Extrait : « Considérant que les contrats en cause sont des contrats de vente à terme ayant pour caractéristique essentielle de reporter le transfert de propriété à la date du paiement intégral du prix de vente, étant précisé que le transfert de propriété s'opère alors rétroactivement au jour de la signature du contrat de vente ; Considérant que, selon la législation fiscale en vigueur, telle qu'interprétée par le Conseil d'État suivant un arrêt du 2 juillet 1990, le vendeur est assujetti à la taxe foncière jusqu'au transfert de propriété et qu'il s'ensuit que la charge de la taxe foncière incombe à la société d'HLM ; Considérant, toutefois, que, contractuellement, les parties peuvent décider que l'acquéreur sera tenu de rembourser au vendeur la taxe foncière qui lui a été réclamée et qu'il s'ensuit que la clause des contrats de vente imposant aux accédants de rembourser à la société d'HLM les taxes foncières afférentes à leur maison, est licite ; Considérant que cette clause, ne causant aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et ne conférant aucun avantage excessif au vendeur lié au caractère rétroactif du transfert de propriété, n'est pas abusive au sens de l'article L. 132-1 du Code de la consommation ».

 

COUR D’APPEL DE PARIS

DEUXIÈME CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU 31 MAI 2001

 

Numéro d'inscription au répertoire général : 1999/19151 - 2000/13791. Décision dont appel : Jugement rendu le 27 mai 1999 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS 2/2è Ch. RG n° : 1998/09189. Date ordonnance de clôture : 26 avril 2001. Nature de la décision : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE. Décision : CONFIRMATION.

 

APPELANTS :

- La SOCIÉTÉ AV 2F ASSOCIATION VERDYONISIENNE DU FOYER ET DE LA FAMILLE

prise en la personne de ses représentants légaux, ayant son siège [adresse]

- Monsieur A.

- Madame B. Épouse A.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur C.

demeurant [adresse] [minute page 2]

- Monsieur F.

- Madame E. épouse F.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur D.

- Madame G. épouse D.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur H.

- Madame I. épouse H.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur J.

- Madame K. épouse J.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur L.

- Madame M. épouse L.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur N.

- Madame P.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur Q.

- Madame R. divorcée Q.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur S.

- Madame T. épouse S.

demeurant tous deux [adresse] [minute page 3]

- Monsieur U.

- Madame V. épouse U.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur W.

- Madame X.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur Y.

- Madame Z. épouse Y.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur AA.

- Madame BB. épouse AA.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur CC.

- Madame DD. épouse CC.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur EE.

- Madame FF. épouse EE.

demeurant tous deux [adresse]

- Madame GG.

demeurant [adresse]

- Monsieur HH.

- Madame II. épouse HH.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur KK.

- Madame LL. épouse KK.

demeurant tous deux [adresse] [minute page 4]

- Monsieur MM.

- Madame NN. épouse MM.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur OO.

- Madame PP. épouse OO.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur RR.

- Madame SS. épouse RR.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur TT.

- Madame UU. épouse TT.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur VV.

- Madame WW. épouse VV.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur XX.

- Madame YY. épouse XX.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur ZZ.

- Madame AAA. épouse ZZ.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur BBB.

- Madame CCC. épouse BBB.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur DDD.

- Madame EEE.

demeurant tous deux [adresse] [minute page 5]

- Monsieur FFF.

- Madame GGG. épouse FFF.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur HHH.

- Madame III. épouse HHH.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur KKK.

- Madame LLL. épouse KKK.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur MMM.

- Madame NNN. épouse MMM.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur OOO.

- Madame PPP. épouse OOO.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur QQQ.

- Madame RRR., épouse QQQ.

demeurant tous deux [adresse]

- Madame SSS. épouse TTT.

demeurant [adresse]

- Monsieur UUU.

- Madame VVV. épouse UUU.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur WWW.

- Madame XXX. épouse WWW.

demeurant tous deux [adresse] [minute page 6]

- Madame YYY. épouse ZZZ.

demeurant [adresse]

- Madame AB.

- Monsieur AC.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur AD.

- Madame AE. épouse AD.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur AF.

- Madame AG. épouse AF.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur AH.

- Madame AI. épouse AH.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur AJ.

- Madame AK. épouse AJ.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur AL.

- Madame AM.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur AN.

- Madame AO. épouse AN.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur AP.

- Madame AQ. épouse AP.

demeurant tous deux [adresse] [minute page 7]

- Madame AR. épouse AS.

demeurant [adresse]

- Monsieur AT.

- Madame AU. épouse AT.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur AV.

- Madame AW. épouse AV.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur AX.

- Madame AY. épouse AX.

demeurant tous deux [adresse]

- Monsieur AZ.

- Madame BA. épouse AZ.

demeurant tous deux [adresse]

- Madame BB.

- Madame RRR.

demeurant toutes deux [adresse], représentés par la SCP HARDOUIN-HERSCOVICI, avoué, assistés de Maître DESFORGES, avocat

 

INTIMÉES ET APPELANTES :

- La SA HLM IMMOBILIÈRE 3F

prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège [adresse]

- La SA IMMOBILIÈRE 3F

prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège [adresse]

représentées par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoué, assistées de Maître FAUQUEL, avocat, substituant Maître Paul NEMA [minute page 8]

- Monsieur BCC. et Madame BD. épouse BCC.

demeurant tous deux [adresse]

 

INTIMÉE :

ASSOCIATION AFOC NATIONALE

prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège [adresse], n'ayant pas constitué avoué

 

INTERVENANT VOLONTAIRE ET APPELANT :

Monsieur ZZZ.

demeurant [adresse], représenté par la SCP HARDOUIN, avoué, assisté de Maître DESFORGES, avocat

 

COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : Monsieur LAURENT-ATTHALIN, conseiller, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés, puis il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré ;

Lors du délibéré : PRÉSIDENT : Madame KAMARA - CONSEILLER : Monsieur LAURENT-ATTHALIN - CONSEILLER : Madame DINTILHAC, conseiller d'une autre section de la chambre, désignée par ordonnance du Premier Président

[minute page 9] DÉBATS : A l'audience publique du 2 mai 2001.

GREFFIER (Lors des débats et du prononcé de l'arrêt) : Madame FLOTTERER

ARRÊT : Contradictoire. Prononcé publiquement par Madame KAMARA, Président, laquelle a signé la minute avec Madame FLOTTERER, Greffier.

 

Le présent litige oppose un ensemble d'accédants « à terme » de la résidence [nom], située à [adresse], à la société d'HLM 3 F à propos de la charge de la taxe foncière.

Les maisons de la résidence ont été construites entre 1975 et 1979 par cette société d'HLM et revendues aux accédants suivant un contrat de vente à terme régi par l'article L. 261-10 alinéa 3 du Code de la construction et de l'habitation prévoyant le transfert de propriété à l'issue du délai de remboursement du prêt consenti aux accédants.

Les contrats de vente comportaient la clause suivante : « L'occupant supportera à compter de l'entrée en jouissance, toutes les charges pouvant grever l'immeuble ou résultant de sa gestion, comme s'il était propriétaire. En conséquence, il sera tenu de verser par acomptes à la société ou à sa mandataire sa quote-part des dépenses engagées pour la gestion de l'immeuble, savoir : la prime d'assurance de l'immeuble, les frais d'entretien des espaces communs, les taxes locatives et foncières et redevances afférentes à l'immeuble. »

Les accédants ont assigné la société IMMOBILIERS 3 F aux fins de faire juger que la clause du contrat de vente mettant à leur charge le paiement de la taxe foncière doit être réputée non écrite.

[minute page 10] La société a conclu au rejet de leur demande et, reconventionnellement, a demandé qu'ils fussent condamnés au paiement des taxes foncières de 1992 à 1998.

L'Association Verdyonisienne du Foyer et de la Famille, ayant pour objet la défense des droits des habitants du Haut de la Butte aux Fèves et l'AFOC NATIONALE sont intervenues à l'instance.

Par jugement du 27 mai 1999, le tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré recevable la demande de l'AFOC NATIONALE,

- déclaré irrecevable la demande de l'Association Verdyonisienne du Foyer et de la Famille pour défaut d'intérêt à agir,

- débouté les accédants demandeurs de l'ensemble de leurs prétentions,

- condamné ces derniers au paiement des sommes dues au titre des taxes foncières, réglées par la société IMMOBILIÈRE 3 F, au titre des années 1992 à 1998, selon la liste figurant au dispositif,

- débouté les parties de leur demande de dommages et intérêts,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,

- condamné les accédants aux dépens.

L'ASSOCIATION VERDYONISIENNE DU FOYER ET DE LA FAMILLE et les accédants qui avaient saisi le tribunal, à l'exception de Mmes BC. et BD., de M. et Mme BE., M. et Mme BF. et M. et Mme BG., ont relevé appel et concluent à l'infirmation du jugement.

L'ASSOCIATION VERDYONISIENNE DU FOYER ET DE LA FAMILLE soutient qu'elle a un intérêt à agir, une jurisprudence constante reconnaissant à une association le droit de défendre collectivement en justice les droits que chacun des membres peut défendre.

Les accédants font valoir que la clause mettant à leur charge le paiement de la taxe foncière, alors que, selon un arrêt du Conseil d'État, la charge de cette taxe incombe au propriétaire, doit être réputée non écrite aux motifs, d'une part, que cette clause est abusive au sens de l'article L. 132-1 du Code de la consommation, d'autre part, qu'elle entraîne une modification du prix de vente. Ils ajoutent qu'en incluant cette clause dans les contrats de vente, le vendeur a manqué à son obligation de contracter de bonne foi.

[minute page 11] Ils exposent, en outre, que la vente étant intervenue à la fin de la construction, ils n'étaient pas en mesure de présenter une demande d'exonération de la taxe foncière dans les quatre mois de l'ouverture du chantier comme le précise l'article 1384 du Code général des impôts, et que c'était à la société d'HLM de le faire et que, celle-ci n'ayant pas effectué en temps utile ces démarches, il lui appartenait de les reprendre afin de permettre aux accédants d'être exonérés, en application du mandat qu'elle avait reçu de chaque accédant d'assurer l'administration du groupe d'immeubles.

M. ZZZ., copropriétaire avec son épouse, qui n'était pas présent dans l'instance devant les premiers juges, est intervenu à titre volontaire et fait siennes les conclusions signifiées par les autres accédants.

M. Q., M. BH. et Mme BB. épouse C. exposent qu'ils ont divorcé en cours de procédure et que le bien appartient désormais à leur conjoint, de sorte qu'il y a lieu de les mettre hors de cause.

L'ASSOCIATION VERDYONISIENNE DU FOYER ET DE LA FAMILLE réclame 100.000 Francs à titre de dommages et intérêts, et les accédants et l'ASSOCIATION VERDYONISIENNE DU FOYER ET DE LA FAMILLE 40.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

La société IMMOBILIERE 3 F, qui a formé un appel principal contre M. et Mme V. et M. et Mme RR., et un appel incident à l'encontre des autres appelants, conclut à la confirmation du jugement et demande, à la Cour de condamner les accédants au paiement des taxes foncières pour l'année 1999 et 2000.

Elle précise que 110 accédants avaient saisi le tribunal, que les premiers juges ont condamné 98 accédants au paiement des taxes foncières pour les années 1992 à 1998, que parmi les douze personnes non condamnées, six d'entre elles, M. et Mme S., M. et Mme BI. et M. et Mme TT., avaient remboursé leurs dettes avant le prononcé du jugement mais que, hormis M. et Mme BI., elles ont interjeté appel, que six autres, M. et Mme V., M. et Mme BCC., M. et Mme RR., n'ont pas été condamnées à la suite d'une erreur purement matérielle et qu'une demande de condamnation est formée contre ces dernières. Elle ajoute que huit accédants n'ont pas interjeté appel, Mmes BC et BD, M. et Mme BE, BG. et BF.

[minute page 12] La société IMMOBILIÈRE 3 F ajoute que M. et Mme BCC. se sont désistés mais que le jugement n'ayant pas été signifié, en raison de l'appel incident qu'elle a formé à l'encontre des accédants, ces deux personnes demeurent dans la cause.

Sur les demandes de mise; hors de cause formées par M. Q., M. BH. et Mme BB. épouse C., elle réplique que ces personnes ayant contracté solidairement avec leurs ex-conjoints, elles restent tenues envers leur créancier.

Elle réclame, enfin, à titre de dommages et intérêts, 50.000 Francs à l'ASSOCIATION VERDYONISIENNE DU FOYER ET DE LA FAMILLE et 2.000 Francs à chacun des accédants, ainsi que, sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, 30.000 Francs à l'ASSOCIATION VERDYONISIENNE DU FOYER ET DE LA FAMILLE et 2.000 Francs à chacun des accédants.

 

CECI EXPOSÉ, LA COUR :

Sur les désistements :

Considérant que M. et Mme BCC. se sont désistés mais que le jugement n'ayant pas été signifié et la société IMMOBILIERE 3 F ayant formé appel incident contre eux, ils demeurent dans la cause ;

 

Sur les demandes de mise hors de cause :

Considérant que M. Q., M. BH. et Mme BB. divorcée C. sollicitent leur mise hors de cause au motif qu'ils ont divorcés et que les immeubles ont été attribués à leurs conjoints ;

Que, cependant, ils ne fournissent aucune pièce établissant que l'immeuble qu'ils avaient acquis avec leur conjoint aurait fait l'objet d'un partage définitif et qu'ils ne seraient plus propriétaires indivis ;

Que leurs demandes seront, en conséquence, rejetées ;

[minute page 13]

Sur la recevabilité de l'action de l'ASSOCIATION VERDYONISIENNE DU FOYER ET DE LA FAMILLE :

Considérant que l'ASSOCIATION VERDYONISIENNE DU FOYER ET DE LA FAMILLE n'est pas une association de consommateurs et ne peut donc agir que pour la défense de ses intérêts personnels ou collectifs de ses membres ;

Qu'elle a pour objet la défense des droits des habitants du [résidence] à [adresse] ;

Que, faute par elle de démontrer en quoi les contrats souscrits par les accédants porteraient atteinte à un intérêt collectif qu'elle représente, distinct de l'intérêt individuel de chaque accédant, son action n'est pas recevable ;

 

Sur l'intervention de M. ZZZ. :

Considérant que cette intervention volontaire n'est pas critiquée ; qu'elle sera déclarée recevable ;

 

Sur le fond :

Considérant qu'il ne résulte pas des pièces de la procédure que M. et Mme BI. auraient interjeté appel ou que la société IMMOBILIÈRE 3 F aurait formé appel incident contre eux ;

Que, dès lors, ces personnes ne figurent pas dans la procédure en cause d'appel ;

Considérant que les contrats en cause sont des contrats de vente à terme ayant pour caractéristique essentielle de reporter le transfert de propriété à la date du paiement intégral du prix de vente, étant précisé que le transfert de propriété s'opère alors rétroactivement au jour de la signature du contrat de vente ;

Considérant que, selon la législation fiscale en vigueur, telle qu'interprétée par le Conseil d'État suivant un arrêt du 2 juillet 1990, le vendeur est assujetti à la taxe foncière jusqu'au transfert de propriété et qu'il s'ensuit que la charge de la taxe foncière incombe à la société d'HLM ;

[minute page 14] Considérant, toutefois, que, contractuellement, les parties peuvent décider que l'acquéreur sera tenu de rembourser au vendeur la taxe foncière qui lui a été réclamée et qu'il s'ensuit que la clause des contrats de vente imposant aux accédants de rembourser à la société d'HLM les taxes foncières afférentes à leur maison, est licite ;

Considérant que cette clause, ne causant aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et ne conférant aucun avantage excessif au vendeur lié au caractère rétroactif du transfert de propriété, n'est pas abusive au sens de l'article L. 132-1 du Code de la consommation ;

Considérant que, pas davantage, la charge de la taxe foncière ne peut s'analyser en une modalité de révision du prix de vente au sens de l'article L. 261-11-1 du Code de la construction et de l'habitation, la taxe foncière étant étrangère au prix de vente ;

Considérant que, contrairement à ce que prétendent les accédants, la société ASSOCIATION VERDYONISIENNE DU FOYER ET DE LA FAMILLE n'a pas manqué à son obligation de contracter de bonne foi en insérant dans les contrats de vente la clause l'autorisant à exiger le paiement des taxes foncières qui lui étaient réclamées, une telle clause étant licite au regard de l'économie du contrat prévoyant une rétroactivité du transfert de propriété ;

Considérant, enfin, que vainement les accédants invoquent un manquement de la société IMMOBILIÈRE 3 F à ses obligations de mandataire ;

Qu'en effet, aux termes du mandat reçu par la société, celle-ci s'engageait à assurer l'administration du groupe, à procéder à tous travaux nécessaires et à réaliser tous actes, à exercer ou à défendre à toutes actions judiciaires se rattachant ou non à la propriété de l'immeuble ou à sa jouissance ;

Que ce mandat ne confiait pas à la société la charge d'agir au nom des accédants pour solliciter une exonération de la taxe foncière, étant observé, au surplus, que jusqu'à la décision du Conseil d'État du 2 juillet 1990, l'administration fiscale considérait que l'accédant était l'assujetti et que, jusqu'en 1990, ceux-ci ont réglé la taxe foncière et qu'il leur appartenait de solliciter eux-mêmes l'exonération à laquelle ils pouvaient prétendre ;

Considérant que le jugement qui a débouté les accédants de leurs demandes sera, en conséquence confirmé ;

[minute page 15] Considérant que les demandes en paiement des taxes foncières présentées par la société IMMOBILIÈRE 3 F au titre des années 1992 à 2000 ne sont pas discutées dans leur montant ; qu'il y sera fait donc droit, étant précisé que les accédants seront condamnés à régler une somme globale au titre de l'ensemble des taxes foncières dues par eux et que le montant de la condamnation prononcée par la Cour contre chacun d'eux se substituera donc à celui énoncé dans le dispositif du jugement ;

Considérant que la société IMMOBILIERE 3 F ne démontre pas avoir subi un préjudice que lui aurait l'action de l'ASSOCIATION VERDYONISIENNE DU FOYER ET DE LA FAMILLE ou des accédants ;

Qu'elle sera, par suite, déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Considérant que les circonstances de la cause ne commandent pas de faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en cause d'appel ;

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant clans les limites de l'appel,

Déclare non avenus les désistements M. et Mme BCC.,

Déclare M. ZZZ. recevable en son intervention volontaire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne, en conséquence, les accédants ci-après énumérés à payer à la société IMMOBILIERE 3 F les sommes suivantes au titre des taxes foncières pour les années 1992 à 2000 :

- M. A. et Mme B. : 30.338, 50 Francs

- M. C. : 29.088,75 Francs

- M. F. et Mme E. : 45.211,50 Francs [minute page 16]

- M. D. et Mme G. : 33.632,25 Francs

- M. H. et Mme I. : 30.338, 50 Francs

- M. J. et Mme K. : 44.014 Francs

- M. L. et Mme M. : 35.963,40 Francs

- M. N. et Mme P. : 39.879 Francs

- M. U. et Mme V. : 33.946,12 Francs

- M. W. et Mme X. : 31.566 Francs

- M. Y. et Mme Z. : 24.067,22 Francs

- M. AA. et Mme BB : 40.824 Francs

- M. EE. et Mme FF. : 38.410 Francs

- Mme GG. : 37.045 Francs

- M. HH. et Mme II. : 39.743 Francs

- M. BCC. et Mme BD. : 26.947 Francs

- M. KK. et Mme LL. : 38.161 Francs

- M. MM. et Mme NN. : 34.322 Francs

- M. OO. et Mme PP. : 37.903 Francs [minute page 17]

- M. RR. et Mme SS. : 33.013 Francs

- M. VV. et Mme WW. : 29.307 Francs

- M. XX. et Mme YY. : 36.677 Francs

- M. ZZ. et Mme AAA. : 32.420 Francs

- M. BBB. et Mme CCC. : 39.9942 Francs

- M. DDD. et Mme EEE. : 33.338 Francs

- M. FFF.  et Mme GGG. : 42.263 Francs

- M. HHH. et Mme III. : 33.170 Francs

- M. KKK. et Mme LLL. : 45.894 Francs

- M. MMM. et Mme NNN. : 37.903,67 Francs

- M. OOO. et Mme PPP. : 34.685 Francs

- M. QQQ. et Mme RRR. : 28.000 Francs

- Mme SSS. épouse TTT. : 26.656 Francs

- M. UUU. et Mme VVV. : 28.640,50 Francs

- M. WWW. et Mme XXX. : 42.273 Francs [minute page 18]

- Mme AB.: 28.641 Francs

- M. AD. et Mme AE. : 38.934 Francs

- M. AF. et Mme AG. : 30.338,50 Francs

- M. AH. et Mme AI. : 29.929 Francs

- M. AJ. et Mme AK. : 36.599,05 Francs

- M. AL. et Mme AM. : 33.787,25 Francs

- M. AN. et Mme AO. : 30.338,50 Francs

- M. AP. et Mme AQ.  : 38.823,33 Francs

- Mme AR. épouse AS. : 38.461,50 Francs

- M. AT. et Mme AU. : 38.834 Francs

- M. AV. et Mme AW. : 28.640,50 Francs

- M. AX. et Mme AY. : 37.903,66 Francs

- M. AZ. et Mme BA. : 38.934 Francs ;

Rejette toute autre demande,

Met les dépens d'appel à la charge des appelants et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'artifice 699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER                        LE PRÉSIDENT