Extrait : « Aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 2014-366 dite loi Alur, dans sa rédaction applicable au présent litige, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Le contrat de location précise : […]

Mme X. fait valoir que le contrat régularisé par les parties n'est pas conforme aux dispositions légales susvisées en l'absence de mentions obligatoires relatives à la surface du logement, l'équipement de production d'eau chaude, les informations incomplètes quant au équipements de chauffage, la situation précédente, les équipements d'accès aux techniques de l'information et de la communication et le régime juridique de l'immeuble ainsi que de pièces annexées s'agissant de l'état des lieux d'entrée et des dossiers de diagnostics techniques. Elle soutient que ces manquements sont de nature à avoir vicié son consentement et que le contrat de bail doit en conséquence être assimilé à un contrat d'adhésion dont les clauses facultatives doivent être réputées non écrites comme constitutives d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Si le contrat de bail régularisé par les parties le 1^er septembre 2016 ne comporte pas les mentions rendues obligatoires par les dispositions légales susvisées applicables en l'espèce, le premier juge a justement retenu que la locataire ne peut se borner à faire état de l'absence de ces mentions pour demander que certaines clauses du contrat soient réputées non écrites alors qu'une telle sanction n'est pas prévue par le texte susvisé qui permet seulement au locataire d'enjoindre son bailleur de régulariser un bail conforme aux exigences légales, ce que Mme X. ne justifie pas avoir fait.

En outre, c'est à juste titre que le tribunal a relevé que Mme X. ne rapporte pas la preuve d'un préjudice résultant de l'absence des mentions susvisées ni celle d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectives des parties. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2022

 

R.G. n° 21/01506. Arrêt n° 22/1095. N° Portalis DBVT-V-B7F-TQIK. Jugement (R.G. n° 20-001033) rendu le 11 janvier 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Lille.

 

APPELANTE :

Madame X.

de nationalité Française, [Adresse 1], [Adresse 1], [Localité 4], Représentée par Maître Bertrand Landas, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro XXX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)

 

INTIMÉS :

Monsieur Y.

né le [date] à [Localité 6], de nationalité Française, [Adresse 2], [Localité 3]

Madame Z. épouse Y.

née le [date] à [Localité 6], de nationalité Française, [Adresse 2], [Localité 3]

Représentés par Maître Jeanne Fayeulle, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

 

DÉBATS à l'audience publique du 18 octobre 2022 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Véronique Dellelis, président de chambre, Emmanuelle Boutié, conseiller, Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 septembre 2022

 

Par acte sous seing privé du 1^er septembre 2016, M. Y. et Mme Z. épouse Y. ont donné à bail à Mme X. un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant un loyer de 480 euros et une provision sur charges de 40 euros.

Par acte d'huissier du 13 septembre 2019, dénoncé à la Préfecture du Nord le 16 septembre 2019, les époux Y. ont fait délivrer à Mme X. un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour obtenir le paiement de la somme de 3.121,62 euros au titre de la dette en loyers et charges, outre la somme de 165,25 euros au titre du coût de l'acte et la somme de 17,09 euros au titre de l'émolument proportionnel.

Par acte d'huissier de justice en date du 12 mars 2020, M. Y. et Mme Z. épouse Y. ont donné assignation à Mme X. d'avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail, dire que Mme X. est occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion avec le concours de la force publique, condamner Mme X. au paiement de la somme de 5.203,44 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers délivré le 13 septembre 2019, condamner Mme X. au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant aux loyers et charges impayés ainsi qu'à leur verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et enfin, ordonner l'exécution provisoire du jugement.

Suivant jugement contradictoire en date du 11 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1^er septembre 2016 entre M. Y. et Mme Z. épouse Y. d'une part, et Mme X., d'autre part, un appartement d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 14 novembre 2019,

- rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

- ordonné en conséquence à Mme X. de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- condamné Mme X. à verser à M. Y. et Mme Z. épouse Y. la somme de 2.382 euros (deux mille trois cent quatre-vingt deux euros) (décompte arrêté au 14 novembre 2019 avec les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2019,

- condamné Mme X. à verser à M. Y. et Mme Z. épouse Y. une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 500 euros (cinq cents euros) par mois, comprenant les sommes dues au titre des charges locatives, à compter du 14 novembre 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

- condamné Mme X. aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Mme X. a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 12 mars 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. Y. et Mme Z. épouse Y. ont constitué avocat en date du 15 avril 2021.

[*]

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2022, Mme X. demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit :

- confirmer la décision déférée en ce qu'elle a reconnu qu'il n'y avait lieu à indexation du loyer ni à l'exigibilité de la provision sur charges dont le montant réel n'a jamais été justifié,

- l'infirmer pour le surplus.

Statuant à nouveau :

- dire et juger que le contrat de bail entre les parties est manifestement déséquilibré et que les clauses de révision du loyer, pénale et résolutoire sont réputées non écrites,

À défaut d'indexation du loyer et d'exigibilité des charges locatives, dire que Mme X. n'est redevable, depuis son entrée dans lieux et jusqu'à sa sortie en janvier 2022, que de la somme de 480 euros par mois,

- dire et juger que Mme X. a subi depuis son entrée dans les lieux et pendant toute la période locative, un préjudice de jouissance en raison de l'indécence du logement loué, outre les défauts de renseignements et de fourniture du dossier de diagnostics techniques pourtant obligatoires en matière de baux d'habitation,

- condamner en conséquence M. et Mme Y. à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- dire que la dette locative de Mme X. s'élève à la somme de 5.990 euros, de laquelle il convient de déduire celle de 3.000 euros de dommages et intérêts en compensation du préjudice de jouissance subi depuis son entrée dans les lieux,

- accorder à Mme X. un échelonnement sur 24 mois des arriérés restants, soit 124,58 euros par mois,

- débouter M. et Mme Y. de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner M. et Mme Y. aux entiers dépens,

- condamner M. et Mme Y. à payer au conseil de Mme X. la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, à charge pour lui de renoncer à percevoir la part contributive de l'État.

Mme X. soutient que le contrat de bail régularisé par les parties n'est pas conforme aux dispositions de la loi Alur ni à la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où de nombreuses mentions obligatoires sont manquantes et qu'il n'y a aucune annexe, ces manquements étant de nature à vicier son consentement. En outre, elle précise que ces manquements ne lui ont pas permis de vérifier si le loyer était fixé dans des conditions respectueuses de la loi de sorte qu'il doit être assimilé à un contrat d'adhésion au sens de l'article 1171 du code civil, les clauses facultatives relatives à l'indexation des loyers, la clause pénale ou la clause résolutoire devant être déclarées non écrites comme constitutives d'un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties.

Elle fait valoir que les désordres relevés par les services de la mairie de [Localité 7] existent depuis son entrée en jouissance et qu'elle a eu à subir depuis le début de la location un trouble de jouissance en raison de la non-décence du logement dont elle est locataire.

Elle ajoute que les décomptes de charges établis par la société Nexity ne peuvent avoir valeur de justificatifs des dépenses réelles et ne peuvent en aucun cas dispenser les époux Y. d'avoir à présenter les justificatifs des charges dont ils sollicitent le remboursement.

En outre, Mme X. précise que la dette locative s'élève à 5.990 euros et que malgré la faiblesse de ses revenus, elle a repris le règlement du loyer courant depuis le début 2020 et sollicite le bénéfice de délais de paiement sur une durée de deux années.

[*]

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2022, M. Y. et Mme Z. épouse Y. demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille le 11 janvier 2021 en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2016 entre M. Y. et Mme Z. épouse Y. d'une part et Mme X., d'autre part, relatif à l'appartement d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7], étaient réunies à la date du 14 novembre 2019, rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ordonné en conséquence à Mme X. de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du jugement, dit qu'à défaut pour Mme X. d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, M. Y. et Mme Z. épouse Y. pourraient, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, condamné Mme X. aux dépens,

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille le 11 janvier 2021 en ce qu'il a condamné Mme X. à verser à M. Y. et Mme Z. épouse Y. la somme de 2.382 euros (décompte arrêtée au 14 novembre 2019), avec intérêts à taux légal à compter du 13 septembre 2019, condamné Mme X. à verser à M. Y. et Mme Z. épouse Y. une indemnité mensuelle d'occupation d'une montant de 500 euros par mois, comprenant les sommes dues au titre des charges locatives, à compter du 14 novembre 2019 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs, débouté M. Y. et Mme Z. épouse Y. de leur demande de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Et au cas contraire :

- condamner Mme X. à verser à M. Y. et Mme Z. épouse Y. la somme de 8.503,48 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2022, avec intérêts à taux légal à compter du 13 septembre 2019,

- condamner Mme X. à verser à M. Y. et Mme Z. épouse Y. la somme de 183,95 euros au titre de la reprise des dégradations locatives,

- condamner Mme X. au règlement d'une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, couvrant les frais de première instance,

- débouter Mme X. de ses autres demandes,

En outre :

- condamner Mme X. au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la procédure d'appel,

- condamner Mme X. au paiement de tous frais et dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile,

- débouter Mme X. de toutes demandes, fins et conclusions.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

 

MOTIFS :

Sur le contrat de bail et l'acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 2014-366 dite loi Alur, dans sa rédaction applicable au présent litige, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d'effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° Abrogé

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Un arrêté du ministre du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans un délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Mme X. fait valoir que le contrat régularisé par les parties n'est pas conforme aux dispositions légales susvisées en l'absence de mentions obligatoires relatives à la surface du logement, l'équipement de production d'eau chaude, les informations incomplètes quant au équipements de chauffage, la situation précédente, les équipements d'accès aux techniques de l'information et de la communication et le régime juridique de l'immeuble ainsi que de pièces annexées s'agissant de l'état des lieux d'entrée et des dossiers de diagnostics techniques.

Elle soutient que ces manquements sont de nature à avoir vicié son consentement et que le contrat de bail doit en conséquence être assimilé à un contrat d'adhésion dont les clauses facultatives doivent être réputées non écrites comme constitutives d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Si le contrat de bail régularisé par les parties le 1^er septembre 2016 ne comporte pas les mentions rendues obligatoires par les dispositions légales susvisées applicables en l'espèce, le premier juge a justement retenu que la locataire ne peut se borner à faire état de l'absence de ces mentions pour demander que certaines clauses du contrat soient réputées non écrites alors qu'une telle sanction n'est pas prévue par le texte susvisé qui permet seulement au locataire d'enjoindre son bailleur de régulariser un bail conforme aux exigences légales, ce que Mme X. ne justifie pas avoir fait.

En outre, c'est à juste titre que le tribunal a relevé que Mme X. ne rapporte pas la preuve d'un préjudice résultant de l'absence des mentions susvisées ni celle d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectives des parties.

Ainsi, la décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la demande de Mme X. sur ce point.

Aux termes de l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, par acte d'huissier de justice en date du 13 septembre 2019, M. et Mme Y. ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 3.121,62 euros au titre des loyers et charges impayés et il n'est pas contesté que Mme X. n'a pas réglé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois de sorte qu'il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 novembre 2019, la décision déférée étant confirmée sur ce point.

 

Sur la demande délais de paiement :

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, sans que ces délais ne puissent être supérieurs à 36 mois.

C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte dans leur intégralité, que le premier juge a retenu que les ressources dont il est fait état par la locataire, ne permettent pas d'envisager que Mme X. soit en mesure de reprendre durablement le paiement des loyers en y ajoutant de surcroît le paiement d'une mensualité destinée à apurer la dette et que si la situation difficile de Mme X., titulaire d'une pension d'invalidité et qui a sollicité le bénéfice d'un logement social au mois de juin 2020, soit près de neuf mois après la délivrance du commandement de payer, est d'évidence digne d'intérêt, il ne peut être imposé à des bailleurs privés, âgés de surcroît, de supporter durablement la charge de loyers impayés.

En conséquence, Mme X. sera déboutée de sa demande de délais de paiement, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.

 

Sur le préjudice de jouissance invoqué par Mme X. :

Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

(...)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

B) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en bon état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l'espèce, Mme X. soutient qu'elle s'est plainte à plusieurs reprises auprès des bailleurs de son absence de jouissance paisible du logement et que n'ayant jamais obtenu des propriétaires qu'ils procèdent à des travaux, elle a sollicité les services municipaux afin qu'ils constatent l'état du logement. Elle ajoute que les désordres constatés existent depuis son entrée en jouissance et que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance pendant toute la durée du bail de sorte qu'elle a eu à subir un préjudice de jouissance résultant de la non-décence du logement.

Au soutien de sa demande, Mme X. produit aux débats un rapport de constatation d'état de parties communes établi le 23 juillet 2020 par la police municipale de [Localité 7] faisant état de plusieurs manquements aux règles d'hygiène constituant des infractions au Règlement sanitaire départemental et prescrit la réalisation de travaux par le propriétaire concernant l'absence d'extincteur dans les parties communes de l'immeuble en vertu de l'arrêté préfectoral du 12 avril 1990 concernant l'absence des ventilations mécaniques (article 62 du règlement sanitaire départemental) ainsi que le problème de proliférations des rongeurs par l'intervention d'un dératiseur (article 119 du règlement sanitaire départemental).

En outre, dans un courrier en date du 10 août 2020, la mairie de [Localité 7] a enjoint à M. Y. de réaliser plusieurs travaux de mise en conformité consistant, concernant les parties communes, dans la résolution du problème de l'absence d'extincteurs et de mise en conformité de la main courante/rampe dans la cage d'escalier menant au logement et concernant le logement, de rechercher les causes d'humidité et exécution des travaux nécessaires à leur suppression, de résoudre l'absence de ventilations mécaniques dans les pièces de service, de mettre en place une aération à chaque fenêtre du logement, de remettre en état le plancher du salon/salle à manger, de résoudre le problème de prolifération des rongeurs et de mettre en place des détecteurs de fumée.

Dans un dernier rapport de constatation établi le 17 décembre 2020, la police municipale de [Localité 7] relève la pose et la fixation d'extincteurs à chaque étage de l'immeuble mais fait état de la non-réalisation des travaux relatifs à l'absence de ventilations mécaniques, la présence et circulation des rongeurs, la recherche des causes d'humidité dans le mur de la chambre à coucher ainsi que la pose de système d'aération sur chaque fenêtre du logement.

Si Mme X. ne justifie pas avoir alerté les bailleurs sur l'état du logement et la nécessité de réaliser des travaux dans le logement et les parties communes avant l'intervention de la police municipale de [Localité 7] au mois de juillet 2020, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer, force est de constater que dans son rapport en date du 23 juillet 2020, la police municipale de [Localité 7] a relevé plusieurs désordres affectant le logement loué par Mme X. et notamment un problème d'humidité, en l'absence de VMC dans la cuisine et dans la salle de bains.

En outre, alors que l'intervention d'un dératiseur le 15 octobre 2020 n'est pas contestée, les policiers municipaux ont noté la persistance d'un trou béant permettant la circulation de rongeurs lors de leur visite de contrôle au mois de décembre 2020.

Alors que les bailleurs ne justifient pas de la réalisation de travaux efficients de nature à remédier aux désordres constatés, consistant en des infractions au règlement sanitaire départemental, Mme X. justifie avoir subi un préjudice de jouissance résultant de la persistance du problème d'humidité dans le logement ainsi que de la présence de rongeurs pour la période comprise entre le mois de juillet 2020, date du rapport établi par la police municipale de [Localité 7] et le mois de janvier 2022, date de son départ des lieux loués, qui sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 1.000 euros que les époux Y. seront condamnés à lui verser.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

 

Sur le montant des charges :

Aux termes des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. (...)

En l'espèce, le contrat de bail conclu par les parties prévoit le versement d'une provision mensuelle sur charges d'un montant de 40 euros par mois.

Il n'est pas contesté que Mme N. a occupé le logement loué pour la période comprise entre le 1er septembre 2016 et le 31 janvier 2022.

M. et Mme Y. produisent aux débats le compte individuel de charges locatives établi par la société Nexity, mandatée pour assurer la gestion locative du logement, pour chaque année d'occupation des lieux par Mme X. ainsi que pour le reliquat de l'année 2016.

Toutefois, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que ces comptes individuels, établis par le mandataire du bailleur, sans production d'aucune facture, et sans se conformer à l'exigence de régularisation annuelle, ne permettent pas de considérer que le bailleur aurait tenu à disposition de la locataire les justificatifs des sommes réclamées de sorte qu'il y a lieu de déduire de la dette locative les sommes payées par Mme X. au titre de la provision pour charges locatives depuis son entrée dans les lieux, dès lors qu'il n'en est pas suffisamment justifié.

Au vu du décompte actualisé produit aux débats en cause d'appel, il y a lieu de fixer la dette locative mise à la charge de Mme X. à la somme de 7.530,79 euros selon décompte arrêté au 18 mai 2022, les intérêts courant au taux légal sur la somme de 2.382 euros à compter du 13 septembre 2019, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

La cour relève que la demande au titre de l'expulsion de Mme X. est devenue sans objet en cause d'appel, la locataire ayant quitté les lieux le 31 janvier 2022.

 

Sur les dégradations locatives :

Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :

« (...) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lie par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits articles soient appliquées. (...) »

Si le logement est présumé avoir été pris en bon état de réparations locatives lors de l'entrée dans les lieux de la locataire, cette présomption étant en outre confortée par les termes du contrat de bail régularisé par les parties qui fait la description d'un logement 'en bon état', les bailleurs produisent aux débats un état des lieux de sortie contradictoirement établi le 16 février 2022 qui décrit un logement 'sale dans son ensemble' et relève un certain nombre de dégradations locatives s'agissant de l'absence de douilles et d'ampoule dans le séjour, l'absence de restitution des deux clés, la présence de trous non rebouchés dans le séjour et dans la chambre, la dégradation de la cuvette des wc, le descellement des prises et poignées ainsi que le déraillement des portes du placard.

Au soutien de leur demande, M. et Mme Y. produisent un devis établi par la société B. F. le 5 mars 2022 d'un montant de 235,95 euros au titre du remplacement des douilles, ampoules, des clés et de l'abattant des wc ainsi qu'un devis établi par la SAS Mansio d'un montant de 468 euros au titre du ménage et nettoyage du logement.

Aux termes des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

(...)

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme X. a versé la somme de 520 euros à titre de dépôt de garantie.

Compte tenu du montant des dégradations locatives mises à sa charge, M et Mme Y. sont fondés à conserver le dépôt de garantie, Mme X. étant condamnée à leur verser la somme de 183,95 euros au titre des dégradations locatives (703,95 € - 520 €).

La décision entreprise sera complétée sur ce point.

 

Sur les autres demandes :

Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge, la décision entreprise étant confirmée sur ces points.

Mme X., partie perdante, sera condamnée à supporter les entiers dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner Mme X. à payer à M et Mme Y. la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Mme X. de sa demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. Y. et Mme [P] Y. à payer à Mme X. la somme de 1.000 euro à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

Y ajoutant,

Actualise le montant de la condamnation de Mme X. au titre des loyers et charges et la condamne à payer à M. Y. et Mme Y. la somme de 7.530,79 euros selon décompte arrêté au 18 mai 2022, les intérêts courant au taux légal sur la somme de 2.382 euros à compter du 13 septembre 2019, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Condamne Mme X. à payer à M. Y. et Mme Y. la somme de 183,95 euros au titre des dégradations locatives;

Condamne Mme X. à payer à M. Y. et Mme Y. la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

Condamne Mme X. aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Le Greffier                                        Le Président

Harmony Poyteau                            Véronique Dellelis