Extrait : « La société BCD sollicite l'application d'une pénalité de retard prévue au contrat aux sommes précédemment allouées, précisant à juste titre que, si le premier juge a fait droit à cette demande dans ses motifs, cette condamnation ne figure pas au dispositif du jugement. La décision querellée ne fait référence dans son dispositif qu'à l'intérêt légal.

La SARL SOS Oxygène Atlantique qualifie cette disposition contractuelle de clause abusive, en ce qu'elle entraînerait un déséquilibre significatif, en raison d'un taux d'intérêt fixé à hauteur de 8 %. L'intimée sollicite l'application de l'intérêt au taux légal, demandant que cette clause soit annulée et déclarée non écrite.

Figure au chapitre IV du contrat de bail relatif aux « conditions financières du bail », au paragraphe 2° intitulé « paiement du loyer », la clause selon laquelle : « En cas de non-paiement à l'échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n'aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit et quinze jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, un intérêt de retard sur la base de 8 % l'an ».

S'agissant de l'application d'une clause qui doit s'analyser comme une clause pénale, susceptible d'être réduite d'office par le juge, les faits de l'espèce ne traduisent pas une mauvaise foi de la SARL SOS Oxygène Atlantique, laquelle pouvait légitimement s'interroger sur certains termes de la créance alléguée, dont elle admet par ailleurs le principe concernant le loyer pour la période de février 2016 et les charges relatives à l'eau courante. Bien que la SARL SOS Oxygène Atlantique n'ait pas jugé utile de régler les sommes non contestées, l'application d'un taux d'intérêt de 8 % s'avère excessif, principalement au regard de la contestation sérieuse élevée au sujet du paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères que le bailleur entendait recouvrer pour une année entière.

Par conséquent, le taux des intérêts de retard conventionnels fixé à 8 % sera réduit pour la condamnation à la somme de 1.593,23 euros au taux de 4 % l'an à compter de la mise en demeure du 9 mars 2017. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PAU

DEUXIÈME CHAMBRE SECTION 1

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2021

 

R.G. n° 19/03745. Arrêt n° 21/3979. N° Portalis DBVV-V-B7D-HNX5. Nature affaire : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion.

ARRÊT : Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Octobre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 7 septembre 2021, devant : Monsieur Jean-Luc GRACIA, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes.

Jean-Luc GRACIA, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président, Monsieur Jean-Luc GRACIA, Vice-Président placé par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 1^er juillet 2021, Monsieur Marc MAGNON, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

 

APPELANTE :

SCI BCD

immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, [...], [...], Représentée par Maître Bertrand D. DU R. de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX, Assistée de Maître Victoire D. du R. (cabinet LEXIA), avocat au barreau de BORDEAUX

 

INTIMÉE :

SARL SOS OXYGENE ATLANTIQUE

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° YYY, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège [...], [...], Représentée par Maître Bertrand D. de la SELARL ACBC, avocat au barreau de BAYONNE, Assistée de Maître Thierry B. (SELARL Cabinet Thierry B.) avocat au barreau de NICE

 

sur appel de la décision en date du 18 NOVEMBRE 2019 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

 

FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

Selon les termes d'un bail commercial en date du 20 juin 2006 et d'un avenant du 9 février 2007 fixant à cette seconde date la « mise en œuvre effective du bail (...) et des délais attachés », la société civile immobilière BCD a loué à la SARL SOS Oxygène Atlantique, pour une durée de neuf ans, un local sis quartier des A. à [ville S.], cadastré n° XX, moyennant un loyer mensuel de 2.500 euros hors taxes. Les parties ont prévu de soumettre ce contrat aux articles L. 145 et suivants du code de commerce.

Le 6 février 2015, la SARL SOS Oxygène Atlantique a signifié son congé pour le 8 février 2016. Les parties se sont cependant opposées par voie de mises en demeure sur la question de la restitution du dépôt de garantie de 9.234 euros, la société bailleresse faisant valoir une dette de loyers et de charges, ainsi que le montant de travaux de remise en état des lieux.

Par exploit d'Huissier de justice en date du 25 juillet 2018, la société civile immobilière BCD a assigné la SARL SOS Oxygène Atlantique devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins d'obtention du paiement de loyers et charges impayés, ainsi que du coût de travaux de remise en état des locaux.

Par jugement en date du 18 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

- fixé la créance de la société BCD à la somme de 2.204 euros,

- fixé la créance de la SARL SOS Oxygène Atlantique à la somme de 9.234 euros,

- condamné la société BCD à payer à la SARL SOS Oxygène Atlantique la somme de 7.030 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2017,

- condamné la société BCD au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société BCD aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration en date du 29 novembre 2019, la société BCD a formé un appel à l'encontre de la totalité des dispositions de cette décision.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2021.

* * *

Vu les dernières conclusions de la société BCD notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 juillet 2020 par lesquelles celle-ci demande à la cour de réformer la décision entreprise et de :

* Sur les loyers et charges impayées :

- constater que cette dette n'est pas contestée par l'intimée et condamner la SARL SOS Oxygène Atlantique à payer à la société BCD la somme de 812,50 euros HT au titre du loyer du mois de février 2016 demeuré impayé, outre la TVA applicable, avec intérêts au taux contractuel de 8 % l'an à compter du 9 mars 2017, date de la première mise en demeure,

- condamner la SARL SOS Oxygène Atlantique à payer à la société BCD la somme de 259,29 euros HT au titre des charges d'entretien des espaces verts demeurées impayées, avec intérêts au taux contractuel de 8 % l'an à compter du 9 mars 2017,

- condamner la SARL SOS Oxygène Atlantique à payer à la société BCD la somme de 471,15 euros HT au titre des charges d'abonnement et de consommation d'eau demeurées impayées, outre la TVA applicable, avec intérêts au taux contractuel de 8 % l'an à compter du 9 mars 2017,

- condamner la SARL SOS Oxygène Atlantique à payer à la société BCD la somme de 472,00 euros HT au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères demeurée impayée, outre la TVA applicable, avec intérêts au taux contractuel de 8% l'an à compter du 9 mars 2017,

- ordonner la capitalisation des intérêts, dès qu'ils seront dus pour une année entière ;

* Sur les travaux de remise en état :

- condamner la SARL SOS Oxygène Atlantique à payer à la société BCD la somme principale de 33.921,07 euros correspondant au coût des travaux qu'elle se voit contrainte d'engager, avec intérêts au taux contractuel de 8 % l'an à compter du 9 mars 2017,

- subsidiairement, condamner la SARL SOS Oxygène Atlantique à payer à la société BCD la somme principale de 20.421,07 euros correspondant au coût des travaux qu'elle se voit contrainte d'engager, avec intérêts au taux contractuel de 8 % l'an à compter du 9 mars 2017,

- ordonner la capitalisation des intérêts, dès qu'ils seront dus pour une année entière,

- débouter la SARL SOS Oxygène Atlantique de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- ordonner la restitution des sommes versées au titre de l'exécution provisoire,

- condamner la SARL SOS Oxygène Atlantique à payer à la société BCD la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

* * *

Vu les dernières écritures de la SARL SOS Oxygène Atlantique notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 07 juin 2021, aux termes desquelles celle-ci sollicite de la cour qu'elle :

- confirme le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bayonne en date du 18 novembre 2019, en ce qu'il a :

- fixé la créance de la société BCD à la somme de 2.204 euros,

- fixé la créance de la SARL SOS Oxygène Atlantique à la somme de 9.234 euros,

- condamné la société BCD à payer à la SARL SOS Oxygène Atlantique la somme de 7.030 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2017,

- condamné la société BCD au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société BCD aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire ;

- réforme le jugement entrepris, concernant l'application d'un taux d'intérêt de 8%, au titre de la créance de la société BCD, à laquelle il y a lieu d'appliquer l'intérêt au taux légal (sic) ;

Et, statuant à nouveau,

- juge que la société BCD n'a pas respecté l'article 3 du chapitre XIV du bail commercial relatif à la « restitution des lieux » en ne prévoyant pas un « état des locaux loués, en présence d'un huissier, comportant le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur »,

- juge que nonobstant ses demandes, les deux procès-verbaux d'états de lieux n'ont jamais été communiqués à la SARL SOS Oxygène Atlantique, qui ne les a reçus que par courrier de la société BCD en date du 24 mai 2017,

- juge que ce n'est qu'en riposte à la mise en demeure de restitution du dépôt de garantie, que la société BCD a présenté des demandes financières, produisant la facture du loyer de février 2016, et un devis surévalué de « remise en état » des locaux établi opportunément et à dessein par un architecte en date du 4 mars 2017, pour tenter d'étayer les réclamations adverses,

- juge que les demandes de la société BCD consistent en une rénovation complète des locaux, pour un bien immobilier déjà usagé et vétuste à la date de location par la SARL SOS Oxygène Atlantique,

- juge que les demandes de la société BCD sont abusives et non justifiées, tant en leur principe, qu'en leur quantum, a fortiori en ce qu'elles prévoient un intérêt de 8% l'an,

- juge que les demandes de la société BCD concernant l'application systématique d'un intérêt de 8 % l'an, correspondent à une clause qui doit être déclarée abusive, et qui doit être annulée par la cour d'Appel compte-tenu du déséquilibre significatif entre les parties que cette clause génère ;

En conséquence, déboute la société BCD de l'intégralité de ses moyens, demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

- condamne la société BCD à payer à la SARL SOS Oxygène Atlantique la somme de 9.234 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2017 ;

En tout état de cause,

- condamne la société BCD à payer à la SARL SOS Oxygène Atlantique la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la société BCD aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Maître René Paul A., membre de la Selarl ACBC, avocat, sous sa due affirmation de droit (article 699 du code de procédure civile).

* * *

Faisant application en l'espèce des termes de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 - Sur les loyers et charges locatives :

Sur la dette locative :

Comme devant le premier juge, il n'est pas contesté par la SARL SOS Oxygène Atlantique que celle-ci est redevable de la somme de 812,50 euros H.T au titre du loyer pour la période du 1^er au 8 février 2016.

Cet élément de la créance du bailleur, sollicité dans le dispositif de ses écritures, n'est soumis à aucune contestation et résulte de la facture émise par la société BCD le 28 janvier 2016, laquelle précise le calcul du loyer pour cette période, pour les huit jours concernés.

Le jugement sera par conséquent ici confirmé.

 

Sur l'abonnement et la consommation d'eau :

A l'identique, dans le dispositif des conclusions de l'appelante, la somme de 471,15 euros H.T est sollicitée par la société BCD sur le fondement de cette même facture, au titre de l'abonnement et de la consommation d'eau. Cette prétention ne fait l'objet d'aucun débat de la part de la SARL SOS Oxygène Atlantique, puisqu'elle conclut également sur ce point à la confirmation du jugement ayant retenu cette créance du bailleur.

Cet élément de la créance de la société BCD donnera également lieu à confirmation de la décision querellée.

 

Sur la charge relative à l'entretien des espaces verts :

La SARL SOS Oxygène Atlantique conteste le troisième terme de cette facture du 28 janvier 2016 relatif au poste d'entretien des espaces verts pour le 1^er trimestre 2016, facturé sur la base de 39 jours effectifs de présence à la somme de 256,71 euros H.T. Toutefois, la société BCD vient préciser dans ses écritures que cette somme n'était à la date d'émission de la facture qu'un calcul provisionnel, sa créance s'élevant en réalité à la somme de 259,29 euros H.T, après proratisation sur la base de 39 jours d'occupation de la facture d'un montant de 605 euros H.T établie le 31 mars 2016.

Critiquant l'analyse des premiers juges, la société BCD estime que malgré l'absence de précision littérale dans le contrat de bail d'une refacturation au preneur de l'entretien des espaces verts, cette charge constituait une charge locative incluse dans l'entretien des parties communes. La bailleresse indique que cet entretien aurait été facturé les années précédentes à sa locataire, sans que celle-ci ne s'y oppose.

La SARL SOS Oxygène Atlantique conteste cette inclusion des espaces verts dans les parties communes visées par le bail et sollicite la confirmation sur ce point de l'analyse du jugement contesté. L'intimée expose que la liste des parties communes présente dans le contrat est de nature limitative, et que le fait qu'elle ait accepté de régler ce poste les années passées ne l'empêche pas de le contester pour la somme actuellement en litige.

L'article 1^er de la section « Charges » des « Conditions financières du bail » stipule :

« Le locataire remboursera au bailleur en sus du loyer les charges ci-dessous énumérées, cette énumération devant être considérée comme limitative :

- l'entretien des parties communes (parking, allées d'accès, éclairage extérieur, nettoyage et entretien du terrain d'assise tel que délimité par le plan annexé) au prorata des surfaces utilisées et effectivement louées,

- les frais d'usage (électricité, eau) des parties communes,

- la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. »

La SARL SOS Oxygène Atlantique soutient que le bail ne portait que sur la location de bureaux et d'un parking, et non sur un jardin, alors que la société BCD indique que l'intimée était également locataire de la partie du terrain affectée à l'ensemble des locaux loués, telle que délimitée sur le plan annexé au bail.

La clause intitulée « Désignation des locaux loués » vise, concernant l'immeuble bâti :

« - une partie nord-ouest, à usage de bureaux et laboratoire d'une superficie d'environ 347 m²,

- une partie est d'environ 252 m² composée de bureaux,

- un parking d'une surface comprenant 15 places matérialisées au sol ».

Cette clause de désignation du bien loué est complétée par la mention suivante : « Le tout édifié sur un terrain cadastré XX d'une superficie d'environ 3.000 m2. La partie du terrain affectée à l'ensemble des locaux loués est délimitée sur le plan de masse annexé comme la partie située au-dessus de la ligne hachurée en ligne brisée commençant à gauche de la cote 103 et finissant à droite sur le chiffre 6 de l'indication 16.01 ».

Cette ligne brisée et hachurée est effectivement perceptible sur le plan figurant en annexe 1. Elle vient matérialiser un faible rayon autour du bâtiment, englobant cependant une zone d'espaces verts. Par ses caractéristiques, cette petite zone de terrain correspond à la référence faite par le contrat de bail à l'entretien du terrain d'assise. Cette notion vise l'assise de la construction, les cours, les passages, les petits jardins et les autres emplacements de faible étendue servant d'accès aux bâtiments et faisant partie intégrante de ces derniers. Ces éléments de définition correspondent à la surface délimitée sur le plan, dont la faible taille est en adéquation avec le montant modéré exigé par le bailleur au titre de cet entretien des espaces verts.

De plus, si la SARL SOS Oxygène Atlantique conteste désormais devant la cour être redevable des frais d'entretien des espaces verts présents sur le terrain d'assise, elle ne réfute pas avoir accepté d'assumer cette charge les années passées sans s'expliquer précisément sur ce point.

En conséquence, la décision querellée sera sur ce point infirmée et la SARL SOS Oxygène Atlantique condamnée, au prorata de son occupation jusqu'au 8 février 2016 inclus, au paiement de la somme de 259,29 euros résultant du calcul suivant : (605 euros H.T pour l'entier 1er trimestre de 2016 x 39 jours d'occupation) / 91 jours.

 

Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères :

La société BCD reproche au jugement contesté d'avoir retenu que le règlement par le locataire de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2016 devait être facturé au prorata du temps d'occupation effectif des lieux, alors que l'appelante soutient qu'elle est intégralement exigible auprès du preneur, dès lors qu'il se trouvait dans les lieux le 1er janvier 2016.

La SARL SOS Oxygène Atlantique sollicite sur cette question la confirmation du jugement entrepris, exposant que le bailleur ne peut répercuter la charge de cette taxe sur le preneur qu'au prorata-temporis de son occupation.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation expresse du contrat de bail.

L'article 2 de la section « Impôts et taxes » du contrat de bail prévoit que « le locataire remboursera au bailleur les taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment (…) la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ».

Cependant, le contrat de bail ne fait aucune référence à une proratisation de ce remboursement en cas de délivrance par le preneur de son congé en cours d'année fiscale, pas plus qu'il n'oblige expressément le locataire au paiement du montant annuel de cette taxe en pareille circonstance.

En application de l'article 1156 du code civil dans sa version en vigueur à la date du litige, la commune intention des parties contractantes doit être recherchée, au-delà du sens littéral des termes par lesquels elles ont voulu définir leurs relations contractuelles.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste d'un point de vue fiscal rattachée à la personne du propriétaire du bien. Cette taxe vient en contrepartie du bénéfice d'un service public d'enlèvement des ordures ménagères, lequel, lorsque le bien est donné à bail, profite au preneur, en lieu et place du propriétaire.

Aussi, la nature juridique de cette taxe ne justifie pas qu'elle soit assumée par le locataire, pour une année entière, alors qu'en raison de son congé donné en cours d'année il ne bénéficie plus des services d'enlèvement des ordures ménagères sur lesquels la perception de cette taxe est juridiquement fondée.

En conséquence, la décision querellée sera confirmée en ce qu'elle a retenu, sur la base de l'avis d'imposition foncière incluant cette taxe pour l'année 2016, une somme proportionnée au nombre de jours de jouissance des lieux par le locataire, soit celle de 50,29 euros (472 euros / 366 jours x 39 jours).

Il résulte de ce qui précède que la créance de la société BCD au titre des loyers et autres charges s'élève au final à la somme de 1.593,23 euros H.T (812,50 + 471,15 + 259,29 + 50,29).

 

Sur l'application de la TVA :

La société BCD sollicite dans le dispositif de ses écritures l'application de la TVA à sa créance de loyer, à celle relative à la consommation d'eau et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

La SARL SOS Oxygène Atlantique ne conclut pas sur cette question.

Dans son chapitre XVI relatif aux « Déclarations fiscales », le contrat de bail indique que le bailleur opte pour l'assujettissement des loyers à la TVA et qu'il facturera en conséquence au locataire le montant de cette taxe, au taux en vigueur.

En l'espèce, s'agissant d'un local commercial, les loyers, charges d'eau courante, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères doivent être payés TVA comprise, puis il revient au bailleur de satisfaire à ses obligations fiscales.

Par contre, la société BCD ne sollicitant pas dans le dispositif de ses écritures l'application de la TVA à l'entretien des espaces verts, cette charge sera retenue pour son seul montant hors taxes.

 

Sur les intérêts de retard au taux contractuel :

La société BCD sollicite l'application d'une pénalité de retard prévue au contrat aux sommes précédemment allouées, précisant à juste titre que, si le premier juge a fait droit à cette demande dans ses motifs, cette condamnation ne figure pas au dispositif du jugement. La décision querellée ne fait référence dans son dispositif qu'à l'intérêt légal.

La SARL SOS Oxygène Atlantique qualifie cette disposition contractuelle de clause abusive, en ce qu'elle entraînerait un déséquilibre significatif, en raison d'un taux d'intérêt fixé à hauteur de 8 %. L'intimée sollicite l'application de l'intérêt au taux légal, demandant que cette clause soit annulée et déclarée non écrite.

Figure au chapitre IV du contrat de bail relatif aux « conditions financières du bail », au paragraphe 2° intitulé « paiement du loyer », la clause selon laquelle :

« En cas de non-paiement à l'échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n'aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit et quinze jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, un intérêt de retard sur la base de 8 % l'an ».

S'agissant de l'application d'une clause qui doit s'analyser comme une clause pénale, susceptible d'être réduite d'office par le juge, les faits de l'espèce ne traduisent pas une mauvaise foi de la SARL SOS Oxygène Atlantique, laquelle pouvait légitimement s'interroger sur certains termes de la créance alléguée, dont elle admet par ailleurs le principe concernant le loyer pour la période de février 2016 et les charges relatives à l'eau courante. Bien que la SARL SOS Oxygène Atlantique n'ait pas jugé utile de régler les sommes non contestées, l'application d'un taux d'intérêt de 8 % s'avère excessif, principalement au regard de la contestation sérieuse élevée au sujet du paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères que le bailleur entendait recouvrer pour une année entière.

Par conséquent, le taux des intérêts de retard conventionnels fixé à 8 % sera réduit pour la condamnation à la somme de 1.593,23 euros au taux de 4 % l'an à compter de la mise en demeure du 9 mars 2017.

La capitalisation des intérêts étant de droit en application de l'article 1343-2 du code civil, la demande formulée à ce titre par la société BCD sera nécessairement accueillie.

 

2 - Sur la remise en état des lieux restitués au bailleur :

La société BCD estime que des travaux de remise en état s'imposaient lors de la restitution des locaux à l'issue du contrat de bail, au point d'exclure le reversement du dépôt de garantie à la SARL SOS Oxygène Atlantique. L'appelante soutient qu'elle n'avait pas à satisfaire à la disposition contractuelle prévoyant la réalisation d'un état des lieux un mois avant le départ effectif de la SARL SOS Oxygène Atlantique, et que l'état des lieux contradictoire établi à son départ est suffisant pour légitimer ses demandes. La société BCD souligne qu'elle ne peut subir les conséquences de la communication tardive par le fait de tiers, d'une part, du devis réalisé par un architecte pour chiffrer ces réparations et, d'autre part, de l'état des lieux de sortie dressé par un huissier de justice. Enfin, la société BCD expose que la somme de 33.921,07 euros correspondant au montant TTC du devis, sollicitée au titre de ces réparations, ne saurait être écartée par la seule référence à la vétusté.

La SARL SOS Oxygène Atlantique expose que le procès-verbal d'état des lieux de sortie ne saurait être considéré comme étant de nature contradictoire, celui-ci ne lui ayant été communiqué que le 24 mai 2017, avec l'état des lieux d'entrée dont elle n'avait jamais été destinataire. L'intimée expose que seule la vétusté liée à l'usage normal des locaux est à l'origine des travaux envisagés par la société BCD. La SARL SOS Oxygène Atlantique conteste les termes du devis daté du 4 mars 2017 produit par l'appelante, établi plus d'un an après l'état des lieux de sortie, et qui correspondrait à une rénovation totale du bâtiment. La SARL SOS Oxygène Atlantique insiste sur le fait que les locaux étaient simplement à l'état d'usage lors de la prise d'effet du bail, les sols étant déjà à cette époque en mauvais état. Elle ne voit dans les demandes de la société BCD qu'une riposte à la mise en demeure du 07 février 2017 qu'elle lui avait adressée pour solliciter la restitution du dépôt de garantie.

En application de l'article 1732 du code civil, le preneur est présumé responsable des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, ou du fait de la vétusté, lorsqu'il a reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Pour bénéficier de la présomption de responsabilité pesant sur le preneur en application de ce texte, il incombe au bailleur de fournir la preuve que les dégradations sont survenues pendant l'exécution du contrat de bail.

L'article 3 de la clause XIV du contrat de bail intitulée « Restitution des lieux » obligeait le locataire à rendre les locaux loués « en parfait état d'entretien, propreté et de réparations locatives, et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues ».

Cet article se poursuit par la mention selon laquelle : « A cet effet, un mois au plus tard, avant le jour de l'expiration du bail ou celui de son départ effectif, (...) il sera procédé contradictoirement à l'état des locaux loués en présence d'un Huissier, qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur ».

L'article 4 de cette clause rajoute que dans l'hypothèse où le preneur ne réaliserait pas les réparations lui incombant avant la date prévue pour son départ effectif, le bailleur pourrait faire chiffrer leur montant par son architecte, le preneur devant régler ce montant sans délai.

S'il est exact que la société BCD n'a pas organisé, comme l'y invitait le bail, un état des lieux de sortie contradictoire au moins un mois avant la fin du contrat, en vue de faire constater d'éventuelles dégradations locatives, cette circonstance ne la prive pas de son droit à solliciter réparation. Elle supporte toutefois la charge de démontrer l'existence et la survenue de dégradations locatives pendant l'exécution du contrat de bail.

Comme l'a relevé le premier juge, l'état des lieux de sortie contradictoire a été établi lors de la restitution des clés au bailleur, soit à la date la plus pertinente pour permettre d'évaluer l'état des locaux qui constituaient l'objet du contrat de bail.

Le fait que les procès-verbaux portant état des lieux d'entrée et de sortie aient été communiqués très tardivement, le 24 mai 2017, et à sa demande, à la SARL SOS Oxygène Atlantique, n'est pas de nature à minorer la portée de leur contenu. De plus, ce délai tardif de communication n'altère pas intrinsèquement le caractère contradictoire de ces pièces, puisqu'elles ont été établies par un officier ministériel, en présence des représentants du bailleur et du preneur. Par ailleurs, le présent litige soumet ces pièces à la discussion contradictoire des parties.

Les procès-verbaux d'état des lieux d'entrée et de sortie ont été dressés les 9 février 2007 et le 9 février 2016, respectivement par Maîtres B. et C., Huissiers de justice à [ville], en présence à ces occasions de Madame X., gérante de la société BCD, et de Monsieur Y., Directeur d'agence de la SARL SOS Oxygène Atlantique.

Les parties ne se livrent à aucune discussion précise sur les divers éléments du devis fondant la demande pécuniaire de la société BCD à hauteur de 33.921,07 euros, renvoyant implicitement mais nécessairement la cour à une analyse comparative de cette pièce avec les procès-verbaux d'état des lieux d'entrée et de sortie.

Néanmoins, le devis produit par la société BCD, établi le 04 mars 2017 par la société D.-L. architectes, par comparaison avec les renseignements résultant des procès-verbaux d'entrée et de sortie, permet d'analyser la pertinence et le montant de chacun des postes de ce devis, ainsi qu'il suit.

- Plâtrerie : 425 euros H.T

Les plaques du faux plafond suspendu de la pièce centrale, bien que déjà anciennes et un peu poussiéreuses, étaient jugées en bon état général lors de l'entrée dans les lieux.

L'état des lieux de sortie retient pour le plafond de la pièce centrale la présence de traces noires et marrons, ainsi qu'une plaque gondolée, une autre légèrement décollée et deux autres légèrement déplacées dont une est noircie.

Lors de l'entrée dans les lieux, il était déjà noté dans le couloir principal de la partie nord que six panneaux du plafond suspendu présentaient des auréoles, des noircissures et que certains gondolaient. Dans les autres pièces, les plafonds avaient été repeints.

Dans le couloir, lors de l'état des lieux de sortie, deux plaques avec des auréoles sombres sont remarquées. Par contre, aucune trace significative n'est relevée sur les plafonds des bureaux et des autres pièces annexes, si ce n'est dans le couloir menant à l'espace cuisine où « un décollement de peinture », qualifié par l'huissier de « dégradation », fait apparaître le sous-plafond au-dessus de l'encadrement de l'accès à ce couloir.

Cependant, le devis présenté par la société BCD fait état de douze dalles de plafond à remplacer uniquement dans les « bureaux », sans préciser ni leur localisation exacte, ni le motif de leur remplacement, en contradiction avec les constatations faites par l'Huissier lors de l'état des lieux de sortie concernant les bureaux.

En l'absence d'explications complémentaires des parties, ces éléments ne permettent pas de retenir ce premier poste de réparation.

- Menuiserie : 1.145 euros H.T

Le devis retient cinq poignées de portes, trois barillets extérieurs, et trois vitrages à changer, outre la fourniture d'un « ferme-porte » et de son bras, ainsi qu'une lame de brise soleil à refixer.

L'état des lieux de sortie a retenu l'existence d'un défaut sur la porte d'accès au bâtiment, celle-ci devant être fermée à clé pour éviter son ouverture. Dans la « pièce n°2 » est également relevée une désolidarisation partielle du dormant de la porte du système de fermeture automatique de celle-ci.

Une dégradation a été relevée dans la pièce « 2 bis » sur une poignée, sur son côté intérieur. Des poignées cassées ont également été remarquées dans la pièce n° 3, dans la pièce « 3 bis », et dans les pièces n° 1 et 7 bis.

L'état des lieux d'entrée n'a pas relevé ces éléments, à l'exception d'un éclat sur une vitre, également relevé lors de l'état des lieux de sortie.

Ainsi, si la société BCD ne justifie pas du poste relatif au remplacement des vitrages (450 € H.T), ou encore de celui relatif à la fixation d'une lame de brise soleil (60 € H.T), les autres éléments du poste menuiserie figurant au devis doivent être retenus, leur état laissant apparaître des dégradations survenues au cours de l'exécution du bail. La présomption de responsabilité doit ici bénéficier à la société BCD en l'absence de discussion efficiente sur ce point de la SARL SOS Oxygène Atlantique.

Sur la base des éléments du devis et après déduction des éléments ne pouvant donner lieu à réparation, la société BCD se trouve ici créancière de la somme de 762 euros (635 euros H.T x TVA à 20 %).

- Electricité : 2.156 euros H.T

Selon le devis, il conviendrait de :

- déposer et reposer 18 luminaires pour le remplacement des dalles du plafond suspendu (55 € x18 = 990 €),

- procéder à la vérification des appareils existants : 245 €,

- procéder au 'relamping’des luminaires : 445 € (forfait),

- remettre en état les hublots extérieurs : 51,50 €

- procéder à des essais et contrôles de fonctionnement : 425 € (forfait).

Le seul élément défaillant relevé dans l'état des lieux de sortie a été remarqué dans les sanitaires. Il est constitué par deux interrupteurs présentant un « faux contact » avec le luminaire, sans autre précision. Pour le reste, le procès-verbal décrit une installation en état d'usage, avec un tableau électrique 'en état'.

Outre que le fait que la dépose des luminaires ne saurait être mise à la charge de la SARL SOS Oxygène Atlantique, puisque celle-ci ne peut se voir imputer le coût de remplacement des dalles de plafond, les éléments de ce devis, établi très tardivement par le seul fait de l'architecte, ne permettent de retenir aucun élément de ce poste sur la base des constatations opérées lors du procès-verbal du 9 février 2016.

- Plomberie : 840 euros H.T

Le devis propose :

- le remplacement de deux robinetteries manquantes : 110 euros (55 € x 2),

- le 'remplacement divers plomberie (vidanges éviers, vanne, etc.) : 130 euros

- la fourniture de quatre extincteurs : 600 euros (150 € x 4)

L'état des lieux de sortie a seulement relevé une absence de robinetterie sur un lavabo dans la pièce n° 2, alors que l'état des lieux d'entrée décrit des robinetteries globalement neuves. Ainsi, seul le remplacement d'une robinetterie manquante se trouve justifié et la somme de 66 euros (55 € x TVA à 20 %) sera allouée à ce titre au bailleur.

Par contre, les autres éléments de plomberie de ce poste ne font l'objet d'aucune correspondance, tant dans le devis de sortie que dans celui d'entrée dans les lieux. A l'identique, ces procès-verbaux n'abordent pas la question de la présence d'extincteurs et, a fortiori, celle de leur date maximale d'utilisation. Dès lors, ces autres éléments ne sauraient donner lieu à condamnation.

- Peinture : 22.200,01 euros H.T

Principal poste du devis produit par la société BCD, celui de la peinture est le seul que le jugement querellé ait retenu, pour les seules peintures murales, mais seulement à hauteur de 10 % en raison de la durée d'occupation de la SARL SOS Oxygène Atlantique.

Plus précisément, ce poste est ainsi composé dans le devis :

- remise en état des peintures des murs, avec rebouchage des trous : 7.507,68 €,

- remise en état des peintures des plafonds, avec rebouchage des trous : 233,33 €,

- remise en état des sols en PVC (dépose comprise) : 13.500 €,

- remise en état des peintures des portes et menuiseries : 884 €,

- signalétique : 75 €.

- Le poste signalétique figurant au devis, nullement décrit dans les écritures, procès-verbaux et autres pièces produites, sera écarté.

- De même, concernant l'état des sols, dès le procès-verbal d'entrée dans les lieux, leur ancienneté et leur mauvais état général avaient été relevés par l'huissier de justice. A l'exception de quelques rares zones reprises, l'huissier avait pu remarquer à certains endroits des zones jaunies, décolorées, décollées, et des marques de rouille.

L'état des lieux de sortie a également relevé diverses traces de coloration sur les sols, sans pour autant caractériser une évolution significative d'un revêtement déjà usé lors de l'entrée de la SARL SOS Oxygène Atlantique dans les lieux.

L'état de ce revêtement ne caractérise pas l'existence de dégradations ou de pertes dues à la jouissance des lieux par le locataire. Ce poste figurant au devis ne saurait être mis à la charge de l'intimée.

- Pour les peintures murales, l'état des lieux de sortie démontre, dans l'essentiel des pièces du bâtiment et plus particulièrement dans les bureaux et couloirs, la présence de traces noires sur les murs, de formes horizontales ou verticales. De nombreux trous ont été relevés dans certaines pièces, notamment dans la pièce n° 8 où l'huissier en a dénombré trente-trois. Parmi d'autres constatations, un arrachement de la peinture du mur de l'entrée a été remarqué, près du boîtier d'alarme.

L'état des lieux d'entrée précise que l'ensemble des murs intérieurs du bâtiment venaient d'être repeints et se trouvaient alors en parfait état, à l'image de l'ensemble des portes du bâtiment. Or, sur bon nombre de celles-ci, des dégradations ont été relevées le 9 février 2016, un trou ayant été observé dans une porte de la pièce n° 3.

De manière générale, la plupart des portes du bâtiment portent des traces de décoloration et des traces noires, avec pour certaines des arrachements partiels de peinture. Lors de l'établissement du procès-verbal d'entrée dans les lieux, toutes les portes du bâtiment étaient en bon état.

La SARL SOS Oxygène Atlantique demeure taisante sur ces constatations matérielles, lesquelles caractérisent l'existence de détériorations. Aussi, la présomption de l'article 1732 du code civil doit ici bénéficier à la société BCD, la SARL SOS Oxygène Atlantique ayant reçu les locaux en bon état de réparation locative concernant ces éléments.

- Pour les plafonds, des traces noires et marrons ont été observées dans l'entrée principale par l'Huissier intervenu le 9 février 2016. Dans le couloir principal, une déchirure partielle du tissu du plafond et divers accrocs ont été remarqués. Aucun élément de ce type n'est relevé dans les autres pièces.

Or, l'état des lieux d'entrée indique que tous les plafonds venaient d'être repeints et se trouvaient alors en parfait état.

Le devis retient une zone de 13,73 m² à repeindre qui correspond à la description effectuée par Maître Ludovic C., sans que la SARL SOS Oxygène Atlantique n'argumente sur les causes pouvant expliquer ces détériorations à la date du 9 février 2016. La présomption de l'article 1732 du code civil doit ici également bénéficier à la société BCD.

- Le premier juge a limité à 10 % le montant retenu au titre des travaux de peinture en appliquant un coefficient de vétusté, ce que la société BCD conteste devant la cour.

La SARL SOS Oxygène Atlantique expose qu'en raison des neuf années d'occupation, une vétusté doit être prise en compte, y compris pour les peintures des murs et plafonds, rajoutant que les demandes de l'appelante reviendraient à solliciter une rénovation complète du bâtiment.

Conformément à l'article 1755 du code civil, le locataire n'a pas à supporter les travaux qui lui incombent normalement s'ils sont dus à la vétusté du bien ou à la force majeure. C'est à lui de prouver que les désordres constatés sont dus à la vétusté.

La vétusté est définie comme la simple usure du temps, exclusive des détériorations résultant de l'usage anormal des lieux, du fait volontaire du locataire ou d'un défaut d'entretien régulier du locataire.

Cependant, le contrat a prévu en l'espèce une clause dans son chapitre VIII laissant à la charge du locataire toutes les réparations autres que celles prévues à l'article 606 du code civil, en ce compris celles qui seraient rendues nécessaires par la vétusté, notion littéralement visée par cette clause. Par cette mention, les parties ont entendu transférer expressément au preneur les réparations locatives occasionnées par la vétusté.

Par ailleurs, le contrat de bail du 20 juin 2006 a prévu dans l'article 1^er de son chapitre VI que le locataire devait effectuer au fur et à mesure, dès qu'elles deviendraient nécessaires, toutes les réparations auxquelles il se trouvait tenu au terme du contrat, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail.

Plus précisément, l'article 2 du chapitre VI relatif à « L'entretien des lieux loués » vise l'obligation pour le preneur de maintenir les lieux en bon état d'entretien et de « procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu'il sera nécessaire ».

Cette obligation fait écho à celle résultant des modalités contractuelles de restitution du dépôt de garantie et des dispositions de l'article 3 du chapitre XIV qui contraignent le preneur à restituer les lieux en parfait état locatif, et plus précisément « en parfait état d'entretien, propreté et de réparations locatives, et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues ».

En l'espèce, la société BCD justifie par une facture en date du 23 mars 2007 de la société KMC avoir fait procéder à de nombreux travaux avant de donner à bail son bien à la SARL SOS Oxygène Atlantique. Outre des travaux de charpente métallique, de menuiserie intérieure et d'électricité, l'appelante démontre avoir fait peindre l'ensemble des murs intérieurs et plafonds de l'immeuble.

Le bail a été mis en œuvre le 09 février 2007, par l'effet de l'avenant au contrat de bail initialement conclu le 20 juin 2006. De la sorte, la SARL SOS Oxygène Atlantique a occupé les lieux de manière effective au cours de neuf années, jusqu'au 8 février 2016, sans procéder à la reprise des peintures altérées. Outre l'obligation contractuelle du locataire d'assumer les effets de la vétusté, l'état des lieux de sortie a mis en évidence des détériorations incompatibles avec un simple usage normal du bien.

Ainsi, les travaux de peinture litigieux, parce qu'ils constituent des travaux d'entretien dont la SARL SOS Oxygène Atlantique avait la responsabilité, doivent être laissés à son entière charge.

En définitive, au titre du poste « peintures », seules les sommes de 7.507,68 euros, de 233,33 euros et celle de 884 euros ont vocation à être retenues, soit un total de 8.625,01 euros H.T., étant précisé que le devis du 4 mars 2017 rappelle le taux de 20 % de T.V.A qui lui est applicable.

En conséquence, par infirmation du jugement querellé, la SARL SOS Oxygène Atlantique sera condamnée à verser à la société BCD pour ce poste de réparation la somme de 10.350,01 euros T.T.C (8.625,01 euros H.T x TVA à 20 %).

- Carrelage : 576,05 euros H.T

Pour ce poste, le devis vise spécialement :

- la « remise en état sol carrelage (compris joints) » : 301,05 €

- la « remise en état faïences (compris joints) » : 275 €

Si la majorité des sols sont en linoléum, certaines pièces ont un sol en carrelage, notamment l'espace cuisine et les sanitaires, pièces dans lesquelles aucun élément justifiant une remise en l'état n'a été relevé lors de l'état des lieux de sortie.

Ce poste sera par conséquent écarté.

Concernant les faïences, le devis précise qu'elles concernent une surface de 5 m², sans autre indication permettant d'identifier les pièces concernées.

La lecture de l'état des lieux de sortie permet d'apprendre la présence de faïences sur les murs d'une salle de bain, sur une hauteur de deux mètres. Cependant, ce procès-verbal relève simplement la présence de « quatre vis fixées dans la faïence » et d'une « fissure au niveau de l'encadrement du bac de douche, au niveau de la faïence ».

Toutefois, ces éléments isolés ne viennent pas justifier une demande de remise en état de la faïence sur une surface de 5 m².

Par conséquent, cet élément du devis sera également écarté.

- VRD : 925 euros H.T

Ce dernier poste du devis vise :

- la vidange des fosses septiques : 350 euros

- la signalétique : 575 euros.

A l'occasion de l'état des lieux de sortie, le directeur d'agence de la SARL SOS Oxygène Atlantique a indiqué sur interpellation de la société BCD que les fosses septiques n'avaient pas été vidangées lors du départ de la société.

L'huissier n'a cependant procédé à aucune constatation concernant cet équipement sanitaire. Aucun renseignement ne figure non plus à ce sujet dans l'état des lieux d'entrée et le contrat de bail ne prévoit aucune disposition spécifique à cet équipement pour obliger le preneur à faire procéder à une vidange des fosses lors de son départ des lieux.

Ainsi, s'il est prévu dans le bail l'obligation juridique pour le preneur de maintenir en bon état de fonctionnement l'appareillage sanitaire, il ne résulte d'aucun élément factuel qu'une vidange de ces fosses s'imposait à la date du 8 février 2016.

En conséquence, ce poste sera écarté et avec lui le poste complémentaire de la signalétique, au demeurant nullement étayé.

*

Il résulte de ce qui précède que la société BCD sera déboutée de sa demande subsidiaire tendant à la condamnation de la SARL SOS Oxygène Atlantique à la somme de 20.421,07 euros, cette somme correspondant au total du devis T.T.C, après déduction du seul poste « hors taxes » relatif au remplacement des sols.

En définitive, au titre des travaux de remise en état, la SARL SOS Oxygène Atlantique doit être condamnée à verser à la société BCD la somme totale de 11.178,01 euros T.T.C (10.350,01 + 66 + 762).

La société BCD réitère ici sa demande d'application d'un intérêt contractuel de 8 % l'an à compter du 9 mars 2017, date de la première mise en demeure adressée à la SARL SOS Oxygène Atlantique, estimant que cette disposition ne peut être jugée excessive.

La SARL SOS Oxygène Atlantique s'y oppose sur la base des mêmes moyens précédemment soulevés pour les sommes relatives au loyer de février 2016 et aux charges locatives. Elle soutient que ce taux d'intérêt contractuel ne pourrait pas s'appliquer à la somme relative aux réparations locatives.

Il est vrai que cet intérêt contractuel est uniquement prévu dans le paragraphe intitulé « Paiement du loyer » et n'est pas repris, ou même simplement mentionné, dans le chapitre relatif aux réparations.

Pour rappel, cette disposition insérée au chapitre IV relatif aux « conditions financières du bail », au paragraphe 2° intitulé « paiement du loyer », est ainsi formulée :

« En cas de non-paiement à l'échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n'aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit et quinze jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, un intérêt de retard sur la base de 8 % l'an ».

La société BCD soutient que la mention « toute autre somme due en vertu du présent bail » serait suffisante pour appliquer ce taux contractuel aux réparations dont la SARL SOS Oxygène Atlantique doit assumer la charge pécuniaire.

Toutefois, si cette mention peut permettre d'inclure dans le domaine de cet intérêt contractuel les charges locatives dont le paiement est accessoire au loyer, la rédaction du contrat de bail ne permet pas de retenir l'interprétation extensive de cette clause à d'autres chapitres dans lesquels aucune référence n'est faite à cette pénalité, alors que celle-ci serait particulièrement lourde si elle devait s'appliquer à une somme importante.

En conséquence, la demande de la société BCD d'application d'un intérêt de 8 % l'an sera écartée pour la somme de 11.178,01 euros, celle-ci ne pouvant être soumise qu'à l'intérêt au taux légal.

La demande de capitalisation des intérêts, également formulée par la société BCD pour les condamnations aux réparations locatives, sera prononcée en application de l'article 1343-2 du code civil.

 

3 - Sur la restitution du dépôt de garantie :

La SARL SOS Oxygène Atlantique sollicite la restitution de la somme de 9.234 euros versée à titre de dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2017 adressée à la bailleresse.

La société BCD s'oppose à cette restitution, l'appelante précisant que le dépôt de garantie litigieux a précisément vocation à lui permettre de procéder à la remise en état rendue nécessaire par l'occupation du preneur.

Au terme de la clause insérée dans le chapitre IV du bail, la somme versée à titre de dépôt de garantie, sur la base de trois mois de loyer TTC et non productive d'intérêts, n'est remboursable après le départ du preneur que « sous réserve d'exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués ».

En l'espèce, ces travaux n'ayant pas été exécutés par le locataire, la société BCD a conservé à bon droit ce dépôt de garantie, lequel sera à déduire des sommes dues par la SARL SOS Oxygène Atlantique par l'effet de la présente décision.

La demande de restitution sera dès lors rejetée.

 

4 - Sur la restitution des sommes versées au titre de l'exécution provisoire :

Cette demande est formulée dans le dispositif des écritures de la société BCD, sans qu'il soit justifié des sommes qu'elle dit avoir versées.

Toutefois, en ces dispositions infirmatives, le présent arrêt constitue le titre exécutoire ouvrant droit à la restitution des sommes versées par la société BCD en exécution du jugement.

Les sommes devant être restituées porteront intérêts au taux légal à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution.

Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande de la société BCD.

 

5 - Sur les demandes accessoires :

Par infirmation du jugement entrepris, la SARL SOS Oxygène Atlantique assumera les entiers dépens de première instance et d'appel, et versera à la société BCD la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL SOS Oxygène Atlantique à payer à la société BCD les sommes ainsi fixées :

- 812,50 euros H.T au titre du loyer pour la période du 1^er au 8 février 2016,

- 471,15 euros H.T, au titre de l'abonnement et de la consommation d'eau,

- 50,29 euros H.T au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour la durée de jouissance des lieux au cours de l'année 2016,

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la taxe sur la valeur ajoutée est applicable par la SARL SOS Oxygène Atlantique aux sommes dont elle est créancière au titre des loyers, charges d'eau courante et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,

Condamne la SARL SOS Oxygène Atlantique à payer à la société BCD la somme de 259,29 euros au titre de l'entretien des espaces verts,

Réduit à 4 % l'an le taux d'intérêt contractuel assortissant les sommes dues à compter de la mise en demeure du 09 mars 2017 au titre du loyer du 1er au 08 février 2016 (812,50 euros H.T), des charges relatives à l'eau (471,15 euros H.T), à l'entretien des espaces verts (259,29 euros H.T), ainsi qu'à la part locative de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour la période du 1er janvier au 08 février 2016 (50,29 euros H.T),

Condamne la SARL SOS Oxygène Atlantique à payer à la société BCD la somme de 11.178,01 euros T.T.C au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 09 mars 2017, date de la première mise en demeure adressée par la bailleresse,

Déboute la société BCD de sa demande subsidiaire tendant à la condamnation de la SARL SOS Oxygène Atlantique au paiement de la somme de 20.421,07 euros au titre des travaux de réparations locatives,

Déboute la société BCD de sa demande d'application du taux d'intérêt contractuel de 8% à la condamnation prononcée au titre des réparations locatives,

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,

Dit que le dépôt de garantie de 9.234 euros sera déduit des sommes dues par la SARL SOS Oxygène Atlantique à la société BCD, sans intérêts,

Condamne la SARL SOS Oxygène Atlantique aux entiers dépens de première instance et d'appel,

Condamne la SARL SOS Oxygène Atlantique à payer à la société BCD la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière,                                     Le Président,