Extraits : 1/ « Force est de relever que ni le Crédit Agricole, ni la société Izimmo ne mentionnent alors qu'ils présentent un investissement immobilier reposant sur la location le risque de vacance locative, le risque de non-paiement des loyers. Aucun avertissement clair, direct, explicite n'est fait quant à ce risque. La société Izimmo ne peut se prévaloir des clauses prévues dans les baux alors que ces baux n'ont été conclus que le 17 février 2006 et le 12 février 2008 postérieurement aux informations qu'elle a données.Les époux X. font valoir à juste titre que le risque de défaillance des sociétés gestionnaires paraissait exclu compte tenu des perspectives du secteur d'investissement, de l'appartenance des sociétés gestionnaires à des groupes qui avaient pignon sur rue, de l'engagement de caution donné par la société Eurogroup pour l'appartement de Pentrez, engagement annoncé par la société Izimmo.

Au regard du silence gardé sur un risque dont l'évidence ne dispensait ni la banque, ni l'agent immobilier de l'évoquer clairement, les époux X. sont fondés à soutenir que le risque de non-règlement ou de diminution des loyers ne s'est matérialisé qu'à compter du 15 mai 2012, date du placement sous redressement judiciaire de la société Pentrez Exploitation, société gestionnaire de leur appartement. Le risque a été accru par la résiliation de l'engagement de caution le 29 juin 2012 de la société Eurogroup. Il s'est de nouveau matérialisé le 28 septembre 2012, date à laquelle la société Soderev Tour était placée sous sauvegarde de justice. Il est devenu patent le 5 octobre 2012, date laquelle l'administrateur judiciaire écrivait aux époux X., leur proposait une transaction incluant une baisse du loyer de 40 %, proposition précédée d'une analyse de l'évolution économique du secteur du tourisme pessimiste.

Il résulte donc des éléments précités que le point de départ de la prescription est non la signature des contrats de réservations mais la date de placement du preneur, la société Pentrez en redressement judiciaire le 15 mai 2012.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a estimé que l'action contre la banque CRCA et la société Izimmo était prescrite, celles-ci ayant été assignées les 20 et 31 juillet 2015. »

2/ « Les défenses au fond peuvent être invoquées en tout état de cause et, pour justifier les prétentions qu'elles ont soumises au premier juge, les parties peuvent en cause d'appel invoquer des moyens nouveaux. L'action engagée en première instance est une action en responsabilité pour manquement de la banque à son obligation d'information, de mise en garde. L'action tendant à voir déclarer « abusive », « nulle et de nul effet » la clause litigieuse avec toutes conséquences de droit notamment quant au devoir d'information de la banque se rattache à l'action en responsabilité engagée par les époux X. La demande sera donc déclarée recevable. »

3/ « Il est de droit constant qu'en matière d'investissement, de placement une corrélation doit exister entre la documentation publicitaire remise et les caractéristiques de l'investissement. L'information doit mentionner les caractéristiques les moins favorables et les risques inhérents aux placements choisis, risques qui peuvent être le corollaire des avantages énoncés. L'information donnée ne doit pas laisser croire en l'existence d'une garantie illusoire.

La brochure remise par la banque a le mérite d'expliquer clairement le mécanisme de l'opération. L'investissements projeté repose sur une acquisition en VEFA, le financement de l'acquisition au moyen d'un prêt consenti par la banque, le remboursement du prêt par les loyers versés. Le bénéfice des avantages fiscaux repose sur l'engagement de location dans la durée.

La banque, au stade préalable où elle intervenait, a donné des informations assez précises sur l'opération, sur les conditions qui devaient être réunies pour pouvoir bénéficier en particulier des avantages fiscaux. Elle a appelé l'attention de ses clients sur plusieurs questions sensibles, le court délai pour signer un bail, la durée de l'engagement de location, la nécessité de poursuivre les engagements pris dans la durée pour pouvoir conserver le bénéfice des avantages fiscaux.

S'agissant de la phrase « Le choix de l'exploitant n'est pas neutre dans le succès de votre opération d'investissement. Veillez à vous assurer de la capacité financière de cet exploitant », la cour relève qu'il ne s'agit pas d’une clause, la brochure remise n'étant pas un document contractuel, mais une étude réalisée à la demande des époux X. La banque met l'accent sur l'importance de l'exploitant et invite l'investisseur à s'assurer de sa capacité financière.

Les époux X. ne démontrent pas en quoi l'information donnée serait erronée, fallacieuse, trompeuse, répréhensible, n'invoquent au demeurant aucun fondement juridique précis au soutien de leur demande de nullité.

S'il est certain que le risque d'impayé de loyers ou de vacance locative et ses conséquences n'est pas formulé en tant que tel, il ne peut être reproché à la banque de ne pas avoir décrit, analysé le programme immobilier, ni transmis des informations sur la société gestionnaire alors qu'elle ne participait pas au choix de ces programmes immobiliers, que ce choix est intervenu dans un second temps avec d'autres intervenants. »

 

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2020

 

R.G. n° 19/00410. Arrêt n° 498. N° Portalis DBV5-V-B7D-FU64. Décision déférée à la Cour : jugement du 17 décembre 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT.

 

APPELANTS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], [...], [...]

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville], [...], [...]

ayant tous les deux pour avocat Maître Nicolas D. de la SCP D'AVOCATS D. C., avocat au barreau de POITIERS

 

INTIMÉES :

SA ALLIANZ

[...], [...], ayant pour avocat postulant Maître Éric D. de la SELARL ERIC D., avocat au barreau de DEUX-SEVRES et pour avocat plaidant Maître Pierre J., avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Jessica P., avocat au barreau de PARIS

SAS CERENICIMO

[...], [...], ayant pour avocat postulant Maître Jérôme C. de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Maître Pauline V. D., avocat au barreau de NANTES

SAS LAGRANGE PATRIMOINE CONSEIL

[...], [...], ayant pour avocat postulant Maître Gaëtan F. de la SCP F.-B.-B., avocat au barreau de DEUX-SEVRES et pour avocat plaidant Maître Christian B., avocat au barreau de Paris, substitué par Maître Tsipora C. D., avocat au barreau de Paris

SA CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE-MARITIME - DEUX-SÈVRES

[...], [...], ayant pour avocat Maître Pierre B. de la SCP R. B. L. D. M. X., avocat au barreau de SAINTES

SAS IZIMMO

[...], [...], ayant pour avocat postulant Maître Paul M. de la SCP M. AVOCATS, avocat au barreau de DEUX-SEVRES et pour avocat plaidant Maître Philippe L'H., avocat au barreau d'Avignon

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 8 octobre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Madame Anne VERRIER, Conseiller, qui a présenté son rapport, Monsieur Philippe MAURY, Conseiller, qui en ont délibéré.

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD.

ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

Les époux X. qui souhaitaient réaliser un investissement immobilier se sont rapprochés de leur banque, la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente Maritime-Deux Sèvres.

Le 7 février 2006, leur conseiller leur remettait deux études concernant des projets d'investissement, l'une nommée Optimmo, l'autre Optipro.

L'étude Optimmo portait sur les investissements immobiliers relevant du dispositif fiscal dit « Demessine ».

La banque a ensuite mis en relation les époux X. avec la société Le Comptoir Immobilier devenue la société Izimmo, agent immobilier qui commercialise des programmes immobiliers de défiscalisation.

Le 9 février 2006, la société Izimmo remettait aux époux X. une étude relative à un programme situé en Bretagne : « Les terrasses de Pentrez. »

Le 17 février 2006, les époux X. signaient un contrat de réservation VEFA avec la SCI Oceane, contrat portant sur un logement T2, un parking dans la [...] pour un prix de 103.433 euros.

L'achat était financé au moyen d'un prêt souscrit auprès de la CRCAM d'un montant de 92.500 euros, prêt remboursable en 15 ans.

Le même jour, ils concluaient un bail commercial avec la SARL Pentrez d'une durée de 11 années. Le loyer annuel s'élevait à 3.892 euros HT.

Le bail comportait une clause selon laquelle la société Eurogroup déclarait se porter caution solidaire, indivisible et indéfinie de sa filiale, la société Pentrez exploitation, preneur du présent bail et cela pour l'ensemble des engagements pris par cette dernière pour la durée du bail.

Le 14 février 2006, la société Izimmo facturait aux époux X. des honoraires de 2.900 euros.

La réitération de la vente avait lieu le 4 décembre 2006. L'appartement était livré le 1^er mai 2008.

Fin 2007, les époux X. investissaient dans un second projet analogue situé dans le Périgord : « Les Bastides de Lascaux ».

Le 14 décembre 2007, ils réglaient des honoraires de 2.500 euros à la société Izimmo.

Le 22 décembre 2007, ils concluaient un contrat de réservation avec la société Les Bastides de Lascaux portant sur l'achat d'un appartement T3 et d'un parking, pour un prix de 176.700 euros financé au moyen d'un prêt de 185.000 euros remboursable sur 25 ans.

Les époux X. concluaient un bail commercial avec la société Soderev Tour le 12 février 2008, le loyer s'élevant à 6.802 euros HT.

La vente était réitérée le 31 décembre 2008.

La livraison intervenait au second trimestre 2009.

Par jugement du 15 mai 2012, le tribunal de commerce de Chambéry prononçait le redressement judiciaire de la société Pentrez, société gestionnaire.

Le 29 juin 2012, la société Eurogroup résiliait son engagement de caution pour le 30 août 2012.

Le 5 octobre 2012, l'administrateur judiciaire de la société Pentrez proposait aux époux X. une diminution de loyer de 40 %, diminution qu'ils refusaient.

Le bail était résilié par décision de l'administrateur à effet au 13 novembre 2012.

Le redressement de la société Pentrez Exploitation était converti en liquidation judiciaire le 3 décembre 2012.

Le 24 juin 2015, M. X. concluait un bail commercial avec la société Vacanceole, bail prévoyant un loyer variable.

Par jugement du 28 septembre 2012, la société Soderev Tour était placée sous sauvegarde par le tribunal de commerce de Paris.

Le 10 juillet 2013, les époux X. écrivaient à leur banque, exprimaient leur mécontentement, lui reprochaient d'avoir perçu des commissions.

Par avenant au bail commercial du 12 juillet 2014 prenant effet rétroactivement au 1^er février 2013, les époux X. acceptaient une baisse du loyer réduit à 4.838 euros HT.

Il était convenu que la somme versée en novembre 2013 de 4.214,02 euros tiendrait lieu de solde de tout compte pour l'année 2013.

Le loyer de l'année 2014 était fixé à 2.419 euros incluant une franchise de loyer de six mois.

Par actes des 20 et 31 juillet 2015, Mme et M. X. ont assigné la caisse régionale du crédit agricole mutuel Charente Maritime Deux Sèvres et la société Izimmo devant le tribunal de grande instance de Niort aux fins de condamnation solidaire à leur payer les sommes de :

- 223.161 euros en réparation du préjudice financier qu'ils ont subi

- 2.500 euros en réparation de leur préjudice moral

outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

A titre subsidiaire, ils demandaient que leur perte de chance de ne pas avoir contracté fût évaluée à hauteur de 95 %.

Par actes des 20 et 23 mai 2016, la société Izimmo a fait assigner la société Lagrange Patrimoine Conseil, la société Cerenicimo aux fins d'intervention forcée et en garantie.

Par conclusions du 13 décembre 2016, la SA Allianz, assureur de la société Izimmo est intervenue volontairement à la procédure.

Les époux X. reprochaient à la banque et à la société Izimmo d'avoir manqué à leur obligation générale d'information, de ne pas les avoir mis en garde contre les risques de l'investissement souscrit.

La banque contestait toute faute. La société Izimmo estimait que l'action était prescrite.

Subsidiairement, elle contestait avoir commis une faute, l'existence du préjudice allégué.

Elle demandait à être garantie des condamnations prononcées à son encontre par les sociétés qui l'avaient mandatée pour commercialiser les programmes immobiliers litigieux, par son assureur Allianz.

La société Lagrange Patrimoine Conseil estimait que l'action était prescrite, irrecevable, infondée.

La société Cerenicimo concluait à la prescription, excluait toute faute, n'avait jamais été en contact avec les époux X.

La compagnie Allianz estimait que la garantie n'était pas due au regard des clauses d'exclusion applicables.

[*]

Par jugement du 17 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Niort a statué comme suit :

« - déclare Monsieur X. et Madame Y. épouse X. irrecevables en leur demande introduite à l'encontre de la SAS IZIMMO et la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres au titre des deux opérations d'investissement immobilier au sein des résidences « les terrasses de Pentrez » et « les bastides de Lascaux » acquis respectivement les 4 décembre 2006 et 30 octobre 2008 ;

- CONDAMNE in solidum Monsieur X. et Madame Y. épouse X. à payer à la SAS Izimmo et la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres la somme de 1.500 € chacune en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNE Monsieur X. et Madame Y. épouse X. aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par la SCP R. B. L. D. et la SCP M. AVOCATS conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le premier juge a notamment retenu que :

L'article 2224 dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer.

Le dommage résultant d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil consiste en la perte de chance de ne pas contracter ou d'éviter un risque qui s'est réalisé, se manifestant dès la signature du contrat en cause, à moins que le contractant ne démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage.

Les études remises le 7 février 2006 par la banque permettaient d'alerter les acquéreurs sur l'aléa de l'opération, attiraient leur attention sur l'existence d'un risque en cas de difficultés financières rencontrées par l'exploitant, l'impact sur la rentabilité de l'investissement.

Le document comprend d'autres mises en garde s'agissant des conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt, le risque de reprise de la réduction d'impôt, de récupération de la TVA.

Les acquéreurs ont été alertés sur l'aléa d'un investissement dépendant de la capacité des sociétés gestionnaires de payer les loyers.

L'exactitude des documents remis par la société Izimmo présentant l'activité et les résultats financiers des sociétés gestionnaires n'a pas été contestée.

Le bail conclu avec la société Prendrez prévoit un engagement de caution solidaire indivisible et indéfini de la filiale par la société mère de nature à rassurer contre le risque de non-perception des loyers. Les époux X. ne démontrent pas que la caution ait résilié son engagement.

Le bail signé avec la SA Soderev Tour contrat prévoit une possibilité de réduction du loyer, clause qui ne permettait pas aux acquéreurs de supposer le caractère immuable de la situation

Les époux X. ne pouvaient qu'être informés des risques inhérents à un investissement immobilier auxquels tout propriétaire peut se trouver confronté en cas de défaut de paiement des loyers.

Ils sont des consommateurs avertis ayant déjà eu recours à ce type d'investissement.

Les informations reçues avant la signature des contrats de réservation auraient dû leur faire prendre conscience que leurs choix comportaient des risques.

Le point de départ du délai doit être fixé au 17/02/2006 et au 22/12/2007.

L'action est donc prescrite.

[*]

LA COUR

Vu l'appel général du 22 janvier 2019 interjeté par Mme et M. X.

Vu l'article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions du 27 septembre 2019, Mme et M. X. ont présenté les demandes suivantes :

Vu les anciens articles 1134 et 1147 du Code civil applicables aux contrats litigieux,

Vu l'ancien article 1382 du Code civil,

Juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par les époux X. contre le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT le 17 décembre 2018 ;

-INFIRMER en toutes ces dispositions le jugement dont appel,

Et statuant à nouveau :

I. A titre principal,

- Sur le fondement contractuel,

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT la société IZIMMO et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL de la CHARENTE-MARITIME et des DEUX-SEVRES à payer à Monsieur et Madame X. en réparation du préjudice financier subi la somme de 293.134,83 euros outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT la société IZIMMO et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL de la CHARENTE-MARITIME et des DEUX-SEVRES à payer à Monsieur et Madame X. en réparation de leur préjudice moral la somme de 2.500 euros outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

- Juger abusive la clause suivante « Le choix de l'exploitant n'est pas neutre dans le succès de votre opération d'investissement. Veillez à vous assurer de la capacité financière de cet exploitant » et juger qu'elle est nulle et de nul effet, avec toutes conséquences de droit, notamment quant au devoir d'information du CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL de la CHARENTE-MARITIME

II. A titre subsidiaire, concernant la société IZIMMO, sur le fondement délictuel

- CONDAMNER in solidum la société IZIMMO et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL de la CHARENTE-MARITIME et des DEUX-SEVRES à payer à Monsieur et Madame X. en réparation du préjudice financier subi la somme de 293.134,83 euros outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

- CONDAMNER in solidum la société IZIMMO et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL de la CHARENTE-MARITIME et des DEUX-SEVRES à payer à Monsieur et Madame X. en réparation de leur préjudice moral la somme de 2.500 euros outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

III. A titre très subsidiaire,

EVALUER la perte de chance de Monsieur et Madame X. de ne pas contracter à hauteur de 95 %.

IV. En tout état de cause,

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT la société IZIMMO et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL de la CHARENTE-MARITIME et des DEUX-SEVRES à la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais exposés en première instance ainsi que pour les frais exposés en appel.

- CONDAMNER la société IZIMMO, et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL de la CHARENTE-MARITIME et des DEUX-SEVRES aux entiers dépens.

Les époux X. soutiennent notamment que :

- Ils n'ont été avertis ni par la banque, ni par la société Izimmo des risques financiers encourus en cas de déconfiture des sociétés gestionnaires.

- Ils estiment que le conseiller en gestion de patrimoine ou en immobilier a une obligation de mise en garde.

- Les documents remis par le Crédit Agricole étaient insuffisants, très imprécis.

- Ils soutiennent que la phrase 'le choix de l'exploitant n'est pas neutre dans le succès de votre opération d'investissement. Veillez à vous assurer de la capacité financière de cet exploitant' est une clause abusive insérée par la banque pour se prémunir d'un engagement de sa responsabilité.

- Il s'agit d'un moyen nouveau au soutien d'une fin identique, l'engagement de responsabilité de la banque.

- Ils estiment que le premier juge a reconnu que les documents remis par la société Izimmo étaient insuffisants.

- La connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action correspond aux difficultés financières rencontrées par les sociétés gestionnaires, soit la proposition de baisse des loyers du 5 octobre 2012, l'avenant relatif à une baisse du loyer prenant effet au 1^er février 2013.

- Ils assurent qu'il leur était impossible d'imaginer que la société Eurogroupe résilierait son engagement de caution.

- Les clauses des contrats relatives à la force majeure interrompant l'activité touristique, l'existence d'une clause résolutoire ne leur permettaient en rien d'anticiper les difficultés financières du preneur.

- Ils ne sont pas des consommateurs avertis.

- Ils ont subi une perte importante de revenus du fait du non-paiement des loyers.

- Ils risquent une demande de rétrocession de la TVA et la reprise des avantages fiscaux dont ils ont pu bénéficier.

- Leur préjudice financier inclut la perte de valeur de l'appartement des Bastides de Lascaux, les pertes de loyers, préjudices qu'ils chiffrent à 293.134,83 euros.

- L'appartement acquis en 2007 pour 211.333 euros était évalué à 132.500 euros en 2015, entre 60 et 70.000 euros en 2019.

- Ils chiffrent les pertes de loyers à 67.529,83 euros pour l'appartement de Pentrez, à 34.770 euros pour l'appartement de Lascaux.

- Subsidiairement, ils demandent réparation d'une perte de chance évaluée à 95 % des préjudices financiers.

[*]

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 4 juillet 2019, le crédit agricole a présenté les demandes suivantes :

A titre principal,

- confirmer le jugement.

A titre subsidiaire

- déclarer Monsieur et Madame X. irrecevables en leur demande tendant à voir déclarer nulle comme constituant une clause abusive, un élément d'informations contenu dans un document de présentation.

- En tout état de cause, déclarer Monsieur et Madame X. mal fondés en leur prétention et les en débouter.

- condamner Monsieur et Madame X. in solidum à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE-MARITIME - DEUX- SEVRES à payer une indemnité de 5.000,00€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d'appel en sus de l'indemnité allouée par le Tribunal de Grande Instance de NIORT.

- les condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP R. B. L. D.

La banque soutient notamment que :

- Ils ont subi des pertes locatives, ont été contraints de rembourser les emprunts, ont regretté leurs investissements. La banque leur a proposé un remboursement à des conditions plus avantageuses, proposition qu'ils ont refusée.

- La demande de nullité de la clause abusive est une demande nouvelle, irrecevable.

- Elle demande la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré l'action prescrite.

- Sur le fond, si la cour estimait que le point de départ de la prescription était la cessation de paiement des loyers, elle conclut au débouté.

- Elle n'a commis aucune faute, a accordé deux prêts qui ne sont pas critiqués.

- La difficulté ne réside pas dans le financement, mais dans le choix des investissements.

- Elle n'a joué aucun rôle fondamental dans le choix des investissements.

- Elle ne commercialise pas des biens immobiliers, a seulement invité les époux X. à se rapprocher de la société Izimmo.

[*]

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 23 décembre 2019, la société Izimmo a présenté les demandes suivantes :

Par déboutement de toutes argumentations et prétentions contraires

Confirmant le jugement entrepris,

I - Déclarer Monsieur et Madame X. irrecevables et mal fondés en leurs demandes formées au seul visa de l'article L. 111-1 du Code de la consommation

II - Par application des dispositions de l'article 2224 du Code civil, constater la prescription de l'action engagée par Monsieur et Madame X. à l'encontre de la société IZIMMO.

En tout état de cause,

III - Dire et juger que la société IZIMMO n'a pas commis de manquements fautifs engageant sa responsabilité à l'égard de Monsieur et Madame X.

IV - Dire et juger que les demandeurs ne font la preuve d'aucun préjudice certain se rattachant à la faute invoquée.

V - Subsidiairement, dire et juger que le préjudice procède d'une perte de chance très faible voire nulle.

En conséquence :

VI - Débouter Monsieur et Madame X. de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la société IZIMMO.

Très subsidiairement,

VII - Condamner la société CERENICIMO à garantir la société IZIMMO de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans l'instance principale au titre de l'acquisition par Monsieur et Madame X. de l'appartement dans la résidence de tourisme « Les Terrasses de Pentrez » ;

VIII - Condamner la société LAGRANGE PATRIMOINE CONSEIL à garantir la société IZIMMO de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans l'instance principale au titre de l'acquisition par Monsieur et Madame X. de l'appartement dans la résidence de tourisme « Les Bastides de Lascaux » ;

IX - Condamner in solidum, la société CERENICIMO et la société LAGRANGE PATRIMOINE CONSEIL à garantir la société IZIMMO de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans l'instance principale au titre des dommages et intérêts réclamés sur le fondement des déplacements effectués, de l'annulation d'une opération d'optimisation fiscale de nature à leur permettre une économie d'impôts, de leur préjudice moral, de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

X - Condamner la société ALLIANZ à garantir intégralement la société IZIMMO de l'ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

En tout état de cause,

XI - Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société IZIMMO au paiement d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à la société CERENICIMO et la société LAGRANGE PATRIMOINE et les débouter de l'intégralité de leurs demandes à son encontre.

XII - Condamner Monsieur et Madame X. et, à défaut, toute partie perdante à payer à la société IZIMMO la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP M. AVOCATS, représentée par Maître Paul M., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

La société Izimmo soutient notamment que :

- Elle est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placements.

- Elle est assurée en RC Professionnelle auprès de la société Allianz au titre notamment de son activité de conseils et études de défiscalisation immobilière.

- Le mécanisme de l'opération a été clairement expliqué aux époux X. dans les documents remis par le Crédit Agricole.

- Le bail du 17 février 2006 prévoit une caution solidaire indivisible indéfinie de la SA Eurogroup pour l'ensemble des engagements pris par cette dernière pour la durée du bail.

- Il prévoyait expressément que le preneur pourra remettre en question le loyer en cas d'événements amenant un dysfonctionnement dans l'activité du Preneur.

- Le délai de prescription court du jour de la conclusion du contrat. Le dommage résultant d'un manquement à l'obligation de mise en garde est une perte de chance de ne pas contracter.

- La société Izimmo a achevé son action les 17 février 2006 et 22 décembre 2007, date de signature des contrats de réservation.

- Les préjudices allégués ne sont pas établis.

- La perte de valeur de l'appartement Lascaux a été évaluée à 78.833 euros puis à 151.333 euros.

La valeur d'un appartement est fonction du prix du marché.

Les époux X. n'ont subi aucun préjudice actuel. Ils avaient en outre souscrit une garantie revente investissement qui couvre la perte financière subie lors de la revente de l'immeuble.

- Ils ne justifient pas avoir agi contre la caution.

- Les époux X. ont signé un nouveau bail le 24 juin 2015 pour le lot Pentrez.

- Le risque de rétrocession de TVA est exclu puisqu'ils ont trouvé un nouvel exploitant.

- La perte de chance est inexistante.

- Elle estime que ses mandants doivent la garantir dans la mesure où ils ont fourni l'ensemble des documents et argumentaires de vente.

La définition des programmes immobiliers, le choix des sociétés gestionnaires, le contenu des baux commerciaux, le montant des loyers sont décidés par les sociétés mandantes, les promoteurs.

- Elle conteste être intervenue comme conseil en gestion de patrimoine indépendant.

Elle est sous-mandataire des promoteurs.

- Dans l'acte authentique de vente, les parties reconnaissent avoir été mises en relation par la société Cerenicimo.

- Les sociétés Cerenicimo et Lagrange sont spécialisées dans l'immobilier neuf à vocation de défiscalisation. Elles maîtrisent les produits et les risques, rédigent les plaquettes commerciales et les documents contractuels.

- Si une faute a été commise, elle est le fait des mandants. Sont en cause le choix des programmes, des gestionnaires. Elle est donc fondée à demander que les mandants la garantissent dans l'hypothèse où elle serait condamnée.

- Leur mise en cause était nécessaire.

- S'agissant de son assureur, l'activité est garantie. Il y a entremise entre vendeur et acquéreur.

La cour de cassation a confirmé la compatibilité du statut d'agent immobilier avec la vente de biens immobiliers s'inscrivant dans le cadre d'investissements défiscalisants.

- L'exclusion est inapplicable. Elle n'a commis ni faute intentionnelle, ni faute dolosive.

- Les clauses d'exclusion dont se prévaut l'assureur ne s'appliquent pas.

[*]

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 11 octobre 2019, la société Lagrange Patrimoine Conseil a présenté les demandes suivantes :

Vu les éléments versés aux débats et les articles L110-4 du Code de commerce, L111-1 et suivants du Code de la consommation, 1134, 1147, 1382 en vigueur au moment des faits, 2219 et 2224 du Code civil et les articles 699 et 700 du Code de procédure civile, il est demandé à la Cour d'appel de Poitiers de confirmer le jugement entrepris en :

A titre principal,

- constater que même si la société Lagrange Patrimoine Conseil estime que l'action des demandeurs initiaux est nulle, irrecevable, prescrite et infondée, il est certain que les reproches formulés ne concernent que la seule société Izimmo, et la débouter de son appel en intervention forcée et en garantie.

A titre subsidiaire,

- Juger prescrite l'action initiale engagée à l'encontre de la société Izimmo.

- Constater que la société Izimmo n'a pas commis de manquements fautifs pouvant engager sa responsabilité à l'égard des époux X. qui seront déboutés de leurs prétentions.

- Constater que la société Lagrange Patrimoine Conseil n'a pas commis de manquements fautifs pouvant engager sa responsabilité tant à l'égard des époux X. que de la société Izimmo, qui seront déboutés de leurs prétentions

et le réformer en :

- Condamnant solidairement la société Izimmo et les époux X. à verser à la société Lagrange Patrimoine Conseil la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Condamnant la société Izimmo et les époux X. aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Gaëtan F., Avocat au Barreau de Niort., en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

La société Lagrange Patrimoine Conseil soutient notamment que :

- L'action en responsabilité engagée contre un professionnel sur la base d'un défaut de conseil ou de pratiques commerciales trompeuses commence à courir au plus tard le jour de la signature du contrat pour lequel le conseil et les pratiques en cause sont dénoncées.

- L'action est prescrite depuis le 31 octobre 2013 pour Pentrez, depuis le 19 juin 2013 pour Lascaux.

- La société Izimmo a assigné la société Lagrange en garantie alors qu'elle savait être seule concernée et que l'action était prescrite. La société Izimmo savait comme agent immobilier qu'elle était tenue à un devoir d'information, de conseil et d'assistance, de procéder à des vérifications sur les biens proposés, de donner aux clients les renseignements utiles.

- Les époux X. ne démontrent pas qu'ils n'auraient pas effectué l'acquisition « bastides de Lascaux » s'ils avaient été mieux informés.

- L'investissement avait comme intérêt des avantages fiscaux conséquents.

- Ils ont bénéficié de la récupération de la TVA, de la réduction fiscale, ont perçu des loyers, bénéficient toujours de réductions d'impôt.

- Ils ont continué de percevoir des loyers après le jugement de sauvegarde, ont perçu des loyers durant 9 années. Ils ont décidé de signer l' avenant de réduction du loyer.

- Le risque de procédure collective était imprévisible lors de la commercialisation du produit.

- Le jugement de sauvegarde ne les a pas privés de la réduction fiscale, de la récupération de la TVA, somme très supérieure aux loyers. C'était leur première motivation pour acheter.

- Le préjudice résultant du manquement à une obligation pré-contractuelle d'information est constitué par la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non pas celle d'obtenir les gains attendus.

- Il doit être démontré. La perte de chance n'est jamais la réparation intégrale du préjudice financier.

- La société Izimmo n'est pas responsable de la perte de loyers.

- Le bail pouvait être modifié librement.

- Ils ne peuvent se voir garantir de l'évolution des prix du marché immobilier

[*]

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 30 juillet 2020, la société Cerenicimo a présenté les demandes suivantes :

PAR CES MOTIFS :

Vu l'article 2224 du Code Civil,

Vu les Jurisprudences citées,

Vu les pièces versées aux débats

Il est demandé à la Cour d'Appel de POITIERS de bien vouloir :

dire et juger la société CERENICIMO recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal :

-confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de POITIERS du 17 décembre 2018 en ce qu'il a jugé que l'action des époux X. était prescrite,

par conséquent : débouter les époux X. de l'ensemble de leurs demandes et METTRE HORS DE CAUSE la société CERENICIMO,

- dire et juger la demande des époux X. tendant à voir dire nulle la clause suivante « Le choix de l'exploitant n'est pas neutre dans le succès de votre opération d'investissement. Veillez à vous assurer de la capacité financière de cet exploitant »comme une demande nouvelle donc irrecevable

A titre subsidiaire sur l'appel en garantie formé par la SOCIETE IZIMMO à l'encontre de la SOCIETE CERENICIMO :

SI LA COUR RETENAIT LA RESPONSABILITE DE LA SOCIETE IZIMMO :

- DIRE que la société CERENICIMO n'a pas à garantir la faute de la société IZIMMO

SI LA COUR NE RETENAIT PAS LA RESPONSABILITE DE LA SOCIETE IZIMMO :

- débouter les époux X. de toutes leurs demandes,

- mettre hors de cause la société CERENICIMO

- débouter la société IZIMMO de sa demande en garantie formulée à l'encontre de la société CERENICIMO ;

en tout état de cause :

- condamner in solidum la société IZIMMO et les Epoux X. à verser à la société CERENICIMO la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.

A l'appui de ses prétentions, la société Cerenicimo soutient notamment que :

- Elle confie la commercialisation du programme du promoteur à des conseillers en gestion du patrimoine indépendants. Les informations sont fournies et imposées par le promoteur.

- Elle est une plate-forme de commercialisation.

- La société Izimmo a facturé des honoraires de 2.900 euros le 14 février 2006

- La société Izimmo l'a assignée le 23 mai 2016.

- Elle soutient que lorsque le préjudice est une perte de chance de ne pas investir, le point de départ est la date d'acquisition du bien servant de base à l'opération de défiscalisation. A défaut, l'arbitraire et l'insécurité prévalent.

- Les époux X. ont pu bénéficier des avantages fiscaux à compter de la livraison le 1er mai 2008.

- C'est lors de l'achat que les époux X. étaient en mesure de s'interroger sur le prix de vente et son adéquation avec le marché immobilier de l'époque.

- La perte de loyers est un risque non spécifique connu de tout investisseur même profane.

- La société Izimmo se présente sur son site Internet comme la 1ère société française de conseil en immobilier de placement.

- Elle n'a jamais rencontré les époux X., n'a pas participé à la conception, au montage à la fixation du prix, au choix du gestionnaire.

- Les documents de commercialisation ont été transmis établis par le promoteur.

[*]

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 10 janvier 2020, la société Allianz Iard a présenté les demandes suivantes :

Vu l'article 2224 du Code civil,

Vu l'article L.112-6 du Code des assurances,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la Cour d'appel de Poitiers de bien vouloir :

Dire et juger la société Allianz recevable et bien fondée en ses demandes ;

A titre principal :

- Confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Poitiers du 17 décembre 2018 en ce qu'il a jugé que l'action des époux X. était prescrite,

Et en conséquence,

- Débouter les époux X. de l'ensemble de leurs demandes

- Mettre hors de cause la société Allianz

A titre subsidiaire, sur l'appel en garantie formé par la société Izimmo à l'encontre de la société Allianz

Dire et juger que la société Izimmo n'a pas manqué à son obligation d'information

Dire et juger que les époux X. ne justifient pas de leur préjudice

Et en conséquence,

- Débouter les époux X. de l'ensemble de leurs demandes

- Mettre hors de cause la société Allianz

A titre subsidiaire, si la Cour retenait la responsabilité de la société Izimmo :

Dire et juger que :

la société Allianz n'a pas à garantir la faute dolosive commise par la société Izimmo,

Sont exclus de la police Allianz n° 45117021 les pratiques commerciales déloyales commises par la société Izimmo, les dommages des Investisseurs résultant de l'insuffisance ou de la non-obtention des résultats ou performances,

et, en conséquence, dire et juger que la garantie de la société Allianz n'est pas due

A titre très subsidiaire, si par impossible, la Cour retenait la garantie de la société Allianz :

Appliquer le plafond de 600.000 € et la franchise de 10 % du montant des dommages avec montant maximal de 15.250 € stipulés par la Police Allianz n°45117021

En tout état de cause :

- Condamner les époux X. à verser à la société Allianz la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la compagnie expose notamment:

- Le risque de non-paiement des loyers est connu de tous, a fortiori, de tout bailleur.

- Aucune information particulière n'est due sur ce point.

- La banque n'est pas tenue de porter à la connaissance des investisseurs une circonstance connue de tous et dont ils pouvaient se convaincre par eux-mêmes.

- La société Izimmo n'a pas commis de faute.

- La société Izimmo a fourni des informations exactes sur l'activité et les résultats financiers des sociétés gestionnaires.

- Le préjudice n'est pas justifié. La baisse de valeur de l'immeuble n'est pas établie, n'est pas imputable au défaut d'information.

- Les loyers Lascaux ont été réglés jusqu'au 1^er février 2013. La baisse des loyers résulte d'un avenant. Les époux X. ont refusé des offres de reprise de bail.

- Ils ne justifient pas de la date de prise d'effet du nouveau bail conclu avec la société Vacanceol.

- La santé financière des sociétés gestionnaires était certaine lorsque l'investissement est intervenu.

- Subsidiairement, la garantie est exclue si les époux X. ont été poussés à contracter à la suite d'un silence dolosif.

- Sont spécifiquement exclues les conséquences pécuniaires des réclamations relatives à une publicité mensongère, à des pratiques commerciales déloyales.

- Les dommages provenant de l'insuffisance ou de la non-obtention des résultats ou performances promises en matière de rendement, d'équilibre financier ou économique.

[*]

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L'ordonnance de clôture est du 10 septembre 2020.

 

SUR CE :

Sur la prescription :

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.

L'action est dirigée contre la banque CRCA en sa qualité non de banquier mais de conseiller en gestion de patrimoine, contre la société Izimmo en sa qualité de conseiller spécialisé en gestion de patrimoine immobilier. Les époux X. leur reprochent d'avoir manqué à leurs obligations d'information, de conseil, de mise en garde.

Ils considèrent qu'ils n'ont pas été suffisamment informés sur les risques liés au non-paiement des loyers, estiment qu'ils n'ont eu connaissance de ce risque qu'en 2013.

Ils invoquent un préjudice financier, préjudice qui inclut les pertes de loyers et la perte de valeur de l'appartement de « Lascaux », subsidiairement, une perte de chance de ne pas « contracter ».

La banque et la société Izimmo soutiennent que les époux X. ont été informés, avaient nécessairement connaissance du risque, que le point de départ de la prescription est la date de signature des contrats de réservation, les 17 février 2006 et 22 décembre 2007.

 

Sur les informations données par la banque et par l'agent immobilier :

Il importe d'analyser les informations qui ont été données aux époux X. afin de déterminer la date à laquelle ils ont eu connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action en responsabilité.

 

- informations données par la banque

La brochure qui a été remise par le Crédit Agricole aux époux X. le 7 février 2006 indique en préambule :

« Vous vous interrogez sur le bien-fondé d'un investissement immobilier, et nous vous remercions de la confiance que vous accordez à notre établissement pour soutenir votre projet.

Ce document met en évidence les implications financières de votre investissement en tenant compte des données patrimoniales que vous nous avez fournies. Tous les éléments sont repris fidèlement et chaque point significatif est mis en évidence.

Nous avons étudié un projet d'investissement en Immobilier en direct, en application du dispositif fiscal Demessine. »

Le projet repose notamment sur une « hypothèse » de revalorisation de l'immeuble égale à 1 % chaque année, des loyers perçus à compter du 1^er mars 2006 pour un montant estimé à 433 euros par mois.

Le projet était financé par

- un apport personnel de 25.480 euros. (Non: c'est le montant de la TVA que vous récupérez)

- un prêt de 136.800 euros à un taux de 3,500 %.

Suivent des tableaux représentant l'impact fiscal de la simulation.

Le gain fiscal calculé au bout de 22 ans est de 15.505 euros.

Au 31/12/2020, l'opération dégagerait un déficit de trésorerie de 82.199 euros.

Compte tenu de la valeur du bien immobilier ainsi constitué, votre enrichissement serait de 69.857 euros.

« Trésorerie nette cumulée (- 82.199) valeur du bien au terme de l'étude (152.056) enrichissement : 69.857 ».

La brochure indique notamment que pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'acquisition doit porter sur un logement neuf ou acquis en l'état futur d'achèvement que les époux X. donneront en location nue à l'exploitant de la résidence de tourisme.

Il est indiqué : Le choix de l'exploitant n'est pas neutre dans le succès de votre opération d'investissement. Veillez à vous assurer de la capacité financière de cet exploitant.

La banque ajoute : ce type d'investissement vous permet notamment de constituer un patrimoine transmissible à vos héritiers ainsi que des revenus pour votre retraite.

Le mécanisme de la réduction repose sur un engagement de location.

Le bien que vous aurez acquis doit être loué dans le mois qui suit l'achèvement. A compter de cette date, vous prenez un engagement de location d'une durée de 9 ans.

L'attention est appelée sur le délai qui est assez court (1 mois) pour louer.

A propos du calcul de la réduction d'impôt, la brochure indique « Attention, en cas de non-respect de l'engagement de location, la réduction d'impôt qui a été pratiquée est reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement ou de la cession ».

S'agissant de la TVA, la brochure indique « Attention », la TVA récupérée sur le montant de l'acquisition devra être remboursée intégralement si les conditions ne sont plus réunies (notamment le logement doit être loué à un exploitant unique par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans).

La TVA est définitivement acquise à condition de conserver le bien 20 ans.

 

- informations données par la société Izimmo

a) les terrasses de Pentrez

La documentation produite comprend une étude personnalisée, des informations sur la société gestionnaire.

L'étude remise par M. H., conseiller, intègre comme hypothèses une revalorisation foncière de 1 % par an, une revalorisation locative de 1 % par an, un loyer annuel de 3.892 euros.

« Au terme, vous avez réalisé les objectifs suivants

économies d'impôts : vos économies d'impôts pendant la période 249 euros

votre récupération de TVA 16.951 euros

réserve d'amortissements au terme de la période 31.183 euros

capitalisation : évaluation de l'actif net au terme de la période :

- transmissible à vos héritiers 120.083 euros

- et rente annuelle brute (loyer au terme) 4.518 euros

sécurité : protection de votre famille dès le premier jour

- bénéfice de l'assurance décès invalidité 111.964

- et rente mensuelle brute (loyer initial) 324

Après 2021 vous entrez dans la période de rendement pendant laquelle vous utiliserez les amortissements en réserve (31.183 euros) afin de défiscaliser les revenus constitués par les loyers moins les charges d'exploitation. »

Sont joints des tableaux intitulés « simulation de la trésorerie », « simulation de l'exploitation ».

Le dossier remis par la société Izimmo donne des informations sur le gestionnaire Eurogroup, groupe très bien implanté sur le tourisme montagne, dont les perspectives financières sont prometteuses.

Il fait état de l'engagement de caution solidaire indivisible et indéfini de la société Pentrex Exploitation par la société Eurogroup.

b) les bastides de Lascaux

La documentation comprend une étude personnalisée, un dossier réservation.

L'étude personnalisée remise par M. H. conclut

- Economies d'Impôts au terme 26.173 euros

- capitalisation 219.023 euros

- complément de retraite évaluation du capital net d'impôts au terme transmissible à vos héritiers 240.517 euros et rente mensuelle brute (loyer) 652 euros (revenu locatif actualisé)

- sécurité Protection de votre famille dès le premier jour

- bénéfice de l'assurance-décès-invalidité 187.300 euros

- et rente mensuelle brute (loyer) 567 euros

Sont joints des tableaux sur la fiscalité IR, la trésorerie globale

Le dossier de réservation contient les informations suivantes :

Le preneur de bail de la résidence Les Bastides de Lascaux est la société Soderev (sous la marque Lagrange prestige), société existant depuis 1876, opérationnelle dans le tourisme depuis plus de 35 ans leader européen de la location meublée à la semaine.

L'occupation est évaluée « jusqu'à huit semaines par an ».

La signature du bail intervient environ trois semaines après votre réservation.

Le paiement des loyers est réalisé trimestriellement à terme échu.

Le gestionnaire offre les appartements à la location à une clientèle exclusivement touristique, verse aux propriétaires des appartements un loyer garanti et indexé dans le cadre d'un bail de 9 ans.

Force est de relever que ni le Crédit Agricole, ni la société Izimmo ne mentionnent alors qu'ils présentent un investissement immobilier reposant sur la location le risque de vacance locative, le risque de non-paiement des loyers.

Aucun avertissement clair, direct, explicite n'est fait quant à ce risque.

La société Izimmo ne peut se prévaloir des clauses prévues dans les baux alors que ces baux n'ont été conclus que le 17 février 2006 et le 12 février 2008 postérieurement aux informations qu'elle a données.

Les époux X. font valoir à juste titre que le risque de défaillance des sociétés gestionnaires paraissait exclu compte tenu des perspectives du secteur d'investissement, de l'appartenance des sociétés gestionnaires à des groupes qui avaient pignon sur rue, de l'engagement de caution donné par la société Eurogroup pour l'appartement de Pentrez, engagement annoncé par la société Izimmo.

Au regard du silence gardé sur un risque dont l'évidence ne dispensait ni la banque, ni l'agent immobilier de l'évoquer clairement, les époux X. sont fondés à soutenir que le risque de non-règlement ou de diminution des loyers ne s'est matérialisé qu'à compter du 15 mai 2012, date du placement sous redressement judiciaire de la société Pentrez Exploitation, société gestionnaire de leur appartement.

Le risque a été accru par la résiliation de l'engagement de caution le 29 juin 2012 de la société Eurogroup.

Il s'est de nouveau matérialisé le 28 septembre 2012, date à laquelle la société Soderev Tour était placée sous sauvegarde de justice.

Il est devenu patent le 5 octobre 2012, date laquelle l'administrateur judiciaire écrivait aux époux X., leur proposait une transaction incluant une baisse du loyer de 40 %, proposition précédée d'une analyse de l'évolution économique du secteur du tourisme pessimiste.

Il résulte donc des éléments précités que le point de départ de la prescription est non la signature des contrats de réservations mais la date de placement du preneur, la société Pentrez en redressement judiciaire le 15 mai 2012.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a estimé que l'action contre la banque CRCA et la société Izimmo était prescrite, celles-ci ayant été assignées les 20 et 31 juillet 2015.

 

Sur la recevabilité de la demande relative à la nullité de la clause figurant dans la brochure Optimmo :

Les époux X. demandent à la cour de déclarer abusive, nulle la « clause » selon laquelle « Le choix de l'exploitant n'est pas neutre dans le succès de votre opération d'investissement. Veillez à vous assurer de la capacité financière de cet exploitant ».

Les intimées font valoir que la demande est nouvelle, irrecevable en cause d'appel.

Les époux X. considèrent qu'il s'agit d'un moyen nouveau au soutien d'une fin identique l'action en responsabilité dirigée contre la banque.

[*]

Les défenses au fond peuvent être invoquées en tout état de cause et, pour justifier les prétentions qu'elles ont soumises au premier juge, les parties peuvent en cause d'appel invoquer des moyens nouveaux.

L'action engagée en première instance est une action en responsabilité pour manquement de la banque à son obligation d'information, de mise en garde.

L'action tendant à voir déclarer « abusive », « nulle et de nul effet » la clause litigieuse avec toutes conséquences de droit notamment quant au devoir d'information de la banque se rattache à l'action en responsabilité engagée par les époux X.

La demande sera donc déclarée recevable.

 

Sur le manquement aux devoirs d'information, de conseil de la banque et de la société Izimmo :

Il est de droit constant qu'en matière d'investissement, de placement une corrélation doit exister entre la documentation publicitaire remise et les caractéristiques de l'investissement.

L'information doit mentionner les caractéristiques les moins favorables et les risques inhérents aux placements choisis, risques qui peuvent être le corollaire des avantages énoncés.

L'information donnée ne doit pas laisser croire en l'existence d'une garantie illusoire.

La brochure remise par la banque a le mérite d'expliquer clairement le mécanisme de l'opération.

L'investissements projeté repose sur une acquisition en VEFA, le financement de l'acquisition au moyen d'un prêt consenti par la banque, le remboursement du prêt par les loyers versés.

Le bénéfice des avantages fiscaux repose sur l'engagement de location dans la durée.

La banque, au stade préalable où elle intervenait, a donné des informations assez précises sur l'opération, sur les conditions qui devaient être réunies pour pouvoir bénéficier en particulier des avantages fiscaux.

Elle a appelé l'attention de ses clients sur plusieurs questions sensibles, le court délai pour signer un bail, la durée de l'engagement de location, la nécessité de poursuivre les engagements pris dans la durée pour pouvoir conserver le bénéfice des avantages fiscaux.

S'agissant de la phrase « Le choix de l'exploitant n'est pas neutre dans le succès de votre opération d'investissement. Veillez à vous assurer de la capacité financière de cet exploitant », la cour relève qu'il ne s'agit pas d’une clause, la brochure remise n'étant pas un document contractuel, mais une étude réalisée à la demande des époux X.

La banque met l'accent sur l'importance de l'exploitant et invite l'investisseur à s'assurer de sa capacité financière.

Les époux X. ne démontrent pas en quoi l'information donnée serait erronée, fallacieuse, trompeuse, répréhensible, n'invoquent au demeurant aucun fondement juridique précis au soutien de leur demande de nullité.

S'il est certain que le risque d'impayé de loyers ou de vacance locative et ses conséquences n'est pas formulé en tant que tel, il ne peut être reproché à la banque de ne pas avoir décrit, analysé le programme immobilier, ni transmis des informations sur la société gestionnaire alors qu'elle ne participait pas au choix de ces programmes immobiliers, que ce choix est intervenu dans un second temps avec d'autres intervenants.

 

La société Izimmo, en revanche, en sa qualité d'agent immobilier spécialisé dans l'immobilier de placements se devait d'apporter une information plus complète, plus objective.

Force est de relever que les informations qu'elle a transmises ne comprennent aucune réserve, aucun avertissement, relèvent de la promotion, de la publicité plus que de l'information.

Les études « personnalisées » se réduisent en fait à des chiffres, des tableaux, qui accréditent un résultat certain, l'agent étant en mesure de calculer les économies d'impôt réalisées, la capitalisation sans analyse du programme immobilier envisagé.

Les termes utilisés soulignés en gras « rente, sécurité, complément de retraite » accréditent la conviction d'un placement sans risque, décrit comme familial, sûr.

Les simulations se fondent sur des loyers systématiquement réglés, sur la valorisation certaine des immeubles acquis.

Les documents remis par la société Izimmo sur les sociétés gestionnaires mettent l'accent sur la bonne santé financière des groupes auxquels elles appartiennent, leur expérience dans le domaine, excluent en fait tout aléa.

Les époux X. qui devaient percevoir les loyers des sociétés gestionnaires ont pu se persuader au vu des informations données que l'aléa n'existait pas, d'autant que la banque avait appelé leur attention sur l'importance du choix de la société gestionnaire, qu'une caution était en outre promise ( en tout cas pour l'appartement Pentrez).

La société Izimmo, consciente de l'insuffisance des informations qu'elle a données se prévaut des informations données par la banque pour affirmer que les époux X. étaient suffisamment informés.

Aucun élément probant n'est produit à l'appui de l'affirmation selon laquelle ils auraient été des investisseurs expérimentés et avertis.

En sa qualité d'intermédiaire entre les plate-formes immobilières mandatées par les promoteurs et les investisseurs, la société Izimmo était seule à même d'informer ces derniers des contraintes des opérations, des risques encourus au regard des programmes immobiliers déjà existants, de l'appétence pour ce type de dispositif, du risque de vacance locative, de perte de valeur des appartements acquis.

La faute de la société Izimmo est donc caractérisée dans la mesure où l'information qu'elle a donnée aux époux X. était partielle, partiale, ne leur permettait pas de faire leur choix en pleine connaissance de cause, de mesurer les risques encourus.

Les époux X. seront en revanche déboutés de leur demande dirigée contre la banque.

 

Sur les préjudices :

Le dommage résultant d'un manquement à l'obligation d'information, de conseil ou de mise en garde ne consiste qu'en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

La perte de chance se mesure à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Les époux X. soutiennent que l'appartement de « Lascaux » a perdu de sa valeur.

Ils assurent que l'appartement acquis avait une valeur de 211.333 euros, vaut désormais 65.000 euros.

La société Izimmo fait observer que les époux X. n'ont pas vendu l'appartement, qu'ils continuent de le louer, que les avis de valeur produits sont peu probants, que la valeur d'un appartement est fonction du prix du marché.

Il est constant que le prix d'un bien immobilier s'apprécie à la date de l'acquisition. En l'espèce, les époux X. n'ont pas acheté l'appartement 211.333 euros, mais 176.700 euros.

Ils ne justifient pas que ce prix ait été surestimé lors de l'achat le 31 décembre 2008.

La perte de valeur de l'appartement, à supposer qu'elle soit démontrée résulte de l'évolution défavorable du marché immobilier, du secteur touristique, non du manquement de l'agent immobilier à son devoir d'information.

Les époux X. estiment avoir subi un préjudice de perte de loyers, qu'ils chiffrent à 67.529,83 euros pour l'appartement de Pentrez, à 34 770 euros pour l'appartement de Lascaux.

La société Izimmo rappelle que les acquisitions VEFA ont été livrées, étaient éligibles au dispositif fiscal recherché, qu'ils ne justifient d'aucune rétrocession.

Elle fait valoir qu'ils ont choisi de refuser l'avenant proposé par l'administrateur judiciaire le 5 octobre 2012, leur reproche de ne pas avoir mobilisé les engagements de caution qui existaient.

Elle estime que la date d'effet du nouveau bail conclu avec la société Vacanceole le 24 juin 2015 n'est pas établie.

Elle rappelle que les époux X. ont continué de percevoir des loyers après le jugement de sauvegarde de la société Soderev.

Il ressort des pièces produites les éléments suivants:

L'avenant proposé aux époux X. rédigé par l'administrateur judiciaire de la société Pentrez Exploitation le 5 octobre 2012 fait expressément référence à la dénonciation par Eurodif de son engagement de caution auprès de sa filiale Pentrez.

Au regard de cette dénonciation, il ne saurait être reproché aux époux X. ne pas avoir tenté d'obtenir paiement des loyers impayés auprès de la caution.

En revanche, les époux X. ont déclaré une créance au passif de la société Pentrez Exploitation, créance admise à hauteur de 530,67 euros.

Ils ne justifient pas d'une autre déclaration de créance, ne produisent pas de pièces permettant de chiffrer le préjudice financier pourtant évalué à 67.529,83 euros.

Le 17 octobre 2012, la société Soderev écrivait aux époux X., leur indiquant qu'elle avait négocié lors de la commercialisation un engagement de la société Lagrange Gestion pour garantir le paiement des loyers.

Par jugement du 30 septembre 2015 du tribunal de commerce de Paris, confirmé par la cour d'appel de Paris le 14 octobre 2016, la société Lagrange Gestion qui avait contesté sa garantie était condamnée à payer les loyers échus et impayées par sa filiale Soderev.

Il ressort donc des pièces produite qu'une caution existait, qu'elle a également contesté sa garantie, a néanmoins été condamnée à payer les loyers impayés par la société Soderev.

Les époux X. qui chiffrent la perte de loyers à 34 770 euros, ne justifient ni d'une déclaration de créance, ni d'une demande infructueuse auprès de la caution dont l'existence leur avait été indiquée le 17 octobre 2012.

Il est néanmoins établi que le bail conclu avec la société Pentrez Exploitation a été résilié avec effet au 13 novembre 2012, que le nouveau bail conclu le 12 juillet 2014 avec la société Soderev portait sur un loyer de 4.838 euros HT au lieu de 6.802 euros, que les époux X. ont accepté une somme de 4.214,03 euros pour solde de tout compte au titre de l'année 2013, de 2.419 euros au titre de l'année 2014.

Il résulte des éléments précités que les époux X. ont subi une résiliation du bail, des réductions de loyers, des pertes financières qui leur ont causé un préjudice au regard de la rente qui leur avait été annoncée, du placement sécurisant qui leur avait été présenté.

Ils ne démontrent pas avoir perdu le bénéfice des avantages fiscaux recherchés.

Leur préjudice est une perte de chance de ne pas avoir investi dans ce type de placement. S'il est certain, il est limité dans la mesure où ils ont obtenu et conservé les avantages fiscaux recherchés, ont continué de percevoir des loyers.

Il sera évalué au regard des pièces produites à la somme de 25.000 euros.

 

Sur la demande en garantie :

La société Izimmo demande la condamnation des sociétés Lagrange Patrimoine Conseil (LPC) et Cerenicimo à la garantir des condamnations prononcées à son encontre.

La société LPC estime que seule la société Izimmo avait un devoir d'information, de conseil, devait se renseigner sur les biens proposés, donner les informations utiles.

La société Cerenicimo se définit comme une plate-forme de commercialisation, rappelle que la société Izimmo se présente sur son site Internet comme la première société française de conseil en immobilier de placement, qu'elle n'a jamais rencontré les époux X.

Elle fait valoir que les documents de commercialisation sont établis par les promoteurs.

Le contrat de mandat produit prévoit que l'agent doit effectuer toutes les démarches nécessaires à une bonne commercialisation, que l'agent doit apporter tous les soins requis par la diligence professionnelle pour promouvoir la commercialisation des produits et pour entretenir des relations confiantes avec la clientèle.

La société Izimmo fait valoir que les documents de commercialisation sont établis par les promoteurs, ce qui est exact, mais elle ne démontre pas en quoi les sociétés LPC et Cerenicimo auraient l'une ou l'autre commis une faute.

Le fait que les programmes immobiliers, les prix, les sociétés gestionnaires soient choisis par les promoteurs, que les plaquettes commerciales soient rédigées par les promoteurs, transmises par les sociétés LPC et Cerenicimo ne dispensait pas la société Izimmo de fournir une information loyale, équilibrée à ses clients, information qui devait précisément relativiser, nuancer les informations commerciales exclusivement favorables données sur les sociétés gestionnaires et les programmes immobiliers.

La présentation de leur programme respectif par les sociétés LCP et Cerenicimo était flatteuse, mais c'est l'usage en la matière, et la société Izimmo n'établit pas qu'elle ait été mensongère ou trompeuse pour elle, qui est un professionnel et à qui il revenait comme justification de ses honraires de l'analyser pour discerner ensuite si elle pouvait les recommander à ses propres clients au vu de leurs besoins, de leurs facultés et de leurs attentes.

Le contrat de mandat fait certes référence à la promotion de la commercialisation mais aussi à l'instauration de relations confiantes avec la clientèle.

La confiance exigeait une information loyale, équilibrée étant rappelé que la société Izimmo a perçu des honoraires des époux X. d'un montant de 2900 et 2500 euros, qu'elle a effectivement été leur seul interlocuteur jusqu'à la signature des contrats de réservation.

C'est parce qu'elle est une agence spécialisée dans le placement immobilier qu'elle reçoit mandat des plate-formes immobilières pour commercialiser les programmes, que la banque a orienté les époux X. vers elle.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de garantie formée à l'encontre de ses mandants.

 

Sur la garantie de l'assureur Allianz :

Il ressort du contrat produit qu'il couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré peut encourir en raison des dommages matériels, immatériels, consécutifs ou non, causés à autrui, y compris vos clients par suite de fautes, erreurs de fait ou de droit, omissions ou négligences, commises dans l'exercice de vos activités professionnelles mentionnées aux dispositions particulières déclarées.

Le préjudice résultant du défaut d'information reproché à la société Izimmo à l'occasion de l'opération litigieuse est donc garanti par l'assureur dans les limites de la franchise contractuelle qui s'élève à 15.250 euros.

Sur les autres demandes :

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...). »

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge de la société Izimmo.

Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de

Il est équitable de laisser à la charge de la banque, des sociétés Lagrange et Cerenicimo les frais irrépétibles exposés.

Il est équitable de condamner la société Izimmo à payer aux époux X. la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort

- infirme le jugement entrepris

Statuant de nouveau

- déclare l'action engagée par Mme Y., épouse X., M. X. recevable

- déclare recevable la demande de nullité de la phrase « le choix de l'exploitant n'est pas neutre dans le succès de votre opération d'investissement. Veillez à vous assurer de la capacité financière de cet exploitant. »

- dit que la société Izimmo a manqué à son obligation d'information envers les époux X.

- condamne la société Izimmo à payer aux époux X. la somme de 25.000 euros en réparation de leur préjudice

- déboute la société Izimmo de sa demande tendant à être garantie par la société Lagrange Patrimoine Conseil et par la société Cerenicimo

- condamne la société Allianz à garantir son assurée, la société Izimmo dans les limites de la franchise contractuelle opposable

Y ajoutant :

- déboute les parties de leurs autres demandes

- condamne la société Izimmo aux dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP R. B. L.D., Maître F.

- condamne la société Izimmo à payer à Mme et M. X. la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- rejette les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER,                               LE PRÉSIDENT,