeur du bien doivent s'analyser en une action en rescision du prix qui se prescrit dans le délai de deux années à compter de la vente, et pour le surplus, que l'action est prescrite car les acquéreurs avaient dès leur acquisition les informations sur la destination du bien, son exploitation commerciale et le cadre fiscal de la location de loueur de meublé non professionnel.

Sur le fond, elle répond que l'existence d'un fonds de concours n'est pas à elle seule révélatrice d'un dol ; que le fonds de concours financier accordé par le promoteur au gestionnaire pour le démarrage de son exploitation n'avait pas pour objet de compenser les loyers impayés et de soutenir artificiellement l'exploitation ; qu'il avait vocation principale de permettre au gestionnaire d'assumer sa part de l'aménagement de la résidence du matériel nécessaire à son exploitation.

Ceci étant exposé :

Il résulte des dispositions de l'article 1304 du code civil que le délai de l'action en nullité sur le fondement du dol court du jour où ce dol a été découvert. Les époux X. ne soutiennent pas que le prix est lésionnaire, mais qu'il leur a été dissimulé un élément important de ce prix, élément qui traduit également la grande incertitude quant à la rentabilité du bien. Par voie de conséquence, leur demande ne s'analyse pas, même partiellement, en une action en rescision.

Il n'est fait aucune référence à l'existence d'un fonds de concours dans le document d'information sur la Résidence Eole Europe III, établi par Maître T. le 11 mai 2007, pas davantage que dans le contrat de réservation, l'acte authentique de vente, le bail souscrit le 11 octobre 2008 entre les époux X. et le premier exploitant.

Le 31 mars 2010, la société MVM, premier exploitant, a envoyé une lettre aux différents bailleurs dans laquelle elle explique qu'elle attend que le promoteur remplisse son obligation de terminer l'établissement pour pouvoir commencer l'exploitation. En réaction à cette lettre, la SCCV Eole Europe a, le 14 avril 2010, écrit aux différents bailleurs pour contester les propos du gestionnaire. Elle écrit dans cette lettre « Enfin, il n'est pas anodin de préciser que conformément à ce qui était convenu entre nous et le gestionnaire, nous avons, pour l'aider à démarrer l'exploitation commerciale de la résidence, versé à ce dernier des fonds de concours à hauteur de 747.500 € TTC, lesquels devaient précisément lui permettre d'engager les premières dépenses et notamment celles relatives à l'équipement des lieux (parties privatives et communes) ».

Ainsi, ce n'est que le 14 avril 2010 que Monsieur et Madame X. ont eu connaissance de l'information qu'ils estiment leur avoir été intentionnellement dissimulée. Quant aux mensonges allégués sur l'attractivité du bien, ils n'ont pu apparaître aux époux X. avant le début effectif de l'activité d'exploitation qui a eu lieu au premier trimestre de l'année 2010. Il s'ensuit que leur action en nullité fondée sur l'existence d'un dol, introduite dans les cinq années de cette découverte, n'est pas prescrite.

Il résulte des dispositions de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ressorts des pièces versées aux débats que :

Le 9 avril 2008, par un contrat de Plan d'Epargne Fiscal et Patrimonial, les époux X. ont donné mandat exclusif à la société Nexalys de rechercher un bien, le financement nécessaire, l'assurance décès invalidité. Il est précisé au contrat que le client ne peut intervenir dans le choix des intervenants faits par Nexalys, y compris sur le choix du notaire procurateur.

Dans le cadre de ce contrat, un premier plan ayant échoué, la société Nexalys a proposé aux époux X. l'achat d'un bien destiné à être loué meublé dans la résidence Eole III. Monsieur C. écrit le 10 octobre 2008 que la rentabilité du projet sera de 4,85 % HT. Le plan prévisionnel sur 24 ans réalisé par Nexalys le 7 novembre 2008 garantit, pour une opération de 102.341 €, des revenus annuels brut de 3.880 €, et prévoit une rente annuelle défiscalisée à terme de 5.465 €.

La plaquette publicitaire de la résidence vante ses qualités d'implantation dans la ville de Nantes et ses qualités architecturales. Elle promeut une résidence partagée entre un hôtel et une résidence de tourisme 3 étoiles. Le descriptif sommaire est celui d'une résidence de standing.

Le 22 septembre 2009 la SCCV Eole Europe III et la société MVM ont rédigé l'acte de livraison avec réserve du lot n°3627 de la Résidence Eole Europe 3. Les réserves sur les parties privatives ont été levées le 19 novembre 2009.

Le document d'information sur la résidence Eole Europe III rédigé le 11 mai 2007 par Maître T. est muet sur la destination du bien et ses conditions d'exploitation.

Le contrat du 11 octobre 2008 de réservation du lot 3-27 par les époux X. prévoit en son article 9 que la réservation est faite 'dans le cadre d'une opération de loueur en meublé soumise aux dispositions de l'article 261 D 4 du Code Général des Impôts.

Ce dispositif fiscal permet l'assujettissement à la TVA et la récupération de la TVA par l'acquéreur.

Le réservataire, simultanément à l'acquisition des biens, s'engage aux termes d'un bail commercial, à consentir à la location des locaux meubles sus-désignés à un exploitant d'établissement d'hébergement (…) offrant, en plus de l'hébergement, certaines prestations de services (...) ». Il est prévu au contrat une livraison au premier trimestre 2009.

Le même jour, Monsieur et Madame X. ont consenti à la société MVM un bail de neuf années, moyennant un loyer annuel net garanti HT de 3.880 € et un loyer TTC de 4.093,40 €. Le bail prend effet au jour de la prise commerciale de l'immeuble par le preneur « c'est à dire à la réception définitive de l'immeuble en l'absence des réserves faites aux entreprises de construction».

Le 27 novembre 2008, La SCCV Eole Europe III « maître d'ouvrage », la société LSI « promoteur » et la société MVM ont conclu une convention de prise à bail. Il y est prévu que: « Le Maître d'ouvrage ou le promoteur s'engage en outre à ce que toutes les ventes des lots composant l'ensemble immobilier fassent l'objet d'un bail commercial consenti par l'acquéreur au profit de la société MVM ou de la personne morale qu'elle se sera substituée » ; «L'achèvement complet de l'immeuble devra être réalisé le 1er mars 2009 au plus tard en vue des opérations d'équipement et d'ameublement pour une ouverture au public le 30 mars 2009 au plus tard » ; « dès la signature des présentes, le gestionnaire s'oblige irrévocablement à signer tous les baux qui lui seront présentés » ; « Le maître d'ouvrage sera en charge des marchés d'ameublement et d'équipement, de la passation des commandes, du suivi des livraisons, de la mise en place, de le levée des réserves, des règlements aux fournisseurs (…) Par ailleurs, le gestionnaire et le maître d'ouvrage se partageront les coûts d'acquisition du matériel d'équipement selon la répartition indiquée dans le tableau annexé (…) ; que «pendant 9 ans, trimestriellement, il sera versé à chacun des acquéreurs concernés la quote-part de loyer dont le gestionnaire a défini l'enveloppe maximale, soit 1.022.280 € annuels hors taxes (valeur 1ère  année) le tout conformément à la grille de loyer en annexe qui forme avec les présentes un tout indissociable» ; « En contrepartie de l'engagement de la société MVM d'assurer la continuité d'exploitation pendant une période de 9 années à partir de la date d'ouverture de la Résidence, le Maître d'ouvrage versera à la société MVM, ou à la société qu'elle se sera substituée, la somme de 465.000 Euros HT sous la forme d'un concours financier versé avant le démarrage de l'exploitation selon l'échéancier suivant (...) De plus, le maître d'ouvrage devra 160.000 € HT au titre du fonds de concours supplémentaire (..)».

L'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 10 décembre 2008 par Maître T. porte sur le lot 2015, soit le studio 3-27 et les tantièmes de parties communes, pour le prix de 90.856,53 €, financé par un emprunt de 158.851,26 francs suisses. L'acte rappelle en page 8 l'avantage fiscal consistant en la possibilité d'obtenir le remboursement de crédit de TVA. Le contrat préliminaire est rappelé en page 11 et il est prévu une livraison au premier trimestre 2009.

Le 17 juin 2010, il a été mis fin au contrat entre la société MVM et les époux X., par protocole de résiliation. Les époux X. n'avaient à cette date perçu aucun loyer. Dans le protocole, il est rapporté que « Selon la société MVM, l'exploitation effective de la résidence de tourisme n'a jamais démarré dès lors que la SCCV Eole Europe III, qui a conservé la propriété des pièces dans lesquelles devaient être installés le restaurant et les cuisines de la résidence, n'a pas terminé les travaux permettant la dite installation ».

Le même jour, les époux X. ont consenti un bail commercial à la société Groupe Hôtelier Bataillé (GHB) moyennant un loyer annuel de 4.000 € HT.

Le 22 juin 2012, à la suite d'une réunion avec les copropriétaires, le Groupe Hôtelier Bataillé a écrit à l'association des copropriétaires pour lui proposer une prise de participation dans son groupe après constitution d'une SAS par les copropriétaires. L'exploitant explique le manque de rentabilité de la résidence et l'absence de versement des loyers par une suroffre hôtelière dans la ville de Nantes et l'inachèvement des travaux permettant l'ouverture en avril-mai 2010 ; elle explique qu'elle a dû trouver des solutions pour le mobilier, les équipements des chambres et salles de séminaires, la création de la cuisine et sa mise au norme ; que les prestations qui ne permettent pas de satisfaire le standing annoncé (absence de piscine, de centre de Spas, de parking terminé, d'abords terminés, de route goudronnée devant l'hôtel dans de bonnes conditions). Elle écrit en outre « comme vous le savez, nous n'avons perçu aucun fonds de concours de la part d'un quelconque promoteur / voire des propriétaires, comme cela est l'usage (et qui s'imposait tout particulièrement pour un complexe hôtelier de cette taille et dans ce contexte) dont le but est précisément de favoriser le financement de l'exploitation d'une résidence ; et « Il est manifeste que les loyers des baux commerciaux ne reflètent pas la réalité du marché ».

Le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes, saisi par le syndicat des copropriétaire qui ont assigné la SCCV Eole Europe III, a par ordonnance du 7 octobre 2010 confié une mission d'expertise à Monsieur B. Le rapport de l'expert déposé le 17 novembre 2012 corrobore le retard pris dans les travaux, et notamment l'absence de balnéo, et la fosse de piscine laissée brut de béton.

Les époux X. produisent un avis de valeur de leur bien établi par l'agence Laforêt le 18 avril 2013. Le conseiller immobilier estime ce bien entre 55.000 € et 65/000 €. Ils produisent des estimations faites en 2016 pour le studio de même superficie appartenant à un autre copropriétaire de la résidence.

En premier lieu, Monsieur et Madame X. ne peuvent se prévaloir d'un dol sur la valeur du bien sans démontrer qu'ils ont été trompés par le vendeur sur le bien vendu. Ils ne justifient ni même n'allèguent de l'existence de vices ou de désordres dans le lot qu'ils ont acquis, et que ces désordres étaient connus du vendeur au moment de la vente. Il n'est pas démontré qu'à la date de la vente, le promoteur connaissait les difficultés à venir d'ouverture de l'établissement et d'exploitation. Par ailleurs, la conservation par le vendeur d'une partie des infrastructures démontre qu'il croyait dans le succès de l'opération, et le silence gardé sur cette conservation n'a pas de caractère dolosif.

En deuxième lieu, la plaquette publicitaire fait du produit une présentation normalement flatteuse, sans présenter aucune garantie de rentabilité. Le montage fiscal, le choix du produit, du financement et du notaire procurateur ont été faits sur les conseils de la société Nexalys. Monsieur et Madame X. ne rapportent pas la preuve d'un lien de subordination de la société Nexalys à l'égard du promoteur vendeur. La SCCV Eole Europe ne s'est pas engagée sur un revenu annuel pour l'acquéreur mais uniquement sur l'éligibilité de l'opération au bénéfice fiscal choisi par les époux X. Il n'est pas allégué que cet engagement n'ait pas été respecté.

En troisième lieu, le versement d'un fonds de concours par le promoteur au gestionnaire est une pratique courante permettant à ce dernier d'assumer ses obligations pendant la phase initiale de développement au cours de laquelle il ne dispose pas des fruits de son activité. Le fait qu'un tel fonds ait été prévu antérieurement à la vente à hauteur de 625.000 € HT n'est pas révélateur d'une opération de promotion particulièrement risquée, mais du soutien apporté par le vendeur à la réussite de l'entreprise. Dès lors, c'est sans commettre de réticence dolosive que le vendeur n'a pas révélé aux acquéreurs l'existence de ce fonds antérieurement à la vente.

Il résulte de tout ceci que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de vente et en toutes ses dispositions qui en sont la conséquence. Monsieur et Madame X. n'étant été sciemment trompés par le vendeur, ni sur la rentabilité de l'opération, ni sur les qualités du bien vendu, ni sur l'avantage fiscal qu'ils pouvaient en attendre, seront déboutés de leurs demandes en annulation du contrat de vente, et par voie de conséquence, déboutés de leur demande en résolution du contrat de prêt qui en est l'accessoire.

 

Sur la responsabilité de la SCCV Eole Europe III :

Monsieur et Madame X. reprochent au promoteur vendeur de ne pas les avoir alertés sur le fait que la résidence est implantée dans un secteur déjà pourvu de nombreux hôtels et résidences hôtelières. Ils soutiennent que le prix de vente a été surévalué et qu'il leur a été annoncé des infrastructures qui n'ont jamais été réalisées ; que le schéma global était irréaliste au regard des loyers annoncés.

La SCCV Eole Europe III répond que les allégations sur la mauvaise implantation sectorielle de la résidence ne sont pas justifiées, que les locaux balnéo et restaurant existent mais que l'exploitant mis en place par les copropriétaires après le départ de la société GHB en a refusé la gestion ; que les allégations sur la valeur de l'immeuble sont totalement infondées.

Ceci étant exposé :

En premier lieu, les propos tenus par la société GHB dans une lettre destinée à se justifier à l'égard des copropriétaires de l'absence de versement des loyers, ne peuvent à eux seuls rapporter la preuve de ce que la résidence est exposée à une suroffre et que le schéma global était irréaliste.

En deuxième lieu, les époux X. ont acquis en 2008 un studio meublé destiné à être exploité. Les avis de valeur qu'ils produisent, émis plusieurs années plus tard et qui pour la plupart, concerne un autre bien que le leur, ne démontrent pas que le prix était exagéré au regard du marché de ce type de biens, étant rappelé que les époux X. n'ont engagé aucune action en rescision pour lésion.

Monsieur et Madame X. se bornent à faire référence de manière vague à « des infrastructures qui n'ont jamais été réalisées », sans désigner précisément quels manquements ont des conséquences sur la rentabilité de leurs opérations. Ces allégations sommaires ne sont pas suffisantes pour démontrer l'existence d'une faute du promoteur vendeur engageant sa responsabilité. Surabondamment, la SCCV Eole Europe justifie qu'en 2014 les copropriétaires ont constitué une SAS dénommée Persévérance, aux fins d'exploiter la Résidence, et que par lettre du 29 janvier 2015, adressée au conseil du syndicat de copropriétaires une proposition d'exploitation de la cuisine et de l'espace Balnéo par le nouvel exploitant. Monsieur et Madame X. ne produisent aucun élément sur la suite qui a été réservée à cette lettre par les copropriétaires.

Il résulte de tout ceci que Monsieur et Madame X. échouent à rapporter la preuve d'une faute de la SCCV Eole Europe III.

 

Sur la responsabilité de la société Nexalys et de Monsieur C. :

Monsieur et Madame X., entretenant une confusion entre la responsabilité de la société Nexalys et Monsieur C., font état d'un manquement au devoir de conseil, et de ce que le préposé de la société n'a présenté aucune carte de démarcheur financier l'autorisant à proposer et mettre en place une offre de prêt.

Monsieur C. répond qu'il n'est justifié d'aucune faute qui lui soit personnellement imputable, séparable de ses fonctions.

Ceci étant exposé :

La société Nexalys, partie en première instance, n'a pas été intimée en cause d'appel. Par voie de conséquence, les demandes dirigées à son encontre ne peuvent qu'être déclarées irrecevables. Les fautes invoquées par Monsieur et Madame X. sont des fautes imputables à la personnes morale. Ils ne justifient d'aucune faute personnelle du dirigeant séparable de ses fonctions. Par voie de conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes.

 

Sur la responsabilité du notaire instrumentaire :

Monsieur et Madame X. reprochent à Maître T. de n'avoir pas vérifier le sérieux de la globalité du projet ; que cette obligation lui incombait d'autant plus qu'il instrumentait l'ensemble des ventes du programme. Ils allèguent que rien n'a été prévu en cas de défaillance du promoteur, et qu'ils n'ont été informés par le notaire, ni des données essentielles sur la particularité d'une acquisition dans une résidence hôtelière, ni des spécificités du prêt souscrit.

Maître T. répond qu'il s'est assuré que le contrat de réservation avait été adressé aux acquéreurs et leur a adressé un projet d'acte auquel il avait joint l'ensemble des documents techniques permettant aux acquéreurs d'apprécier la consistance et les caractéristiques du lot dont ils devaient faire l'acquisition ; qu'il ne disposait d'aucun élément de nature à lui faire douter de la bonne fin du programme, que le vendeur avait une garantie extrinsèque d'achèvement. Il ajoute que son obligation d'information ne s'étend pas aux risques économiques des opérations résultant des actes qu'il reçoit.

Ceci étant exposé :

En premier lieu, il est noté en pages 14 et 15 de l'acte authentique de vente que le vendeur fournit à l'acquéreur une garantie financière d'achèvement des travaux consentie par la Caisse Fédérale de Crédit Mutuel Loire Atlantique Centre Ouest. Ainsi, le moyen relatif à l'absence de garantie en cas de défaillance du promoteur manque en fait.

En deuxième lieu, l'acte authentique rappelle en page 8 l'obligation de location par l'acquéreur, l'identité de l'exploitant, son activité et son n° SIREN, et les particularités fiscales de l'opération. Maître T. justifie qu'elle a notifié aux époux X., le 5 novembre 2008, un projet de l'acte de vente auquel était joint en copie la notice descriptive, la liste du mobilier, le plan des locaux vendus, le document d'information, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, un modèle de procuration s'ils ne souhaitaient pas se déplacer, le décompte prévisionnel de l'acquisition. L'acquéreur reconnaît en page 11 que le contrat préliminaire lui a été notifié et qu'il a eu connaissance du document d'information du 11 mai 2007 contenant la description de l'ensemble immobilier et la totalité des informations d'ordre administratif et constructif du programme. En l'absence d'élément de nature à alerter le notaire sur des difficultés à venir, Maître T. n'avait pas comme obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l'opération.

En troisième lieu, dans les moyens qu'ils développent à l'encontre de la banque, les consorts X. font état d'un prêt toxique et d'une plainte pénale déposée devant le tribunal de grande instance de Paris pour pratique commerciale trompeuse à raison de la commercialisation du prêt Helvet Immo. Mais en 2008, le prêt Helvet Immo était commercialisé couramment par la société BNP Paribas Personal Finance. Les époux X. ne démontrent pas qu'à la date de l'acte de vente, une publicité ait été donnée à des informations de nature à alerter le notaire sur une possibilité de toxicité de ce prêt. En reprenant dans son acte toutes les caractéristiques du prêt, et notamment de façon détaillée, les conséquences d'une variation du taux de change entre le franc suisse et l'Euro, Maître T. a rempli son obligation d'information.

 

Sur la responsabilité du notaire procurateur :

Monsieur et Madame X. soutiennent que le notaire procurateur est débiteur d'une obligation d'information et de conseil ; que Maître G. ne les a pas renseignés sur les caractéristiques de l'opération, l'opportunité de l'investissement, le montage juridique et les conséquences de l'acquisition ; qu'il aurait dû être d'autant plus vigilant en présence d'une procuration pour acquérir et dès lors que le contact initial avait été pris par le commercial du promoteur.

Maître G. et la SCP titulaire d'un office notarial G. Stéphane & M. Agnès, B. Patrick répondent que Maître G. n'a instrumenté que la procuration et n'était pas le conseiller patrimonial des époux X.

Ceci étant exposé :

Monsieur et Madame X., demeurant à [ville V.]ont donné procuration à un clerc de notaire de l'étude de Maître T. à Nantes par acte authentique reçu le 7 novembre 2008 par Maître G., notaire à Lyon. Le notaire instrumentaire leur avait au préalable notifié le projet d'acte et les pièces énumérées ci- dessus, et la possibilité de se faire représenter s'ils ne souhaitaient pas être présents. Le choix du notaire procurateur est celui de Nexalys, et les époux X. ne justifient pas d'une intervention du promoteur dans ce choix. La procuration rappelle la description du bien vendu, le prix et le financement au moyen d'un emprunt assis sur le franc suisse. Le notaire procurateur a une obligation d'information au regard de l'acte qu'il instrumente et Monsieur et Madame X. ne démontrent pas que leur représentation à l'acte de vente présentait pour eux un risque particulier. Par voie de conséquence, c'est sans commettre de faute que Maître G. n'a pas délivré d'information sur les caractéristiques de l'opération. Surabondamment, ainsi qu'il a été exposé plus haut, au moment de la vente, aucun élément n'était de nature à alerter l'officier ministériel sur un risque excessif pour l'acquéreur.

Monsieur et Madame X. seront déboutés de leurs demande à l'encontre de Maître G. et la SCP G. Stéphane & M. Agnès, B. Patrick.

 

Sur la responsabilité de la société BNP Paribas Personal Finance :

Monsieur et Madame X. soutiennent que la banque a manqué à son obligation de conseil au regard de l'opération de défiscalisation et au regard du prêt proposé, qualifié aujourd'hui de toxique. Ils soutiennent ensuite que la banque a engagé sa responsabilité au regard de l'application d'un TEG inexact dans le contrat de prêt. Ils soutiennent que leur demande tendant à voir prononcer la nullité du taux conventionnel n'est pas prescrite dès lors qu'ils n'ont eu connaissance de son caractère erroné qu'en 2013.

La société BNP Paribas Personal Finance répond que l'action en responsabilité de la banque pour défaut de mise en garde et de conseil est prescrite, le délai de cinq années ayant commencé de courir à la date de la conclusion du contrat de prêt, le 20 novembre 2008. La banque conteste qu'elle était tenue d'un devoir de conseil au regard de la globalité de l'opération, et que son devoir de mise en garde était limité au risque d'endettement excessif du fait de l'emprunt ; que les époux X. ne rapportent pas la preuve que ce risque existait lors de la souscription de l'emprunt.

Ceci étant exposé :

Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, il n'y a pas lieu de procéder a une disjonction, et il n'y a pas lieu de surseoir à statuer.

 

Sur les demandes au titre du TEG :

Il résulte des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Dans le dispositif de leurs conclusions, Monsieur et Madame X. demandent à la cour de 'dire que l'action en demande de prononcé de la nullité du taux d'intérêt conventionnel n'est pas prescrite' de dire que taux effectif global 'mentionné dans le contrat de prêt du 20 octobre 2008 est inexact'. Ce faisant, ils ne visent pas l'acte authentique du 10 décembre 2008, mais l'offre de prêt. Dans leurs développements, ils soutiennent exclusivement des moyens relatifs à l'irrégularité de l'offre. Ainsi, l'action improprement qualifiée par les époux X. d'action en annulation est une action en déchéance des intérêts, soumise à la prescription de cinq années à compter du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître les irrégularités dont il se prévaut.

Monsieur et Madame X. soutiennent que l'offre ne contient ni le taux de période, ni la durée de la période et que le TEG est erroné car il n'inclut pas la commission de change due au déblocage du prêt, et les frais de notaire et d'hypothèque.

La clause de TEG est rédigée comme suit : « Le taux effectif global (hors frais d'acte et d'assurance facultative extérieure) est calculé sur la base :

- du taux initial des 5 premières années du prêt supposé constant pendant toute la durée du prêt

- des charges annexes de 0,32%

Le TEG en résultant s'élève à 4,94 % l'an, soit un taux mensuel de 0,41 %, à supposer que le taux de change et le taux d'intérêt du crédit restent constants pendant toute la durée du crédit. L'incidence des frais d'acte sur ce taux est d'environ 0,14% l'an ».

Ainsi, dès la réception de l'offre, le 7 novembre 2008, les époux X. connaissaient toutes les données leur permettant de vérifier la régularité de l'offre. Il s'ensuit que les demandes présentées dans l'assignation signifiée le 27 novembre 2013 à la société BNP Paribas Personal Finance sont prescrites.

Surabondamment, en se bornant à affirmer que le TEG est en réalité de 5,22 % en prenant en compte la commission de change de 1.535,35 €, sans assortir leur allégation de calculs circonstanciés à l'espèce, Monsieur et Madame X. ne démontrent pas que le TEG de 4,94 % est inexact.

 

Sur l'obligation de conseil et de mise en garde :

L'action en responsabilité contre le banquier au titre de son manquement à son obligation de conseil et de mise en garde se prescrit par cinq ans à compter du jour où le dommage s'est réalisé ou à la date à laquelle le dommage a été révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.

Le dommage résultant d'un manquement invoqué à l'obligation de conseil sur l'opération de défiscalisation est une perte de chance de n'avoir pas contracté à de meilleures conditions. Ainsi qu'il a été expliqué plus haut, la date prévue initialement pour l'ouverture au public était le 30 mars 2009. Il en résulte que le péril résultant de l'opération ne s'est pas manifesté avant cette date. En ce qui concerne le dommage résultant de la toxicité invoquée du prêt, celui-ci n'a été révélé que lors de la dépréciation de l'euro par rapport au franc suisse, qui, aux termes de conclusions de la banque, est apparue au début de l'année 2010. Ainsi, même en retenant la date la plus ancienne de révélation du dommage, les demandes présentées pour la première fois dans l'assignation du 27 novembre 2013 ne sont pas prescrites.

L'établissement de crédit qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenu à son égard, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde en considération des capacités financières de ce dernier et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt. Il appartient à l'emprunteur de rapporter la preuve qu'à l'époque de la souscription du crédit litigieux, sa situation imposait l'accomplissement par la banque de son devoir de mise en garde et qu'il incombe à l'établissement de crédit de prouver qu'il a rempli, le cas échéant, son devoir de mise en garde.

Il ne sera répondu qu'aux moyens utiles à la solution du litige, les époux X. n'invoquant pas l'existence de clause abusive.

Il ressort de l'offre de prêt que la banque s'est enquise de leur situation personnelle et de leur capacité de remboursement, et notamment du montant de charges annuelles des emprunteurs non liées à l'opération de crédit. Monsieur et Madame X. ne justifient ni même n'allèguent qu'ils présentaient, à la date de la souscription du prêt, un risque d'endettement excessif, ou que le prêt les a mis dans l'impossibilité de faire face à leurs dépenses courantes.

Le banquier dispensateur de crédit doit informer l'emprunteur sur les caractéristiques essentielles du prêt consenti. En l'espèce, la proposition d'un prêt en francs suisses remboursables en euros destiné à financer l'acquisition d'un bien immobilier payé en euros lui imposait d'informer l'emprunteur de façon claire, précise et compréhensible sur les incidences des fluctuations du taux de change sur ses remboursements, la durée et le coût du crédit.

Monsieur et Madame X. ont signé « un accusé de réception et acceptation de l'offre de crédit » aux termes desquels ils ont déclaré :

« avoir pris connaissance de l'offre de crédit et de ses annexes : plan d'amortissement,

confirmer les déclarations rappelées en début de la présente offre,

avoir été informé que le présent crédit comporte des opérations de change pouvant avoir un impact sur son plan de remboursement (cf. paragraphes « opérations de change » et « remboursement de votre crédit » de l'offre de crédit),

accepter l'offre de crédit après avoir respecté le délai légal de réflexion de 10 jours révolus » ;

Les principales dispositions de cette offre sont libellées comme sui t:

DESCRIPTION DE VOTRE CRÉDIT

Le montant du crédit est de 158.851,26 francs suisses.

Il correspond au montant du financement en euros de votre projet et des frais de change relatifs à l'opération de change du montant de votre crédit en euros qui seront prélevés lors du déblocage des fonds au notaire.

La durée initiale est égale à 24 ans et 6 mois (voir « remboursement de votre crédit »).

L'objet est le suivant : Acquisition en l'état futur d'achèvement d'un appartement à usage locatif situé Résidence Eole 3 à Nantes (44) 5...) pour un montant total de 102.290 euros dont 550 euros au titre de frais de dossier BNP PARIBAS PF et dont 1.500 euros au titre de la garantie CASH BACK IMMO à régler par chèque à l'ordre d'Aig Vie.

(...)

FINANCEMENT DE VOTRE CRÉDIT

Votre crédit est financé par un emprunt souscrit en francs suisses par le Préteur sur les marchés monétaires internationaux de devises.

Cet emprunt en francs suisses vous permet de bénéficier du taux d'intérêt défini aux présentes (voir « Charges de votre crédit »).

Selon les modalités définies à l'article « Opérations de change », le montant en francs suisses de votre crédit permettra de libérer la somme de 102.290 € chez le notaire le jour de la signature de l'acte de prêt et de payer les frais de change correspondant à cette opération, soit 1.534,35 €.

OUVERTURE D'UN COMPTE INTERNE EN EUROS ET D'UN COMPTE INTERNE EN FRANCS SUISSES POUR GÉRER VOTRE CRÉDIT

Votre crédit sera géré :

- d'une part, en francs suisses (monnaie de compte) pour connaître à tout moment l'état de remboursement de votre crédit,

- et d'autre part, en euros (monnaie de paiement) pour permettre le paiement de vos échéances de votre crédit.

Dès réception de votre acceptation de l'offre, le Prêteur ouvrira un compte interne en euros et un compte interne en francs suisses à votre nom pour gérer votre crédit. Ces comptes ne constituent pas des comptes de dépôt. (en gras dans le texte )

* COMPTE INTERNE EN EUROS

Y seront inscrits en euros :

* au crédit,

- vos règlements mensuels en euros, valeur au jour de la réception des fonds par le Prêteur. Le montant de vos règlements, après paiement des charges annexes ci-dessous, sera converti en francs suisses, selon les modalités définies à l'article « Opérations de change », et inscrit au crédit du compte interne en francs suisses.

* au débit,

- les charges annexes :

> les primes d'assurance, valeur au jour de l'arrêté de compte,

> les frais de tenue de compte, au jour de l'arrêté de compte

> les frais de change, valeur au jour des versements effectués par le Préteur au titre du versement du crédit et valeur au jour de la réception de vos règlements par le Prêteur.

- en cas d'exercice d'une des options de changement de monnaie de compte selon les modalités définies au paragraphe « Options pour un changement de monnaie de compte » ;

> le solde débiteur du compte interne en francs suisses converti en euros, et les frais de change, selon les modalités définies au paragraphe « Opérations de change », valeur au jour de son inscription par le Prêteur au débit du compte interne en euros.

> les intérêts, valeur du jour de l'arrêté de compte,

La date d'arrêté de compte est fixée au 10 de chaque mois.

Avant le 15 février de chaque année, vous recevrez une situation de compte vous donnant le solde débiteur de votre compte interne en francs suisses et le montant des intérêts payés en francs suisses et en euros au titre de l'année civile écoulée.

* COMPTE INTERNE EN FRANCS SUISSES

Y seront inscrits en francs suisses :

* au crédit,

- les sommes en francs suisses correspondant au solde de vos règlements mensuels en euros après opération de change en francs suisses selon les modalités décrites au paragraphe « Opérations de change », valeur au jour de la réception de vos règlements en euros par le Prêteur.

* au débit,

- les versements effectués par le Prêteur, via le compte interne en euros, au titre du déblocage du crédit, valeur à la date d'émission des chèques

- les frais de change liés au déblocage de votre prêt en euros.

- les intérêts, valeur au jour de l'arrêté de compte.

OPÉRATIONS DE CHANGE

Le prêt, objet de la présente offre, est un prêt de francs suisses. Ne s'agissant pas d'une opération de crédit international, vos versements au titre de ce prêt ne peuvent être effectués qu'en euros pour un remboursement de francs suisses.

En conséquence, il est expressément convenu et accepté que les frais de change occasionnés par les opérations décrites ci-dessous font partie intégrante des règlements en euros et des opérations de changement de monnaie de compte, frais sans lesquels le prêt n'aurait pas été octroyé en francs suisses.

En acceptant la présente offre de crédit, vous acceptez les opérations de change de francs suisses en euros et d'euros en francs suisses nécessaires au fonctionnement et au remboursement de votre crédit tels que précisés au sein de cette offre.

Le montant de votre prêt, qui comprend les frais de change relatifs à l'opération de change du montant de votre crédit de francs suisses en euros est fixé selon le taux de change de 1 euro contre 1,5300 francs suisses. Ce taux est invariable jusqu'au déblocage complet de votre crédit de sorte que le montant du financement en euros est arrêté définitivement.

Le tableau d'amortissement joint à la présente offre de prêt a été établi sur la base de ce même taux de change.

Il est précisé que le taux de change applicable à la fixation du financement en euros de la présente opération n'est valable que 40 jours à dater de la réception de la présente offre par vous-même de sorte que toute nouvelle offre rééditée au titre de la présente opération postérieurement à ce délai comportera une nouvelle fixation du taux de change dans les conditions ci-dessus.

Par ailleurs, les opérations de change suivantes seront réalisées par le Prêteur au cours de la vie de votre crédit :

- la conversion en francs suisses du solde de vos règlements mensuels en euros après paiement des charges annexes de votre crédit. Cette opération de change sera effectuée au taux de change euros contre francs suisses applicable deux jours ouvrés avant l'arrêté de compte.

- la conversion en euros du solde débiteur du compte interne en francs suisses en cas d'exercice d'une des deux options définies à l'article 'options pour un changement de monnaie de compte'. Cette opération de change sera effectuée au taux de change euros contre francs suisses applicable deux jours ouvrés avant la date du changement de monnaie de compte.

- la conversion en francs suisses de votre remboursement en euros en cas de remboursement anticipé total ou partie de votre crédit, à une période où la monnaie de compte de votre crédit est toujours le franc suisse selon les modalités définies au paragraphe'remboursement anticipé'. Cette opération de change sera effectuée au taux de change euros contre francs suisses applicable deux jours ouvrés avant la date de réception de votre remboursement anticipé.

- en cas de défaillance de l'emprunteur (...) à une période où la monnaie de compte de votre crédit est toujours le franc suisse, cette monnaie de compte pourra à tout moment et unilatéralement être changée par le prêteur et remplacée par l'euro. Ainsi votre crédit sera transformé d'office en prêt à taux révisable en euros suivant les conditions décrites au paragraphe 'options pour un changement de monnaie de compte'. Cette opération de change sera effectuée au taux de change euros contre francs suisses applicable deux jours ouvrés avant la date du changement de monnaie de compte.

Le taux de change applicable à toutes les opérations de change intervenant au cours de la vie de votre crédit sera le taux de change de référence, publié sur le site Internet de la Banque Centrale Européenne ( suit l'adresse mail)

Les frais de change appliqués à chaque opération de change sont égaux à 1,50 % toutes taxes éventuelles comprises du montant à convertir.

REMBOURSEMENT DE VOTRE CRÉDIT

* montant de vos règlements mensuels

> monnaie de paiement

La monnaie de paiement de votre crédit sera l'euro. Vos règlements mensuels se feront en euros

> règlements mensuels

- de la date d'ouverture du compte jusqu'au premier versement du crédit, vous n'aurez aucun règlement à effectuer

- après le premier versement du crédit vos règlements seront pendant les 18 premiers mois de différé total de règlement, vous n'aurez aucun règlement à effectuer

-Ensuite, vos règlements seront :

> pendant les 276 mois suivants, d'un montant de 665,06 euros (en gras dans le texte).

Vous pourrez si vous le souhaitez et sur simple demande ne pas attendre le terme des 18 mois suivant le premier versement du crédit pour commencer à effectuer les règlements ci-dessus. En utilisant cette possibilité vous rembourserez plus rapidement le solde de votre compte.

Ces montants sont déterminés par application d'un taux de change de 1euro contre 1,5300 francs suisses sur le montant des échéances en francs suisses en capital et intérêts auquel sont ajoutées les charges annexes de votre crédit telles que déterminées ci-dessous.

>Amortissement du capital

L'amortissement du capital de votre prêt évoluera en fonction des variations du taux de change appliqué à vos règlements mensuels après paiement des charges annexes selon les modalités définies au paragraphe « opérations de change »

-s'il résulte de l'opération de change une somme inférieure à l'échéance en francs suisses exigible (en gras dans le texte) l'amortissement du capital sera moins rapide et l'éventuelle part de capital non amorti au titre d'une échéance de votre crédit sera inscrite au solde débiteur de votre compte interne en francs suisses,

- s'il résulte de l'opération de change une somme supérieure à l'échéance en francs suisses exigible (en gras dans le texte) l'amortissement du capital sera plus rapide et vous rembourserez plus rapidement votre crédit,

En tout état de cause, les opérations de crédit sur le compte en francs suisses seront affectées prioritairement :

- au paiement des intérêts de l'échéance,

- à l'amortissement du prêt,

> Impact des variations de taux d'intérêt sur le montant de vos règlements en euros.

A chaque 5ème anniversaire de votre premier règlement au titre du présent crédit, le taux d'intérêt de votre crédit sera révisé (voir « Charges de votre crédit »), et vous en serez avisé un mois à l'avance.

Sur la base des sommes restant dues sur le compte en francs suisses, de la durée résiduelle initiale de votre crédit, et du nouveau taux d'intérêt applicable, sera déterminé un nouveau montant d'échéance théorique en francs suisses.

Cette nouvelle échéance théorique sera alors convertie en euros, sur la base du taux de change euros contre francs suisses applicable deux jours ouvrés avant la date de la révision du taux d'intérêt de votre crédit, pour obtenir un nouveau montant de règlement mensuel théorique en euros.

- Si le montant de ce règlement mensuel théorique est inférieur au règlement mensuel en euros précédemment payé, (en gras dans le texte) le montant de vos règlements en euros restera néanmoins inchangé, la durée de votre crédit sera raccourcie et vous rembourserez plus rapidement.

- Si le montant de ce règlement mensuel théorique est supérieur au règlement mensuel en euros précédemment payé (en gras dans le texte) le montant de vos règlements en euros restera également inchangé mais la durée de votre crédit sera allongée. Néanmoins si le maintien du montant de vos règlements en euros ne permettait pas de régler la totalité du solde de votre compte sur la durée résiduelle initiale majorée de 5 années, vos règlements en euros seraient alors augmentés.

Dans cette hypothèse, cette augmentation de vos règlements en euros sera établie de manière à permettre de régler le solde de votre compte sur la durée résiduelle initiale du crédit majorée de 5 années.

Toutefois, cette majoration ne pourra être supérieure à l'augmentation annuelle de l'indice INSEE des prix à la consommation (série France entière hors tabac) sur la période des 5 dernières années précédant la révision du taux d'intérêt.

Si au terme de la durée initiale de votre crédit, le solde de votre compte n'était pas apuré, la durée de votre crédit sera allongée dans la limite de 5 ans. Le taux d'intérêt de votre crédit sera alors révisé (voir « Charges de votre crédit ») et vos échéances en francs suisses et vos règlements en euros correspondants, déterminés sur la base du taux de change euros contre francs suisses applicable deux jours ouvrés avant la fin de la durée initiale de votre crédit, seront recalculés pour permettre le remboursement en totalité de votre crédit au plus tard à la fin de la période complémentaire de 5 ans (hors report éventuel au titre du report chômage et/ou de l'arriéré résultant de règlements impayés).

Puis, le cas échéant, à chaque date anniversaire de votre crédit et pour la première fois à la fin de la première année de prolongation, toujours pour permettre le remboursement en totalité de votre crédit au plus tard à la fin de la période complémentaire de 5 ans :

- vos échéances en francs suisses seront augmentées en nombre et/ou en montant si vos règlements effectifs en euros de l'année écoulée n'ont pas permis de les régler intégralement compte tenu du taux de change applicable durant cette période,

- vos règlements en euros correspondant aux échéances en francs suisses seront déterminés sur la base du taux de change euros contre francs suisses applicable deux jours ouvrés avant chaque date anniversaire de votre crédit.

Durant cette période complémentaire de 5 ans, le montant de vos règlements ne pourra être inférieur à celui de l'année précédente. Si à la fin de la 5ème année de prolongation, il subsiste un solde débiteur sur votre compte provenant d'un report éventuel au titre du chômage et/ou de l'arriéré résultant de règlements impayés, vous poursuivrez vos règlements jusqu'au paiement complet du solde.

( ...)

CHARGES DE VOTRE CRÉDIT

Les charges de votre crédit comprennent les intérêts, les charges annexes et les frais d'acte.

Le taux d'intérêt initial est de 4,62 % l'an et sera fixé et appliqué pendant les 5 premières années, suivant le premier versement de votre crédit ( en gras dans le texte).

À la fin de cette période, à défaut de choisir l'une des deux options ci-dessous, le taux d'intérêt de votre crédit sera calculé sur la base de la moyenne mensuelle du taux SWAP francs suisses 5 ans du mois civil précédant l'application du nouveau taux du prêt. Cette révision a une incidence sur la composition de votre échéance et donc sur l'évolution du solde de votre compte. Votre échéance sera recalculée selon les dispositions du paragraphe « Impact des variations de taux sur le montant des échéances » ci-dessus.

Cette révision interviendra ensuite tous les 5 ans au cours de la durée initiale de votre crédit.

Une nouvelle révision interviendra au début de l'éventuelle période complémentaire limitée à 5 ans (voir « Remboursement de votre crédit ») et le taux sera alors fixé jusqu'à l'apurement du passif.

Le nouveau taux sera égal à la somme des deux composantes :

- l'une fixe égale à 1,65

- l'autre égale à la moyenne mensuelle du taux SWAP francs suisses 5 ans du mois civil précédant l'application du nouveau taux du prêt.

(...) Les intérêts sont calculés lors de chaque arrêté de compte, sur la base du solde du compte interne en francs suisses à la date du précédent arrêté et en tenant compte, à leur date de valeur, des mouvements intervenus depuis.

Les charges annexes sont les suivantes (...)

TAUX EFFECTIF GLOBAL DE VOTRE CRÉDIT (...)

* COÛT TOTAL : Le coût total de votre crédit (hors frais d'acte) est, dans les mêmes hypothèses, de 80.477,33 €

OPTIONS POUR UN CHANGEMENT DE MONNAIE DE COMPTE

Tous les cinq ans lors de la révision (voir ci-dessus 'Charges de votre crédit' vous pouvez choisir d'opter pour une monnaie de compte en euros (la monnaie de paiement devient la monnaie de compte) selon les modalités suivantes se déclinant en deux options.

MODALITÉS

Votre choix pour une de ces deux options devra nous parvenir par écrit au plus tard trois mois avant la révision du taux de votre crédit intervenant tous les 5 ans à compter du premier ou unique déblocage de votre crédit. Nous vous le rappellerons par un courrier.

* OPTION POUR UN TAUX FIXE EN EURO

Vous pouvez opter pour un passage à taux fixe en euro,

Ce changement de monnaie de compte, pour la gestion de votre crédit, entraînera la comptabilisation des frais de change au débit de votre compte.

Le taux fixe sera celui du Taux moyen Mensuel des Emprunts d'Etat à long terme (TME, publié par la caisse des Dépôts et Consignations) majoré de 1,75. Cette marge sera augmentée de 0,20 si la durée résiduelle de votre crédit, au moment du passage à taux fixe, est comprise entre 15 et 20 ans, et augmentée de 0,30 si cette durée est supérieure à 20 ans.

Le TME pris en compte sera le dernier TME publié au jour de la réception par le Prêteur de votre décision de choisir cette option.

Le changement aura un caractère irrévocable.

Le montant de vos règlements sera recalculé sur la base du taux fixe déterminé comme ci-dessus, de telle sorte que le solde de votre compte soit remboursé sur la durée résiduelle initiale restant à courir de votre crédit.

En cas de modification affectant la composition et/ou la définition de l'indice ci-dessus, de même qu'en cas de disparition de cet indice ou de substitution d'un indice de même nature ou équivalent, ainsi qu'en cas de modification affectant l'organisme le publiant ou les modalités de publication, l'indice issu de cette modification ou de cette substitution s'appliquera de plein droit.

* OPTION POUR UN TAUX RÉVISABLE EN EURO

-> Vous pouvez opter pour un passage à taux révisable en euro.

Ce changement de monnaie de compte, pour la gestion de votre crédit, entraînera la comptabilisation des frais de change au débit de votre compte,

Le changement aura un caractère irrévocable.

La révision de votre taux se fera sur la base du Taux Interbancaire à 3 mois offert en Euro (TIBEUR à 3 mois), publié par la Fédération Bancaire Européenne. Cette révision a une incidence sur le montant des intérêts et donc sur l'évolution du solde de votre compte.

Cette révision interviendra tous les 3 mois et le taux sera établi sur cette base pour la première fois le jour de l'application de l'option.

Le nouveau taux sera égal à la somme de deux composantes :

- l'une fixe égale à 1,75

- l'autre égale à la moyenne mensuelle du TIBEUR à 3 mois du mois civil précédant la date de révision.

Au cas ou l'indice indiqué ci-dessus viendrait à disparaître, l'indice de substitution s'appliquera. A défaut de l'existence d'un tel indice, nous vous proposerons une autre référence. Vous pourrez alors :

- soit accepter la référence proposée,

- soit opter pour un taux fixe dans les conditions définies au paragraphe « Charges de votre crédit ».

Les intérêts sont calculés lors de chaque arrêté de compte, sur la base du solde du compte interne en euros à la date du précédent arrêté et tenant compte, à leur date de valeur, des mouvements intervenus depuis.

Votre règlement mensuel peut varier annuellement. (en gras dans le texte)

Chaque année à la date anniversaire de l'application de l'option, sur la base des sommes restant dues, de la durée résiduelle initiale de votre crédit, et du nouveau taux d'intérêt applicable, sera déterminé un nouveau montant d'échéance théorique.

Si le montant de cette échéance théorique est inférieur à l'échéance précédemment payée, (en gars dans le texte) le montant de vos règlements restera néanmoins inchangé, la durée de votre crédit sera raccourcie et vous rembourserez plus rapidement.

Si le montant de cette échéance théorique est supérieur à l'échéance précédemment payée, (en gars dans le texte) le montant de vos règlements restera également inchangé mais la durée de votre crédit sera allongée.

Néanmoins, si le maintien du montant de vos règlements ne permettait pas de régler la totalité du solde de votre compte sur la durée résiduelle initiale majorée de 5 années, vos échéances seraient alors augmentées.

Cette augmentation des échéances sera établie de manière à permettre de régler le solde de votre compte sur la durée résiduelle initiale du crédit majorée de 5 années.

Toutefois, cette majoration ne pourra être supérieure à l'augmentation de l'indice INSEE des prix à la consommation (série France entière hors tabac), ou à 2.50 % si l'augmentation de cet indice est inférieure à 2,50 %.

Si au terme de la durée initiale de votre crédit, le solde de votre compte n'était pas apuré, la durée de votre crédit sera allongée dans la limite de 5 ans. Les révisions de taux continueront dans les mêmes conditions que celles définies ci-dessus mais vos échéances seront recalculées chaque année, de sorte que le solde de votre compte, hors report éventuel au titre du report chômage et/ou de l'arriéré résultant de règlements impayés, soit remboursé en totalité au plus tard à la fin de la période complémentaire de 5 ans.

Durant cette période complémentaire de 5 ans, le montant de vos règlements ne pourra être inférieur à celui de l'année précédente. Si à la fin de la 5ème année de prolongation, il subsiste un solde débiteur sur votre compte provenant d'un report éventuel au titre du chômage et/ou de l'arriéré résultant de règlements impayés, vous poursuivrez, vos règlements jusqu'au paiement complet du solde,

Si vous choisissez cette option de passage à taux révisable en euro, vous pouvez ultérieurement et à tout moment opter pour le passage de votre crédit à taux révisable en un crédit à taux fixe.

Les modalités de ce passage à taux fixe sont celles définies ci-dessus au paragraphe « Options pour un taux fixe en euros ».

REMBOURSEMENT ANTICIPE

Le remboursement total ou partiel de votre crédit peut être effectué à tout moment. Le remboursement anticipé de votre crédit s'effectue en tout état de cause en euros. Chaque remboursement anticipé partiel doit être égal au minimum à 10% du montant initial ; (....)

Ont été annexés à cette offre :

- un document intitulé « plan d'amortissement prévisionnel de votre crédit en francs suisses » qui prévoit un échéancier illustrant l'amortissement prévisionnel du capital emprunté en décomposant, pour chaque échéance théorique, en francs suisses, la quote part d'intérêt et de capital devant être amortie. Il est précisé que celui-ci est établi en supposant que « l'ouverture du compte et le versement total du crédit aient lieu en une seule fois, au même moment, le 10 d'un mois, tous vos règlements soient effectués à bonne date selon les conditions fixées initialement, le taux d'intérêt et le taux de change soient ceux prévus initialement aux articles « Charges de votre crédit » et « Montant de vos règlements mensuels », et que « le franc suisse étant la monnaie de compte de votre prêt, le plan prévisionnel a été établi dans cette devise » ; il est rappelé que « l'euro étant la monnaie de paiement, les règlements mensuels sont effectués en euros pour un montant initial défini à l'article « Remboursement de votre crédit ». C'est le solde de règlement en euros déduction faite de cette prime d'assurance et des frais de change qui, converti en francs suisses, impacte le tableau ci-dessous » ; il est spécifié que ce tableau ne comprend pas, les frais de change, les frais de tenue de compte et que pour tenir compte de la date réelle d'ouverture de compte et du versement du crédit en une ou plusieurs fois, il sera adressé à chaque nouvelle utilisation et jusqu'au versement total du crédit un avis donnant le montant exact du règlement attendu ; il est indiqué en gras 'plan prévisionnel en francs suisses ( monnaie de compte de votre prêt)' ; à la suite de ce tableau, il est écrit « pour obtenir les valeurs ci-dessus en euros, il y a lieu d'appliquer le taux de change indiqué au paragraphe 'remboursement de votre crédit » . « Montant de vos règlements mensuels ». Il est précisé que les valeurs ci-dessus sont prévisionnelles compte tenu des variations du taux de change de l'euro en francs suisses et que le présent tableau ayant pour seul but d'informer sur l'amortissement du prêt en francs suisses au travers des versements mensuels, seules y figurent les sommes versées converties en francs suisses assurant le paiement des intérêts et du capital, à l'exclusion des primes d'assurance mensuelles et des frais de change ;

- une « notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt de votre crédit » qui vise l'article L. 312-8 2° ter du code de la consommation et constitue une synthèse des informations qui figurent dans l'offre de prêt ;

- des « 'informations relatives aux opérations de change qui seront réalisées dans le cadre de la gestion de votre crédit » ; il y est indiqué « le prêt qui vous est proposé est un prêt de francs suisses. Toutefois vos versements au titre de ce prêt ne peuvent être effectués qu'en euros pour un remboursement de francs suisses. Des opérations de change de francs suisses en euros et d'euros en francs suisses seront nécessaires aux fonctionnement et remboursement de votre crédit. Ainsi :

- Les règlements que vous nous verserez en euros seront convertis en francs suisses (après paiement des charges annexes) pour venir s'imputer sur votre dette en francs suisses.

- Votre dette en francs suisses pourra être convertie en euros à l'occasion de certains événements prévus dans votre offre de prêt (cf. Paragraphes de votre offre « options pour un changement de monnaie de compte » « définition et conséquence de la défaillance » « remboursement anticipé»)

Les opérations de change intervenant au cours de la vie de votre crédit seront réalisées, selon les modalités définies au paragraphe 'Opérations de change' de votre offre de prêt, sur la base du taux de change de référence publié sur le site Internet de la Banque Centrale Européenne. (…)

Votre offre de prêt a été établie sur la base d'un taux de change de 1 euro contre 1,5300 francs suisses.

Les variations éventuelles de ce taux de change au cours de la vie de votre crédit auront un impact sur son plan de remboursement (cf. Paragraphes « opération de change » et « remboursement de votre crédit » de votre offre de prêt) » ; suivent des simulations chiffrées permettant d'illustrer ces informations afin d'éclairer les emprunteurs sur les risques inhérents à la souscription d'un prêt en devises ; qu'il est en outre précisé : « ce document a un caractère informatif et non contractuel. Ainsi il n'engage pas le prêteur sur l'évolution du taux de change euro contre franc suisse et sur le taux d'intérêt de votre crédit et par conséquent, sur les durées, montants des règlements mensuels et coûts totaux qui y sont mentionnés » ;

 

Il ressort de l'offre et des documents annexes que Monsieur et Madame X. ont été informés sans équivoque du fonctionnement du prêt en devise, du risque de variation du taux de change et de son influence sur la charge totale de remboursement du prêt. L'offre de prêt expose sans ambiguïté la variabilité, par nature, du taux de change et l'incidence de cette donnée essentielle, sur la structure et la consistance du prêt accordé ; il est à plusieurs reprises indiqué dans l'offre que le taux de change fixé au départ est celui qui régit toute l'opération mais que pour connaître la charge exacte et le montant du prêt, il y a lieu de faire référence au taux de change applicable, ce point fondamental est expressément rappelé dans le tableau prévisionnel. Par ailleurs, les trois annexes (tableau d'amortissement prévisionnel, notice présentant les conditions et modalités de variations du taux d'intérêt du crédit, informations relatives aux opérations de change) font expressément référence à l'incidence de la variation du taux de change sur le montant des règlements, la durée et le coût total du crédit.

Monsieur et Madame X. ne démontrent pas qu'il était possible pour la banque, à la fin de l'année 2008, d'anticiper le décrochage de l'euro par rapport au franc suisse à compter de l'année 2010, sans commune mesure avec les fluctuations à la hausse comme à la baisse, observées entre le début des années 2000 et le mois de janvier 2009. S'il est exact qu'il existait un risque lié à la volatilité du marché des changes, la banque a accordé un prêt sur une longue durée à un emprunteur qui pouvait ainsi bénéficier, pour réaliser une acquisition immobilière dans le cadre d'une opération de défiscalisation, d'un taux d'intérêt pratiqué sur un marché plus compétitif avec un taux de change entre deux devises historiquement stables, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une opération spéculative.

Compte tenu des stipulations de l'offre de prêt, qui détaille les caractéristiques du prêt, et les annexes, qui la synthétisent sur les points essentiels et contiennent des simulations chiffrées, la société BNP Paribas Personal Finance a respecté son obligation d'information et de mise en garde de l'emprunteur.

Monsieur et Madame X. seront déboutés du surplus de leurs demandes à l'encontre de l'établissement bancaire.

 

Sur la demande indemnitaire présentée par Monsieur C. :

Monsieur C. ne démontre pas que c'est dans une intention de lui nuire, que Monsieur et Madame X. l'ont attrait à l'instance. Il sera débouté de sa demande présentée au titre de la procédure abusive.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Confirme le jugement en ce qu'il a constaté que l'assignation avait été publiée et le complète en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'annulation de la vente pour violations des dispositions du code de la consommation et du code de la construction et de l'habitation ; et en ce qu'il a déclaré recevable la demande d'annulation de la vente sur le fondement du dol.

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

- ordonné la publication de la présente décision à la conservation des hypothèques.

- prononcé la nullité du contrat de vente du 10 décembre 2008 passé entre Madame Y. et Monsieur X. et la Sccv Eole Europe III portant sur le lot 215 d'un ensemble immobilier situé [...], figurant au cadastre de ladite commune sous la section WS numéro 134 pour une contenance totale de 1ha 08a 40ca, un appartement de type studio (Lot n° 215),

- condamné la Sccv Eole Europe III à rembourser à Madame Y. et Monsieur X. la somme de 90.856,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2008, outre les frais d'acquisition, frais notariés et frais d'enregistrement ainsi que les frais de gestion immobilière avec la société MVM et le groupe Hôtelier Bataillé,

- dit que dès réception du prix de vente Madame Y. et Monsieur X. devront restituer le bien à la Sccv Eole Europe III,

- annulé le contrat de prêt souscrit auprès de la BNP Personal Finance le 10 décembre 2008 pour un montant de 158.851,21 francs suisses,

- condamné Madame Y. et Monsieur X. à restituer cette somme en euro soit la somme de 102.290,00 € telle que stipulée dans le contrat de prêt et dont il y aura lieu de déduire l'ensemble des sommes versées par les époux X. à la SA BNP Personal Finance au titre du prêt, quelle qu'en soit le motif (échéances, commissions, frais de dossier...), y compris les frais d'hypothèque,

- dit que dès réception des fonds, la SA BNP Personal Finance devra faire procéder à la mainlevée immédiate de l'hypothèque dont elle bénéficie sur le bien,

- dit que la Sccv Eole Europe III devra garantir Madame Y. et Monsieur X. de cette condamnation à hauteur de la somme de 90.856,23 €,

- condamné la Sccv Eole Europe III à verser à la SA BNP Personal Finance les frais de dossier et les frais d'hypothèque dont les montants figurent dans l'acte de prêt,

- condamné la SA Serenis Vie à rembourser à Madame Y. et Monsieur X. I'intégralité des sommes perçues dans le cadre du contrat d'assurance,

- condamné la Sccv Eole Europe III à verser à Madame Y. et Monsieur X. la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- mis les dépens à la charge de la SCCV Eole Europe III.

Statuant à nouveau :

Déboute Monsieur et Madame X. de leur demande d'annulation de la vente sur le fondement du dol ;

Déboute Monsieur et Madame X. de l'intégralité de leurs demandes présentées à l'encontre de la SCCV Eole Europe III,

Déclare irrecevables les demandes de Monsieur et Madame X. à l'encontre de la société Nexalys ;

Déboute Monsieur et Madame X. de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Monsieur C. ;

Déboute Monsieur et Madame X. de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Maître T. ;

Déboute Monsieur et Madame X. de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Maître G. et la SCP titulaire d'un office notarial G. Stéphane & M. Agnès, B. Patrick;

Déclare irrecevable la demande de Monsieur et Madame X. tendant à voir dire inexact le taux d'intérêt conventionnel 'du contrat de prêt du 20 octobre 2008 " et les demandes qui en sont l'accessoire ;

Déboute Monsieur et Madame X. de leurs demandes tendant à ce qu'il soit sursis à statuer et à ce que les demandes relatives à la responsabilité de la banque soient disjointes ;

Déclare recevables le surplus des demandes de Monsieur et Madame X. à l'encontre de la société BNP Paribas Personal Finance ;

Déboute Monsieur et Madame X. du surplus de leurs demandes ;

Déboute Monsieur C. de sa demande indemnitaire ;

Déboute la SCCV Eole Europe III, Monsieur C., Maître T., Maître G. et la SCP G. Stéphane & M. Agnès, B. Patrick la société BNP Paribas Personal Finance de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

Condamne Monsieur X. et Madame Y. épouse X. aux dépens de première instance et d'appel.

LE GREFFIER                                LE PRÉSIDENT