Extrait : 1/ « C'est sans autorisation de leur bailleur que les époux X. ont fait installer dans leur appartement un climatisateur avec une unité extérieure. Cette installation a nécessité que soit percé de part en part le mur de la façade donnant sur le balcon pour permettre le passage des conduits de fluide et câbles électriques, ce qui constitue une transformation des lieux loués, le bâtiment étant de surcroît soumis à des normes particulières en matière d'économie d'énergie. Cette installation ne peut être considérée comme un simple aménagement des locaux. Il convient en conséquence de considérer que la pose de ce climatiseur constitue une transformation des locaux au sens de l'article 7 f de la loi. »

2/ « La pose non autorisée d'une telle installation par les époux X. constitue une violation de leurs obligations en application de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989; il n'y a pas lieu, dans ces conditions, de s'interroger sur les éventuelles irrégularités du règlement intérieur ou l'existence éventuelle d'une clause abusive dans les conditions générales du contrat, éléments qui ont été soulevés par les époux X. pour s'opposer à toute résiliation de leur bail; il n'y pas lieu non plus d'étudier le caractère éventuellement abusif de la clause « travaux d'aménagement » des conditions générales puisqu'elle renvoie à des travaux effectués après autorisation du bailleur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

La faute contractuelle commise par les époux X., liée à l'installation non autorisée de ce climatisateur, actuellement posé sur leur balcon, de façon non visible de l'extérieur et sans que soit démontré par ailleurs qu'il entraînerait au détriment des autres locataires du même bailleur des nuisances sonores s'analysant en un trouble anormal du voisinage, ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour voir résilier le bail. »

 

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE 1-7

ARRÊT DU 1^er JUILLET 2021

 

R.G. n° 19/04289. Arrêt n° 2021/347. N° Portalis DBVB-V-B7D-BD6NB. ARRÊT AU FOND. Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 9 janvier 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le R.G. n° 11-16-002288.

 

APPELANTE :

EPIC COTE D'AZUR HABITAT

agissant poursuites et diligences de sa Directrice en exercice domiciliée es qualité audit siège, demeurant [adresse], représentée par Maître Marina P., avocat au barreau de NICE substitué par Maître M.-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

demeurant [adresse]

représenté par Maître Valentin C., avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame X.

demeurant [adresse]

représentée par Maître Valentin C., avocat au barreau de NICE, plaidant

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 mai 2021 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de : Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre, Madame Carole MENDOZA, Conseillère, Madame Laurence DEPARIS, Conseillère, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1^er juillet 2021.

ARRÊT : Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 1^er juillet 2021, Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 18 avril 2014, l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT Office Public de l'habitat a donné à bail d'habitation à Monsieur X. et Madame X. un appartement sis [adresse].

Monsieur et Madame X. ont procédé, sans autorisation du bailleur, à l'installation d'un système de climatisation sur le mur de la façade de l'immeuble ; le climatiseur a par la suite été déposé sur le balcon.

Se plaignant de la violation des conditions générales du bail, l'office public COTE D'AZUR HABITAT a fait assigner ses locataires en résiliation judiciaire du bail par acte d'huissier du 3 octobre 2016.

Par jugement contradictoire du 9 janvier 2019, le tribunal d'instance de Nice a :

- débouté l'office public COTE D'AZUR HABITAT de ses demandes

- condamné l'office public COTE D'AZUR HABITAT à verser à Monsieur et Madame X. la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné l'office public COTE D'AZUR HABITAT aux dépens.

Le premier juge a estimé que les locataires n'avaient pas violé leur obligation contractuelle. Ainsi, il a indiqué que le climatisateur, qui était déposé sur le sol du balcon et n'était pas visible depuis la rue, avait pour objectif d'assurer davantage de confort aux locataires et ne pouvait s'analyser en une transformation de la chose louée puisqu'il ne modifiait ni la structure ni la configuration des locaux et qu'il n'était pas un aménagement irréversible.

Le premier juge a indiqué qu'il n'était pas démontré que le climatisateur générait des nuisances sonores.

Le 14 mars 2019, l'office public COTE D'AZUR HABITAT a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Monsieur et Madame X. ont constitué avocat.

[*]

Par conclusions notifiées le 27 avril 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, l'EPIC COTE D'AZUR HABITAT demande à la cour :

- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de NICE le 9 janvier 2019.

Statuant à nouveau,

- de voir prononcer la résiliation du bail de Monsieur et Madame X., sur l'appartement sis à [...] Bâtiment 01 - Escalier 01, logement n° 3 au 3^ème étage.

- de voir ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame X. et de tout occupant de leur chef du logement dont s'agit, et ce au besoin avec le concours de la Force Publique.

- de condamner Monsieur et Madame X. à verser à COTE D'AZUR HABITAT une indemnité d'occupation d'un montant mensuel équivalent au dernier loyer et charges, à compter de la date de résiliation du contrat et jusqu'à libération effective.

Subsidiairement,

- de condamner les époux X., sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, à faire procéder au retrait total de leur installation de climatisation avec unité extérieure et au rebouchage du mur percé en façade par un Professionnel du bâtiment, et ce sous le contrôle des services techniques de l'Office.

- de condamner les époux X. à verser à COTE D'AZUR HABITAT une somme de 1.200 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Le bailleur soutient que ses locataires ont violé les obligations générales du règlement intérieur en procédant, sans son autorisation, à l'installation d'un système de climatisation fixé dans un premier temps en partie haute de la façade de l'immeuble.

Il ajoute avoir été alerté par des résidents de l'immeuble de l'existence de nuisances sonores émanant de cette installation.

Il affirme que la mise en place d'un système de climatisation avec une unité extérieure en façade constitue une transformation des lieux loués. Il fait état de l'existence de perforations sommairement rebouchées de la façade de l'immeuble et du percement d'au moins un mur en façade pour le passage des conduits et câbles électriques.

Il explique les raisons pour lesquels il s'oppose à de telles installations, évoquant un risque de dégradation de l'isolation extérieure et de l'étanchéité des façades. Il ajoute que les installations électriques et les colonnes ERDF n'ont pas été dimensionnées pour ce type d'installation, le bâtiment en cause étant un bâtiment basse consommation.

A titre principal, il sollicite la résiliation du bail d'habitation et à titre subsidiaire, le retrait de l'installation, avec le rebouchage du mur par le professionnel du bâtiment, sous le contrôle de ses services techniques.

[*]

Par conclusions notifiées le 4 mai 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame X. demandent à la cour :

- de DIRE que la demande subsidiaire de COTE D'AZUR HABITAT est irrecevable en ce qu'elle constitue une demande nouvelle,

- de DÉBOUTER COTE D'AZUR HABITAT de l'ensemble de ses demandes,

- de CONFIRMER le Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en toutes ses dispositions

EN CONSÉQUENCE,

- de DIRE que la clause « Travaux d'aménagement » des conditions générales de location est inopposable à Monsieur et Madame X. car elle est abusive

- de DIRE que la pose et la dépose du climatiseur litigieux n'ont pas [entraîné] de transformation des lieux loués

- de DIRE que l'Office Public d'habitat, COTE D'AZUR HABITAT ne rapporte pas la preuve que le climatiseur génère des nuisances sonores excédant la norme légale admissible en matière de bruit.

- de DIRE que les dispositions du Règlement Intérieur de COTE D'AZUR HABITAT ne sont pas opposables à Monsieur et Madame X. en raison de ses nombreuses irrégularités.

- de DIRE que la note technique en date du 25 janvier 2018 ne peut être opposée aux époux X.

- de DIRE que la pose du climatiseur par les époux X. n'a eu pour conséquence de modifier les caractéristiques énergétiques de l'immeuble et ne saurait constituer une modification de l''uvre architecturale.

- de DIRE que COTE D'AZUR HABITAT, se fondant sur les griefs examinés ci-dessus, ne peut en aucun cas exiger la résiliation du bail des époux X., ni leur expulsion.

- de CONDAMNER l'Office Public de l'Habitat COTE D'AZUR HABITAT à payer à Madame et Monsieur X. la somme de 3.000 € au titre des frais non répétibles devant la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence

- de CONDAMNER l'Office Public de l'Habitat COTE D'AZUR HABITAT aux entiers dépens, y compris le coût du constat établi par Maître H., Huissier de Justice, le 12 octobre 2017 pour un montant de 300 €.

En application de l'article 564 du code de procédure civile, ils estiment irrecevable car nouvelle en cause d'appel la demande subsidiaire de son bailleur tendant à voir procéder au retrait du climatiseur, puisqu'en première instance, il était uniquement demandé la résiliation du bail et leur expulsion.

Ils estiment que la clause « travaux d'aménagement » des conditions générales du bail est abusive. Ils font état de la mention suivante : « (...) Les transformations autorisées resteront sans indemnité, la propriété de Côte d'Azur Habitat à moins qu'il ne lui plaise de faire remettre les lieux en l'état et ce, aux frais du preneur' qui créerait un déséquilibre significatif entre les parties.

Ils indiquent que leur bailleur ne démontre pas que l'installation du climatiseur aurait transformé les lieux loués.

Ils contestent toute nuisance sonore.

Ils font état d'irrégularités du règlement intérieur. Ils estiment ainsi abusive la clause n° 5 du règlement intérieur qui indique que le locataire ne peut ni « déposer, ni suspendre aucun vêtement, linge ou objet quelconque aux murs, fenêtres, et balcons, ni dans les cours, paliers, passages, couloirs, escaliers, ni y secouer des vêtements, tapis, paillassons, chiffons, balais, etc. » en soulignant que cette clause ne peut entraîner la résiliation du bail.

Ils relèvent que le préambule du règlement intérieur (Le preneur s’engage à occuper le logement d'une façon permanente dans les conditions fixées par la loi. En cas d'infraction à cette clause et après une sommation demeurée infructueuse, le bail pourra être résilié par les Tribunaux compétents qui pourraient ordonner l'expulsion) s'analyse comme une clause de résolution de plein droit qui doit être considérée comme non-écrite.

Ils contestent les arguments relatifs aux consommations d'énergie et à la dégradation de l'isolation de l'immeuble. Ils estiment partiale la note des services techniques et soutiennent qu'elle leur est donc inopposable.

 

MOTIVATION :

Le contrat de bail conclu entre l'EPIC COTE D'AZUR HABITAT et les époux X. est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Selon l'article 7 f de cette loi, le locataire est obligé ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

C'est sans autorisation de leur bailleur que les époux X. ont fait installer dans leur appartement un climatisateur avec une unité extérieure. Cette installation a nécessité que soit percé de part en part le mur de la façade donnant sur le balcon pour permettre le passage des conduits de fluide et câbles électriques, ce qui constitue une transformation des lieux loués, le bâtiment étant de surcroît soumis à des normes particulières en matière d'économie d'énergie. Cette installation ne peut être considérée comme un simple aménagement des locaux.

Il convient en conséquence de considérer que la pose de ce climatiseur constitue une transformation des locaux au sens de l'article 7 f de la loi.

Le jugement déféré qui a considéré que la pose du climatisateur avec une unité extérieure ne s'analysait pas comme une transformation des lieux, sera infirmé.

En application de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

La pose non autorisée d'une telle installation par les époux X. constitue une violation de leurs obligations en application de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989; il n'y a pas lieu, dans ces conditions, de s'interroger sur les éventuelles irrégularités du règlement intérieur ou l'existence éventuelle d'une clause abusive dans les conditions générales du contrat, éléments qui ont été soulevés par les époux X. pour s'opposer à toute résiliation de leur bail; il n'y pas lieu non plus d'étudier le caractère éventuellement abusif de la clause « travaux d'aménagement » des conditions générales puisqu'elle renvoie à des travaux effectués après autorisation du bailleur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

La faute contractuelle commise par les époux X., liée à l'installation non autorisée de ce climatisateur, actuellement posé sur leur balcon, de façon non visible de l'extérieur et sans que soit démontré par ailleurs qu'il entraînerait au détriment des autres locataires du même bailleur des nuisances sonores s'analysant en un trouble anormal du voisinage, ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour voir résilier le bail.

Le jugement déféré, qui a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail formé par l'EPIC COTE D'AZUR HABITAT, sera confirmé.

 

Sur la demande d'enlèvement sous astreinte du climatiseur :

L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, aux termes de l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La demande faite en première instance consistait en une demande de résiliation judiciaire du bail, fondée sur la transformation non autorisée des lieux loués du fait de la pose d'un climatisateur.

La demande d'enlèvement de ce climatisateur est le complément de la demande principale en résiliation judiciaire du bail fondée sur la pose litigieuse de ce climatiseur. Elle n'est donc pas irrecevable.

L'article 7 f de la loi dujuillet 1989 énonce qu'en cas de transformation des lieux loués sans l'autorisation du bailleur, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

La seule note technique (pièce 10) produite au débat par le bailleur, émanant de ses services, n'est pas suffisante à démontrer que la pose du climatiseur mettrait en péril le bon fonctionnement de certains équipements. Dès lors, L'EPIC COTE D'AZUR HABITAT sera débouté de cette demande.

 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

L'EPIC COTE D'AZUR HABITAT est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.

Pour des raisons liées l'équité, alors qu'il a été considéré que les époux X. avaient transformé les lieux loués sans autorisation de leur bailleur, ces derniers seront déboutés de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

L'EPIC COTE D'AZUR HABITAT, essentiellement succombant, sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné l'EPIC COTE D'AZUR HABITAT à verser à Monsieur et Madame X. la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sera infirmé.

 

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit que la pose du climatiseur avec unité extérieure par les époux X. ne s'analyse pas en une transformation des lieux loués et sans en ce qu'il a condamné l'EPIC COTE D'AZUR HABITAT à verser à Monsieur X. et Madame X. la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DECLARE recevable la demande d'enlèvement du climatiseur formée par l'EPIC COTE D'AZUR HABITAT

DIT que la pose du climatiseur avec unité extérieure par les époux X. s'analyse en une transformation des lieux loués,

REJETTE la demande subsidiaire de l'EPIC COTE D'AZUR HABITAT tendant à voir ordonner l'enlèvement sous astreinte de ce climatiseur,

REJETTE les demandes des parties formées sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l'EPIC COTE D'AZUR HABITAT aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE,                LE PRÉSIDENT,