Extrait : « La Sci Sgcc, personne morale exerçant son activité dans le domaine de l'immobilier, ayant contracté les prêts objet du litige pour les besoins de son activité, ne peut prétendre bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation édictées au profit du consommateur, personne physique ou du professionnel, personne physique ou morale, lorsque celui-ci contracte en dehors de son domaine d'activité spécialité. Les contestations de la Sci Sgcc relatives à la clause de déchéance du terme sont donc mal fondées. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

POLE 1 CHAMBRE 10

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

 

R.G. n° 24/15370. Arrêt n° 229 (8 pages). N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7NL. Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 août 2024 - Juge de l'exécution de PARIS - RG n° 23/00129.

 

APPELANTE :

SCI SGCC IMMOBILIER

[Adresse 6], [Localité 7], Représentée par Maître Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

 

INTIMÉES :

BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST

[Adresse 1], [Localité 4], Représentée par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0880, Plaidant par OUEST AVOCATS CONSEILS, société civile professionnelle d'avocats aux Barreaux de Nantes

TRÉSOR PUBLIC

[Adresse 2], [Localité 5], n'a pas constitué avocat

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre, Mme Emmanuelle LEBEE, Présidente de chambre honoraire, Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller, qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT : - REPUTE CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

 

Par acte sous seing privé du 17 avril 2012, le Crédit Maritime Atlantique, aux droits duquel vient la Banque Populaire du Grand Ouest, a consenti à la Sci Sgcc Immobilier un crédit d'un montant de 340.000 euros, en vue de l'acquisition d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement. La vente est intervenue par acte notarié du 6 juillet 2012 reçu par Maître X.

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 20 février 2023 délivré pour le recouvrement de la somme totale de 41.582,82 euros, intérêts arrêtés au 19 mai 2022, la Banque Populaire du Grand Ouest a poursuivi la vente des biens et droits immobiliers appartenant à la Sci Sgcc Immobilier, situés [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte en date du 15 mai 2023, le créancier poursuivant a fait assigner la partie saisie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris à l'audience d'orientation du 6 juillet 2023 aux fins de vente forcée. L'assignation a été dénoncée au Trésor public, créancier inscrit.

Par jugement réputé contradictoire du 29 août 2024, le juge de l'exécution a rejeté les contestations de la Sci débitrice, ordonné la vente forcée, fixé l'audience d'adjudication, fixé la créance du poursuivant à la somme de 41 582,82 euros, avec intérêts arrêtés au 19 mai 2022 et organisé les modalités de la vente ainsi que les mesures de publicité.

Pour rejeter la demande d'annulation du commandement, le juge a considéré, d'une part qu'il résultait des énonciations de l'acte que la débitrice était en mesure de connaître le montant de la totalité de sa dette à la date du 20 février 2023, aucune disposition n'imposant de faire coïncider la date des intérêts échus avec celle du commandement, d'autre part, que le commandement de saisie-vente préalablement signifié à la partie saisie le 5 juillet 2018 mentionnait la transmission de créance à la Banque Populaire du Grand Ouest, de sorte qu'il était satisfait aux prescriptions du texte précité. Ensuite, il a retenu que par suite d'un jugement rendu le 26 juin 2017 entre les mêmes parties par le juge de l'exécution de Nantes, qui avait refusé à la Sci Sgcc Immobilier le bénéfice des dispositions protectrices du code de la consommation, celle-ci ne pouvait se prévaloir de la législation sur les clauses abusives et ses demandes de réduction des pénalités de retard étaient irrecevables comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée ; qu'il n'était pas expressément soutenu par la partie saisie que le créancier poursuivant avait renoncé au bénéfice de la créance ; que le décompte établi par le créancier poursuivant prenait en considération l'ensemble des versements effectués par la débitrice, le versement de 44 051,63 euros ayant été imputé, sans que cela ne soit contesté, au désintéressement du prêt du 28 septembre 2006 qui s'était ainsi trouvé soldé ; qu'en raison de l'ancienneté de la créance, la demande de délais de grâce devait être rejetée.

Par déclaration du 10 septembre 2024, la Sci Sgcc Immobilier a formé appel de la décision.

Par actes des 17 et 25 octobre 2024, la Sci Sgcc Immobilier a fait assigner à jour fixe devant la cour d'appel de Paris la Banque Populaire du Grand Ouest et le Trésor public, après y avoir été autorisée par ordonnance du 2 avril 2024.

[*]

Par conclusions du 12 mars 2025, la Sci Sgcc Immobilier demande à la cour de :

- infirmer le jugement ;

Statuant à nouveau,

- débouter la Banque Populaire du Grand Ouest de toutes ses demandes ;

à titre principal,

- juger que le commandement de payer valant saisie immobilière est nul du fait de l'absence d'indication du montant des intérêts de retard échus à la date du commandement de payer et donc du montant déterminé de la créance ;

- juger que la Banque Populaire du Grand Ouest ne rapporte pas la preuve du montant de la dette alléguée du fait de l'irrégularité des décomptes versés au débat ;

- juger abusive la clause de déchéance du terme et la déclarer nulle ;

- condamner en conséquence la Banque Populaire du Grand Ouest à lui payer la somme de 65.783,73 euros au titre des intérêts de retard non exigibles compte tenu de l'absence de déchéance du terme, et ce, avec intérêts de retard capitalisés au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

- juger que la clause pénale de 25.070,36 euros et les intérêts de retard au taux de 8,68 % sollicités sont manifestement abusifs et compte tenu de l'absence de préjudice de la Banque Populaire et réduire le montant de cette clause pénale et des pénalités de retard à la somme de 1 euro ;

- condamner la Banque Populaire du Grand Ouest à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

à titre subsidiaire,

- lui accorder des délais de paiement de 24 mois ;

En tout état de cause,

- condamner la Banque Populaire du Grand Ouest à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la Banque Populaire du Grand Ouest aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Grappotte Benetreau en application de l'article 699 du code de procédure civile.

[*]

Par conclusions du 6 mars 2025, la Banque Populaire du Grand Ouest demande à la cour de :

- débouter la Sci Sgcc Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées ;

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- renvoyer l'affaire devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris afin qu'il fixe la date d'adjudication ;

- condamner la Sci Sgcc Immobilier à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions du code de procédure civile.

[*]

Bien que régulièrement cité par acte remis à personne morale, le Trésor Public n'a pas constitué avocat.

 

SUR CE :

Sur la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière :

S'appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 2021 et un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 12 janvier 2023, la société appelante soutient que le commandement est nul en ce qu'il ne précise pas le montant des intérêts moratoires dus entre le 19 mai 2022 et la date de sa délivrance, l'acte ne contenant que la mention « mémoire », ce qui constitue un manquement aux dispositions de l'article R. 321-3 du code des procédures civiles d'exécution, lui causant nécessairement un grief et ce d'autant qu'en mai 2018, l'huissier l'avait informée du classement de son dossier et qu'elle ignorait, depuis cette date, qu'il existait encore une dette. Elle ajoute que les paiements qu'elle a effectués n'ayant pas été imputés à la date de leur versement, le calcul des intérêts de retard est nécessairement erroné.

L'intimée réplique que les décisions citées sont inapplicables en l'espèce, le décompte intégré au commandement faisant bien mention à la fois d'une somme due en principal et des intérêts moratoires ; que le fait que le décompte ne soit pas strictement arrêté à la date du commandement n'empêche pas l'appelante de pouvoir procéder au calcul de sa dette ; que la mention 'pour mémoire’ne contrevient pas aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution mais permet l'actualisation de la créance tout au long de la procédure sans pour autant rendre celle-ci incertaine ou invérifiable.

Réponse de la cour :

L'article R. 321-3 3° du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires.

La Cour de cassation a jugé, à propos de la saisie-attribution, que si l'acte de saisie doit contenir, en application de l'article R. 211-1 du même code un décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts, le texte n'exige pas que chacun de ces postes soit détaillé. De même a-t-elle jugé, à propos de la saisie-vente et de la saisie des droits d'associés, que l'acte doit contenir l'indication du taux des intérêts. Enfin, selon la jurisprudence, les dispositions de l'article R. 321-3 du code des procédures civiles d'exécution n'imposent pas que le commandement de payer distingue les intérêts capitalisés du capital échu.

En l'espèce, le décompte figurant au commandement signifié à la Sci Sgcc Immobilier le 20 février 2023 pour obtenir paiement de la somme totale de 41.582,82 euros mentionne les sommes suivantes :

Principal : 10.988,28 euros

Intérêts échus au 19/05/2022 : 4.024,18 euros

Indemnité forfaitaire : 25.070,36 euros

Article 700 du cpc : 1.500 euros

Intérêts postérieurs : mémoire

Total sauf mémoire : 41.582,82 euros

Taux des intérêts moratoires : 8,68 %

Certes, cet acte ne comporte pas le montant des intérêts échus depuis le 19 mai 2022 jusqu'à la date de sa délivrance. Cependant, le principal de la créance produisant intérêts étant distingué du montant des intérêts échus au 19 mai 2022 et le taux des intérêts moratoires applicable étant précisé, la société débitrice est en mesure de calculer le montant des intérêts échus entre la date d'arrêté du décompte et celle de la délivrance de l'acte, dont la concordance est en pratique difficile, voire impossible à obtenir compte tenu du délai entre la date d'arrêté du compte par le créancier et l'envoi des documents au commissaire de justice instrumentaire en vue de l'établissement de l'acte. Par ailleurs, comme l'intimée le souligne à juste titre, la mention « mémoire » figurant au décompte est admise par la jurisprudence dès lors qu'elle permet au créancier l'actualisation ultérieure de la créance.

L'arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 2021 (n°19-14318) cité par l'appelante, qui a jugé qu'un commandement délivré le 28 juillet 2017 ne mentionnant pas le montant des intérêts échus à cette date et ayant couru depuis le 14 décembre 2016, date d'actualisation de la créance, ne répondait pas aux exigences de l'article R. 321-3-3° précité, n'est pas transposable au cas présent puisqu'il s'agissait d'un commandement dans lequel aucun intérêt n'était mentionné. La solution de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 12 janvier 2023 (RG 22/04951) n'est pas non plus applicable au présent litige puisqu'elle a en réalité annulé un commandement au seul motif que le taux d'intérêt n'était pas mentionné au décompte empêchant le calcul des intérêts jusqu'à complet paiement, ce qui n'est pas le cas du commandement querellé qui mentionne ce taux.

En conséquence, la demande d'annulation du commandement sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

 

Sur l'irrégularité du décompte :

L'appelante soutient que le décompte est erroné en ce que ses versements n'ont pas été intégralement imputés. Elle ajoute que si le commissaire de justice disposait d'un délai de trois mois pour reverser les sommes encaissées au créancier poursuivant, en revanche, les intérêts capitalisés ne pouvaient pas lui être réclamés sur cette période. Elle prétend qu'elle n'est plus redevable d'aucune somme au titre des intérêts de retard. Elle considère par ailleurs que l'ensemble des intérêts capitalisés à compter de la décision du juge de l'exécution de Nantes du 26 juin 2017 peut être contesté dans le cadre de la présente procédure, en ce que les sommes capitalisées après cette date n'ont fait l'objet d'aucune décision.

L'intimée réplique que le recouvrement forcé d'une créance entraîne la perception de frais et d'émoluments qui ont été prélevés par le commissaire de justice instrumentaire ce qui explique la différence entre les montants payés et ceux imputés sur la créance. Elle précise en outre que les délais de réception des fonds par le créancier sont inhérents aux exigences du code de commerce et aux règles de fonctionnement de la Carpa et rappelle enfin que la nullité du commandement n'est pas encourue si le montant des sommes mentionnées au décompte est supérieur aux sommes dues.

Réponse de la cour :

La Banque Populaire du Grand Ouest verse au débat les relevés de compte de l'huissier poursuivant, desquels il ressort que sur la somme de 254 346,10 euros revenant à la Sci Sgcc à la suite de la vente d'un bien immobilier, 246.500 euros ont été imputés sur le prêt, le surplus ayant servi au paiement des frais et émoluments ; que la somme de 42 997,34 euros a permis de désintéresser un autre prêt consenti le 28 septembre 2006, désormais soldé ; que le règlement de la somme de 94 423,30 euros a permis, après prélèvement d'émoluments à hauteur de 4.498,50 euros au titre des articles A444-32 et A444-31 du code de commerce, le reversement de la somme de 89 924,89 euros. Elle justifie en conséquence avoir tenu compte des versements.

En revanche, c'est à tort qu'elle s'autorise à prélever des intérêts de retard sur le principal de la dette entre la date des versements des sommes entre les mains de l'huissier par la Sci Sgcc et le virement de ces sommes sur ses propres comptes. En effet, il apparait au décompte annexé au commandement que le paiement de la somme de 254 346,10 euros a été enregistré le 4 janvier 2018 alors qu'il a été effectué le 23 novembre 2017 et que celui de 94.423,30 euros l'a été le 1er mars 2018 alors qu'il a été réalisé le 26 décembre 2017. C'est en vain qu'elle oppose au débiteur les règles du code de commerce et du fonctionnement des comptes Carpa pour expliquer le délai de plusieurs mois de transmission des fonds au créancier et justifier le prélèvement d'intérêts sur cette période intercalaire. C'est encore vainement qu'elle invoque l'autorité de la chose jugée par le jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nantes rendu le 26 juin 2017, cette décision relative à la contestation d'une saisie pratiquée le 20 janvier 2017 étant sans incidence, puisqu'ayant été rendue antérieurement aux paiements des mois de novembre et décembre 2017.

En conséquence, les intérêts ayant couru pour la période intercalaire comprise entre le versement des sommes à l'huissier et la restitution à la banque, ainsi que leur capitalisation, ne sont pas dus.

À hauteur d'appel et à titre subsidiaire, la Banque Populaire du Grand Ouest a produit un décompte en pièce 18, arrêté au 19 juin 2024. Ce décompte modificatif ne fait courir les intérêts sur le principal de la créance qu'après imputation des paiements de la Sci Sgcc aux dates des versements à l'huissier. Il fait apparaître un solde en faveur de la banque de 11.522,15 euros qu'il convient donc de retenir.

 

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme et la clause pénale :

La Sci Sgcc considère que la clause « Exigibilité » du contrat est abusive au sens des décisions rendues par la CJUE et la Cour de cassation et qu'elle est fondée à s'en prévaloir en raison de son caractère familial et du fait qu'elle doit être considérée comme un non-professionnel, n'ayant pas fait l'acquisition de biens immobiliers de manière habituelle à titre professionnel. Elle en déduit que la déchéance du terme n'est jamais intervenue, ce qui empêche le créancier de majorer le taux d'intérêt du prêt et conduit ce dernier à lui rembourser les intérêts indûment perçus à ce titre.

La banque réplique que cette demande se heurte à la chose jugée attachée au jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nantes rendu dans le cadre d'une saisie-attribution qui opposait les mêmes parties. Elle ajoute que compte tenu des acquisitions auxquelles elle a procédé, la Sci Sgcc n'est aucunement une Sci familiale mais bien une professionnelle de l'immobilier.

Réponse de la cour :

La Sci Sgcc, personne morale exerçant son activité dans le domaine de l'immobilier, ayant contracté les prêts objet du litige pour les besoins de son activité, ne peut prétendre bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation édictées au profit du consommateur, personne physique ou du professionnel, personne physique ou morale, lorsque celui-ci contracte en dehors de son domaine d'activité spécialité.

Les contestations de la Sci Sgcc relatives à la clause de déchéance du terme sont donc mal fondées.

 

Sur la révision du montant de la clause pénale :

L'appelante reproche à la banque d'appliquer deux clauses pénales distinctes, l'une au titre de la majoration de 4 points du taux contractuel en application de la clause « défaillance », la seconde au titre de la clause pénale proprement dite, celle-ci étant selon elle excessive en raison, d'une part, de l'absence d'éléments permettant de déterminer la base de calcul de cette indemnité, d'autre part, du paiement de l'intégralité des sommes dues à la fin de l'année 2017, ce paiement anticipé rendant injustifiée l'application de la clause pénale, la banque n'ayant subi aucun préjudice.

L'intimée lui oppose l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du juge de l'exécution de Nantes cité plus haut.

Réponse de la cour :

L'article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.

Au cas présent, par jugement rendu le 26 juin 2017, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nantes saisi de la contestation de saisies-attribution pratiquées le 20 janvier 2017 à la requête du Crédit Maritime, a débouté la SCI Sgcc de toutes ses demandes et validé les mesures d'exécution forcée. Parmi ses prétentions, la Sci Sgcc a contesté l'application des intérêts de retard majorés et de la clause de défaillance figurant au contrat de prêt du 6 juillet 2012, qui ont toutes été rejetées.

C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les demandes tendant à voir écarter les deux clauses pénales étaient irrecevables comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée par jugement du 26 juin 2017.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la créance de la banque, en principal et intérêts arrêtés au 31 décembre 2022 s'élève à la somme totale de 35.652,94 euros (soit 10.582,58 euros, outre la somme de 25.070,36 euros au titre des pénalités).

Le jugement sera donc infirmé seulement en ce qu'il a retenu une créance d'un montant de 41.582,82 euros, intérêts arrêtés au 19 mai 2022.

 

Sur la demande de dommages-intérêts :

L'issue du litige conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts formée par l'appelante qui succombe en toutes ses demandes, sauf pour partie minime.

 

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement :

L'appelante expose que le bien saisi constitue la résidence principale de ses associés et que le capital emprunté a déjà été remboursé en intégralité ; que la banque n'a pas un besoin immédiat de ce remboursement alors que de son côté, les revenus de ses associés justifient que leur soit octroyé un délai de paiement.

Mais comme le soutient la banque et l'a retenu à juste titre le premier juge, la dette est ancienne et son recouvrement a contraint le créancier à mettre en 'uvre de multiples mesures d'exécution forcée. Par ailleurs, la Sci Sgcc ne justifie pas de ressources financières suffisantes lui permettant de respecter l'échéancier sollicité.

Le jugement sera donc confirmé.

 

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, l'appelante sera condamnée aux dépens d'appel.

L'équité ne justifie pas qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimée.

 

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement seulement en ce qu'il a mentionné que le montant total retenu pour la créance du poursuivant est de 41.582,82 euros, intérêts arrêtés au 19 mai 2022, le taux des intérêts postérieurs étant de 8,68 %,

Statuant à nouveau,

Mentionne que le montant total retenu pour la créance du poursuivant est de 35.652,94 euros, intérêts arrêtés au 31 décembre 2022, le taux des intérêts postérieurs étant de 8,68 %,

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions,

Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sci Sgcc Immobilier aux dépens d'appel.

Le greffier,                                        Le Président,