Extrait : « La cour constate qu'il n'est pas invoqué de défaut de capacité de l'auteur de la signature du mandat du 20 janvier 2017 pour représenter la SCI Tamara. En conséquence il ne peut être fait droit à la demande de nullité du mandat pour défaut d'identification des parties.

C'est également par des motifs appropriés que la cour adopte que le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas lieu à nullité du mandat pour défaut de contenu certain, la rémunération du mandataire étant fixée à 7 %, pourcentage qui s'applique au prix de vente des biens

Cependant comme le rappelle l'intimé dans ses conclusions, aucune somme d'argent n'est due à quelque titre que ce soit à l'agent immobilier si la vente n'a pas été conclue.

Il appartient dès lors à Monsieur X. de rapporter la preuve que des ventes sont intervenues pendant la durée du mandat exclusif de vente. Or les seuls éléments que Monsieur X. produit est un mail du notaire en date du 8 janvier 2018 indiquant que « des actes devaient être signés avant la fin de l'année 2017 » et un autre courriel d'un tiers, « M. W. en date du 24 juillet 2017 faisant état d'une commercialisation directe avec le promoteur et de la volonté d'un associé d'acquérir 4 villas.

Cependant la cour ne peut que constater que, bien que le premier juge ait souligné l'absence de démonstration d'une vente conclue directement sans l'intermédiaire de Monsieur X., l'absence de date des transactions et l'absence d'antériorité des ventes par rapport à l'expiration du mandat, en appel Monsieur X. ne produit aucun élément permettant d'établir que des ventes aient été conclues sans son intermédiaire pendant la durée de validité du mandat du 20 janvier 2017. »

 

COUR D’APPEL DE FORT-DE-FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 JUILLET 2021

 

R.G. n° 20/00165. N° Portalis DBWA-V-B7E-CEUH. Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Fort-de-France, en date du 5 mai 2020, enregistrée sous le R.G. n° 18/02411.

 

APPELANT :

Monsieur X.

[...], [...], Représenté par Maître Ferdinand E. N., avocat au barreau de MARTINIQUE

 

INTIMÉE :

SCI TAKARA

[...], [...], Représentée par Maître Gérard G., avocat au barreau de MARTINIQUE

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 mai 2021, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Christine PARIS,

Assesseur : Marjorie LACASSAGNE,

Assesseur : Claire DONNIZAUX,

Greffier lors des débats : Madame Micheline MAGLOIRE,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 13 Juillet 2021 puis prorogée au 20 Juillet 2021

ARRÊT : contradictoire ; Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur X. a assigné devant le tribunal de grande instance de Fort-de-France Monsieur Y., monsieur Z. et la Sci Tamara aux fins d'obtenir paiement de la somme de 245.000 € au titre de la rémunération qu'il estime due en exécution d'un mandat exclusif de vente.

Par jugement en date du 5 mai 2020 le tribunal judiciaire de Fort-de-France a déclaré irrecevable la demande à l'égard de monsieur Y. et de monsieur Z.

Déclarant recevable la demande à l'égard de la Sci Tamara, cette dernière a été déboutée de ses demandes en nullité et de ses demandes visant à voir les clauses contractuelles réputées non écrites. Le tribunal a également débouté Monsieur X. de sa demande en paiement et l'a condamné aux entiers dépens, rejetant les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 3 juin 2020 Monsieur X. a fait appel de la décision en ce qu'elle l'avait débouté de sa demande en paiement.

[*]

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 septembre 2020, Monsieur X. demande à la cour de statuer comme suit :

- Vu le mandat exclusif de vente signé le 20 janvier 2017

- Vu les faits de l'espèce et notamment, le non-respect par le mandant de ses obligations découlant du mandat exclusif de vente

- Vu l'obtention du permis et la commercialisation des villas

-Vu les ventes intervenues et signées avant la fin du mois de décembre 2017, ainsi qu'il résulte de la précision apportée par Maître C.

-Vu ce faisant, les manœuvres frauduleuses de la SCI TAKARA, et les ventes directes intervenues en cours de validité du mandat exclusif de vente

-Vu les dispositions combinées des articles 1103, 1104, 1194, 1985, 1991, 1205, 1217, 1231-5, 1310 et 1857 du Code Civil

- Vu le prix de vente d'une villa tel qu'il ressort du dossier

- Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Fort-de-France le 5 mai 2020 en ce qu'il a débouté le concluant de sa demande indemnitaire,

Statuant à nouveau,

- Condamner la SCI TAKARA à payer à Monsieur X., la somme de DEUX CENT QUARANTE CINQ MILLE EUROS (245.000 €) à titre d'indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération qu'il aurait perçue, en exécution du mandat exclusif de vente.

- Dire et juger que cette somme sera productive de l'intérêt légal à compter du 22 novembre 2018, date de la réception de la lettre de mise en demeure de payer du conseil du concluant, par la SCI TAMARA.

- Condamner la SCI TAKARA au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- La condamner en tous les dépens.

- La débouter de toutes ses demandes comme non fondées.

Il fait valoir qu'il a qualité à agir puisqu'il exerce sous le nom commercial de V. Immobilier qui figure sur le mandat. Il soutient que c'est Monsieur Z. représentant la Sci Takara, qui a signé le mandat exclusif de vente du 20 janvier 2017 et qu'il a fait figurer comme adresse de la Sci Tamara, celle des villas à commercialiser.

Le mandat a un contenu certain et selon lui parfaitement valable de même que la clause pénale. Il reproche au premier juge d'avoir soulevé d'office une exception d'inexécution sans réouvrir les débats et il fait valoir qu'il ressort des mails produits que c'est la Sci Tamara qui ne l'a pas mis en capacité de conclure les ventes malgré son important travail de communication. Il soutient que les villas ont été vendues au prix de 350.000 € et qu'il lui est dû pour les 10 villas une indemnité correspondant à 7 % de ce montant soit 24.500 € par villas.

[*]

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 novembre 2020, la Sci Tamara demande à la cour de statuer comme suit :

- Vus les articles 30, 31 & 32-1du Code de procédure civile,

- Vus les articles 1857 & 1958 du Code civil,

- Vus les articles 1106, 1128 & 1163 du Code civil,

- Vu l'article 1171 du Code civil,

- Vues les écritures ci-dessus et les pièces produites,

- Confirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté les demandes de M. X.,

- Constater que le contrat de mandat exclusif est nul faute d'identification certaine de la SCI TAKARA en qualité de mandataire et de contenu certain, au sens des articles 1128 et 1163 du Code civil,

A titre subsidiaire, si la cour jugeait valable le mandat conclu entre les parties :

- Constater que, en tout état de cause, l'appelant n'a accompli aucune diligence durant la période de validité du mandat et qu'il n'a droit à aucune rémunération.

- Réputer non écrite la clause prévoyant la rémunération du mandataire,

- Constater que M. X. ne rapporte pas la preuve qu'il aurait adressé à l'intimée les prétendus mails qu'il a produits aux débats,

- Dire et juger que Monsieur X. ne peut prétendre à aucune rémunération,

- Réputer non écrite la clause pénale,

- Débouter Monsieur X. de l'ensemble de ses demandes,

- En tout état, le condamner à verser à la SCI TAKARA, la somme de 5.000,00 € sur le fondement 700 du Code de procédure civile,

- Le condamner aux entiers dépens.

Elle soulève la nullité du mandat exclusif de vente pour défaut d'identification des parties, le siège social indiqué n'étant pas le sien, souligne l'absence de numéro de Siret et de cachet ou d'autre élément d'identification sur le mandat. Elle précise que rien ne permet d'identifier l'auteur de la signature portée au mandat.

De plus par application de des articles 1128 et 1163 du Code civil, elle invoque l'absence d'objet certain du mandat, le pourcentage de 7 % dû au mandataire n'ayant pas d'assiette définie.

Subsidiairement si le mandat devait être déclaré valable, elle invoque l'absence d'obligations réciproques entre les parties.

Elle se prévaut d'un déséquilibre du contrat en l'absence d'obligations du mandataire, la clause prévoyant la rémunération du mandataire devant être réputée non écrite.

Elle soutient par ailleurs qu'aucun acquéreur potentiel ne lui a été présenté et rappelle que les mails émanent de M. W., représentant la société My Net Immo, avec laquelle elle n'a jamais contracté.

Elle soutient n'avoir eu connaissance de ces mails que dans le cadre de la procédure de première instance.

Enfin elle demande la nullité de la clause pénale, celle-ci prévoyant le versement de la même somme que celle due à l'agent immobilier en cas de vente et rappelle que la Cour de cassation considère qu'aucune somme d'argent n'est due avant la vente.

[*]

Il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions susvisées.

L'ordonnance de clôture est en date du 15 avril 2021.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Par application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui sont en dépendent.

La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet litige est indivisible.

En l'espèce la cour constate que dans sa déclaration d'appel, l'appelant sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a été débouté de sa demande en paiement et qu'en conséquence l'irrecevabilité de ses demandes à l'égard de monsieur Y. et de monsieur Z. est définitive.

La Sci Tamara ne conteste plus l'intérêt à agir de Monsieur X. mais invoque la nullité du mandat de vente pour défaut d'identification des parties.

Aux termes des dispositions de l'article 1128 du Code civil sont nécessaires à la validité d'un contrat, le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

Monsieur X. se prévaut d'un contrat sous-seing-privé en date du 20 janvier 2017 intitulé « Sci Takara, [...] » et le mandataire « X. immobilier ».

Il n'est pas contesté que le siège social de la SCI Takara n'est pas celui figurant au mandat et que son siège social est celui auquel elle a été assignée [...].

Monsieur X. soutient que le mandat a été signé par Monsieur Z. représentant la SCI Takara. Cette dernière ne conteste pas que celui-ci a qualité pour la représenter et c'est par une analyse pertinente que la cour adopte, que le premier juge, examinant la signature portée sur l'acte authentique du 12 mai 2016 et celle portée sur le mandat exclusif de vente du 20 janvier 2017, a considéré que la signature du mandant figurant sur l'acte contesté du 20 janvier 2017 était identique à celle figurant sur l'acte authentique du 12 mai 2016.

La cour constate qu'il n'est pas invoqué de défaut de capacité de l'auteur de la signature du mandat du 20 janvier 2017 pour représenter la SCI Tamara. En conséquence il ne peut être fait droit à la demande de nullité du mandat pour défaut d'identification des parties.

C'est également par des motifs appropriés que la cour adopte que le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas lieu à nullité du mandat pour défaut de contenu certain, la rémunération du mandataire étant fixée à 7 %, pourcentage qui s'applique au prix de vente des biens

Cependant comme le rappelle l'intimé dans ses conclusions, aucune somme d'argent n'est due à quelque titre que ce soit à l'agent immobilier si la vente n'a pas été conclue.

Il appartient dès lors à Monsieur X. de rapporter la preuve que des ventes sont intervenues pendant la durée du mandat exclusif de vente. Or les seuls éléments que Monsieur X. produit est un mail du notaire en date du 8 janvier 2018 indiquant que « des actes devaient être signés avant la fin de l'année 2017 » et un autre courriel d'un tiers, « M. W. en date du 24 juillet 2017 faisant état d'une commercialisation directe avec le promoteur et de la volonté d'un associé d'acquérir 4 villas.

Cependant la cour ne peut que constater que, bien que le premier juge ait souligné l'absence de démonstration d'une vente conclue directement sans l'intermédiaire de Monsieur X., l'absence de date des transactions et l'absence d'antériorité des ventes par rapport à l'expiration du mandat, en appel Monsieur X. ne produit aucun élément permettant d'établir que des ventes aient été conclues sans son intermédiaire pendant la durée de validité du mandat du 20 janvier 2017.

En conséquence il ne peut qu'être débouté de sa demande au titre de l'application de la clause pénale, celle-ci ne recevant application que pendant la durée du mandat. Au surplus Monsieur X. ne peut prétendre à des dommages-intérêts que s'il justifie d'une faute de la Sci Tamara à l'origine de son préjudice, ce qu'il ne fait pas.

C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté Monsieur X. de ses demandes. La décision sera confirmée de ce chef dont appel.

Succombant Monsieur X. conservera les dépens et ses frais irrépétibles.

Il serait toutefois inéquitable de mettre à sa charge les frais exposés par la Sci Takara non compris dans les dépens compte tenu du contexte du litige. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Fort de France en date du 5 mai 2020 des chefs dont appel,

Y ajoutant

DÉBOUTE la Sci Takara de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE monsieur X. de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

MET les dépens à la charge de monsieur X.

Signé par Madame Christine PARIS, Présidente de chambre et par Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, auquel la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE,    LA PRÉSIDENTE,