Extrait : « Il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass. civ. 3^e, 24 octobre 2012, n° 11-17.800 et 23 mai 2019, n° 18-14.212).

En l’espèce, il résulte du contrat de vente que la SCI [Adresse 7] s’est engagée à livrer le bien le 30 septembre 2019, « sauf survenance d’un cas de force majeure et ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ». Parmi ces causes légitimes, figurent « les intempéries et phénomènes climatiques retenus pas le maître d'œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier », aux côtés de quatorze autres hypothèses, supposant toutes, pour suspendre le délai de livraison, un « certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux ». M. X. est un consommateur et la SCI ne conteste pas être professionnelle de la promotion immobilière.

Il sera d’abord répondu à M. X. que la multiplicité des causes de suspension légitime du délai de livraison n’est pas en soi abusif dès lors que chacune correspond à une hypothèse précise et légitime en pareille matière, et demeure soumise à la validation du maître d’œuvre.

A ce dernier égard, force est de constater que la Cour de cassation a validé le mécanisme probatoire remettant au maître d’œuvre, professionnel indépendant et susceptible d’exposer sa responsabilité civile professionnelle, le soin d’objectiver les retards.

Il est par ailleurs stipulé que « s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois. » Si l’obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat est une obligation essentielle du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, il est au demeurant admis en jurisprudence que le promoteur puisse s’en exonérer au moyen des stipulations litigieuses. Pour autant, le fait d’ajouter un mois à chaque épisode entrant dans les prévisions de la clause sans aucune justification pratique ou technique de cette durée confère au vendeur un avantage déséquilibrant significativement le jeu de cette obligation essentielle de livraison en un temps déterminé. Il serait ainsi possible d’ajouter un mois à chaque épisode climatique ayant arrêté le chantier, peu important la durée dudit épisode.

En conséquence, cette clause, dans cette limite, sera considérée comme abusive et sera réputée non écrite. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

CHAMBRE 6 SECTION 5

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 FÉVRIER 2025

 

R.G. n° 23/07500. Jugement n° 25/00097. N° Portalis DB3S-W-B7H-X7M2.

 

DEMANDEUR :

Monsieur X.

né le [date] à [Localité 6] [pays]), [Adresse 1], [Localité 4], représenté par Maître Max TINTIGNAC, White & Case LLP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J002

C/

DÉFENDEURS :

La SCI [Adresse 7]

[Adresse 5], [Adresse 5], [Localité 2]

La société NEXITY GRAND PARIS

[Adresse 8], [Adresse 8], [Localité 3]

Ayant tous pour Avocat : Maître Muguette ZIRAH, ZR AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1032

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS : Audience publique du 9 décembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

JUGEMENT : Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

 

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte authentique du 20 décembre 2017, M. X. a acquis en l’état de futur achèvement auprès de la SCI [Adresse 7] (filiale du groupe Nexity) un appartement au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 7], le bien devant être livré au plus tard le 30 septembre 2019.

La livraison est intervenue le 25 juillet 2020.

C’est dans ces conditions que M. X. a, par actes d’huissier des 2 et 3 août 2023, fait assigner la SCI [Adresse 7] et la SA Nexity Grand Paris devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 mai 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 9 décembre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 février 2025, date de la présente décision.

 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2024, M. X. demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- dire abusive et réputer non écrite la clause contractuelle « III – DELAI D’EXECUTION DES TRAVAUX » du contrat VEFA conclu le 20 décembre 2017 entre M. X. et la SCI [Adresse 7] ;

- condamner la SCI [Adresse 7] à verser à M. X. la somme de 12.223,15 euros en réparation de son préjudice, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

En tout état de cause :

- débouter la SCI [Adresse 7] et la SA Nexity Grand Paris de leurs demandes, fins et prétentions contraires aux présentes ;

- condamner la SCI [Adresse 7] à verser à M. X. la somme de 9.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI [Adresse 7] in solidum aux entiers dépens ;

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2024, la SCI [Adresse 7] et la SA Nexity Grand Paris demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Sur la demande de M. X. à l’encontre de la SA Fereal

- condamner M. X. aux dépens de cette mise en cause ;

Sur la demande de M. X. à l’encontre de la SCI [Adresse 7] :

- dire et juger que les fortes intempéries et la crise sanitaire liée au Covid constituent des cas de force majeure ;

- constater que le bien a été livré avec trente jours de retard, non liés à des cas de force majeure et à titre subsidiaire avec 100 jours calendaires de retard ;

- débouter M. X. de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

- évaluer le préjudice moral de M. X. à 1.060 euros ;

- évaluer le préjudice financier de M. X. à 1.000 euros ;

- débouter M. X. de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales de M. X. :

Sur la validité de la clause litigieuse :

En application de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Conformément à l'ancien article L. 212-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la date de la conclusion du contrat, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. L'appréciation du caractère abusif des clauses ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass. civ. 3^e, 24 octobre 2012, n° 11-17.800 et 23 mai 2019, n° 18-14.212).

En l’espèce, il résulte du contrat de vente que la SCI [Adresse 7] s’est engagée à livrer le bien le 30 septembre 2019, « sauf survenance d’un cas de force majeure et ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ».

Parmi ces causes légitimes, figurent « les intempéries et phénomènes climatiques retenus pas le maître d'œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier », aux côtés de quatorze autres hypothèses, supposant toutes, pour suspendre le délai de livraison, un « certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux ».

M. X. est un consommateur et la SCI ne conteste pas être professionnelle de la promotion immobilière.

Il sera d’abord répondu à M. X. que la multiplicité des causes de suspension légitime du délai de livraison n’est pas en soi abusif dès lors que chacune correspond à une hypothèse précise et légitime en pareille matière, et demeure soumise à la validation du maître d’œuvre.

A ce dernier égard, force est de constater que la Cour de cassation a validé le mécanisme probatoire remettant au maître d’œuvre, professionnel indépendant et susceptible d’exposer sa responsabilité civile professionnelle, le soin d’objectiver les retards.

Il est par ailleurs stipulé que « s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois. »

Si l’obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat est une obligation essentielle du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, il est au demeurant admis en jurisprudence que le promoteur puisse s’en exonérer au moyen des stipulations litigieuses.

Pour autant, le fait d’ajouter un mois à chaque épisode entrant dans les prévisions de la clause sans aucune justification pratique ou technique de cette durée confère au vendeur un avantage déséquilibrant significativement le jeu de cette obligation essentielle de livraison en un temps déterminé. Il serait ainsi possible d’ajouter un mois à chaque épisode climatique ayant arrêté le chantier, peu important la durée dudit épisode.

En conséquence, cette clause, dans cette limite, sera considérée comme abusive et sera réputée non écrite.

 

Sur la demande en indemnisation du retard de livraison :

L'article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d'immeuble à construire prévu par l'article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Par ailleurs, l'article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, selon l'article 1217 du même code, refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l'inexécution, le tout cumulable avec l'octroi de dommages et intérêts au sens de l'article 1231-1 du même code.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du contrat de vente que la SCI [Adresse 7] s’est engagée à livrer le bien le 30 septembre 2019.

La livraison est cependant intervenue le 25 juillet 2020, ce dont il résulte un retard de 299 jours.

La SCI [Adresse 7] se prévaut d’abord de la survenance « d’intempéries et phénomènes climatiques retenus pas le maître d'œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier. »

S'il est fourni des attestations du maître d'œuvre, contestées par la partie adverse, il manque les relevés météorologiques comme il est stipulé au contrat (« justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier »), permettant de vérifier la véracité de ces assertions.

Cette cause sera donc écartée.

La SCI se prévaut ensuite de l’impact des mesures gouvernementales décidées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’un motif dont la nature est conforme au contrat, mais dans la limite des 56 jours de confinement national, du 16 mars au 11 mai 2020, en l’absence d’élément permettant d’établir et quantifier une incidence plus conséquente sur le chantier litigieux, en terme d’insuffisance de personnel, de ralentissement des tâches ou de difficultés d’approvisionnement.

Il résulte de ce qui précède que les délais ne seront pas augmentés d’un mois.

Le retard illégitime s’établit ainsi à (299-56=) 243 jours, soit huit mois, de sorte que la responsabilité de la SCI [Adresse 7] est exposée à l’égard de M. X.

S’agissant du préjudice économique lié à la location d’un bien de substitution, qui n’aurait été nécessaire en cas de livraison à temps, M. X. justifie avoir supporté un loyer mensuel de 905 euros.

Le préjudice indemnisable s’établit donc à (905x8=) 7 240 euros. La SCI Saint-Ouen sera tenue d’indemniser M. X. dans la limite de la demande formée, soit 6 181,15 euros.

Il y a en outre lieu de considérer que M. X. a subi un préjudice moral en devant séjourner dans un bien de standing inférieur, qu’il y a lieu d’évaluer à la somme de 5 500 euros.

En application de l'article 1231-7 du code civil (ancien article 1153-1 du code civil), en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI [Adresse 7], succombant à l’instance.

 

Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI [Adresse 7], condamné aux dépens, sera condamné à payer à M. X. une somme qu’il est équitable de fixer à 4.500 euros.

 

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1^er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RÉPUTE non écrite la clause contractuelle conclue entre les parties en ce qu'elle majore d’un mois le temps de suspension du délai de livraison en cas de survenance d’une cause de suspension légitime ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] à payer à M. X. les sommes suivantes :

- 6 181,15 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique ;

- 5 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

MET les dépens à la charge de la SCI [Adresse 7] ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] à payer à M. X. la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 7] et la SA Nexity de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER                                            LE PRÉSIDENT