Extrait (arguments de l’appelant) : « Subsidiairement sur le fond, la SARL MAISONS DU SUD-OUEST soutient que selon la clause du contrat la liant aux intimés, en page 4, elle n'était tenue de mentionner que les dommages ou dégradations évidents, et non les dommages qui pourraient résulter de l'occupation du locataire et dont une investigation poussée et technique nécessaire dépasserait les compétences et l'étendue de la charge du Mandataire : notamment sur les éléments électroménager, Hifi, TV, audiovisuels, informatique, piscine (…). Elle conteste que cette clause soit abusive, dès lors qu'elle ne crée aucun déséquilibre dans la situation des parties, l'agence étant tout à fait profane sur ces éléments d'équipement. »

Extraits (motifs de l’arrêt) : 1/ « Il lui appartenait donc d'être particulièrement attentive lors de la sortie des locataires sur l'état de la piscine. Ainsi il est suffisamment démontré que la SARL MAISONS DU SUD-OUEST n'a pas rempli son obligation de mentionner sur l'état des lieux de sortie les désordres visibles du liner de la piscine. »

2/ « La SARL MAISONS DU SUD-OUEST n'étant pas tenue, par son mandat, de réparer les dommages causés à la piscine, mais seulement de les signaler à son mandant dans l'état des lieux de sortie, le préjudice de M. et Mme X. imputable à la faute de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST ne peut en aucun cas être constitué par le coût de la réparation de la piscine, mais sera évalué à la somme de 800 € correspondant au seul préjudice imputable à la faute contractuelle de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PAU

PREMIÈRE CHAMBRE

ARRÊT DU 30 JANVIER 2023

 

R.G. n° 20/01897. Arrêt n° 23/00392. N° Portalis DBVV-V-B7E-HTXR. Nature affaire : Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire.

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 31 Janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

APRÈS DÉBATS à l'audience publique tenue le 5 décembre 2022, devant : Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame DUCHAC, Présidente, Madame de FRAMOND, Conseillère, Madame REHM, Magistrate honoraire, qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

 

APPELANTE :

SARL MAISONS DU SUD-OUEST

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège [Adresse 2], [Localité 4], Représentée et assistée de Maître MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [Localité 5], de nationalité Française, [Adresse 1], [Localité 3]

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [Localité 6], de nationalité Française, [Adresse 1], [Localité 3]

Représentés et assistés de Maître DULOUT de la SCP GUILHEMSANG - DULOUT, avocat au barreau de DAX

 

sur appel de la décision en date du 4 FEVRIER 2020 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX : RG numéro : 11-19-000162

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 18 juin 2017, M. X. et Mme Y. épouse X. ont confié à la société MAISONS DU SUD-OUEST un mandat de gestion locative saisonnière sur un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

En exécution du mandat, le bien a été donné en location pour la période du 28 juillet au 25 août 2018.

Faisant valoir qu'ils avaient constaté au terme de la location l'état de dégradation de la piscine qui n'avait pas été mentionné dans 1'état des lieux de sortie, M. et Mme X., après avoir fait dresser constat, ont mis en demeure la SARL MAISONS DU SUD-OUEST de prendre en charge les travaux de réparation.

Par acte d'huissier du 15 mars 2019, M. et Mme X. ont fait assigner la SARL MAISONS DU SUD-OUEST devant le tribunal d'instance de Dax aux fins de la voir condamner à leur payer la somme de 7.931 € au titre des frais de remise en état ainsi qu'une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle.

La SARL MAISONS DU SUD-OUEST a conclu à l'incompétence matérielle du tribunal d'instance au profit du tribunal de grande instance de DAX en raison du montant de la demande.

Constatant que les demandeurs avaient réduit leur demande de dommages-intérêts de façon à ce que leur demande n'excède pas 10.000 € à titre principal, le tribunal s'est déclaré compétent par jugement du 6 août 2019, et a ordonné la réouverture des débats enjoignant à la SARL MAISONS DU SUD-OUEST de faire connaître ses moyens de défense au fond.

Par jugement du 4 février 2020, le tribunal judiciaire de Dax, a :

- déclaré recevables les demandes de M. et Mme X.,

- condamné la SARL MAISONS DU SUD-OUEST à payer à M. et Mme X. la somme de 8.677 € à titre de dommages-intérêts,

- débouté M. et Mme X. du surplus de leurs demandes,

- rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SARL MAISONS DU SUD-OUEST,

- condamné la SARL MAISONS DU SUD-OUEST à payer à M. et Mme X. la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamné aux dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier,

- ordonné l'exécution provisoire.

Dans sa motivation, le 1^er juge a constaté que M. et Mme X. avaient un intérêt à agir en dépit de la vente de leur bien le 1^er octobre 2019, dès lors qu'ils justifient avoir procédé aux travaux de réparation de leur piscine, selon facture émise le 21 mars 2019.

Sur le fond, il s'appuie sur le constat d'huissier versé aux débats, établi le 27 août 2018, et accompagné de photos, pour retenir que les dommages étaient facilement décelables et ne nécessitaient pas d'investigations techniques poussées et qu'il appartenait donc au mandataire d'indiquer ces dommages dans l'état des lieux de sortie, aucun défaut d'entretien n'étant démontré puisque la piscine avait été entretenue par un pisciniste pendant toute la période de location.

La SARL MAISONS DU SUD-OUEST a relevé appel par déclaration du 19 août 2020, critiquant le jugement en toutes ses dispositions.

[*]

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 avril 2021, la SARL MAISONS DU SUD-OUEST appelante, demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dax du 04 février 2020 ;

Statuant de nouveau et à titre principal,

- déclarer irrecevables pour défaut de qualité et d'intérêt à agir des consorts X., les demandes formulées à l'encontre de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST au titre de préjudices matériels comme immatériels,

- condamner les consorts X. à verser à la société MAISONS DU SUD-OUEST la somme de 1.000 € pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire,

- rejeter l'intégralité des demandes, formulées par les époux X. à l'encontre de la société MAISONS DU SUD-OUEST,

- condamner les consorts X. à verser à la société MAISONS DU SUD-OUEST la somme de 1.000 € pour procédure abusive ;

En tout état de cause,

- condamner les consorts X. à verser à la société MAISONS DU SUD-OUEST la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les consorts X. aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions et sur le fondement des articles 122 et 31 et 32 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1109 du code civil, la SARL MAISONS DU SUD-OUEST fait valoir qu'un vendeur ne conserve un intérêt à agir pour les dommages survenus antérieurement à la vente que :

- en cas de clause particulière dans l'acte de vente, lui réservant la possibilité d'agir en indemnisation, tant sur le fondement des garanties légales des constructeurs, que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ;

- à défaut, en justifiant de l'existence d'un préjudice personnel, caractérisant un intérêt direct et certain à agir, ce qui est notamment le cas lorsqu'une moins-value a été consentie sur le prix de vente.

Or, les consorts X. ne justifient pas devant la juridiction que l'acte de cession du bien litigieux en date du 1^er octobre 2019 à M. Z. et Mme W. comporte une clause prévoyant expressément que ceux-ci se sont réservés le droit d'agir à l'encontre de la concluante ni qu'ils ont fait réparer leur piscine avant la vente, et ceux-ci sont donc défaillants pour invoquer un préjudice personnel leur conférant un intérêt direct et certain à agir dans ce dossier, ayant introduit l'action le 15 mars 2019.

Subsidiairement sur le fond, la SARL MAISONS DU SUD-OUEST soutient que selon la clause du contrat la liant aux intimés, en page 4, elle n'était tenue de mentionner que les dommages ou dégradations évidents, et non les dommages qui pourraient résulter de l'occupation du locataire et dont une investigation poussée et technique nécessaire dépasserait les compétences et l'étendue de la charge du Mandataire : notamment sur les éléments électroménager, Hifi, TV, audiovisuels, informatique, piscine (…). Elle conteste que cette clause soit abusive, dès lors qu'elle ne crée aucun déséquilibre dans la situation des parties, l'agence étant tout à fait profane sur ces éléments d'équipement.

La SARL MAISONS DU SUD-OUEST estime le constat d'huissier établi 48 h après le départ des locataires, non contradictoire et orienté vers les intérêts de M. et Mme X. qui l'ont sollicité, mentionnant des trous dans le liner de la piscine, n'est pas probant car les photos sont inexploitables. En outre, le 18 août, quelques jours avant l'état des lieux de sortie, le pisciniste chargé de l'entretien avait vérifié l'état de la piscine et le niveau de l'eau comme étant normal. Les trous de la piscine et les plis du liner peuvent avoir plusieurs causes et s'être développés rapidement.

[*]

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 mai 2021, M. et Mme X., intimés et formant appel incident, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 4 février 2020 excepté en ce qu'il a débouté les époux X. de leurs demandes de dommages et intérêts.

En conséquence,

- déclarer recevables M. et Mme X. en leurs demandes, malgré la vente de leur propriété ;

- déclarer abusive et en conséquence non écrite la clause contenue en page 4 du contrat telle qu'interprétée par la société MAISONS DU SUD-OUEST.

Par conséquent,

- débouter la partie adverse de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la société MAISONS DU SUD-OUEST à payer à M. et Mme X. la somme de 8.677 € au titre du préjudice matériel ;

- la condamner à payer à M. et Mme X. la somme de 1.300 € à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle ;

- la condamner à leur payer, également, la somme de 4.000 € au titre de l'article au titre de l'article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et du constat d'huissier.

Au soutien de leurs prétentions et sur le fondement des articles 1103, 1217 et 1221 du code civil, M. et Mme X. font valoir principalement qu'afin de vendre leur propriété, les époux X. ont dû faire réparer les défauts de la piscine et en justifient, que ces réparations leur ont coûté 8.677 €, qu'ils disposent donc d'un intérêt personnel et direct à l'action engagée contre leur mandataire qui est responsable des désordres évidents dans le bien loué imputables aux locataires et qu'elle n'a pas indiqué dans le constat de sortie, ainsi que le prévoit expressément le mandat signé. Ils soutiennent en effet que les plis du liner de la piscine étaient particulièrement visibles au-dessus de la ligne d'eau et que le niveau d'eau était anormalement bas, dommages et dégradations évidents, non exclus par la clause visée par le défendeur car ne nécessitant aucune investigation technique poussée. Ils estiment inopérant le fait qu'un pisciniste n'ait rien constaté d'anormal le 18 août 2018.

Sur le fondement des articles 1171 du code civil et L. 212-1 du code de la consommation, M. et Mme X. estiment que l'interprétation que fait la SARL MAISONS DU SUD-OUEST de la clause insérée en page 4 du contrat de mandat doit être déclarée abusive comme n'étant pas négociée s'agissant d'un contrat d'adhésion, clause qui, par son ambiguïté, a minima, crée un déséquilibre au regard de l'ensemble de l'environnement contractuel.

La SARL MAISONS DU SUD-OUEST a donc selon eux manqué à ses obligations contractuelles justifiant sa condamnation à réparer le dommage de la piscine, une mise en demeure lui ayant été délivrée le 5 novembre 2018, à laquelle elle s'est opposée. Ils réclament en outre, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil des dommages intérêts complémentaires pour leur préjudice résultant du refus de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST de réparer leur dommage dont elle était responsable.

[*]

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 mai 2022.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des demandes de M. et Mme X. :

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen, notamment, qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, ou le défaut d'intérêt.

En vertu de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l'espèce, M. et Mme X. ont vendu leur maison le 1^er octobre 2019, alors qu'ils avaient déjà engagé, le 15 mars 2019, leur action en paiement contre la SARL MAISONS DU SUD-OUEST pour des manquements dans la gestion locative de leur bien.

Selon le texte précité et sa jurisprudence constante, c'est au moment de l'engagement de l'action que s'apprécie l'intérêt à agir du demandeur.

Dès lors, M. et Mme X. sont recevables à agir contre leur mandataire pour sa responsabilité contractuelle dans l'exécution du mandat conclu avec celle-ci avant la vente.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

 

Sur le fond :

Sur la demande d'indemnisation par M. et Mme X. :

Sur la responsabilité de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST :

Il résulte des articles 1103 et suivants du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et qu'ils doivent être formés et exécutés de bonne foi.

Et selon l'article 1188 du code civil le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes, et lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l'espèce, le mandat de gestion de location saisonnière signé le 15 juin 2017 entre la SARL MAISONS DU SUD-OUEST et M. et Mme X. stipulait en page 4 qu'à la sortie du locataire, l'état des lieux, tout comme l'état des lieux d'entrée, se limite à constater en présence du locataire et contradictoirement établi :

« - les dommages évidents et dégradations évidentes de tout élément meublant revêtements sols, murs tapisseries carrelages voilages etc... [...]

En évidence, l'état des lieux de sortie ne peut couvrir la notification et la constatation de tous les dommages qui pourraient résulter de l'occupation du locataire et dont une investigation poussée et technique nécessaire dépasserait les compétences et l'étendue de la charge du mandataire, notamment sur les éléments électroménagers, HIFI, TV, audiovisuels, informatique, piscine ».

Il résulte de cette clause que M. et Mme X. demandent à la SARL MAISONS DU SUD-OUEST de porter sur l'état des lieux de sortie, s'agissant des éléments d'équipements tels que la piscine, les désordres ou anomalies visibles, manifestes, la vigilance attendue étant celle de non techniciens, non spécialistes de ces équipements, c'est-à-dire que la SARL MAISONS DU SUD-OUEST mentionne les mêmes anomalies que M. et Mme X., propriétaires, peuvent constater par eux-mêmes, en leur qualité de profane, tout comme leur mandataire.

Or, il résulte des pièces du dossier que dès la fin de la location le 25 août 2018, M. et Mme X. ont constaté visuellement les désordres de leur piscine consistant en des trous et des plis dans le liner, et ont mandaté un huissier venu le 27 août soit 48 heures après qui en a rendu compte. Or, si les 3 trous observés et photographiés par l'huissier sont objectivement assez petits (taille de l'ongle de l'huissier) et auraient pu passer inaperçus, de même que le niveau d'eau anormalement bas qui est signalé 48 heures après le départ des locataires et peut se produire au bout d'un certain temps seulement des fuites d'eau par ces trous, à l'inverse les plis du liner, signalés dès le 25 août par M. et Mme X. à l'huissier, sont très visibles sur les photos versées au débat, s'agissant de très grands plis traversant le fond de la piscine en long et en large mais aussi dépassant la ligne d'eau et constituent bien une anomalie évidente si on prête une attention normalement vigilante sur le bassin de la piscine, sans investigation technique poussée.

Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

La SARL MAISONS DU SUD-OUEST invoque le défaut d'entretien de la piscine, qui aurait dû être visitée régulièrement pendant la période de location, or, il est justifié que l'entreprise HYDROSYSTEMES est passée le 27 juillet, le 3 août puis le 10 août 2018 pour entretenir la piscine sans avoir constater d'anomalie. Puis, elle est encore intervenue le 17 août 2018 pour constater un niveau trop bas et demander aux locataires de remettre le bassin à niveau, et à nouveau le 18 août pour un problème de pompe à chaleur à régler, sur appel de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST. L'entreprise n'était pas tenue de repasser avant le 25 août, ce qui lui aurait permis de constater les désordres, mais comme M. et Mme X. l'ont fait à leur retour.

Il est ainsi établi que la piscine était visitée par un technicien, et que la SARL MAISONS DU SUD-OUEST était informée de cet entretien.

Il lui appartenait donc d'être particulièrement attentive lors de la sortie des locataires sur l'état de la piscine.

Ainsi il est suffisamment démontré que la SARL MAISONS DU SUD-OUEST n'a pas rempli son obligation de mentionner sur l'état des lieux de sortie les désordres visibles du liner de la piscine.

 

Sur le préjudice de M. et Mme X. :

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages intérêts soit à raison de l'inexécution, soit en raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

M. et Mme X. doivent démontrer que la faute contractuelle de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST leur a causé le préjudice allégué c'est-à-dire que si la SARL MAISONS DU SUD-OUEST avait mentionné le liner défectueux dans l'état des lieux de sortie, ils n'auraient pas exposé les frais de réparation de la piscine parce qu'ils auraient pu en imputer la responsabilité aux derniers locataires.

Or, aucun élément du dossier ne démontre que la cause du désordre du liner, à savoir, ces petites perforations très fines causes des fuites et des plis du liner, invisibles au départ mais qui ont pu s'aggraver au cours de l'été par l'usage de la piscine, est imputable au dernier locataire plutôt qu'aux précédents (dans la mesure où 3 locataires se sont succédé dans la maison entre le 28 juillet et le 25 août). En outre, la SARL MAISONS DU SUD-OUEST avait sollicité l'entreprise HYDROSYSTEMES notamment peu avant la fin de la location pour régler la pompe à chaleur, plusieurs locataires ayant signalé une température trop basse pour une piscine chauffée. Ces informations manifestent ainsi que la piscine a présenté des désordres récurrents pendant toute la période de location dont la cause n'est pas établie.

La SARL MAISONS DU SUD-OUEST n'étant pas tenue, par son mandat, de réparer les dommages causés à la piscine, mais seulement de les signaler à son mandant dans l'état des lieux de sortie, le préjudice de M. et Mme X. imputable à la faute de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST ne peut en aucun cas être constitué par le coût de la réparation de la piscine, mais sera évalué à la somme de 800 € correspondant au seul préjudice imputable à la faute contractuelle de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

 

Sur la demande de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST au titre de la procédure abusive :

La SARL MAISONS DU SUD-OUEST étant condamnée à des dommages intérêts pour sa faute contractuelle, la procédure de M. et Mme X. n'est pas abusive, et cette demande doit être rejetée.

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile qu'il n'y a pas lieu de réformer, la demande au titre des frais d'expertise étant injustifiée en l'absence d'expertise dans ce dossier.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 4 février 2020 en toutes ses dispositions excepté sur la condamnation de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST à payer à M. et Mme X. la somme de 8.677 € pour le préjudice matériel et sur le rejet de la demande de dommages intérêts complémentaires pour inexécution contractuelle ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de M. et Mme X. en paiement de dommages intérêts au titre de leur préjudice matériel à hauteur de la somme de 8 677 € ;

Condamne la SARL MAISONS DU SUD-OUEST à payer à M. et Mme X. la somme de 800 € en réparation de leur préjudice pour l'inexécution contractuelle du mandat ;

Rejette la demande de la SARL MAISONS DU SUD-OUEST fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL MAISONS DU SUD-OUEST aux entiers dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Mme de FRAMOND, Conseillère, par suite de l'empêchement de Madame DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE,                            Pour LA PRÉSIDENTE empêchée,

Carole DEBON                                Sylvie de FRAMOND