Extrait : « Les articles 1102 et 1103 du code civil prévoient que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi et que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes et selon l’article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, les conventions souscrites en 2010 par les bailleurs contiennent une clause intitulée « indexation » selon laquelle « Les parties conviennent expressément que : Le loyer sera réévalué au 1^er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2% l’an, par année complète de loyer versé. Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l’Economie et des finances. Cette réévaluation joue de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable ».

Si l’intitulé de la clause choisi par les rédacteurs de l’acte est « indexation », force est de constater que le contenu des obligations y figurant ne fait pas référence à un indice régulant la variation du montant du loyer à la hausse ou à la baisse mais oblige les parties à augmenter le montant du loyer, tous les trois ans, d’un pourcentage fixe de 2 % par an.

La référence au « tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l’Economie et des Finances » ne constitue pas un renvoi à un indice mais une mention de nature à éclairer le lecteur du bail sur les conditions dans lesquelles les parties ont fixé l’augmentation à 2 %.

La clause querellée est claire et lisible. La commune intention des parties, au moment de la souscription des baux, ne présente pas d’ambiguïté. La clause revêt une stabilité et évite tout aléa lié aux évolutions des indices usuelles.

La clause est une clause d’augmentation forfaitaire et non une clause d’indexation.

*

L’article 1171 du code civil prévoit que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

En l’espèce, quelle que soit l’identité du rédacteur des actes souscrits en 2010, il convient d’observer qu’aucune des parties à l’instance ne produit d’éléments relatifs aux conditions dans lesquelles les clauses contenues dans les contrats et notamment l’article « indexation » ont été discutées, négociées entre elles. Par conséquent, il n’est pas établi que la clause querellée aurait été imposée et devrait donc être qualifiée de « contrat d’adhésion ». Le moyen n’est pas fondé. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

CHAMBRE 5 SECTION 2

JUGEMENT DU 11 JUIN 2024

 

R.G. n° 22/03483. Jugement n° 24/00805. N° Portalis DB3S-W-B7G-WDY3.

 

DEMANDEUR :

SAS [Localité 132] Peupleraie

[Adresse 86], [Localité 124], représentée par Maître Nicolas DHUIN de la SELEURL NHDA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0213

 

DÉFENDEURS :

Madame [NL] [M]

[Adresse 42], [Localité 117], représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [BE] [E]

[Adresse 17], [Localité 88], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [DF] [O]

[Adresse 48], [Localité 39], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [NK] [IM] et son épouse, Madame [Y] [BK]

[Adresse 129], [Localité 49], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [US] [HH]

[Adresse 133], [Localité 83] (Suisse), représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [N] [AJ]

[Adresse 127], [Localité 90], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Madame [EB] [EO]

[Adresse 10], [Localité 46], représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [A] [OP]

[Adresse 24], [Localité 104], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [LU] [PV]

[Adresse 57], [Localité 118], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [TE] [PV]

[Adresse 44], [Localité 60], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [S] [SA]

[Adresse 131], [Localité 64], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [RC] [TF] [ID]

[Adresse 66], [Localité 89], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [J] [YC]

[Adresse 128], [Localité 78], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [D] [VT]

[Adresse 58], [Localité 80], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [NG] [WY]

[Adresse 43], [Localité 50], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [N] [GU]

[Adresse 73], [Localité 29], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [RT] [KF]

[Adresse 35], [Localité 120], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [UK] [JA]

[Adresse 114], [Localité 98], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [YD] [XZ]

[Adresse 53], [Localité 79], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C230

Monsieur [OL] [WU]

[Adresse 23], [Localité 70], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [NK] [R]

[Adresse 82], [Localité 74], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [HV] [VO]

[Adresse 15], [Localité 84], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [EK] [SY]

[Adresse 7], [Localité 3], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [OI] [PN]

[Adresse 11], [Localité 1], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [VP] [JN]

[Adresse 34], [Localité 122], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [G] [II]

[Adresse 18], [Localité 71], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [X] [HD]

[Adresse 33], [Localité 67], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Madame [NT] [DN]

[Adresse 27], [Localité 101], représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [GG] [MJ]

[Adresse 12], [Localité 121], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [YA] [NS]

[Adresse 91], [Localité 47], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [P] [OX]

[Adresse 56], [Localité 77], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [BH] [I] et son épouse, Madame [FL] [DA]

[Adresse 32], [Localité 103], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [J] [EY]

[Adresse 112], [Localité 69], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [TE] [SH]

[Adresse 115], [Localité 97], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [TR] [VX]

[Adresse 36], [Localité 100], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

S.A.R.L. [Localité 132]

[Adresse 37], [Localité 41], représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [N] [GY]

[Adresse 9], [Localité 95], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [AU] [LG] et

[Adresse 28], [Localité 99], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Madame [F] [JE]

[Adresse 14], [Localité 99], représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [RS] [L] [KB]

[Adresse 93], [Localité 123], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [LY] [XV]

[Adresse 113], [Localité 5], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [N] [VH]

[Adresse 38], [Localité 125], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [NK] [UC]

[Adresse 94], [Localité 51], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [GG] [SX]

[Adresse 21], [Localité 88], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

S.A.R.L. RAF-RAF

[Adresse 30], [Localité 22], représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [WM] [PM]

[Adresse 107], [Localité 110], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [UW] [AM]

[Adresse 45], [Localité 96], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [XS] [MZ]

[Adresse 92], [Localité 75], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [UJ] [KO] et son épouse, Madame [F] [KO]

[Adresse 16], [Localité 111], représentés par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [YK] [JJ] et Madame [U] [ND]

[Adresse 19], [Localité 6], représentés par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [PR] [K]

[Adresse 25], [Localité 72], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [DT] [IE]

[Adresse 31], [Localité 68], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Madame [CW] [GZ] [BY]

[Adresse 61], [Localité 119], représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [HZ] [KD]

[Adresse 108], [Localité 20], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [J] [LI] et son épouse, Madame [MF] [LI]

[Adresse 105] ([Localité 130]), représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Madame [FT] [MN]

[Adresse 7], [Localité 116], représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [OY] [RD]

[Adresse 13], [Localité 126], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [EK] [DG]

[Adresse 8], [Localité 4], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Madame [B] [CB]

[Adresse 106], [Localité 102], représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [AX] [XC]

[Adresse 26], [Localité 63], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [BV] [C]

[Adresse 81], [Localité 99], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

S.A.R.L. BALI

[Adresse 55], [Localité 59], représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [YH] [H]

[Adresse 54], [Localité 76], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

S.A.R.L. [W]

[Adresse 109], [Localité 85], représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

 

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 2], [Localité 121], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [DT] [EB] et Madame [V] [EB]

[Adresse 40], [Localité 52], représentés par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

Monsieur [TM] [BS]

[Adresse 62], [Localité 65], représenté par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Charlotte THINAT

Assesseurs : Madame Mechtilde CARLIER, Madame Aliénor CORON

Assistées aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier

DÉBATS : Audience publique du 19 mars 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffier.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société [Localité 132] Peupleraie exploite un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) situé [Adresse 87], à [Localité 132] (93) (ci-après la Résidence).

Les défendeurs à l’instance sont propriétaires de chambres au sein de la Résidence qu’ils ont données à bail commercial à la société [Localité 132] Peupleraie fin 2010.

Tous les baux contractés comprennent une clause « indexation » selon laquelle « Les parties conviennent expressément que : Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2% l’an, par année complète de loyer versé. Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l’Economie et des finances. Cette réévaluation joue de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable ».

Par courriers du 23 juin 2020, le preneur a informé les bailleurs qu’à compter de cette date il tenait la clause d’indexation pour illicite et qu’il appliquerait le montant de loyer mentionné au bail d’origine sans indexation.

Par exploit du 8 octobre 2020, les bailleurs ont assigné la société Pierrefitte Peupleraie devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir ordonner la reprise du paiement des loyers pour le montant contractuellement prévu avec application de la clause d’indexation.

Par ordonnance du 8 janvier 2021, le juge des référés a fait droit à leurs demandes et a ordonné le paiement du loyer versé à chacun des requérants pour son montant contractuellement prévu au titre du 1er trimestre 2020 et le paiement des loyers à venir avec indexation.

La société Pierrefitte Peupleraie a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny courant mars 2022 afin qu’il soit statué au fond sur la licéité de la clause d’indexation par assignations délivrées aux bailleurs suivants : Mme [NL] [M], M. [NK] [R], M. [BH] [I] et Mme [FL] [I], M. [PR] [K], M. [BV] [C], M. [YH] [H], la société [W], M. [BE] [E], M. [DF] [O], M. [NK] [IM] et Mme [Y] [BK], M. [US] [HH], M. [N] [AJ], Mlle [EB] [EO], M. [A] [OP], M. [LU] [PV], M. [TE] [PV], M. [S] [SA], M. [RC] [TF] [ID], M. [J] [YC], M. [D] [VT], M. [NG] [WY], M. [N] [GU], M. [RT] [KF], M. [UK] [JA], M. [YD] [XZ], M. [OL] [WU], M. [HV] [VO], M. [EK] [SY], M. [OI] [PN], M. [VP] [JN], M. [G] [II], M. [X] [HD], Mme [NT] [DN], M. [GG] [MJ], M. [YA] [NS], M. [P] [OX], M. [J] [EY], M. [TE] [SH], M. [TR] [VX], la société Pierrefitte, M. [N] [GY], M. [AU] [LG] et Mme [F] [JE], M. [RS] [L] [KB], M. [LY] [XV], M. [N] [VH], M. [NK] [UC], M. [GG] [SX], la société Raf-Raf, M. [WM] [PM], M. [UW] [AM], M. [XS] [MZ], M. [UJ] [KO] et Mme [F] [KO], M. [YK] [JJ] et Mme [U] [ND], M. [DT] [IE], Mlle [CW] [GZ] [BY], M. [HZ] [KD], M. [J] [LI] et Mme [MF] [LI], Mme [FT] [MN], M. [OY] [RD], M. [EK] [DG], Mme [B] [CB], la société Bali, M. [AX] [XC]. En cours de procédure, M. [DT] [EB] et Mme [V] [EB], M. [TM] [BS] et M. [FF] [Z] [T], trois des soixante-six bailleurs qui n’avaient pas agi en référé ni au fond sont intervenus volontairement à l’instance (ci-après les bailleurs).

[*]

Aux termes de ses conclusions régularisées et actualisées le 7 mars 2024, la société [Localité 132] Peupleraie demande au tribunal judiciaire de Bobigny, au visa des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier, des articles L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce, de l’article 1320 du code civil, de :

- Réputer non écrite la clause « INDEXATION » de chaque bail liant la société [Localité 132] Peupleraie aux défendeurs ;

En conséquence,

1. Condamner Mme [NL] [M] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

2. Condamner M. [NK] [R] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

3. Condamner solidairement M. [BH] [I] et Mme [FL] [I] au paiement de la somme de 5 375,05 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 1 108,38 €, et à compter de l’exploit introductif d'instance pour le surplus ;

4. Condamner M. [PR] [K] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

5. Condamner M. [BV] [C] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

6. Condamner M. [YH] [H] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

7. Condamner SARL Chassagny au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

8. Condamner M. [BE] [E] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

9. Condamner M. [DF] [O] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

10. Condamner solidairement M. [NK] [IM] et Mme [Y] [BK] au paiement de la somme de 14 607,11 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 5 564,41 €, et à compter de l’exploit introductif d'instance pour le surplus ;

11. Condamner M. [US] [HH] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

12. Condamner M. [N] [AJ] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

13. Condamner Mlle [EB] [EO] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

14. Condamner M. [A] [OP] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

15. Condamner M. [LU] [PV] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

16. Condamner M. [TE] [PV] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

17. Condamner M. [S] [SA] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

18. Condamner M. [RC] [TF] [ID] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

19. Condamner M. [J] [YC] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

20. Condamner M. [D] [VT] au paiement de la somme de 21 978,62 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 8 592,75 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

21. Condamner M. [NG] [WY] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

22. Condamner M. [N] [GU] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

23. Condamner M. [RT] [KF] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

24. Condamner M. [UK] [JA] au paiement de la somme de 14 816,98 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 5 792,84 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

25. Condamner M. [YD] [XZ] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

26. Condamner M. [OL] [WU] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

27. Condamner M. [HV] [VO] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

28. Condamner M. [EK] [SY] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

29. Condamner M. [OI] [PN] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

30. Condamner M. [VP] [JN] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

31. Condamner M. [G] [II] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

32. Condamner M. [X] [HD] au paiement de la somme de 5 375,05 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter de l'exploit introductif d'instance ;

33. Condamner Mme [NT] [DN], au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

34. Condamner M. [GG] [MJ] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

35. Condamner M. [YA] [NS] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

36. Condamner M. [P] [OX] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

37. Condamner M. [J] [EY] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

38. Condamner M. [TE] [SH] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

39. Condamner M. [TR] [VX] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

40. Condamner la SARL [Localité 132] au paiement de la somme de 5 375,05 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 1.108,38 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

41. Condamner M. [N] [GY] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

42. Condamner solidairement M. [AU] [LG] et Mme [F] [JE] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

43. Condamner M. [RS] [L] [KB] au paiement de la somme de 5 375,05 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

44. Condamner M. [LY] [XV] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

45. Condamner M. [N] [VH] au paiement de la somme de 5 375,05 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 1 108,38 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

46. Condamner M. [NK] [UC] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

47. Condamner M. [GG] [SX] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

48. Condamner La SARL Raf-Raf au paiement de la somme de 22 795,35 € majoré des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 8.912,06 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

49. Condamner M. [WM] [PM] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 1 108,38 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

50. Condamner M. [UW] [AM] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 8 912,06 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

51. Condamner M. [XS] [MZ] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

52. Condamner solidairement M. [UJ] [KO] et Mme [F] [KO] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l’exploit introductif d'instance pour le surplus ;

53. Condamner solidairement M. [YK] [JJ] et Mme [U] [ND] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l’exploit introductif d'instance pour le surplus ;

54. Condamner M. [DT] [IE] au paiement de la somme de 10 989,31 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

55. Condamner Mlle [CW] [GZ] [BY] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

56. Condamner M. [HZ] [KD] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 296,37 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

57. Condamner solidairement M. [J] [LI] et Mme [MF] [LI] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

58. Condamner Mme [FT] [MN] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

59. Condamner M. [OY] [RD] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

60. Condamner M. [EK] [DG] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l'exploit introductif d'instance pour le surplus ;

61. Condamner Mme [B] [CB] au paiement de la somme de 5 375,05 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2020 sur la somme de 4 456,03 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

62. Condamner SARL Bali au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter de l'exploit introductif d'instance ;

63. Condamner M. [AX] [XC] au paiement de la somme de 11 397,68 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter de l'exploit introductif d’instance ;

64. Condamner solidairement M. [DT] [EB] et Mme [V] [EB] au paiement de la somme de 8.885,99 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 29 novembre 2022 ;

65. Condamner M. [TM] [BS] au paiement de la somme de 3.947,17 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 29 novembre 2022 ;

66. Condamner M. [FF] [Z] [T] au paiement de la somme de 9.216,20 € arrêtée au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 29 novembre 2022 ;

- Condamner solidairement les défendeurs et intervenants volontaires au paiement de la somme de 9.900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner solidairement les défendeurs aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Nicolas Dhuis, conformément à l’article 699 du même code.

La société [Localité 132] Peupleraie se fonde sur les articles L. 145-38 et suivants du code de commerce et soutient que le loyer d’un bail commercial est fixe, sauf à faire l’objet d’une révision triennale. Les conditions de révision du loyer sont encadrées par les règles impératives applicables à la révision des loyers commerciaux. De manière dérogatoire, les parties peuvent convenir d’un rythme plus fréquent dès lors qu’elles insèrent dans leur contrat une clause d’échelle mobile. La clause d’augmentation forfaitaire participe à la détermination du loyer et non à sa revalorisation.

La demanderesse se fonde également sur l’article L. 112-1 alinéa 1 du code monétaire et financier selon lequel l’indexation automatique des prix des biens et services est interdite. En l’espèce, le taux de 2 % ne figure pas comme une modalité de variation du loyer, mais bien comme une stipulation destinée à en assurer l’augmentation systématique. Elle soutient qu’en vertu de l’article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Ainsi, sont illicites les clauses prévoyant la modification automatique du loyer uniquement en cas de hausse de l’indice, au motif qu’elles organisent nécessairement la distorsion prohibée. Ce type de clauses ne conduit pas seulement à une neutralisation de l’indice mais à une inadéquation entre période de variation de l’indice et période de révision, l’indexation s’opérant alors en dehors de toute référence indiciaire légale, à partir d’une augmentation forfaitaire.

Selon la preneuse, l’article L. 145-39 du code de commerce encadre la validité des clauses d’échelle mobile et le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse. La clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevenait aux dispositions de l’article L145-39 du Code de commerce. Selon la demanderesse, la tentative de requalification de la clause par les bailleurs ne peut prospérer car la clause prévoit expressément la référence à l’indice ILC et à son remplacement de sorte qu’elle a été rédigée pour être une clause d’indexation.

Sur la mauvaise foi alléguée à son encontre, la société [Localité 132] Peupleraie soutient qu’elle n’a pas imposé un contrat d’adhésion, qu’elle n’a pas rédigé les baux de sorte qu’elle est de bonne foi. Elle retient qu’en conséquence de l’illicéité de la clause, celle-ci doit être réputée non écrite et par suite : (1) le loyer est nominal et (2) les sommes perçues en sus du loyer nominal doivent être restituées.

Subsidiairement, les défendeurs demandent à ce que le tribunal ne déclare non écrite que la partie prohibée de la clause soit l’augmentation de 2% et qu’il y substitue l’indice PPH initialement convenu entre les parties. La société [Localité 132] Peupleraie s’y oppose estimant que le tribunal ne peut pas écrire une nouvelle clause.

Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 11 janvier 2023, les bailleurs demandeur au tribunal, au visa des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier, de :

- DEBOUTER la société [Localité 132] PEUPLERAIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires,

- JUGER ladite clause d’augmentation forfaitaire licite,

- REJETER la sanction de ce que la clause rédigée comme suit serait non-écrite :

« Les parties conviennent expressément que :

Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2% l’an, par année complète de loyer versé.

Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l’Economie et des finances. Cette réévaluation joue de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable. »

En conséquence,

A titre principal

- JUGER que ladite clause n’est pas une clause d’indexation mais une clause d’augmentation forfaitaire,

- REJETER la demande de la [Localité 132] PEUPLERAIE visant à faire condamner les bailleurs au remboursement du trop-perçu dans la limite de cinq ans,

- ORDONNER la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus,

A titre subsidiaire

- JUGER que la clause d’indexation ne peut être réputée non écrite en son entier, que seul le taux d’augmentation de 2 % stipulé par les parties est réputé non écrit, et que l’indice de référence convenu entre les parties était l’indice PPH,

- REJETER la demande de la [Localité 132] PEUPLERAIE visant à faire condamner les bailleurs au remboursement du trop-perçu dans la limite de cinq ans,

- ORDONNER la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus,

En tout état de cause,

- CONDAMNER la Société [Localité 132] PEUPLERAIE à payer à chacun des demandeurs une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

- CONDAMNER la Société [Localité 132] PEUPLERAIE aux entiers dépens de l’instance.

Sur la licéité de la clause, les bailleurs se fondent sur :

- l’article 1102 du code civil qui pose un principe de liberté contractuelle permettant aux parties de convenir d’un loyer à paliers. Le fait qu’une clause soit répertoriée sous l’intitulé « indexation » ne suffit pas en soi à lui conférer la qualification de clause d’indexation. Une clause d’augmentation forfaitaire est licite et s’analyse comme telle lorsque la clause ne fait pas référence à un indice économique (Civ. 3e, 22 juin 2022, n°21-16.042).

- l’article 1188 du code civil qui prévoit que le juge doit rechercher la commune intention des parties au-delà de la lettre du contrat. En l’espèce, le tarif des prestations des maisons de retraite n’est pas un indice économique conditionnant la variation du loyer ; il ne l’a jamais été entre les parties.

Les bailleurs distinguent entre une clause d’indexation qui reste indexée sur un indice, celui-ci pouvant avoir été modulé par les parties par application d’un seuil ou d’un plafond et une clause de loyer par paliers qui intervient automatiquement et indépendamment des règles de révision du loyer ou de l’indexation. En l’espèce, aucun indice n’est appliqué de sorte que la clause n’est pas une indexation.

La clause querellée doit être qualifiée de clause d’augmentation forfaitaire, dès lors les articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier et l’article L. 145-39 du code de commerce ne s’appliquent pas.

En outre, la clause contestée présente les avantages de prévisibilité et de stabilité. Sa légalité et sa légitimité n’ont jamais été discutées préalablement alors que les baux sont en vigueur depuis plus de dix ans. Les bailleurs soutiennent que les baux sont des contrats d’adhésion qui n’ont pas été discutés par les bailleurs et que l’application de la clause ne constitue pas une dérogation aux dispositions d’ordre public des articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce mais dispose d’une application en soi et en sus des règles d’ordre public de révision triennale de loyer.

Sur le rejet des demandes de restitution, les bailleurs se fondent sur l’adage « nemo auditur propriam turpitudinem allegans » selon lequel le comportement déloyal d’une partie ayant entrainé la nullité du contrat, elle ne peut réclamer les restitutions. En l’espèce, la preneuse ayant rédigé les contrats, elle est à l’origine du préjudice qu’elle allègue et ne peut réclamer les restitutions. En outre, les bailleurs invoquent l’usage entre les parties selon lequel l’application de la clause pendant dix ans est devenu la règle.

Subsidiairement, sur la substitution de clause, les bailleurs soutiennent que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée doit être réputée non écrite. Le mécanisme d’indexation reste cependant applicable. La commune intention des parties était de prévoir une évolution annuelle du loyer. En l’espèce, la clause ne peut être retranchée sans que cela ne porte atteinte au jeu normal de l’indexation ni à la cohérence de la clause et du contrat. Les bailleurs retiennent également que l’absence d’éléments prévoyant une évolution à la baisse du loyer n’est pas un élément essentiel et déterminant de la volonté des parties. Par conséquent, la clause ne peut pas être réputée non écrite dans son intégralité.

[*]

La clôture a été prononcée le 13 octobre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 mars 2024 et mise en délibéré au 11 juin 2024.

 

MOTIFS :

Sur la licéité de la clause d’indexation :

Les articles 1102 et 1103 du code civil prévoient que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi et que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes et selon l’article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, les conventions souscrites en 2010 par les bailleurs contiennent une clause intitulée « indexation » selon laquelle « Les parties conviennent expressément que : Le loyer sera réévalué au 1^er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2% l’an, par année complète de loyer versé. Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l’Economie et des finances. Cette réévaluation joue de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable ».

Si l’intitulé de la clause choisi par les rédacteurs de l’acte est « indexation », force est de constater que le contenu des obligations y figurant ne fait pas référence à un indice régulant la variation du montant du loyer à la hausse ou à la baisse mais oblige les parties à augmenter le montant du loyer, tous les trois ans, d’un pourcentage fixe de 2% par an.

La référence au « tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l’Economie et des Finances » ne constitue pas un renvoi à un indice mais une mention de nature à éclairer le lecteur du bail sur les conditions dans lesquelles les parties ont fixé l’augmentation à 2 %.

La clause querellée est claire et lisible. La commune intention des parties, au moment de la souscription des baux, ne présente pas d’ambiguïté. La clause revêt une stabilité et évite tout aléa lié aux évolutions des indices usuelles.

La clause est une clause d’augmentation forfaitaire et non une clause d’indexation.

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L’article 1171 du code civil prévoit que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

En l’espèce, quelle que soit l’identité du rédacteur des actes souscrits en 2010, il convient d’observer qu’aucune des parties à l’instance ne produit d’éléments relatifs aux conditions dans lesquelles les clauses contenues dans les contrats et notamment l’article « indexation » ont été discutées, négociées entre elles. Par conséquent, il n’est pas établi que la clause querellée aurait été imposée et devrait donc être qualifiée de « contrat d’adhésion ».

Le moyen n’est pas fondé.

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Les articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce fixent les conditions de révision des loyers applicables aux baux commerciaux à savoir, à une fréquence triennale ou bien par application des mécanismes de clause d’échelle mobile.

En l’espèce, l’article « indexation » figurant aux baux commerciaux est une clause d’augmentation forfaitaire prévoyant la variation triennale du loyer à la hausse. Il ne s’agit donc pas d’une dérogation aux dispositions précitées puisque la fréquence de revalorisation du loyer est conforme à la fréquence triennale imposée par l’article L. 145-38 du code de commerce. L’article L. 145-39 du même code n’est pas applicable en l’espèce en l’absence de référence à un indice dans la clause discutée.

Le moyen n’est pas fondé.

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Enfin, les articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier prohibent certains comportements dont l’indexation automatique des prix de biens ou de services ou encore la clause d’indexation basée sur un indice des prix sans lien avec l’activité définie au contrat.

En l’espèce, les parties sont convenues d’augmenter le loyer de manière forfaitaire tous les trois ans. La clause est dénuée de toute référence à un quelconque indice économique et ne saurait s’analyser en une clause d’échelle mobile susceptible de faire varier le loyer à la hausse ou à la baisse de manière aléatoire. En l’absence de référence à une variable introduisant un aléa, la clause ne constitue pas une clause d’indexation de sorte que le moyen tiré de la violation des dispositions du code monétaire et financier n’est pas fondé et sera écarté.

Il s’ensuit que la société [Localité 132] Peupleraie sera déboutée de sa demande de voir dire non écrite la clause intitulée « indexation » contenue aux baux commerciaux objet du présent différend.

Elle sera également déboutée de sa demande de condamnation des bailleurs à lui restituer un quelconque trop perçu de loyer, les bailleurs étant bien fondés à solliciter la poursuite du bail en l’état des termes des baux d’origine.

 

Sur les autres demandes :

La société [Localité 132] Peupleraie, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La société [Localité 132] Peupleraie sera également condamnée à verser la somme de 100 euros à chacune des personnes suivantes : Mme [NL] [M], M. [NK] [R], M. [PR] [K], M. [BV] [C], M. [YH] [H], la société [W], M. [BE] [E], M. [DF] [O], M. [US] [HH], M. [N] [AJ], Mlle [EB] [EO], M. [A] [OP], M. [LU] [PV], M. [TE] [PV], M. [S] [SA], M. [RC] [TF] [ID], M. [J] [YC], M. [D] [VT], M. [NG] [WY], M. [N] [GU], M. [RT] [KF], M. [UK] [JA], M. [YD] [XZ], M. [OL] [WU], M. [HV] [VO], M. [EK] [SY], M. [OI] [PN], M. [VP] [JN], M. [G] [II], M. [X] [HD], Mme [NT] [DN], M. [GG] [MJ], M. [YA] [NS], M. [P] [OX], M. [J] [EY], M. [TE] [SH], M. [TR] [VX], la société [Localité 132], M. [N] [GY], M. [RS] [L] [KB], M. [LY] [XV], M. [N] [VH], M. [NK] [UC], M. [GG] [SX], la société Raf-Raf, M. [WM] [PM], M. [UW] [AM], M. [XS] [MZ], M. [DT] [IE], Mlle [CW] [GZ] [BY], M. [HZ] [KD], Mme [FT] [MN], M. [OY] [RD], M. [EK] [DG], Mme [B] [CB], la société Bali, M. [AX] [XC], M. [TM] [BS] et M. [FF] [Z] [T] et la somme de 50 euros à chacune des personnes suivantes : M. [BH] [I], Mme [FL] [I], M. [NK] [IM], Mme [Y] [BK], M. [AU] [LG], Mme [F] [JE], M. [UJ] [KO], Mme [F] [KO], M. [YK] [JJ], Mme [U] [ND], M. [J] [LI], Mme [MF] [LI], M. [DT] [EB] et Mme [V] [EB] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Dit que la clause intitulée « indexation » figurant aux baux commerciaux souscrits en 2010 par la société [Localité 132] Peupleraie avec Mme [NL] [M], M. [NK] [R], M. [BH] [I] et Mme [FL] [I], M. [PR] [K], M. [BV] [C], M. [YH] [H], la société [W], M. [BE] [E], M. [DF] [O], M. [NK] [IM] et Mme [Y] [BK], M. [US] [HH], M. [N] [AJ], Mlle [EB] [EO], M. [A] [OP], M. [LU] [PV], M. [TE] [PV], M. [S] [SA], M. [RC] [TF] [ID], M. [J] [YC], M. [D] [VT], M. [NG] [WY], M. [N] [GU], M. [RT] [KF], M. [UK] [JA], M. [YD] [XZ], M. [OL] [WU], M. [HV] [VO], M. [EK] [SY], M. [OI] [PN], M. [VP] [JN], M. [G] [II], M. [X] [HD], Mme [NT] [DN], M. [GG] [MJ], M. [YA] [NS], M. [P] [OX], M. [J] [EY], M. [TE] [SH], M. [TR] [VX], la société [Localité 132], M. [N] [GY], M. [AU] [LG] et Mme [F] [JE], M. [RS] [L] [KB], M. [LY] [XV], M. [N] [VH], M. [NK] [UC], M. [GG] [SX], la société Raf-Raf, M. [WM] [PM], M. [UW] [AM], M. [XS] [MZ], M. [UJ] [KO] et Mme [F] [KO], M. [YK] [JJ] et Mme [U] [ND], M. [DT] [IE], Mlle [CW] [GZ] [BY], M. [HZ] [KD], M. [J] [LI] et Mme [MF] [LI], Mme [FT] [MN], M. [OY] [RD], M. [EK] [DG], Mme [B] [CB], la société Bali, M. [AX] [XC], M. [DT] [EB] et Mme [V] [EB], M. [TM] [BS] et M. [FF] [Z] [T] et portant chacun sur des lots de l’EPHAD sis [Adresse 87], à [Localité 132] (93) est une clause d’augmentation forfaitaire du loyer ;

Dit que la clause intitulée « indexation » est licite ;

Déboute la société [Localité 132] Peupleraie de sa demande de réputer non écrite la clause intitulée « indexation » figurant aux baux commerciaux susvisés ;

Ordonne la poursuite des baux dans les termes contractuellement prévus ;

Condamne la société [Localité 132] Peupleraie aux dépens ;

Condamne la société [Localité 132] Peupleraie à verser la somme de 100 euros à chacune des personnes suivantes : Mme [NL] [M], M. [NK] [R], M. [PR] [K], M. [BV] [C], M. [YH] [H], la société [W], M. [BE] [E], M. [DF] [O], M. [US] [HH], M. [N] [AJ], Mlle [EB] [EO], M. [A] [OP], M. [LU] [PV], M. [TE] [PV], M. [S] [SA], M. [RC] [TF] [ID], M. [J] [YC], M. [D] [VT], M. [NG] [WY], M. [N] [GU], M. [RT] [KF], M. [UK] [JA], M. [YD] [XZ], M. [OL] [WU], M. [HV] [VO], M. [EK] [SY], M. [OI] [PN], M. [VP] [JN], M. [G] [II], M. [X] [HD], Mme [NT] [DN], M. [GG] [MJ], M. [YA] [NS], M. [P] [OX], M. [J] [EY], M. [TE] [SH], M. [TR] [VX], la société [Localité 132], M. [N] [GY], M. [RS] [L] [KB], M. [LY] [XV], M. [N] [VH], M. [NK] [UC], M. [GG] [SX], la société Raf-Raf, M. [WM] [PM], M. [UW] [AM], M. [XS] [MZ], M. [DT] [IE], Mlle [CW] [GZ] [BY], M. [HZ] [KD], Mme [FT] [MN], M. [OY] [RD], M. [EK] [DG], Mme [B] [CB], la société Bali, M. [AX] [XC], M. [TM] [BS] et M. [FF] [Z] [T] et la somme de 50 euros à chacune des personnes suivantes : M. [BH] [I], Mme [FL] [I], M. [NK] [IM], Mme [Y] [BK], M. [AU] [LG], Mme [F] [JE], M. [UJ] [KO], Mme [F] [KO], M. [YK] [JJ], Mme [U] [ND], M. [J] [LI], Mme [MF] [LI], M. [DT] [EB] et Mme [V] [EB] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 11 juin 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE                                         LA PRESIDENTE

Madame AIT                                                Madame THINAT