Extrait : 1/ « L’article 1110-2 Code civil dispose que « Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties. » L’article 1171 du code civil alinéa 2 précise : « L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. » L’article L. 442-1 2° du code de commerce, aux termes duquel « I. – Engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, dans le cadre de la négociation commerciale, de la conclusion ou de l’exécution d’un contrat, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services : 1° D’obtenir ou de tenter d’obtenir de l’autre partie un avantage ne correspondant à aucune contrepartie ou manifestement disproportionné au regard de la valeur de la contrepartie consentie ; 2° De soumettre ou de tenter de soumettre l’autre partie à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ». »

2/ « AGN avance que le contrat de franchise est un contrat standard avec un avenant signé le même jour qui ne laisse aucune place à la négociation, entre autres de la clause pénale qui crée un déséquilibre significatif, et une absence de réciprocités.

L’analyse des différentes pièces produites au débat montre que : - ERA a respecté les termes de la loi Doubin, AGN ayant préalablement à la signature du contrat été en possession du DIP et du contrat de franchise, - AGN a bien négocié plusieurs points du contrat, documentés dans l’avenant, tels que la réduction de la redevance initiale ou encore les dispositions sur la redevance forfaitaire de lancement, - le contrat n’est pas déséquilibré dans la mesure où le franchisé et le franchiseur ont chacun des obligations et qu’il assure l’équilibre économique du contrat sur toute sa durée, - L’indemnité de résiliation visée à l’article 10-5 est dénommée « clause pénale ».

En conclusion le tribunal dit que le contrat a bien été négocié, que ce n’est pas un contrat d’adhésion et donc que la clause sur l’indemnité de résiliation (art. 10 al. 5) est bien opposable. En conséquence le tribunal déboutera AGN de sa demande de dire non-écrite la clause pénale »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL DES ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT DU 29 JANVIER 2025

 

R.G. n° 2023008357.

JUGEMENT PRONONCE LE 29/01/2025 par sa mise à disposition au Greffe.

 

ENTRE :

SAS ERA FRANCE

dont le siège social est [Adresse 3] - RCS de Versailles n° B XXX, Partie demanderesse : assistée de Maître Ivan ITZKOVITCH, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis, [Adresse 6] et comparant par Maître Jacques MONTA, Avocat (D546).

 

ET :

1. SAS AGN IMMOBILIER [Localité 8] - précédemment dénommée MCG IMMO

dont le siège social est [Adresse 7] ci-devant et encore [Adresse 5] - RCS de Béziers n° B YYY, Partie défenderesse : assistée de Maître Jean-Baptiste AUSSILLOUX, Avocat et comparant par Maître Pierre Herné, Avocat (B835)

2. M. X.

demeurant [Adresse 4], Partie défenderesse : assistée de Maître Jean-Baptiste AUSSILLOUX, Avocat au Barreau de Montpellier, [Adresse 1] et comparant par Maître Pierre Herné, Avocat (B835).

 

APRES EN AVOIR DÉLIBÉRÉ

 

Les faits - Objet du litige :

La société ERA France (ci-après ERA) exploite un réseau de franchises de produits immobiliers sous l’enseigne ERA.

ERA a signé le 30 septembre 2019 avec la société MGG IMMO et messieurs [C] Y. et X., en leurs noms personnels et en qualité de représentants de MGG, solidairement entre les 3, un contrat unique de franchise d’une durée de 5 ans tacitement renouvelable et un avenant, portant sur l’exploitation de 2 agences au [Adresse 5] et au [Adresse 2]. Le contrat a pris effet le 30 septembre 2019.

Par acte sous seing privé du 10 février 2021, M. X. a racheté les parts de MGG IMMO de M. Y. du fait d’une mésentente entre M. X. et M. Y., M. X. en a informé ERA le 19 février 2021.

Il l’a également informé le 14 avril 2021 du déménagement de l’agence de [Adresse 10], sans en avoir préalablement discuté avec ERA, puis le 4 juin 2021 du changement de dénomination de la société MGG IMMO en AGN IMMOBILIER [Localité 8] (ci-après AGN) ainsi que la création d’AGN [Localité 9] pour exploiter l’agence de [Localité 9], son fils J. X. devenant le président des 2 sociétés.

Des courriers entre les parties ont été échangés pour régulariser la situation.

Les 10 juin 2021 et 15 juillet 2021, ERA a envoyé à M. X. les éléments précontractuels à la signature d’un nouveau contrat pour régulariser la situation de l’agence de [Localité 9] sous réserve d’obtention d’éléments, outre le K-Bis, la carte T et le projet d’acte de cession et pour rappeler les grandes lignes de la loi Hoguet et l’obligation d’avoir une carte T.

Le 20/7/2021, ERA a à nouveau interpellé M. X. sur le non-respect du contrat (absence d’information, agrément) et de la loi Hoguet sur la carte T dont M. X. n’est pas détenteur.

Les courriers sont restés sans réponse jusqu’au mois de septembre, où un conseil de MGG IMMO d’[Localité 8] a informé ERA de l’intention de l’agence d’interrompre les liens contractuels.

En absence de réaction de M. X. aux courriers d’ERA et de déclaration de chiffre d’affaires de l’agence d’[Localité 8] depuis juin 2021, ERA a fait dresser un constat d’huissier les 1ers et 5 octobre 2021 sur la situation des agences d’[Localité 8] et [Localité 9], toujours exploitées sous l’enseigne ERA.

Les franchisés en réponse ont demandé à ne pas avoir de conséquences financières à leur sortie de la franchise.

Par lettre RAR le 12 octobre 2021, ERA a notifié à AGN IMMOBILIER [Localité 8] la résiliation du contrat de franchise faute de se mettre en conformité sous préavis d’un mois et d’acquitter les minimas contractuels de redevance pour la somme de 2 592 euros.

Par courrier RAR du 19 novembre 2021, ERA a constaté la résiliation du contrat au 14 novembre 2021 aux torts exclusifs de AGN IMMOBILIER [Localité 8].

Par ordonnance de référé du 17/5/2022, le tribunal de commerce de Paris a :

- dit n’y a voir lieu à référé sur les demandes provisionnelles d’ERA,

- fait injonction sous astreinte à AGN IMMOBILIER [Localité 8] et à M. X. de transmettre à ERA une liste de documents (éléments comptables, bordereaux de redevances, mandats de vente des agences…),

- fait injonction à AGN IMMOBILIER [Localité 8] et à M. X. d’avoir à cesser sans délai tout usage de la marque ERA.

Les documents visés par l’ordonnance n’ont pas été communiqués à ERA.

Ainsi se présente l’affaire.

 

Procédure :

En application des dispositions de l'article 446-2 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, le tribunal retiendra les dernières demandes formulées par les parties qui en sont convenues.

Par acte en date du 6 février 2023 remis à personne habilitée, ERA a assigné AGN IMMO [Localité 8] et M. X.

Par cet acte et ses conclusions du 10/9/2024, SAS ERA FRANCE demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Dire et juger la société ERA FRANCE bien fondée en toutes ses présentes fins, prétentions et conclusions,

En conséquence, l'y recevoir,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104, 1240 du Code Civil,

Condamner solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et Monsieur X. à payer à la société ERA France la somme de 3.859,20 € TTC en principal, augmentée des intérêts à compter de la dernière mise en demeure par recommandé avec accusé de réception datée du 19 novembre 2021, sauf à parfaire au vu des documents comptables ci-dessous à communiquer,

Faire injonction solidairement à la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et Monsieur [S]

X. de transmettre à la société ERA FRANCE sous astreinte de 300 € par

jour à compter du présent exploit introductif d'instance : o les bordereaux de redevances des 2 agences - [Localité 9] et [Localité 8] - au titre du mois de juin à novembre 2021 inclus, conformément aux articles 4.2 et 6.2 du contrat de franchise, o la liste exhaustive de tous les actes de mutation de biens et droits immobiliers (notamment les promesses de ventes, promesses, d'achat, cessions de baux, cessions de fonds de commerce) en cours à la date de rupture du contrat de franchise soit au 14 novembre 2021 inclus avec les noms et coordonnées des notaires / rédacteurs d'actes chargés de la régularisation de ces actes, certifiés par les comptable et Président, conformément à l'article 10 du contrat de franchise,

Condamner solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et Monsieur [S]

X. à payer à la société ERA France les frais de retard de 50 € par jour à compter de la dernière mise en demeure soit le 19 novembre 2021 jusqu'à parfait paiement ainsi que les frais de constat d'huissier pour 500 € TTC,

Condamner solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et Monsieur X. à verser à la société ERA FRANCE la somme de 68.652 € sauf à parfaire au vu des documents comptables par ailleurs sollicités, en principal, avec intérêts au taux légal à compter du présent exploit introductif d'instance, 16NK-201120.

A TITRE ADDITIONNEL

CONDAMNER solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et Monsieur X. à verser à ERA FRANCE la somme de 17 370,11 € TTC en principal, sauf à parfaire au vu des documents comptables à communiquer,

DEBOUTER la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et Monsieur X. de leurs fins, prétentions et conclusions,

CONSTATER que la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et Monsieur X. renoncent à utiliser et produire la jurisprudence citée dans leurs conclusions,

CONDAMNER solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et Monsieur X. à payer à la société ERA FRANCE la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens de la présente instance.

[*]

Par ses conclusions du 18/6/2024, SAS AGN IMMOBILIER [Localité 8] et M. X. demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs prétentions, de :

Vu l'article 1171 du code civil Vu l'article 1231-5 du code civil Vu la jurisprudence

SUR LA CLAUSE PENALE

PRINCIPALEMENT

PRONONCER le caractère non écrit de la clause pénale

CONSTATER en tout état de cause l'absence de faute du franchisé

DEBOUTER en conséquence la société ERA FRANCE de sa demande au titre de clause

pénale

SUBSIDIAIREMENT

CONSTATER le caractère manifestement excessif de la clause pénale DIMINUER le montant de façon significative de la clause pénale

SUR L'ARRIERE DE REDEVANCE

CONSTATER l'inexécution contractuelle d'ERA FRANCE dans son devoir d'assistance DEBOUTER en conséquence la société ERA FRANCE de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 3.859,20 € TTC

SUR LES ASTREINTES

DEBOUTER la société ERA FRANCE de ses demandes de liquidation et de fixation de nouvelle astreinte

DIRE impossible l'exécution de l'astreinte quant à l'obligation de communiquer les bordereaux de redevances de juin à novembre 2021

SUR LES FRAIS

CONDAMNER la société ERA FRANCE au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile LA CONDAMNER aux entiers dépens.

[*]

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet du dépôt de conclusions qui ont été échangées en présence d'un greffier qui les a visées.

A l’audience du 10/12/2024, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé le 29/01/2025 par sa mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, le juge chargé d’instruire l’affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré. Les parties en ont été avisées en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

 

Les moyens des parties :

Après avoir pris connaissance de tous les moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

ERA, demanderesse à l’instance, soutient que :

ERA demande l’application du contrat qui est à durée déterminée ; ERA n’a pas soudainement résilié le contrat ; elle l’a fait après 8 mois pendant lesquels elle a eu de nombreux échanges avec AGN pour tenter d’aboutir à la régularisation de la situation d’AGN ; AGN a ainsi manqué à ses obligations faute d’avoir informé ERA en amont des changements, d’avoir recueilli son accord et d’avoir régularisé sa situation La créance d’ERA sur AGN IMMOBILIER [Localité 8] au titre des redevances pour les mois de juin à novembre 2021 inclus, calculées sur la base du minimum contractuel, est certaine liquide et exigible ; elle n’a d’ailleurs jamais été contestée jusqu’alors, d’autant qu’AGN a bénéficié des services du réseau (internet, intranet, publicité…) jusqu’à la fin du contrat ;

AGN IMMOBILIER [Localité 8] n’ayant pas déféré aux injonctions de communiquer ni dans les temps ni complètement (quantité, qualité), il est légitime de réclamer une astreinte d’un montant supérieur ainsi que les arriérés de redevances et les pénalités de retard ;

L’indemnité de résiliation est contractuelle et ne s’interprète pas comme une clause pénale, le contrat n’est pas un contrat d’adhésion comme l’atteste l’avenant négocié ; le déséquilibre significatif et le caractère excessif de la clause pénale ne sont pas démontrés.

[*]

AGN, défenderesse, fait valoir que :

La clause pénale doit être réputée non-écrite car non négociée dans un contexte de contrat d’adhésion (articles 1110 et 1171 du Code civil) ; elle engendre un déséquilibre significatif ; les demandes d’ERA à ce sujet seront rejetées ;

La résiliation du contrat aux torts d’AGN n’est pas prouvée, la demande au titre de la clause pénale ne peut donc pas être valablement reçue : des manquements aux obligations contractuelles ont certes pu être reprochés mais il n’y a jamais eu volonté manifeste d’AGN de résilier le contrat, d’autant que les échanges entre AGN et ERA relatent les formalités à accomplir pour régulariser la situation ;

L’indemnité de résiliation doit être interprétée comme une clause pénale et doit être réduite significativement car le franchiseur ne fournira plus de services et qu’il ne soulève aucune difficulté après la rupture et qu’inversement AGN aura à construire un nouveau courant d’affaires en tant qu’indépendant ;

Les demandes d’ERA de paiement des redevances postérieures à la résiliation ne sont pas recevables car elle n’a effectué aucune intervention sur la période concernée, manquant à son obligation d’assistance ;

AGN a communiqué à ERA dans la mesure du possible les informations demandées (l’interruption des accès à l’extranet n’a pas permis de fournir les éléments manquants), ERA doit donc être déboutée de ses demandes d’astreinte.

 

Sur ce, le tribunal,

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ., 16 juin 2016, n° 15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

En droit, le tribunal rappelle que les articles 1103 et 1104 disposent comme suit :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »

L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » ;

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’« il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

 

Sur la résiliation du contrat aux torts d’AGN :

ERA a constaté le 14 novembre 2021 la résiliation du contrat aux torts d’AGN à l’issue du préavis d’un mois, prévu au contrat (art. 9), annoncé lors de la mise en demeure du 12 novembre 2021 à AGN de se mettre en conformité avec les termes du contrat.

ERA reproche à AGN les manquements suivants :

- information tardive de la cession des parts d’un associé, de la délocalisation de leur agence,

- création et exploitation d’une de leurs agences par une personne morale non agréée et dont les conditions légales d’exercice de la profession d’agent immobilier n’ont pas été justifiées,

- absence de paiement des minimas contractuels de redevances, soit 3.859,20 € TTC,

- absence d’envoi des bordereaux de chiffre d’affaires depuis juin 2021,

- absence de mise en conformité à leurs engagements contractuels malgré notification du délai de préavis de résiliation et la distraction du chiffre d’affaires d’une agence, l’agence de [Localité 9],

- intention exprimée du franchisé de résilier le contrat.

AGN affirme que la résiliation fautive du contrat n’est pas prouvée même si elle reconnait des manquements à ses obligations contractuelles sans jamais avoir eu la volonté de résilier le contrat.

Le tribunal note cependant que par mail du 13/09/2021 à l’attention d’ERA, un conseil se disant représenter M. X. a clairement exprimé l’intention d’AGN de vouloir interrompre les relations contractuelles, écrivant « Ce dernier m’explique qu’un ensemble d’éléments le conduit à vouloir se défaire de votre société », mail auquel ERA a répondu le 16/09/2021 « Je vous rappelle enfin que toutes modifications de votre situation juridique effectuée sans notre accord express constitue une violation du contrat de franchise et ne nous est en aucun cas opposable »..

AGN allègue également une exception d’inexécution d’ERA auquel elle reproche un défaut d’assistance technique et commerciale : elle ne produit toutefois aucun document au soutien de ses dires ; au contraire elle produit un mail du 19/2/2021 appréciatif du soutien apporté par ERA (Pièce N°3) : « encore merci pour votre accompagnement à chaque fois que je vous sollicite ».

Les 2 parties produisent également de nombreux échanges de mails démontrant qu’ERA a apporté du conseil à AGN pour l’aider à se mettre en conformité (respect de la loi Hoguet, obtention de la carte T…) ; ils démontrent aussi qu’ERA a respecté jusqu’à la fin du contrat son obligation de services (maintien des services intranet, internet …).

ERA de son côté a alerté à plusieurs reprises AGN de ses manquements (mail des 16 et 30/9/2021, mises en demeure des 12, 29 octobre, 12 et 19/11/2021) et de l’urgence de se mettre en conformité.

En conclusion, le tribunal dit qu’aucune exception d’inexécution d’ERA n’est avérée alors qu’AGN n’a pas respecté ses obligations.

En conséquence, le tribunal dit qu’ERA était fondée à résilier le contrat aux torts d’AGN

 

Sur le paiement des redevances :

Sur le paiement des arriérés et les frais de retard :

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

ERA réclame le paiement de sa facture du 15/11/2021 d’un montant de 3.859,20 euros TTC au titre des redevances pour la période juin-novembre 2021 augmentée des intérêts à compter de la dernière mise en demeure du 19/11/2021.

ERA se base sur les minima contractuels, AGN n’ayant pas transmis son chiffre d’affaires sur la période tel que prévu aux articles 4 et 6 du contrat.

AGN conteste devoir cette somme dans ses dernières conclusions du fait d’exception d’inexécution alléguée d’ERA, alors qu’il ne l’a pas contestée lors de l’envoi du 15/11/2021 de la facture de 3.859,20 euros TTC malgré la mention en bas de page qui incitait à se manifester en cas de contestation.

La contestation tardive d’AGN ne sera pas retenue, l’exception d’inexécution n’étant pas démontrée.

En conclusion le tribunal dit que ERA détient sur AGN une créance certaine, liquide et exigible de 3.859,20 euros TTC.

ERA demande que la somme due soit assortie d’intérêts à compter de la dernière mise en demeure datée du 19/11/2021.

Toutefois ni le contrat ni les factures ne mentionnent de taux d’intérêt mais une indemnité forfaitaire de retard (50 euros/jour). Dans ce cas, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article L441-10 du code de commerce, en l’absence de taux prévu au contrat, la référence retenue est égale au dernier taux de refinancement de la BCE majoré de 10%.

Par voie de conséquence,

il condamnera solidairement AGN IMMOBILIER [Localité 8] et M. X. à payer à ERA au titre des arriérés de redevance la somme de 3.859,20 euros TTC, assortie d’intérêt égal au dernier taux de refinancement de la BCE majoré de 10%, à compter du 19 novembre 2021, date de la mise en demeure.

 

Sur les frais contractuels :

L’article 6.5.3 « Retard de paiement » du contrat stipule :

« Tout retard du Franchisé dans le paiement de quelques sommes que ce soit dues à ERA France, notamment au titre des redevances d’exploitation, des contributions au FNC ou de prestations ou commandes entraîne de plein droit l’exigibilité :

* d’une indemnité forfaitaire de 50 € par jour de retard à compter de la date de réception par le Franchisé de la mise en demeure du Franchiseur,

* du remboursement des frais d’huissier exposés, le cas échéant, par ERA France au titre du recouvrement des sommes dues. »

ERA demande la condamnation de AGN et M. X. à lui payer les frais de retard de 50 euros par jour prévus au contrat à compter du 19/11/2021 date de la mise en demeure et 500 euros au titre des frais d’huissier.

 

1. Concernant l’indemnité de retard de 50 euros

ERA a demandé au tribunal d’assortir la condamnation en principal d’intérêt de retard, ce que le tribunal lui a accordé.

Il ne peut être fait droit à la demande complémentaire de condamnation à des frais de retard.

En conséquence le tribunal déboutera ERA de sa demande de condamnation d’AGN à payer les frais de retard de 50 euros par jour.

 

2. Sur les frais d’huissier

ERA demande la condamnation d’AGN à payer 500 euros TTC de frais d’huissier.

Le contrat prévoyait le remboursement des frais d’huissier exposés au titre du recouvrement des sommes dues. or les frais d’huissier engagés par ERA avaient pour objectif de vérifier sous quelle enseigne opérait AGN en dates des 1er et 5 octobre 2021 ; ils ne rentrent donc pas dans le cadre contractuel.

En conséquence le tribunal déboutera ERA de sa demande de paiement de sa facture d’huissier.

 

Sur le paiement du complément d’arriérés de redevances :

ERA sollicite la condamnation solidairement d’AGN et M. X. au paiement de sa facture du 14/11/2023 d’un montant de 17.370,11 euros TTC au titre du complément de redevances, sauf à parfaire au vu des documents comptables qu’elle réclame à AGN.

Elle se base, après déduction des minimas déjà facturés et réclamés supra, sur la période globale d’une année figurant sur plusieurs supports dont elle dispose, et a ainsi reconstitué une liste de transactions réitérées.

AGN ne conteste pas ces calculs ni le montant réclamé.

Le tribunal dit ainsi que ERA détient une créance certaine liquide et exigible de 17.370,11 euros TTC

En conséquence, le tribunal condamnera solidairement à AGN IMMOBILIER AGDE et M. X. à payer à ERA la somme de 17.370,11 euros TTC au titre d’arriérés complémentaires de redevances.

 

Sur l’injonction de communiquer et le paiement des redevances jusqu’à la date de cessation du contrat :

Les articles 4, et 6 du contrat stipulent que le franchisé doit transmettre au franchiseur le 5 de chaque mois ses bordereaux de déclaration de chiffre d’affaires ; l’article 5.8 stipule que spontanément sur demande du franchiseur, le franchisé doit lui transmettre ses éléments comptables (bilan et autres) sous astreinte de 300 € par jour de retard pour permettre la mise en corrélation des bordereaux du franchisé avec les documents comptables et fiscaux.

L’article 10 du contrat stipule que « Enfin, quelle que soit la cause de cessation du contrat (terme, rupture, résiliation ou autre), le Franchisé s’engage à s’acquitter des redevances et contributions au fonds national de communication sur le chiffre d’affaires tel que défini à l’article 6.2 ci-dessus, généré avant la date de cessation effective du contrat et dont l’encaissement est postérieur à celui-ci.

Pour ce faire, le Franchisé transmettra au Franchiseur par lettre recommandée avec AR, au plus tard dans les 15 jours suivant la cessation du présent contrat, la liste exhaustive de tous les actes de mutations de biens et de droits immobiliers (notamment les promesses de vente ou d’achat, cessions de bail, cessions de fonds de commerce) en cours à la date du terme, la copie du répertoire des actes et du registre répertoire (si le Franchisé est soumis à la tenue de ce registre), dûment certifiés conformes par le comptable et le gérant ainsi que les noms et adresses du ou des notaires ou des rédacteurs chargés de la régularisation de ces actes. »

ERA réclame la communication des éléments comptables sous astreinte de 300 euros par jour de retard pour lui permettre de calculer le montant exact des redevances dues au regard du chiffre d’affaires et au-delà du minima contractuel réclamé ci-dessus.

En effet malgré les mises en demeure et l’injonction décernée par l’ordonnance de référé du 17 mai 2022, ERA réclame : les bordereaux de redevances des 2 agences au titre des mois de juin à novembre 2021 inclus conformément aux articles 4.2 et 6.2 du contrat, ou à défaut : la liste exhaustive de tous les actes de mutation de biens et droits immobiliers (notamment les promesses de ventes, promesses, d’achat, cessions de baux, cessions de fonds de commerce) en cours à la date de rupture du contrat de franchise soit au 14 novembre 2021 inclus avec les noms et coordonnées des notaires / rédacteurs d’actes chargés de la régularisation de ces actes, certifiés par les comptable et Président, pour permettre de calculer les redevances et contributions contractuellement dues au franchiseur sur ces transactions, conformément à l’article 10 du contrat de franchise.

AGN avance avoir rempli ses obligations en communiquant les 22 et 29/7/2022 des documents.

Elle apporte la preuve d’avoir communiqué par mail ses bilans 2020 et 2021 pour les agences de Nîmes et Agde, les statuts et PV d’assemblée générale et, par wetransfer, 34 autres documents, non produits au débat, qui comprendraient selon ses conclusions les mandats de vente des agences de Nîmes et Agde de juin à novembre 2021, le répertoire des actes jusqu’en novembre 2021 (compromis signés et promesse d’achats), le registre des répertoires jusqu’en novembre 2021 (actes authentiques et les constats d’huissier de descente d’enseigne des agences de Nîmes et Agde). Elle ajoute que seuls les bordereaux de redevance, produits par ERA, n’ont pas été communiqués n’ayant plus accès à l’extranet depuis fin novembre 2021, du fait de la résolution du contrat.

Il ressort de ce qui précède que les informations demandées ont été transmises à l’exception des bordereaux de redevance auxquels ERA a accès puisque c’est elle qui les met à disposition de ses franchisés via l’extranet.

En conséquence, le tribunal déboutera ERA de sa demande de communication de pièces sous astreinte.

 

Sur l’indemnité contractuelle de résiliation :

L’article 1110-2 Code civil dispose que

« Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties. »

L’article 1171 du code civil alinéa 2 précise :

« L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. »

L’article L. 442-1 2° du code de commerce, aux termes duquel « I. – Engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, dans le cadre de la négociation commerciale, de la conclusion ou de l’exécution d’un contrat, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services :

1° D’obtenir ou de tenter d’obtenir de l’autre partie un avantage ne correspondant à aucune contrepartie ou manifestement disproportionné au regard de la valeur de la contrepartie consentie ;

2° De soumettre ou de tenter de soumettre l’autre partie à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ».

L’article 1231-5 du Code civil dispose que « néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 10 alinéa 5 du contrat stipule que « en outre, en cas de résiliation dû à un manquement du Franchisé à l'une de ses obligations prévues au présent contrat, le Franchisé devra verser, à titre de clause pénale irréductible, une indemnité égale au total des redevances proportionnelles que le franchisé aurait payé si le contrat avait été poursuivi jusqu'à son terme en prenant pour base la moyenne mensuelle de redevances et contribution au Fonds national de communication de l'année antérieure, étant précisé que ladite moyenne mensuelle ne peut en aucun cas être inférieure au minima contractuel prévu ci-dessus aux articles 4.2.2 et 6.4.2, le tout nonobstant le versement d'autres dommages et intérêts qui pourraient être réclamés ».

ERA réclame à AGN la somme de 69 652 euros au titre de l’indemnité de résiliation en application du contrat, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du présent exploit introductif d’instance.

AGN conteste cette indemnité au motif que :

- le contrat est un contrat d’adhésion,

- la clause pénale qui engendre un déséquilibre significatif doit être réputée non-écrite, ou subsidiairement réduite,

- le franchisé n’a commis aucune faute

- le tribunal a déjà statué sur ce point en sens contraire.

 

Sur le caractère non-écrit de la clause pénale :

AGN avance que le contrat de franchise est un contrat standard avec un avenant signé le même jour qui ne laisse aucune place à la négociation, entre autres de la clause pénale qui crée un déséquilibre significatif, et une absence de réciprocités.

L’analyse des différentes pièces produites au débat montre que :

- ERA a respecté les termes de la loi Doubin, AGN ayant préalablement à la signature du contrat été en possession du DIP et du contrat de franchise,

- AGN a bien négocié plusieurs points du contrat, documentés dans l’avenant, tels que la réduction de la redevance initiale ou encore les dispositions sur la redevance forfaitaire de lancement,

- le contrat n’est pas déséquilibré dans la mesure où le franchisé et le franchiseur ont chacun des obligations et qu’il assure l’équilibre économique du contrat sur toute sa durée,

l-’indemnité de résiliation visée à l’article 10-5 est dénommée « clause pénale ».

En conclusion le tribunal dit que le contrat a bien été négocié, que ce n’est pas un contrat d’adhésion et donc que la clause sur l’indemnité de résiliation (art. 10 al. 5) est bien opposable.

En conséquence le tribunal déboutera AGN de sa demande de dire non-écrite la clause pénale

 

Sur la réduction de la clause pénale :

Le contrat prévoit qu’en cas de résiliation du contrat aux torts du franchisé celui-ci sera redevable d’une indemnité de résiliation dite « clause pénale irréductible » représentant une indemnité égale au total des redevances proportionnelles que le franchisé aurait payé si le contrat avait été poursuivi jusqu'à son terme.

AGN jugeant cette indemnité manifestement excessive en demande sa réduction au motif que ERA pendant la période considérée ne lui fournira plus aucun service et qu’elle a la possibilité de travailler avec un autre franchisé.

ERA a calculé le montant de cette indemnité de 69.652 euros en se basant sur la moyenne des redevances mensuelles de l’année 2020 des 2 agences, soit 1 980 euros HT ou 66 euros HT/jour, et sur la période du 14 novembre 2021 au 30 septembre 2024, date de fin de contrat (soit 2 ans, 10 mois et 16 jours).

Cette indemnité, en ce qu’elle prévoit le versement immédiat sans actualisation de la totalité des redevances exigibles jusqu’à l’échéance des contrats, a pour finalité d’assurer l’exécution des engagements du franchisé et d’assurer forfaitairement l’indemnisation du préjudice d’ERA. Elle constitue donc une indemnité pour non exécution du contrat au sens de l’article 1231-5 susvisé du code civil.

Dans les circonstances présentes de la cause, et compte tenu du fait que AGN n’opère plus que l’agence d’AGDE, celle de Nîmes ayant fermé, le tribunal considère que cette indemnité est manifestement excessive, d’autant que ERA, vu sa notoriété, pouvait trouver un nouveau franchisé.

Le tribunal ainsi le montant de la clause pénale à la somme de 15.000 euros, ce qui préserve à la fois le caractère indemnitaire et la nature comminatoire de la clause pénale.

ERA demandait d’assortir l’indemnité d’intérêt de retard.

Cette indemnité de résiliation s’apparentant à des dommages et intérêts, les intérêts de retard ne s’appliquent pas.

En conséquence, le tribunal condamnera solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et M. X. à payer à ERA la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité de résiliation, déboutant ERA pour le surplus et les intérêts.

 

Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Pour faire reconnaître ses droits, ERA a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et M. X. à payer à ERA la somme de 3 000 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutera pour le surplus.

 

Sur l’exécution provisoire :

Le tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit.

 

Sur les dépens :

Les dépens seront mis à la charge solidairement de la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et M. X. qui succombent.

Il sera statué dans les termes ci-après sans qu’il soit besoin d’examiner plus avant les autres moyens des parties, que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés ;

 

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,

Condamne solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et M. X. à payer à la société ERA FRANCE au titre des arriérés de redevance la somme de 3.859,20 euros TTC, assortie d’intérêt égal au dernier taux de refinancement de la BCE majoré de 10% à compter du 19/11/2021,

Déboute la société ERA FRANCE de sa demande de condamnation solidaire de la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et M. X. d’AGN à payer les frais de retard de 50 euros par jour et les frais d’huissier,

Condamne solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et M. X. à payer à la société ERA FRANCE la somme de 17.370,11 euros TTC au titre d’arriérés complémentaires de redevances,

Déboute la société ERA FRANCE de sa demande de communication de pièces sous astreinte,

Condamne solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et M. X. à payer à la société ERA FRANCE la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnité de résiliation, Condamne solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et M. X. à payer la somme de 3 000 euros à la société ERA FRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Condamne solidairement la société AGN IMMOBILIER [Localité 8] et M. X. aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 90,93 € dont 14,94 € de TVA.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29/10/2024, en audience publique, devant Mme Cécile Bernheim, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. [A] [B], Mme [M] [X] et M. [Y] [E].

Délibéré le 17/12/2024 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Frédéric Geoffroy, président du délibéré et par Mme Sylvie Laheye, greffier.

Le greffier                                         Le président