Extrait : « Il est constant que le salarié qui se maintient dans son logement de fonction au-delà du délai imparti pour le libérer est redevable d'une indemnité d'occupation (V. par ex les arrêts publiés Cass., soc, 24 mars 1965 n° 62-40.835, Civ. 3^e, 17 juillet 1997, n° 95-22.070). La nature mixte, indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation, conduit à la fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux.

L'article 9 du contrat de travail en examen se lit ainsi : « Au cas où en contradiction avec l'article 8 ci-dessus, Madame Y. se maintiendrait dans les lieux au-delà de la période de son préavis, elle s'engage à verser au propriétaire une indemnité d'occupation de deux cent trente francs (230 frs) par jour, valeur 1^er décembre 1995. Ce montant sera revalorisé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction entre le dernier indice connu, et l'indice du deuxième trimestre de 1995 qui est de 1023. »

L'appelante est donc redevable d'une indemnité d'occupation de 230 francs par jour, soit 35,06 euros (230/6.55957), outre l'indexation sur l'indice du coût de la construction valeur 1er décembre 1995, indice 1023, et valeur 1821 pour le 2^ème trimestre 2021, (dernier indice publié), soit 62, 40 euros par jour (35,06 X 1821 / 1023) et 1964,20 euros par mois.

L'appelante soutient vainement la nullité de cette clause qu'elle qualifie de « pénale » et « présumée abusive » au sens de l'article R. 212-1, 3° du code de la consommation qu'elle ne reproduit pas et de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs. En effet, ces textes ne sont pas applicables dans les rapports entre professionnels tels qu'elle et ses employeurs.

Néanmoins, la cour a sollicité, à toutes fins de respect de l'article 16 du code de procédure civile, les observations des parties sur le moyen tiré de l'application d'office à cette clause des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, qui n'est pas cité par l'appelante mais qui est relatif à la clause dite pénale. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 4

ARRÊT DU 8 AVRIL 2025

 

R.G. n° 22/19662 (8 pages). N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXLO. Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 mai 2022 - Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 11-22-000625.

 

APPELANTE :

Madame X. épouse Y.

née le [date] à [Localité 10] (pays), [Adresse 4], [Localité 11], Comparante, Représentée et assistée par Maître Ghislaine ROUSSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1575 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/022843 du 17/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

 

INTIMÉS :

Madame Z. épouse W.

née le [date] à [Localité 12], [Adresse 2], [Localité 8]

Monsieur Z.

né le [date] à [Localité 12], [Adresse 1], [Localité 7]

Madame U. épouse Z.

née le [date] à [Localité 9], [Adresse 3], [Localité 6]

Tous représentés et assistés par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0290

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de bail signé le 8 novembre 1995, Mme Y. née X. a été embauchée en qualité de concierge à temps partiel affectée à l'ensemble immobilier, situé [Adresse 5] à [Localité 11], bénéficiant, conformément au contrat de travail, d'un logement de fonction, de deux pièces et d'une surface de 28 m², appartenant à Mme Z. née U., usufruitière et M. Z. et Mme W. née Z., nu-propriétaires. Par avenant au contrat de travail du 5 mars 2023, et suite à l'agrandissement de la loge, le logement mis à disposition a été mentionné comme étant dorénavant d'une surface de 61 m².

Le contrat prévoit en son article 8-§2 que Mme Y. devra libérer les lieux à la fin de son contrat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juin 2021, reçue le 30 juin 2021 Mme Z., M. Z. et Mme W. ont procédé au licenciement de leur salariée.

Saisi par Mme Z., M. Z. et Mme W. par acte d'huissier de justice délivré le 16 décembre 2021, par jugement contradictoire rendu le 30 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté l'exception d'incompétence ;

- constaté que Mme Y. est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 5] à [Localité 11] depuis le 1er octobre 2021 ;

- ordonné à Mme Y. de libérer les lieux ;

- dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme Y. à payer à Mme Z., M. Z. et Mme W. une indemnité d'occupation d'un montant de 1 159 euros, augmentée des charges locatives à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux en cas d'expulsion ;

- débouté Mme Y. de sa demande de délais de paiement et de report de paiement de la dette ;

- débouté Mme Y. de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes et notamment la demande visant à annuler la clause du contrat de travail de la défenderesse ;

- condamné Mme Y. à payer à Mme Z., M. Z. et Mme W. une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme Y. aux dépens ;

- rejeté la demande visant à écarter l'exécution provisoire du jugement et rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision.

[*]

Par déclaration reçue au greffe le 22 novembre 2022, Mme Y. a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 10 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

- la recevoir en son appel, ses demandes, fin et conclusions et l'y déclarer bien fondée ;

et, y faisant droit,

- rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, et par conséquent débouter Mme W., M. Z. et Mme Z. de l'ensemble de leurs demandes, fin et conclusions ;

- infirmer le jugement rendu le 30 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il, à tort :

- juge qu'elle était une occupante sans droit ni titre ;

- ordonné son expulsion ;

- la condamne au versement d'une indemnité d'occupation, la fixe à un montant mensuel de 1 159 euros et ce, à compter du 1er octobre 2021 ;

- rejette ses demandes visant à obtenir des délais pour quitter les lieux, un report de la dette et/ou un délai de paiement ;

- la condamne aux dépens et au versement de le somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la déboute de sa demande de ne pas voir assortir sa décision de l'exécution provisoire;

- rejette la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

et statuant à nouveau,

in limine litis,

- se déclarer incompétent au profit du conseil de prud'hommes de Paris ;

- si par extraordinaire la cour devait déclarer le juge des contentieux de la protection près tribunal judiciaire de Paris compétent, il lui est demandé de prononcer le sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive de la juridiction prud'homale saisie d'une demande de nullité du licenciement et de sa réintégration ;

à titre subsidiaire au fond,

et en tout état de cause,

- fixer l'expiration du délai minimal de trois mois visé aux articles L. 7212-1 et R. 7212-1 du code du travail, au 1er octobre 2021 ;

- prononcer la nullité de la clause du contrat fixant une indemnité d'occupation avec indexation à un montant de 62,40 euros par jour ;

à titre principal,

- débouter Mme W., M. Z. et Mme Z. de leur demande d'expulsion et de toutes leurs demandes subséquentes ;

à titre subsidiaire,

- dire qu'elle doit bénéficier d'un droit au maintien dans les lieux et à un report de la dette et/ou des délais de paiement ;

en conséquence,

- accorder des délais renouvelables qui ne sauraient être inférieurs à 36 mois, afin de lui permettre de se reloger dans des conditions normales en vertu des dispositions de L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution ;

- à titre principal, dire qu'il n'y a pas lieu à allouer une indemnité d'occupation à Mme W., M. Z. et Mme Z. et par conséquent, les débouter de leur demande à ce titre ;

- à titre subsidiaire, si la cour devait par extraordinaire la condamner au versement d'une indemnité d'occupation ;

- fixer au 1er octobre 2021 la date à compter de laquelle une indemnité d'occupation peut être allouée ;

- fixer l'indemnité d'occupation à la hauteur du montant de l'avantage en nature logement, soit un montant mensuel de 90,08 euros ;

- lui accorder, à titre principal, un report de deux ans du paiement des sommes dues rétroactivement au titre de l'indemnité d'occupation et celles à intervenir ;

- lui accorder, à titre subsidiaire, des délais de 36 mois pour s'acquitter de sa dette, à compter de la notification de la décision à intervenir ;

- et l'autoriser à se libérer de sa dette par le versement d'un montant mensuel de 20 euros, le 15 de chaque, pendant 35 mois et le solde au 36ème mois, et le premier versement devant se faire dans le mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;

en tout état de cause,

- infirmer le jugement du 30 mai 2022, en ce qu'il la déboute de sa demande au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile et par conséquent condamner solidairement Mme W., M. Z. et Mme Z. à verser la somme de 2 000 euros HT (TVA en vigueur, à savoir 20%) à Maître Ghislaine Roussel, désignée au titre de l'aide juridictionnelle sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, devenu l'article 700 2° du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance ;

- infirmer le jugement du 30 mai 2022, en ce qu'il :

- la condamne à payer à Mme W., M. Z. et Mme Z. la somme de 400 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

- la condamne aux dépens ;

- rejette la demande visant à écarter l'exécution provisoire ou de droit du jugement déféré ;

- dire n'y avoir lieu à condamnation au taux légal, d'allocation à Mme W., M. Z. et Mme Z. sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire ;

- condamner solidairement Mme W., M. Z. et Mme Z. à verser la somme de 4 000 euros HT (TVA en vigueur, à savoir 20%) à Maître Ghislaine Roussel, désignée au titre de l'aide juridictionnelle sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, devenu l'article 700 2° du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel ;

- laisser enfin les entiers dépens, à la charge de Mme W., M. Z. et Mme Z., y compris les éventuels frais d'exécution de la décision à intervenir, dont distraction sera faite au profit de Maître Ghislaine Roussel, avocat au barreau de Paris, dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.

[*]

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme W., M. Z. et Mme Z. demandent à la cour de :

- les dire recevables et bien fondés en leurs demandes ;

- confirmer en toutes ces dispositions le jugement rendu entre les parties par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 30 mai 2022, RG n°11-22-000265 ;

- débouter Mme Y. de ses demandes et de son appel ;

- condamner Mme Y. à leur verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure.

[*]

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Les développements de l'appelante sur la compétence, sur le sursis à statuer et sur ses demandes de nullité du licenciement litigieux, en conséquence, de réintégration dans son emploi et dans la loge litigieuse sont inopérants compte tenu :

- du jugement définitif du CPH de Paris du 25 mai 2023 (pièce 23) qui « se déclare incompétent sur la question de la loge occupée par [l'appelante] au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris » ;

- du jugement du 15 mai 2024 (pièce intimés 24) qui a rejeté ses demandes relatives au licenciement et qui bénéficie de l'exécution provisoire de droit en vertu de l'article 524 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il rejette ces demandes sur la compétence et le sursis à statuer.

 

Sur l'occupation sans droit ni titre :

L'appelante a été engagée en qualité de « concierge à service partiel (coefficient 255) de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11] » par contrat de travail à durée déterminée du 8 novembre 1995 pour une durée de 6 mois à compter du 1^er décembre 1995 (pièce n°2) à l'issue duquel les relations contractuelles entre les parties se sont poursuivies.

Il n'est pas en débat qu'il est donc, de plein droit, devenu à durée indéterminée en application de l'article L. 1243-11 du Code du travail, l'ensemble de ses clauses continuant à s'appliquer entre les parties, notamment ses articles 3, 8 et 9 relatifs à l'occupation de la loge litigieuse à titre de logement de fonction de l'appelante devant cesser à la fin du contrat et à l’indemnité d'occupation forfaitaire due en cas de maintien dans cette loge au-delà de la période de son préavis.

Or, l'appelante s'est maintenue dans la loge jusqu'à sa reprise le 23 octobre 2023 (pièce intimés 21), soit bien au-delà de ce préavis, dont il n'est pas contesté qu'il est de trois mois, seul son point de départ l'étant.

L'appelante est donc occupante sans droit ni titre de cette loge depuis le 1^er octobre 2021, date d'expiration du délai de trois mois à compter de la réception, le 30 juin 2021, de la notification de son licenciement le 28 juin 2021 et non à compter de l'envoi de cette notification (pièce 7).

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef et de ceux qui en dépendent nécessairement quant à la libération des lieux.

 

Sur l'indemnité d'occupation :

L'appelant invoque la nullité de l'article 9 du contrat qui fixe forfaitairement le montant de l'indemnité d'occupation dont elle demande la réduction en considération de l'évaluation à 90 euros par mois de l'avantage en nature que représente l'occupation de la loge et de l'état des lieux qui n'ont fait l'objet d'aucune remise en état ni même entretien des propriétaires en trente ans d'occupation, faisant valoir que les lieux ont été reloués 825 euros par mois après des travaux conséquents.

Les intimés revendiquent l'application de cet article 9, subsidiairement la somme mensuelle de 1 200 euros contestant l'état allégué des lieux.

La cour retient ce qui suit.

Il est constant que le salarié qui se maintient dans son logement de fonction au-delà du délai imparti pour le libérer est redevable d'une indemnité d'occupation (V. par ex les arrêts publiés Cass., soc, 24 mars 1965 n° 62-40.835, Civ. 3^e, 17 juillet 1997, n° 95-22.070).

La nature mixte, indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation, conduit à la fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux.

L'article 9 du contrat de travail en examen se lit ainsi :

« Au cas où en contradiction avec l'article 8 ci-dessus, Madame Y. se maintiendrait dans les lieux au-delà de la période de son préavis, elle s'engage à verser au propriétaire une indemnité d'occupation de deux cent trente francs (230 frs) par jour, valeur 1^er décembre 1995.

Ce montant sera revalorisé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction entre le dernier indice connu, et l'indice du deuxième trimestre de 1995 qui est de 1023. »

L'appelante est donc redevable d'une indemnité d'occupation de 230 francs par jour, soit 35,06 euros (230/6.55957), outre l'indexation sur l'indice du coût de la construction valeur 1er décembre 1995, indice 1023, et valeur 1821 pour le 2^ème trimestre 2021, (dernier indice publié), soit 62, 40 euros par jour (35,06 X 1821 / 1023) et 1964,20 euros par mois.

L'appelante soutient vainement la nullité de cette clause qu'elle qualifie de « pénale » et « présumée abusive » au sens de l'article R. 212-1, 3° du code de la consommation qu'elle ne reproduit pas et de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs. En effet, ces textes ne sont pas applicables dans les rapports entre professionnels tels qu'elle et ses employeurs.

Néanmoins, la cour a sollicité, à toutes fins de respect de l'article 16 du code de procédure civile, les observations des parties sur le moyen tiré de l'application d'office à cette clause des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, qui n'est pas cité par l'appelante mais qui est relatif à la clause dite pénale.

Vu les notes en délibéré des parties reçues les 17 et 19 février 2025,

L'évaluation forfaitaire et anticipée de l'indemnité d'occupation due par l'appelante à défaut de respect de son obligation de libérer les lieux occupés à titre d'accessoire de son contrat de travail, telle que prévue à l'article 8 de ce contrat et expressément rappelé à son article 9 ci-dessus reproduit, vise à contraindre l'appelante à cette exécution comme à indemniser les intimés résultant pour eux de cette inexécution éventuelle. Elle conduit donc à analyser cet article 9 en une clause pénale que le juge peut, même d'office, modérer si elle est manifestement excessive, au sens de l'article 1231-4 du code civil et de son interprétation jurisprudentielle constante (par ex, Civ. 3^e, 8 avril 2010, n° 0820525 P).

Or, d'une part les intimés fixent à la somme mensuelle de 1.200 euros par mois la valeur locative mensuelle du logement en comparaison de celles de locations dans l'immeuble d'une surface identique de 61 m² (leurs pièces 15 à 17).

Et, d'autre part, la valeur vénale de la loge est fonction de sa grande vétusté liée à l'absence de preuve de toute réfection des lieux, ou même d'entretien depuis l'entrée dans les lieux de l'appelante le 8 novembre 1995, jusqu'à leur reprise précitée le 23 octobre 2023, soit près de trente ans.

A cet égard, la prétendue relocation pour 825 euros mensuels après des travaux de plus de 50.000 euros (pièce intimée 25) est dépourvue de pertinence s'agissant d'un logement de 33 m² inférieur de près de la moitié à celle de la loge. Il en est de même de l'évaluation à 90 euros par mois de l'avantage en nature que représente l'occupation de la loge, dès lors que le contrat de travail a pris fin.

Par suite, l'évaluation forfaitaire et anticipée de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1.964,20 euros par mois est manifestement excessive par rapport au préjudice des intimés, même compte tenu du but comminatoire visé.

L'appelante doit donc être condamnée à payer aux intimés une indemnité d'occupation réduite à la somme mensuelle de 500 euros, à compter du 1^er octobre 2021, date d'expiration de son préavis de trois mois et rappelé dans la mise en demeure reçue le 23 septembre 2021 (pièce intimés 8), jusqu'au 23 octobre 2023, date précitée de reprise des lieux litigieux.

Le jugement entrepris est donc infirmé en ce qu'il statue de ce chef.

 

Sur les délais :

La reprise précitée des lieux rend sans objet la demande de délais pour quitter les lieux qui ne peut donc être accueillie.

Vu l'article 1343-5 du code civil, la demande de délais de paiement ne peut aboutir eu égard aux faibles ressources de l'appelante qui offre de payer 20 euros par mois, lesquelles ne lui permettent manifestement pas de s'acquitter de sa dette dans le délai requis de deux ans, étant relevé qu'elle n'a pas mis à profit les délais de la procédure d'appel qu'elle a initiée.

 

Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code.

Mme X., partie débitrice, doit supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner à payer l'indemnité de procédure qui suit.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il statue du chef de l'indemnité d'occupation ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme X. à payer à Mme Z., M. Z. et Mme W. une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros, à compter du 1^er octobre 2021 jusqu'au 23 octobre 2023 ;

Condamne Mme X. aux dépens d'appel ;

Condamne Mme X. à payer à Mme Z., M. Z. et Mme W. une indemnité de procédure globale de 1.000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER,                                           LA PRÉSIDENTE,