Extrait : « Le contrat signé le 30 juillet 2014, dans la clause « durée du mandat – exclusivité », stipule que « le présent mandat est consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de 3 mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation à l'expiration de cette période initiale, il sera prorogé avec exclusivité pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin. Chacune des parties pourra, moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec avis de réception, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation ».

La clause des conditions particulières intitulée « fixation de la durée du paragraphe c- de la clause pénale stipulée ci-après» prévoit que «de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de .............. mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui (attention: cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n° 03-02 de la Commission des clauses abusives)».

Cette clause, qui ne contient aucune indication de durée de l'interdiction faite aux mandants de vendre à un acquéreur qui leur aurait été présenté par le mandataire est à l'évidence abusive, et c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte expressément que le premier juge l'a déclarée non écrite, comme contraire à la prohibition des engagements perpétuels, résultant notamment des dispositions de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

C'est encore à bon droit que le tribunal a retenu que cette clause crée un déséquilibre significatif en ce qu'elle perpétue les obligations du mandant sans terme au-delà de la fin du mandat, alors même que le mandataire est, lui, délié de toute obligation à l'égard de son mandant.

Cette clause perdant toute force obligatoire à l'égard des mandants, le respect de leurs obligations doit s'apprécier en fonction de la date à laquelle le mandat a été résilié.

Il est constant que les époux X. ont mis fin au mandat de la société Immobilier L. par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 septembre 2015. Aussi étaient-ils déliés de toutes les obligations du mandat dès le délai de 15 jours expiré, soit le 26 septembre 2015.

La société Immobilier L. ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que M. et Mme X. auraient vendu leurs biens immobiliers à M. Z. et à sa compagne avant l'expiration de ce délai, l'acte authentique ayant été signé le 7 janvier 2016, après un compromis en date du 7 octobre 2015 (pièce n° 7 de l'appelante).

Aussi, la société Immobilier L. ne peut se prévaloir d'une quelconque violation du mandat par ses mandants et toute demande à l'encontre de M. et Mme X. a été justement rejetée par le tribunal. »

 

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

CHAMBRE CIVILE PREMIÈRE SECTION

ARRÊT DU 25 JANVIER 2022

 

R.G. n° 19/01445. N° Portalis DBVY-V-B7D-GI6L. Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON-LES-BAINS en date du 17 mai 2019 : R.G. n° 16/01321.

 

Appelante :

SAS IMMOBILIER L.

dont le siège social est situé [adresse], Représentée par Maître Florent F., avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

 

Intimés :

M. X.

demeurant [adresse]

Mme X.

 demeurant [adresse]

Représentés par la SELARLU L., avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

SARL DE C. IMMOBILIER

dont le siège social est situé [adresse], Représentée par la SELARL AC AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

 

COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 16 novembre 2021 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par : - M. Michel FICAGNA, Président, - Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller, qui a procédé au rapport, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2014, M. X. et Mme X. ont donné à la société Immobilier L. un mandat de vente d'un bien immobilier situé à [ville E.], pour le prix de 598.900 €. La rémunération du mandataire est fixée à 6 % du prix de vente.

Le mandat est donné avec exclusivité pour une durée de 3 mois, avec prorogation pour une durée maximale de 12 mois, avec faculté de résiliation moyennant un préavis de 15 jours.

Le 30 juillet 2015, la société Immobilier L. a fait visiter le bien à M. Z.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 septembre 2015, M. et Mme X. ont mis fin au mandat conclu avec la société Immobilier L.

Par acte authentique en date du 7 janvier 2016, M. et Mme X. ont vendu leur bien à M. Z. et Mme W. pour le prix de 480.000 €, avec l'entremise de la société T. (devenue depuis la société De C. Immobilier).

Estimant avoir été victime des agissements fautifs tant de ses mandants que de la société T., par le fait de M. De C., lui-même ancien salarié de la société Immobilier L., cette dernière a fait assigner M. et Mme X. et la société T. devant le tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains, par actes délivrés le 3 juin 2016, pour qu'ils soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 35.934 €, outre celle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme X. se sont opposés aux demandes en soutenant que la clause d'exclusivité du mandat de la société Immobilier L. est abusive et comme telle réputée non écrite. Ils ont contesté toute faute commise et subsidiairement ont sollicité d'être relevés et garantis par la société T.

La société T. a soulevé la nullité du mandat ou à tout le moins celle de la clause d'exclusivité et, sur le fond, s'est opposée aux demandes de la société Immobilier L. en indiquant qu'elle avait été chargée d'un mandat de recherche par les acquéreurs et non d'un mandat de vente par les époux X.. Elle a contesté toute faute commise et a formé une demande reconventionnelle en dommages et intérêts contre la société Immobilier L. et les époux X.

Par jugement contradictoire rendu le 17 mai 2019, le tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains a :

- déclaré non écrite la clause d'exclusivité pour la période postérieure à l'expiration du mandat de vente,

- débouté la société Immobilier L. de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de M. et Mme X. ainsi que de la société T.,

- débouté la société T. de sa demande en dommages et intérêts,

- condamné la société Immobilier L. à payer à M. et Mme X. la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Immobilier L. à payer à la société T. la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Immobilier L. aux dépens de l'instance avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARLU L.,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 25 juillet 2019, la société Immobilier L. a interjeté appel de ce jugement.

L'affaire a été clôturée à la date du 18 octobre 2021 et renvoyée à l'audience du 16 novembre 2021, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 25 janvier 2022.

[*]

Par conclusions notifiées le 25 octobre 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Immobilier L. demande en dernier lieu à la cour de :

Vu les articles 1134, 1135 et 1147 du code civil (dans leur version antérieure au 1^er octobre 2016) s'agissant de M. et Mme X.,

Vu l'article 1382 du code civil (dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016) s'agissant de la société T., exerçant sous l'enseigne De C. Immobilier,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société T.,

- réformer le jugement déféré en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau,

- condamner in solidum les époux X. et la société T., exerçant sous l'enseigne De C. Immobilier, à verser la somme de 35.934 € à la société Immobilier L.,

- condamner la société T. à verser la somme de 5.000 € à la société Immobilier L. au titre de l'indemnisation de la résistance abusive et de la déloyauté de cette dernière et de ses conséquences préjudiciables,

- condamner in solidum les époux X. et la société T. à verser la somme de 3.000 € à la société Immobilier L. au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Florent F. avocat au barreau de Thonon-Les-Bains.

[*]

Par conclusions notifiées le 23 janvier 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société De C. Immobilier, anciennement dénommée société T., demande en dernier lieu à la cour de :

Vu les articles (anciens) 1152 et 1382 du code civil, et actuellement 1240 et 1231-5 du même code,

Vu les dispositions de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

- déclarer recevables et bien fondées les demandes de la société De C. Immobilier, et en conséquence,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Immobilier L. de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de M. et Mme X. ainsi que de la société T.,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Immobilier L. à verser à la société De C. Immobilier la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société De C. Immobilier de sa demande en dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau,

- condamner solidairement la société Immobilier L. et les époux X. à payer à la société De C. la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par l'abus de procédure,

A titre subsidiaire, et en tout état de cause,

- débouter la société Immobilier L. de l'intégralité de ses demandes formulées tant solidairement que personnellement à l'encontre de la société De C. Immobilier,

- déclarer M. et Mme X. exclusivement responsables, à l'égard de leur mandataire, la société Immobilier L., de toute faute tenant au non-respect des obligations contractuelles du mandat de vente entre eux conclu, et en conséquence,

- débouter M. et Mme X. de leur demande de condamnation de la société De C. Immobilier en relevé de garantie,

- débouter la société Immobilier L. de sa demande principale au paiement de la somme de 35.934 €, la réduire, le cas échéant, à de plus justes proportions, et déclarer n'y avoir lieu à solidarité avec la société De C. Immobilier pour le paiement de toute somme susceptible d'être allouée à la société Immobilier L., vu l'absence de faute de la société De C. Immobilier susceptible d'engager sa responsabilité,

En tout état de cause, y ajoutant,

- condamner solidairement la société Immobilier L. et les époux X. à payer à la société De C. Immobilier la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens tant de première instance que de ceux d'appel.

[*]

Par conclusions notifiées le 24 janvier 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. et Mme X. demandent en dernier lieu à la cour de :

Vu l'article L. 132-1 du code de la consommation,

Vu la recommandation n° 03-02 de la Commission des clauses abusives,

Vu les articles 1134, 1135 du code civil,

Vu les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

A titre principal,

- confirmer dans son intégralité le jugement déféré,

A titre subsidiaire,

- dire et juger que la société T. agissant sous l'enseigne De C. Immobilier a manqué à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité envers les époux X.,

- condamner en conséquence la société T. à relever et garantir intégralement M. et Mme X. de toutes condamnation prononcées à leur encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger que les demandes de la société Immobilier L. agissant sous l'enseigne Imogroup sont disproportionnées,

- ramener le montant de la demande principale de la société Immobilier L. à 1 € symbolique,

- réduire le montant de la demande en dommages et intérêts formulée par la société Immobilier L.,

En tout état de cause,

- condamner in solidum la société T. et la société Immobilier L. à verser à M. et Mme X. la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris ceux de première instance, dont distraction au profit de la SELARLU L..

 

MOTIFS ET DÉCISION :

1/ Sur la validité de la clause d'exclusivité et les demandes à l'encontre des époux X. :

La société L. Immobilier fonde sa demande contre ses mandants sur la violation par eux de la clause d'exclusivité du mandat et l'interdiction qui leur était faite de vendre à un acquéreur qui leur aurait été présenté par elle, ce qu'ils ont pourtant fait en vendant à M. Z. et à sa compagne.

Le jugement déféré a jugé non écrite la clause d'exclusivité et la clause pénale du mandat de vente liant les époux X. à la société Immobilier L. au motif que la durée de l'interdiction de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui après expiration du mandat est indéterminée.

M. et Mme X. réitèrent devant la cour cette demande, ainsi que la société De C. Immobilier.

La société Immobilier L. ne formule aucun moyen critiquant les motifs du jugement sur ce point.

Le contrat signé le 30 juillet 2014, dans la clause « durée du mandat – exclusivité », stipule que « le présent mandat est consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de 3 mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation à l'expiration de cette période initiale, il sera prorogé avec exclusivité pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin. Chacune des parties pourra, moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec avis de réception, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation ».

La clause des conditions particulières intitulée « fixation de la durée du paragraphe c- de la clause pénale stipulée ci-après» prévoit que «de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de .............. mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui (attention: cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n° 03-02 de la Commission des clauses abusives)».

Cette clause, qui ne contient aucune indication de durée de l'interdiction faite aux mandants de vendre à un acquéreur qui leur aurait été présenté par le mandataire est à l'évidence abusive, et c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte expressément que le premier juge l'a déclarée non écrite, comme contraire à la prohibition des engagements perpétuels, résultant notamment des dispositions de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

C'est encore à bon droit que le tribunal a retenu que cette clause crée un déséquilibre significatif en ce qu'elle perpétue les obligations du mandant sans terme au-delà de la fin du mandat, alors même que le mandataire est, lui, délié de toute obligation à l'égard de son mandant.

Cette clause perdant toute force obligatoire à l'égard des mandants, le respect de leurs obligations doit s'apprécier en fonction de la date à laquelle le mandat a été résilié.

Il est constant que les époux X. ont mis fin au mandat de la société Immobilier L. par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 septembre 2015. Aussi étaient-ils déliés de toutes les obligations du mandat dès le délai de 15 jours expiré, soit le 26 septembre 2015.

La société Immobilier L. ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que M. et Mme X. auraient vendu leurs biens immobiliers à M. Z. et à sa compagne avant l'expiration de ce délai, l'acte authentique ayant été signé le 7 janvier 2016, après un compromis en date du 7 octobre 2015 (pièce n° 7 de l'appelante).

Aussi, la société Immobilier L. ne peut se prévaloir d'une quelconque violation du mandat par ses mandants et toute demande à l'encontre de M. et Mme X. a été justement rejetée par le tribunal.

 

2/ Sur les demandes à l'encontre de la société T. (aujourd'hui De C. Immobilier) :

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d'autrui sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Concernant la société T., aujourd'hui De C. Immobilier, la société Immobilier L. ne rapporte pas la preuve d'une quelconque faute commise qui lui aurait causé un préjudice.

En effet, il résulte des pièces produites aux débats que la société T. a été mandatée par les acquéreurs le 22 septembre 2015 et non par les vendeurs, et qu'en outre il n'est pas établi qu'elle aurait pu avoir connaissance du mandat liant précédemment les époux X. à la société Immobilier L.

Le contrat de travail de M. De C., alors salarié de la société Immobilier L., a été rompu par sa démission en date du 30 juillet 2014, à la suite de laquelle il a été expressément délié de sa clause de non-concurrence par l'employeur selon courrier du 6 août 2014 (pièce n° 3 de la société De C. Immobilier), M. De C. ayant été dispensé de son préavis, ce que la société Immobilier L. ne conteste pas (pièce n° 4).

A la suite de cette démission il est devenu associé de la société T. et a exercé son métier d'agent immobilier pour le compte de cette société.

Ainsi, aucune faute n'est démontrée à l'encontre de la société T., aujourd'hui De C. Immobilier, étant rappelé que la vente litigieuse est intervenue plus d'un an après la rupture du contrat de travail de M. De C.

La société Immobilier L. affirme avoir engagé une procédure en concurrence déloyale à l'encontre de la société T. Toutefois elle ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une telle procédure alors que l'ordonnance sur requête qu'elle avait obtenue du président du tribunal de commerce de Thonon-Les-Bains pour faire procéder à des constats, a été rétractée par arrêt définitif du 4 septembre 2018 (pièce n° 15 de la société De C.).

Enfin, c'est en vain que la société Immobilier L. se prévaut du protocole d'accord qu'elle a tenté d'obtenir des autres parties puisque celui-ci n'a finalement pas été signé, il ne vaut donc pas reconnaissance de responsabilité.

Les griefs avancés par la société Immobilier L. ne sont pas sérieux ni fondés et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes.

 

3/ Sur les autres demandes :

La société De C. Immobilier demande à titre reconventionnel des dommages et intérêts pour procédure abusive. Toutefois, elle ne démontre pas avoir subi un préjudice particulier du fait de la présente procédure, distinct des frais exposés pour assurer sa défense.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais exposés, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner la société Immobilier L. à leur payer, à chacun, la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Immobilier L., qui succombe en son appel, supportera les entiers dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARLU L.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains le 17 mai 2019 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Immobilier L. à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

- la somme de 2.000 € à M. X. et Mme X.,

- la somme de 2.000 € à la société De C. Immobilier, anciennement dénommée SARL T.,

Condamne la société Immobilier L. aux entiers dépens de l'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARLU L.

Ainsi prononcé publiquement le 25 janvier 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier,                                       Le Président,