Extraits : 1/ « A la lecture de ces éléments, et sur la foi de ce seul contrat qui constitue la loi des parties, il appert que le seul délai contractuel au respect duquel les parties se sont engagées est un délai d'achèvement du bien, fixé au plus tard au 31 mars 2012. La livraison envisagée au contrat pour intervenir dans un deuxième temps, soit amiablement, soit par le biais de la désignation d'une personne qualifiée, n'est encadrée dans un aucun délai contractuel. Il ne ressort du contrat aucune assimilation entre délai d'achèvement et délai de livraison, celle-ci étant prévue pour intervenir dans un deuxième temps, postérieurement à l'achèvement sur convocation des parties pour ce faire. Si l'article L 261-11 du code de la construction et de l'habitation impose qu'un délai de livraison soit spécifié dans le cadre d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, force est de relever qu'un manquement à cette obligation conduit à la nullité du contrat de vente, prétention jamais émise par les appelants qui n'ont, au surplus, jamais entendu agir en responsabilité contre le notaire pour une rédaction non sécurisée de son acte. M. X. et Mme Y. épouse X. ne peuvent donc tirer aucune conséquence de l'absence de mention d'un délai de livraison du bien dans l'acte pour requalifier le seul délai fixé, à savoir le délai d'achèvement. »

2/ « Toutefois, dans le cadre de la clause relative au délai d'achèvement, issue de l'acte de vente du 28 décembre 2010, les parties ont expressément convenu que des causes légitimes de retard pourraient être prises en compte et qu'elles déclaraient s'en rapporter dès à présent pour l'appréciation des événements spécifiquement énumérés, à un certificat établi par l'architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité.

Cette clause, y compris incluse dans un contrat entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur, qui prévoit que le délai d'achèvement de l'immeuble vendu serait le cas échéant majoré en raison de certaines causes constatées par une attestation de l'architecte à laquelle les parties conviennent de se reporter, ne crée pas en soi de déséquilibre significatif entre les droits et obligations de chacun des contractants, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une clause abusive. »

3/ « Au vu des pièces produites, des règles applicables sur un chantier, de l'état d'avancement de celui-ci à chaque période de prise en compte des intempéries, et donc de l'impact différencié de ces intempéries sur le corps de métier intervenant alors, il appert qu'il est justifié effectivement d'un retard légitime de chantier à ce titre, à hauteur de 5 mois et 18 jours ouvrables. »

 

 

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE 1-1

ARRÊT DU 5 MARS 2025

 

R.G. n° 21/01861. Arrêt n° 2025/102. N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5IE. ARRÊT AU FOND. Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 17 Décembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le RG n°15/03227.

 

APPELANTS :

Monsieur X.

né le [date] à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Maître Frédéric FAUBERT de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE

 

INTIMÉES :

Société « SCCV [Adresse 3] »

prise en la personne de son Directeur Général domicilié audit siège, demeurant [Adresse 2], représentée et assistée par Maître Alain GUIDI de l'ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Maître Isabelle DEIBER-GENTET, de l'ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, avocat au barreau de MARSEILLE

SAS AI PROJECT

prise en la personne de son Président légal domicilié es-qualité audit siège, demeurant [Adresse 1], représentée et assistée par Maître Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Marie-Pierre BLANC, avocat au barreau de TOULON

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 6 janvier 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de : Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, Madame Catherine OUVREL, Conseillère, Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 mars 2025.

ARRÊT : Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2025, Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 7 janvier 2010, M. X. et Mme Y. épouse X. ont réservé auprès de la SARL DEFIM, depuis devenue la SCCV [Adresse 3], un appartement de type 3 et une place de parking, en état futur d'achèvement au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3].

La SAS AI Project a été désignée maître d'œuvre dans le cadre de l'opération de construction.

Les époux X. ont signé l'acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement de l'appartement et du parking le 28 décembre 2010 avec la SCCV [Adresse 3] au prix de 216.000 euros TTC. L'acte authentique prévoyait une date « dite date d'achèvement » au plus tard le 1^er trimestre 2012.

A la suite de divers événements, un retard a été pris tant sur la date de démarrage que d'avancée des travaux impactant la date de livraison du bien aux acquéreurs, qui, compte tenu du retard, ont sollicité au mois d'août 2012 la prise en charge par la SCCV [Adresse 3] des dépenses liées à l'absence de logement, sans que cette demande n'obtienne de réponse favorable, la SCCV [Adresse 3] invoquant des causes de retard qui ne lui étaient pas imputables, sur la base du justificatif produit par son maître d’œuvre.

La déclaration d'achèvement des travaux est datée du 28 juin 2013. La livraison du bien est intervenue le 2 août 2013.

-2- Par assignation en date du 30 avril 2013, les époux X. ont attrait la SCCV [Adresse 3], devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'obtenir l'indemnisation de leurs divers préjudices.

Par assignation en date du 10 mars 2015, les époux X. ont attrait la SAS AI Project devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.

Les instances ont été jointes le 26 septembre 2017.

Par jugement en date du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

- débouté M. X. et Mme Y. épouse X. de leurs demandes en réparation de leurs préjudices au titre de la responsabilité contractuelle de la SCCV [Adresse 3],

- débouté M. X. et Mme Y. épouse X. de leurs demandes en réparation de leurs préjudices au titre de la responsabilité extra contractuelle de la SAS AI Project,

- condamné M. X. et Mme Y. épouse X. à payer à la SCCV [Adresse 3] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. X. et Mme Y. épouse X. à payer à la SAS AI Project la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. X. et Mme Y. épouse X. aux dépens de l'instance, avec distraction,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a estimé que le retard d'achèvement du chantier avait été justifié, conformément aux stipulations contractuelles présentes dans l'acte de vente du 28 décembre 2010, qui ne peuvent être qualifiées d'abusives, par l'établissement de deux courriers adressés les 20 juin 2012 et 26 juillet 2013, par la SAS AI Project à la SCCV [Adresse 3], et valant certificats du maître d’œuvre auxquels les parties ont expressément convenu de s'en remettre. Il a retenu 4 causes de retard mises en avant, au regard de la date d'achèvement, et non de livraison du bien.

S'agissant des liquidations judiciaires, le tribunal a considéré que le fait que la société SLD (lot démolition) ait été en redressement judiciaire lors de l'acceptation du devis ne constituait pas une faute de la part de la SCCV [Adresse 3] (maître de l'ouvrage), et, qu'en revanche, sa carence et son placement en liquidation judiciaire postérieurement à la signature de l'acte de vente des époux X., permet de caractériser une cause légitime de retard pour la durée évaluée par le maître d’œuvre opposable par le maître de l'ouvrage. Concernant le placement en liquidation judiciaire de la société SFB Horn (lot menuiseries et serrureries), le tribunal a estimé le retard justifié, attesté par constat d'huissier de justice, de sorte que la SCCV [Adresse 3] était en mesure de s'en prévaloir au titre d'une cause légitime de retard pour la durée évaluée par la SAS AI Project, non sérieusement contestée. Il a retenu un retard de 9 mois justement justifié au titre de la liquidation judiciaire de deux sociétés, sans qu'aucune faute ne soit imputable à ce titre à la SAS AI Project.

S'agissant des intempéries, le tribunal a estimé qu'elles constituaient une cause légitime de retard pour 118 jours ouvrables, au vu du suivi météorologique du chantier et des justificatifs fournis.

S'agissant de l'incendie criminel, en revanche, le tribunal a retenu que, si l'existence de l'incendie était avérée, il n'était pas justifié de ce que cet événement remplisse les conditions contractuelles nécessaires pour être considéré comme une cause légitime de retard d'achèvement du chantier (pas de preuve des dégâts précis causés, ni de justificatif du délai de 2 mois imputé à cet incident).

Le tribunal a jugé qu'en définitive, la SCCV [Adresse 3] justifiait d'un retard qui ne lui est pas imputable à hauteur de 14 mois et 18 jours, alors que le chantier a été achevé 14 mois et 20 jours après la date d'achèvement prévue, de sorte que le retard de 2 jours ne caractérisait pas un manquement à son obligation contractuelle. Il a ajouté qu'aucune date de livraison n'était contractuellement prévue, de sorte que le délai entre le 28 juin et le 2 août 2013 ne peut pas être reproché à la SCCV [Adresse 3]. Il en a déduit l'absence d'engagement des responsabilités contractuelle et délictuelle, respectivement de la SCCV [Adresse 3] et de la SAS AI Project.

-3- Selon déclaration reçue au greffe le 8 février 2021, M. X. et Mme Y. épouse X. ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

[*]

Par dernières conclusions transmises le 6 mai 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. X. et Mme Y. épouse X. sollicitent de la cour qu'elle :

- infirme le jugement en toutes ses dispositions,

À titre principal :

- dise que, au moins dans l'intention des parties, le délai fixé au premier trimestre 2012 dans l'acte authentique de vente du 28 décembre 2010 s'analyse en un délai de « livraison » du bien vendu et pas seulement d'« achèvement » de celui-ci, et subsidiairement d'un délai unique « de livraison et d'achèvement »,

- dise que le certificat établi le 26 juillet 2013 par la SAS AI Project est manifestement erroné en ce qu'il a fixé à 17 mois la durée totale des causes légitimes de suspension du délai contractuel de livraison découlant de l'acte de vente du 28 décembre 2010,

- dise que les causes légitimes de suspension du délai de livraison ne sont justifiées par la SCCV [Adresse 3] et la SAS AI Project qu'à concurrence d'une durée cumulée de 1 mois et 5 jours en l'état des pièces versées aux débats,

- dise que la SCCV [Adresse 3] est responsable d'un retard de livraison de 14 mois et 26 jours engageant sa responsabilité contractuelle,

- condamne la SCCV [Adresse 3] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

* 7 700,08 euros au titre des loyers indûment payés,

* 4 919,71 euros au titre des frais bancaires intercalaires,

* 704,61 euros au titre des frais d'assurance du prêt principal,

* 104,56 euros au titre des frais d'assurance du « prêt à taux 0 »,

* 458,99 euros au titre des frais de commission d'engagement,

* 5.000 euros au titre du préjudice moral de M. X.,

* 5.000 euros au titre du préjudice moral de Mme Y. épouse X.,

et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2012 ainsi que capitalisation des intérêts dus pour plus d'une année entière en application de l'ancien article 1154 du code civil,

À titre subsidiaire :

- dise qu'en établissant le 26 juillet 2013 un certificat gravement erroné, la SAS AI Project a commis une faute extracontractuelle engageant sa responsabilité à leur égard,

- dise que sa faute a eu pour effet de priver ces derniers d'une indemnisation qui leur était acquise en raison du retard de livraison injustifié imputable à la SCCV [Adresse 3],

- condamne la SAS AI Project à leur payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

* 7.700,08 euros au titre des loyers indûment payés,

* 4.919,71 euros au titre des frais bancaires intercalaires,

* 704,61 euros au titre des frais d'assurance du prêt principal,

* 104,56 euros au titre des frais d'assurance du « prêt à taux 0 »,

* 458,99 euros au titre des frais de commission d'engagement,

* 5.000 euros au titre du préjudice moral de M. X.,

* 5.000 euros au titre du préjudice moral de Mme Y. épouse X.,

et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2012 ainsi que capitalisation des intérêts dus pour plus d'une année entière en application de l'ancien article 1154 du code civil,

En tout état de cause :

- condamne tout succombant à leur payer la somme de 7 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, en application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamne tout succombant à leur payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction.

-4- Les époux X. reprochent d'abord aux premiers juges d'avoir confondu délai d'achèvement et de livraison. Ils assurent que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement stipulait un délai qui ne peut s'entendre que d'un délai de livraison, élément essentiel du contrat au regard duquel l'acquéreur s'engage, l'achèvement étant pour lui indifférent. Ils entendent que le contrat soit interprété en ce sens, s'agissant d'un contrat d'adhésion, sans se limiter à la dénomination littérale indiquée, ce d'autant que leur contrat de réservation initiale visait un délai d'achèvement et de livraison et que d'autres clauses de l'acte de vente évoquent un délai de livraison, et non d'achèvement.

Les époux X. contestent par ailleurs les justifications retenues au titre des causes de retard mises en évidence dans le certificat du maître d’œuvre du 26 juillet 2013. S'agissant de la

liquidation de la société SLD, les appelants invoquent une négligence fautive de la SCCV [Adresse 3] qui n'a pas vérifié entre la candidature en juin 2010 et l'ordre de service délivré le 3 décembre 2010 si cette société était toujours in bonis, alors qu'elle avait été placée en redressement judiciaire le 19 octobre 2010, prenant ainsi un risque inutile alors que, s'agissant du lot démolition et terrassement, d'autres entreprises pouvaient y répondre aisément. Ils font également valoir que la défaillance de l'entreprise était avérée avant la signature de leur contrat de vente le 28 décembre 2010 puisque la société SLD aurait dû achever son lot le 24 décembre 2010, ce qu'elle n'avait pas fait. Ils en déduisent que le report du délai de livraison de 8 mois, aux termes de leur acte de vente, n'est pas justifié par la défaillance de la société SLD alors que le maître de l'ouvrage et le maître d’œuvre ont été négligents, ont procédé à son remplacement par une entreprise déjà présente sur le chantier, de sorte que le délai de 5 mois retenu n'est pas démontré.

S'agissant de la liquidation de la société SFB Horn, les appelants font valoir qu'il n'est pas prouvé que la défaillance de cette société ait justement généré 4 mois de retard, mettant en cause la faible réactivité de la SCCV [Adresse 3] et la SAS AI Project. Ils mettent en cause une grave erreur d'appréciation du maître d’œuvre quant à la durée de retard retenue de ce seul fait.

S'agissant du retard lié aux intempéries depuis le début des travaux, les époux X. mettent en avant des incohérences entre le nombre de jours retenus dans le certificat du maître d’œuvre et dans le tableau joint, l'absence de fiabilité des données météorologiques ne permettant pas d'attester de réels jours chômés par les entreprises.

S'agissant, enfin, de l'incendie criminel du 18 mai 2013, les époux X. estiment que le tribunal a justement retenu que l'incendie ne pouvait constituer une cause légitime de retard puisqu'il n'a pas été démontré, qu'il ne peut s'agir d'un cas de force majeure, faute de sécurisation du chantier.

Les appelants en déduisent que seul un retard d'un mois et 5 jours est justifié au titre des intempéries, de sorte que le chantier a accusé un retard de livraison illégitime de 14 mois et 26 jours.

Les époux X. entendent ainsi engager, à titre principal, la responsabilité contractuelle de la SCCV [Adresse 3], à raison de son retard de livraison injustifié. Ils contestent la valeur et la teneur des certificats du maître d’œuvre auxquelles elles avaient certes conventionnellement convenu de se reporter, soutenant qu'il ne s'agit que d'une présomption simple, en matière de preuve. Ils dénient tout caractère de force majeure à la défaillance des entreprises.

A titre subsidiaire, les appelants mettent en cause la responsabilité extracontractuelle de la SAS AI Project à raison des erreurs graves et manifestes par elle commises pour tenter de justifier du retard de livraison du promoteur.

Enfin, les appelants entendent être indemnisés de leurs préjudices matériels au titre du loyer dont ils ont dû s'acquitter, des frais bancaires intercalaires, des frais d'assurance des deux prêts contractés, des frais de commission d'engagement, ainsi que de leur préjudice moral.

[*]

Par dernières conclusions transmises le 12 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCCV [Adresse 3] sollicite de la cour qu'elle :

- confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- déboute les époux X. de toutes leurs demandes,

À titre principal :

- dise que les certificats établis par le maître d’œuvre lient les parties concernant l'origine et la durée du retard subi par les opérations de construction,

- dise que les retards observés ne lui sont en rien imputables,

- dise qu'elle justifie de l'existence d'événements qui remplissent les conditions contractuelles nécessaires pour être considérés comme une cause légitime de retard d'achèvement du chantier,

-5- - dise que sa responsabilité ne saurait être engagée du fait de retards subis à l'achèvement du bien acquis par les époux X.,

- dise que sa responsabilité ne saurait être engagée du fait de retards subis à la livraison du bien acquis par les époux X.,

À titre subsidiaire :

- dise que les prétendus préjudices subis par les époux X. n'ont aucun lien avec les retards subis,

- dise que les préjudices invoqués par les époux X. sont infondés,

- déboute les époux X. de toutes leurs demandes,

À titre infiniment subsidiaire :

- dise que la SAS AI Project a commis une faute dans l'exécution de ses obligations,

- condamne la SAS AI Project à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre elle,

En tout état de cause :

- condamne M. X. et Mme Y. épouse X. à lui payer, chacun, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les entiers dépens, avec distraction.

La SCCV [Adresse 3] invoque les dispositions contractuelles relatives au délai d'achèvement convenu et au fait que, conventionnellement, seule l'attestation établie par l'architecte fait foi pour la détermination du retard imputable au maître de l'ouvrage, clause non abusive, régulièrement admise en jurisprudence. A ce titre, elle se fonde sur les certificats de la SAS AI Project des 20 juin 2012 et 26 juin 2013, et soutient que les causes de retard de chantier ainsi relevées par le maître d’œuvre ressortent de cas de force majeure et ne lui sont aucunement imputables.

Par ailleurs, la SCCV [Adresse 3] conteste toute confusion du délai de livraison et d'achèvement, soulignant que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ne prévoyait qu'un délai d'achèvement, dont la définition était précisée et ce dont les appelants étaient parfaitement informés, sans méprise possible, la livraison intervenant nécessairement ensuite.

S'agissant des causes de suspension des délais, la SCCV [Adresse 3] soutient ne pas avoir engagé sa responsabilité contractuelle. Elle fait valoir que les intempéries ou le placement d'une société en charge d'un lot sur le chantier en redressement judiciaire ou liquidation judiciaire présentent les caractères de la force majeure, et, qu'en tout état de cause, les parties ont expressément convenu que ces situations pouvaient constituer des causes de suspension légitime de délai d'achèvement.

Concernant la société SLD, l'intimée soutient que son placement en redressement judiciaire ne présageait pas de sa liquidation judiciaire nécessairement, que son remplacement a été réalisé dans les meilleurs délais, de sorte que le retard de 5 mois induit est légitime.

Concernant la société Soperco, la SCCV [Adresse 3] fait valoir que les retards liés à cette entreprise n'ont pas été imputés aux appelants.

Concernant la liquidation judiciaire de la société SFB Horn, elle fait valoir que les difficultés de celle-ci sont nées avant l'ouverture de la procédure le 3 janvier 2013 et justifient un retard légitime de 4 mois.

Concernant les intempéries, la SCCV [Adresse 3] assure que ceux-ci sont justifiés par les relevés météorologiques produits et touchent des précipitations élevées, des vents forts et de basses températures codifiés par les autorités de contrôle du ministère du travail pour la région marseillaise.

Concernant l'incendie, la SCCV [Adresse 3] soutient que l'absence de détermination de la personne responsable n'enlève pas son caractère criminel. Elle rappelle qu'elle n'avait aucun intérêt au retard du chantier dont elle a régulièrement informé les appelants.

Subsidiairement, la SCCV [Adresse 3] soutient, d'une part, que les préjudices invoqués par les époux X., poste par poste, ne sont pas fondés, et, d'autre part, appelle la SAS AI Project en garantie.

[*]

Par dernières conclusions transmises le 29 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS AI Project sollicite de la cour qu'elle :

A titre principal :

- confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- déboute les époux X. de l'ensemble de leurs demandes,

-6- - condamne les époux X. à lui payer la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne les époux X. aux entiers dépens avec distraction,

À titre subsidiaire :

- déboute les époux X. de leurs demandes injustifiées,

- réduise les demandes manifestement disproportionnées à de plus justes et exactes proportions.

La SAS AI Project soutient que seul un délai d'achèvement a été fixé contractuellement, aux termes d'une clause claire et explicite, non abusive et régulière, et doit être pris en compte, de sorte que le dies ad quem, en tout état de cause, ne peut être que le 28 juin 2013. Elle rappelle ne pas être liée pour sa part par les termes contractuels de l'acte de vente du 28 décembre 2010 compte tenu de l'effet relatif des conventions.

S'agissant des causes de report du délai d'achèvement, la SAS AI Project les estime justifiées. Elle explique que la société SLD a accepté le devis en novembre 2010, a démarré le chantier en décembre 2010 et l'a interrompu en janvier suivant, étant placée en liquidation judiciaire le 19 avril 2011, ensuite d'un redressement judiciaire ordonné le 19 octobre 2010. Elle soutient que ce redressement judiciaire ne l'empêchait pas de signer le chantier et de s'engager, alors qu'elle avait présenté, lors de l'établissement de l'offre par le promoteur, toutes les garanties d'assurance et de compétences requises pour ce lot. Elle ajoute que le délai de 5 mois imputé était justifié au regard de l'importance du chantier et de la nécessité de trouver une entreprise compétente pour le reprendre. Elle fait valoir qu'en tout état de cause, seul le maître de l'ouvrage doit assumer le risque d'insolvabilité de l'entreprise qu'il choisit.

De même, s'agissant de la société SFB Horn, la SAS AI Project fait valoir qu'elle a réagi très vite pour trouver une entreprise remplaçante, et que, seule la SCCV [Adresse 3] est tenue des délais d'exécution envers les acheteurs.

Concernant la société Soperco, la SAS AI Project soutient que le retard imputable à sa défaillance doit être pris en compte, étant mentionné dans le certificat de juin 2012, quand bien même il ne l'a pas été dans celui de juin 2013.

S'agissant des intempéries, la SAS AI Project estime qu'elles sont justifiées à hauteur de 118 jours, et qu'en tout état de cause, aucune faute délictuelle ne peut lui être reprochée, ayant pour mission uniquement de calculer le nombre de jours à ce titre.

S'agissant de l'incendie dont l'existence est avérée, la SAS AI Project fait valoir qu'il appartient à la cour d'apprécier s'il s'agit d'une cause légitime de retard.

La SAS AI Project en déduit avoir parfaitement réalisé sa mission et avoir fourni une information régulière au maître de l'ouvrage, seul engagé à l'endroit des époux X..

Subsidiairement, la SAS AI Project soutient que les demandes indemnitaires de M. X. et M. X. ne sont pas fondées et sont disproportionnées.

[*]

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 9 décembre 2024.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La Cour d'appel précise, qu'au vu de la date de signature du contrat, ce sont les textes du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 qui sont applicables en l'espèce.

 

Sur la demande d'indemnisation des époux X. à l'endroit de la SCCV [Adresse 3] au titre d'un retard de chantier :

En vertu de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Par application de l'article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

-7-

Sur le retard d'achèvement du chantier :

En l'occurrence, dans le cadre du contrat de réservation signé par les époux X. le 7 janvier 2010, il était envisagé un achèvement des travaux de construction en juillet 2011, ainsi qu'une livraison du bien le même mois. Cependant, ce contrat ne constitue pas la loi applicable entre les parties, ne s'agissant que d'un contrat de réservation.

Par acte authentique du 28 décembre 2010, M. X. et Mme Y. épouse X. ont acquis auprès de la SCCV [Adresse 3], en l'état futur d'achèvement un appartement et un parking (lots 7 et 32) au prix de 216.000 euros TTC. Cette convention constitue la loi des parties.

Aux termes de ce contrat, et plus précisément aux pages 13 à 16 du contrat, le vendeur s'est obligé à achever l'immeuble au plus tard le 1^er trimestre 2012, soit au plus tard le 31 mars 2012. La clause relative au délai d'achèvement, dernière étape avant la délivrance du bien prévoyait que « le vendeur s'oblige à achever l'immeuble au plus tard le premier trimestre 2012.

Ce délai d'achèvement est convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai.

Pour l'application de cette disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai : les grèves (qu'elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier), les intempéries, le redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux ([à] moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur), les troubles résultant d'hostilité, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier, les retards imputables aux compagnies concessionnaires (notamment électricité de France, compagnie des eaux,).

S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par l'architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. »

Suit ensuite la reprise de la définition de l'achèvement au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation. Les conditions de la délivrance de la déclaration d'achèvement et de conformité sont ensuite spécifiées. Au point 8 de cet article du contrat, intitulé 'constatation de l'achèvement, prise de possession et remise des clefs, il est précisé que 'le vendeur notifiera à l'acquéreur le certificat attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini', et que « le vendeur invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe, et prendre livraison des biens ».

A la lecture de ces éléments, et sur la foi de ce seul contrat qui constitue la loi des parties, il appert que le seul délai contractuel au respect duquel les parties se sont engagées est un délai d'achèvement du bien, fixé au plus tard au 31 mars 2012. La livraison envisagée au contrat pour intervenir dans un deuxième temps, soit amiablement, soit par le biais de la désignation d'une personne qualifiée, n'est encadrée dans un aucun délai contractuel. Il ne ressort du contrat aucune assimilation entre délai d'achèvement et délai de livraison, celle-ci étant prévue pour intervenir dans un deuxième temps, postérieurement à l'achèvement sur convocation des parties pour ce faire.

Si l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation impose qu'un délai de livraison soit spécifié dans le cadre d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, force est de relever qu'un manquement à cette obligation conduit à la nullité du contrat de vente, prétention jamais émise par les appelants qui n'ont, au surplus, jamais entendu agir en responsabilité contre le notaire pour une rédaction non sécurisée de son acte. M. X. et Mme Y. épouse X. ne peuvent donc tirer aucune conséquence de l'absence de mention d'un délai de livraison du bien dans l'acte pour requalifier le seul délai fixé, à savoir le délai d'achèvement.

-8- De même le fait que dans ses courriers des 23 juin 2010, 29 juillet 2011 ou de son mail du 9 février 2012, la SCCV [Adresse 3] envisage la livraison du bien aux époux X. ne peut conduire à une requalification des termes du contrat, étant observé que la livraison du bien demeure en tout état de cause la finalité recherchée. De même, la demande en paiement du solde du prix pour la livraison du bien remplit les autres stipulations contractuelles, répondant au paiement obligatoirement fractionné du prix d'achat, sans toutefois avoir de répercussion sur le délai contractuel impératif prévu uniquement pour l'achèvement du bien.

Ainsi, il n'est justifié d'aucune confusion dans les termes employés, et, sans même qu'il y ait lieu à interprétation des clauses contractuelles, il appert que les appelants et l'intimée se sont engagés pour l'achat d'un bien dont l'achèvement devait intervenir au plus tard le 31 mars 2012.

Or, des retards de chantier sont indéniables et il est produit l'attestation d'achèvement des travaux établie par la SAS AI Project, maître d’œuvre, en date du 28 juin 2013, de sorte qu'il est avéré un retard de 14 mois et 20 jours dans l'achèvement du bien en cause, indépendamment de la livraison intervenue seulement le 2 août 2013.

Toutefois, dans le cadre de la clause relative au délai d'achèvement, issue de l'acte de vente du 28 décembre 2010, les parties ont expressément convenu que des causes légitimes de retard pourraient être prises en compte et qu'elles déclaraient s'en rapporter dès à présent pour l'appréciation des événements spécifiquement énumérés, à un certificat établi par l'architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité.

Cette clause, y compris incluse dans un contrat entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur, qui prévoit que le délai d'achèvement de l'immeuble vendu serait le cas échéant majoré en raison de certaines causes constatées par une attestation de l'architecte à laquelle les parties conviennent de se reporter, ne crée pas en soi de déséquilibre significatif entre les droits et obligations de chacun des contractants, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une clause abusive.

En l'espèce, le maître d’œuvre, la SAS AI Project, a rédigé deux courriers, non dénommés « certificats » mais valant reprises des causes de retard du chantier estimées légitimes par ce dernier et par le maître de l'ouvrage, l'un daté du 20 juin 2012, et l'autre daté du 26 juillet 2013. Ces documents valent donc certificats délivrés par le maître d’œuvre au maître de l'ouvrage aux termes de la clause susvisée. Ils ont donc pu être utilisés par la SCCV [Adresse 3] pour certifier les causes de retard dans l'avancée des travaux et fournissent les éléments d'appréciation et la durée du retard imputable à chaque événement. Ces éléments sont nécessairement soumis au contrôle de leur réalité et de leur exactitude par le juge en cas de contestation.

 

Sur les causes du retard :

Les causes du retard à analyser sont celles retenues dans le cadre du dernier certificat de la SAS AI Project qui vaut récapitulatif du retard global du chantier à la date la plus proche de son achèvement, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'apprécier la défaillance de la société Soperco, non considéré alors comme une cause de retard légitime par le maître d’œuvre lui-même. Ce dernier ne saurait s'en prévaloir désormais dans le cadre de ses conclusions d'appel, alors qu'il ne l'a pas retenu en 2013 comme étant une cause justificative du retard du chantier.

Quatre causes de retard sont ainsi mises en avant : la liquidation judiciaire de la société Lyonnaise de démolition (société SLD), le dépôt de bilan de la société SFB Horn, les intempéries et un incendie criminel.

En premier lieu, s'agissant de la liquidation judiciaire de la société SLD, chargée du lot démolition et terrassement, la SAS AI Project a retenu un retard de 5 mois lié à la défaillance de cette entreprise, entre janvier 2011 et fin mai 2011.

Certes, il résulte des pièces produites que la SCCV [Adresse 3] a délivré à la société SLD un ordre de service le 3 décembre 2010, ensuite d'une candidature présentée par cette société dans le cadre du marché de travaux concerné en juin 2010. En effet, le devis de la société SLD du 10 juin 2010 a été accepté par la SCCV [Adresse 3] le 26 novembre 2010.

-9- Or, cette entreprise a été placée en redressement judiciaire le 19 octobre 2010 par le tribunal de commerce de Vienne, la mise en œuvre de cette procédure collective étant publiée au BODACC le 7 novembre 2010. Elle a ensuite été placée en liquidation judiciaire le 22 avril 2011.

Les travaux requis de la part de la société SLD devaient durer 21 jours, soit jusqu'au 24 décembre 2010. Il résulte du certificat du maître d’œuvre du 26 juillet 2013, ainsi que des comptes-rendus de chantier des 7 janvier, 2 février et 20 avril 2011 que la société SLD a effectivement démarré le chantier en décembre 2010 mais que sa défaillance a commencé à être mise au jour dès janvier 2011, étant observé que 15 jours de congés étaient prévus fin décembre 2010. Ainsi, M. X. et Mme Y. épouse X. n'établissent pas que la carence de cette société soit antérieure à la signature de leur acte de vente, de sorte que la SCCV [Adresse 3] peut se prévaloir de cette cause de retard du chantier.

Par ailleurs, une société placée en redressement judiciaire peut parfaitement s'engager dans le cadre d'un marché de travaux, puisque, précisément, cette mesure tend à observer sa capacité à se redresser par la poursuite de son activité financière. Au demeurant, la SCCV [Adresse 3] produit l'ensemble des justificatifs d'assurance et les garanties apportées par cette société lors de la signature du devis. Aussi, il n'est aucunement démontré que la SCCV [Adresse 3] ait pris un risque inutile en contractant avec la société SLD pour le lot terrassement et démolition, in bonis lors de l'édification du devis et bénéficiant d'un redressement judiciaire lors de son acceptation et de la délivrance de l'offre de service, alors que toutes les garanties avaient été apportées.

Enfin, quand bien même ce type de travaux ne peut être considéré comme relevant d'une spécificité particulière, il n'en demeure pas moins qu'au vu de l'importance du chantier considéré, et ces travaux intervenant parmi les premiers corps de métier engagés, le délai retenu de 5 mois pour pourvoir à son remplacement par une entreprise efficiente, n'apparaît pas excessif, ni illégitime. Au demeurant, la nouvelle entreprise est intervenue dès le 26 mai 2011.

Ainsi, cette première cause de retard apparaît légitime et doit être prise en compte pour 5 mois.

En deuxième lieu, concernant la défaillance de la société SFB Horn, chargée du lot menuiseries extérieures et intérieures, outre serrureries, il est avéré que cette entreprise a été placée en situation de liquidation judiciaire le 3 janvier 2013. Selon procès-verbal de constat par huissier de justice du 24 décembre 2012, à la demande du maître de l'ouvrage, il a été constaté l'absence totale de réalisation de sa mission par la société SFB horn, cette société étant absente lors de la réunion de chantier du mois de décembre 2012. Le maître d’œuvre fixe à 4 mois le décalage du planning des travaux ainsi induit. En effet, il est justifié de ce qu'il a fallu procéder à un nouvel appel d'offre pour trouver une entreprise, mais également à une nouvelle commande du matériel au titre des menuiseries intérieures et des travaux de serrurerie, de sorte qu'un délai d'approvisionnement de 6 semaines a dû être ajouté, et décompté dans le délai total d'intervention de l'entreprise remplaçante.

Dans ces conditions, la SCCV [Adresse 3], tout comme son maître d’œuvre, justifient des diligences accomplies et les appelants n'apportent aucun élément probant contraire de nature à évaluer différemment la durée du retard retenue.

Ainsi, cette deuxième cause de retard est également légitime et doit être prise en compte pour 4 mois, sans aucune faute de la part de la SCCV [Adresse 3].

En troisième lieu, des intempéries ont été prises en compte par la SCCV [Adresse 3], en fonction des périodes et durées retenues par la SAS AI Project. A ce titre, dans son certificat du 26 juillet 2013, la SAS AI Project explique avoir pris en compte les indications sur la vitesse des vents (supérieure à 60 km/heure) et sur les températures trop basses (inférieure à 5°C à 8 heures). Ainsi, la SAS AI Project a fixé à 38 jours la durée des intempéries pour 2011, à 57 jours la même durée en 2012 et à 23 jours au titre de 2013, soit 118 jours ouvrables au total.

Parmi les pièces produites, figurent le suivi météorologique de chantier et les relevés Météo France des mois de mars 2011 à juin 2013 qui, certes, portent les coordonnées géographiques de [Localité 5] alors que le chantier en cause se situait à [Localité 6], dans le [Localité 4]. Toutefois, les intimées font valoir que ce centre est le centre de référence météorologique valable pour la région, de sorte qu'il n'existe aucune confusion de pièces justificatives avec un autre chantier.

-10- M. X. et Mme Y. épouse X. qui contestent ces éléments, n'établissent pas qu'une autre station météo de référence, présentant des données distinctes sur la même période, ait dû être prise en compte, notamment à [Localité 6].

Au surplus, les relevés en cause corroborent les jours d'intempéries retenus par le maître d’œuvre dans son certificat du 26 juillet 2013, soit à raison d'une pluviométrie importante, soit à raison de vents supérieurs à 60 km/heure, soit à raison de températures inférieures à 5 °C à 8 heures du matin. Au demeurant, l'attestation de mise hors d'eau du bâtiment a été délivrée le 4 janvier 2013, de sorte que la réalité de l'impact des intempéries précédentes sur l'édification du bâti est acquise, étant observé qu'aucune attestation de mise hors d'air n'est produite au dossier. Plusieurs entreprises attestent d'ailleurs des jours effectivement chômés pour leur part à raison des intempéries survenues au cours du chantier concerné.

Au vu des pièces produites, des règles applicables sur un chantier, de l'état d'avancement de celui-ci à chaque période de prise en compte des intempéries, et donc de l'impact différencié de ces intempéries sur le corps de métier intervenant alors, il appert qu'il est justifié effectivement d'un retard légitime de chantier à ce titre, à hauteur de 5 mois et 18 jours ouvrables.

Enfin, en quatrième lieu, la SAS AI Project a retenu, dans son certificat du 26 juillet 2013, un retard de chantier de 2 mois à raison d'un « incendie criminel ».

Certes, il est avéré qu'un incendie est survenu le 18 mai 2013 sur le chantier avec un dépôt de plainte le 20 mai 2013, aux termes duquel il est fait état des dégâts suivants : 'dégâts sur l'isolation thermique posée en surface de plancher et traces de fumée noire'. Dans le cadre de son certificat du 26 juillet 2013, la SAS AI Project mentionne, au titre des conséquences de l'incendie des dégâts plus importants, tenant en la dégradation des réseaux des eaux usées et des eaux vannes situés en plafond du rez-de-chaussée et sur un tronçon vertical au niveau du 1er étage, la dégradation des réseaux électriques du 1er étage, la détérioration des quatre fenêtres du 1^er étage. Pour autant, il n'est pas justifié des déclarations de sinistre nécessairement réalisées dans ce cadre, pas plus qu'il n'est produit un état de lieux fiable corroborant les dégâts décrits.

Le caractère criminel de l'incendie ne saurait davantage être retenu, alors qu'il n'est justifié d'aucune enquête particulière et que le maître de l'ouvrage ne démontre pas avoir suffisamment sécurisé les lieux afin d'éviter toute pénétration ou tout accident. Dès lors, la SCCV [Adresse 3] est mal fondée à invoquer un cas de force majeure à ce titre.

Au surplus, si la SAS AI Project évalue à deux mois le retard induit par l'incendie, force est de relever que le chantier a été achevé moins de deux mois après.

Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge n'a pas retenu au titre de l'incendie du 18 mai 2013 une cause légitime de retard dans l'exécution des travaux en cause.

En définitive, la SCCV [Adresse 3] justifie de causes légitimes de retard du chantier situé [Adresse 3] à [Localité 6] à raison de 14 mois et 18 jours.

Or, le chantier a été achevé 14 mois et 20 jour après la date d'achèvement fixée, soit le 28 juin 2013.

Dans ces conditions, au vu de l'importance du chantier en cause, comparé au retard illégitime de deux jours, c'est à bon droit et par une juste analyse des circonstances de la cause que le premier juge a rejeté toute violation par la SCCV [Adresse 3] de ses obligations contractuelles, notamment d'achèvement à la date prévue. Ainsi, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'indemnisation présentée par M. X. et Mme Y. épouse X., à l'égard de la SCCV [Adresse 3], au titre des divers préjudices qu'ils imputent au retard de construction du bien par eux acquis le 28 décembre 2010.

-11-

Sur l'engagement de la responsabilité de la SAS AI Project par les époux X. :

A ce titre, dès lors qu'aucun contrat ne lie les époux X. à la SAS AI Project, seule la responsabilité délictuelle de cette dernière peut être recherchée sur le fondement de l'article 1382 du code civil, pour faute prouvée.

Or, dès lors que les causes de retard décrites par la SAS AI Project dans son certificat du 26 juillet 2013 sont retenues comme étant légitimes à hauteur de la période effective de retard dans l'achèvement du chantier, aucun manquement du maître d’œuvre n'est caractérisé.

Les prétentions de M. X. et Mme Y. épouse X. ne peuvent donc davantage perdurer à l'endroit de la SAS AI Project, et la décision entreprise doit, là encore, être confirmée.

 

Sur l'appel en garantie de la SCCV [Adresse 3] par la SAS AI Project :

En l'absence de toute condamnation prononcée contre la SCCV [Adresse 3], celui-ci se trouve dépourvu d'objet.

 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

M. X. et Mme Y. épouse X., qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 2.000 euros sera mise à leur charge au bénéfice de chacune des intimées, la SCCV [Adresse 3] et la SAS AI Project, soit 4.000 euros au total, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne M. X. et Mme Y. épouse X. au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. X. et Mme Y. épouse X. à payer à la SCCV [Adresse 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X. et Mme Y. épouse X. à payer à la SAS AI Project la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

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Déboute M. X. et Mme Y. épouse X. de leur demande sur ce même fondement.

LE GREFFIER                                            LE PRÉSIDENT

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