Extrait : « C'est à bon droit que le Tribunal, après avoir rappelé que l'article 2 des statuts de la SCI incluait l'aliénation en totalité ou en partie de l'immeuble par appartement au moyen de ventes, échanges ou apports en société, en a déduit que le mandat de vente ressortait de l'activité principale de cette société, laquelle ne pouvait donc se prévaloir de l'application de l'article L. 221-3 du Code de la consommation. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 1

ARRÊT DU 19 MAI 2023

 

R.G. n° 21/14796 (6 pages). N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGT4. Décision déférée à la Cour : Jugement du 7 juin 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS : RG n° 18/09430.

 

APPELANTE :

SARL IMMOCONSEILS

immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, [Adresse 7], [Localité 4], Représentée par Maître Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

 

INTIMÉE :

SCI du [Adresse 1]

immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro YYY, représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2], [Localité 5], Représentée par Maître Bruno REGNIER de la SCP CHRISTINE LAMARCHE BEQUET- CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO R EGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de Maître Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301 substitué par Maître Caroline LAMEYNE de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre, Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère, Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère.

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par deux actes sous seing privé du 3 février 2018 portant les numéros 141 et 145 sur l'exemplaire du mandataire, la SCI du [Adresse 1] (la SCI) a donné à la SARL Immoconseils le mandat de vendre l'immeuble de 7 étages sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que l'appartement situé au premier étage du même immeuble, celui-ci au prix de 465.000 €, la rémunération de l'agent immobilier, d'un montant de 18.300 € TTC, étant à la charge de l'acquéreur

Les consorts X.-Y. ont offert, par acte sous seing privé du 15 février 2018, d'acquérir cet appartement au prix proposé que la SCI a accepté le 23 février 2018, par mention sur cet acte d'un « bon pour accord » avant de refuser finalement de réaliser cette vente.

Les consorts X.-Y. l'ont assignée en vente forcée.

Par acte extrajudiciaire du 2 janvier 219, la SCI a assigné en intervention forcée la société Immoconseils. L'instance opposant les consorts X.-Y. à la SCI s'est achevée par une transaction suivant acte sous seing privé du 9 juillet 2019.

L'instance entre la mandante et son mandataire s'est poursuivie, la SCI réclamant l'annulation des mandats et l'agent immobilier, le paiement de ses rémunérations.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 7 juin 2021, le Tribunal judiciaire de de Paris a :

- annulé le mandat de vente numéro 141 donné le 3 février 2018 par la SCI du [Adresse 1] à la société Immo conseils,

- rejeté la demande d'annulation du mandat de vente numéro 145 donné le même jour par la SCI du [Adresse 1] à la société Immo conseils,

- rejeté les demandes en paiement de la somme de 18.300 € formée par la société Immoconseils en exécution des mandats numéros 145, 141, ou sur le fondement de la gestion d'affaire,

- rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI du [Adresse 1],

- condamné la société Immo conseils à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 4.000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Immoconseils aux dépens.

[*]

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 20 avril 2022, la société Immoconseils, appelante, demande à la cour de :

- vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, vu l'article liminaire du Code de la consommation, les articles 561 et suivants du Code de procédure civile, 1301, 1101, 1329, 1849 du Code civil,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* annulé le mandat de vente numéro 141 donné le 3 février 2018 par la SCI du [Adresse 1] à la société Immoconseils,

* rejeté les demandes en paiement de la somme de 18 300 € formée par la société Immoconseils en exécution des mandats numéros 145, 141, ou sur le fondement de la gestion d'affaire,

* condamné la société Immo conseils à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 4.000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

* condamné la société Immoconseils aux dépens,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

- 'prononcer que' le jugement entrepris a omis de statuer sur la demande relative à la novation,

- y ajoutant et statuant à nouveau :

- prononcer qu'il y a lieu à novation entre le mandat n° 141 et le mandat n° 145,

- ce faisant, en tant que de besoin, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la validité du mandat n° 145 et en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de ce mandat de vente,

- condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 18.300 € au titre de la 'commission' en application du mandat de vente n° 145,

- à titre subsidiaire, en cas d'infirmation du rejet de la demande d'annulation du mandat n° 145,

- prononcer la validité du mandat de vente n° 141,

- condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 18.300 € au titre de la 'commission' en application du mandat de vente n° 141,

- à titre très subsidiaire : 'prononcer qu'il' existait une relation de gestion d'affaire entre elle-même et la SCI du [Adresse 1],

- condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 18.300 € à titre d'indemnisation de la gestion d'affaire,

- en tout état de cause :

- débouter la SCI du [Adresse 1] de sa demande d'infirmation du jugement entrepris quant au rejet de la demande d'annulation du mandat n° 145 et de sa demande de dommages-intérêts,

- débouter la SCI du [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes formulées contre elle,

- condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 4.000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

[*]

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 janvier 2022, la SCI du [Adresse 1] prie la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du mandat de vente n° 145 qu'elle a donné à la société Immoconseils, et statuant à nouveau :

- dire nul le mandat de vente numéro 145,

- condamner la société Immoconseils à lui payer la somme de 20.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

- confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions,

- y ajoutant : condamner la société Immoconseils à lui payer la somme de 5.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, dépens d'appel en sus.

[*]

Il convient de se reporter aux énonciations de la décision déférée pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux écritures susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour.

 

SUR QUOI :

Sur l'annulation du mandat numéro 141 :

L'obligation prévue par l'article 72, alinéa 5, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 de reporter le numéro d'inscription du registre des mandats sur celui des exemplaires du mandat restant en la possession du mandant a pour objet la sauvegarde des intérêts privés de ce dernier, de sorte que le non-respect de ce formalisme légal est sanctionné par une nullité relative.

Au cas d'espèce, le numéro 141 d'inscription au registre des mandats n'a pas été reporté sur l'exemplaire du mandat du 3 février 2018 de vendre l'immeuble entier, remis à la SCI.

En sa qualité de mandante, la SCI est en droit d'invoquer la nullité du mandat. Celle-ci n'ayant pas la nature d'une sanction de procédure, l'existence d'un grief n'est pas requis.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a annulé le mandat de vente numéro 141.

 

Sur la novation :

La novation ne se présume pas.

Au cas d'espèce, le mandat numéro 145 par acte sous seing privé du 3 février 2018, donné par la SCI à la société Immoconseils de vendre un appartement dépendant de l'immeuble litigieux, ne renferme aucun élément permettant de déduire la volonté des parties de substituer cet engagement à celui du même jour inclus dans le mandat numéro 141 portant sur la totalité de ce même immeuble. Aucun fait ne révèle cette volonté laquelle ne peut résulter de déclarations postérieures qui auraient été faites par la SCI dans ses conclusions de première instance, étant observé, de surcroît, qu'en première instance, la SCI a conclu au débouté des prétentions de la société Immoconseils au nombre desquelles figurait la novation du mandat numéro 141 par le mandat numéro 145.

En conséquence, la société Immoconseils sera déboutée de ses demandes fondées sur la novation.

 

Sur la nullité du mandat numéro 145 :

C'est à bon droit que le Tribunal, après avoir rappelé que l'article 2 des statuts de la SCI incluait l'aliénation en totalité ou en partie de l'immeuble par appartement au moyen de ventes, échanges ou apports en société, en a déduit que le mandat de vente ressortait de l'activité principale de cette société, laquelle ne pouvait donc se prévaloir de l'application de l'article L. 221-3 du Code de la consommation.

La SCI ayant deux gérants, au nombre desquels Mme Z., signataire du mandat numéro 145 dont il vient d'être dit que son objet avait un lien avec l'activité principale de la société, le Tribunal a exactement dit que ce mandat engageait la société, la clause statutaire limitant le pouvoir des gérants invoquée par la SCI étant inopposable aux tiers, telle la société Immoconseils.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du mandat de vente numéro 145.

 

Sur les demandes de l'agent immobilier en paiement de sa rémunération :

S'agissant du mandat numéro 141, c'est à bon droit que le Tribunal a dit qu'aucune rémunération n'était due sur le fondement d'un mandat nul.

S'agissant du mandat numéro 145, le seul acte versé aux débats contenant l'engagement de vente et d'achat des parties susceptible de fonder le droit à rémunération est la transaction conclue entre la SCI et les consorts X.-Y., par acte sous seing privé du 9 juillet 2019, dont les clauses fixeraient, selon les affirmations de la société Immoconseils (conclusions, p. 13-13), les conditions du paiement de la 'commission'.

Or, aux termes de l'article 3 de l'acte précité, les parties à la transaction ont considéré « n'être redevables d'aucune commission à l'égard de la SARL Immoconseils ». Ce n'est qu'eu égard à la présente procédure que la SCI a accepté de séquestrer la somme de 18.300 € entre les mains de son notaire, somme qui ne devait être libérée au profit, soit de la SCI soit de la société Immoconseils, que sur présentation d'une décision de justice définitive et exécutoire ou d'un accord transactionnel avec la société Immoconseils.

Il s'en déduit que l'engagement des parties ne renferme pas celui de payer une rémunération à l'agent immobilier.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit la société Immoconseils mal fondée à réclamer à la SCI le paiement de sa rémunération.

 

Sur la demande en paiement fondée sur la gestion d'affaires :

L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 exige que le mandat d'entremise en matière immobilière soit rédigé par écrit à défaut duquel aucune rémunération n'est due.

Dès lors, le Tribunal a exactement dit que la gestion d'affaires ne pouvait fonder le droit à rémunération de l'agent immobilier.

 

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI :

La SCI, professionnelle de la vente d'immeuble, qui avait donné à la société Immoconseils le mandat de vendre un appartement au prix de 465.000 € et avait accepté le 23 février 2018 une offre d'achat au même prix, a finalement réalisé la vente à ce prix sans payer de rémunération à l'agent immobilier, de sorte que cette société ne démontre pas l'existence d'un préjudice.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

La société Immoconseils, qui succombe en ses demandes, supportera les dépens d'appel. Il s'en déduit que sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ne peut prospérer.

L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la SCI, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute la SARL Immoconseils de ses demandes fondées sur la novation ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la SARL Immoconseils aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne la SARL Immoconseils à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.

LE GREFFIER,                                           LE PRÉSIDENT,